Основы жилищно-коммунального хозяйства

1.1. Предмет и метод нормативно-правового регулирования ЖКХ

Предметом нормативно-правового регулирования ЖКХ является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения", а также совокупность стандартов и норм предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг - обязательные для соблюдения исполнителем услуг требования поддержания, сохранения потребительских характеристик, включая требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в количественных измерителях, установленные федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Стандарты предоставления жилищных услуг включают перечень, объём и периодичность работ по содержанию и ремонту мест общего пользования жилого дома и придомовой территории.

В зависимости от объёма работ, их периодичности и используемых при этом оборудования и материалов, стандарты подразделяются на:

1. Минимальный стандарт (стандарт безопасного проживания);

2. Удовлетворительный стандарт (стандарт удовлетворительного обслуживания;

3. Базовый (оптимальный) стандарт;

4. Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания);

Организации, предоставляющие услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилых домов при составлении договоров должны учитывать установленные требования при определении перечня, состава и периодичности работ.

Метод нормативно-правового регулирования - это приемы и способы воздействия юридических норм на общественные отношения. Если предмет отвечает на вопрос, какие отношения регулирует право, то метод - на вопрос, как осуществляется это регулирование.

Под методом нормативно-правового регулирования ЖКХ следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений, основанном на жилищном праве.

Поскольку нормативно-правовое регулирование ЖКХ в широком смысле является комплексным институтом, то у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Нормы жилищного права не замыкаются в себе, более того, они относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся только к гражданскому праву; нормы, регулирующие распределение, предоставление, бронирование жилого помещения в государственном и муниципальном фондах, - только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью, переход прав на недвижимость, выдача ордера на жилое помещение социального использования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право - лишь институт гражданского нрава, сформировавшийся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают веские основания для придания ему статуса подотрасли гражданского права.

1.2. Место нормативно-правового регулирования ЖКХ в системе права

Нормативно-правовое регулирование ЖКХ основывается на жилищном законодательстве. Жилищное законодательство в основной его части до 1980-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы - Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы. В течение 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Paйxep В.К. впервые сделал вывод в 1947 г. О том, что жилищные отношения регулируются нормами трех институтов: административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. По мнению В.К. Райхера, данные отношения входят во вторичное образование системы права - комплексную отрасль права. Эту позицию впоследствии поддержали и другие ученые

Таким образом, жилищное право не является самостоятельной отраслью наравне с такими отраслями, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное, земельное право. Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта - жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую, вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

1.3. Управление ЖКХ. Структура жилищного
и коммунального хозяйства.

Система жилищно-коммунального хозяйства включает следующие группы предприятий и хозяйств городов:

? жилищное хозяйство:

? городской жилищный фонд;

? частный жилищный фонд;

? ремонтно-строительное управление (РСУ);

? ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ);

? санитарно-технические предприятия:

? водопровод;

? канализация;

? предприятия по уборке территорий;

? прачечные и бани;

? транспортные предприятия:

? городской общественный пассажирский транспорт;

? водный транспорт местного значения;

? энергетические предприятия:

? электросети;

? газовые сети;

? теплофикационные сети;

? отопительные котельные;

? электростанции;

? сооружения внешнего благоустройства;

? дороги;

? мосты;

? набережные;

? гидротехнические сооружения;

? зеленые насаждения;

? уличное освещение.

В настоящее время в коммунальном хозяйстве России более 30 видов деятельности, объединенных ё несколько подотраслей:

* водоснабжение;

* водоотведение и очистка сточных вод;

* теплоснабжение;

* электроснабжение;

* озеленение населенных пунктов;

* ремонт дорог, мостов, набережных, берегоукрепительные работы;

* летняя и зимняя уборка улиц;

* сбор, вывоз и утилизация бытовых отходов;

* гостиницы;

* бани;

* прачечные.

Указом Президента России от 20 мая 2004 г. N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" образовано Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое находится в ведении Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации. На данный федеральный орган исполнительной власти возложены функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства на федеральном уровне. Правовой статус агентства определяется Положением о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденным постановлением Правительства России от 16 июня 2004 г. N 286.

В настоящий момент управление ЖКХ РФ сосредоточено в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ. Оно представлено следующей структурой:

СТРУКТУРА ЦЕНТРАЛЬНОГО АППАРАТА
Управление административной и правовой работы
Управление строительных программ
Управление программ в жилищно-коммунальном хозяйстве
Управление делами и объектов государственной собственности
Финансово-экономическое управление
Управление развития рынка доступного жилья

При министерстве регионального развития Российской Федерации создан и функционирует научно-технический совет в сфере строительства и ЖКХ. Научно-технический совет Министерства регионального развития Российской Федерации в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства является постоянно действующим совещательным органом Министерства, осуществляющим предварительное рассмотрение вопросов и выработку предложений и рекомендаций по определению приоритетных направлений научно-технической политики, способствующих повышению эффективности инновационной деятельности и ускорению научно-технического прогресса в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Основными задачами Совета являются:

- разработка предложений по формированию научно-технической политики, способствующих повышению эффективности инновационной деятельности и ускорению научно-технического прогресса в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- выработка рекомендаций и предложений по проведению научно-технической политики, а также развитию и продвижению перспективных технологий в субъектах Российской Федерации в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства; обеспечению приоритетного развития фундаментальных и поисковых исследований в области создания принципиально новых научных направлений, наукоемких технологий и перспективных материалов в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- обобщение и оценка отечественных и зарубежных научно-технических и иных достижений в области разработки и внедрения новых технологий в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Совет состоит из 30 человек - экспертов, ученых, представителей федеральных органов исполнительной власти и иных специалистов в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Структуру Совета составляют рабочие группы, комиссии, секции и иные внутриструктурные образования Совета, создаваемые по решению Совета по отдельным направлениям деятельности Совета и возглавляемые соответствующими руководителями.

В соответствии с Положением о Департаменте строительства и жилищно-коммунального хозяйства, утвержденным Министерством промышленности и энергетики 4 октября 2004 г., некоторые функции в области жилищной политики государства возложены на Департамент. Этот орган разрабатывает основы федеральной политики в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства и землепользования, жилищной политики; механизмы формирования рынка доступного жилья для реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище, рынка жилищных и коммунальных услуг в рамках реформы жилищно-коммунального комплекса. Департамент занимается поиском способов увеличения объемов и повышения безопасности строительства объектов жилищно-гражданского и промышленного назначения; выработкой государственной политики в сфере технического регулирования в области строительства и промышленности строительных материалов, эксплуатации зданий, а также в сфере ценообразования и сметного нормирования в строительстве и готовит предложения о нормативном регулировании в данных сферах.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства России от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" государственный технический учет объектов градостроительной деятельности ведут Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы; техническую инвентаризацию объектов градостроительной деятельности осуществляют с 1 ноября 2004 г. организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Технический учет жилищного фонда до 1 ноября 2004 г. возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, а с 1 ноября 2004 г. - на организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли России.

2.1. Понятие источников нормативно-правового регулирования ЖКХ

Источники нормативно-правового регулирования ЖКХ можно подразделить на две большие группы:

1) законы Российской Федерации и принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

2) законы и другие нормативные акты, принятые субъектами Федерации.

Охарактеризуем основные источники жилищного права.

1) Конституция России является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Конституция относит жилищное законодательство к совместному ведению Федерации и ее субъектов (ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению Российской Федерации.

2) Жилищный кодекс России от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. (опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 г. N 1), знаменует собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране.

3) Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", государственные и муниципальные органы могут бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является правовым основанием для изменения формы собственности па конкретное жилое помещение у конкретного лица.

4) Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах России при осуществлении градостроительной деятельности, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства России о градостроительстве.

5) Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании этого Закона и в соответствии с ним Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

7) Важнейшим источником жилищного права является Гражданский кодекс, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 ГК РФ).

8) Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

9) Земельный кодекс России от 25 октября 2001 г.*(18) (ЗК РФ) регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В статье 83 ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов.

Земельный кодекс устанавливает институт зонирования территорий, который предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также для иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).

К числу источников жилищного права следует относить и постановления пленумов Верховных Судов СССР и Российской Федерации.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России (ч. 4 ст. 15). В Конституцию вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.

Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали основой для разработки других нормативных актов по жилищному праву.

2.2. Жилищное право и жилищное законодательство

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них.

Можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений.

1)организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2)отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;

3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;

5) управления многоквартирными домами;

6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе перечислены юридические факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты могут изменить и прекратить жилищные правоотношения. Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3)из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4)в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5)из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:

Раздел I. Сведения о принадлежности.

Раздел II. Экспликация площади квартиры.

Раздел III. Техническое описание квартир.

Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

2.3. Жилищное законодательство: его система и структура

Жилищное законодательство представляет собой совокупность или систему общеобязательных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы.

