Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1 Понятие и оборотоспособность объектов гражданского права

1.2 Виды и общая характеристика объектов гражданского права

1.2.1 Вещи как объекты гражданских прав

1.2.2 Выполнение работ и оказание услуг

1.2.3 Информация (сведения) как объект гражданского права

1.2.4 Интеллектуальная собственность как объект гражданского права

1.2.5 Личные неимущественные права (нематериальные блага) как объект гражданского права

2. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

2.1 Объекты естественного происхождения

2.1.1 Земельный участок

2.1.2 Участки недр

2.1.3 Водные объекты

2.1.4 Леса

2.1.5 Здания и сооружения

2.1.6 Предприятие как имущественный комплекс

2.1.7 Воздушные суда

2.1.8 Морские суда и суда внутреннего водного плавания

2.1.9 Космические объекты

2.2 Правовой режим недвижимости

2.2.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.2.2 Особенности правового режима недвижимого имущества

3. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Купля-продажа недвижимости

3.2 Залог недвижимости (ипотека)

3.3 Доверительное управление недвижимостью

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в Казахстане. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании казахстанской правовой реформы.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобрели особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная и государственная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон РК от 16.07.2001 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК», Земельный Кодекс РК от 20.06.2003 г., Лесной кодекс РК от 12.07.2003 г., Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 20.12.1995 г. «Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации РК», Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества». Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РК, постановления Правительства РК, др. нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования. Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный характер, что и послужило поводом для выбора мной этой темы. Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьезных, на наш взгляд, вопросов в этой области. Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правоприменительной практики, что позволяет получить объективное представление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недвижимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формирование таких правоотношений. Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена, что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как объекта Гражданского права.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1 Понятие и оборотоспособность объектов гражданского права

Объектами гражданских прав могут быть имущественные и личные неимущественные блага и права (п.1 ст.115). «Характеристика их как объектов прав означает, что имущественные и личные неимущественные блага и права являются предметом воздействия субъектов гражданского права, поскольку под объектом в общем смысле этого слова понимается все то, на что оказывает воздействие субъект. При этом под воздействием субъекта права на объект права понимается влияние на юридические свойства и состояние объекта, причем, только в рамках, предусмотренных законодательством».

Круг благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. Под имущественными благами ГК понимает все те материальные предметы и иные ценности, в частности энергию, работы и услуги, которые могут удовлетворять материальные и иные потребности субъектов права, и включены в сферу отношений, регулируемых гражданским правом. Поэтому, например, солнце и солнечное излучение в число имущественных благ как объектов гражданских прав не входит, хотя, несомненно, являются благом для человечества. Лишь те объекты природы, которые являются природными ресурсами, т.е. могут быть объектом человеческой деятельности и поэтому признаются законодательными актами объектами собственности, можно отнести к имущественным благам.

Под имущественными правами понимаются субъективные гражданские права на имущественные блага, их приобретение, пользование и отчуждение. Среди имущественных прав выделяются вещные и обязательственные. Иногда законодательство включает в понятие имущества не только имущественные права, но и обязанности.

Имущественные блага и имущественные права, объединяются понятием имущества. Поэтому под имуществом могут пониматься как отдельные имущественные блага, или имущественные права, так и их совокупности. В некоторых случаях ГК понимает под имуществом, как имущественные требования, так и долги. Свойство имущества у материальных предметов - это их социальное, а не природное свойство. Виды имущества разнообразны, их нельзя охватить одним перечнем. Например, в п. 2 ст. 115 ГК не упомянута информация, которая. несомненно. является одним из важных объектов гражданских прав и радиочастотный спектр. хотя он также является объектом гражданских прав. Можно привести и другие примеры объектов гражданских имущественных прав, которые объединены п. 2 ст.115 понятием «другого имущества».

Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Под вещами гражданское законодательство понимает материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира, которые имеют социальное свойство материальных благ. Ими являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной и т.п.), Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.

«Статья 116 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается их юридическая способность быть отчужденными (переходить) в установленном порядке от одного субъекта права к другому. К первой группе относятся свободно обращающиеся объекты права, ко второй - объекты, изъятые из оборота, и к третьей - объекты, ограниченно оборотоспособные.

Свободное обращение объектов гражданских прав является общим правилом, а ограничение оборотоспособности и тем более полное изъятие из оборота - исключением из этого правила.

Как и все другие исключительные нормы, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, о которых идет речь, не подлежат распространительному толкованию.

Ограничение оборотоспособности выражается в том, что соответствующие виды объектов могут либо принадлежать, лишь определенным участникам оборота, либо приобретение и отчуждение которых допускается по специальному разрешению. Ограниченно оборотоспособными могут быть не только вещи, но и другое имущество, например, работы, услуги. Об этом говорит п. 4 ст. 10 ГК. Он устанавливает, что производство и продажа некоторых видов товаров, работ или услуг по соображениям государственной безопасности, обеспечения правопорядка, защиты окружающей среды, собственности, жизни и здоровья граждан осуществляются по государственным лицензиям. Круг видов имущества, которое может реализовываться предпринимателями лишь по лицензиям, определен Указом о лицензировании с многочисленными последующими дополнениями (Например, реализация вооружения и боеприпасов, взрывчатых и пиротехнических веществ и изделий с их применением, продукции, содержащей радиоактивные вещества и др.). Лицензируется также производство ряда работ и оказания услуг, что делает их ограниченно оборотоспособными (Например, лицензируются производство, ремонт и строительные работы по газификации жилых и коммунально-бытовых объектов, дезинфекция и дезодорация производственных и жилищно-гражданских объектов, перевозка пассажиров и грузов железнодорожным, морским, речным, воздушным и автомобильным транспортом, Любое ограничение оборотоспособности должно непременно осуществляться в порядке, предусмотренным законом. Это означает, что на уровне закона необходимо по крайней мере установить, каким образом должны определяться виды объектов, соответствующим образом ограниченные в своей оборотоспособности. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым органом при условии, если он был уполномочен на то законом. Виды вещей, отчуждение которых гражданско-правовыми методами не допускается, по п.2 ст.115, т.е. вещей изъятых из оборота, должны быть прямо указаны в законодательных актах. Изъятие из оборота вещей иными нормативными правовыми актами, кроме законодательных, не допускается. Число видов вещей, изъятых из оборота, в условиях рыночной экономики крайне ограниченно, и они, как правило, являются государственной собственностью. К ним относятся природные объекты. Например, в силу ст. 26 Земельного кодекса РК не допускается совершение сделок в отношении права землепользования, включая его отчуждения, на землях общего пользования, землях, предоставленных для обороны, и некоторых других землях. Эти земли, являющиеся государственной собственностью, могут предоставляться в пользование не на основе гражданско-правовых сделок, а на основании административных актов.

Изъяты из оборота государственные награды РК - ордена, медали, нагрудные знаки к почетному званию. Согласно ст. 43 Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 12.12.1995 г. «О государственных наградах РК» покупка, продажа, обмен или иная возмездная передача ордена, медали и нагрудного знака к почетному званию РК, а также совершение иных незаконных действий по отношению к государственным наградам влекут установленную законом ответственность.

Не могут находиться в обороте некоторые виды вооружения, ядерная энергия и др., предусмотренные Законом РК от 18.06.1996 г. «Об экспортном контроле» и Постановлением Правительства РК от 18.08.2000 г. «Об утверждении списка продукции, подлежащей экспортному контролю в РК», также вещи, само существование которых запрещено законодательством (Например, порнографические изделия, поддельные денежные знаки).

Вещи, изъятые из оборота вообще не могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

1.2 Виды и общая характеристика объектов гражданского права

Объекты гражданских прав принято разделять на:

вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи;

работы и услуги;

объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности; нематериальные блага.

1.2.1 Вещи как объекты гражданских прав

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Другие виды объектов гражданских прав не могут признаны движимыми или недвижимыми в силу того, что, например, к правам неприменим такой отличительный признак вещей недвижимых от движимых, как прикрепленность к земле и прочная связь с ней. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Также статья 117 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 117 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.

Все иное имущество, кроме недвижимости, признается движимым имуществом. (2.6, с.403).

