109

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 1.1 Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве
• 1.2 Виды договора найма жилого помещения в современных экономических условиях
• ГЛАВА 2. Проблемы заключения, исполнения, расторжения и отвественности по договору социального найма
• 2.1 Заключение договора социального найма жилого помещения
• 2.2 Исполнение договора социального найма жилого помещения
• 2.3 Прекращение договора социального найма жилого помещения и ответственность сторон
• ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
• 3.1 Заключение договора коммерческого найма жилого помещения
• 3.2 Исполнение договора коммерческого найма жилого помещения
• 3.3 Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения и ответственность сторон
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
• ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы дипломного исследования. Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. Гражданский кодекс РФ ввел положения, регулирующие обе разновидности найма. Но при этом в гл.35 ГК "Наем жилого помещения" не выделены общие и особенные нормы, что затрудняет понимание особенностей данных договоров. Желательно, чтобы специфика социального найма нашла свое полное отражение в новом жилищном законодательстве России и ее субъектов. Тем самым будут более четко разграничены социальный и коммерческий наем. Регулирование договора социального найма в новом Жилищном кодексе России будет также способствовать усилению роли жилищного законодательства, его сохранению как целостной системы.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования. Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Степень научной разработанности. Исследованием договора аренды в гражданском праве занимались такие ученые как Акчурин З.Х., Брагинский М.И., Васильев В.В., Витрянский В.В., Вишневская И.С., Гетман Е.С., Гонгало Б.М., Грудцына Л.Ю., Камышанский В.П., Кичихин А.Н., Колпакова А.В., Крашенинников П.В., Лесин Б.С., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Могилевская Е.Н., Муратов В.А., Новицкая Т.Е., Пергамент А.И., Прокопченко И.П., Рузанова В.Д., Седугин П.И., Семина Т.А., Скворцов О.Ю., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстой Ю.К., Фаршатов И.А., Хитев В.К., Чигигр В.Ф., Чичерова Л.Е., Шалыгин Б.И., Шершеневич Г.Ф., Шешко Г.Ф., Юрченко Е.В., Ярыгина А.В. и другие.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере жилищного найма регулируемого гражданским и жилищным законодательством. Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства о найме, также нормы федеральных законов, законов Самарской области и иных нормативных актов, материалы юридической практики.

Целями дипломного исследования является изучение и анализ вопросов связанных с заключением, исполнением и расторжением договора найма жилого помещения в современных экономических условиях.

Целевая направленность исследования обусловила необходимость решения следующих задач:

- изучение и анализ истории договора найма жилого помещения;

- изучение и анализ современного российского законодательства о договоре найма жилого помещения;

- рассмотрение договора социального и коммерческого найма;

- изучение материалов судебной практики.

Методы исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка и приложений.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве

Наем вещей известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. - М., Юристъ. 2001. - С. 446.. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю Там же.. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала. Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - С. 355.. Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. изд.1915. - М., Статут. 2004. - С. 637., в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность. Пользование всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Однако из анализа кассационной практики Правительствующего Сената можно сделать вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., Спарк. 1995. - С. 358.. Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай. В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы "Имущественный наем" (ст. 152-179). Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 данного Кодекса: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось. Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. История создания, общая характеристика, текст, приложения. - М., Юрист. 2002. - С. 92.. Ряд норм был непосредственно посвящен найму жилых помещений, в остальном к найму жилых помещений применялись нормы договора имущественного найма. На основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых актов, касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы Постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. "Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках" // СУ РСФСР. - 1928. - № 53. - С.402. и ставки квартирной платы; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п. Договор регулировал отношения между нанимателями и наймодателями как в государственном, так и в индивидуальном жилищном фонде. Однако непосредственное предоставление жилых помещений в домах местных Советов производилось на основании административно-распорядительных актов соответствующих органов, а договор лишь оформлял возникшее право на жилое помещение и регулировал отношения между его участниками. В индивидуальном жилищном фонде (домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки) основанием для предоставления жилого помещения являлся договор между собственником и нанимателем, которого собственник выбирал по своему усмотрению, однако наиболее важные условия договора найма регулировались императивными нормами закона. Это касалось возобновления договора, размера квартирной платы и т.п. В домах предприятий и учреждений жилые помещения предоставлялись по договору найма, однако необходимой предпосылкой для его подписания являлось заключение трудового договора.

ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями.

