В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца (пункт 3 Информационного письма № 66).

Таким образом, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости или до наступления иного события, которое зависит от воли и действий сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

К данной группе так же можно отнести спорное дело о том, следует ли считать, что период до заключения договора увеличивает его срок.

Между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным, т.к. фактически срок договора аренды составил более одного года, и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным. (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Рассмотрим ещё одну спорную ситуацию.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа

Суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (пункт 3 Информационного письма № 66).

Таким образом, при передаче объекта аренды ранее заключения договора аренды, арендатор может не заплатить арендную плату и иные расходы, связанные с арендой, до заключения договора аренды. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. При этом арендодатель не защищён договорной неустойкой и статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

В) споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом пункта 2 ст. 651 ГК РФ, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок более чем один год, в связи с чем, практика заключения договора на неопределённый срок встречается редко.

Как показывает анализ пунктов 8, 10, 11 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда №59, суд прибегает к буквальному толкованию условий договора. Т.е., если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. Такой подход считается обоснованным и по смыслу пункта 2 ст. 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит государственной регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко сможет при желании освободиться от этого обременения.

Так при заключении договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти 11 месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределённый срок арендодатель связан ещё менее, поскольку такой договор может быть прекращён любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за 3 месяца, если договором не установлен другой срок.

Эта мысль подтверждается Президиумом Высшего Арбитражного Суда в информационном письме №59 (пункты 10, 11).

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. (Информационное письмо №59 пункт 10).

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (Информационное письмо №59 пункт 11).

Как можно судить из сказанного относительно споров о сроке договора аренды недвижимого имущества, при доказывании обстоятельств, на которые ссылаются стороны, необходимо учитывать: во-первых, условия договора, во-вторых, имеющуюся переписку между сторонами договора.

Порядок передачи объекта аренды.

Условия договора о порядке передачи объекта аренды регулируются статьями 611 и 655 ГК РФ, в которых содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды. Надлежащее исполнение - это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично, исходя из следующего:

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. (Информационное письмо №66 пункт 10).

Таким образом, Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Пункт 1 статьи 655 ГК РФ определяет, что обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, то есть факт передачи объекта недвижимости подтверждается подписанием соответствующего документа о передаче. И следовательно, акт приёма-передачи подтверждает факт владения и пользования объектом недвижимости. Однако в практике встречаются споры, когда акт приёма передачи не подтверждает ни фактическую передачу, ни факт пользования объектом недвижимости после подписания акта приёма-передачи.

Далее представим пример случая, когда акт приёма-передачи не является подтверждением факта передачи объекта недвижимости арендатору и факт пользования переданным по акту объектом недвижимости.

ООО «Гамма СиС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о выселении ЗАО «Управляющая компания «Дантэ-Капитал» (далее - Компания) из нежилого помещения площадью 510,8 кв.м. Требования заявлены на основании статьи 305 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик без каких-либо законных оснований занимает указанное нежилое помещение, переданное в аренду ООО «Гамма СиС» по договору аренды от 26.02.2002 г.

Иск удовлетворён. Суд указал на то, что Компания является незаконным владельцем арендованного истцом имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Консул-М» (собственник данного помещения на момент рассмотрения спора) просит отменить решение и постановление, как принятые с неправильным применение нории материального и процессуального права.

Заявитель жалобы ссылается на то, что он является собственником нежилого помещения, являющегося предметом спора. Истец не вступал во владение арендованным имуществом, поскольку в нём находились сторонние организации. Следовательно, он не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц.

Суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям:

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 26.02.2002 г. между Департаментом имущества г. Москвы и ООО «Гамма СиС» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 510,8 кв.м. Передача помещения состоялась по акту сдачи-приёмки от 17.04.2002 г. принимая решение об удовлетворении иска, суд сослался на то, что ООО «Гамма Сис» является законным владельцем спорного имущества и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Однако представленные доказательства опровергают выводы суда относительно того, что фактическая передача арендодателем помещения истцу состоялась и последний вступил во владение им. Так, согласно акту сдачи-приёмки объекта от 17.04.2002 г. в помещении, передаваемом арендатору, находится сторонняя организация, и ООО «Гамма Сис» обязуется выселить её собственными силами.

Указанное свидетельствует о том, что истец не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действия третьих лиц. Права истца могли быть защищены в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не представил арендатору сданное в наём имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к ЗАО «Управляющая компания «Дантэ-Капитал», занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

(Постановление Федерального Арбитражного Суда Московской области от 16.08.2004 г. № КГ-А40/6929-04).

