Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Вышеуказанные обоснования необходимости и законности государственной регистрации договора были указанны так же в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был принят 21 июля 1997 г. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК РФ. Данное правило установлено в п. 2 Информационного письма № 59.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет право требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

Так же необходимо не забывать, что изменения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, также подлежат обязательной государственной регистрации. В пункте 9 Информационного письма дано пояснение:

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Так же подлежит обязательной государственной регистрации соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 Информационного письма № 59).

В тоже время, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 Информационного письма № 59).

Доказательствами уклонения ответчика от государственной регистрации договора аренды или его изменений являются:

ь письменный отказ от государственной регистрации изменений и дополнений договора аренды. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

ь доказательства вручения писем и претензий руководителю ответчика, расписка в получении, уведомлении о вручении заказного письма;

ь письменное требование о предоставлении находящихся у ответчика и необходимых для государственной регистрации договора аренды документов: свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади;

ь отказ от выдачи документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;

ь документы, подтверждающие предварительное обращение в федеральный орган, осуществляющий государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; заявление, перечень приложенных документов, акт регистрирующего органа о невозможности провести государственную регистрацию из-за непредставления арендодателем необходимых документов об объекте аренды и о правах на него.

Нарушенное право подлежит защите, судебный спор - законному и обоснованному разрешению при условии, если по делу правильно установлены, грамотно выбраны и в достаточном объёме представлены необходимые судебные доказательства. В этих рамках стадия подготовки имеет исключительно важное значение для успешного проведения судебного разбирательства и, соответственно, достижения конечного результата судопроизводства - принятия обоснованного, законного и правильного решения.

Как показывает практика разрешения арбитражными судами дел, именно недостаточная подготовка дела во многих случаях и является причиной неоднократного отложения рассмотрения дела, дает вполне законную возможность затягивания процесса лицам, заинтересованным в этом, нередко приводит, в конце концов, к принятию незаконного и необоснованного решения, что, естественно, умаляет авторитет правосудия и государства в целом, от имени которого осуществляется правосудие.

ГЛАВА 3. Особенности судебного разбирательства по дела, вытекающего из спорного арендного правоотношения

Ранее, во второй главе мы рассмотрели особенности доказывания на стадии подготовки дела к судебному разбирательству тех обстоятельств, на которые могут ссылаться стороны, при рассмотрении в арбитражном суде спора, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, главной направленностью которых является - обеспечение правильного и своевременного рассмотрения и разрешения спора на одном, первом же судебном заседании.

Судебное разбирательство - важнейшая стадия арбитражного процесса, завершающаяся разрешением спора по существу. Именно на этой стадии проявляется действие основополагающих принципов арбитражного процессуального права: независимость судей и подчинение их только закону, гласность судебного разбирательства, равноправие сторон, состязательность, непосредственность исследования доказательств, непрерывность судебного разбирательства. Именно на этой стадии выносится решение по делу - результат всей предварительной работы: подготовки искового заявления и возражений по нему, подготовки судебного разбирательства, т.е. собственно на этой стадии арбитражные суды осуществляют правосудие путем выполнения задач арбитражного судопроизводства (ст.2 АПК).

В данной главе мы также не будем останавливаться на всех особенностях стадии судебного разбирательства, данный вопрос заслуживает отдельного самостоятельного и полного освещения. Остановимся лишь на исследовании представленных доказательств.

Фактические обстоятельства любого судебного спора подтверждаются с помощью доказательств, которые представляются, собираются и исследуются в соответствии с нормами процессуального права.