Договор найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст. 154 ГК РСФСР). По истечении срока договор в большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок, поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено автоматическое, независимо от согласия наймодателя, возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств, инвалидами труда и войны). Данная норма не распространялась на договоры найма, заключенные в отношении жилых помещений, принадлежащих наймодателям на праве застройки. ГК РСФСР 1922 г. признавал бессрочные договоры найма, в том числе найма жилых помещений, что противоречило природе найма как временного пользования чужим имуществом, но было дополнительной гарантией прав рабочих и служащих - нанимателей жилых помещений.

Вознаграждение (квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов устанавливалась постановлениями СНК. В соответствии со ст. 166 ГК РСФСР квартирная плата с нанимателей, перечисленных в ст. 156 ГК РСФСР (наемные рабочие и служащие и т.д.), не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными Советами, в пределах, указанных в постановлениях СНК. Данная норма относилась к сдаче в наем жилых помещений, принадлежащих частным лицам. Впоследствии было установлено, что ставки квартирной платы в городских домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки, не могли превышать более чем на 20% нормы квартирной платы, указанные в постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. "О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях".

Договоры имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не соблюдалось.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Хитев В.К. Источники Советского гражданского права: Учебное пособие. - М., НКЮ. 1938. Т.2. - С. 112-119. были упорядочены и систематизированы нормы, регулирующие жилищные отношения. По сути, в конце 30-х годов данным и последующими актами была проведена кодификация жилищного законодательства Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С. 25.. На десятилетия названное постановление стало основным законом, регулирующим жилищные отношения в СССР. Законом от 17 октября 1937 г. было установлено, что пользование жилой площадью имеет договорный характер, тем самым законодательно был признан договор жилищного найма как разновидность договора имущественного найма Гражданское право: Учебник / Авт. Орловский П.Е., Агарков М.М. - М., Юрлитиздат. 1939. Ч.2. - С. 127; Хитев В.К. Жилищные дела. - М., Госполитиздат. 1939. - С. 9.. Было установлено обязательное его письменное оформление. Таким образом, договор жилищного найма стал регулятором отношений, возникающих между сторонами в процессе использования жилого помещения. Приведем определение договора жилищного найма, предложенное К.В. Хитевым: это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (съемщику) жилое помещение для временного проживания в нем съемщика и его семьи за вознаграждение в пределах, установленных законом Хитев В.К. Указ. соч. - С. 9.. Следовательно, существенными условиями данного договора являлись: предмет (жилое помещение), срок и вознаграждение. Договор жилищного найма стал регулировать отношения по владению и пользованию жилыми помещениями во всех категориях жилищного фонда. Исключение составляли только пайщики жилищно-строительных кооперативов, которые пользовались жилой площадью в порядке кооперативного членства, и лица, которым в связи с характером работы были предоставлены специальные жилые помещения по трудовому договору. К договору жилищного найма применялись нормы договора имущественного найма, закрепленные в ГК РСФСР 1922 г., однако существовало большое количество нормативных актов, специально посвященных жилищному найму (о квартирной плате, обмене, дополнительной площади и т.п.).

Порядок предоставления жилого помещения и основания возникновения права пользования им определялись принадлежностью строения к тому или иному жилищному фонду. Основанием к заключению договора жилищного найма во всех домах, кроме строений индивидуального жилищного фонда, служило наличие у нанимателя права на жилую площадь - право на занятие жилого помещения и пользование этим помещением, которое возникало в результате планового распределения жилых помещений Гражданское право: Учебник / Авт. П.Е. Орловский, М.М. Агарков и др. Ч.2. - С.129.. Законом от 17 октября 1937 г. было закреплено, что все свободные жилые помещения в домах местных Советов должны предоставляться гражданам в пользование на основании распоряжения (ордера) местного Совета, а свободные жилые помещения в домах государственных учреждений и предприятий - в пользование работникам по распоряжению администрации этих предприятий. Таким образом, право на жилую площадь возникало вследствие получения ордера или распоряжения о занятии площади Там же. С.130. Хитев В.К. Советское жилищное законодательство - М., Юрлитиздат. 1945. - С. 14; Литовкин В.Н. Функции ордера и договора найма жилого помещения // Советское государство и право. - 1977. - № 4. - С.125.. Договор жилищного найма заключался только с лицом, получившим ордер (распоряжение о занятии жилой площади), причем именно на ту площадь, которая была указана в ордере. Иными словами, ордер (распоряжение) являлся единственным законным основанием для заключения договора жилищного найма, а этот договор, в свою очередь, становился законным основанием для пользования предоставленным жилым помещением и регулировал отношения между наймодателем и нанимателем. Споры по вопросам выдачи ордеров были неподведомственны судам.

