Договор коммерческого найма жилого помещения в действующем законодательстве Российской Федерации

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет двойную ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором¹¹ Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2005. №3. С. 14 - 15.. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора.

Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств²² Определение Рязанского областного суда от 17.12.2008 N 33-2110 «Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о расторжении договора найма жилого помещения и выселении из жилого помещения, так как трудовые отношения между истцом и ответчиком прекращены»//СПС «КонсультантПлюс»// «Приложение 3».

Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

- использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда. ¹¹ Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3. С. 24 - 25.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ)¹¹ Карпухин Д.В.,Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора.// Жилищное право. 2010, N 7 С. 18 - 21.

Несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения часть 2 статьи 687 ГК РФ, по мнению автора, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). Конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статьей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:

1. Гражданский кодекс РФ относит коммерческий наем жилого помещения к обязательственным правоотношениям.

2. Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего

3. Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье внаем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке, обусловленной субъективной позицией судебных инстанций.

4. Неэффективность правовой конструкции расторжения договора коммерческого найма дистанцирует потенциальных наймодателей от его заключения.

5. Более эластичной и объективно отражающей интересы собственников жилых помещений является юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, в которой отсутствует дисбаланс юридических обязанностей субъектов рассматриваемого правоотношения.

6. Признание утратившими силу положений статей 684 и абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Заключение

Резюмируя все изложенное в рамках настоящего дипломного исследования, представляется возможным сформулировать следующие основные выводы.

Договор коммерческого найма жилого помещения - это институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье.

Под институтом права понимается система взаимосвязанных правовых норм, являющихся специфической частью отрасли права и регулирующих относительно самостоятельную разновидность общественных отношений или какие-либо их компоненты, свойства.

Указанный договор по своей правовой природе является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья - это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства.

Коммерческий наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический объект - действия наймодателя по передаче жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник, либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.

Действующее гражданское и жилищное законодательство определяют договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме, заключается на срок, не превышающий пяти лет. Среди договоров выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения является значительным пробелом в его правовом регулировании. Потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора коммерческого найма жилых помещений вызвана не только необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также связана с актом учета таких договоров и целями налогообложения.

Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (в ред. От 30.12.2008 г.) // Российская газета. 1993г. № 237.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11. 1994 г. N 51-Ф3 // Российская газета от 8.12.1994 г. N 238-239.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 г. N 14-ФЗ // Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г. N 23, 24, 25.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета от 12.01.2005 г. N 1.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ред. от 19.07.2011, с изм. от 07.12.2011)// Российская газета от 6.04.1999 г. N 64-65, Собрание законодательства Российской Федерации от 5.04.1999г. N 14 ст. 1650.

6. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета от 10.02.2006 г. N 28, в Собрании законодательства Российской Федерации от 6.02.2006 г. N 6 ст. 702.

7. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 (с изм. От 16.01.2008) «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации 30.01.2006. №5. ст. 546.

8. Закон города Москвы от 15.01.2003 г. N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (в ред. Законов г. Москвы от 17.12.2003 г. № 76, от 08.12.2004 г.№ 83) // Вестник мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27.

9. Закон Рязанской области от 20.12.2005 N 139-ОЗ (ред. От 21.03.2007) «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 01.12.2005 N 817-IV РОД) // Рязанские ведомости, N 276-277, 22.12.2005.

10. Закон Рязанской области от 14.09.2006 N 111-ОЗ (ред. от 05.08.2011) «О служебных жилых помещениях в государственном жилищном фонде Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 30.08.2006 N 438-IV РОД) // Рязанские ведомости, N 238-239, 21.09.2006.

11. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881) // Российская газета, N 162, 22.08.2001, Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, N 35, 27.08.2001.

Нормативные акты, утратившие силу

12. Федеральный закон Российской Федерации от 24.12.1992 г. N 4218-1(в ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21.01.1993 г., N 3, ст. 99.

13. Федеральный закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.1991, N 28, ст. 959,

14. Закон Рязанской области от 05.12.2000 N 92-ОЗ (в ред. от 18.07.2006 г.) «О жилищно-коммунальном хозяйстве Рязанской области» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 22.11.2000 N 694) // Рязанские ведомости, N 257, 28.12.2000

Судебная практика

15. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3.04.1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 г. N 14) // Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987 г., N 3

16. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.07.1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Российская газета от 10, 13 августа 1996 г., в Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, 1996, N 9

17. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 1689/06. по делу N А40-10841/05-114-67 // Вестник ВАС РФ, 2006, N 10

18. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30.12.2009 г. N 56пв09 «Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника» // Бюллетень Верховного Суда РФ 2010. N 8.

19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. N123. 08.07.2009.

20. Определение Рязанского областного суда от 17.12.2008 N 33-2110 «Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о расторжении договора найма жилого помещения и выселении из жилого помещения, так как трудовые отношения между истцом и ответчиком прекращены» // СПС «КонсультантПлюс» // «Приложение 3»

Литературные источники

21. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К.М. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 (под ред. А.П. Сергеева). - М.: РГ-Пресс, 2010

22. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - М.: Проспект, 2010.

23. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). - 2-е изд., перераб. и доп. - Екатеринбург: Институт частного права, 2010.

24. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилыми помещениями// Жилищное право -2006. -№5.

25. Астапова Т. Ю., Баранов А.В., Гущин В.В. Жилищное право Российской Федерации: учебник 2-е изд., перераб. М., 2009.

26. Бакирова Е.Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. -2008. -№ 3.

27. Белов В.А. Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей М., Юрайт 2010.

28. Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право -2005. -№8.

29. Бобровская О.Н. Найм жилого помещения: (теоретико-методологический обзор)// Гражданское право -2008. -№ 4.

30. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. 4-е издание, стереотипное, Статут, 2000. -800 с.

31. Мозолин В.П., А.И. Масляева. Гражданское право: Учебник. В 2-х частях. - М.: Юристъ, Ч2 -- 2007.

32. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - М., Юстицинформ 2007.

33. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2009.

34. Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное - М., Юридическая фирма Контракт,2007.

35. Калемина В.В. Рябенко Е.А. Договорное право: учеб.пособие М.,2006.

36. Калпин А.Г. Гражданское право. Ч.2.: учеб. -М., 2000.

37. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право - 2010 г.-№10.

38. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство - 2004.-N 4.

39. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в системе договоров жилищного найма // Современное право. -2009. -№ 6.

40. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Семейное и жилищное право. -2007. -№ 3.

41. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право -2007 -№7.

42. Кириченко О.В. Обязанности наймодателя по передаче жилого помещения нанимателя по договору коммерческого найма// Юридический мир -2007. -№ 6.

43. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения. // Нотариус -2007. -№3.

44. Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. -2007. -№1.

45. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. // Юрист. -2007. -№ 4.

46. Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право -2007. -№6.

47. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., Статут- 2010.

48. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения - М.: Статут, 2005.

49. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. -2003. -№4

50. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право -2005. -№3.

51. Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ. // Семейное и жилищное право -2006, -№4.

52. Ремидовский Р.А. К вопросу о правовой природе договора коммерческого найма жилого помещения в российском праве // Право и государство: теория и практика. -2007. -№ 11.

53. Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том II - М., Контракт, ИНФРА-М, 2007.

54. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) - М., Контракт: ИНФРА-М, 2008.

55. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика -2010. -№ 1.

56. Самигулина А.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика -2009.-№12.

57. Северов М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон. // Современное право. -2007. -№ 6.

58. Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство НОРМА 2003. -- 384 с.

59. Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России // Жилищное право. -2008 №3

60. Сергеев А.П. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник,4-е изд., перераб. и доп. - М., Проспект 2005, т2 -- 848с.

61. Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право -2007.- №7.

62. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения// Закон. -2005. -№6.

63. Свит Ю.П. Мозолин В.П. Жилищное право: Учеб. Пособие М., 2005.

64. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право М.: Волтерс Клувер, 2008

65. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями. // Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2010 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2010.

66. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - М., Юрайт; 2010.

67. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник М., 2007

Приложение 1

Утвержден

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 21 мая 2005 г. N 315

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

N ________________

____________________________________ "__" _______________ 200_ г.

(наименование муниципального образования) (дата, месяц, год)

____________________________________________________________,

(наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица) действующий от имени собственника жилого помещения

_____________________________________________________________

(указать собственника: Российская Федерация,субъект Российской Федерации, муниципальное образование) на основании ____________________________________________ от "__" __________ г. N _______________,

(наименование уполномочивающего документа) именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка) __________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 20__ г. N _____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Предмет договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в_________________________________________________ (государственной, муниципальной - нужное указать) собственности, состоящее из ___ комнат(ы) в ______________________квартире (доме) общей площадью _____ кв. метров, в том числе жилой_____ кв. метров, по адресу: ____________________________________ дом N ______, корпус N _____________, квартира N ____________, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг:_____________________________________ (электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, холодное водоснабжение, __________________________________________________________________

водоотведение(канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление),

_____________________________________________________________

в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии печного отопления, - нужное указать)

_____________________________________________________________

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:

1) ___________________________________________________________;

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

2) ___________________________________________________________;

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

3) ___________________________________________________________.

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

5. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

III. Права сторон

6. Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

7. Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.

8. Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 в подпункте "в" пункта 8 не предусмотрено право наймодателя запретить вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

IV. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора

9. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

10. При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.

11. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

а) использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;

б) разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. Прочие условия

13. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

14. Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Наймодатель _____________ Наниматель _____________

(подпись) (подпись)

М.П.

Приложение 2

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА КВАРТИРЫ

______________________ "___"___________ 20 __ г.

(место заключения договора -наименование населенного пункта) (дата, месяц, год)

Гражданин (-ка) ______________________________________________

(указать полностью название государства, Ф.И.О. гражданина)

постоянно проживающий (-ая) по адресу:

_____________________________________________________________

(указать адрес места постоянного проживания)

паспорт серии ____________ N ____________________, выдан"____"_____________ _____ г. __________________________________________________________________

(указать наименование органа, выдавшего документ)

паспорт действителен до __________________________________________________________________

действующий (-ая) от своего имени и именуемый (-ая) в дальнейшем "Наймодатель",с одной стороны,

и гражданин (-ка) __________________________________________________________________

(указать полностью название государства, Ф.И.О. гражданина) постоянно проживающий(-ая) по адресу: ______________________________________________________________________________________________ (указать адрес места постоянного проживания) паспорт серии ____________ N ____________________, выдан"____"____________________ г. __________________________________________________________________

(указать наименование органа, выдавшего документ)

паспорт действителен до __________________________________________________________________

находящийся на территории Российской Федерации на основании

_____________________________________________________________

действующий(-ая) от своего имени и именуемый(-ая) в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

1.1. Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________________________________________________, квартира N _____

(далее в настоящем договоре - квартира), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.

Общая площадь квартиры составляет ______________ кв. м.

Квартира состоит из следующих помещений

_____________________________________________________________

(перечислить жилые комнаты и помещения вспомогательного назначения с указанием площади каждого помещения, указать наличие лоджий и (или) балконов)

Квартира находится на _____________ этаже многоэтажного

_____________________________________________________ (указать -

кирпичного, блочного, панельного и др.) жилого дома.

Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на квартиру, является _________________________________________________________________

(указать название и другие сведения о документе, подтверждающем право собственности).

Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение ипользование квартирой, является настоящий договор. Указанное правопрекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

1.2. Наймодатель предоставляет Нанимателю пригодную для постоянного проживания квартиру во временное владение и пользование исключительно для проживания на условиях, установленных настоящим договором.

Использование Нанимателем квартиры в иных целях запрещается. В случае нарушения Нанимателем данного запрета применяются правовые последствия, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.

1.3. В предоставляемой по настоящему договору квартире произведен капитальный и (или) текущий ремонт, _______________________________________

(дается характеристика квартиры, ее

_____________________________________________________________

ее технического состояния, а также приводится ссылка на Перечень санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества, находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью договора).

В квартире имеется стационарный телефон номер ________, право временного пользования которым предоставляется Нанимателю в соответствии с условиями настоящего договора.

Наймодатель передает во временное пользование Нанимателю, а Наниматель принимает принадлежащее Наймодателю на праве собственности санитарно-техническое оборудование и иное движимое имущество, находящееся в квартире, перечисленное в прилагаемом к настоящему договору Перечне санитарно-технического оборудования и иного движимого имущества, находящегося в квартире, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1 к договору), по акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества (приложение N 2 к договору).

1.4. Совместно с Нанимателем в квартире вправе проживать следующие члены семьи Нанимателя:

1) ___________________________________________________________

(Ф.И.О. члена семьи и степень родства с Нанимателем; паспортные данные);

2) ___________________________________________________________

(Ф.И.О. члена семьи и степень родства с Нанимателем; паспортные данные).

Лица, указанные в настоящем пункте, проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию квартирой. Отношения между Нанимателем и такими лицами определяются законом.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в квартире временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования квартирой. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить квартиру по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Иные граждане, помимо указанных в настоящем пункте, не вправе проживать и временно находиться в квартире более ____ часов подряд без согласия Наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных п. 1.5 настоящего договора.

1.5. По договору поднайма жилого помещения Наниматель с согласия Наймодателя вправе передать на срок часть или всю нанятую им квартиру в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования квартирой. Ответственным перед Наймодателем по настоящему договору остается Наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока настоящего договора.

При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

II. Обязанности и права сторон

2.1. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя квартиру и находящееся в ней движимое имущество Наймодателя по Акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в срок, не превышающий 3 дней со дня подписания настоящего договора;

б) при осуществлении права временного владения и пользования квартирой соблюдать действующие на территории ______ ________________________ (указать населенный пункт) федеральные, региональные и местные правила пользования жилыми помещениями, правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором находится квартира, правила пожарной безопасности, не нарушать права и законные интересы соседей;

в) использовать квартиру в соответствии с ее назначением и исключительно в целях, указанных в п. 1.2 настоящего договора, не причинять вреда квартире и находящемуся в ней движимому имуществу;

г) поддерживать в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать за свой счет все возможные меры к их устранению и сообщать о них Наймодателю, в управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится квартира, или в соответствующие аварийные службы;

д) своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке квартиру, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) по согласованию с Наймодателем производить за свой счет текущий ремонт квартиры и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования. К текущему ремонту, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся: окраска требующих косметического ремонта стен, потолков, восстановление или замена поврежденных полов, дверей, подоконников, оконных стекол и переплетов, радиаторов отопления, а также замена поврежденных оконных и дверных приборов и механизмов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Ассортимент, цвет и качество используемых для ремонта материалов, приборов, механизмов и устройств, а также исполнители соответствующих работ в обязательном порядке должны быть в письменной форме согласованы с Наймодателем.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя юридическим или физическим лицом, уполномоченным Наймодателем;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя и получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором плату за жилое помещение и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.) по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам, а также за пользование находящимся в квартире телефоном сверх ежемесячной абонентской платы на основании счетов организаций, предоставляющих дополнительные услуги телефонной сети (за звонки на мобильные телефоны, междугороднюю и международную телефонную связь и другие услуги телефонной сети). В случае использования сети Интернет Наниматель обязан за свой счет оплачивать все услуги, связанные с подключением Интернета и пользованием им. Выбор интернет-провайдера осуществляется Нанимателем исключительно с согласия Наймодателя.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, оплачиваемые Нанимателем, а также платы за пользование телефоном сверх ежемесячной абонентской платы Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном настоящим договором, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) при прекращении настоящего договора освободить квартиру в сроки, установленные настоящим договором, и сдать Наймодателю по Акту сдачи-приемки квартиры и находящегося в ней движимого имущества в исправном состоянии квартиру, санитарно-техническое и иное оборудование и иное имущество Наймодателя, находящееся в ней, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта квартиры, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, или произвести его за свой счет, а также полностью погасить задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и пользования телефоном. При этом текущий ремонт, не произведенный Нанимателем, оплачивается по смете, составленной юридическим или физическим лицом, уполномоченным Наймодателем на выполнение соответствующих ремонтных работ;