В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом.

В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы главы 35 ГК РФ.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Вслед за нормами международного права, Конституцией РФ гражданское законодательство восприняло как бы "священный характер права собственности". А.В. Колпакова в статье приводит точку зрения современных французских юристов (Вербар Катрин, Дерае Але) на собственность как на право человека, а не гражданина, подчеркивая, что она не исчерпывается имущественными правомочиями, а является свойственной человеку как свобода, которая и сама не может существовать без собственности. При этом государство должно лишь защищать и гарантировать право собственности, а не предоставлять его Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. - М., Статут. 2000. - С. 129-130.. Однако значимость такого блага, как жилье, в системе общечеловеческих приоритетов предопределило необходимость установления пределов осуществления права собственности в сфере жилищных правоотношений.

Установление пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество знали и римское частное право, и русское гражданское право. При этом в силу установленных ограничений собственник, с одной стороны, не должен был совершать определенных действий в отношении своего имущества, с другой стороны, терпеть совершение определенных действий в отношении своего имущества. Запреты, адресованные собственнику в отношении его прав на имущество, по мнению В.П. Камышанского, и означают те пределы свободы, до которых может доходить свободная воля собственника Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., Юнити-Дана. 2000. - С. 172..

Понятия пределов и ограничений права собственности на жилище в юридической литературе разграничиваются следующим образом. При том, что они оба предполагают определенные границы, в которых осуществляются правомочия собственника жилого помещения, их различают, исходя из источника установления этих границ, и в то же время это понятия взаимосоставляющие. Так, П.В. Крашенинников указывает, что "пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах" Крашенинников П.В. Указ. соч. - С. 17.. Далее он относит пределы к общим основаниям стеснения права собственности, а ограничения - к частным и приводит общую классификацию таких стеснений:

- пределы, установленные федеральными законодательными актами, - судебные ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

- договорные ограничения, обусловленные соглашением сторон Крашенинников П.В. Указ. соч. - С. 18..

В данной работе предлагается для более детальной характеристики норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, следующая классификация пределов и ограничений осуществления права собственности на жилое помещение (используя общий термин "стеснения") в зависимости от целей, которые преследуются при их установлении:

- стеснения, устанавливаемые в целях обеспечения стабильности жилищных правоотношений (например, норма ст. 675 ГК РФ, предусматривающая правопреемство нового собственника жилого помещения в отношении ранее заключенного договора найма, или ст. 684 ГК РФ, посвященной преимущественному праву нанимателя на заключение договора найма на новый срок);

- стеснения, направленные на обеспечение сохранности жилого фонда, стеснения, обеспечивающие охрану законных интересов других лиц (начиная с общих норм ГК РФ, обязывающих при осуществлении любых действий в отношении принадлежащего имущества блюсти интересы других лиц, как, например, п. 2 ст. 209 ГК РФ, и переходя к конкретным жилищным нормам, таким, как в ст. 292 ГК РФ о правах членов семьи собственника жилого помещения; та же статья 684 ГК РФ, правила которой направлены и на достижение охранных целей), - достаточно новый вид стеснений прав собственника, такой, как стеснения социального характера, т.е. устанавливаемые в целях защиты прав социально незащищенной категории граждан (когда для отчуждения жилого помещения недостаточно лишь его волеизъявления, а требуется согласие органа опеки и попечительства - ст. 292 ГК РФ) Чичерова Л.Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение // Юрист. - 2006. - № 8. - С. 27..

В пользу такой классификации говорит и то, что такое же деление пределов и ограничений можно привести в зависимости от правомочия, при осуществлении которого они действуют, соответственно при владении ("сохранные стеснения"), пользовании ("охранные" стеснения и входящие в них "стабильные") и распоряжении ("социальные" стеснения). При этом сами правомочия представляются в несколько плоскостном понимании (резко разграниченными, тогда как они могут и взаимопроникать), но такой прием будет оправдан при рассмотрении практической реализации отдельных правомочий, когда они служат объектом различных сделок.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.

Приступая к характеристике договора коммерческого найма, будем придерживаться последовательности норм главы 35 ГК РФ, анализируя их содержание, отмечая отличительные черты и квалифицирующие признаки.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким общим определением договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) глава 35 ГК РФ приступает к правовой характеристике этого института. Рассмотрим общие черты и отличия этих двух видов договоров, следуя хронологии статей ГК, с тем чтобы дать определение договора коммерческого найма.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, - оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора - сфера действия.

Объектом договора найма жилого помещения, в силу ст. 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 статьи носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например предусмотрев по этому поводу особые условия договора.

Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма. Императивность требования о пригодности к постоянному проживанию не отвечает и срочному характеру договора коммерческого найма. Думается, что вернее было бы, применительно к данному договору, говорить о приемлемости, а не о пригодности жилого помещения, приняв ее за один из квалифицирующих признаков.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная - квартира и принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ).

Форму заключения договоров найма законодатель однозначно предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров более цивилизованным. Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи в наем жилья, которые отвечали бы обычным требованиям к договору, но и отсутствуют иные "письменные и другие доказательства", которые могут, в силу п. 1 ст. 163 ГК РФ, подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 26..

Как уже подчеркивалось выше, отличительной чертой регулирования жилищных отношений является их стабильность и некая самостоятельность по отношению к судьбе вещных прав на жилое помещение. Для нанимателей коммерческого и социального жилья законодатель гарантировал сохранение договора найма и его условий при переходе права собственности. Принимая во внимание нормы ст. ст. 216, 294, 296 ГК РФ, то же следует отнести и к переходу делегированных собственником прав иным "управомоченным лицам" других вещных прав (ст. 675 ГК РФ). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своих прав. Ввиду предоставленного гражданам, постоянно проживающим вместе с нанимателем, равного права пользования жилым помещением (ч. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ), на них также не отразится факт смены стороны договора.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации (п. 2 ст. 676 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в соответствии с нормами ЖК РФ носит императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 131.. Договор найма при этом не расторгается. Лицо, предоставившее жилое помещение по договору коммерческого найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться окончания срока договора.

Без согласия нанимателя, как предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят условия пользования жилым помещением. Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена, и представляется, что она не презюмируется исходя из нормы о равенстве прав по пользованию жилым помещением.

Гражданский кодекс РФ по-новому определил круг лиц, имеющих право постоянного пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения. Ими в соответствии со ст. 677 ГК РФ являются наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Наверное, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним. Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, эти лица не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Представляется, что указанное стеснение не совсем отвечает характеру коммерческого договора. Такое требование актуально постольку, поскольку государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным, приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перелагает свою обязанность, заведомо временно, на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора, такое радение может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовые возможности не позволяют нанять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а ввиду запрета государства. Хотя относительно вселения временных жильцов Закон не так категоричен и позволяет наймодателю дать согласие на их вселение без учета нормы жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК РФ).

Само название договора как "коммерческого" предполагает его возмездный характер. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, о чем гласит п. 1 ст. 682 ГК РФ. Здесь же оговаривается, что, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Трудно представить, как, исходя из современного законодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческого характера правоотношения, будет обосновываться такое ограничение платы, если речь не идет о социальном жилье.

Важной гарантией прав сторон является правило статьи 682 (п. 2) ГК РФ о том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что она вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

Отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность. Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре. При заключении договора краткосрочного найма (до одного года) стороны должны указать, кто, кроме нанимателя, будет проживать в квартире; порядок вселения других лиц; возможность вселения временных жильцов; порядок их выселения; преимущественное право на возобновление договора; возможность и порядок поднайма и допустимость замены нанимателя; либо указать на распространение действия соответствующих статей Кодекса, для того чтобы воспользоваться предусмотренными в них правами.

Защищая права граждан на жилье, Закон предусмотрел для нанимателя преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, вменив наймодателю в обязанность предложить продлить такой договор (на тех же или иных условиях) не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия прежнего. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Также в интересах нанимателя другой стороне вменяется в обязанность не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предупреждать об отказе от продления их отношений по поводу жилья.

Нарушение срока предупреждения равнозначно продлению договора на тех же условиях и на тот же срок. Более того, отказ от заключения договора с тем же нанимателем на новый срок может иметь место лишь в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем не менее года. Таким образом, статья 684 ГК РФ ограждает граждан от влияния субъективных факторов, которые могут повлечь произвольное лишение их жилища. В заключительной части статья содержит указание на ответственность наймодателя в случае изменения своего решения не сдавать жилое помещение в наем в течение года со дня истечения прежнего договора найма и заключения договора с другим лицом. Наниматель вправе обратиться с требованием о признании такого договора недействительным и (или) возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Представляется логичным само установление ответственности за нарушение столь значимого правила поведения участника правоотношения. Однако, несмотря на то что статья не указывает на обязательные последствия, которые повлечет такое обращение, а лишь декларирует право на обращение с требованием о наступлении таких последствий, содержание ее не бесспорно. Наверное, следует предполагать, что при рассмотрении спора по этому поводу судом будут учтены обстоятельства, в связи с которыми наймодатель решил отказаться от своего решения и сдал жилье в наем другому нанимателю. Абсурдно было бы запрещать собственнику сдавать жилое помещение в наем иному лицу, если он не знает и не может знать местонахождения прежнего нанимателя. Другими словами, следовало бы предусмотреть, что поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами. Кроме того, признание вновь заключенного договора найма недействительным затронет существенные интересы третьего лица, причем добросовестной стороны договора, для которой не предусмотрено никакой компенсации. Следовательно, суду придется сопоставлять значимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя (в статье никак не оговаривается его нуждаемость в жилье на момент обращения с таким требованием) и права на жилье нового нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права; реальный ущерб; а также упущенная выгода, на которую оно рассчитывало бы при обычных условиях гражданского оборота. В связи с отказом наймодателя возобновить договор найма наниматель будет вынужден произвести расходы по найму другого жилья, что не может быть отнесено к убыткам, так как он все равно оплачивал бы прежнее жилье, и Закон не запрещает наймодателю предложить новые условия оплаты, в том числе и повышение ее размера. По этой же причине сумма, превышающая прежний размер платы, не является упущенной выгодой.

Резюмируя изложенное, в качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как еще одного случая такой защиты при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 4 ст. 684 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда". Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность вправе передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок не свыше срока договора найма за плату. Договор поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм произведен и зависим от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

Наниматель несет ответственность за граждан, постоянно проживающих совместно с ним в силу своего статуса. Самостоятельную солидарную ответственность перед наймодателем вместе с нанимателем они могут нести, если станут сонанимателями. Статья 677 ГК РФ предусматривает такую возможность в случае заключения соответствующего договора с нанимателем с согласия наймодателя, а статья 686 ГК РФ предлагает это в качестве разрешения спора о том, кто из совместно постоянно проживавших с умершим или выбывшим нанимателем заменит его. Особенное значение имеет порядок досрочного расторжения договора найма жилого помещения, ввиду того, что это, в силу ст. 688 ГК РФ, влечет выселение из занимаемого жилого помещения в судебном порядке. И вновь Закон предусмотрел трехмесячный срок для предупреждения о расторжении договора до истечения срока его действия по инициативе нанимателя. Предупреждение должно быть исполнено письменно. На расторжение договора должны быть согласны другие граждане, постоянно проживающие с нанимателем Шалыгин Б.И., Мозымова Е.Н. Способы защиты жилищных прав граждан, в том числе при выселении из жилых помещений // Жилищное право. - 2006. - № 8. - С. 31..

Если наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность, которое повлекло:

- невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, если иное не предусмотрено договором, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении срока платежа;

- разрушение или порчу жилого помещения;

- использование жилого помещения не по назначению;

- нарушение прав и интересов соседей.

В первых двух случаях суд может установить для нанимателя срок не более года для устранения нарушений, а при новом обращении - отсрочить расторжение договора в пределах того же срока. В последних двух - суд принимает решение о расторжении договора, если нарушители уже были предупреждены самим наймодателем.

С учетом всего вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: "По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами". Сложность практического использования норм, регулирующих правоотношения по поводу договора коммерческого найма жилого помещения, обусловлена, с одной стороны, необходимостью нового подхода к традиционному правовому институту, а с другой стороны, наличием старых правил, которые продолжают существовать как в силу недостаточной мобильности законодательной техники, так и в силу того, что не противоречат новым и восполняют их.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

2.1 Заключение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения являют собой прежде всего отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения по поводу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями и прекращения права пользования; использования жилищного фонда, его содержания и др.

Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (статья 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма (статья 677 ГК РФ). Право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение - статья 209 ГК РФ), для членов семьи собственника право пользования жильем основано на семейных отношениях с собственником жилого помещения (статья 31 ЖК РФ). В домах жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса - статья 218 ГК РФ) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов, однако ни те ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (статьи 76 и 80 ЖК РФ) Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 12. - С. 32..

Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.

На основании статьи 50 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ и пункта 5 статьи 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 г. № 139-ГД «О жилище» Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005 г., Статьи 5 Закона Самарской области от 11 июля 2006 г. № 87-ГД «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан, проживающих на территории Самарской области» Волжская коммуна. - № 127.- 15.07.2006 г. в Самарской области устанавливается следующая норма предоставления общей площади жилого помещения на одного человека:

18 квадратных метров общей площади в семье, состоящей из трех и более человек;

21 квадратный метр общей площади в семье, состоящей из двух человек;

33 квадратных метра общей площади для одиноко проживающего гражданина.

Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (ст. 15 Конституции РФ).

2.2 Исполнение договора социального найма жилого помещения

Отношения владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся явление. Возникая однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению.

Как указывается И.Б. Мартковичем, договор социального найма изменяется в основном вследствие перемен, которые происходят в жизни нанимателя и его семьи Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М., Норма. 1990. - С. 204.. Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в половозрастном отношении. Кроме того, изменяться также могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования Формакидов Д. Тесным семейным кругом // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 1. - С. 6.. И.С. Вишневская отмечает, что с момента возникновения жилищных правоотношений до их прекращения в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора, его содержание, режим жилого помещения Вишневская И.С. Советское жилищное право: Учебник. - М., Высшая школа. 1986. - С. 58..

Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав) Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - М., Юридическая литература. 1958. - С. 8.. Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма.

По мнению Б.С. Лесина, изменение правоотношения является наиболее сложным моментом его движения Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис .….канд. юрид. наук. - Л., Изд-во ЛГУ. 1967. - С. 11.. Изменение отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда социального использования может затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в совокупности. Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно. При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения. Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства // Сб.: Актуальные проблемы жилищного права. - М., Инфра. 2003. - С. 31; Гражданское право: Учебник. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С. 90; Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М., Юрист. 1997. - С. 398., указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение - это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают "относиться" друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение.

Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.

Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации). По словам П.И. Седугина, "чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети" Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М., Норма. 1997. - С. 144..

Необходимо отметить, что в части 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на то, что объединившиеся граждане вправе требовать заключения единого договора социального найма на занимаемые ими жилые помещения лишь с согласия проживающих с ними членов их семей. Е.С. Гетман и Е.Н. Могилевская справедливо полагают, что, несмотря на то что в этой норме Жилищного кодекса Российской Федерации не содержится требования о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер Гетман Е.С. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 345.. Согласно статье 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель и члены его семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма, и, следовательно, очевиден вывод, что условия договора могут быть изменены только с согласия всех дееспособных членов семьи нанимателя Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. - М., Юрайт. 1999. - С. 134.. Учитывая изложенное, представляется, что в часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации целесообразно внести соответствующее уточнение.

Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи" Жилищное законодательство: комментарий / Отв. ред. Яковлев В.Ф., Седугин П.И. - М., Юридическая литература. 1991. - С. 256..

Необходимо отметить, что Жилищным кодексом Российской Федерации сужен перечень возможных случаев изменения договора социального найма. В частности (в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР), законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (в литературе такое изменение договора социального найма называлось "разделом жилого помещения" или "разделом лицевого счета" Седугин П.И. Жилищное право. - М., Норма. 1997. - С. 142.). Это решение обусловлено попыткой прекратить практику превращения отдельных квартир в квартиры коммунального заселения. К разделу жилого помещения ранее прибегали не только бывшие супруги, но и взрослые дети и родители, а также другие родственники, проживающие в одном жилом помещении, однако не ведущие совместного хозяйства, общих расходов и подчас имеющие между собой неприязненные отношения.

Устанавливая запрет "раздела жилого помещения", занимаемого по договору социального найма, законодатель, однако, не решил вопроса о порядке разрешения споров, связанных с разделом таких жилых помещений, возникших до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 29 января 2004 г. № 2-П Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 6. - Ст. 450., изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм. С этим связаны законные ожидания граждан, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано. С учетом указанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации представляется правомерным предложение о дополнении содержащего переходные положения Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормой, согласно которой к отношениям, связанным с изменением договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя путем заключения с ним отдельного договора социального найма, возникшим до 1 марта 2005 г., применяется прежний порядок такого изменения договора социального найма. Предлагаемое положение может восполнить имеющуюся правовую неопределенность в регулировании указанных отношений, а также позволит судебным органам придерживаться единой практики при рассмотрении подобных дел.

Перечень перечисленных в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в Жилищном кодексе Российской Федерации в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Однако учитывая, что реализация указанными лицами отдельных правомочий приводит к изменению договора социального найма, они также должны быть проанализированы в качестве оснований изменения этого договора Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 19..

Б. обратился в суд с иском к Х.Т., Х.В. об изменении договора найма жилого помещения, нечинении препятствий к проживанию и пользованию жилым помещением.

В обоснование заявленных требований истец указал, что спор возник по поводу квартиры N 62 в доме 48 по Кондратьевскому переулку в г. Санкт-Петербурге, состоящей из трех изолированных комнат площадью: 19,23 кв. м, 19,41 кв. м и 9,37 кв. м. Нанимателем квартиры является Х.Т., пользователями - Б. и его несовершеннолетняя дочь Б.А., 18.04.2001 года рождения, а также Х.В. и Х.А., 15.05.1991 года рождения. В связи со сложившимися между сторонами неприязненными отношениями, по мнению Б., возникла необходимость изменить договор найма указанного жилого помещения, заключить с ним (с учетом дочери) отдельный договор найма на комнату размером 19,41 кв. м, с ответчиками - на комнаты размером 19,23 кв. м и 9,37 кв. м, а также обязать ответчиков не чинить ему с несовершеннолетней дочерью Б.А. препятствий к проживанию и пользованию жилым помещением.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 23 сентября 2003 года исковые требования удовлетворены. Постановлено изменить договор найма жилого помещения - квартиры N 62 в доме N 48 по Кондратьевскому проспекту в Санкт-Петербурге, признать за Б. и несовершеннолетней Б.А., 18 апреля 2001 года рождения, право пользования комнатой размером 19,41 кв. м, обязать государственное учреждение "Жилищное агентство Калининского административного района Санкт-Петербурга" заключить отдельный договор найма жилого помещения. Этим же решением суда отдел учета и распределения жилой площади Территориального управления Калининского административного района Санкт-Петербурга обязан выдать ордер на комнату размером 19,41 кв. м по вышеуказанному адресу; Х.Т., Х.В. обязаны не чинить Б. и несовершеннолетней Б.А., 18 апреля 2001 года рождения, препятствий к проживанию и пользованию жилым помещением по указанному выше адресу Определение Верховного Суда РФ от 11 апреля 2006 года по делу № 78-В06-9//Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2006.- № 6.- С.34..

Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг.

Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.

Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением, а также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (статья 91 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Остается спорным вопрос о возможности отнесения переустройства и перепланировки жилого помещения (глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации) к основаниям изменения договора социального найма.

В частности, В.В. Васильевым указывается, что "изменения предмета договора социального найма в связи с переустройством и перепланировкой являются основаниями для прекращения одного жилищного правоотношения и возникновения нового" Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Тверь., 2004. - С. 11., с чем, однако, трудно согласиться. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а также изменение конфигурации жилого помещения, что, по существу, и представляют собой переустройство и перепланировка (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), могут лишь видоизменить предмет договора социального найма, в связи с чем могут изменяться и отношения владения и пользования жилым помещением по договору социального найма. Говорить о прекращении указанных отношений оснований не имеется, поскольку они продолжают представлять собой отношения прежних лиц по поводу прежнего предмета (в результате переустройства и перепланировки адрес или место расположения жилого помещения не меняются).

Представляется, что переустройство и перепланировку жилого помещения с определенными оговорками можно отнести к основаниям изменения договора социального найма. При этом стоит поддержать позицию Б.М. Гонгало, согласно которой переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма не в каждом случае их осуществления Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. - М., Инфра. 2003. - С. 45.. Например, замена в жилом помещении санитарно-технического оборудования, как правило, не приводит к изменению договора социального найма. Внесение изменений в договор социального найма, скорее всего, может быть связано с изменением в результате перепланировки конфигурации жилого помещения, являющегося предметом этого договора.

По инициативе наймодателя право собственности (право хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, может быть передано другому лицу. Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 64 Жилищного кодекса Российской Федерации, такой переход прав наймодателя на жилое помещение не влечет за собой изменения условий договора социального найма. Указанное положение также отражено в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. № 5 (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 1993 г. № 11 и от 25 октября 1996 г. № 10) Гражданский кодекс Российской Федерации. С постатейным приложением материалов практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - М., Инфра. 1999. - С. 654..

Вместе с тем формулировки названных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации представляются не вполне корректными, поскольку смена собственника жилого помещения влечет изменение договора социального найма в части, касающейся субъектного состава договора - изменяется наймодатель. Очевидно, что цель статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 64 Жилищного кодекса Российской Федерации - защита и сохранение прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма в случае перехода права собственности (или иного вещного права) на жилое помещение к другому лицу. Следовательно, целесообразно обсудить вопрос о внесении в указанные нормы уточнений, предусматривающих, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения договора социального найма, а также изменение прав и обязанностей сторон по указанному договору.

Ряд оснований изменения договора социального найма жилого помещения, являясь правоизменяющим, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации остались не выделенными.

В частности, таким основанием изменения договора социального найма является выезд в другое постоянное место жительства члена семьи нанимателя жилого помещения. В указанном случае изменяется субъектный состав договора социального найма, а также в отдельных случаях может иметь место изменение прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма (например, в случае выезда члена семьи, пользующегося льготами по оплате жилья и коммунальных услуг).

Еще одно специально не выделенное в Жилищном кодексе Российской Федерации основание изменения договора социального найма вытекает из смысла части 3 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения указанного договора. Вместе с тем очевидно, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, в ряде случаев должно влечь изменение условий этого договора Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: новые правила. - М., Издательство г-на Тихомирова М.Ю. 2005. - С. 112.. В частности, такое изменение должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и на этом основании пользующихся в соответствии с частью 9 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением по договору социального найма безвозмездно (без внесения платы за наем), а также в противоположном случае - ухудшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, вносящих плату за наем. Утрата гражданами статуса малоимущих должна влечь за собой установление для них платы на наем жилого помещения, а приобретение этого статуса указанными лицами - освобождение от такой платы.

Кроме указанных оснований изменения договора социального найма представляется необходимым также выделить случаи изменения этого договора при утрате гражданином семейно-правовой связи с нанимателем жилого помещения.

Согласно части 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В первую очередь это наиболее актуально для распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91) // Юрист. - 2005. - № 11. - С. 22..

Х.Т. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Х.Е., 1992 года рождения, к Х.С. об изменении договора найма жилого помещения - двухкомнатной квартиры N 58 дома 15 по улице Красноборской в городе Ярославле. В обоснование иска указала следующее: Х.Т. и Х.С. являются родителями несовершеннолетнего ребенка - Х.Е. Брак между родителями расторгнут в апреле 1999 году. Х.С. и Х.Е. зарегистрированы в названной квартире. Фактически ребенок проживает в другом жилом помещении с матерью. Изменение договора найма жилого помещения по адресу: ул. Красноборская г. Ярославля, дом 15, квартира 58, не нарушает прав и интересов сторон, позволит ребенку использовать свое право на данное жилое помещение Определение Верховного Суда РФ от 31 января 2006 года по делу № 8-В05-12//Бюллетень Верховного Суда РФ.- 2006.-№ 4.- С.30..