Таким образом, в рассмотренном примере, акт приёма-передачи помещения не только не подтверждает факт пользования этим помещением, но и доказывает, что фактическая передача арендодателем помещения истцу не состоялась и последний не вступил во владение им.

Письменными доказательствами исполнения арендодателем обязанности по передаче нежилого помещения арендатору в обусловленный договором срок будут являться:

ь подписанный сторонами передаточный акт или иной документ о передаче помещения в аренды, поскольку по смыслу п.1 ст.655 ГК РФ передача здания в аренду без составления передаточного акта не допускается. В связи с чем, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать нежилое помещение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче;

ь переписка с арендатором, которой прямо подтверждается признание им факта принятия объекта аренды во владение и пользование с определённой датой совершения действий по передаче имущества и по подписанию акта (письма, телеграммы, уведомления, претензии, расчётные документы по внесению арендной платы с признанием соответствующего периода аренды, акт согласования условий использования помещений по целевому назначению, письменные сообщения должностных лиц об эксплуатации отдельных помещений, о видах расположенного в них движимого имущества);

ь письменные заключения специалистов о возможности использования помещений по назначения, предусмотренному условиями договора аренды;

ь акты комиссионного (с участием арендатора или представителей незаинтересованных организаций) осмотра помещений и проверки их состояния;

ь согласованные с арендатором документы о расходах на текущий ремонт или улучшение недвижимого имущества (дополнение к договору, строительные сметы, калькуляции, накладные, переписка с арендатором и т.п.);

ь документы о подписании передаточного акта уполномоченным лицом, действовавшим от имени арендатора (надлежаще оформленная доверенность, распоряжение руководителя о назначении комиссии по принятию арендованного имущества с указанием ФИО должностного положения лиц).

Размер арендной платы.

Пункт 1 статьи 654 ГК РФ определяет, что «Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным».

Обычно стороны предусматривают под размером арендной платы несколько показателей:

- выражение арендных платежей в валюте или в рублях,

- срок внесения арендных платежей - ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный,

- включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг,

- виды (формы) арендного платежа, перечень которых предусмотрен в п.2 ст. 614 ГК РФ:

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Как видно из представленной статьи перечень видов арендного платежа открыт, и порой стороны договора аренды считают оплату коммунальных платежей одним из видов арендной платы. Однако, по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, возложение расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма № 66).

Арендодатель обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с арендатору о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Таким образом, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Вместе с тем, Федеральные арбитражные суды округов часто принимают решения, противоречащие приведённой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда. Примером такого противоречия является постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 11.03.2003 г. № КГ-А40/767-03.

ОАО «Обновление Арбата» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «РА-5» о признании договора аренды от 02.03.2001 г. № ТТ6/1 незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия договора. При этом истец ссылается на то, что вступившем в законную силу решением Арбитражного суда по делу № А40-6286/02-56-32 признан незаключенным договор о совместной деятельности от 01.03.2001 года, во исполнение которого в пользование ООО «РА-5» было передано нежилое помещение.

Решением от 01.07.2002 г. оставленным без изменения постановления апелляционной инстанции от 24.12.2002 г. договор аренды от 02.03.2001 годы признан незаключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ.

При этом суд указал, что в связи с признанием незаключенным договора о совместной деятельности признаются несогласованными существенные условия договора аренды о зачёте арендной платы и расчётах по совместной деятельности и предельном размере арендной платы.

Суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям:

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащий случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 4.1. договора аренды определено, что арендная плата устанавливается в размере стоимости коммунальных услуг на занимаемой площади по тарифам, установленным Правительством Москвы.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами были согласованы все существенные условия, характерные для договора аренды нежилых помещений, и у суда отсутствовали правовые основания для признания договора от 02.03.2001 г. № ТТ6/1 незаключенным. В связи с чем, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Довод истца относительно того, что нежилые помещения были переданы ответчику во исполнение признанного впоследствии незаключенным договора о совместной деятельности от 01.03.2001 г. № ТТ6, не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор аренды от 02.03.2001 г. № ТТ6/1 является самостоятельным видом гражданско-правовой сделки и заключен в соответствии со статьёй 432 ГК РФ.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с чем, признание незаключенным в части совместной деятельности договора от 01.03.2001 г. № ТТ6 не может служить основанием для признания незаключенным договора аренды.

Ссылка истца на существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, может служить основание для изменения или расторжения договора в порядке ст.ст. 451, 452 ГК РФ.

Далее рассмотрим подробнее положение пункта 3 статьи 614 ГК РФ, в которой сказано:

«Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Интересна практика применения этого положения в части толкования судами понятия «изменение размера арендной платы».