Жилые дома, принадлежавшие гражданам на праве личной собственности (застройки), а также находившиеся в аренде у граждан, заселялись собственниками (застройщиками, арендаторами) по своему усмотрению на основании договора жилищного найма. Никакие органы власти не вправе были вмешиваться в вопрос о заселении таких жилых помещений. Существовавший ранее порядок об изъятии местными Советами 10% жилой площади был отменен Хитев В.К. Жилищные дела. - С.9.. Жилые помещения, относящиеся к индивидуальному жилищному фонду, оставались единственным жильем, в отношении которого основанием предоставления являлся договор найма жилого помещения, заключаемый между нанимателем и собственником. Однако, как указывалось, право сторон на самостоятельное определение условий договора было существенно ограничено императивными нормами закона. С принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских кодексов союзных республик была осуществлена кодификация гражданского законодательства. В ее рамках произошла и кодификация жилищного законодательства Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С. 25.. В Основах гражданского законодательства и новых гражданских кодексах союзных республик получили законодательное закрепление многие нормы, усиливавшие охрану жилищных прав и законных интересов граждан в отношениях по найму жилых помещений, разрешен ряд спорных вопросов и достигнута определенная стабильность законодательства, регулирующего указанные жилищные отношения Прокопченко И.П. Современный этап развития жилищного законодательства в СССР. Правовое регулирование отношений в сфере обслуживания граждан. - М., Юридическая литература. 1983. - С. 107..

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты для наймодателей-собственников, автоматическое возобновление договора и т.д.). Изъятие из политики защиты прав нанимателя устанавливались только тогда, когда права нанимателя могли вступить в конфликт с политикой государства. Этим можно объяснить и наличие норм об административном выселении, в том числе работников, прекративших трудовые отношения с предприятием; норм об изъятии излишков; установление нормы жилой площади и т.п. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали их применительно к существовавшим общественным отношениям. После вступления в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. отношения по возмездному пользованию чужими жилыми помещениями стали регулироваться договором найма жилого помещения (ранее он назывался договором жилищного найма). Указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора Пергамент А.И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. - 1972. - № 4. - С. 45.. Однако некоторые ученые высказывали иное мнение, согласно которому договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма Советское гражданское право: Учебник / Авт. Безрук Н.А., Брагинский М.И., Ведерников В.Г. - М., Юрлитиздат. 1976. Т. 2. - С. 115; Чигигр В.Ф. Советское жилищное право. - Минск., Вища школа. 1968. - С. 63.. В качестве обоснования приводилось то обстоятельство, что к договору найма жилого помещения применялись нормы имущественного найма (ст. 295 ГК РСФСР). Однако как раз сам факт выделения договора найма жилого помещения в отдельную главу позволял сделать вывод о его самостоятельности по отношению к договору имущественного найма. Целью договора найма жилого помещения являлось получение нанимателем жилого помещения для проживания в нем, договор заключался в отношении только одной группы объектов гражданских прав - жилых помещений. Специфика норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, определяется предметом, целью договора и его субъектами. Применение к договору найма жилого помещения норм договора имущественного найма можно рассматривать как прием законодательной техники, необходимый для избежания излишнего дублирования норм права Советское гражданское право: Учебник / Авт. Безрук Н.А., Брагинский М.И., Ведерников В.Г. Т.2. - С. 127.. Основы гражданского законодательства в главе 6 "Наем жилого помещения" не закрепили определения договора найма жилого помещения, отсылая к ст. 53 Основ, в которой было приведено определение договора имущественного найма. Определение договора жилищного найма усматривалось из ст. 295 ГК РСФСР: договор жилищного найма - это соглашение сторон, согласно которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение для проживания в нем. Договор найма жилого помещения являлся консенсуальным, поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения, оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения относился к возмездным договорам. Хотя ст. 58 Основ гражданского законодательства 1961 г. и позволяла сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения мог заключаться как на определенный срок, так и без указания срока, ГК РСФСР 1964 г. в ст. 299 однозначно закрепил, что договор найма жилого помещения - это всегда только срочный договор. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок, определенный соглашением сторон.

ГК РСФСР 1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету договора жилищного найма. Так, ст. 300 определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов - изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд не распространялись. Таким образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором, направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого помещения с целью проживания в нем нанимателя.

В дальнейшем, с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, вступивших в силу с 1 января 1982 г., и разработанными в соответствии с ними республиканскими жилищными кодексами, в том числе и Жилищным кодексом РСФСР (принятым 24 июня 1983 г. Верховным Советом РСФСР и введенным в действие 1 января 1984 г., который действует до сих пор и является единственным из ныне действующих в России кодексов РСФСР), регулирование отношений по найму жилых помещений стало производиться указанными актами, а соответствующие нормы Основ гражданского законодательства (ст. 57-63) и ГК РСФСР 1964 г. (ст. 296-341) утратили силу. Началась самостоятельная кодификация жилищного законодательства, учитывающая его комплексный характер и завершающая его оформление Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства. // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С. 25..

Основами жилищного законодательства и Жилищным кодексом (ЖК) РСФСР было установлено, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, в котором определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Определение договора найма жилого помещения отсутствовало в законодательстве - ни Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, ни ЖК РФ не закрепили определения договора найма жилого помещения, а из новой редакции ст. 295 ГК РСФСР 1964 г. определение договора найма жилого помещения было исключено. Однако порядок заключения договора найма жилого помещения, существенные условия, форма, права и обязанности сторон - все это было детально регламентировано указанными актами. Одним из новшеств стало то, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилого фонда стал бессрочным (ст. 7 Основ жилищного законодательства, ст. 10 ЖК РСФСР). Тем самым фактически государство пожизненно закрепило за гражданином предоставленное ему по договору найма жилое помещение. Советское государство всегда подходило к договору найма жилого помещения (имущественного найма, жилищного найма) как к возмездному договору, но квартирная плата была символической и не покрывала даже расходов на содержание жилья. Жилье не рассматривалось как товар, и государство, запрещая своим гражданам извлекать нетрудовые доходы из жилья (в том числе путем ограничения размера квартирной платы по договорам в индивидуальном жилищном фонде), и само не получало прибыли от сдачи жилья в пользование. Такое положение определялось политикой государства и господствующей идеологией. Конечной целью, провозглашавшейся Советским государством, была полная отмена квартирной платы. Поэтому возмездность договора найма жилого помещения являлась весьма условной.

Основы жилищного законодательства и ЖК РСФСР внесли изменения в понятие предмета договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 18 Основ жилищного законодательства жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда предоставлялись гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством Союза ССР и союзных республик), как правило, в виде отдельной квартиры на семью. То есть предметом договора найма жилого помещения стала являться отдельная квартира.

Однако конструкция ст. 18 Основ жилищного законодательства и ст. 52 ЖК РСФСР "Предмет договора найма жилого помещения" позволяла сделать однозначный вывод о том, что предметом договора найма жилого помещения по-прежнему может быть изолированное помещение в виде комнаты или нескольких комнат в квартире. Одновременно с этим была сохранена норма ГК РСФСР 1964 г., устанавливающая, что не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Основы жилищного законодательства и ЖК РСФСР закрепили требования, предъявляемые к жилому помещению как к предмету договора найма жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 23 Основ жилищного законодательства жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилых помещений был установлен запрет на заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилые помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. В статье 40 ЖК РСФСР было закреплено, что жилое помещение предоставляется гражданам для проживания в пределах нормы жилой площади, которая составляла 12 кв. м, но не менее размера, устанавливаемого Советом Министров РСФСР.

Все указанные требования к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения по-прежнему не распространялись на договор найма жилого помещения, заключаемый в домах индивидуального жилищного фонда с собственником помещения. По-прежнему предметом такого договора могла являться неизолированная комната и часть комнаты.

Новое российское гражданское законодательство продолжает рассматривать договор найма жилого помещения в качестве самостоятельного договора, а не разновидности договора имущественного найма. Как указывает В.Н. Литовкин Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. Ч.2. Обязательственное право. - М., Норма. 1997. - С. 257., договор найма жилого помещения получил самостоятельное развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны, в отличие от договора имущественного найма (аренды), применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам.

Нормы о договоре найма жилого помещения возвращаются в гражданское законодательство: глава 11 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. посвящена договору найма жилого помещения. В этом законодательном акте впервые дается развернутое определение договора найма жилого помещения: по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (квартирную плату).