Исследование доказательств в арбитражном процессе состоит в непосредственном ознакомлении с ними всех субъектов доказывания, в их внимательном изучении, анализе с итоговым изложением оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательствами в отдельности, а так же достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Исследование представленных доказательств должно строиться исходя из той последовательности процессуальных действий, которую определяет суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Но, как правило, исследование доказательств производится примерно в следующем порядке:

1) председательствующий дает возможность истцу изложить свои пояснения о представленных им доказательствах, затем лицам, участвующим в деле, предоставляется возможность задать истцу вопросы;

2) аналогичным образом заслушиваются пояснения ответчика, его ответы на вопросы лиц, участвующих в деле;

3) в случае, если в заседание были вызваны свидетели, суд приступает к заслушиванию показаний свидетелей, перед этим установив их личность (фамилию, имя, отчество, год рождения, способность владения языком судопроизводства, место работы, должность, домашний адрес). Свидетелю предлагается сообщить арбитражному суду известные ему сведения и обстоятельства с указанием источника осведомленности. Лицам, участвующим в деле, предоставляется возможность задать вопросы свидетелю. Если свидетель, по предложению суда, изложил показания в письменном виде, они оглашаются в заседании, а лицам, участвующим в деле, предоставляется также возможность задать вопросы свидетелю;

4) если для решения вопросов, требующих специальных познаний, судом была назначена экспертиза, в заседании заслушивается эксперт, у которого суд предварительно выясняет, компетентен ли он дать заключение по данному делу и достаточно ли у него для этого материалов. Лицам, участвующим в деле, предоставляется возможность задать ему вопросы;

5) при наличии вещественных доказательств производится их осмотр, лицам, участвующим в деле, предоставляется возможность задать вопросы и дать объяснения в связи с этим.

В основе исследования доказательств лежит принцип непосредственного рассмотрения дела судом, который проявляется в том, что суд должен ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, заслушать объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, заключения экспертов, а также огласить такие объяснения, показания, заключения, представленные в письменной форме, огласить соглашения лиц, участвующих в деле, по обстоятельствам дела. В суде происходит воспроизведение аудио- и видеозаписей, факт воспроизведения аудио- и видеозаписей отражается в протоколе судебного заседания (ст. 162 АПК РФ) и т.д.

Именно на стадии исследования доказательств проявляется активность многих судей, которые стремятся самостоятельно исследовать доказательства, забывая, что лица, участвующие в деле, также наделены определенными правами. Суд не может препятствовать лицам, участвующим в деле, участвовать в исследовании доказательств. Творчество сторон в методике исследования доказательств (приложение схемы договорных отношений к исковому заявлению, отзыву на иск, использование технических средств при исследовании доказательств и пр.) не противоречит законодательству, поэтому следует с большим вниманием относиться к такого рода ходатайствам.

После завершения исследования всех доказательств председательствующий в судебном заседании выясняет у лиц, участвующих в деле, не желают ли они чем-либо дополнить материалы дела. При отсутствии таких заявлений председательствующий в судебном заседании объявляет исследование доказательств законченным, и суд переходит к судебным прениям (ч. 1 ст. 164 АПК РФ).

После выступления в судебных прениях каждое лицо, участвующее в деле, имеет право выступить с репликой. Последовательность выступления в репликах та же, что и в судебных прениях. Реплики являются кратким замечанием по поводу того, что было сказано в судебных прениях. Право последней реплики всегда принадлежит ответчику и (или) его представителю (ч. 5 ст. 164 АПК РФ).

После завершения реплик сценарий судебного разбирательства может развиваться двояко. Обычно председательствующий объявляет рассмотрение дела по существу законченным, и арбитражный суд удаляется для принятия решения, о чем объявляет присутствующим в зале судебного заседания. Однако возможно и другое развитие - если во время судебных прений или после них возникнет необходимость выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать новые доказательства, суд возобновляет исследование доказательств (ст. 165 АПК РФ).

Вынесение решения по делу - это окончательная часть судебного разбирательства.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ). Вынесенное судебное решение строится на принципе, предусмотренном АПК РФ, согласно которому суд рассматривает спор в рамках заявленных требований и представленных доказательств. Как указано в ст. 168 АПК при принятии решения арбитражный суд вправе оценивать лишь доводы и доказательства, приведенные лицами, участвующими в деле. При этом, обоснование позиции является обязанностью, как истца, так и ответчика (ст. 65 АПК). Участникам арбитражного процесса необходимо помнить, что непредставление доказательств и недостаточная аргументация своей позиции в суде первой инстанции, лишает возможности приводить дополнительные доводы на других стадиях рассмотрения дела.