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Делая вывод из вышесказанного, приходим к тому, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (Информационное письмо №66 пункт 11).

Таким образом, установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, не является изменением размера арендной платы, а означает установление механизма её исчисления.

Также не является изменением размера арендной платы ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путём её индексации с учётом инфляции, а представляет собой исполнение данного условия.

Мы видим, что по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда, если арендная плата установлена не в твёрдой сумме, а является определяемой, то стороны согласовали условие о размере арендной платы, установив при этом способ расчёта размера арендной платы.

Итак, позиция Высшего Арбитражного Суда относительно толкования п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды установить вместо твёрдого размера арендной платы порядок (механизм) её исчисления, что не будет являться изменением арендной платы. Например, стороны вправе установить условие, при котором размер арендной платы изменяется более одного раза в год в зависимости от независимой оценки стоимости права аренды или предусмотреть механизм помесячного изменения размера арендной платы путём индексации на процент, прямо пропорциональный увеличению коммунальных платежей. В то время как, в случае установления твёрдого размера арендной платы арендодатель вправе изменить её размер только спустя один год с момента заключения договора аренды.

В данной категории споров так же следует обратить внимание на следующие моменты:

Во-первых, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (Информационное письмо №66 пункт 13).

Во-вторых, при использовании помещения после окончания срока договора, обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется. Поскольку, в ч. 2 статьи 622 ГК РФ, арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (Информационное письмо №66 пункт 38).

В-третьих, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества. Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло. Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным, в связи с чем подлежат удовлетворению (Информационное письмо №66 пункт 39).

При доказывании полного или частичного неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, а также предъявления к нему требований об исполнении денежного обязательства истец предъявляет суду следующие доказательства:

ь документы об определении конкретного денежного размера арендной платы за месяц или иной срок, предусмотренный договором: претензии и иная переписка с арендатором, содержащая ссылку на условие договора о размере арендной платы, определённом в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; расчёт общей суммы ставки арендной платы, если она определена из расчёта за единицу площади помещения; бухгалтерский документы, обосновывающие арендную плату с учётом данных о себестоимости имущества, затрат на его содержание, амортизации, платы за пользование земельным участком, налоговых платежей и рентабельности; сведения со ссылкой на нормативно-правовые акты о ставках платы, установленной за аренду аналогичного государственного или муниципального недвижимого имущества переписка сторон по согласованию арендной платы;

ь расчёт суммы основного долга по арендной плате с указанием: тарифа (ставки), исчисленного периода просрочки, денежных сумм, принятых по платёжным и расчётным документам в счёт погашения долга, общей суммы подлежащей взысканию задолженности с выделением НДС. Суммы указываются с точностью до копеек;

ь доказательства направлению арендатору счетов-фактур и иных требований о внесении арендной платы (копии счетов-фактур, почтовые квитанции, отметки о вручении, претензии и иная переписка). Документы о предъявлении в банк платёжных требований - поручений на безакцептное списание задолженности, отказ от акцепта;

ь ответы, получаемые арендодателем от должника, о причинах несвоевременного исполнения обязанности по внесению арендной платы, иная переписка сторон о согласовании сроков и порядка погашения задолженности по договору после истечения срока платежа;

ь доказательства принятия частичной оплаты аренды денежными средствами (выписка из банковского счёта, копии счетов, платёжных поручений, акты сверки взаимных денежных расчётов, составленный обеими сторонами, данные бухгалтерского учёта по проводке платежа, квитанции, приходные кассовые ордера, переписка сторон, подтверждающая согласование денежных операций с указанием суммы частичного платежа и уменьшения долга);

ь доказательства проведения частичного зачёта взаимных денежных обязательств (документы о размере бесспорной задолженности по другим договорам, расчёт этих сумм, письменное заявление о проведение зачёта по конкретным денежным обязательствам с указанием конкретных договоров, документы о получении и направлении таких заявлений;

По смыслу ст. 410 ГК РФ зачёт встречных денежных обязательств должен производиться по заявлению одной стороны независимо от того, что денежные обязательства возникли из других гражданско-правовых договоров. Поэтому в арбитражные суд для проверки законности зачёта могут быть представлены доказательства о размере денежных обязательств по другим договором, заключенным сторонами, по которым сделано заявление о зачёте.