Вследствие экономических и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в., государство стало рассматривать жилье в качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем, который стал функционировать параллельно со "старым", "потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой жилья. В статье 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов - М., Статут. 2005. - С. 137..

Договор аренды применялся в отношениях как между юридическими лицами, так и между гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.

Наем жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов федерации, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

В статье 671 ГК РФ дано определение договора найма жилого помещения, общее для обеих разновидностей этого договора: это такой договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором (наниматель "обязуется предоставить"), возмездным ("за плату") и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это одинаково применимо к обеим разновидностям договора, поскольку они имеют некоторые общие черты, и хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует каждый из них, он содержит ряд общих норм, применяемых к обоим договорам. Это нормы п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы главы 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М., Статут. 2000. - С. 505..

Применительно к обеим разновидностям договора найма жилого помещения используются отсылки к жилищному законодательству. Статья 672 - единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие "договор социального найма" и определяет сферу его применения - государственный и муниципальный жилищный фонд, а также определяет правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

Таким образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма жилого помещения.

Требование к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения определяются гражданским (для коммерческого найма) и жилищным законодательством (для социального найма). В соответствии со ст. 673 ГК РФ предметом (объектом) договора коммерческого найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В качестве видов объектов названы квартира, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Тем самым ГК РФ устанавливает обязательные требования, которым должно отвечать предоставляемое по договору коммерческого найма жилое помещение. Дополнительные требования стороны сами оговаривают в каждом конкретном договоре. В отличие от этого требования к жилому помещению как объекту договора социального найма устанавливаются только жилищным законодательством и не могут изменяться сторонами, поскольку договор социального найма заключается только в отношении указанного в ордере помещения. Требования закона к предмету договора социального найма совпадают с требованиями, предъявляемыми законом к жилому помещению как объекту коммерческого найма. Помимо этого сохраняется требование, установленное ст.40 ЖК РФ, - помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) - М., Городец. 2006. - С. 89.. Для предмета коммерческого найма такого требования нет. Кроме того, размер жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, должен быть не менее установленных законодательством норм, а в отдельных случаях могут предъявляться и дополнительные требования (в силу ст. 41 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств) Гетман Е. Два кодекса - две эпохи // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 9.. Следует еще раз упомянуть о том, что только жилое помещение может быть объектом договора найма жилого помещения, независимо от его разновидности. Это требование определяется сущностью данного договора, поскольку использоваться помещение будет для проживания людей. Договор, по которому во временное владение и пользование за плату предоставляется нежилое помещение, совершенно иной - это договор аренды.

В отличие от платы по договорам социального найма жилого помещения и коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, плата за наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

ГК РФ разрешает вопрос о сроке договора найма жилого помещения раздельно применительно к каждой разновидности этого договора. Договор социального найма жилого помещения является бессрочным, что следует из ст. 10 ЖК РСФСР, поскольку договор социального найма жилого помещения заключается на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ). Договор коммерческого найма жилого помещения в соответствии со ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года, является краткосрочным, объем прав и обязанностей у сторон такого договора же, в частности, преимущественное право на возобновление договора на новый срок, предусмотренное ст. 684 ГК РФ, в данном случае нанимателю не предоставлено.

Таким образом, срок нельзя отнести к существенным условиям договора найма жилого помещения, поскольку закон в определенных случаях допускает бессрочность данных договоров, а отсутствие согласованного сторонами срока в договоре не делает его незаключенным.

1.2 Виды договора найма жилого помещения в современных экономических условиях

Происшедшие в России политические и социально-экономические перемены обусловили кардинальное изменение многих аспектов жизни граждан.

Присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 28 февраля 1996 г. и ратификация ее Федеральным законом от 30 марта 1998 г. явились реинтеграцией в юридическое и культурное европейское пространство Водолагин С. Конвенция о правах человека как составная часть правовой системы России // Российская юстиция. - 2001. - № 8. - С. 26..

Распространение международного правового поля на территорию Российской Федерации, принятие Конституции в 1993 году, бурное обновление законодательства привели к закреплению совершенно новых принципов государственного устройства, отношений собственности, определили новый статус субъектов Российской Федерации и привели, в частности, к реформированию основных принципов и детальной регламентации права собственности на жилье, прав граждан на жилище и других правоотношений в жилищной сфере.

В истории советского жилищного законодательства, по мнению В.Н. Литовкина, выделялись следующие принципы-идеи, лежащие в его основе:

- утверждение в структуре жилищного фонда господствующего, монопольного положения социалистической формы собственности; тенденция к ликвидации частной собственности на жилье и землю; радикальное ограничение оборотоспособности объектов жилья и земли и сворачивание рынка жилья; ограничение каких бы то ни было условий для коммерциализации жилья;

- утверждение договорных отношений по использованию жилья потребительского типа в сочетании с некоммерческим характером деятельности жилищно-эксплутационных организаций;

- удовлетворение жилищных потребностей граждан, прежде всего и главным образом за счет наемного жилья в обобществленном жилом фонде;

- утверждение потребительского принципа использования жилья во всех разновидностях жилищного фонда на основе всеобщего нормирования; коллективизм распределения и перераспределения; нарушение свободы договора в домах обобществленного жилищного фонда; материальная доступность наемной жилой площади в связи с низкой квартирной платой Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права. - М., Городец. 2000. - С. 242-243..

Действующая Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений.

Прежде всего, Конституция РФ впервые ввела Россию в правовое поле международного сообщества, распространив на ее территории нормы международного права. Статья 15 Конституции гласит, что "общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы".

Достойная, с точки зрения международных стандартов, жизнь и свободное развитие человека посредством нормы статьи 7 Конституции РФ возводятся в ранг государственной политики. Социальная природа государства, провозглашенная в статье, подкрепляется и обязанностью государства предоставлять бесплатное жилье малоимущим.

Вслед за Всеобщей декларацией прав человека Основной закон устанавливает гарантии неприкосновенности жилища, оговаривая в статье 25, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом и на основании судебного решения. Статья 40 Конституции, гласящая, что "каждый имеет право на жилище", также имеет аналогию в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). Здесь же следует заметить, что статья 12 Пакта о гражданских и политических правах закрепила право каждого, "кто законно находится на территории какого-либо государства", в пределах этой территории, "на свободное передвижение и свободу выбора места жительства". Российская Конституция статьей 27 практически воспроизвела эту юридическую формулу, и тем самым Россия реализовала свои обязательства перед международным сообществом.

Еще до принятия новой Конституции в жилищной сфере наметился поворот в законодательном и практическом регулировании, отразившийся в новых редакциях ст. ст. 12 и 58 Конституции РСФСР; в Законе РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (1991 г.) и Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (1992 г.); в изменениях и дополнениях ряда положений Жилищного кодекса РСФСР. В значительной мере дальнейшее законотворчество предопределили государственные программы "Жилье" (1993 г.), "Свой дом" (1994 г.) и другие. Были определены новые виды жилищных фондов и порядок их использования, разработаны новые правила сделок с жилыми помещениями, расширены права граждан на жилище, введены новые понятия. Подытожил и предопределил развитие жилищных правоотношений в новых экономических условиях новый Гражданский кодекс Российской Федерации.

Вместе с тем следует отметить, что наряду с обновленной законодательной базой продолжает действовать ряд нормативных актов бывших СССР и РСФСР, которые хотя и применяются в части, не противоречащей Конституции и Гражданскому кодексу РФ, но создают иногда практические трудности в правоприменительной практике.

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М., Статут. 2000. - С. 47.. Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия "договор коммерческого найма". Литовкин В.Н. указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе Литовкин В.Н. Указ. соч. - С. 271.. Советское и прежнее российское законодательство знали единый договор найма жилого помещения Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 7. - С. 32..

Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Жилищного кодекса РСФСР, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам (глава 6 ЖК РСФСР). При этом Кодекс допускал заключение договора найма или аренды, не конкретизируя их различий, а принятый в конце 1992 года Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" - лишь договора аренды, но в домах иных жилищных фондов. Статья 17 предусматривает, что доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ, республик, органами государственного управления краев, областей, округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга Семина Т.А. Право граждан на получение жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования как аспект права на жилище // Жилищное право. - 2006. - № 2. - С. 31.. В качестве арендатора статья называет как граждан, так и юридических лиц. Глава 35 Гражданского кодекса РФ, разделившая договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения, не восприняла дословно ни нормы ЖК РФ, ни Закона. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". Статья 671 ГК РФ закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. В уже упоминаемой 671-й статье ГК определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.