Анализ арбитражного процессуального законодательства позволяет говорить о том, что в арбитражном судопроизводстве праву лиц, участвующих в деле, давать объяснения суду, делать заявления и ходатайства, аргументировать свою позицию по делу в целом и по любому вопросу, возникшему в ходе рассмотрения дела, соответствует обязанность арбитражного суда:

а) создать условия для реализации лицами, участвующими в деле, указанных прав, заслушать их устные объяснения, заявления, ходатайства или изучить поданные в письменной форме;

б) проанализировать, отвечают ли закону и обоснованны ли заявленные требования и доводы, положенные в их основу, и дать на них мотивированный ответ в решении, постановлении или определении.

Эти обязанности закон возлагает на арбитражный суд на всех стадиях процесса. Так, на этапе предъявления иска праву истца подать исковое заявление противостоит обязанность суда изучить его и приложенные к нему материалы. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд обязан внимательно выслушать лиц, участвующих в деле, изучить все изложенные ими в устной и в письменной форме объяснения, ходатайства, заявления. На стадии судебного разбирательства при рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции должен непосредственно заслушать объяснения лиц, участвующих в деле, а также огласить такие объяснения, представленные в письменной форме (ст. 163 АПК РФ).

На всех стадиях процесса закон возлагает на арбитражный суд не только обязанность заслушать лиц, участвующих в деле, но и в порядке, предусмотренном в законе, т.е. в процессуальной форме, оценить их объяснения, заявления, ходатайства и отреагировать путем вынесения соответствующего судебного акта.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

В мотивировочной части решения арбитражный суд обязан указать: доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (п. 2, 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Как видим, законодатель последовательно и четко проводит в законе идею об обязанности арбитражного суда в каждой стадии процесса проанализировать объяснения, заявления, ходатайства всех лиц, участвующих в деле, доводы, положенные в их обоснование, и дать на них в судебном акте мотивированный ответ.

Далее рассмотрим некоторые особенности при вынесения судебного решения по рассмотренным ранее категориям споров в области арендных взаимоотношений.

Вынесение решения по 1 категории «Споры, возникающие в отношении существенных условий договора аренды недвижимого имущества».

Остановимся в данной категории споров на судебном решении о взыскании арендных платежей.

В ч.1 ст. 171 АПК РФ раскрывается специфика содержания резолютивной части решения по делам о взыскании денежных средств. «При удовлетворении иска о взыскании денежных средств в резолютивной части решения арбитражный суд указывает общий размер подлежащих взысканию сумм с раздельным определением основной задолженности, убытков и неустойки (штрафа, пени)». Помимо этого суду необходимо четко указать, с какой организации или гражданина-предпринимателя и в чью конкретно пользу взыскивается денежная сумма.

В п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что, если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств. При выборе соответствующей учетной ставки банковского процента целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами. В случаях, когда денежное обязательство исполнено должником до вынесения решения, в решении суда указываются подлежащие взысканию с должника проценты за пользование чужими денежными средствами в твердой сумме.

Тем самым, с условием соблюдения правила ч. 1 ст. 171 АПК в резолютивной части решения арбитражный суд обязан указать общий размер подлежащих взысканию сумм с обязательным определением таких составных частей, как:

1) сумма основной задолженности (например, суммы недоимки по налогам и сборам);

2) сумма убытков (она исчисляется по правилам ст. 15, 393 ГК);

3) сумма неустойки (пени, штрафов), которая определяется в соответствии с условиями договора либо в соответствии с нормами того или иного федерального закона (например, ст. 330-333 ГК, ст. 75 НК и др.).

К примеру, следующим образом должна выглядеть резолютивная часть решения, которым удовлетворены требования истца о взыскании денежных средств:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя Ялунина Дениса Витальевича в ползу ООО «Ямалтрансгрупп» 93520,00, в том числе 60000,00 рублей - сумму зосновного долга, 23520,00 - договорную неустойку, 10 000,00 - штраф, а так же 3 305, 60 - судебные расходы по оплате государственной пошлины» (Приложение №4, №5).

