Договор коммерческого найма жилого помещения в действующем законодательстве Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НОЧУ ВПО «Академический правовой институт»

Кафедра гражданского права

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ

(ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА

Тема: « ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДЕЙСТВУЮЩЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Москва 2012 г.

Оглавление

Введение

1. Общая теоретико-правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения

1.1 Понятие, правовая природа, признаки договора коммерческого найма жилого помещения и особенности его правового регулирования

1.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

2. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

2.1 Права и обязанности наймодателя

2.2 Права и обязанности нанимателя

3. Особенности заключения и основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

3.1 Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения и требования, предъявляемые к его оформлению

3.2 Основания и порядок изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Список используемых источников

Приложения

Введение

договор коммерческий наём жилое помещение

На протяжении всей истории человечества одной из наиболее острых и трудноразрешимых проблем является проблема обеспечения человечества в жилье. Данная проблема является таковой и в наше время.

Конституция Российской Федерации (далее - КРФ) Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (в ред. от 30.12.2008 г.) //Российская газета. 1993. №237. (гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом).

В связи с переходом нашей страны к рыночной экономике удовлетворение потребности граждан в жилье государство пытается осуществить не за счет общественных фондов потребления, как было ранее в советское время, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В этих целях производиться приватизация жилищного фонда, выдача всевозможных субсидий, кредитов на приобретение или строительство жилья, выпуск жилищных сертификатов и ряд других мер, направленных на формирование широкого слоя граждан - собственников жилья, а в связи с этим и рынка жилья. На гражданина-собственника пытаются также переложить все бремя содержания жилья. В настоящее время большинство граждан рассчитывает на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. В таком случае граждане имеют возможность реализовать свое право на жилище путем приобретения правомочий владения и пользования жилым помещением на основе договора с собственником (управомоченным лицом). Развитие рыночных отношений, появление слоя собственников жилья привело к широкому распространению и отношений по предоставлению собственниками своих жилых помещений во владение и пользование гражданам на договорной основе. В связи с чем, возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения. Применительно к договорам цель - создание специального правового режима достигнута выделением в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее -- ГК РФ)¹¹ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 г.). Часть третья // Собрание законодательства РФ. 2001 № 49. Ст.4552. главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

Действующий ГК РФ в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор социального найма жилого помещения» и «договор найма жилого помещения». Под последним из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма, на основе которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо предоставляет гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом изучения выпускной квалификационной работы являются правоотношения связанные с коммерческим наймом жилых помещений в Российской Федерации.

Предметом изучения является нормативно-правовая база Российской Федерации регулирующая соответствующие правоотношения и теоретические исследования ученых-юристов, посвященные договору коммерческого найма жилого помещения.

Целью настоящей дипломной работы является комплексное исследование особенностей правового регулирования отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилого помещения.

Автор, в процессе исследования, поставил перед собой следующие задачи:

· изучить правовую базу Российской Федерации и теоретический материал, составленный российскими учеными и практиками, регламентирующий правоотношения коммерческого найма жилого помещения;

· выявить коллизии и недостатки в законодательстве Российской Федерации регулирующем правоотношения коммерческого найма жилого помещения;

· внести рациональные предложения по совершенствованию российского законодательства.

· определить понятие договора коммерческого найма и его отличия от схожих договоров;

· определить объект (предмет) договора коммерческого найма;

· изучить порядок заключения договора, его форму и сроки;

· рассмотреть содержание договора коммерческого найма, права и обязанности его сторон;

· определить порядок изменения и расторжения договора коммерческого найма.

· рассмотреть проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма.

Теоретическую основу дипломного исследования составили труды таких видных ученых, как: Абрамова Е.Н., Алексеев С.С., Белов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Мозолин В.П., Крашенинников П.В., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., и других.

Методологической основой настоящего исследования явились общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него научные методы: историко-правовой, системный, логический, формально-юридический, сравнительно-правовой, социологический.

Структура работы состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения, списка использованных источников, а также приложений.

1. Общая теоретико-правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения

1.1 Понятие, правовая природа, признаки договора коммерческого найма жилого помещения и особенности его правового регулирования

Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ.

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.

