Представляется, что обязательства, вытекающие из договора социального найма, по которым бывший член семьи нанимателя отвечает самостоятельно, могут, в частности, возникать на основании заключенного им с нанимателем жилого помещения соглашения, в котором такие обязательства конкретизируются. В случае заключения такого соглашения указанными лицами может быть поставлен вопрос о внесении в договор социального найма соответствующих изменений, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств по договору социального найма. Однако стоит заметить, что для практического осуществления такого изменения договора социального найма в Жилищном кодексе Российской Федерации требуется уточнить порядок заключения соглашения между нанимателем жилого помещения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального найма соответствующих изменений.

В целом анализ норм Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся изменения договора социального найма, позволяет сделать следующие выводы: 1) изменение договора социального найма означает, что при сохранении его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; 2) основания изменения договора социального найма перечислены в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма; 3) отдельные основания изменения договора социального найма, являясь правоизменяющими, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации не выделены; 4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.

2.3 Прекращение договора социального найма жилого помещения и ответственность сторон

Исключительно важное значение для реализации прав по пользованию жилым помещением имеет такой важный принцип законодательства, как недопустимость произвольного лишения жилища.

Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением. Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор.

Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).

Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.

Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).

Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 27..

В связи с рассматриваемым вопросом в части прекращения жилищных правоотношений следует затронуть статью 71 ЖК РФ.

Согласно данной статье кодекса, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору.

Положения статьи не нашли логического развития и завершения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору.

В данном случае было бы правильным решать вопрос о расторжении договора социального найма, в частности если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис), если не вносится плата за это жилье. Если из числа пользователей жилым помещением временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору социального найма (например, не участвует в оплате жилья), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением. Согласно статье 69 ЖК РФ, дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Статьей 3 ЖК РФ предусмотрено, что никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Данное положение основано на положениях статьи 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

Выселение из жилого помещения является следствием расторжения договора жилищного найма (а также утраты права пользования жилым помещением) и может осуществляться только на основании судебного решения Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. -М., ТК Велби. 2005. - С. 337..

ЖК РФ предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (статья 85); с предоставлением другого жилого помещения (статья 90); без предоставления другого жилого помещения (статья 91).

Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях, когда не следует говорить о прекращении жилищных правоотношений. Это выселение из самоуправно занятых жилых помещений. В данном случае гражданин никаких прав на жилое помещение не приобрел, и никоим образом нельзя вести речь о лишении его права пользования жильем.

Следует отметить, что прекращение жилищных правоотношений может не сопровождаться выселением. Не имеет места выселение в случае смерти гражданина, не сопровождается выселением прекращение правоотношений в случае уничтожения жилого помещения (допустим, в случае стихийного бедствия). Хотелось бы обратить внимание на то, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является "несуществующим" с момента его заключения, тогда как при расторжении договор прекращает действие с момента его расторжения.

Обобщая изложенное, можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

3.1 Заключение договора коммерческого найма жилого помещения

Наем жилого помещения, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован главой 35 ГК РФ.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который в силу ст. 19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

В отличие от пользователей только собственнику жилого помещения принадлежит право решать судьбу жилья. Он может распорядиться им по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем Рузанова В.Д. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации // Жилищное право. - 2006. - № 2. - С. 33..

Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. В нем стороны по соглашению между собой закрепляют условия найма жилья. Если говорить более конкретно, то стороны должны договориться, на какой срок они заключают настоящий договор (краткосрочный или долгосрочный). Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также периодичность платежей.

Наряду с указанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте - М., Волтерс Клувер. 2006. - С. 164.. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо по их условиям Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещениям // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С. 19..

Особое внимание следует уделить юридически грамотному оформлению договора. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения этих технических вопросов обратиться к помощи квалифицированных специалистов - адвоката, нотариуса.

Продолжая анализ процедуры заключения договора, следует обратить внимание на такой весьма спорный вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю.

Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поэтому, если договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу в момент его подписания сторонами. Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны, например, вправе оговорить в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Фактическая передача жилого помещения должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения; наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в месячный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение; наниматель в соответствии со ст.676 ГК РФ вправе потребовать от наймодателя передачи ему жилого помещения, а также возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

Представляется, что на момент заключения договора наймодатель - собственник находится в более выгодных условиях, нежели наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь прибыль, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому не случайно его стремление к заключению договора с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить во временное пользование более благоустроенное жилье при наименьших затратах, поскольку договор коммерческого найма по своей правовой природе является, как уже отмечалось, срочным договором (даже если он заключен и на 5 лет). Наниматель по договору коммерческого найма и наниматель по договору социального найма - две в корне различные фигуры. Один из них (по договору социального найма) фактически имеет возможность пользоваться предоставленным жильем на протяжении всей своей жизни, не беспокоясь при этом, что по истечении определенного периода времени ему придется освободить благоустроенное жилье, в которое он вложил немалые материальные затраты. В то время как другой (по договору коммерческого найма) не имеет такой гарантированной уверенности в завтрашнем дне и по истечении срока договора вновь начнет поиски жилья, испытывая при этом не только материальные затруднения, но и моральный дискомфорт Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М., Статут. 2005. - С. 211..

Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п.1 ст.671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст.676 ГК РФ, в которой говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.

Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.

Коммерческий найм изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.

Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения Шешко Г.Ф. О правилах регистрации // Жилищное право. - 2006. - № 5. - С. 20.. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2006. - С. 341..

Как правило, выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он в отличие от социального найма носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Объект (предмет) договора коммерческого найма по ГК - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Благоустроенность - не обязательный признак предмета договора коммерческого найма. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называет вселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма.

Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего; исключением является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека.

В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в ЖК РФ. В отличие от ЖК РФ Гражданский кодекс предусматривает единственное основание изменения договора коммерческого найма путем замены первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя.

Право нанимателя по договору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещения обусловлено лишь получением согласия наймодателя. Цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, для осуществления переустройства и реконструкции требуется получение и их согласия тоже. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают не только терминологический разнобой, поскольку определение реконструкции, содержащееся в Градостроительном кодексе, позволяет характеризовать соответствующие работы как относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

3.2 Исполнение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения производятся с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ) Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 33..

Федоров И.А. обратился в Димитровградский городской суд Ульяновской области с иском к Шипилову С.В. о взыскании долга по договору аренды помещения от 22.06.2002 в сумме 71866 руб. и обязании ответчика оплатить, согласно тому же договору, коммунальные услуги, электроэнергию, телефон и телефонные переговоры. До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил исковые требования и просил взыскать 393483 руб. 88 коп., из которых 203802 руб. 16 коп. - основной долг, 189680 руб. 82 коп. - санкции.

Так, в представленном представителем ответчика экземпляре договор заключен арендатором в лице директора Шипилова С.В., однако наименование арендатора отсутствует, а подпись и печать арендатора вырезаны.

Пункт 1.1 обязывает арендодателя предоставить арендатору помещение для размещения имущества и мебели для офиса.

В имеющейся ксерокопии договор заключен от лица арендатора Шипилова С.В., подписан им без проставления печати, в нем отсутствуют условия о предоставлении помещений под офис. Содержание данной копии договора не указывает на заключение его Шипиловым С.В. в предпринимательских целях. Подведомственность спора, вытекающего из такого договора, арбитражному суду не усматривается.

Предметом договора в обоих экземпляра является сдача в аренду помещения по адресу: пр. Ленина, д. 30, кв. 2 и кв. 3, - общей площадью 97,41 кв. м

Однако Постановление Администрации г. Димитровграда о переводе жилых помещений в нежилой фонд имеется в материалах дела только в отношении одной из квартир - N 3. Из акта обследования технического состояния квартир N 2 и N 3 по пр. Ленина,30 г. Димитровграда от 16.07.2001 также следует, что квартира N 2 является жилой. Из представленного в суд кассационной инстанции на обозрение ответа директора МУП ЖКХ г. Димитровграда N 71-01 от 29.09.2003 следует, что обе квартиры не выведены из жилого фонда Постановление ФАС от 14 октября 2003 года по делу № А 72-212/03-И17// Вестник ВАС РФ.- 2004.- № 1.-С.65..

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Все эти условия имеют исключительно важное значение для обеспечения законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора коммерческого найма, как правило, свою волю диктует собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться, к чему подталкивают и безнравственные отношения на квартирном рынке, и еще слабо работающие законы.

Если в договоре четко не обозначено количество проживающих в сдаваемом внаем жилом помещении, это позволяет нанимателю вселять других лиц.

Кроме того, когда в договоре нет запрещения нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК РФ, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению (т.е. в иных, кроме проживания, целях) собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления вправе принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Главный вопрос, который волнует обе стороны по договору коммерческого найма жилого помещения, - это размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились относительно устойчивые размеры оплаты за 1 м² общей площади квартиры или жилого дома. На уровень оплаты влияют повышающие или понижающие коэффициенты, они зависят от месторасположения жилого помещения и его качества.

Все эти условия играют исключительно важную роль в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения.

При определении размера оплаты за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах, и, стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой.

Однако такой способ ухода от налогов может обернуться курьезом для собственника жилья, и он окажется в положении обманувшего самого себя: захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы нанимателем за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту, чтобы не остаться после выезда нанимателя с неоплаченными расходами, нередко достаточно высокими, - на международные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону. Такая защита может выступать и в качестве страховки от того, что не будет вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, не будет испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре коммерческого найма жилого помещения и вручен владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Предусмотрены не только денежные формы оплаты за наем жилого помещения.

При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно получить отражение в договоре найма попредметно и в стоимостном выражении затрат, которые должен произвести наниматель жилого помещения.

В противном случае не исключено, что наниматель, покидая квартиру, вывезет из нее все то, что приобрел владелец жилья, и доказать противоправность его действий будет практически невозможно.

Введение в действие части второй ГК РФ повлекело значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может быть сдан даже целиком многоквартирный дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях договора найма.

Договор аренды считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья в регионе.

Более того, когда фирма освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность текущего ремонта или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.