Вынесение решения по 2 категории «Споры в области изменения и расторжения договора аренды недвижимости».

Решения об изменении и расторжении условий договора должны быть основаны на правилах ст. 450-453 ГК.

В соответствии со ст. 173 АПК в резолютивной части решения об изменении условий договора указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Условия договора считаются измененными с момента вступления решения суда в законную силу (ч. 3 ст. 453 ГК). При этом он может согласиться с предложенными одной из сторон изменениями, может самостоятельно сформулировать спорное условие договора.

К примеру, следующим образом должна выглядеть резолютивная часть решения, которым удовлетворены требования об изменении условий договора аренды нежилого помещения:

«Принять пункты 1.1., 4.2., 5.2., 6.3. договора от 25.11.2006 г. N 25/06 аренды нежилого помещения между ООО «Ямалтрансгрупп» и ООО «А-Дока в следующей редакции:

1.1. По договору аренды недвижимого имущества Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью: 36,0 кв. м, находящееся на втором этаже капитального трехэтажного отдельно стоящего здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, панель № XI.".

4.2. Арендатор вносить арендную плату на расчётный счёт Арендодателя ежемесячно не позднее 10 числе месяца, следующего за отчётным.

5.2. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Пункт 6.3 исключить».

Вынесение решения по 3 категории «Споры, связанные с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации договора аренды недвижимости».

Как уже отмечалось ранее, в силу статьи 651 ГК РФ заключенный на срок не менее года договор аренды здания или нежилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации под угрозой признания договора незаключенным. В силу прямого указания закона (ч.1 ст. 452 ГК РФ), изменения зарегистрированного договора аренды нежилого помещения, соглашение о переводе долга по договору аренды, соглашение о расторжении такого договора также подлежат обязательной государственной регистрации.

При неправомерном отказе от такой регистрации, добросовестная сторона имеет право на защиту своих нарушенных таким отказом прав в суде.

При вынесении судебного решения, в данному случае, суд должен будет руководствоваться условиями статьи 174 АПК РФ, которые применяются при условии, если арбитражный суд принял решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия не связанные с передачей имущества и взысканием денежной суммы.

В этих случаях арбитражный суд обязан в резолютивной части своего решения указать:

- наименование и местонахождение организации (ф.и.о., место жительства гражданина - индивидуального предпринимателя), обязанной совершить указанные действия;

- место, где действия должны быть совершены (т.е. нужно указать конкретный населенный пункт, точный адрес или определенную часть территории);

- срок совершения этих действий.

Если решение обязывает совершить упомянутые выше действия юридическое лицо, то суд вправе в резолютивной части указать его руководителя (иное лицо, например, заместителя директора и т.д.), на которое возлагается исполнение решения, а также срок исполнения.

Пользуясь правилом, установленным в ч. 3 ст. 174 АПК, арбитражный суд в резолютивной части решения вправе указать, что истец вправе, если ответчик не исполнит решения:

- самостоятельно совершить действия за счет ответчика;

- взыскать с ответчика необходимые для этого расходы (т.е. расходы, которые понес бы и сам ответчик, если бы исполнил решение суда).

К примеру, следующим образом должна выглядеть резолютивная часть решения, которым удовлетворены требования, обязывающие ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения:

"Признать законным требование ответчика о необходимости проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 25/06 от 25.11.2006годы, заключенного сроком на 3 года.

Обязать генерального директора ООО «Ямалтрансгрупп» в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда предоставить ответчику следующие документы, необходимые для регистрации: свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поэтажный план здания, на котором обозначены сдаваемые в аренды помещения с указанием размера арендуемой площади.

Возложить обязанность по оплате государственной пошлины за совершение государственной регистрации на ответчика».