Структуру жилищно-коммунального законодательства можно представить совокупностью следующих блоков правовых актов:

I. Жилищное право:

1. Об утверждении Правил распределения и предоставления в 2008-2010 годах из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой ... (с изменениями на 29 декабря 2007 года) № 242 от 19.04.2007 Постановление Правительства РФ

2. О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (с изменениями на 16 февраля 2008 года) № 145 от 05.03.2007 Постановление Правительства РФ

3. О государственном строительном надзоре в Российской Федерации (с изменениями на 16 февраля 2008 года) № 54 от 01.02.2006 Постановление Правительства РФ

4. Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (с изменениями на 10 августа 2007 года) № 286 от 16.06.2004 Постановление Правительства РФ

5. Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти (с изменениями на 30 июня 2006 года)№ 649 от 20.05.2004 Указ Президента РФ

6. Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (с изменениями на 20 декабря 2005 года)
№ 196 от 08.04.2004 Постановление Правительства РФ

7. О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти (с изменениями на 27 марта 2006 года) № 314 от 09.03.2004 Указ Президента РФ

II. Правовые основы реформы ЖКХ

1. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства № 185-ФЗ от 21.07.2007 Федеральный закон

2. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению ... № 491 от 13.08.2006 Постановление Правительства РФ

3. О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 75 от 06.02.2006 Постановление Правительства РФ

4. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № 47 от 28.01.2006 Постановление Правительства РФ

5. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации № 213-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

6. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 216-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

7. О кредитных историях (с изменениями на 24 июля 2007 года) № 218-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

8. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях" (с изменениями на 21 марта 2005 года) № 219-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

9. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 217-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

10. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса (с изменениями на 18 октября 2007 года) № 210-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

11. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах..." (с изменениями на 26.12.2005) № 211-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

12. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 16 октября 2006 года) (редакция, действующая с 1 января 2007 года) № 214-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

13. О жилищных накопительных кооперативах (с изменениями на 16 октября 2006 года) № 215-ФЗ от 30.12.2004 Федеральный закон

14. Жилищный кодекс Российской Федерации (с комментарием) (с изменениями на 18 октября 2007 года) (редакция, действующая с 1 января 2008 года) № 188-ФЗ от 29.12.2004 Кодекс РФ

15. О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации № 194-ФЗ от 29.12.2004 Федеральный закон

16. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями на 27 июля 2006 года) № 193-ФЗ от 29.12.2004 Федеральный закон

17. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" № 192-ФЗ от 29.12.2004 Федеральный закон

18. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 196-ФЗ от 29.12.2004 Федеральный закон

19. Градостроительный кодекс Российской Федерации (с комментарием) (с изменениями на 4 декабря 2007 года)№ 190-ФЗ от 29.12.2004 Кодекс РФ

20. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации № 72575-4 от 22.12.2004 Проект нормативного акта

III. Градостроительное законадательство:

? Градостроительство, здания и сооружения

? Капитальное строительство (общие вопросы)

? Строительные материалы и изделия

? Капитальные вложения. Инвестиции

? Финансирование и кредитование капитального строительства

? Ответственность за нарушение законодательства о капитальном строительстве и градостроительстве

? Инженерное оборудование зданий и сооружений, внешние сети

? Разрешение споров по вопросам строительства и архитектуры

? Лицензирование строительства, проектирования и изыскательской деятельности

? Общие технические вопросы организации строительства

? Строительные конструкции и изделия

? Мобильные здания и сооружения, оснастка, инвентарь и инструмент

? Экономика строительства (общие вопросы)

? Надзор в строительстве и архитектуре

? Строительный подряд. Подрядные торги

? Строительство и архитектура (частные вопросы)

? Труд в строительстве

Акты жилищного законодательства по общему правилу вступают в действие со дня их опубликования, если в самом акте не указан другой срок.

3.1. Жилищно-коммунальное хозяйство и градостроительный кодекс РФ

3.1.1. Правовые основы градостроительной деятельности

Градостроительный кодекс РФ принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г., одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. и подписан Президентом РФ 7 мая 1998 г.

Кодекс регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Градостроительная деятельность, согласно Кодексу, -- это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Градостроительный кодекс вводит следующие понятия:

Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры -- комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающих устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Государственные градостроительные нормативы и правила--нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органа* архитектуры и градостроительства субъектов РФ и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.

Правила застройки. Правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований -- нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент. Градостроительный регламент --совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости п осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Разрешенное использование. Разрешенное использование заметных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитута.