3.3 Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения и ответственность сторон

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

если жилое помещение (в целом или часть его) используется не по назначению;

если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Гражданский кодекс РФ (ст.687) предусмотрел, что в ситуации, связанной с выселением граждан из занимаемого ими по договору найма жилого помещения, по решению суда нанимателю может быть предоставлен более длительный срок для устранения этого нарушения договора, но не свыше года. Если нарушение не будет устранено нанимателем и он не принимает необходимых мер к его устранению, суд может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но нужно учесть, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок, не превышающий года. Не случайно жилищные организации (наймодатели) при крупных недоборах по оплате жилья и коммунальных услуг тем не менее не хотят включаться в процесс выселения неплательщиков, потому что не имеют реальной надежды на успех.

Расторжение и прекращение договора найма производятся по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях:

при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

если наниматель, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

если арендатор систематически нарушает обязательства по договору;

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Договор найма подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации предприятия-арендатора.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

Договор найма может быть расторгнут также и по требованию наймодателя:

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств (но не по вине арендатора) в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;

если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением, расторгнутый договор не возобновляется.

Наниматель обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора.

По требованию одной из сторон договор коммерческого найма может быть изменен или расторгнут по решению суда, если существуют нарушения другой стороной условий договора.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя - невнесение нанимателем платы за жилое помещение.

Другим основанием расторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма несколько иная.

Самовольное переустройство жилого помещения нанимателем может привести к расторжению договора коммерческого найма только в том случае, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

ГК РФ в отличие от ЖК РФ исходит из того, что и в этом случае недостаточно только предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений. Виновному нанимателю может быть предоставлен срок (до 1 года) для устранения нарушений, а также отсрочено исполнение решения на этот же срок. Если выявленные нарушения продолжаются, договор коммерческого найма расторгается. Еще одно отличие от ЖК заключается в том, что расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается только по требованию наймодателя, но не по заявлению заинтересованных лиц (соседей и др.).

ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

Гражданско-правовая ответственность представляет собой в первую очередь имущественную ответственность, под которой понимаются установленные нормами гражданского права юридические последствия неисполнения или надлежащего исполнения гражданином предусмотренных обязанностей. Имущественная ответственность гражданина заключается в применении к гражданину-правонарушителю (должнику) в интересах другого лица (кредитора) установленных законом или договором мер воздействия, влекущих для него отрицательные последствия имущественного характера: возмещение убытков, уплату неустойки (штрафа, пени), возмещение вреда.

Возмещение вреда - это компенсация имущественного ущерба, возникшего в результате причинения вреда. Гражданское законодательство исходит из необходимости полного возмещения вреда Муратов В.А. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист. - 2005. - № 11. - С. 32..

Ответственное за вред лицо должно полностью возместить его в натуре (предоставить вещь такого же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или полностью возместить причиненные убытки (см. статью 15 ГК РФ). Вред, возникший вследствие умысла потерпевшего, возмещению не подлежит. Размер возмещения уменьшается либо в возмещении может быть полностью отказано, если возникновению или увеличению вреда содействовала грубая неосторожность самого потерпевшего. Если вред причинен гражданином, суд с учетом его материального положения может уменьшить размер возмещения. При грубой неосторожности потерпевшего и отсутствии вины причинителя вреда в случаях, когда ответственность последнего наступает независимо от вины, размер возмещения должен быть уменьшен или в возмещении вреда может быть отказано, если законом не предусмотрено иное. При причинении вреда жизни или здоровью гражданина отказ в возмещении вреда не допускается.

Возмещение убытков - один из способов защиты гражданских прав, предусмотренный статьями 12 и 15 ГК РФ. В соответствии с гражданским законодательством лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (статья 15 ГК РФ). Таким образом, в статье 15 резюмируется право потерпевшей стороны на возмещение убытков в полном размере. Под убытками, согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ, понимаются реальный ущерб, а также упущенная выгода. Если лицо нарушило право и получило благодаря этому доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения упущенной выгоды (наряду с другими убытками), причем в размере не меньшем, чем сами эти доходы. Если убытки причинены гражданину или юридическому лицу незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, в том числе изданием акта государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующего закону или иному правовому акту, они подлежат возмещению из средств РФ, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования.

Предприятия, учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках, обязаны возместить причиненный ущерб. Должностные лица и другие работники, по вине которых предприятия, учреждения, организации понесли расходы, связанные с возмещением ущерба, несут материальную ответственность в установленном порядке.

Итак, с любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С принятием второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин "договор найма жилого помещения" дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название "договор коммерческого найма". Понятие "договор коммерческого найма" используется, как правило, в научной литературе, в Гражданском кодексе оно не содержится.

Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом".

Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного.

В заключение следует отметить, что правовое регулирований договора социального и коммерческого найма жилого помещения не лишено недостатков и проблем, которые могут быть решены путем внесения изменений в законодательство:

1. Наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров. Ст. 674 ГК следует дополнить предложением: «Договор заключенный на срок свыше одного года может подлежать государственной регистрации или нотариальному удостоверению по соглашению сторон».

2. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Возможная редакция части 4 ст. 684 ГК РФ излагалась бы следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда".