Однако не стоит забывать, о том, что обязательственные иски, направленные на защиту прав кредиторов в связи с нарушением должниками обязательств по договору аренды, объектом которого являлось недвижимое имущество подсудны арбитражным судам по территории нахождения ответчика и могут быть возвращены при их направлении в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости.

А вот иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, предъявленный по месту нахождения ответчика, а не по месту нахождения спорного объекта недвижимости, должен быть рассмотрен по существу, поскольку подсудность данной категории дел определяется по общим правилам подсудности.

Таким образом, по общему и наиболее распространённому в правоприменении процессуальному правилу иск, вытекающий из неисполнения или ненадлежащего исполнения арендных договорных обязательств, предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения организации-должника или по месту жительства должника-предпринимателя, если отдельные нормы АПК не допускают иное.

Делая общий вывод о подсудности споров, возникающих из договора аренды, приходим к следующему:

Во-первых, по общему правилу родовой подсудности, спор, возникший из договора аренды, подведомственный арбитражным судам, рассматривается в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, за исключением дел, отнесённых к подсудности Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Т.е., при условии, что в субъектный состав арендного спорного правоотношения не входят Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, данный спор подлежит рассмотрению в первой инстанции арбитражными судами субъектов Российской Федерации, т.е. арбитражными судами республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов.

Особенно важным остаётся тот факт, что родовая подсудность, установленная в ст. 34 АПК, не подлежит изменению. Таким образом, нельзя по соглашению сторон предусмотреть передачу спора, подсудного арбитражному суду субъекта Российской Федерации, в Высший Арбитражный Суд, и, соответственно, наоборот.

Во-вторых, по общему правилу, истец для защиты свои нарушенных прав обращается в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст.35 АПК).

В-третьих, истец для защиты своего нарушенного права, возникшего из договора аренды недвижимого имущетсва вправе воспользоваться предусмотренными правилами альтернативной территориальной или договорной подсудностью (ст. 36, 37 АПК).

В-четвёртых, при возникновении спора о правах на недвижимое имущество, истец обязан применить правила исключительной подсудности (п.1 ст. 38 АПК) и подать в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

§ 3. Особенности возбуждения производства по делам, возникающим из договоров аренды недвижимого имущества

Возбуждение судебного производства по делам, возникшим из договоров аренды недвижимого имущества, как и по любому другому делу в арбитражном процессе осуществляется путем подачи искового заявления с соблюдением правил подведомственности, подсудности и требований, предъявляемых к исковому заявлению. Направляемое в арбитражный суд исковое заявление должно иметь письменную форму подробного и обоснованного процессуального документа, подписанного надлежащим образом, составленного с соблюдением правил законодательства об участниках и содержании спорного правоотношения, о способе защиты нарушенного права.

По действующему законодательству предъявление иска складывается из следующих процессуальных действий:

1) составление в определенной форме и с определенным содержанием искового заявления (ст. 125 АПК);

2) подача искового заявления с приложенными в соответствии со ст. 126 АПК документами в арбитражный суд;

3) вынесения арбитражным судом соответствующего определения (ст. 127, 128, 129 АПК).

Арбитражный суд обязан принять к производству исковое заявление, поданное с соблюдением требований, предъявляемых АПК РФ к его форме и содержанию. Данная норма является важной процессуальной гарантией права на судебную защиту, поскольку однозначно исключает судебное усмотрение в вопросах принятия искового заявления к производству.

Далее рассмотрим несколько вопросов, при подробном акцентировании на которые в исковом заявлении, у суда не возникнет вопросов, являющихся основанием для оставления искового заявления без движения.

1. Существо требования истца к ответчику и аргументация правового обоснования искового заявления.

В резолютивной части искового заявления формулируются требования истца, выражающие избранный им способ судебной защиты и восстановления нарушенного субъективного гражданского права. Существо изложенного искового требования проверяется на стадии изучения исковых материалов в совокупности с его надлежащим правовым обоснованием, поскольку к судебно-арбитражному рассмотрению может быть принят только юридически грамотно и точно сформулированный иск. Именно по этой причине в силу прямого указания в п. 4 ч.2 ст. 125 АПК РФ закон настаивает на обязательности отражения в исковом заявлении требования истца со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования каждому из них. Правовая неграмотность истца при изложении искового требования и очевидная недостаточность юридического обоснования искового заявления могут стать достаточным процессуальным условием для оставления его без движения.

