7. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых - не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

8. Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

9. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

10. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

11. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо-, виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

12. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

13. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

14. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

15. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

16. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

17. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.

18. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

19. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

20. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

21. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

22. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

23. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб.м.

24. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативно-правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2- дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Если жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, оно подлежит сносу или переоборудованию в нежилое. Таким образом, пригодность для проживания определяется следующими параметрами: свойствами и состоянием самого строения, в котором находится жилое помещение; уровнем благоустройства, в том числе наличием определенных коммуникаций; безопасностью окружающей среды¹¹ Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2007. №6. С. 18 - 19..

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают²² Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. М., 2007. С. 75..

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют их собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения, юридические лица - арендаторы жилых помещений).

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан - нанимателей, нет. Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совместно с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допускается его замена одним из постоянно проживающих с ним лиц без указания о совершеннолетии лица. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителей, совершает сделки, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам¹¹ Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. №6. С. 66..

В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В договоре коммерческого найма круг постоянно проживающих с нанимателем лиц определяется исключительно по усмотрению нанимателя и самих этих лиц. Такой подход законодателя представляется вполне логичным, поскольку не ограничивает нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать и за которых он готов отвечать перед наймодателем. Поэтому нельзя согласиться с негативной оценкой некоторыми авторами круга постоянно проживающих граждан как ¹¹ Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ , части второй (постатейный) М., 1997. С. 248..

В данном случае имеются в виду, прежде всего лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселился позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК РФ). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно за собой нарушение требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях²² Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стереотипное. М., 2000 С. 518..

Помимо лиц, имеющих право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, в качестве сторон в жилых правоотношениях могут выступать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя³³ Толстой Ю.К. Жилищное право: учеб. М., 2007. С. 80.. В соответствии со ст. 680 ГК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

На основании вышесказанного можно подвести итог о том что, объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома не могут быть объектом договора коммерческого найма, т.к. не признаются в качестве самостоятельного жилого помещения.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. За их неправомерные действия наниматель несет ответственность перед наймодателем, но граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут выступать как сонаниматели и нести совместно с нанимателем солидарную ответственность. Также выделяются такие категории как временные жильцы и поднаниматели, они являются временными пользователями.

2. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения

2.1 Права и обязанности наймодателя

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ¹¹ Свит Ю.П. Жилищное право: Учеб. пособие/ отв. ред. Мозолин В. П. М., 2005. С. 133..

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678)²² Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007 №7 С. 34.. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя³³ Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. Изд. 2-е. М., 2002. С. 193.. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица¹¹ Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. №6. С. 69.. Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ, п. 1, 2 ст. 1137 ГК РФ). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя.

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В-третьих, осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)¹¹ Калемина В.В. Договорное право: учеб. пособие М., 2006. С. 126..

2.1 Права и обязанности нанимателя

В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

Передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем²² Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ 30.01.2006. №5. Ст. 546.;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами³³ Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. Пособие М., 2005. С. 135..

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

Заключения договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ)¹¹ Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право 2007. №7. С. 41..

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)¹¹ Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч. 2. (постатейный). - 4-е изд., исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики М., 2004. С. 303..

Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами²² Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. №6. С. 65..

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Жилое помещение предоставляемое для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию³³ Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч. 2. (постатейный). - 4-е изд., исп. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики М., 2004. С. 297..

Не все ученые исследующие область правового регулирования коммерческого найма соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания¹¹ Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. №8. С. 2..

В свою очередь автор придерживается мнения П.И. Седугина о том, что предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя²² Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. Изд. 2-е., перераб. и доп. М., 2002. С. 192.. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст. 17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на мой взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих³³ Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. №1. С. 22..

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним. В числе этих лиц может вообще и не быть его родственников⁴⁴ Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 Т. Том 2. Полутом 1: учеб. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2000. С. 434. .

ГК РФ в п. 2 ст. 677 говорит о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Равенство прав этих лиц с правами нанимателя означает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, так же как и наниматель, имеют право проживать в нанимаемом жилом помещении, хранить там свои вещи, пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

ГК РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ).

Одна из важнейших особенностей правового положения постоянно проживающих граждан заключается в том, что они не несут перед наймодателем никаких обязанностей и, как следствие - и ответственности за нарушение условий договора найма¹¹ Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ. // Семейное и жилищное право, 2006, №4. С. 23 - 24.. В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих договор (п. 3 ст. 677 ГК РФ)²² Калпина А.Г. Гражданское право. Ч. 2.: учеб. М., 2000. С. 173..

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)¹¹ Аполлонов А.О. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. №5. С. 12..

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК РФ)²² Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. №1 С. 23 - 24..

Внесение наемной платы - одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)³³ Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. №6. С..

Таким образом действующее гражданское и жилищное законодательство определяют договор найма жилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности.

3. Особенности заключения и основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

3.1 Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения и требования, предъявляемые к его оформлению

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону (ст. 162 ГК РФ) такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162 ГК РФ).

В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к оформлению договора коммерческого найма жилого помещения обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущением его аннулирования по формальным признакам¹¹ Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. // Юрист. 2007. № 4. С. 4-6..

При заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия. Не случайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной или нотариальной форме (ст. 550, 584, 609, 651, 674 ГК РФ). Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу, хотя как таковое прямо законом не обозначается. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ не содержит требований об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма (и вообще договоров найма жилого помещения). Пункт 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Таким образом, Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения также не предусматривается¹¹ Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43..

Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения является значительным пробелом в его правовом регулировании. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения? Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения договоров коммерческого найма, в частности, в целях налогообложения.

Резюмируя изложенное, автор считает целесообразным урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, и договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации.

Данное положение позволяет учесть особенности краткосрочных (до одного года) и долгосрочных (от года до пяти лет) договоров коммерческого найма жилого помещения (ст. 683 ГК РФ). Долгосрочный договор связывает стороны на достаточно продолжительный период времени и в целях гарантированности исполнения обязанностей сторон по договору, естественно, нуждается в государственной регистрации. Кроме того, предлагаемое изменение не вступит в противоречие с п. 1 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым государственной регистрации подлежат иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Как уже отмечалось, п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее года. При этом возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года (а в нашем случае договор коммерческого найма сроком до одного года) и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается его сторонами также на срок менее года, но в итоге общий срок аренды (найма) при этом в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?

Высший Арбитражный Суд в п. 10 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняет¹¹ Высший Арбитражный Суд, информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Бюллетень Министерства юстиции. 2001. N 4., что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Такая позиция Высшего Арбитражного Суда, по мнению некоторых авторов, может повлечь за собой злоупотребления, заключающиеся в подписании договоров аренды фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлеваемые до бесконечности, тем более проходить процедуру государственной регистрации договора часто не выгодно ни той, ни другой стороне²² Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. // Юрист. 2007. № 4. С. 4-6.. Все вышесказанное в равной мере относится и к продлеваемому краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения. На взгляд автора, необходимо законодательно установить определенный срок (разумный с практической точки зрения, например 3 -- 4 месяца), в течение которого продлеваемый краткосрочный договор коммерческого найма должен пройти государственную регистрацию и в то же время будет считаться действительным.

С учетом всего вышеизложенного автор предлагает внести в п. 2 ст. 674 ГК РФ следующие изменения:

«Статья 674. Форма договора коммерческого найма жилого помещения

1. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Продолжая разговор о необходимости государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, необходимо также остановиться на последствиях несоблюдения данного требования. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других -- необходимым условием признания договора заключенным. При этом необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями -- в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленных гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения. Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает -- с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным.

Недействительность сделки означает, что за ней не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить тот результат, который стороны имели в виду при ее заключении. Между тем недействительная сделка приводит к определенным последствиям, связанным с устранением недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Незаключенная сделка не является состоявшейся ввиду несоблюдения порядка совершения сделки и (или) отсутствия предусмотренных законом условий, необходимых для ее совершения. Если же незаключенная сделка была исполнена сторонами, то к ней должны применяться нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393 ГК РФ). Хотя, как отмечают цивилисты, «сложность заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки»¹¹ Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. . Нормы ГК РФ, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Но в то же время в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как при отсутствии регистрации договор (в нашем случае договор аренды здания или сооружения -- п. 2 ст. 651 ГК РФ и договор коммерческого найма жилого помещения сроком не менее года, подлежащий государственной регистрации в соответствии с предлагаемой редакцией ст. 674 ГК РФ) признается незаключенным, а не недействительным. В свою очередь, к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента таковой, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие, а как дополняющие друг друга нормы.

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года и подлежащий государственной регистрации, в случае невыполнения сторонами требования о государственной регистрации данного договора будет считаться незаключенным, а не недействительным¹¹ Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007.№ 7. С. 33-43.. Данное положение является очень важным, так как не позволяет признать сделку ничтожной по формальным признакам (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и ограждает стороны договора коммерческого найма от неблагоприятных последствий, связанных с устранением недействительности сделки. Таким образом, данное положение нацелено на защиту и сохранение жилищных правоотношений сторон рассматриваемого договора.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации такой сделки вправе заявить добросовестная сторона. Хотя законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной или заключенной (суд вправе вынести решение только о регистрации сделки), но само судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты добросовестной стороны. При этом сторона, недобросовестно уклоняющаяся от нотариального удостоверении или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество (в том числе жилое помещение).

Государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В заключение необходимо отметить, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора коммерческого найма жилых помещений вызвана не только необходимостью признания и подтверждения государством возникновения обременения, перехода или прекращения прав на жилое помещение коммерческого найма, а также связана с актом учета таких договоров и целями налогообложения.

Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права).

3.2 Основания и порядок изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть «втемную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ. Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии с положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» части 2 ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» ¹¹ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская Газета. N 123. 08.07.2009..

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений - потенциальных наймодателей.

Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.