В соответствии с п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Вместе с тем гл. 35 ГК РФ упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. В связи с этим необходимо отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК РФ принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1

«Об основах федеральной жилищной политики» ¹¹ Федеральный закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1(в ред. От 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99., в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Таким образом, ГК РФ устранил внутреннее противоречие, которое существовало в Законе от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Определение договора аренды, содержащееся в ст. 1 указанного Закона, предусматривало, что по этому договору жилое помещение предоставляется арендодателем арендатору вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого «арендатора». Одновременно ст. 17 Закона наделила собственника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматриваемого договора - проживание - оказался утраченным.²² Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 23.

С точки зрения ГК РФ между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданином должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК¹¹ Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».// Российская газета от 10, 13 августа 1996 г. .

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК РФ состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что «договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК РФ)» ²² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2008. С. 241.. Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что «арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина» ³³ Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2005, т2 - 848с. С. 270.. Вместе с тем, п. 2 ст. 671 ГК РФ никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. Вместе с тем, арендатор при любом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК РФ режиму: полученное им в аренду жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем, при том, именно по договору найма жилого помещения.

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору аренды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК РФ, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования. Ю.К. Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда, которым «предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ» ¹¹ Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 33..

Указанный пример в целом является весьма удачным, хотя и подвергается критике в литературе. Так, М.И. Брагинский считает, что «в соответствующем случае в договор подряда включаются элементы другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Тем самым обычный договор подряда превращается в тот «смешанный договор», который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК РФ».²² Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества Книга 2. 4-е издание, стереотипное, М., «Статут», 2000. С 659.

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК РФ сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соответствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает необходимость установить достаточно определенные границы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст. 671 ГК РФ. В силу того что п. 1 ст. 615 ГК РФ, как и некоторые другие статьи о договоре аренды, действует и по отношению к безвозмездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК РФ), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК РФ, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК РФ определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма) характеризует этот договор как консенсуальный, возмездный и двусторонний. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). В отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Поскольку Договор коммерческого найма имеет много схожего с договором социального найма и договором аренды необходимо рассмотреть их различия:

1. Договор коммерческого найма и найма социального.

Определение договора социального найма в ГК РФ отсутствует, вместе с тем, договор коммерческого найма¹¹ «Приложение 2» и найма социального²² «Приложение 1» имеют немало общего. Заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

1) Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

2) Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

3) У договора социального найма отличен и сам субъектный состав договора. Наймодателем в договоре коммерческого найма может быть как гражданин так и юридическое лицо, а в договоре социального найма - только юридическое лицо. Со стороны же нанимателя, в отличие от договора коммерческого найма, при социальном найме выступают сам наниматель и члены его семьи.

4) В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

5) Пятой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.

6) Шестой отличительной особенностью договора коммерческого найма от социального найма является возмездность. Поскольку по договору социального найма жилое помещение предоставляется как за плату, так и безвозмездно в предусмотренных законом случаях, признак возмездности для договора социального найма не является существенным.

7) Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность договора социального найма, которая состоит в ограничении свободы договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они в конечном счете играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) договора социального найма позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого в конечном счете наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

2. Договор коммерческого найма и договор аренды (имущественного найма).

Соотношение между договором коммерческого найма и договором аренды можно установить путем сопоставления определений, включенных в п. 1 ст. 671 ГК РФ («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК РФ («Договор аренды»).

Оба определения содержат ряд совпадающих признаков.

1) По тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество.

2) Как предусмотрено ст. 606 ГК РФ, предметом договора аренды является «имущество». Между тем в силу п. 1 ст. 671 предметом договора коммерческого найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. По этой причине, в частности, Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. №14¹¹ Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. N 14) // Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987 г., N 3, с. 8., имея в виду особенность споров об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (в качестве примера указаны производственные помещения, сборно - разборные сооружения, вагончики), предусмотрело необходимость разрешения их, во-первых, судом и, во-вторых, с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем.

Вместе с тем, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК РФ, договор аренды жилого помещения, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу «все», а у других - лишь «часть». Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров коммерческого найма жилого помещения видом договора аренды. Однако следует также учесть, что для признания договоров коммерческого найма жилого помещения самостоятельным типом договоров одного этого отличия явно недостаточно.

3) В определении договора коммерческого найма отсутствует указание на временный его характер, однако, учитывая положения статьи 683 ГК РФ, можно также выделить дополнительное отличие коммерческого найма от договора аренда - это определенная срочность первого. И договор аренды и договор коммерческого найма заключаются на определенный срок. Однако, ограничения по срокам в договоре аренды нет и, если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок. Что же касается договора коммерческого найма, то срок его ограничен - не более 5 лет и если в договоре указание на срок отсутствует, то он считается заключенным на 5 лет.

4) Следующей особенностью в договоре коммерческого найма выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только «для проживания в нем».

В результате можно выделить один важнейший, породивший много других признак договоров коммерческого найма: их потребительский характер, что непосредственно связано с особой значимостью удовлетворения соответствующей потребности гражданина.

Итак, договор найма жилого помещения отвечает теперь и потребительскому, и коммерческому функциональным назначениям. Обе его разновидности являются самостоятельными и отличными от договора аренды жилого помещения.

Исходные начала правового регулирования жилищных отношений в целом и договорных в частности закреплены в Конституции РФ. Речь идет о ст. 25, закрепляющей принцип неприкосновенности жилища, ст. 27, признающей за каждым, кто законно находится на территории Российской Федерации, право «свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства», ст. 40, посвященной праву граждан на жилище, а также ст. 72, которая отнесла жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации.

Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) содержит раздельное регулирование договоров коммерческого и социального найма жилых помещений.¹¹ СадиковаО.Н Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Для предпринимателей. ИНФРА М.,1996.С. 79; При этом применительно к обоим договорам широко используются отсылки к жилищному законодательству.

Общее для гл. 35 ГК РФ и жилищного законодательства - то, что большая часть входящих в их состав норм относится к числу императивных. Это позволяет обеспечить необходимые гарантии, главным образом, для той заведомо более слабой стороны, которой является наниматель. Отмеченная особенность по понятным причинам в большей степени присуща нормам, рассчитанным на применение их к договору социального найма.

Однако перечисленные статьи гл. 35 ГК РФ распространяют свое действие не на все договоры коммерческого найма.

Пункт 2 ст. 683 ГК РФ выделяет из всех статей, посвященных этому договору те, которые безусловно применяются только к договорам коммерческого найма, заключаемым на срок в один год и более. В это число входят: ст. 677 (п. 2) ГК РФ - о постоянно проживающих вместе с нанимателем гражданах, ст. 680 ГК РФ - о временных жильцах, ст. 684 ГК РФ - о преимущественных правах нанимателя на заключение договора на новый срок, ст. 685 ГК РФ - о поднайме жилого помещения, ст. 686 и ст. 687 (абз. 4 п. 2) ГК РФ - о последствиях указанных в них нарушений договора. К договору со сроком действия менее одного года все эти статьи могут применяться только при наличии в договоре специальных на этот счет указаний.

Из семнадцати статей, относящихся к договору коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. В это число входят: ст. 673 (п. 1) ГК РФ - порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 ГК РФ - об установлении нормы жилой площади на человека, ст. 682 (п. 1) ГК РФ - о максимальном размере платы за жилое помещение и ст. 687 (п. 3) ГК РФ - о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения - п. 3 ст. 682ГК РФ) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, - Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ)¹¹ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ(в ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание Законодательства РФ.2005 №1 (часть 1). Ст.14..

Использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых отсылок к нему в указанных шести статьях. Имеется в виду, что стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье.

Единственная специально посвященная договору социального найма ст. 672 ГК РФ с юридико - технической точки зрения весьма сложна. Она содержит, в частности, нормы прямого действия. Имеются в виду прежде всего ее пп. 1 и 2, в которых закреплены правила об обязательности при предоставлении гражданам жилых помещений из государственного и муниципального жилого фонда социального использования заключения именно договоров социального найма ¹¹ Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: «Статут», 2010 г., С. 50., а также о правовом положении членов семьи нанимателя в таком договоре. В п. 3 ст. 672 ГК РФ названы шесть статей той же гл. 35 - ст. 674, 675, 678, 680, 681 и ст. 685 (пп. 1, 3)ГК РФ, правила которых применяются и к договору социального найма.

Как можно сделать вывод из п. 3 ст. 672 ГК РФ,указанные шесть статей на равных с нормами, включенными в пп. 1 и 2 ст. 672 ГК РФ, пользуются приоритетом по отношению к нормам жилищного законодательства.

Смысл соответствующего положения можно проиллюстрировать на примере действия одной из статей, указанных в ст. 672 ГК РФ. Имеется в виду ст. 680 ГК РФ («Временные жильцы»). Она содержит ряд положений, существенно отличных от одноименной ст. 54 Жилищного кодекса РФ. В частности, неодинаковы условия, допускающие вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение, сроки проживания и для постоянных и для временных жильцов. Из ст. 672 ГК РФ следует, что при решении указанных вопросов для договора социального найма необходимо руководствоваться ст. 680 ГК РФ. Подобное решение, корреспондирующее указаниям, включенным в п. 3 ст. 672 ГК РФ, прямо вытекает и из того общего принципа, который закреплен в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Речь идет о верховенстве Кодекса по отношению к другим актам, регулирующим гражданские отношения, включая и те, которые входят в состав жилищного законодательства, если иное прямо не указано в самом ГК РФ, как это сделано в ст. 672 ГК РФ.

За пределами пп. 1 и 2 ст. 672 ГК РФ и шести статей, названных в п. 3 ст. 672 ГК РФ, в ней предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма, лишь если иное опять же не предусмотрено жилищным законодательством. Таким образом, не вошедшие в состав шести перечисленных в п. 3 ст. 672 ГК РФ статьи, принятые законодателем в расчете на договоры коммерческого найма, могут действовать по отношению и к договорам социального найма, но только в порядке восполнения пробелов в жилищном законодательстве. В подтверждение указанного положения можно привести такой пример. По вопросу о распределении обязанностей, связанных с капитальным ремонтом, между сторонами ст. 681 ГК РФ и ст. 144 Жилищного кодекса РФ содержат решения, различающиеся уже тем, что в первом из Кодексов соответствующая норма является диспозитивной, а во втором - императивной. При сложившейся коллизии следует признать для договора социального найма приоритет Жилищного кодекса РФ, имея в виду, что статья ГК РФ, о которой идет речь (ст. 681), не входит в число шести упомянутых в п. 3 ст. 672 ГК РФ.

Надлежит также учитывать, что статьи общих глав ГК РФ должны безусловно применяться к договору найма жилых помещений. По этой причине, когда в гл. 35 ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство», то оно противопоставляется нормам этой главы. Так, когда в одном из рассмотренных судами дел гражданин обязался предоставить вместо трехкомнатной четырехкомнатную квартиру, но обязательство не исполнил, суд счел возможным применить к отношениям сторон нормы ГК РФ о необходимости надлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства (ст. 309 ГК РФ), а также о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ) ¹¹ Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30 декабря 2009 г. N 56пв09 «Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 8. С. 18 - 20..

При оценке включенных в п. 3 ст. 672 ГК РФ положений следует учитывать, что такой прием, как отсылка на случай отсутствия прямого регулирования либо к другим вообще, либо к прямо названным законам, также нередко используется. В частности, можно назвать ст. 525 (п. 2), ст. 539 (п. 3), ст. 730 (п. 3), ст. 768 ГК РФ и др. Встречаются в отдельных главах ГК РФ, хотя и реже, нормы, которые сопровождают предусмотренную в них отсылку к определенному закону указанием на то, что такой прямо названный закон будет пользоваться приоритетом по отношению к конкретным статьям ГК РФ - см. ст. 548 (пп. 1, 2), ст. 784, ст. 801 (п. 3) и др. Думается, что использование соответствующего приема - признания в строго определенном случае приоритета специального законодательства нисколько не колеблет действия все того же общего принципа - верховенства ГК РФ при регулировании гражданских отношений. Это объясняется тем, что основание приоритета закона в подобных случаях создается тем же Кодексом. В подтверждение можно воспользоваться нормой, помещенной в один из параграфов главы «Купля - продажа». Имеется в виду § 6 «Энергоснабжение». В содержащейся в этом параграфе ст. 548 (п. 1) ГК РФ установлено: «Правила, предусмотренные статьями 539 - 547 настоящего Кодекса, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами». Таким образом, основание для приоритетного применения указанных актов заложено все же не в них, а именно в п. 1 ст. 548 ГК РФ.

Подлинная специфика п. 3 ст. 672 ГК РФ заключается лишь в том, что в нем определен порядок восполнения пробелов, обнаруживаемых не только в самом ГК РФ, но и в законе, который служит адресатом отсылки. Из этого следует, в частности, что, если в актах, которые составляют жилищное законодательство, появятся нормы, предусматривающие иной порядок восполнения пробелов по сравнению с предусмотренным в п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствующих случаях придется все равно руководствоваться Гражданским кодексом. Это еще раз подтверждает, что ст. 672 ГК РФ целиком укладывается в обычные для Гражданского кодекса рамки.

Статья 72 Конституции РФ открывает широкие возможности законотворческой деятельности субъектов Федерации в сфере жилищных отношений, и эти возможности ими используются. В качестве примера можно указать на такие принятые в Рязанской области акты, как Закон Рязанской области от 05.12.2000 N 92-ОЗ «О жилищно-коммунальном хозяйстве Рязанской области»¹¹ Закон Рязанской области от 05.12.2000 N 92-ОЗ (в ред. от 18.07.2006 г.) «О жилищно-коммунальном хозяйстве Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 22.11.2000 N 694) // Рязанские ведомости, N 257, 28.12.2000, Закон Рязанской области от 20.12.2005 N 139-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории Рязанской области»²² Закон Рязанской области от 20.12.2005 N 139-ОЗ (ред. от 21.03.2007) «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 01.12.2005 N 817-IV РОД) // Рязанские ведомости, N 276-277, 22.12.2005., Закон Рязанской области от 14.09.2006 N 111-ОЗ «О служебных жилых помещениях в государственном жилищном фонде Рязанской области»³³ Закон Рязанской области от 14.09.2006 N 111-ОЗ (ред. От 05.08.2011) «О служебных жилых помещениях в государственном жилищном фонде Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 30.08.2006 N 438-IV РОД) // Рязанские ведомости, N 238-239, 21.09.2006.. Закон Рязанской области от 09.04.2008 N44-ОЗ «О региональных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, региональных стандартах, используемых для расчета субсидий гражданам при оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Рязанской области, и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 26.03.2008 N 134-IV РОД) ¹¹ Закон Рязанской области от 09.04.2008 N44-ОЗ «О региональных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, региональных стандартах, используемых для расчета субсидий гражданам при оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Рязанской области, и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 26.03.2008 N 134-IV РОД)// Рязанские ведомости, N 68, 15.04.2008,.

Во всем остальном включенные в жилищное законодательство нормы сохраняют свою отраслевую принадлежность и связанный с этим правовой режим. Применительно к договорам найма жилых помещений это означает, в частности, что гл. 35 ГК РФ устанавливает пределы действия жилищного законодательства применительно к соответствующим отношениям (договорам жилищного найма). Вместе с тем статьи гл. 35 ГК РФ, которые регулируют договоры социального найма (имеются в виду пп. 1 и 2 ст. 672 ГК РФ, а также шесть упомянутых в ней же статей гл. 35 ГК РФ), должны рассматриваться в соответствии со ст. 76 Конституции РФ как устанавливающие пределы законотворческих полномочий субъектов Федерации. При этом и в данном случае необходимо учитывать верховенство соответствующих статей ГК по отношению к другим федеральным законам.²² Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга вторая, М., Статут 2006. С. 455.

Таким образом договор коммерческого найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье.

Под институтом права понимается система взаимосвязанных правовых норм, являющихся специфической частью отрасли права и регулирующих относительно самостоятельную разновидность общественных отношений или какие-либо их компоненты, свойства.

Указанный договор по своей правовой природе является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья - это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства.

1.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что договор коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Действующее законодательство содержит единые требования к форме договоров найма жилых помещений. В соответствии со ст. 674 ГК РФ ¹¹ Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 7-е изд., перераб. и доп. - Юрайт; 2010 г.договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Глава 35 ГК РФ особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.²² Закон города Москвы от 15 января 2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» ( в ред. Законов г. Москвы от 17.12.2003 г. №76, от 08.12.2004 г.№83) // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК РФ договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК РФ (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК РФ («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

На первый взгляд может показаться, что редакция п. 1 ст. 682 ГК РФ («размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения») имеет в виду признание договорного условия о цене существенным. Однако такой вывод был бы неверным. В подобных случаях надлежит руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК РФ. Он предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Из ст. 683 ГК РФ («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) ГК РФ случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года¹¹ Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями. // Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - СПС «КонсультантПлюс», 2006 г..

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК РФ (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Объектом гражданского правоотношения является то, на что направлено или, на что воздействует гражданское правоотношение¹¹ В.П. Мозолина, А.И. Масляева. Гражданское право. Ч. 1. М., 2003. С. 94..

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Статья 673 ГК РФ устанавливает лишь общие требования к жилому помещению и не содержит определения самого жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Заключение договора коммерческого найма допускается при соблюдении двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК РФ условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из ст. 673 ГК РФ следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или дома, предметом могут быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.

Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В частности, непригодными для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»¹¹ Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - №6. - Ст. 702. , находящиеся в ветхом или аварийном состоянии и в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности следующих элементов:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативно-правовых актах.

6. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативно-правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.