ь иные документы о частичном прекращении денежного обязательства по арендной плате и о расчётах с исполнением векселей (платежные поручения, приходные кассовые ордера, квитанции, расписки третьего лица, действовавшего по указанию должника, соглашение о частичном погашении долга выдачей векселя, копии векселей, данные бухгалтерского учёта об операциях с векселями, документы о предъявлении векселей к оплате либо их реализации, договоры о многостороннем зачёте денежных требований;

ь арендодатель на основании условий договора, документов о частичных расчётах вправе составить совместно с ответчиком итоговый акт взаимной сверки расчётов по арендной плате. Акт должен быть утверждён и подписан руководителем и главным бухгалтером каждого юридического лица или индивидуальным предпринимателем;

ь доказательства необоснованного уклонения ответчика от рассмотрения претензии и от участия в составлении акта сверки расчётов (письма, телеграммы, почтовые извещения);

ь сведения о разногласиях с должником по сумме основного долга, перечень разногласий по акту сверки взаимных расчётов со ссылкой на документы и нормы права, документы о получении от арендатора встречного подробного расчёта иного размера частичного долга по арендной плате с отдельным указанием каждого периода аренды, сумм произведённых платежей и принятых к зачёту.

Так же необходимо документальное подтверждение размера учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или принятия судом решения и обоснование целесообразности размера ставки. Размер ставки определяется истцом и распространяется на весь период правонарушения применительно к единой ставке рефинансирования, утвержденной Центральным Банком РФ. Если в ходе судебного разбирательства размер этой ставки изменился, то арбитражный суд вправе произвести взыскание процентов, исходя из ставки на день вынесения решения. Целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учётным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами (п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

При расчёта задолженности по арендной плате необходимо привести правовое обоснование периода просрочки исполнения денежного обязательства с указанием:

- срока внесения арендной платы, предусмотренного договором;

- срока оплаты задолженности, согласованной перепиской сторон;

- длительности периода просрочки, выраженной начальной и конечной датами и общим количеством дней просрочки.

Пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» допускает взыскание процентов, предусмотренных статьёй 395 ГК, по день их фактической уплаты кредитору, то есть за неопределённый после вынесения решения арбитражного суда период времени, что предполагает их последующий перерасчёт судебным приставом-исполнителем. Однако истец вправе по своему усмотрению ограничить иск конкретным периодом просрочки и конкретной суммой, подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истцом могут быть заявлены требования о выплате процентов по статье 395 ГК РФ. При этом расчёт процентов может быть оформлен отдельным документом с указанием суммы основного долга, периода просрочки, определённого начальной и конкретной датой; количества дней просрочки; размера ставки рефинансирования, итоговой суммы. При этом следует учитывать предписания пунктов 2, 3, 5, 7, 9, 11, 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 13/14 от 08.10.1998 г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами».

При заявлении требования о взыскании договорной неустойки необходимо указать:

ь условия договора, предусматривающего размер неустойки (пени) за каждый день просрочки (документы об урегулировании разногласий по размеру неустойки, письменная форма соглашения о неустойки;

ь суммы основного долга, на которую начислена неустойка;

ь длительности периода просрочки, выраженной начальной и конечной датами и общим количеством дней просрочки;

ь итоговой суммы.

При возражениях, поступивших в письменной форме (в ответе на претензию) от должника, по существу размера требования об уплате санкций за просрочку исполнения денежного обязательства предъявляются:

ь встречный расчёт процентов по статье 395 ГК РФ или договорной неустойки с учётом иного размера основного долга, ставки рефинансирования, исключения НДС, иного периода просрочки;

ь доказательства, обосновывающие возможность уменьшения договорной неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ (документы о сумме договора, о финансовом состоянии, о причинах просрочки и т.п.);

ь доказательства, подтверждающие невозможность применения ответственности по п.1 ст. 401 ГК РФ (об отсутствии надлежащего финансирования собственником имущества учреждения по договору аренды).

Основные права и обязанности сторон договора аренды недвижимости.

Аренда недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности актуальна сегодня для широкого круга индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность. Практической целью настоящей категории является выявление наиболее частых споров, касающихся реализации прав и исполнения обязанностей сторонами договора аренды недвижимости.

Право сдачи имущества в аренду.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».

По общему правило право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования, а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник.

Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе и договор аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе, например, когда судом назначается внешний управляющий в целях санации.

В силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие.

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и/или исполнить договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала.

Таким образом, арендатор, при заключении договора аренды должен убедиться в правомочиях арендодателя при заключении договора. При отсутствии правомочия собственника - договор аренды будет признан ничтожным из-за не соответствия закону.

В пример приведём постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 08.12.2003 г. № КГ-А40/9760-03.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к арендатору о признании недействительным договора аренды складского помещения, заключенного с правопредшественником ответчика.