Теория процессуального права исходит из того, что предмет иска составляет конкретное материально-правовое требование, соответствующее правилам гражданского законодательства о способе защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ). Каждое исковое заявление должно иметь резолютивную итоговую часть, в которой в окончательном и буквальном варианте излагаются конкретные гражданско-правовые требования истца, которой будет руководствоваться арбитражный суд при установлении предмета иска и при решении вопроса о возможности его принятия.

При этом правильно выраженным и законно сформулированным требованием следует признавать иск, в котором использованы гражданско-правовые категории и понятия, непосредственно предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Например, ошибочно требование «о взыскании материального ущерба или убытков», поскольку при неисполнении денежного обязательства по внесению арендной платы гражданскому законодательству (ст.ст.307, 309) соответствует иск о взыскании основного долга (задолженности), убытками же признаются дополнительные расходы или упущенная выгода, нуждающиеся в особом доказывании и не являющиеся договорной платой (ст.ст. 15, 393 ГК РФ). Или например, неточно требование «о наложении штрафных санкций», так как закон допускает взыскание неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами (ст.ст. 330, 395 ГК РФ). Так же исключается принятие арбитражным судом искового заявления, в резолютивной части которого приведено неконкретизированное требование «о присуждении ответчика к исполнению обязательства в натуре» без чёткого указания на срок и содержание действий должника по передаче вещи в собственность либо в пользование кредитору (ст.ст. 3073, 396, 397 ГК РФ).

Кроме того, требование о взыскании основного долга по внесению арендной платы и санкций за просрочку его исполнения или о возмещении убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должно быть выражено в точной денежной сумме. Иски с предложением взыскать задолженность или убытки в приблизительном размере либо требования о взыскании неустойки, процентов, имущественного вреда в объёме, исчисленном «по усмотрению арбитражного суда», «с учётом снижения, которое считает нужным провести суд», должны признаться неопределёнными и беспредметными, в силу чего подобное исковое заявление арбитражный суд может оставить без движения из-за несоблюдения истцом правил п.4 ч.2 ст. 125 АПК РФ.

В одном сложном исковом заявлении истец вправе соединить несколько самостоятельных гражданско-правовых требований, связанных между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам (ст. 130 АПК РФ). Каждое из соединённых исковых требований должно иметь свой грамотно сформулированный предмет, соответствующий способу защиты нарушенного права, строиться на убедительных сведениях о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие обстоятельств, обосновывающих требования.

Обособленными по своему гражданско-правовому содержанию считаются требования о взыскании основного долга по внесению арендной платы, о досрочном расторжении договора аренды, о возложении обязанности возвратить арендованное имущество, выполнить иную обязанность в натуре, вытекающую из нарушения каждого отдельно заключенного договора. В одном исковом заявлении, в частности могут быть изложены объединённые общим гражданско-правовым основанием возникновения несколько требований к одному ответчику о безвозмездном устранении недостатков объекта аренды (ст. 612 ГК РФ), об изменении арендной платы (ст. 614 ГК РФ), о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

2. Обязательность изложения в исковом заявлении фактических обстоятельств спора и подтверждающих их доказательств.

Арбитражный процессуальный закон обязывает истца привести в исковом заявлении все обстоятельства, на которых основаны исковые требования (п.5 ч.2 ст. 125 АПК РФ). Они должны быть изложены истцом последовательно, логично, с необходимой юридической оценкой и соответствовать действительным фактам, из которых возникли спорные правоотношения участников дела.

Под обстоятельствами, которыми обосновывается иск, понимаются юридические факты, с которыми связано возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей субъектов спорного арендного правоотношения. Так, например, в исковом заявлении о взыскании основного долга, возникшего в связи с неисполнением ответчика обязанности по внесению арендной платы должны быть указаны обстоятельства: заключения договора аренды, исполнения истцом обязанности по передачи арендуемого помещения, факты, свидетельствующие о нарушении ответчиком конкретных условий обязательства, его уклонения от оплаты полученного по договору и т.п.

В тех случаях, когда исковое заявление не содержит даже минимально необходимых для уяснения существа спора ссылок на конкретные обстоятельства, из которых заявлен иск, когда общие сведения, названные истцом, не имеют прямой причинной связи с заявленным требованием, исковое заявление может быт оставлено без движения в связи с нарушением требований п.5 ч.2 ст. 125 и ч.1 ст. 128 АПК РФ.

Так же не стоит забывать о требовании п.5 ч.2 ст. 125 АПК, обязывающем истца указать в исковом заявлении все доказательства, подтверждающие те обстоятельства, на которые он ссылается. При отступлении от указанного требования, или при явной недостаточности документальных доказательств, иск так же может быть оставлен без движения в связи с грубым нарушением требований закона о содержании искового заявлении.

3. Цена иска и расчёт взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы.

В исковом заявлении должна быть указана цена иска, если иск подлежит оценке (п.6 ч.2 ст. 125 АПК). Этому процессуальному понятию посвящена ст. 103 АПК, в соответствии с которой цена иска определяется: по искам о взыскании денежных средств, исходя их взыскиваемой суммы, по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества. В цену включаются также указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штраф, пени) и проценты. Цена иска, состоящего из нескольких самостоятельных требований, определяется суммой всех требований имущественного характера. В цене иска не могут учитываться неимущественные требования истца. Цена иска исчисляется в рублях.

Цена иска приобретает существенное процессуальное значение при исследовании арбитражным судом вопроса о размере подлежащей уплате по делу государственной пошлины.

По буквальному смыслу п.7 ч.2 ст. 125 АПК именно в тексте искового заявления должен быть приведён подробный расчёт взыскиваемой или оспариваемой суммы. Арбитражный суд не обязан по собственной инициативе вместо лиц участвующих в деле, собирать необходимые доказательства и составлять на их основании собственный расчёт взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы. Правила о бремени доказывания, обязывающее каждого участника дела доказывать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений, в полной мере распространяется и на обязанность включить в исковое заявление соответствующий законодательству расчёт. При рассмотрении спора подлежит всестороннему исследованию и проверке правильность и обоснованность представленного истцом в обоснование размера денежного требования расчёта и соответственного возражения ответчика. Поэтому арбитражный суд принимает к рассмотрению только те исковые материалы, в которых имеется подробный и мотивированный расчёт денежной суммы, соединённый со ссылками на прилагаемые или итребуемые доказательства.

Итак, как уже отмечалось выше, если исковое заявление будет подано с соблюдением требований, предъявляемых АПК РФ к его форме и содержанию, а также представленным документам, в обязательном порядке прилагаемых к исковому заявлению, то арбитражный суд обязан принять его к производству. С момента вынесения определения о принятии искового заявления, возбуждается производство по арбитражному делу, что влечет правовые последствия, как для арбитражного суда, так и для участников арбитражного процесса.

ГЛАВА 2. Подготовка к судебному разбирательству дел, возникающих из спорных арендных отношения

арбитражный суд разбирательство аренда

После принятия искового заявления к производству судья готовит дело к судебному разбирательству (гл.14 АПК). Подготовка любого дела к разбирательству является обязательной стадией арбитражного процесса, причем стадией самостоятельной, на которой закладываются основы для выполнения арбитражным судом главных задач судопроизводства, определенных в ст.2 АПК. Подготовка дела проводится по любому иску (заявлению), принятому арбитражным судом первой инстанции, исключений в этом вопросе законодательство не делает, в том числе и для дел упрощенного производства, рассмотрение которых производится без вызова сторон.

Как и любая другая стадия арбитражного процесса, стадия подготовки имеет свои цель, субъектный состав, содержание, предпосылки возникновения, основания завершения и порядок оформления.

Целевая направленность стадии закреплена в законе. Согласно ч. 2 ст. 133 АПК РФ подготовка дела к судебному разбирательству проводится для обеспечения его правильного и своевременного рассмотрения.

В ч. 3 ст. 133 АПК непосредственно сформулированы задачи этапа подготовки дела к судебному разбирательству. Законодатель выделил 4 основных задачи:

Во-первых, определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства и обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, т.е. тех, которые входят в предмет доказывания по делу.

Во-вторых, на основании анализа спорного правоотношения суд изначально должен уяснить круг лиц, которые являются в его рамках управомоченными и обязанными лицами, т.е. сторон, а также тех, чьи интересы и права могут быть затронуты при рассмотрении конкретного дела (например, третьих лиц без самостоятельных требований), и иных участников процесса, чье участие будет содействовать правосудию.

В-третьих, суд обязывается содействовать участвующим в деле лицам в собирании доказательств.

В-четвертых, законодатель обязывает суд способствовать примирению сторон спора. Немалая часть спорных ситуаций, возникающих при осуществлении экономической деятельности, не являются принципиально неразрешимыми. Например, большинство споров, связанных с неисполнением договорных обязательств, вполне может быть урегулировано сторонами на добровольной основе. И важнейшую роль в этом играет суд: судья, как должностное лицо, наделенное особыми полномочиями, пользующийся авторитетом, разбирающийся в праве, представляющий законы экономики, как никто другой может способствовать примирению сторон.

Как мы видим, всё перечисленное обусловлено характером правоприменительной деятельности суда. Решение этих конкретных задах имеет одну главную направленность - обеспечить правильное и своевременное рассмотрение и разрешение спора на одном, первом же судебном заседании.

В дальнейшем, в настоящей главе мы не будет рассматривать все тонкости стадии подготовки дела к судебному разбирательству, подробнее остановимся лишь на процессе представления доказательств: определим категории споров, возникших из договора аренды недвижимого имущества, определим предмет и способ доказывания по каждой категории.

§ 1. Представление доказательств

В судопроизводстве по арбитражному делу каждый из участников процесса имеет свои задачи: истец стремится доказать свое правопритязание, ответчик опровергнуть его, суд - принять законное и обоснованное решение.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ не определяет понятие "предмет доказывания". Согласно ст. 52 АПК суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом сведений (доказательств). Следовательно, доказыванию в арбитражном процессе подлежит основание иска, то есть те факты и обстоятельства, опираясь на которые истец убеждает суд в обоснованности своих требований и против которых возражает ответчик.

Таким образом, основание иска и предмет доказывания в арбитражном процессе можно считать тождественными понятиями. Этот вывод подтверждается также тем, что, исходя из принципа состязательности и равноправия сторон, суд в заседании исследует данные, представленные сторонами и доказывающие те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (ст. 53 АПК), то есть предметом доказывания будут обстоятельства, положенные в основу искового требования, или основание иска. В условиях состязательности иные обстоятельства, чем представленные сторонами, не доказываются и не исследуются. Суд по своей инициативе не занимается сбором доказательств. Следовательно, тождество предмета доказывания и основания иска очевидно.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ ввел ряд новых правил, которые составляют новый для российского процессуального права институт раскрытия доказательств. Обязанность раскрытия доказательства закреплена в ч. 3 и 4 ст. 65 АПК: 1) каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом; 2) лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, не были ознакомлены заблаговременно, то есть до начала судебного заседания.

Таким образом, раскрытие доказательств в силу требований закона должно осуществляться заблаговременно, т.е. до начала судебного разбирательства при условии предоставления участникам процесса достаточного времени для ознакомления с доказательствами и подготовки своих доводов и возражений.

Однако в процессуальном законодательстве не дается понятия заблаговременности. Для определения такого понятия необходимо исходить из общих и специальных норм АПК РФ, из смысла которых вытекает, что лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга заблаговременно, в связи с тем, чтобы противная сторона имела реальную возможность в разумный срок подготовиться к новым доводам и представить суду свое мнение по указанным доводам.

Следует учитывать, что в отдельных случаях раскрытие может быть совершено и в судебном заседании при разбирательстве дела, и это не будет нарушением процессуального закона. В частности, п. 35 информационного письмо от 13 августа 2004 г. N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил следующее: "Доказательства, не раскрытые лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, представленные на стадии исследования доказательств, должны быть исследованы арбитражным судом первой инстанции независимо от причин, по которым нарушен порядок раскрытия доказательств".

Подобные случаи являются исключением из общего правила о заблаговременном раскрытии доказательств, вытекают из сущности отдельных процессуальных институтов и зависят от обстоятельств каждого дела. Примерами таких исключений могут быть различные ситуации: предъявление встречного иска в судебном заседании; изменение истцом основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований. В последнем случае истец, подтверждая измененные или уточненные требования, может приводить доказательства, которые не были представлены суду и не раскрыты участникам процесса. Обоснование измененных или уточненных требований такими доказательствами сопровождается их представлением суду, а следовательно, и раскрытием. Судебная практика развивается именно в этом направлении.

Этапом, обеспечивающим заблаговременное раскрытие доказательств, является стадия подготовки дела, на которой участвующие в деле лица должны совершить все действия, направленные на раскрытие доказательств. При подготовке дела раскрытию доказательств способствует предварительное судебное заседание. Важно учитывать, что осуществление раскрытия возможно в рамках всей стадии подготовки, а не только при осуществлении каких-либо отдельных мероприятий, к примеру, исключительно в предварительном заседании.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 и п. 1 ч. 1 ст. 138 АПК РФ стороны обязаны раскрыть доказательства, подтверждающие обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Суд должен разъяснить сторонам не только необходимость выполнения этой обязанности, но и ее содержание, а также правовые последствия невыполнения.

