Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселений либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и включают в себя схему зонирования -- графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Виды территориальных зон. На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

* жилые зоны;

* общественно-деловые зоны;

* зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

* рекреационные зоны;

* зоны сельскохозяйственного использования;

* зоны социального назначения;

* зоны военных объектов;

* иные зоны режимных территорий.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ.

Жилые зоны. Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Общественно-деловые зоны. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений, среднего, профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны. Производственные зоны предназначены для размещений промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи инженерного оборудования.

Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки.

Рекреационные зоны. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территориях рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммуникационных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями. Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Зоны специального назначения. Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зой городских и сельских поселений.

Зоны военных объектов и иных зон режимных территорий.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.

Территории пригородных зон городов. Территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, (территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Проекты планировки. Проект планировки -- градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений.

Проекты межевания территорий. Проекты межевания территорий разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.

Нормы предоставления земельных участков вновь осваиваемых территорий устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления в соответствии с правилами застройки.

Проекты застройки. Проекты застройки разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировок ной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройку земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.'

Проектная документация. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации -- графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляется в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет.

Проектная документация, заказчиком которой являются органы местного самоуправления, утверждается этими органами в установленном порядке. Проектная документация, заказчиком которой являются физические и юридические лица, утверждается заказчиком в установленном порядке. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство. Разрешение на строительство -- документ, удовлетворяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

Специальные разрешения. Разрешения на строительство объектов недвижимости, составляющих государственную тайну, выдаются на основании лицензий на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, в соответствии с законодательством РФ о государственной тайне.

Сервитуты в области градостроительства. В отношении объек-Т0в недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитута.

Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами.

Частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:

* строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

* строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

* проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

* прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

* применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;

* эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;

* других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

3.1.2. Экономическая основа градостроительной деятельности. Источники финансирования градостроительной деятельности.

Финансирование градостроительной деятельности осуществляется за счет:

* средств местных бюджетов, в том числе средств, поступающих от платы за землю на социальное и инженерное обустройство территорий городских и сельских поселений;

* средств заказчиков, инвесторов;

* централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;

* средств федерального бюджета, предназначенных для реализации федеральных целевых программ, программ социально-экономического развития;

* средств бюджетов субъектов РФ;

* средств целевых и внебюджетных фондов на разработку град строительной документации, на проведение научно-исследовательских, работ в области градостроительства, в том числе за счет отчислений От стоимости вводимых объектов недвижимости, независимо от их форм собственности и источников финансирования в размерах, установленных органами исполнительной власти субъектов РФ;

* средств, поступающих от граждан и юридических лиц в сче? долевого участия на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

* средств, поступающих от приватизации государственных и муниципальных предприятий;

* средств, поступающих от разрешенной в установленном поряд. ке деятельности и оказываемых соответствующими органами архитектуры и градостроительства услуг;

* иных источников.

Использование средств федерального бюджета на осуществление градостроительной деятельности

Средства федерального бюджета на осуществление градостроительной деятельности используются для финансирования:

* разработки градостроительной документации федерального уровня;

* разработки проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов, федеральных градостроительных нормативов и правил;

* проведения научно-исследовательских работ по важнейшим направлениям градостроительства;

* разработки и реализации федеральных целевых программ развития депрессивных районов, зон чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия, исторических поселений, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения, иных федеральных целевых программ, а также ведения Государственного градостроительного кадастра.

Компенсация. Компенсация в административном порядке вреда, причиненного гражданам в результате нарушения законодательства российской Федерации о градостроительстве и повлекшего за собой существенное изменение среды жизнедеятельности.

1. В случае причинения вреда гражданам в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве, повлекшего за собой существенное ухудшение среды жизнедеятельности, органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ» органы местного самоуправления могут принять решения о компенсации причиненного вреда, в том числе об установлении специальных льгот и пособий.

2. Специальные льготы и пособия устанавливаются для определенных категорий пострадавших граждан. Категории пострадавших граждан, которым устанавливаются специальные льготы и пособия, определяются соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления.

3. Специальные льготы могут быть установлены в виде предоставления жилых помещений в первоочередном или во внеочередном порядке. Специальные пособия могут выплачиваться на переселение граждан и на минимальное обустройство ими новых мест жительства.

4. Средства на предоставление специальных льгот и пособий для определенных категорий пострадавших граждан выплачиваются за счет средств соответствующих бюджетов и иных не запрещенных законом источников.

Строительство (капитальное строительство) -- крупнейшая отрасль материального производства, возведение и реконструкция зданий и сооружений. Термин «строительство» можно понимать двояко:

* в техническом, инженерном смысле -- как вид производственной деятельности, который связан с проектно-изыскательскими работами, возведением зданий и сооружений различного назначения, реконструкцией, модернизацией, переоборудованием, перепрофилированием;

* в экономическом -- как крупнейшая отрасль народного хозяйства.

Строительный комплекс -- представляет собой совокупность строительных, монтажных и специальных подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов, конструкций и Деталей, изыскательских и проектных организаций, научно-исследовательских учреждений, действующих в сфере строительства и производства строительных материалов, учреждений инфраструктуры подрядного рынка, а также органов управления указанными структурами. Инвестиционно-строительный комплекс занимает важное место в развитии страны и территориальных образований -- краев, республик, административных районов, крупных городов.

Строительная деятельность -- деятельность по созданию основных фондов производственного и непроизводственного назначения готовых к эксплуатации зданий, сооружений, их комплексов.

Строительная организация -- государственное, муниципальное, акционерное или частное предприятие, созданное для выполнения строительных работ.

В составе строительного комплекса России более 125 тыс. строительных организаций и 14 тыс. предприятий промышленности строительных материалов различных форм собственности, в которых трудятся около 7 млн. человек, или 11% всего трудоспособного населения.

На подрядный рынок выходят новые, в основном малые негосударственные организации; в строительстве их количество превысило 70 тыс. Создается полноценный рынок подрядных работ.

Продукцией строительства являются новые и реконструируемые производственные предприятия, жилые и общественные здания, а также сооружения, включая капитально 'отремонтированные.

К новому строительству относится строительство зданий, сооружений, комплексов производственного и непроизводственного назначения, осуществляемого в целях создания строительной продукции.

Реконструкция представляет собой переустройство существующих объектов, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения.

Строительная индустрия -- производственная основа капитального строительства как отрасли материального производства.

Строительство играет важную роль в развитии всех других отраслей народного хозяйства и в то же время само использует продукцию свыше 50 отраслей промышленности, а также машиностроения, лесной, металлургической, химической и т. д.

Капитальные вложения -- это затраты на создание новых, реконструкцию и совершенствование действующих фондов народного хозяйства производственного и непроизводственного назначения.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

Для рыночных отношений в строительном комплексе отчетливо прослеживаются следующие особенности, относящиеся к строительству в целом, независимо от его специфики:

* связь с землей;

* сравнительно длительные сроки исполнения;

* большие единовременные затраты капитальных вложений.

Существуют также особенности, связанные со спецификой вида строительной деятельности, например, когда строительно-монтажные организации, занятые в жилищно-гражданском строительстве, функционируют в основном на региональных рынках, в то время как занятые в производственном строительстве (особенно в нефтедобывающей промышленности, транспорте энергетике и т. п.) работают и на других территориях. Эта особенность наиболее характерна для узкоспециализированных строительно-монтажных организаций. В промышленности строительных материалов, производства строительных машин и механизмов, технологического оборудования рынок имеет региональный ареал своей деятельности.

Кризисное состояние экономики народного хозяйства при переходе к рынку обусловливает специфические трудности строительного комплекса.

Строительный рынок как система включает:

* субъекты строительного рынка;

* объекты рыночных отношений;

* инфраструктуру рынка строительного комплекса;

* рыночный механизм;

* государственный контроль;

* регулирование и саморегулирование рынка.

Субъектами строительного рынка являются;

* инвесторы;

* заказчики;

* подрядчики;

* проектно-научные организации;

* научно-исследовательские институты;

* предприятия промышленности строительных материалов, изделий и конструкций;

* предприятия строительного и дорожного машиностроения;

* предприятия-изготовители технологического, энергетического и другого оборудования.

Объектами рыночных отношений являются:

* строительная продукция (здания, сооружения, объекты, их комплексы и др.);

* строительные машины;

* транспортные средства;

* материалы, изделия, конструкции; * капитал;

* рабочая сила;

* информация и т. д.

Инфраструктура рынка строительного комплекса включает:

* банки -- Центральный (государственный), внешнеэкономические, инвестиционные, акционерные коммерческие, ипотечные и др.;

* биржи -- товарно-сырьевые, трудовых ресурсов, фондовые (ценных бумаг), недвижимости и др.;

* брокерские конторы и фирмы;

* институциональные инвесторы -- пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные общества и фирмы открытого и закрытого типа и др.;

* иностранные инвесторы;

* агентские, посреднические, рекламные, информационные службы и фирмы;

* инженерно-консультационные центры;

* аудиторские фирмы;

* венчурные (рисковые) предприятия в строительном комплексе;

* фонды и программы поддержки малого бизнеса;

* арбитраж, суд и др.

На основе налоговых обязательств, субвенций, антимонопольных мер, норм амортизационных отчислений и т. д. государство регулирует институциональные зависимости субъектов строительного рынка и его инфраструктуры.

Работой бирж и тендерных торгов саморегулируется процесс рыночных отношений.

Рынок строительного комплекса нормально функционирует только при наличии современной информационной системы, его обслуживающей. Основными задачами информационной системы строительного рынка являются:

* знание потребностей в строительной продукции на местах со стороны возможных заказчиков (инвесторов);

* создание соответствующего банка данных;

* владение информацией о текущих возможностях строительно-монтажных организаций; об объемах, номенклатуре, качестве, ценах выпускаемых строительных материалов, изделий и конструкций; об инвестиционных проектах, обладающих коммерческой самостоятельностью;

* взаимосвязь с рынком недвижимости;

* создание в центре и регионах условий для проведения тендеров (торгов) по проектам, финансовым (инвестиционным) ресурсам, строительным материалам, механизмам, строительной продукции;

* взаимодействие с центральными ведомствами -- Министерством экономики, Министерством финансов РФ и др., а также с местными административными органами.

При формировании экономической среды в целях повышения инвестиционной активности основными сферами капиталовложений, направление средств в которые подлежат государственному воздействию, являются следующие:

* производства, ориентированные на выпуск импортозамещающей продукции, включая промежуточную, поставки которой были прекращены при нарушении производственно-экономических связей;

* предприятия, ориентированные на выпуск конкурентоспособной продукции;

* производства, на продукцию которых (согласно прогнозным оценкам) в течение длительного времени будет сохраняться повышенный спрос;

* предприятия, осваивающие выпуск новых видов продукции или продукцию более высокого качества;

* производственная и социальная инфраструктуры, где воздействие экономического механизма требуется для преодоления традиционного отставания в ее инвестировании и достижения уровня, необходимого для эффективного функционирования основного производства.

Строительно-монтажные работы -- работы по возведению, расширению, переустройству зданий и сооружений, санитарно-техническому устройству водоснабжения и канализации, по устройству осветительных проводок, а также по сооружению фундаментов под оборудование, по сборке и установке оборудования, по устройству газопроводов, линий электропередач и т. п.

Строительные мощности -- можно рассматривать в двух аспектах:

1) под производственной мощностью строительно-монтажных организаций понимается максимально возможный объем СМР, который может быть выполнен его собственными силами в планируемом Периоде при соответствующей структуре работ и наиболее полном использовании имеющихся трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов на основе организации производства, труда и управления в условиях сложившейся производственной структуры;

2) производственную мощность строительно-монтажной организации можно рассматривать как совокупность строительно-технических мощностей по отдельным видам работ, определяемых по тому же методу.

Строительный генеральный план -- входит в состав проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР) Строительный генеральный план для характерных периодов строительства включает расположение постоянных зданий и сооружений, постоянные и временные железные и автомобильные дороги, основные инженерные сети, источники обеспечения стройплощадки электроэнергией, паром и места подключения временных инженерных сетей к действующим, склады, монтажные краны и другие строительные машины, механизированные установки, объекты производственной базы (с выделением объектов, сооружаемых в подготовительный период), существующие и подлежащие сносу строения.

3.2. Жилищно-коммунальное хозяйство и жилищный кодекс РФ

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, подписанный Президентом РФ 31 декабря 2004 г. Новый Жилищный кодекс, пришедший на смену Жилищному кодексу 1983 г., различает две категории жильцов:

* собственников жилья, приватизировавших свои квартиры;

* проживающих в муниципальных квартирах и комнатах по договору.

З.2.1. Жилищный фонд

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Виды жилых помещений

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1)представлять собой изолированное помещение;

2)быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

3)быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилищный фонд -- совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд -- совокупность жилых помещений находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд -- совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Феде рации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд -- совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования -- совокупность предоставленных гражданам по договорам социального найма жилы: помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированных жилищных фондов -- совокупность пред назначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых (разд. IV ЖК РФ) жилых помещений государственного г муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд -- совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами -- собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан в условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами -- собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования -- совокупность -0ЫХ помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование;

5) государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений -- документе, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Частный жилищный фонд. Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Жилищный фонд коммерческого использования -- совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Основные положения, касающиеся перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

* условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ) (рис.);

* порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

В соответствии со статьей 3 этого Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

1) признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;

2) изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома), прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:

1) Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

2) Если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному жилому помещению;

3) Если переводимое помещение является частью жилого помещения

* отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (ст. 24 ЖК РФ)

Жилищный или жилищно-строительный кооператив -- добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном, доме.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Основные положения по созданию и деятельности товариществ:. собственников жилья:

* товарищество собственников жилья (ст. 135 ЖК РФ);

* создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ);

* права товарищества собственников жилья (ст. 137 ЖК РФ);

* обязанности товарищества собственников жилья (ст. 138 ЖК РФ¹

* создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК РФ);

* реорганизация товарищества собственников жилья (ст. 140 ЖК

РФ);

* ликвидация товарищества собственников жилья (ст. 141 ЖК РФ';

* объединение товарищества собственников жилья (ст. 142 ЖК

РФ).

Товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном

доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством переделах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Объединение товариществ собственников жилья -- объединение двух и более товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Тема 5. Система управления ЖКХ

Цели:

1. Рассмотреть компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений;

2. Рассмотреть компетенции органов государственной власти и субъекта РФ в области жилищных отношений;

3. Рассмотреть компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Задачи:

1. Уточнить компетенции в области жилищных отношений в разрезе учёта, требований, стандартов и нормативов ЖКХ.

На основании ст. 72 Конституции РФ в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ находится жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Жилищный кодекс РФ в своих статьях (32--14) уточняет компетенцию;

* органов государственной власти РФ;

* органов государственной власти субъекта РФ;

* органов местного самоуправления в области жилищных отношений (табл.).

Компетенция
органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ)	органов государственной и власти субъекта РФ в области жилищных отношений (ст. 13 ЖК РФ)	органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст. 14 ЖК РФ)
Определение порядка государственного учета жилищных фондов	Государственный учет жилищного фонда субъекта РФ	Учет муниципального жилищного фонда
Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах	Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ	Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда
Определение основания малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма	Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда	Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда	Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ	Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда
Определение порядка государственного учета жилищных фондов	Государственный учет жилищного фонда субъекта РФ	Учет муниципального жилищного фонда
"установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах	Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ	Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда
Определение основания малоимущих граждан нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма	Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда	Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда	Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ	Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда
Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений фонда российской Федерации	Определение порядка предоставления по договорам социального найма, установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ	Предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений и нежилых помещений в жилые помещения
Определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом	Представление в установленном порядке жилых помещений жилищного субъекта РФ непригодными для проживания
Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда	Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма	Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений
Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов	Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства	Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания
Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья	Иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, компетенции органов местного самоуправления	Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений		Иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ
Определение оснований к порядка признания жилых помещений непригодными для проживания
Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания
Установление правил пользования жилыми помещениями
Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений
Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями
Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы
Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства
Иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами

5.1. Права нанимателя и наймодателя

Наниматель	Наймодатель
Гражданин (Ст. 60 ЖК РФ)	1. Собственник жилого помещения государственного или муниципально- го жилищного фонда. 2. Управомоченное лицо (Ст. 60 ЖК РФ)
Требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (Ст. 66, 67 ЖК РФ)
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование зани-маемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартир-ном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостат-ков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартир-ном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймода-теля (Ст. 67, 76, 78, 80 ЖК РФ)	Право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (Ст. 65 ЖК РФ)
Имеет право сдавать жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением (Ст. 157, 159 ЖК РФ)	Право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (Ст. 65 ЖК РФ)
Имеет право разрешить безвозмездное проживание временно проживающим. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением (Ст. 159 ЖК РФ)

5.2. Обязанности нанимателя и наймодателя

Наниматель	Наймодатель
Проводить текущий ремонт жилого помещения (Ст. 67 ЖК РФ)	Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (Ст. 65 ЖК РФ)
Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (Ст. 67, 155 ЖК РФ)	Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (Ст. 153 ЖК РФ)
Информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (Ст. 70 ЖК РФ)	До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (Ст. 154, 155 ЖК РФ)
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Наниматели жилых помещений по договору социального найма государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (Ст. 153, 155 ЖК РФ)	Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Капитальный ремонт общего имуще-ства в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (Ст. 158, 159 ЖК РФ)
Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.	Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предос-тавляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Российской Федерации. Субъектам Российской Федерации на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.

5.3. Ответственность

Ответственность в жилищных правоотношениях обладает определенной спецификой. В законодательстве, а также в теории и на практике принято обращать более пристальное внимание не на ответственность в жилищном праве, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений.

Правовая ответственность - это обеспеченная государственным принуждением обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения, выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера. Гражданско-правовая ответственность, будучи разновидностью правовой ответственности, подпадает под приведенное определение, но при этом важно отразить те особенности, которые характерны именно для нее, что позволит отграничить гражданско-правовую ответственность и от ответственности, предусмотренной нормами иных отраслей права, и от других средств принудительного воздействия гражданско-правового характера (в частности мер защиты). К характерным чертам гражданско-правовой ответственности относятся:

1) имущественный характер;

2) преимущественно компенсационный (восстановительный) характер;

3) построение на началах юридического равенства сторон;

4) возможность ее добровольной реализации самим нарушителем, без вмешательства судебных или иных государственных органов, в силу лишь одной возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и т.д.).

В жилищном праве может иметь место как договорная, так и деликтная гражданско-правовая ответственность, а в соответствующих случаях - административная и уголовная.

Одним из необходимых условий наступления ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен имущественный (например, разрушение и порча жилого помещения) и моральный вред (например, создание обстановки невозможности совместного проживания).

Жилищному законодательству свойственно применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав.

В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативно-правовые акты государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;