Решением от 02.07.2003 г., оставленным без изменения постановлением того же суда от 03.09.2003 г. иск удовлетворён со ссылкой на ничтожность договора из-за его несоответствия закону (ст.ст.209, 608 ГК РФ), поскольку истец не был собственником нежилых помещений и не был уполномочен распоряжаться ими.

Не менее интересным в этой области является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2004 г. N 15698/03.

Высшее учебно-научное образовательное учреждение "Международная академия Востока" (правопреемник - высшее учебно-научное образовательное учреждение "Международная гуманитарно-техническая академия") обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению имуществом города Махачкалы от 22.01.2003 N 8 о передаче в арендное пользование Дагестанскому филиалу ФГУП "Управление ведомственной охраны Минтранса России" нежилого помещения (здания бывшего детского сада N 96), расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Комарова, д. 4.

Заявленное требование мотивировано тем, что 04.01.1999 между Международной академией Востока и государственным унитарным предприятием "Махачкалинское отделение Северо-Кавказской железной дороги" заключен договор аренды указанного объекта сроком на пять лет. С момента заключения договора академия осуществляет в нем образовательную деятельность, в том числе повышает квалификацию сотрудников отделения железной дороги. Оспариваемое распоряжение затрагивает имущественные права и законные интересы арендатора.

Решением суда первой инстанции от 30.04.2003 в удовлетворении заявленного требования отказано по таким основаниям. Спорный объект является муниципальной собственностью, которую вправе был сдать в аренду только собственник в лице Комитета по управлению имуществом города Махачкалы. В нарушение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно является незаключенным. Таким образом, имущественные права и законные интересы Международной академии Востока не нарушены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.06.2003 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 02.10.2003 судебные акты отменил, заявленное требование удовлетворил.

Суд кассационной инстанции принял во внимание, что здание детского сада N 96 было перепрофилировано под административный корпус, находилось на балансе Махачкалинского отделения Северо-Кавказской железной дороги, в его хозяйственном ведении. Спорное имущество на момент подписания договора аренды от 04.01.1999 являлось федеральной собственностью, вопрос о его передаче в муниципальную собственность не был решен в установленном законом порядке.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции Комитет по управлению имуществом города Махачкалы и Дагестанский филиал ФГУП "Управление ведомственной охраны Минтранса России" ссылаются на то, что оспариваемым распоряжением комитета имущественные права истца не нарушены, так как договор аренды от 04.01.1999 является ничтожным.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оснований для отмены постановления суда кассационной инстанции не имеется.

Высшее научно-образовательное учреждение "Международная академия Востока" учреждено 24.10.1997 и с момента создания зарегистрировано по юридическому адресу: г. Махачкала, ул. Комарова, д. 4. Здание по указанному адресу является административным (до 1994 года в нем размещался детский сад N 96). Академия арендовала его у Махачкалинского отделения Северо-Кавказской железной дороги по договору аренды от 04.01.1999 N 2/л, заключенному сроком на пять лет. В период заключения договора аренды здание находилось на балансе арендодателя.

Доказательств передачи спорного имущества в муниципальную собственность в деле не имеется. Согласно резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Дагестан по другому делу (N А15-373/02-10) право муниципальной собственности за Комитетом по управлению имуществом города Махачкалы не признано, производство по делу в этой части прекращено.

Доводы заявителей относительно уровня государственной собственности на спорное здание не могут быть приняты во внимание, поскольку этот вопрос не является предметом рассмотрения по данному делу.

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом администрации города Махачкалы от 22.01.2003 N 8 здание подлежит передаче в арендное пользование Дагестанскому филиалу ФГУП "Управление ведомственной охраны Минтранса России" для использования под офис.

Доводы заявителей о том, что договор аренды от 04.01.1999, заключенный между академией и Махачкалинским отделением Северо-Кавказской железной дороги, является незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не может быть принят во внимание. Между арендодателем и арендатором ежегодно заключались договоры аренды на срок менее одного года (договор от 01.03.2002 N 44, от 08.01.2003 N 2166), а в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация таких договоров не установлена.

Оспариваемое распоряжение Комитета по управлению имуществом администрации города Махачкалы о передаче здания в арендное пользование другому юридическому лицу затрагивает имущественные права истца и является незаконным, поскольку передает в аренду занятые помещения, в которых на законных основаниях размещается высшее учебно-научное образовательное учреждение.

Такой ненормативный акт государственного органа на основании статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан судом недействительным.

Таким образом, основания для отмены в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции, вступившего в законную силу, предусмотренные статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: