Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Таким образом, рассмотрены особенности использования участков земли как объектов естественного происхождения, которые как и участки недр, относятся к недвижимому имуществу.

2.1.2 Участки недр

Здесь необходимо отметить принцип соотношения права недропользования и права землепользования. Современное право собственности на недра, в основном, базируется на двух принципах: 1) земля и недра являются самостоятельными объектами права собственности - право собственности на землю не влечет за собой права собственности на недра; 2) земля как объект права может находиться в государственной и частной собственности, недра - только в государственной собственности. В результате право собственности на недра отделено от права собственности на поверхность земли. Однако для того, чтобы реализовать право недропользования, необходимо обладать определенным правом на тот земельный участок, который выступит производственной площадкой для осуществления работ, относящихся к операциям по недропользованию. Иначе говоря, право на недра должно быть обеспечено правом на землю.

Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Указ «О недрах и недропользовании» признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для проведения Операций по недропользованию, с учетом научно-технического прогресса (ст.1 п.15).

В соответствии с Конституцией РК недра находятся в исключительной собственности государства. Однако само государство осуществлять операции по недропользованию не в состоянии - это может делать определенный хозяйствующий субъект. Ввиду того, предоставление Права недропользования на Разведку, Добычу, совмещенную Разведку и Добычу, а также на Строительство и (или) эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с Разведкой и (или) Добычей, производится путем заключения Контракта (ст. 13 п.1 Указа О недрах).

Обладатель Права недропользования на Разведку, Добычу, совмещенную Разведку и Добычу, а также на Строительство и (или) эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с Разведкой и (или) Добычей, вправе проводить соответствующие Операции по недропользованию только в пределах Участка недр, определенного Геологическим или Горным отводом.

Горный отвод - приложение к Контракту на Добычу, Контракту на совмещенную Разведку и Добычу, Контракту на Строительство и (или) эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с Разведкой и (или) Добычей, Контракту на Добычу общераспространенных полезных ископаемых в коммерческих целях, являющееся неотъемлемой частью Контракта либо самостоятельным документом, в случае оформления Сервитута, определяющее схематически и описательно Участок недр, на котором Недропользователь вправе проводить Добычу, Строительство подземных сооружений, не связанных с Разведкой и (или) Добычей либо осуществление Сервитута.

Геологический отвод - приложение к Контракту на Разведку, совмещенную Разведку и Добычу, являющееся неотъемлемой частью Контракта, определяющее схематически и описательно Участок недр, на котором Недропользователь вправе проводить Разведку.

Право недропользования предоставляется для ведения следующих операций: 1) Государственное геологическое изучение недр; 2) Разведка; 3) Добыча; 4) Строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с Разведкой и (или) Добычей.

Право недропользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, возмездным или безвозмездным.

На праве постоянного и безвозмездного недропользования осуществляется Добыча Общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд на земельных участках, принадлежащих Недропользователю на праве частной собственности или постоянного землепользования.

Все остальные виды Операций по недропользованию осуществляются на основе временного и возмездного недропользования (ст. 10 Указа «О недрах»).

Вторым способом возникновения права недропользования выступает его передача. При этом способе наделение лица правом недропользования осуществляется другим недропользователем.

Право недропользования может быть продано, однако это не влечет продажу участка недр, который при всех обстоятельствах остается в собственности государства. Тем не менее, передача права недропользования всегда влечет и фактическую передачу участка недр, являющегося объектом данного права, так как отчуждение права недропользования заключается в передаче прав владения и пользования участком недр.

Субъектами права недропользования могут быть казахстанские и иностранные юридические физические и юридические лица. Пользование отдельными Участками недр может быть ограничено или запрещено по решению Правительства РК в целях обеспечения безопасности страны и охраны окружающей среды.

Гражданским законодательством к недвижимости кроме участков земли и участков недр как объектов естественного происхождения отнесены и водные объекты.

2.1.3 Водные объекты

К водным объектам относятся сосредоточение вод в рельефах поверхности суши и недрах земли, имеющие границы, объем и водный режим. (ст.5 Водного кодекса от 09.07.03 г.)

В соответствии с Конституцией РК и со ст.8 Водного кодекса, водный фонд РК находится в исключительной государственной собственности.

Объектами водных отношений являются водные объекты, водохозяйственные сооружения и земли водного фонда.

Водные объекты подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты; 3) морские воды Республики Казахстан; 4) трансграничные воды.

В зависимости от видов пользования водные объекты подразделяются:

водные объекты общего пользования;

водные объекты совместного пользования;

водные объекты обособленного пользования;

водные объекты особо охраняемых природных территорий;

водные объекты особого государственного значения.

Поверхностные водные объекты подразделяются на:

1) водоемы - реки и приравненные к ним каналы, озера, водохранилища, пруды и другие внутренние водоемы, территориальные воды; 2) ледники, болота.

К подземным водным объектам относятся: водоносные зоны, горизонты и комплексы горных пород; бассейн подземных вод; месторождения и участки подземных вод; естественный выход подземных вод на суше или под водой; обводненные участки недр.

К морским водам Республики Казахстан, если иное не предусмотрено международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан, относятся воды Каспийского и Аральского морей в пределах Государственной границы Республики Казахстан.

Трансграничными водами являются поверхностные и подземные водные объекты, которые обозначают и (или) пересекают Государственную границу Республики Казахстан.

Все водные объекты являются объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан.

Водные объекты, предоставленные полностью или частично в совместное пользование физическим или юридическим лицам, являются водными объектами совместного пользования.

Водные объекты, предоставленные полностью или частично в обособленное пользование физическому или юридическому лицу, являются водными объектами обособленного пользования.

Водными объектами особого государственного значения признаются естественные природные водные объекты, оказывающие доминирующее влияние на окружающую среду и экономику региона и требующие особого правового режима регулирования хозяйственной деятельности.

Статьей 22 ВК предусмотрено право пользования водными объектами физическим и юридическим лицам:

1) краткосрочного пользования (до 5 лет);

2) долгосрочного пользования (от 5 до 49 лет).

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в долгосрочное и краткосрочное пользование в зависимости от целей использования, ресурсного потенциала и экологического состояния водных объектов.

Водным кодексом установлены формы ограниченного пользования водным объектом - публичный и частный водные сервитуты. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования, в этом случае публичный водный сервитут является неотъемлемой частью права пользования водным объектом.

Право долгосрочного или краткосрочного пользования водным объектом может быть ограничено в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут).

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и пригона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных судов.

Для осуществления водных сервитутов не требуется получения лицензии и разрешения на специальное водопользование.

Права пользования водными объектами приобретаются и переходят от одного лица к другому на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом.

Водопользование подразделяется на общее, специальное, обособленное, совместное, первичное, вторичное, постоянное и временное.

Статьи 65, 66 ВК раскрывают понятия общего и специального водопользования.

Право общего водопользования для гражданина возникает с момента его рождения, и не может быть отчуждено ни при каких обстоятельствах.

Право специального водопользования возникает с момента получения лицензии или разрешения, выданных в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Общее водопользование осуществляется для удовлетворения нужд населения без закрепления водных объектов за отдельными физическими или юридическими лицами и без применения сооружений или технических устройств, влияющих на состояние вод. Специального разрешения для осуществления общего водопользования не требуется.

К специальному водопользованию относится пользование поверхностными и подземными водными ресурсами непосредственно из водного объекта с изъятием или без изъятия их с применением сооружений или технических устройств для удовлетворения питьевых и бытовых нужд населения, потребностей в воде сельского хозяйства, промышленности, энергетики, рыбоводства и транспорта, а также для сброса промышленных, коммунально-бытовых, дренажных и других сточных вод в поверхностные водные объекты.

Не требуются лицензии и разрешения на специальное водопользование при использовании следующих водозаборных сооружений: шахтных и трубчатых фильтровых колодцев глубиной до двадцати метров, а также каптажных сооружений, работающих без принудительного понижения уровня с изъятием воды во всех случаях не более пятидесяти кубических метров в сутки из первого от поверхности водоносного горизонта, не используемого для централизованного водоснабжения.