Не зависимо от категории рассматриваемого спора решение арбитражного суда, как правоприменительный акт и одновременно акт органа судебной власти, должно соответствовать определенным требованиям. А именно, решение должно:

- быть законным, т.е. соответствовать требованиям норм материального и процессуального права. В решении должны быть указаны нормы материального и процессуального права, которыми руководствовался арбитражный суд при разрешении дела, что необходимо для контроля за деятельностью судов первой инстанции со стороны вышестоящих судов,

- быть обоснованным, т.е. содержать все имеющие значение для дела обстоятельства, выясненные в судебном заседании, а также приводить доказательства в подтверждение выводов арбитражного суда об установленных им обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон,

- быть определенным, т.е. арбитражный суд должен дать определенный и четкий ответ на спорное требование. Решение арбитражного суда не должно оставить места для других споров,

- быть безусловным, т.е. содержать прямое указание на защиту права или интереса, не ставить его в зависимости от наступления какого-либо условия,

- быть полным - т.е. должно содержать ответ на все поставленные вопросы.

Что в конечном счёте, должно стать итогом всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, рассмотрению в арбитражном суде каждого конкретного спорного дела.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из принципов гражданского права является возможность совершения субъектами любых сделок, не запрещённых законом. Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот всё большего числа объектов недвижимости, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.

В рамках сделок с недвижимостью, аренда - это один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование. Правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не имущество, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских нужд.

Арендные отношения всегда вызывали немало вопросов в судебной арбитражной практике. В настоящей дипломной работе рассмотрены особенности рассмотрения в арбитражном процессе споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества. Освещены такие вопросы как:

1. Подведомственность споров, возникающих из договоров аренды недвижимого имущества. В рамках рассмотрения данного вопроса, опираясь на правовой характер правоотношений и его субъектный состав, обоснованно доказали отнесение спора указанной категории к компетенции арбитражного суда.

2. Подсудность. По итогам рассмотрения данного вопроса провели разграничение подведомственного арбитражным судам спор, возникшего из договора аренды недвижимого имущества, различным звеньям единой системы арбитражных судов. Рассмотрели виды подсудности по указанной категории дел.

3. Особенности возбуждения производства по делам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества, при освещении которого сделан акцент на следующие моменты: существо требования истца к ответчику и аргументацию правового обоснования искового заявления; обязательность изложения фактических обстоятельств спора и подтверждающих доказательств; расчёт взыскиваемой или оспариваемой суммы.

4. Особенности подготовки к судебному разбирательству дела, возникшего из спорного арендного отношения, где определены в трёх категориях виды споров, возникающих из рассматриваемых спорных отношений и подробно освещён процесс представления доказательств по указанным категориям тех обстоятельств, на которые ссылаются стороны в качестве обоснования своих требований. Приведён перечень документальных доказательств и сведений, имеющие значение для разрешения спора, возникшего по договору аренды нежилого помещения.

5. Особенности судебного разбирательству в арбитражном суде дела, вытекающего из спорного арендного правоотношения. При освещении вопроса рассмотрены общие вопросы судебного разбирательства дела, а также особенности при вынесения судебного решения по рассмотренным ранее категориям споров в области арендных взаимоотношений.

Работа имеет большой практическое значение, поскольку в ней проанализирована и систематизирована арбитражная практика в области аренды недвижимости.

В результате выполнения поставленных в работе задач, мы пришли к следующим умозаключениям, освещённым ранее:

Во-первых, не подвергается сомнению тот факт, что практика арбитражных судов в разрешении тех или иных споров должна стремиться к однозначности толкования норм права. Однако нами было замечено, что федеральные арбитражные суды округов часто меняют уже устоявшиеся подходы к разрешению споров, при этом не в лучшую сторону.

Во-вторых, стали нормой противоречия позиции Федеральных арбитражных судов позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда, о которых также велась речь.

В-третьих, нормы гражданского законодательства об аренде не отвечают сегодняшним потребностям сторон этой сделки, в связи с чем, возрастает роль судебного прецедента в решении споров.

В-четвёртых, настал момент, когда без знания судебного прецедента успешный бизнес в области арендных отношений невозможен.

Данная дипломная работа может с уверенностью быть названа практическим пособием для арендодателя и арендатора.