Гражданским кодексом принята классификация вещей как объектов гражданского права на делимые и неделимые. «П.1 ст.120 ГК определяет делимое имущество как такое, которое в результате раздела не меняет своего хозяйственного назначения, а неделимое имущество - как такое, которое, с правовой точки зрения, утрачивает при разделе свое прежнее хозяйственное назначение. Понятие делимого и неделимого имущества относительны. Например, земельный участок может быть делимым и неделимым имуществом. Согласно п. 1 ст.51 Земельного кодекса РК делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Неделимость земельного участка отражается в документе, удостоверяющем право на земельный участок. С подразделением имущества на делимое и неделимое может быть связан ряд важных правовых последствий. Например, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности или постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его эксплуатации. Если же указанный участок является неделимым, либо специально предназначен для обслуживания расположенной на недвижимости, он переходит к приобретателю недвижимости полностью (п. 2 ст.52 Земельного кодекса РК)

Делимость и неделимость вещи принимаются во внимание при разделе имущества, находящегося в общей собственности, и выделе из него доли (ст.ст. 218 и 222 ГК), а также при определении долевого и солидарного характера обязательства (п.1 ст.287 ГК). (2.6, с.418).

«Если разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использование его по назначению, определяемому существом соединения они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Сложные вещи характеризуется единством следующих признаков: во-первых, это такая вещь, которая включает в себя разнородные вещи, т.е. вещи, отличающиеся друг от друга своими свойствами; во-вторых, указанные разнородные вещи образуют по своему назначению единое целое; в-третьих, их назначение определяется существом соединения вещей, составляющих сложную вещь, в единое целое. Так, например, в качестве сложной вещи можно рассматривать строение и другую недвижимость, связанную с земельными участками. Сложная вещь может включать в себя и разнородные вещи, но наряду с однородными. Число разнородных вещей в сложной вещи должно быть не менее двух. К числу сложных относятся и вещи, состоящие из большого количества вещей, например, предприятия, как объекты права, мебельные гарнитуры, комплекты техники. Особенность правового режима сложной вещи заключается в том, что она юридически расценивается как единая вещь, а сделки, заключенные по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если иное не установлено договором. Сложная вещь - это особый вид неделимой вещи, имеющий особенности правового режима, связанные с тем, что сложная вещь физически состоит из нескольких вещей. Эта особенность позволяет совершать сделки в отношении отдельных частей вещи как самостоятельных объектов права, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами. В последнем случае существование сложной вещи обычно прекращается или сама сложная вещь изменяется». (2.6, с.419).

Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законодательством или договором не установлено иное (ст.122 ГК). «Принадлежность - это всегда отдельный предмет или предметы, предназначенные служить главной вещи, например, запасное колесо и инструменты, входящие в комплект автомобиля, ключ или ключи от замка, футляр для духов и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, решается в нормативных актах, стандартах, технических условиях, прейскурантах, договорах, которые определяют виды и число вещей, следующих судьбе главной вещи и являющихся ее принадлежностью, вопрос о принадлежностях может решаться и обычаями делового оборота». (2.6, с.420).

Гражданским законодательством установлен такой особый вид недвижимого имущества, как предприятие. «Предприятие как объект права выступает обычно объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением прав, например, объектом купли-продажи, аренды, залога (п.3 ст.119 ГК). Для предприятия как объекта права характерно единство двух основных признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности (п.2 ст.119 ГК). Во-вторых, этот комплекс используется или предназначен для предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п.1 ст. 117 ГК), хотя отдельные его составные части, например сырье, инвентарь, является движимым имуществом и могут быть объектом сделок в качестве движимого имущества. Предприятие как объект права может принадлежать не только государству, но и быть частной собственностью, например собственностью товарищества или гражданина. Поэтому понятие предприятия как объекта права нельзя связывать с государственным предприятием. Распоряжение предприятием как объектом права означает распоряжение им как комплексом имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором». (2.6, с.417).

Особое место среди объектов гражданского права занимают животные, которым посвящена ст.124 ГК.

«Животные, с точки зрения гражданского законодательства, являются имуществом, вещами, т.е. объектами гражданских прав. Поэтому к животным как вещам, применяются общие нормы гражданского законодательства об объектах прав. Вместе с тем в ряде нормативных правовых актов учитывается специфика животных как живых объектов прав, в частности, не допускается жестокое обращение с животными.

Дикие животные в состоянии естественной свободы, т.е. дикий животный мир в качестве природного ресурса, по п.3 ст.6 Конституции РК, находятся в государственной собственности. Пользование диким животным миром и его охрана регламентируются специальным законодательством.

Ряд специальных правил существует и в отношении домашних животных. Например, ст. 246 ГК определяет правовой режим безнадзорных животных. Местные представительные и исполнительные органы устанавливают правила содержания домашнего скота и иных домашних животных». (2.6, с.422).