Право обособленного водопользования возникает при предоставлении водных объектов или их части в пользование одному физическому или юридическому лицу.

Водопользователь, осуществляющий обособленное водопользование, обязан в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, объявить об условиях или запрете общего водопользования, если иное не установлено решениями местных представительных органов.

Право совместного водопользования возникает при предоставлении водных объектов или их части в пользование нескольким физическим и (или) юридическим лицам.

При совместном водопользовании в первую очередь удовлетворяются интересы водопользователей, занимающихся питьевым водоснабжением населения, а также интересы нижерасположенных водопользователей.

Первичным водопользованием является водопользование физических и юридических лиц, осуществляющих забор воды непосредственно из водных объектов для удовлетворения собственных нужд или поставки ее для вторичных водопользователей.

Вторичным водопользованием является водопользование физических и юридических лиц, получающих воду от первичного водопользователя на основании договора.

В договоре на вторичное водопользование указываются цель, для которой предоставляется вода, и основные условия ее использования и гарантируется подача воды по графику вторичному водопользователю в пределах лимита, установленного для первичного водопользователя.

Первичный и вторичный водопользователи несут обоюдную ответственность за соблюдение требований водного законодательства Республики Казахстан.

В соответствии с Гражданским кодексом (п.1 ст.117), к недвижимому имуществу, во-вторых, отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

2.1.4 Леса

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда.

Объектом лесных правоотношений является лесной фонд Республики Казахстан, включающий земли лесного фонда, лесные ресурсы и полезные свойства лесов (ст.5 Лесного кодекса).

Лесной фонд состоит из государственного и частного лесных фондов.

К государственному лесному фонду относятся:

1) леса естественного и искусственного происхождения (включая лесные и нелесные угодья) на землях особо охраняемых природных территорий;

2) леса естественного и искусственного происхождения, а также не покрытые лесной растительностью земельные участки, предоставленные для нужд лесного хозяйства, на землях государственного лесного фонда;

3) защитные насаждения на полосах отвода железных и автомобильных дорог общего пользования международного и республиканского значения, каналов, магистральных трубопроводов и других линейных сооружений шириной десять метров и более, площадью более 0,05 гектара.

К частному лесному фонду относятся леса искусственного происхождения, агролесомелиоративные насаждения, плантационные насаждения специального назначения шириной десять метров и более, площадью более 0,05 гектара, созданные за счет средств физических и негосударственных юридических лиц на землях, предоставленных им в частную собственность или долгосрочное землепользование в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о земле, с целевым назначением для лесоразведения

Согласно статьи 22 Лесного кодекса РК от 08.07.03 г. лесовладение на участки государственного лесного фонда возникает на праве постоянного землепользования.

Участки государственного лесного фонда на праве лесовладения предоставляются:

1) лесным учреждениям и иным государственным организациям уполномоченного органа для охраны, защиты государственного лесного фонда, воспроизводства лесов и лесоразведения, организации комплексного пользования государственным лесным фондом;

2) государственным природным заповедникам, включая биосферные, государственным природным заповедникам-сепортерам, государственным национальным природным паркам, государственным природным резерватам, государственным природным паркам, государственным ботаническим садам, государственным дендрологическим паркам (далее - особо охраняемые природные территории со статусом юридического лица) для целей, связанных с деятельностью особо охраняемых природных территорий.

Государственные юридические лица, которым участки государственного лесного фонда предоставлены на праве постоянного землепользования, являются государственными лесовладельцами.

Право лесовладения удостоверяется актом на право постоянного землепользования, выдаваемым центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами.

Право частного лесовладения возникает на землях физических и негосударственных юридических лиц, предоставленных им в частную собственность или долгосрочное землепользование в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о земле (ст. 23 Лесного кодекса).

Право лесопользования определены главой 6 Лесного кодекса.

Лесные ресурсы на участках государственного лесного фонда предоставляются в долгосрочное лесопользование на основании протокола тендера с последующим оформлением договора между уполномоченным органом или областным исполнительным органом, в ведении которых находятся участки государственного лесного фонда, и лесопользователем.

Лесные ресурсы на участках государственного лесного фонда предоставляются в долгосрочное лесопользование на срок от 10 до 49 лет лесопользователям, имеющим средства и производственные мощности для осуществления лесопользования и специалистов соответствующей квалификации.

Договор долгосрочного лесопользования на участках государственного лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном гражданским законодательством Республики Казахстан.

Переход права лесопользования оформляется посредством внесения изменений в договор долгосрочного лесопользования, лесорубочный билет, лесной билет.

Лесные ресурсы на участках государственного лесного фонда предоставляются в краткосрочное лесопользование на срок до одного года на основании лесного билета, выдаваемого государственными лесовладельцами.

Право лесопользования на участках частного лесного фонда возникает в порядке, определяемом частным лесовладельцем, в соответствии с законами Республики Казахстан.

В случае смерти физического лица - лесопользователя принадлежащее ему право лесопользования переходит к другому лицу в порядке, установленном гражданским законодательством Республики Казахстан.

При реорганизации юридического лица - лесопользователя принадлежащее ему право лесопользования переходит к юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Право лесопользования может переходить только при условиях сохранения вида лесопользования, наличия у правопреемника необходимых средств и производственных мощностей для осуществления лесопользования и специалистов соответствующей квалификации, определяемых областными исполнительными органами, а в случае осуществления лицензируемого вида деятельности по лесопользованию - наличия лицензии.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого имуществ рассмотрены лесным и гражданским законодательствами, где установлены основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

2.1.5 Здания и сооружения

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. В той связи необходимо раскрыть содержание статей 52 ЗК РК и 581-584 ГК РК.

«Право собственности либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за собой соответственно в установленном законодательством Республики Казахстан порядке право собственности (ст. 23 ЗК) либо право постоянного землепользования (ст. 34 ЗК) или право временного долгосрочного землепользования (статья 37 ЗК) на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Если несколько зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке, находятся в раздельной (индивидуальной) или общей собственности двух или более лиц, земельный участок переходит в их общую долевую, а в случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан, в общую совместную собственность (общее землепользование). Указанные права неотделимы друг от друга.

При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) (включая незавершенное строительство) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок.

При разделе земельного участка приобретателю здания (строения, сооружения) выделяется та часть делимого земельного участка, которая занята зданием (строением, сооружением) и необходима для его эксплуатации. По соглашению сторон приобретателю здания (строения, сооружения) может быть передана большая часть земельного участка, чем та, которая необходима для эксплуатации и содержания здания (строения, сооружения).

Если указанный участок является неделимым, либо специально предназначен для обслуживания расположенных на нем зданий (строений, сооружений), являющихся предметом отчуждения, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.

Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

Собственник недвижимости, находящейся на общем земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания (строения, сооружения), если это не противоречит условиям пользования общим земельным участком, установленным законодательным актом Республики Казахстан или договором.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу оно, если иное не установлено настоящим Кодексом, приобретает право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями (строениями, сооружениями) и предназначенного для их эксплуатации.

Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) и предназначенного для их эксплуатации, во временное землепользование другому лицу без соответствующей сдачи во временное пользование указанной недвижимости не допускается.

В случае если землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе также отчуждать расположенные на данном участке здания (строения, сооружения), если иное не установлено ЗК.

В тех случаях, когда временный землепользователь в порядке, установленном подпунктом 5 п. 1 статьи 64 ЗК, приобретает право собственности на возведенные на земельном участке с разрешения собственника земельного участка и при наличии согласований соответствующих служб здания (строения, сооружения), по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату. Соглашением сторон может быть установлен иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке».

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости». (2.7, с.276).

Гражданский кодекс РК недвижимым имуществом признает также предприятие в целом как имущественный комплекс, для которого установлен специальный правовой режим.

2.1.6 Предприятие как имущественный комплекс

Предприятию как объекту гражданских прав присуще следующие признаки.

«Во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его производственной деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Совершение в отношении республиканского государственного предприятия сделок (залога, аренды и др.), где предприятие выступает в качестве единого имущественного комплекса, за исключением сделок по его отчуждению, производится по решению Правительства РК, а в отношении коммунального предприятия - по решению местной администрации (п. 3 ст. 12 Указа «О государственном предприятии» от 19.06.1995 г.).

Во-вторых, предприятию как объекту недвижимости в ГК РК посвящены самостоятельные статьи (ст.119, 493-500 ГК РК). Законодательство относится к нему как к обособленному объекту. Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь, поскольку она (сложная вещь) состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие как имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество. Хотя, могут встречаться случаи, когда понятиями «сложная вещь» и «имущественный комплекс» определяют один и тот же объект.

В-третьих, признавая предприятие недвижимостью, следует отметить, что оно является особым видом недвижимого имущества.

Ранее была известна только продажа предприятия в рамках приватизации, либо как имущества, на которое обращено взыскание по требованию кредиторов.

В соответствии с п.3 ст. 119 ГК РК, предприятие в целом или его часть могут быть объектом многих гражданско-правовых сделок: купли-продажи, залога, аренды и других, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Признавая предприятие в целом как имущественный комплекс недвижимостью, законодатель подчиняет его правовому режиму недвижимости, который существенно отличается от правового режима движимого имущества. Так, для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимость, как правило, имеет большую общественную значимость и стоимость. Сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (например, ст. 118, 151, 155, 518 ГК РК, пункты 1 и 2 ст. 2 Указа "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ).

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

2.1.7 Воздушные суда

В соответствии со ст. 1 Указа «Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации РК» от 20.12.95 г. воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет его взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от земной (водной) поверхности.

Воздушные суда в зависимости от принадлежности к видам авиации подразделяются на гражданские, государственные и экспериментальные. Гражданские и экспериментальные воздушные суда могут находиться в частной собственности юридических и физических лиц.

Гражданское воздушное судно новой конструкции (нового типа) должно быть сертифицировано на соответствие его действующим в Республике Казахстан нормам летной годности и иметь сертификат типа, после прохождения им заводских, государственных и эксплуатационных испытаний.

Владельцем сертификата типа является разработчик воздушного судна.

Каждый изготовленный в Республике Казахстан экземпляр гражданского воздушного судна должен быть сертифицирован на соответствие его конструкции, характеристик и эксплуатационно-технической документации требованиям, предусмотренным правилами сертификации гражданских воздушных судов Республики Казахстан.

После регистрации воздушного судна в государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан владелец такого судна должен получить в уполномоченном органе соответствующее удостоверение (сертификат) о годности его к выполнению полетов в качестве бортового документа.

Проведение сертификации и выдача сертификата экземпляра гражданского воздушного судна осуществляются уполномоченным органом.

Гражданские и государственные воздушные суда подлежат обязательной государственной регистрации. Гражданские воздушные суда регистрируются в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан, а государственные - в Реестре государственных воздушных судов Республики Казахстан.

Владельцу воздушного судна, внесенного в соответствующий реестр, выдается свидетельство о государственной регистрации.

Права на гражданские воздушные суда Республики Казахстан и сделки, совершаемые с ними, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственном регулировании гражданской авиации.

Порядок ведения Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними определяются Правительством Республики Казахстан.

Правила ведения реестра государственных воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации определяются Министерством обороны Республики Казахстан.

Экспериментальные воздушные суда состоят на учете в органе государственного управления на транспорте без занесения в Государственный реестр.

Иностранное воздушное судно вносится в соответствующий реестр Республики Казахстан только после исключения его из реестра воздушных судов соответствующего иностранного государства.

При регистрации воздушным судам присваиваются государственные и регистрационные опознавательные знаки, которые наносятся на эти суда.

Помимо государственных и регистрационных опознавательных знаков на воздушные суда наносятся дополнительные знаки (символы, надписи, эмблемы).

2.1.8 Морские суда и суда внутреннего водного плавания

Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.

Как известно, Гражданский кодекс приравнивает морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море" к недвижимым вещам (ст. 117), хотя они весьма "движимые" вещи. В зарубежных странах, в частности, в странах континентальной Европы, морские суда отнесены к движимому имуществу.

Статья 3 Закона "О торговом мореплавании" определяет сферу действия настоящего закона. Так, Закон "О торговом мореплавании" распространяется на морские суда во время их плавания по морским путям, рекам, озерам, водохранилищам и другим водным путям республики, а также на суда внутреннего водного плавания, а также на суда плавания "река-море" во время их следования по морским путям, рекам, озерам, водохранилищам и другим водным путям РК при осуществлении перевозки пассажиров, багажа и грузов с заходом в морской порт, во время спасательной операции и при столкновении с морским судном. Закон не распространяется на суда, плавающие под флагом Военно-морских сил РК и морских частей пограничной службы. Таким образом, действие Закона "О торговом мореплавании", распространяется на все вышеуказанные суда, кроме военных и пограничных судов.

В соответствии с Законом РК «О торговом мореплавании», суда могут находиться в собственности: государства, граждан и негосударственных юридических лиц Республики Казахстан, иностранных государств, иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

Судно, подлежащее регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге, должно иметь свое название.

Судно может быть допущено к плаванию лишь после того, как будет установлено, что оно удовлетворяет требованиям безопасности мореплавания.

Технический надзор за морскими судами и их классификация осуществляются уполномоченным органом в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан. Ведение технического надзора за судами и отдельными элементами судна иными государственными органами Республики Казахстан не допускается.

Судно подлежит государственной регистрации в одном из реестров судов Республики Казахстан (далее - реестры судов): Государственном судовом реестре, судовой книге, бербоут-чартерном реестре.

Право собственности и иные вещные права на судно, а также сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации в соответствующем реестре, в котором зарегистрировано судно.

В Государственном судовом реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные суда, плавучие буровые установки, сухогрузы, плавучие краны и суда технического флота (земснаряды и другое), а также самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее чем пятьдесят пять киловатт и несамоходные суда вместимостью не менее чем восемьдесят тонн.

В судовых книгах регистрируются спортивные, прогулочные суда, независимо от мощности главных двигателей и вместимости, а также суда, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан.

Государственная регистрация судов, находящихся в собственности Республики Казахстан и используемых государственными органами для выполнения возложенных на них функций, за исключением военных кораблей, военно-вспомогательных судов и пограничных кораблей, осуществляется в Государственном судовом реестре или судовой книге в соответствии с правилами регистрации судов и прав на них.

2.1.9 Космические объекты

Определение космического объекта как недвижимости не дано в казахстанском законодательстве. Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам». (2.11, с.429).

«Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета». (2.11, с.430).

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РК.

Гражданский кодекс не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абзаце 2 п.1 ст.117 ГК, но только на основании прямого указания закона.

2.2 Правовой режим недвижимости

2.2.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В декабре 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие этого Указа обусловлено требованием статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан, регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре прав, их возникновение, переход и прекращение.

Данный Указ стал базовым законодательным актом по созданию единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он направлен на стабилизацию рыночных отношений и существенное снижение обострившихся негативных процессов по сделкам с недвижимостью. Система регистрации гарантирует юридическую защиту владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. Зарегистрированные заинтересованными лицами права на недвижимое имущество имеют приоритет перед незарегистрированными. Наличие единой информационной системы позволяет получать информацию о земле и других объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физических лиц в сфере гражданских правоотношений.

Государственная регистрация характеризуется тем, что необходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя.

Правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре содержатся сведения обо всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является существенным компонентом инфраструктуры стран с рыночной экономикой и служит единственным источником официальной информации о правах на землю и иное недвижимое имущество. Посредством указанной системы регистрируются и приобретают юридическую силу операции с землей и недвижимым имуществом.

Внедрение системы регистрации предусматривает укрепление гарантий прав собственности на землю и иную недвижимость, способствует развитию рынка недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения кредитных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку.

Широкие полномочия республиканских государственных предприятий «Центров по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК -- признавать и подтверждать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость - накладывают на них серьезную ответственность.

Главное условие и преимущество государственной регистрации прав -- единообразие этой процедуры на всей территории Казахстана. Формирование единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и обеспечит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц.

Задача государственной регистрации -- прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав.

Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, которые созданы в административных районах, городах. В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охрану прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке.

Под объектами регистрации понимаются право, обременение, изменение или прекращение прав или обременения на недвижимое имущество, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости или данных правообладателя, подлежащие регистрации в Правовом кадастре.

В настоящее время перечень объектов регистрации дан в двух законодательных актах: ст. 118 ГК РК и ст.2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Все объекты, подлежащие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены п. 2 ст. 118 Гражданского кодекса: «право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок свыше года; залог недвижимости; рента на недвижимое имущество; право доверительного управления».

В соответствии со ст. 2 Указа Президента, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года № 2727 объектами государственной регистрации являются следующие права: «право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок свыше года; право доверительного управления на срок свыше года; залог; рента; иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество».

Объектами регистрации в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК, кроме определенных прав на недвижимое имущество, являются также ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Кроме перечисленных, согласно п. 2 ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к объектам регистрации отнесены изменения прав на недвижимость и их обременения. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях регистрации изменений, прекращении прав на недвижимое имущество и их обременения. Также возникает вопрос, с какого момента считаются возникшими обременения прав или права считаются прекращенными? В частности, решение суда о наложении ареста на объект недвижимости может быть зарегистрировано после вступления его в силу. Если до регистрации такого решения объект недвижимости будет продан, сделка может быть признана недействительной в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 158 ГК РК. В связи с изложенным следует признать, что обременения прав на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регистрации. Прекращение прав на недвижимое имущество также следует признать с момента регистрации указанного факта, за исключением определенных случаев. В тех случаях, когда права у одного правообладателя прекращаются, а права у другого возникают на основании одного и того же факта (например, сделки), проблем в определении момента прекращения права не возникает.

Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты регулируются законодательством.

При отказе от права собственности в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РК, таких проблем также не возникает, поскольку согласно указанной статье «отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом», то есть до момента государственной регистрации права. Возникновение прав на такое имущество должно подчиняться правилам, предусмотренным ст. 242 ГК РК. Согласно п. 3 ст. 118 ГК РК государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами регистрации являются не все права на недвижимость, п. 1 ст. 23 Указа установлено, что сделки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1-8 п. 1 ст. 2 Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.

Предоставление документов на государственную регистрацию.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Указом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 2 ст. 13), включает:

1) заявление с просьбой о регистрации права на недвижимое имущество;

2) документы, подтверждающие право на недвижимое имущество (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации, свидетельства о праве на наследство, вступающие в силу судебные решения и иные документы);

3) документы, подтверждающие оплату услуг регистрирующего органа.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникающие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Республике Казахстан, субъектам Республики Казахстан, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо регистрирующего органа вносит соответствующую запись в книгу учета документов, поступающих на регистрацию.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Правовой кадастр.

Основаниями для государственной регистрации являются:

возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е.:

-- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания актов на момент их издания;

-- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

-- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

-- свидетельства о праве на наследство;

-- вступившие в законную силу судебные решения;

-- акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

-- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

В соответствии со ст. 236 ГК РК «право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества». Основанием для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является решение акимата о вводе в эксплуатацию на основании акта приема-передачи. В Законе «Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан» 1993 г. ст. 29 определено: «Документ, удостоверяющий ввод объекта и комплекса в эксплуатацию, является документом, подтверждающим право собственности юридического и физического лица на введенный в эксплуатацию объект и комплекс, либо его часть».