Под раскрытием доказательств, следует понимать предоставление стороной по своей инициативе и по предложению суда лицам, участвующим в деле, и суду всех имеющихся у нее доказательств, способных подтвердить (или опровергнуть) обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Раскрытие доказательств охватывает не только их предоставление, но и обозначение, сопровождающееся ходатайством об истребовании судом необходимого доказательства.

Представляемые либо истребуемые по ходатайству сторон доказательства должны быть относимыми (ст. 67 АПК РФ) и допустимыми (ст. 68 АПК РФ). Суд признает доказательства относимыми, если они могут подтвердить или опровергнуть обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. С учетом этого стороны, представляя или ходатайствуя об истребовании письменных и иных доказательств, обязаны указать, какие обстоятельства могут быть подтверждены этими доказательствами. Правило о допустимости сводится к необходимости руководствоваться только доказательствами, строго определенными законом.

Помимо участия сторон, в раскрытии доказательств немаловажную роль играет и сам арбитражный суд. Нормы АПК РФ свидетельствуют о том, что суд способствует раскрытию доказательств и организует его осуществление. Суд не может обязать участника процесса осуществить раскрытие, но в его полномочиях предложить сторонам раскрыть доказательства, объяснить последствия нарушения правил о раскрытии. В отдельных случаях, к примеру, при удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, суд способствует раскрытию.

Помимо организации раскрытия доказательств и содействия сторонам в осуществлении этой деятельности роль арбитражного суда связана также с тем, какие правовые последствия могут наступить в случае неисполнения обязанности по раскрытию. Если лицо, участвующее в деле, ссылается при рассмотрении дела по существу на нераскрытые доказательства, то только от усмотрения суда зависит, как следует поступить в этом случае. Несомненно, что в большинстве случаев суд пойдет на то, чтобы допустить в процесс нераскрытые доказательства, т.к. при последующем обжаловании судебного акта, вынесенного без учета представленных, но нераскрытых доказательств, такой акт арбитражного суда может быть отменен.

При такой позиции арбитражных судов по отношению к неисполнению обязанности раскрыть доказательства для участника процесса, не получившего возможность ознакомится с доказательствами заблаговременно, единственным средством минимизации последствий нарушения требований АПК РФ является либо отложение судебного разбирательства, либо объявление перерыва в судебном заседании.

Применительно к вопросу о неисполнении требований закона раскрыть доказательства Научно-консультативный Совет при Федеральном Арбитражном Суде Волго-Вятского округа отметил, что "при предъявлении в судебном заседании доказательств, с которыми сторона не ознакомлена заблаговременно, суд должен решить вопрос, сделать ли перерыв в судебном заседании или отложить судебное разбирательство с тем, чтобы лица, у которых упомянутые документы или материалы отсутствуют, могли ознакомиться с ними и выработать относительно них свою точку зрения, после чего доказательства принимаются судом.

Если другая сторона может ознакомиться с доказательствами в ходе судебного заседания и не возражает в связи с этим против продолжения процесса, доказательства также принимаются.

Отказать в принятии представленных доказательств суд не вправе".

Складывающаяся практика, подтверждаемая позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, как представляется, не в полной мере соответствует АПК РФ, смыслу норм о раскрытии доказательств и самой сущности и значению данного мероприятия. Требование раскрыть доказательства заблаговременно означает возможность ограничений для допуска в процесс нераскрытых доказательств.

В отношении участвующего в деле лица, нераскрывшего доказательства и обосновывающего ими свою позицию, АПК РФ также не содержит каких-либо положений. Иными словами, никаких конкретных санкций, применяемых к участнику процесса, закон не предусматривает. В этом случае следует руководствоваться общими нормами АПК РФ.

За неисполнение обязанности по раскрытию доказательств возможны определенные материальные последствия. Арбитражный суд по своему усмотрению применяет п. 2 ст. 111 АПК РФ, если суд признает, что лицо не выполнило свои процессуальные обязанности и это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного решения. Если участник процесса не раскрыл доказательства и тем самым содействовал затягиванию процесса (перерыв в судебном заседании, отложение судебного разбирательства), то арбитражный суд вправе отнести на это лицо все судебные расходы по делу.

Данную позицию подтвердил Президиум ВАС РФ, подчеркнув, что "причины, по которым ранее не были раскрыты доказательства, могут быть учтены арбитражным судом при распределении судебных расходов (часть 2 статьи 111 АПК РФ) (п. 35 информационного письма от 13 августа 2004 г. N 82). Также ФАС Волго-Вятского округа в Рекомендациях по применению АПК РФ в отношении возможности применения ст. 111 АПК РФ при нераскрытии доказательств отметил: "Если будет достоверно установлено, что доказательства не были представлены заблаговременно по причине злоупотребления стороной своим правом с целью затягивания процесса, суд может применить к виновной стороне санкции, предусмотренные частью 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Далее, приведём перечень документов и сведений, имеющих значение для разрешения любого спора по договору аренды нежилого помещения:

1. Документы о правовом статусе, позволяющие стать участником арбитражного процесса в данной категории дел:

ь копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица, выписка из учредительных документов (устава, учредительного договора) юридического лица с указанием его наименования, организационно-правовой формы, места нахождения, а также постоянно действующего исполнительного органа, наделённого правом приобретать гражданские права и обязанности от имени организации без доверенности;

ь при участие в процессе филиала юридического лица - положение о филиале, утверждённое юридическим лицом, доказательства указания филиала в зарегистрированных в установленном порядке учредительных документах создавшего их юридического лица. Документ о назначении руководителя филиала на должность и доверенность, определяющая его полномочия на совершение сделок и иных действий от имени юридического лица;

ь копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя; выписка из документов, подтверждающих дату и место рождения, а также место жительства (почтовый адрес) с данными о его регистрации в налоговом органе.

2. Документы о полномочиях лица, подписавшего исковое заявление:

ь надлежащим образом оформленная в соответствии с требованиями статей 61 и 62 АПК РФ доверенность, позволяющая представлять в арбитражном суде юридическое лицо или индивидуального предпринимателя;

ь документ об избрании (назначении) руководителя юридического лица, подписавшего исковое заявление, выписка из устава организации о праве директора, иного единоличного органа действовать от имени юридического лица без доверенности.

3. Доказательства вручения ответчику искового заявления и исковых материалов:

ь почтовая квитанция о направлении искового заявления и приложенных к нему исковых материалов заказным письмом с уведомлением о вручении;

ь почтовое уведомление о вручении ответчику заказного письма с копией искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют;

ь иные документы, подтверждающие непосредственное вручение ответчику копии искового заявления и документальных доказательств (расписка в получении, штамп получения входящей корреспонденции и т.п.).

Данная категория не является доказательственной базой по существу спорного дела, но является не менее важной по отношению к другим видам документальных доказательств. Поскольку по смыслу п.3 ст. 125 АПК истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют заказным письмом с уведомлением о вручении. Не соблюдение этого условия, влечёт за собой оставление искового заявления без движения (Приложение №3).

4. Документы, связанные с исполнением обязанности по уплате государственной пошлины:

ь документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере;

ь выписка из учредительных документов и иные документальные доказательства отнесения истца к числу лиц, имеющих право на получение льготу по освобождению от уплаты государственной пошлины;

ь письменное ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением необходимых документов о тяжёлом имущественном положении (справки налогового органа обо всех зарегистрированных банковских счетах, выписки из лицевого счёта по каждому банковскому счёту об отсутствии на них достаточных для уплаты государственной пошлины денежных средств.

5. Доказательства заключения сторонами договора аренды недвижимого имущества:

ь подлинник (или надлежащим образом заверенная копия) договора аренды, заключенного путём составления одного документа, подписанного сторонами;

ь переписка сторон и документы, которыми обменивались стороны при согласовании существенных условий договора (письма, заявки, телеграммы, документы, передаваемые посредством электронной, факсимильной связи, протоколы разногласий по проекту договора и т.п.);

ь акт о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее одного года;

ь сведения о государственной регистрации изменений и дополнений договора аренды, заключенного на срок не менее года;

ь доказательства надлежащих полномочий лиц, подписавших договор аренды (доверенность, выписка из учредительных документов о полномочиях должностного лица, из приказов, распоряжений о его назначении, из решения учредителей об избрании).

§ 2. Категории споров

В общем количестве споров в области арендных взаимоотношений выделим 3 категории:

1 - Споры, возникающие в отношении существенных условий договора аренды недвижимого имущества,

2 - Споры в области изменения и расторжения договора аренды недвижимости,

3 - Споры, связанные с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части регистрации договора аренды недвижимости.

Далее по каждой из трёх выделенных категорий определим предмет доказывания, рассмотрим особенности доказывания, раскрытия тех обстоятельств, на которые могут ссылаться стороны спора, возникшего из договора аренды недвижимого имущества в арбитражном суде. Приведём перечень документальных доказательств и сведений, имеющих значение для разрешения спора по договору аренды нежилого помещения.

1 категория. Споры, возникающие в отношении существенных условий договора аренды недвижимого имущества.

Определение существенных условий договора является важным элементом любой гражданско-правовой сделки, в том числе договора аренды нежилого помещения. Это тот вопрос, по которому стороны, должны прийти к согласию и без разрешения которого невозможно приступать к формально-юридическому закреплению достигнутых соглашений на бумаге. К сожалению, глава 34 ГК РФ, посвящённая аренде не содержит статьи, которая бы определяла перечень существенных условий договора данного вида. Этот перечень вытекает из нескольких статей указанной главы, и содержит следующие пункты:

- условие о предмете,

- условие о сроке договора,

- условие о порядке передачи объекта аренды,

- условие о размере арендной платы,

- основные права и обязанности сторон договора аренды недвижимости.

То есть, предметом доказывания в выделенной категории спорных дел будет выступать совокупность обстоятельств материально-правового характера, обосновывающих требования истца и возражения ответчика по поводу предмета, срока, порядка передачи объекта аренды, арендной платы, основных прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимого имущества.

1.1. Предмет договора.

Объект договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения - есть одно из существенных условий договора, определение которого является важным элементом гражданско-правовой сделки. На практике довольно часто приходится сталкиваться со спорами, в результате разрешения которых арбитражные суды приходят к выводу, что в договоре аренды не определён предмет арендных отношений, ссылаясь на п.1 ст. 432 и п. 3 ст.607 ГК РФ.

П. 3 статьи 607 ГК РФ не содержит точных и чётких предписаний, какие именно данные необходимы для того, чтобы определённо установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Тем самым, как может показаться на первый взгляд, создаётся возможность произвольного признания договора незаконным.

Примером такого произвольного толкования понятия «определённости» объекта аренды является Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2004 г. №КА-А41/2836-04. Данное судебное разбирательство касалось иска о признании недействительным решения Московской областной регистрационной палаты об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что объект аренды указан без достаточной определённости. В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение, на основании свидетельства, выданного на помещение в доме №49 по Октябрьскому проспекту, общей площадью 419,3 кв.м., в т.ч. подвал 1276 кв.м.

Информация об объекте, перенесена в договор аренды из свидетельства на право собственности. При этом, однако, по утверждению суда кассационной инстанции, не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определённо установить, какая часть дома передаётся в аренду.

Суд кассационной инстанции посчитал судебные акты законными и обоснованными. Однако данные выводы противоречат позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 05.07.2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ».

Конституционный суд РФ указал, что правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя п.3 ст.607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Конкретизируя названные требования, статья 26 Закона о регистрации предусматривает, что:

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

2. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, Федеральный арбитражный суд Московской области вышел за рамки п.3 ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона о регистрации, потребовав указания в предмете договора общей площади дома, в котором находятся арендованные помещения, его этажности, местоположения арендуемых помещений и их конкретизации, а также других данных, позволяющих определённо установить, какая часть дома передаётся в аренду.

Для избежание возможных споров, в предмете договора аренды нежилого помещения желательно указать информацию из свидетельства на право собственности (без изменений): название, площадь, местонахождение. А также приложить следующие документы:

1. поэтажный план и экспликацию, на которых обозначить сдаваемые в аренды объекты с указанием размера арендной площади,

2. техническую документацию на помещение, а при её отсутствии - техническое описание объекта аренды, составленный сторонами сделки.

Поскольку при возникновении спора относительно объекта заключенного договора стороны изначально будут ссылаться на заключенный между ними договор, имеющуюся техническую документацию, то в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. Поскольку при отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, в соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ).

Интересен случай, когда Федеральный Арбитражный Суд Московской области посчитал договор аренды незаключенным из-за неопределённости объекта аренды, которая заключалась в несоответствии реальной площади помещения (по техпаспорту БТИ) и площади, указанной в предмете договора (Постановление Федерального Арбитражного Суда Московской области от 02.12.2003 г. №КГ-А41/8751-03).

Истец (ОАО «Воскресенский смешанный торг») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ Администрации муниципального образования «Воскресенский район» (арендодатель) и ООО «Магазин «Лавка» (арендатор) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения площадью 125,4 кв.м. в связи с наличием у истца преимущественного права. В иске отказано.

Как установлено судом при рассмотрении дела, между ответчиками подписан оспариваемый договор на нежилое помещение площадью 125,4 кв.м. При этом суд исходил из того, что упомянутый договор не заключен (ст.ст. 432, 607 ГК РФ) из-за неопределённости нежилых помещений, так как их площадь 368,8 кв.м.

К сожалению, из текста Постановления не ясно, что стороны предусмотрели в договоре. Можно предположить несколько вариантов:

- к договору не приложен поэтажный план или на приложенном плане не обозначено помещение, размером 125,4 кв.м.

- существует несколько помещений, сумма которых составляет 125,4 кв.м.

- есть одно нежилое помещение названной площади, но имеется ещё такое же помещение,

- нет помещений такой площади, которое ограничено на плане стенами и поэтому стороны имели в виду часть помещения, ничем не ограниченную на плане, то есть помещение, условно выделено по взаимной договорённости сторонами и не имеющее границ на поэтажном плане.

Какой из названных вариантов имел в виду суд, говоря о неопределённости помещений, осталось в недрах архива арбитражного суда, но решение заставляет задуматься о дальнейшем развитии подходов Арбитражных судов к толкованию понятия «определённость помещения».

Относительно предмета договора аренды нежилого помещения, рассмотрим ещё один интересный вопрос: является ли помещением (частью помещения) и соответственно объектом аренды такие части здания как: лестница, коридор, тамбур, крыша, стена? Можно ли сдавать в аренду часть лестничной клетки под установке под автомат по продаже напитков?

Ответ даёт Президиум Высшего арбитражного суда в пункте 1 информационного письма от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ, указав, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Следуя логике Президиум Высшего Арбитражного Суда, здание можно разбить на помещения, которые являются самостоятельным объектом недвижимости, и конструктивные элементы здания, которые таковыми не являются. Следовательно, крыша, стены, лестницы, тамбуры и другие конструктивные элементы здания, названные в экспликации, не могут передаваться в аренду отдельно от помещения или здания (части здания).

Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Таким образом, предмет договора, который регулирует отношения по автоматической продаже напитков на лестничной клетке здания, будет не часть лестничной клетки, передаваемой в аренду, а предоставление заинтересованному лицу услуги в виде возможности на возмездной основе размещать аппарат по продаже напитков на лестнице принадлежащего услугодателю здания.

Срок договора.

Условия о сроке договора аренды нежилых помещений регулируются статьёй 610 и п.2 статьи 651 ГК РФ.

Из содержания данных статей вытекают следующие сроки договоров аренды:

- определённый договором,

- срок не определённый договором, т.е. нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределённый срок.

При подписании сторонами бессрочного договора аренды будет признан ничтожным, как противоречащий положениям ГК РФ, которые не называют такого срока.

Все судебные споры, касающиеся срока договора аренды можно свести к трём группам:

А) споры о применении п.2 ст. 651 ГК РФ о сроке не менее года,

Б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчёт срока,

В) споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

Рассмотрим более подробно споры группы а).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем (пункт 3 Информационного письма № 66).

Последовал вывод Пленума Высшего Арбитражного Суда: «Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году».

Обратим внимание на то, что предлог «ПО», использованный в договоре аренды, подменяется предлогом «ДО» в выводе Пленума Высшего Арбитражного Суда. Таким образом, Пленум Высшего Арбитражного Суда считает предлог «ДО» равнозначным предлогу «ПО», что не соответствует русскому языку и вносит некоторое смятение в правоприменительную практику.

В Постановлении от 14 января 2003 г. N 9523/02 Пленума Высшего Арбитражного Суда определил срок с 17 сентября 2001 года ДО 16 сентября 2002 года как срок менее года.

Стороны подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.

Арендодатель обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Арендатору о признании договора аренды от 17.09.01 N 37 незаключенным, так как не зарегистрирован, и обязании освободить 8 капитальных строений площадью 1 225,8 кв. метра (базу отдыха).

В иске отказано, в кассационном порядке иск был удовлетворён, однако президиум кассационное решение отменил. Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослалась на отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определён сторонами по 15 сентября 2002 года включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела - перепиской сторон, из которой видно, что договор аренды заключен на срок менее одного года.

Эти два спора относительно толкования срока «не менее года», установленного пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, иллюстрируют одну из причин, по которой в практике наиболее распространённым является договор аренды сроком на одиннадцать месяцев.

Б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчёт срока.

Рассмотрим пример принятия определённого условия, зависящего от воли сторон, за момент определения срока договора.

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.

В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Решением суда первой инстанции исковое требование было удовлетворено, кассационная инстанция не изменила решение.

Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.