В качестве особого материального объекта гражданского права выступают деньги (валюта). «Деньги и валюта - понятия однозначные. Поэтому можно говорить о валюте Казахстана, которая является национальной валютой. Денежной единицей в РК является тенге, которое состоит из 100 тиынов. Денежные знаки РК состоят из банкнот и монет (ст.1 Закона о денежной системе). Как всеобщий эквивалент деньги в порядке, предусмотренном законодательством, могут обмениваться на любые другие ценности, не изъятые из оборота, служить средством оценки имущества, служить покупательным средством и средством платежа, использоваться для возмещения причиненного вреда. Деньги как объекты гражданских прав могут иметь двойственную природу - могут быть вещами (наличные деньги) и могут быть выражены в безналичной форме. Как наличные деньги существуют в форме денежных знаков, а как безналичные - в форме денежных обязательств банков, выраженных в виде записи по банковским счетам их клиентов (п.2 ст.5 Закона о платежах и переводах денег). Платежи на территории РК осуществляются в виде наличных и безналичных расчетов. Формы безналичных расчетов по ст. 14 Закона о денежной системе определяются Правилами, установленными Национальным Банком РК.

Тенге в соответствии с п. 2 ст.127 ГК является на территории Казахстана законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости. Расчеты в иностранной валюте на территории Казахстана могут производиться только в предусмотренных законодательством случаях (п. 4 ст.127 ГК). Платежи по операциям между резидентами и нерезидентами осуществляются по соглашению сторон в любой валюте в соответствии с нормативными правовыми актами Национального Банка РК. Покупка, продажа и обмен иностранной валюты в РК производится резидентами и нерезидентами через уполномоченные банки и уполномоченные внебанковские финансовые учреждения, а также их обменные пункты в порядке, определяемом Национальным Банком РК. Осуществление указанных операций с иностранной валютой, минуя уполномоченные банки и финансовые учреждения, а также их обменные пункты, запрещается (пп.3 4 ст.7 Закона о валютном регулировании)». (2.6, с. 427-432).

Такие виды имущества, как валютные ценности, и порядок совершения сделок с ними определяются законом о валютном регулировании, «который под имуществом, определяемом как валютные ценности, подразумевает иностранную валюту, ценные бумаги и платежные документы, номинал которых выражен в иностранной валюте, аффинированное золото в слитках, национальную валюту, ценные бумаги и платежные документы, номинал которых выражен в национальной валюте, в случае совершения с ними операций между резидентами и нерезидентами. Национальная валюта причислена к валютным ценностям Законом РК от 30.01.2001 г. № 154-II «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам валютного регулирования». Основным органом валютного регулирования является Национальный Банк РК, осуществляющий функции валютного регулирования в соответствии с законодательством РК Указ о Национальном Банке.

Ценные бумаги как объект гражданского права отличаются некоторой особенностью.

«Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление которых возможно только при его предъявлении (ст.129 ГК). Ценная бумага - это, прежде всего документ, т.е. определяющим ценную бумагу признаком является способ фиксации удостоверяемых ею имущественных прав - соответствующая запись о правах на бумажном носителе. В случаях, предусмотренных законодательными актами, для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре, что является исключением из общего правила о необходимости осуществления права, удостоверенного ценной бумагой, при предъявлении ее.

К ценным бумагам относятся: облигация, коносамент, акция и другие документы, которые законодательными актами или в установленном порядке отнесены к числу ценных бумаг (ст.130 ГК).

Таким образом, на перечисленные и кратко охарактеризованные выше виды имущества как одного из объектов гражданского права направлены права и обязанности субъектов правоотношений, что предполагает правовое регулирование этих отношений граждан по поводу вещей.

В частности, ст.123 ГК раскрывает, что «поступления полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законодательством или договором об использовании этого имущества» (ст.123 ГК). Под плодами как юридическим понятием обычно подразумевают имеющие ценность естественные продукты жизнедеятельности животных и растений, например, плоды фруктовых деревьев, приплод животных, яйца, молоко, шерсть, продуцируемые растительными и животными вещами и отделенные от этих вещей, т.е. являющиеся поступлениями, полученными в результате использования вещей - плодоносителей.

Под продукцией следует понимать вещи, которые созданы посредством производительного использования других вещей. А доходы - это денежные и иные поступления от вещи или вещей, связанные с участием вещи в гражданском обороте. Понимание доходов в законодательстве Казахстана неоднозначно и зависит от направленности нормы закона.

Статья 123 устанавливает одинаковое правило для поступлений в виде плодов, продукции и доходов в результате использования имущества: они принадлежат лицу, использующему это имущество на законных основаниях. Это может быть собственник или иное лицо, например арендатор.

Норма данной статьи носит диспозитивный характер. Поэтому ,0,договором об использовании имущества, приносящего плоды, продукцию или доходы, может быть установлено иное правило. Иное правило может быть предусмотрено и законодательством (2.6, с.420-422)

1.2.2 Выполнение работ и оказание услуг

Наряду с вещами гражданское законодательство относит к объектам гражданских прав. «Под работами понимаются действия, направленные на достижение материального результата, который может состоять в создании вещи, ее переработке, обработке или ином качественном изменении, например, ремонте. Причем результат работы заранее известен и определяется лицом, заказавшим их выполнение, а вот способ по общему правилу определяется исполнителем.

Выполнение работ (их результаты) являются объектами гражданского права преимущественно в обязательных правоотношениях, т.е. в обязательствах лица перед другим лицом, возникающих из договора или иного юридического факта. Так, в силу договора подряда подрядчик обязуется выполнить определенную работу по заданию заказчика, а заказчик принять и оплатить выполненную работу.

Услуга в отличие от работы представляет собой действия или деятельность, осуществляемые по заказу, которые не имеют материального результата (например, деятельность хранителя, комиссионера, переводчика и т.п.). Следует иметь в виду, что некоторые услуги могут иметь материальный результат, но этот результат неотделим от самого действия или деятельности» (2.3, с.121).

1.2.3 «Информация (сведения) как объект гражданского права

Представляет собой служебную или коммерческую тайну. Информация является таковой, если она обладает одновременно тремя признаками: имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам; к информации нет доступа третьим лицам на законном основании; обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности». (2.6, с.425).

«Под служебной следует понимать тайну, которая касается информации, обладающей коммерческой ценностью и имеющейся у государственных органов, а под коммерческой следует понимать тайну, которая касается информации, имеющей коммерческую ценность, и имеется у физических и юридических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью.

Легальное понятие коммерческой тайны сформулировано в ст. 21 Закона о защите и поддержке частного предпринимательства. Под коммерческой тайной п. 1 этой статьи понимает не являющиеся государственными секретами сведения, связанные с производством, технологической информацией, управлением, финансами и другой деятельностью предпринимателя, разглашение (передача, утечка) которой может нанести ущерб его интересам.

Деление тайны на служебную и коммерческую относительно, так как служебная тайна является тайной, если она обладает коммерческой ценностью. Кроме того, работники государственных органов, которым коммерческая тайна иных организаций и лиц стала известной в результате их служебной деятельности, обязаны соблюдать эту тайну.

Не может быть признана информацией, составляющей служебную или коммерческую тайну, информация, свободный доступ к которой предусмотрен законодательством.

В силу п. 2 ст.126 ГК лица, незаконными методами получившие информацию, составляющую служебную или коммерческую тайну, а также служащие или контрагенты вопреки трудовому или гражданско-правовому договору разгласившие служебную или коммерческую тайну, обязаны возместить причиненный ущерб.(2.7, с.424-426).

1.2.4 Интеллектуальная собственность как объект гражданского права

Представляет собой «исключительное право граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной творческой деятельности. К результатам интеллектуальной творческой деятельности приравниваются и признаются интеллектуальной собственностью также: средства индивидуализации субъекта права - юридического лица в виде фирменного наименования; средства индивидуализации объектов прав (продукция физического или юридического лица, выполняемых им работ и оказываемых услуг). Такими средствами индивидуализации являются товарные знаки, знаки обслуживания и т.п.

К объектам интеллектуальной собственности относятся: произведения науки, литературы и искусства; аудиовизуальные произведения; изобретения, полезные модели, промышленные образцы; селекционные достижения, топология интегральных схем; другие результаты творческой интеллектуальной деятельности; фирменные наименования; товарные знаки и знаки обслуживания.

Порядок признания и реализации права интеллектуальной собственности определяется ГК и другим законодательством. В частности авторские и смежные права определены Законом об авторском праве и смежных правах. Право промышленной собственности на изобретения, полезные модели и промышленные образцы регламентировано Патентным законом РК. Право промышленной собственности на товарные знаки и знаки обслуживания урегулировано Законом о товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров.

Использование объектов права интеллектуальной собственности другими лицами, кроме обладателей этого права, без согласия последних не допускается и влечет за собой установленную законодательными актами ответственность» (2.6, с.423-424).

1.2.5 Личные неимущественные права (нематериальные блага) как объект гражданского права

Гражданское законодательство в числе нематериальных благ называет жизнь, здоровье, достоинство личности, честь, доброе имя, деловую репутацию, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, право на имя, право на авторство, право на неприкосновенность произведения и другие нематериальные блага и права, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, что связано с признанием и гарантированием Конституцией РК прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (разд. II Конституции РК). Достоинство личности, безусловно, согласно Конституции РК (ст.17) .

Защита нематериальных благ осуществляется гражданским законодательством в предусмотренном им случаях и порядке. (2.6., с.195-196)ГК

2. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

2.1 Объекты естественного происхождения

К недвижимости согласно п.1. ст.117 ГК, во-первых, относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и водные объекты.

2.1.1 Земельный участок

Представляет собой выделенную в замкнутых границах часть земли, закрепляемую в установленном Земельным кодексом порядке за субъектами земельных отношений.

Начиная с 1990 г. по настоящее время можно выделить несколько основных этапов становления земельного законодательства.

Новый период земельных отношений официально начался с 16 декабря 1991 г., с момента принятия конституционного закона РК «О государственной независимости РК». Но практически своими корнями он уходит в 1990 год, когда Верховный Совет Казахской ССР принял новую редакцию Земельного кодекса, в статье 3 которого было установлено, что земля в РК находится в исключительной собственности республики.

Земельный кодекс регулировал земельные отношения в РК до 22 декабря 1995 г., когда вступил в силу Указ о земле.

Земельный кодекс внес существенные изменения в формирование земельного строя республики, которые заключались в следующем:

предоставлено право гражданам получать земельные участки в пожизненное наследуемое владение для крестьянского хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, традиционных народных промыслов и ремесел;

сняты жесткие ограничения размеров земельных участков, предоставляемых гражданам;

запрещено вмешательство в деятельность землевладельцев со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций;

узаконено право землевладельцев и землепользователей: на самостоятельное хозяйствование на земле; собственности на произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

разрешена аренда земли;

расширены полномочия местных представительных и исполнительных органов в регулировании земельных отношений;

установлена плата за землю;

усилена роль судебной власти в разрешении земельных споров.

Однако Земельный кодекс не удовлетворял полностью потребности общества в преобразовании земельных отношений, поэтому появилась объективная необходимость в разработке закона о земельной реформе, который был принят 28 июня 1991 г. Задачей земельной реформы явилось преобразование земельных отношений в целях создания правовых, экономических и социальных условий для эффективного функционирования различных форм хозяйствования на земле, обеспечения рационального использования и охраны земель и достижения на этой основе стабильного наращивания сельскохозяйственной продукции.

Впервые в истории нашей страны включить в рыночный оборот права на землю позволили Указы Президента РК от 24.01.94 г. «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» и от 05.04.94 г. «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений».

Указ Президента Республики Казахстан от 22 декабря 1995 года, имеющий силу закона, "О земле" определил основные принципы земельного законодательства, условия и пределы частной собственности и иные вещные права на землю.

В развитие этого Указа приняты более 40 нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения.

Как следствие этого, в республике принципиально изменились состав субъектов земельных правоотношений и структура землепользования.

Доля земли, находящейся в землепользовании государственных юридических лиц, значительно сократилась, тем самым были созданы предпосылки для дальнейшего развития рынка земли.

Отличительной чертой следующего этапа развития земельного законодательства стала признание и равным образом защита государственной и частной собственности на землю. Указом Президента РК, имеющем силу закона «О земле» от 22.12.1995 г. и Указом Президента РК, имеющем силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 23.12.1995 г. земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, были отнесены к недвижимости. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков получили право владения, пользования и распоряжения земельными участками. Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами, в частности, продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный фонд хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент соверш0ения сделки (ст. 34 п.2). Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

На праве постоянного землепользования предоставляются земельные участки следующим землепользователям:

крестьянским (фермерским) хозяйствам;

лицам, владеющим зданиями и сооружениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

государственным и негосударственным юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;

лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;

в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Для развития законодательства о земле характерны постановка в качестве цели создания единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.

Дальнейшее совершенствование земельного законодательства, которое направлено на обеспечение прав на землю, расширение института арендных отношений и залоговых операций, обеспечение регистрации прав на землю, внес Закон Республики Казахстан "О земле" от 24 января 2001 года.

На сегодняшний день в целом имеющееся земельное законодательство РК выглядит следующим образом:

Во-первых, после принятия 20 июня 2003 года Земельного кодекса РК, земельные отношения регулируются также рядом иных законодательных актов: Законом РК «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 31 марта 1998 г.; Законом РК «О индивидуальном жилищном строительстве» от 03 ноября 1994 г. и др.

Во-вторых, Постановлением Конституционного Совета Республики Казахстан от 10 июня 2003 г. N 8 «О соответствии Конституции Республики Казахстан Земельного кодекса Республики Казахстан» Земельный кодекс РК признан соответствующим Конституции РК и регулирует земельные отношения в полной мере.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Конституции "Земля и ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности. Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом". Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК РК: земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и пределах, установленных законодательными актами (ст. 193 ГК).

Частная собственность на землю может принадлежать как гражданам, так и негосударственным юридическим лицам и их объединениям. В частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 п. 2 ЗК).

Наряду с частной собственностью на землю граждан действующее законодательство предусматривает также общую долевую собственность на землю, находящуюся в общей собственности, с определением доли для каждого из собственников и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников.

Общая совместная собственность устанавливается также на земельные участки, необходимые для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума. В гаражных, дачных и других потребительских кооперативах к правам участников на земельные участки, находящиеся в общей собственности, применяются нормы кондоминиума.

В государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность (ст. 26 п.1 ЗК).

Условия и порядок пользования земельными участками определяются согласно Земельного кодекса РК.

В соответствии со ст.64 Земельного Кодекса собственники земельных участков и землепользователи имеют право:

самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка;

собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации;

на использование в установленном порядке без намерения последующего совершения сделок для нужд своего хозяйства имеющихся на земельном участке песка, глины, гравия и других общераспространенных полезных ископаемых, торфа, насаждений, поверхностных и подземных вод, а также на эксплуатацию иных полезных свойств земли;

на возмещение убытков в полном объеме при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей;

возводить на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом зонирования земель;

проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Полномочия, предусмотренные п.п. 2,3,5 и 6, для временных землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном землепользовании).

Собственники земельных участков и землепользователи обязаны:

использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);

применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности;

осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные статьей 140 Земельного кодекса;

своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи;

соблюдать порядок пользования животным миром, лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану памятников истории, архитектуры, археологического наследия и других, расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству Республики Казахстан;

при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);

своевременно представлять в государственные органы, установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель;

не нарушать прав других собственников и землепользователей;

не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи его другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;

обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Временные землепользователи могут иметь и другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.

Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению, предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другое), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Целевое назначение и режим использования земельного участка, сервитута и другие условия использования, установленные на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка или землепользователем.

В этой связи необходимо отметить, что Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК» от 16 июля 2001 года статьей 9 устанавливает выполнение требований (условий, ограничений) утвержденной в установленном порядке проектной документации по рациональному использованию природных ресурсов, обеспечению экологической безопасности и охраны окружающей среды обязательно для всех субъектов архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, осуществляющих реализацию проектов.

При осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков собственниками либо землепользователями для застройки, может осуществляться только в соответствии с утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документацией и соблюдением целевого назначения (ст.12).

Статья 39 Земельного кодекса устанавливает особенности правового положения государственных землепользователей.

Государственные землепользователи осуществляют хозяйствование на земельном участке, а также реализуют другие права землепользователя с учетом целевого назначения данного участка и уставных целей деятельности землепользователя. Государственный землепользователь не вправе отчуждать, а также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества либо его залога. Право землепользования, принадлежащее государственным землепользователям, не может быть предметом взыскания по требованиям кредиторов, кроме случаев обращения взыскания на право землепользования в связи с обращением взыскания по требованиям кредиторов на здания (строения, сооружения), принадлежащие государственным землепользователям (пункт 3 статьи 78 настоящего Кодекса). В случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) вместе с ними по правилам, установленным пунктом 3 статьи 52 настоящего Кодекса, передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается. Сдача государственным землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование не допускается, кроме случаев предоставления земельного участка в порядке служебного надела.