Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

4. С введением в РК частной собственности на землю установлено деление вещей на движимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах.

Недвижимые вещи не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми.

К недвижимости относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Также к недвижимому имуществу приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда «река-море», космические объекты. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Законодательством Республики Казахстан в полной мере раскрыты определения объектов недвижимости.

Так, Земельный кодекс предусматривает, что земельный участок представляет собой выделенную в замкнутых границах часть земли, закрепляемая за субъектами земельных отношений.

Закон РК «О недрах» признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для проведения Операций по недропользованию, с учетом научно-технического прогресса. Участки же недр путем заключения Контракта могут предоставляться в пользование.

В соответствии с Водным кодексом водный объект - сосредоточение вод в рельефах поверхности суши и недрах земли, имеющие границы, объем и водный режим.

Основы лесного законодательства определяют леса как объект недвижимости, занимающий центральное место в составе элементов лесного фонда. Объектом лесных правоотношений является лесной фонд Республики Казахстан, включающий земли лесного фонда, лесные ресурсы и полезные свойства лесов.

К недвижимости Гражданский кодекс относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. Предприятию как особому объекту недвижимого имущества Гражданский кодекс определяет следующие признаки. Предприятие - это единый имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его производственной деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. В состав предприятия как имущественного комплекса, подлежащего приватизации, могут включены объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Воздушным кодексом установлено, что воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет его взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от земной (водной) поверхности..

В соответствии с Кодексом торгового мореплавания судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям.

Космические объекты определяются международными документами как созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты-носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

5. Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.155 ГК регистрируется Указом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25.12.95 г., некоторыми другими законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Республики Казахстан по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Правовом кадастре (Едином государственном реестре прав).

Правовой кадастр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемыми элементами Правового кадастра являются: земельно-кадастровые карты (схемы, планы), регистрационные книги, регистрационные дела.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых созданы регистрирующие органы - Центры по недвижимости, действующие на территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимость носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т.п .

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; особый порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.

6. В соответствии с Гражданским кодексом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

Недвижимое имущество в настоящее время все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога, доверительного управления и другие.

Наиболее распространенной среди сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами. Предусматривается обязательная государственная регистрация договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются данные о предмете договора и цене, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Залог недвижимости (ипотека) - это один из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

Установлена государственная регистрация договора об ипотеке. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Определено, что ипотека зданий, жилых домов, строений, сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо части этого участка принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Устанавливаются способы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов и путем продажи на аукционе.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель доверительного управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Отношения по доверительному управлению недвижимостью имеют «длящийся» характер, срок составляет одно из обязательных условий договора, по истечении обусловленного срока обязательство прекращается. Досрочное распоряжение договора по одностороннему заявлению одной из сторон не допускается. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существуют общие требования для недвижимого имущества как объекта доверительного управления. Оно должно быть индивидуально-определенным; обособленным от прочего имущества учредителя и доверительного управляющего; непотребляемым.

Установлено, что для возникновения прав и обязанностей по доверительному управлению кроме соглашения требуется еще передача объекта управления.

В настоящей работе показано, каковы же особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

Библиография

1. Конституция Республики Казахстан. Принята 30 августа 1995 г. (с изменениями от 7 октября 1998 г.).

2. Закон РК от 31 марта 1998 г. N 214-1 О крестьянском (фермерском) хозяйстве (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. N 276-II; от 08.01.03 г. N 375-II; от 13.03.03 г. N 395-II; от 29.12.03 г. N 512-II).

3. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 г. N 442-II

4. Лесной кодекс Республики Казахстан (от 8 июля 2003 года N 477-II)

5. Водный кодекс Республики Казахстан от 9 июля 2003 года N 481-II

6. Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 г. N 242-II Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан

7. Закон Республики Казахстан от 3 ноября 1994 г. N 213-XIII Об индивидуальном жилищном строительстве (внесены изменения Законом РК N 158-1 от 14 июля 1997 года)

8. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 27 января 1996 г. N 2828 О недрах и недропользовании (с изменениями, внесенными Законами РК от 11.05.99 г. N 381-1; от 11.08.99 г. N 467-1; от 16.05.03 г. N 416-II)

9. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая и Особенная части). По состоянию на 15 января 2003 г. Алматы: ЮРИСТ, 2003. - 329 с.

10. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 20 декабря 1995 г. N 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 15.12.01 г. N 272-II; от 24.12.01 г. N 276-II; от 10.07.02 г. N 338-II; от 08.05.03 г. N 414-II)

11. Закон Республики Казахстан от 17 января 2002 года N 284-II О торговом мореплавании.

12. Закон Республики Казахстан от 18 марта 2002 года N 304-II Об органах юстиции.

13. Постановление Правительства РК от 15 августа 1997 года «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан».

14. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2721 О приватизации (с изменениями, внесенными Законами РК от 30.06.97 г. N 139-1, от 2.08.99 г. N 466-1; от 4.11.99 г. N 472-1; от 15.12.2000 г. N 124-II; от 02.03.01 г.

15. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями, внесенными в соответствии с Законами РК от 02.12.97 г. N 189-1; от 24.12.01 г. N 276-II; от 09.08.02 г. N 346-II; от 29.10.02 г. N 348-II).

16. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II).

17. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года N 94-1 О жилищных отношениях (с изменениями, внесенными Законами РК от 7.06.99 г. N 391-1; от 16.11.99 г. N 477-1; от 10.07.01 г. N 227-II; от 21.03.02 г. N 308-II; от 03.06.03 г. N 427-II).

18. Закон Республики Казахстан от 3 июня 2003 года N 426-II О внесении дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования.

19. Закон Республики Казахстан от 3 июня 2003 года N 427-II О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования.

20. Указ Президента Республики Казахстан от 24 января 1994 года «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

21. Постановление Правительства Республики Казахстан от 1 октября 1996 г. N 1203 Об утверждении Порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством (внесены изменения постановлениями Правительства РК от 08.04.97 г. N 505; от Постановление 16.11.01 г. N 1463)

22. Конституционного Совета Республики Казахстан от 10 июня 2003 года № 8 О соответствии Конституции Республики Казахстан Земельному кодексу Республики Казахстан.

23. Постановление Правительства РК № 1511 от 10 декабря 1996 года «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования»

24. Закон РК от 29 июня 1998 года N 237-1 О платежах и переводах денег (с изменениями, внесенными в соответствии с Законами РК от 28.12.98 г. N 336-1; от 29.03.00 г. N 42-II; от 13.03.03 г. N 394-II; от 05.05.03 г. N 409-II; от 08.05.03 г. N 411-II; от 09.07.03 г. N 482-II)

25. Закон Республики Казахстан от 24 декабря 1996 года N 54-1 О валютном регулировании (с изменениями, внесенными Законами РК от 11.07.97 г. N 154-1; от 09.07.98 г. N 277-1; от 16.07.99 г. N 431-1; от 30.01.01 г. N 154-II; от 08.05.03 г. N 411-II; от 16.05.03 г. N 416-II; от 10.07.03 г. N 483-II)

26. Закон Республики Казахстан от 30 января 2001 г. № 154-II «О внесении валютного регулирования».изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам .

27. Закон Республики Казахстан от 4 июля 1992 г. N 1543-ХII О защите и поддержке частного предпринимательства (с изменениями по состоянию на 13.10.03 г.).

28. Закон Республики Казахстан от 26 декабря 1995 г. N 2732 О бухгалтерском учете и финансовой отчетности (внесены изменения Законами РК от 11.07.97 N 154-1; от 16.07.99 г. N 436-1; от 24.12.01 г. N 276-II; от 24.06.02 г. N 329-II; от 10.07.03 г. N 483-II)

29. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 2 мая 1995 года N 2255 О хозяйственных товариществах.

30. Закон Республики Казахстан от 10 июня 1996 года N 6-1 Об авторском праве и смежных правах.

31. Архипов И.Г. Земельное право в Республике Казахстан. Алматы: Борки, 1997 г.

32. Нурахметова Г. Некоторые вопросы совершенствования законодательства в порядке регулирования сделок с землей. // Правовая реформа в Казахстане. - 2001. - № 4-5.

33. Кусаинов К. Сделки с недвижимостью. // Фемида. - 2001. - № 2.

34. Искакбекова С. Понятие и виды недвижимого имущества. // Правовая реформа в Казахстане. - 2000.- № 4.

35. Искакбекова С. Предприятие как имущественный комплекс.// Мир закона. - 2001. - № 4.

36. Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть). Комментарий. В двух книгах. - 2-е изд., испр. и доп., с использованием судебной практики. - Алматы: Жетi жаргы, 2003.

37. Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий. - Изд. 2-е, испр. и доп., с использованием судебной практики. - Алматы: Жетi жаргы, 2003..

38. Жусупов Е.Б. Правовое регулирование недропользователей в Республике Казахстан. Алматы, 2001 г.

39. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. - Алматы: Жетi жаргы, 2002.

40. Ильясова К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре. //Правовая реформа в Казахстане.- 2000.- № 4.

41. Сулейменов М.К., Осипов Е.Б. Залоговое право. - М. Эдiлет-Пресс, 1997 г.

42. Диденко А. Научно-практический комментарий статей Гражданского кодекса о залоге. // Предприниматель и право. - 2002. - № 3.

43. Лобков А. Договор купли-продажи. // Предприниматель и право. - 2000. - № 15.

44. Карагусов Ф. Содержание права доверительного управления имуществом. // Предприниматель и право. - 2004. - № 1

45. Жанайдаров С.Ю. Доверительное управление имуществом. - Алматы, 2003 г.