Она должна помочь и тем и другим грамотно и юридически обоснованно защищать свою позицию в возможных спорных ситуациях как на стадиях заключения договора аренды недвижимого имущества, его изменения, исполнения или расторжения, так и при судебной защите своих нарушенных прав. Поможет грамотно составить исковое заявление, с соблюдением требований, предъявляемых Арбитражным процессуальным кодексом РФ к его форме и содержанию, а также представленным документам, в обязательном порядке прилагаемым к исковому заявлению, что в итоге приведёт к обязанности арбитражного суда принять его к производству.

Поможет грамотно составить доказательственную базу тех обстоятельств, на которые должны ссылаться стороны в обосновании своих требований или возражений в зависимости от вида возникшего спорного правоотношения, грамотно выбрать и в достаточном объёме представить необходимые судебные доказательства.

При достаточности и убедительности совокупности взаимосвязанных доказательств арбитражный суд применяет нормы гражданского права, необходимые для защиты нарушенного права кредитора, и выносит решение об удовлетворении иска. Отсутствие доказательственной аргументации или противоречивость представленных истцом доказательств и, напротив, точность и конкретность возражений ответчика, подкреплённых соответствующими доказательствами, могут повлечь принятие арбитражным судом решения об отказе в удовлетворении иска. Однако, в том или ином случае, вся совокупность представленных доказательств будет служить предпосылкой принятия правильного, законного и обоснованного судебного решения.

Студентка 6 курса ___________________________ Тимофеева Н.А.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2



ПРИЛОЖЕНИЕ № 3

ПРИЛОЖЕНИЕ № 4



ПРИЛОЖЕНИЕ № 5



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативно-правовые акты.

1.1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.),

1.2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. N 70-Ф3 (с изменениями от 24 июля 2002 г.) - система Гарант,

1.3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изменениями от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.). - Новосибирск: Сиб.унив.изд-во, 2005.,

1.4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (с изменениями от 26 январ , 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 екабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля 2006 г., 30 июня, 27 июля, 3 ноября 2006 г. - система Гарант,

1.5. Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья",

1.6. Федеральный закон от 21 июля 1997 гола №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

1.7. Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ (с изменениями от 4 июля 2003 г., 25 марта 2004 г., 12 июля 2006 г.)

2. Научная литература.

2.1. А.Н.Гуев. Постатейный комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации - М.: Юридическая фирма "Контракт", Издательский Дом "Инфра-М", 2003. - 604 с.,

2.2. «Аренда недвижимости. Правовой, бухгалтерский и правовой аспекты» //Библиотечка Российской газеты, №19 2005 г.,

2.3. А.Ф. Бакулин. Предъявление иска в арбитражный суд: договор аренды: Практическое пособие. - Йошкар-Ола: ЛИК ПРЕСС, 2005,

2.4. А.Ф. Мкртчян. Принятие искового заявления арбитражным судом //"Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа", 2005, N 5,

2.5. А.Ф. Воронов, кандидат юридических наук, доцент «Предъявление иска и возбуждение дела в арбитражном суде» // "Право в Вооруженных Силах", N 12, декабрь 2003 г.,

2.6. В.М. Шерстюк АПК РФ: Комментарий к главе 19 "Судебное разбирательство" // Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2003, N 3,4

2.7. В.М. Шерстюк О применении норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ответы на вопросы) //Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2004, N 10,

2.8. В.М. Шерстюк Подготовка дела к судебному разбирательству
в арбитражном суде, // "Законодательство", 2004 г., N 5, 6,

2.9. Д. Бондаренко «Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений» //Право и экономика, N 3, март 2006 г.,

2.10. Д.Г. Фильченко Практика применения положений АПК РФ о раскрытии доказательств // "Право и экономика", N 1, январь 2006 г.

2.11. И.М. Ашихмин Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и Земельного законодательства РФ. Москва, 2006 г.

2.12. И.Н. Лукьянова Раскрытие доказательств в арбитражном процессе, // "Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 2, март-апрель 2005 г.,

2.13. И. Решетникова Состязательная система доказывания: новеллы АПК РФ, // "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2003 г.,

2.14. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации (постатейный)/А.А. Власов и др., под ред. Г.А. Жилина. - М.: "ТК Велби", 2004,

2.15. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации (постатейный)(под ред. проф. В.В.Яркова) - М.: Издательство БЕК, 2003,

2.16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой 0 Отв.ред.О.Н. Садиков. - М.: 1997 г.

2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004,

2.18. Комментарий судебных ошибок в практике применения АПК РФ (под ред. председателя Арбитражного суда Свердловской области, д.ю.н., проф. И.В. Решетниковой) - "Норма", 2006 г.

2.19. Научно-практический комментарий к Конституции Российской Федерации (Отв. ред. В.В.Лазарев) - Система ГАРАНТ, 2003 г.,

2.20. О.А. Портнова «Предварительное заседание как завершающая стадия подготовки дела к судебному разбирательству // "Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", 2005, N 2,

2.21. С.П. Гришаев «Нежилые помещения как объекты гражданского права»// "Гражданин и право", N 1 январь 2006 г.,

2.22. Справочник по арбитражному процессу (издание 3-е, дополненное и переработанное). Под общей редакцией первого заместителя председателя арбитражного суда Новосибирской области В.В.Антонова. - М.: Издательство «Дело и Сервис», ООО «Издательство ЮКЭА», 1999,

2.23. С.С. Занковский. Предпринимательские договоры/Отв. ред. В.В. Лаптев. - "Волтерс Клувер", 2004 г. - 304 с. - (Серия "Библиотека профессионала"/Рос. акад. наук. Ин-т государства и права).

3. Судебная практика.

3.1. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" / "Вестник Конституционного Суда Российской Федерации", 2002 г., N 1,

3.2. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации"/"Вестник Конституционного Суда Российской Федерации", 2002 г., N 1,

3.3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 18 августа 1992 г. N 12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 9, 2000 г.

3.4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" / Библиотечка Российской газеты выпуск N 13, 2000 г.,

3.5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2002 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации",

3.6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,

3.7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

3.8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 августа 2004 г. N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" // "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2004 г., N 10,

3.9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3015/99,

3.10. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 06 июня 2000 г. № 8069/99,

3.11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2002 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации",

3.12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда от 14 января 2003 г. N 9523/02 ПВАС,

3.13. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда от 20 мая 2003 г. № 1577/03,

3.14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2004 г. N 15698/03,

3.15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 июня 2004 г. № 3771/04,

3.16. Рекомендации Научно-консультативного Совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа от 24 января 2003 г. "По применению норм и положений Арбитражного процессуального кодекса РФ", одобрены Президиумом Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа (протокол N 2 заседания Президиума от 30 января 2003 г.) // http://www.fasvvo.ru/nks/raso.htm

3.17. Постановлении Федерального арбитражного суда Московской области от 23.03.2000 г. № КГ-А40/4017-99,

3.18. Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 11.03.2003 г. № КГ-А40/767-03,

3.19. Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 02.12.2003 г. №КГ-А41/8751-03,

3.20. Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 08.12.2003 г. № КГ-А40/9760-03.

3.21. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2004 г. №КА-А41/2836-04,

3.22. Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 06 июня 2004 г. № КГ-А40/2122-04,

3.23. Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 16 августа 2004 г. № КГ-А40/6929-04,

3.24. Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 июля 2006 г., № А81-3665/2006,

3.25. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 31 августа 2006 г. № А-70-6859/26-2006,

3.26. Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 сентября 2006 г., № А81-4136/2006 (12),

3.27. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 07 ноября 2006 г., № А-70-6859/26-2006,

3.28. Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30 ноября 2006 г., № А81-4136/2006,

4. Используемые сайты в системе Интернет:

4.1. www.arbitr.ru,

4.2. www.altai-arbitr.ru,

4.3. www.arbitr.zaural.ru,

4.4. www.chelarbitr.ru,

4.5. www.fasvvo.ru.

Размещено на Allbest.ru