Государственные интересы. Государственные интересы в области градостроительной деятельности -- интересы Российской Федерации и субъектов РФ в обеспечении условий для устойчивого развит поселений и межселенных территорий, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны государственных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.

Общественные интересы. Общественные интересы в области градостроительной деятельности -- интересы населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований в обеспечен и благоприятных условий проживания, ограничения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду градостроительными средствами, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур городских и сельских поселений и прилегающих к ним территорий и сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия.

Частные интересы. Частные интересы в области градостроительной деятельности -- интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках.

Объекты. Объектами градостроительной деятельности являются территория Российской Федерации, части территории Российской Федерации, территории субъектов РФ, части территорий субъектов РФ, территории поселений, части территорий поселений, территории других муниципальных образований, части других муниципальных образований; объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях. Для объектов градостроительной деятельности разрабатывается градостроительная документация.

Типы поселений. В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

* сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн. человек);

* крупнейшие города (численность населения от 1 млн. до 3 млн. человек):

* крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн. человек);

* большие города (численность населения от 100 до 250 тыс. человек);

* средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

* малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);

* крупные сельские поселения (численность населения свыше 5 тыс. человек);

* большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс. До 5 тыс. человек);

* средние сельские поселения (численность населения от 200 человек до 1 тыс. человек);

* малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Временные поселения. Поселения, имеющие временное значение и непосредственный состав населения и являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железно дорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т. п.), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

Особое регулирование. Особому регулированию подлежит градостроительная деятельность в случаях, если без введения специальных правил использования территорий обеспечение частных, общественных или государственных интересов в области градостроительства невозможно или затруднено.

Территории особого регулирования. К территориям , на которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут относиться:

* территории объектов историко-культурного наследия;

* особо охраняемые природные территории;

* территории традиционного проживания коренных малочисленных народов;

* территории свободных экономических зон;

* территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

* территории зон чрезвычайных экологических ситуаций, экологического бедствия;

* территории депрессивных районов;

* иные территории.

Объекты градостроительной деятельности особого регулирования. К поселениям, которые являются объектами градостроительной деятельности особого регулирования, могут быть отнесены:

город Москва -- столица Российской Федерации;

город Санкт-Петербург;

центры субъектов РФ;

города-курорты;

исторические поселения;

поселения, на территориях которых имеются памятники истории и культуры;

городские и сельские поселения с особым режимом жизнедеятельности (военные городки и другие закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках, национальных парках, природных парках и т. п.);

городские и сельские поселения, которые расположены в регионах с экстремальными природно-климатическими условиями или осо-5о неблагоприятными экологическими условиями вследствие радиоактивного загрязнения, повышенной сейсмичности или которые подвержены воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Обеспечение прав граждан на выбор места жительства. При осуществлении градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые условия для реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на выбор места жительства и благоприятную среду жизнедеятельности в пределах территории Российской Федерации в соответствии с государственной политикой в области градостроительства.

Обеспечение требований безопасности территорий. Градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Обеспечение соблюдения требований охраны окружающей среды. Разработка градостроительной документации, строительство и реконструкция городских и сельских поселений, зданий, строений и сооружений должны осуществляться с соблюдением требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил, с учетом состояния территорий городских и сельских поселений и ограничений в области экологической безопасности, установленных территориальными комплексными схемами охраны природы и природопользования, а также с учетом последствий вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и здоровье человека.

Территории, загрязненные химическими и биологическими веществами, вредными микроорганизмами свыше предельного допустимых концентраций, радиоактивными веществами в количествах свыше предельно допустимых уровней, в случаях, если проживание населения и осуществление хозяйственной или иной деятельности на таких территориях создают угрозу здоровью человека, подлежат консервации и специальной обработке в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране окружающей природной среды.

Особенности размещения предприятий, имеющих рекреационное и оздоровительное значение. Размещение предприятий, учреждений, организаций должно отвечать государственным градостроительным нормативам и правилам, требованиям зонирования территорий обеспечения благоприятных условий для проживания населения.

При осуществлении градостроительной деятельности должны учитываться благоприятные природно-климатические, лечебные, санитар, но-гигиенические и иные благоприятные условия территорий и поселений в целях обеспечения прав граждан на отдых.

В местах постоянного проживания населения выделяются территории для обеспечения размещения имеющих рекреационное и оздоровительное значение объектов в соответствии с градостроительной документацией, государственными градостроительными нормативами и правилами.

Обеспечение требований сохранения объектов историко-кулътурного наследия. В поселениях и на территориях, имеющих памятники истории и культуры, устанавливаются границы зон охраны, в пределах которых запрещается или ограничивается градостроительная, хозяйственная или иная деятельность, причиняющая вред объектам историко-культурного наследия, особо охраняемым природным территориям, окружающей природной среде или ухудшающая их состояние и нарушающая целостность и сохранность.

Обеспечение соблюдения градостроительных требований при размещении объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения. В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке определяются состав и структура объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения с учетом комплексности застройки, интересов различных социально-демографических и профессиональных групп населения.

Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления создают систему социального и культурно-бытового обслуживания населения в городских и сельских поселениях в соответствии с планировочной структурой поселений, их значением в межселенном социальном и культурно-бытовом обслуживании и с учетом развития предпринимательства и конкуренции в сфере услуг.

Обеспечение создания систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территории. На территориях, используемых для проживания населения и осуществления хозяйственной и иной деятельности, создаются системы инженерной инфраструктуры и благоустройства (озеленение и инженерная подготовка территорий) территорий с Учетом типа поселения и его застройки, вида хозяйственной и иной деятельности и в соответствии с государственными нормативами и правилами.

Создание условий доступности мест работы и отдыха, центров социально-культурного обслуживания. Территории городских и сельских поселений обеспечиваются сооружениями и коммуникациями транспорта в целях создания доступа к местам работы и отдыха, центрам социально-культурного обслуживания для всех категорий населения, в том числе инвалидов, независимо от места их проживания.

Развитие государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры, виды транспорта определяются градостроительной документацией и разрабатываемыми на ее основе специальными схемами и проектами развития транспортной инфраструктуры.

Обеспечение соблюдения градостроительных требований к использованию гражданами и юридическими лицами земельных участков. При осуществлении градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки.

Полномочия Правительства РФ в области градостроительства, К полномочиям Правительства РФ в области градостроительства относятся:

* разработка и внесение в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проектов федеральных законов в области градостроительства;

* разработка и принятие постановлений и распоряжений Правительства РФ в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом и иными федеральными законами в области градостроительства;

* установление основ федеральной политики в области градостроительства;

* утверждение и реализация Основных положений Генеральной схемы расселения на территории РФ и Основных положений схем градостроительного планирования развития частей территорий Российской Федерации, градостроительной документации для объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения и благоустройства территорий федерального значения;

* утверждение проектов черты городов Москвы и Санкт-Петербурга;

* установление границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения и порядка регулирования градостроительной деятельности на соответствующих территориях;

* установления порядка ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности;

* установление порядка выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения;

* принятие решений о строительстве объектов недвижимости федерального значения и о подготовке документов для получения разрешений на их строительство;

* обеспечение финансирования градостроительной деятельности за счет средств федерального бюджета.

Предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства. В ведение муниципальных образований в области градостроительства входят:

* принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

* утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке;

* организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

* принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

* организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями;

* выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

* финансирование разработки и реализации градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований л об их застройке, программ, проведения научно-исследовательских работ, а также разработки проектов нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

* выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Система органов исполнительной власти и местного самоуправления в области регулирования градостроительной деятельности. В состав органов исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности входят:

* федеральный орган архитектуры и градостроительства;

* органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства);

* органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.

Государственная экспертиза градостроительной документации. Градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе.

Государственная экспертиза градостроительной документации осуществляется в целях установления соответствия данной документации требованиям законодательства РФ о градостроительстве.

На федеральном уровне осуществляется государственная экспертиза градостроительной документации в отношении объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, другой градостроительной документации и - работ, разрабатываемых за счет средств федерального бюджета и совместного финансирования с привлечением средств бюджетов Объектов РФ, градостроительных разделов федеральных целевых программ, программ социально-экономического развития территории российской Федерации, а также схем и проектов развития инженерной транспортной и социальной инфраструктур федерального значения и благоустройства территорий федерального значения в части соблюдения градостроительных требований.

Территориальными органами государственной экспертизы градостроительной и проектной документации осуществляется государев венная экспертиза градостроительной документации, научно-исследовательских работ, градостроительных разделов целевых программ субъектов РФ и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий субъектов РФ и территорий муниципальных образований, а также схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства территорий в части соблюдения градостроительных требований.

Правила застройки. Правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований.