Основы жилищно-коммунального хозяйства

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Назначение текущего ремонта предупреждает преждевременный износ конструкций и инженерных систем.

К текущему ремонту относятся также работы по устранению в них мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

а) профилактический текущий ремонт - ремонт, планируемый заранее по объему, стоимости, по месту и времени его выполнения;

б) непредвиденный текущий ремонт- ремонт, необходимость которого определяется в ходе эксплуатации и проводится в срочном порядке.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию элементов здания до их капитального ремонта или проведения реконструкции здания. Проведение профилактического текущего ремонта обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий с учетом проведения их профилактических ремонтов определена “Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий” (ВСН 58-88р Госкомархитектуры).

Необходимость (периодичность) проведения профилактического текущего ремонта конструктивных элементов зданий определяется с учетом их физического износа, материалов и условий эксплуатации.

Для эффективного и рационального использования материальных и трудовых ресурсов жилищно-эксплуатационного предприятия рекомендуется профилактический текущий ремонт осуществлять комплексно по объектам в целом каждые 3-5 лет с выполнением необходимого профилактического ремонта всех конструктивных элементов.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в неотложной ликвидации случайных повреждений и дефектов. На выполнение этих работ необходимо предусматривать около 10 % - 25 % средств, предназначенных на текущий ремонт, в зависимости от технического состояния зданий, конструкций и инженерного оборудования.

8.2. Общие требования к организации содержания и ремонта

Информационные требования

Требования об информировании потребителей жилищных и коммунальных услуг - нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее - потребители) - базируются на принципах открытости, «прозрачности», полноте и доступности информации.

Собственник государственного жилищного фонда, уполномоченное им лицо (далее - уполномоченный собственника), управляющая организация (компания) обязаны предоставить потребителю следующую информацию:

- перечень исполнителей по отдельным видам услуг - управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей данный жилищный фонд; предприятиям водо-, тепло- и энергоснабжения с указанием их адресов и телефонов;

- телефоны и адреса аварийно-восстановительной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

- телефон и адрес территориального органа Государственной жилищной инспекции.

Примечание - данная информация должна размещаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителями.

Исполнитель (производитель работ) - организация, обслуживающая данный жилищный фонд, подрядная ремонтная организация - обязан предоставить потребителю следующую информацию:

- полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов, их адреса и телефоны. Режим работы исполнителя должен предусматривать возможность обращения потребителей в удобное для них время (в том числе - один из выходных дней);

- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг ЖКУ, предоставляемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

- порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам и за счет финансирования потребителями;

- установленные стандарты и (или) нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

- планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по капитальному и планово-предупредительному текущему ремонту данного жилого дома, секции, подъезда (размещаются у входа в жилые дома в удобном для ознакомления месте);

- сроки и качественные (характер) изменения условий предоставления отдельных видов жилищных и коммунальных услуг и их продолжительность как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и непредвиденные: отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и (или) доставляется в абонентские почтовые ящики);

- размеры цен и тарифов, установленных для населения по каждому виду жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;

- порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;

- список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

Контроль полноты и доступности информации, предоставляемой потребителям ЖКУ собственником (уполномоченным собственника), управляющей организацией (компанией) и исполнителем, возлагается на территориальные органы Государственной жилищной инспекции Российской Федерации.

Структура работ и услуг, взаимосвязь отдельных «блоков» комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда представлены на схеме:

8.2.1.Требования к аварийному обслуживанию. Организация и функционирование аварийно - восстановительной службы (АВС)

С целью круглосуточного (включая выходные и праздничные дни) и незамедлительного устранения аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях, находящихся в управлении управляющей организации, восстановления их дальнейшего функционирования создается единая аварийно-восстановительная служба города, аварийно-восстановительная служба организации, обслуживающей жилищный фонд.

Аварийно-восстановительная служба состоит из работающих круглосуточно двух подразделений: центральной диспетчерской группы и аварийной бригады (бригад), имеющих мобильную связь, оборудованный спецтранспорт.

АВС частных компаний могут являться элементами системы городской АВС.

Функции диспетчерской группы могут выполнять аварийно-диспетчерские службы, организованные по районному принципу.

При авариях и неисправностях на наружных инженерных сетях, находящихся на балансе ресурсоснабжающих и других специализированных организаций, АВС должна осуществлять прием, регистрацию и вызов аварийных служб соответствующих коммунальных и специализированных организаций.

Основными задачами АВС являются:

а) осуществление приема и регистрация заявок на аварийно-ремонтные работы и устранение неисправностей специальном журнале (файле персонального компьютера) по установленной форме;

б) немедленное направление бригады рабочих (или рабочего) к месту аварии (неисправности) для производства работ;

в) выполнение работ по устранению аварий и неисправностей в инженерных сетях и оборудовании жилых домов в сроки в соответствии со стандартами, нормативами, установленными органами местного самоуправления;

г) обеспечение ограждения и патрулирования зон, представляющих опасность для населения в местах обнаружения аварийной ситуации;

д) доведение до сведения собственников жилищного фонда (в форме письменного извещения) факта выполнения аварийных работ, а при значительном износе инженерных сетей и оборудования - о необходимости выполнения работ по их полной или частичной замене;

е) в случаях, когда для устранения аварий необходимо отключение домов (секций) или квартир от инженерных сетей, ставить в известность управляющую организацию (компанию), организацию, обслуживающую данный жилищный фонд, для оповещения им населения о таковых отключениях;

ж) по распоряжению комиссии по борьбе со стихийными бедствиями при администрации муниципального образования и или)штаба ГО и ЧС оповещение руководства собственника жилищного фонда, управляющей организации (компании) и (или) организации, обслуживающий жилищный фонд, и действия в соответствии с планом мероприятий по борьбе со стихийными бедствиями;

з) ведение учета деятельности службы и передача необходимой отчетной документации собственнику жилищного фонда, управляющей организации (компании).

8.2.2. Требования к качеству работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда

Требования к качеству работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда базируются на принципах наиболее полного учета потребностей нанимателей и собственников жилья (далее -- потребителей) в многоквартирных жилых домах, а также конструктивных и планировочных особенностей жилых домов, форм организации управления и обслуживания жилищного фонда. При этом инструментарий определения критериев (показателей) качества жилищных услуг должен учитывать такие факторы, как многоаспектность качества, территориальные и прочие особенности предоставления услуг, экономические ограничения, дифференциация потребителей услуг и др.

 Общими требованиями (критериями и показателями качества) к жилищным услугам являются обязательные требования безопасности для жизни и здоровья людей; сохранности имущества и охраны окружающей среды; соответствия запросам и возможностям потребителей, которым адресуется услуга; комплексности -- возможности получения не только основных, но и дополнительных услуг, создающих нормальные условия жизнедеятельности потребителей; этики обслуживания -- гарантии вежливости, доброжелательности; коммуникабельности персонала; комфортности обслуживания.

Качество жилищных услуг -- совокупность свойств и характеристик деятельности по обслуживанию жилых домов и территорий домовладений, обеспечивающая удовлетворение требований потребителей к условиям проживания.

Состав критериев и показателей качества услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, методы их измерения и оценки определяются в соответствии с нормативными актами, утверждаемыми органами местного самоуправления, и могут включать в себя:

- оценку технического состояния жилищного фонда для целей бюджетного финансирования (может выражаться через показатель снижения износа жилищного фонда в среднем по городу, муниципальному образованию на удельный показатель затрат);

- оценку потребительских качеств жилого дома для целей установления платы за найм жилого помещения;

- оценку качества работы организации по обслуживанию жилищного фонда.

Для оценки качества работы организации, обслуживающей жилищный фонд, например, в договоре подряда на содержание и ремонт жилищного фонда может устанавливаться совокупность критериев, предусматривающих три уровня оценки качества работы: «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно».

Оценка качества работ по содержанию и ремонту жилищного фонда может осуществляться путем оценки технического и санитарного состояния объекта обслуживания с применением системы единичных и комплексных показателей и расчетом обобщающего показателя. (Например, при оценке «хорошо» должны быть выполнены все работы в объеме и сроки, предусмотренные договором; конструктивные элементы зданий и системы инженерного оборудования должны быть исправны и функционировать в нормативном режиме; придомовая территория содержаться без замечаний; обоснованные обращения -- жалобы -- отсутствовать).

Управляющая организация должна отслеживать удовлетворенность потребителей услугами -- обратную связь путем проведения анализа количества и состава обращений потребителей в динамике или анкетного опроса жителей. Уровень удовлетворенности населения может определяться по следующей системе оценок:

а) количество обращений потребителей и характер обращений;

б) показатель отчуждения жителей от сферы жилищного обслуживания;

в) частные оценки качества по видам жилищных услуг;

г) интегральная оценка деятельности;

д) результативность выполнения заявок;

е) удовлетворенность работой управляющей организации.

Социально-экономической результирующей требований к качеству жилищных услуг должно являться:

- наличие в управляющей организации, организации по обслуживанию жилищного фонда открытой и доступной системы оценок их деятельности, выставляемых потребителями в той или иной описанной выше форме;

- возможность контроля объемов и качества работ (услуг) потребителями с помощью устанавливаемого порядка учета случаев предоставления услуг ненадлежащего качества и форм их регистрации;

- возможность корректировки размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве.

8.2.3. Требования пожарной безопасности.

Под требованиями пожарной безопасности понимаются специальные условия социального и (или) технического характера, установленные федеральным законодательством, в том числе Федеральным законом «О пожарной безопасности», законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также нормативными документами уполномоченных государственных органов противопожарной службы в целях обеспечения противопожарной безопасности при проведении работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Требования пожарной безопасности обязательны для исполнения всеми собственниками жилых домов, организациями, в управлении которых находятся жилые здания, в том числе товариществами собственников жилья, а также управляющими организациями (компаниями), ремонтно-эксплуатационными и специализированными предприятиями различных организационно-правовых форм и форм собственности, выполняющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Должностные лица, ответственные за обеспечение пожарной безопасности при проведении работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, обязаны на основе нормативно-технических (нормативных) и других документов, содержащих требования пожарной безопасности, разрабатывать (организовывать разработку) инструкции о мерах пожарной безопасности для каждого вида или для комплекса технологически взаимосвязанных видов работ по содержанию и ремонту жилищного фонда исходя из специфики пожарной опасности зданий, инженерных систем и оборудования, технологических процессов по ремонту и содержанию жилищного фонда.

В инструкции о мерах пожарной безопасности при проведении работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должны быть включены: требования пожарной безопасности при проведении работ по содержанию территорий и общего имущества жилых домов; требований пожарной безопасности к содержанию систем отопления и вентиляции; требования пожарной безопасности к содержанию и ремонту электроустановок; требования к содержанию сетей противопожарного водоснабжения, установок пожарной сигнализации и пожаротушения, систем противодымной защиты; порядок действия при пожаре, возникшем в результате неисправностей инженерного оборудования, нарушения правил пожарной безопасности при выполнении работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, в том числе порядок эвакуации проживающих в жилом здании людей.

Руководители организаций, обслуживающих жилищный фонд, обязаны: пройти обучение мерам пожарной безопасности; назначить лиц, ответственных за пожарную безопасность; организовывать обучение ответственных лиц и инженерно-технического персонала в учреждениях, имеющих лицензию на данный вид деятельности; допускать к выполнению работ по содержанию и ремонту жилищного фонда персонал только после прохождения им противопожарного инструктажа, а при изменении специфики работы - организовывать дополнительное обучение по предупреждению и тушению возможных пожаров; обеспечить квалифицированную эксплуатацию систем пожарной защиты жилых зданий силами обученных специалистов, а также заключить договора со специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии.

В обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, входит также выполнение следующих требований:

- обеспечение свободных проходов для передвижения людей на лестницах и противопожарных переходах;

- размещение противопожарного инвентаря и оборудования в местах, предусмотренных пожарной инструкцией;

- обеспечение освещенности в любое время суток на лестничных клетках, в чердачных помещениях и технических подпольях, чистоты, а также доступа к сгораемым конструкциям и противопожарному инвентарю;

- обеспечение свободного выхода на крышу: выход должен осуществляться из чердачного помещения или непосредственно с лестничной клетки (в безчердачных кровлях) в соответствии требованиями пожарной безопасности;

- обеспечение беспрепятственного проезда к жилым домам пожарных машин, а также доступа к пожарным водопроводным гидрантам и другим источникам водоснабжения, расположенным на придомовом участке (на фасадах зданий должны быть размещены указатели местонахождения пожарного гидранта и другие пожарные знаки);

- контроль за тем, чтобы слуховые окна были остеклены и закрыты, а двери на чердак заперты на замок (ключи следует хранить у дворника или ответственного лица в квартире, близко расположенной к чердаку);

- разработка и выполнение в соответствии с нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга мероприятий, направленных на уменьшение риска криминальных проявлений и их последствий, способствующих защите проживающих в жилом доме людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий: применение взрывозащитных конструкций, установок домофонов, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердаках (другие помещения), а также другие мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений;

- обеспечение необходимых мер безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях жилых домов кроме жилых домов с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми домами, в том числе открытых нежилых этажах (первом и промежуточных) используемых для устройства спортивных площадок для отдыха взрослых жителей дома, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут должностные лица и лица, назначенные в установленном порядке ответственными за обеспечение пожарной безопасности собственником жилищного фонда (уполномоченным собственника) и организацией, обслуживающей жилищный фонд при выполнении работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также собственники квартир в многоквартирных жилых домах любой из форм собственности, выполняющие работы по содержанию и ремонту жилых помещений, в том числе по переоборудованию или перепланировке собственными силами или с привлечением подрядных организаций.

Нарушение (невыполнение, ненадлежащее выполнение или уклонение от выполнения) изложенных требований пожарной безопасности должностными лицами, а также гражданами влечет дисциплинарную, административную или иную ответственность в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации.

8.2.4. Санитарно-эпидемиологические требования.

Организации, индивидуальные предприниматели при проведении работ по содержанию и ремонту жилых домов обязаны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, нормативными документами территориальных органов государственной санитарно-эпидемиологической службы.

Требования к содержанию общего имущества жилых зданий:

а) в вестибюле подъезда, на лестничной клетке должен поддерживаться температурно-влажностный режим, соответствующий нормативным требованиям, путем регулярного проветривания, обеспечения исправности приборов отопления и влажной уборки лестничной клетки и вестибюля;

б) работы по уборке вестибюля подъезда, лестничных клеток (влажная уборка, мытье лестниц, стен и окон) должны производиться с периодичностью, установленной избранным стандартом;

в) в чердачных помещениях, подвалах и технических подпольях должен обеспечиваться температурно-влажностный режим, исключающий конденсацию влаги на ограждающих конструкциях или появление плесени, путем проветривания и вентиляции через продухи (окна), обеспечения исправности изоляции трубопроводов системы отопления и других мер в зависимости от местных условий;

г) захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных клеток, чердачных помещений и других мест общего пользования не допускаются;

д) подвалы технические подполья должны быть защищены от проникновения животных: грызунов, кошек и собак;

е) организации, обслуживающие жилищный фонд, совместно с органами санэпидемнадзора должны разрабатывать мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания; при необходимости должны проводить дезинфекцию и дератизацию помещений для уничтожения насекомых и грызунов.

Требования к содержанию придомовой территории:

а) процессы по уборке придомовой территории должны быть максимально механизированы и производиться на основе маршрутно-технологических карт;

б) периодичность уборки тротуаров устанавливается в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам (от класса тротуара) отдельно для летней и зимней уборки;

в) очистка тротуаров и внутриквартальных проездов во время снегопада должна быть начата с окончанием снегопада и завершена не позднее 6 -12 ч (в зависимости от класса территории) после завершения снегопада.

Требования к содержанию мусоропроводов:

- все элементы мусоропровода: загрузочные клапаны, вентиляционные устройства, устройства для чистки (мойки) и дезинфекции, шибер, мусоросборная камера должны быть в исправном состоянии;

- крышки загрузочных клапанов на лестничных клетках должны иметь плотный притвор и исправными резиновыми прокладками;

- участок этажной межэтажной площадки под крышкой загрузочного клапана должен исправно убираться;

- в мусоросборной камере должна быть обеспечена исправность: водопровода и канализации для промывки полов и стен камеры и отвода жидких стоков после мытья и чистки ствола мусоропровода; облицовки стен и поверхности пола; освещения;

- состав дезинфицирующих средств, применяемых для мойки ствола мусоропровода, регулируется соответствующими правилами и нормами;

Требования к сбору и вывозу бытовых отходов:

- размещение площадок для установки контейнеров определяется при проектировании строительства жилых зданий. В сложившейся застройке размещение такой площадки должно определяться комиссионно с участием районного архитектора, представителей санитарно-эпидемиологической, противопожарной служб и организации по обслуживанию жилищного фонда;

- конструкция площадки должна быть типовой либо ее устройство производится по ее специально разработанному проекту;

- количество и вместимость контейнеров для сбора твердых бытовых отходов определяются расчетом накопляемости и сроками временного хранения, устанавливаемыми органами санитарно-эпидемиологической службы в зависимости от природно-климатических условий;

- вывоз бытового мусора осуществляется по договору между управляющей организацией и специализированными организациями различных организационно-правовых форм, имеющими специально оборудованный транспорт, подготовленный персонал и лицензию на право осуществления этой деятельности;

- крупногабаритный мусор (КГМ) - отходы потребления и хозяйственной деятельности (бытовая техника, мебель и др.), утратившие свои потребительские свойства, загрузка которых в (по своим размерам и характеру) в контейнера для сбора твердых бытовых отходов не представляется возможной, складируются в специально отведенных для этого местах и вывозятся транспортом специализированной организации по мере их накопления;

- не утилизируемые отходы, образующиеся при строительстве, ремонте, реконструкции помещений и зданий вывозятся транспортом строительной (ремонтной) организации на специальные полигоны или сооружения для их обезвреживания и (или) захоронения;

- управляющая организация обязана контролировать соблюдение графика вывоза бытового мусора и состояние контейнеров (исправность и мытье в установленные нормативными документами сроки);

- сбор жидких отходов в неканализованных домовладениях, в том числе емкостями для сбора, и порядок их очистки установлены соответствующими нормативными документами.

Требования к содержанию зеленых насаждений:

а) сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними должны обеспечиваться организацией по обслуживанию жилищного фонда или на договорных началах - специализированной организацией;

б) на озелененных территориях запрещается:

- сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустарников;

- сжигать листья, сметать листья в лотки в период массового листопада, засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, удалять в специально отведенные места для компостирования, вывозить на свалку);

- посыпать химическими препаратами, не разрешенными к применению, тротуары, проезжие и прогулочные дороги и иные покрытия, сбрасывать смет и другие загрязнения на газоны;

- парковать автотранспорт на газонах и садовых дорожках.

Государственный санитарно-эпидемиологический надзор за выполнением санитарно-эпидемиологических требований при проведении работ по содержанию и ремонту жилых домов осуществляется территориальными органами Государственной санитарно-эпидемиологической жилищной инспекции Российской Федерации.

За нарушение санитарного законодательства установлена дисциплинарная, административная и уголовная ответственность.

Перечень работ, выполняемых АВС: (единый для всех стандартов)

а) водопровод и канализация:

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

установка бандажей на трубопроводе;

смена небольших участков трубопровода (до 2-х м);

ликвидация засора канализации внутри строения;

ликвидация засора канализационных труб «лежаков» до первого колодца;

заделка свищей и зачеканка раструбов;

замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2-х м), связанная с устранением засора или течи;

выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода;

б) центральное отопление, горячее водоснабжение:

ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;

ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

смена небольших участков трубопровода (до 2-х м);

выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода;

в) электроснабжение:

замена (восстановление)неисправных участков электрической сети;

замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощита;

ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;

замена плавких вставок в электрощитах;

г) сопутствующие работы при ликвидации аварий:

отрывка траншей;

откачка воды из подвала;

вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над вскрытыми трубопроводами;

отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

АВС вправе:

а) по согласованию с собственником жилья (уполномоченной собственниками управляющей организацией) производить отключение от систем водоснабжения, тепло- и электроснабжения отдельных строений, секций зданий, стояков для производства ремонтных работ;

б) требовать от всех обслуживаемых потребителей, в том числе арендаторов нежилых помещений, свободного доступа аварийной бригады к объектам производства работ (подвал, водомерный узел, электрощитовая, тепловой пункт и т.д.);

в) для более оперативной ликвидации крупных аварий запрашивать у аварийных служб специализированных коммунальных организаций или у обслуживающей жилищный фонд организации дополнительный персонал и технические средства.

Функции АВС могут быть расширены путем применения технических средств диспетчерского контроля и управления инженерным оборудованием дома или группы домов.

Для этих целей должны применяться специально разработанные применительно к характеристике обслуживаемого жилищного фонда технические средства, обеспечивающие создание и функционирование систем диспетчеризации и связи на базе объединенного диспетчерского пульта, как правило, совмещенного территориально с самой АВС, позволяющих осуществлять контроль и управление функционированием всех или отдельных видов следующего инженерного оборудования и отдельных элементов зданий:

- лифтов;

- систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);

- систем холодного водоснабжения (насосных установок, водокачек), канализации;

- электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

- кодовых запирающих устройств, устройств видеонаблюдения в жилых домах;

- датчиков загазованности технических подполий и коллекторов;

- систем громкоговорящей (двухсторонней) связи с пассажирами лифтов, жильцами, консъержами, служебными помещениями, организацией по обслуживанию жилищного фонда;

- установок и средств автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;

- сигнализации несанкционированного открывания дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, электрощитовых.

8.2.5. Требования к обслуживанию лифтов.

Техническое обслуживание и ремонт лифтов установленных в жилищном фонде города выполняется по договорам подряда только со специализированной по лифтам организацией (предприятием), имеющей разрешение на выполнение этих работ

Организация - владелец лифта обязана выполнять основные требования:

- обеспечить содержание лифтов в исправном состоянии и безопасную их эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания, неукоснительного осуществления системы планово-предупредительных ремонтов, своевременного производства диагностического обследования лифтов, отработавших нормативный срок службы, ремонта, реконструкции, модернизации или замены лифтов и диспетчерского оборудования.

- Обеспечить поддержание температуры не ниже +5 С в соответствии с инструкцией завода-изготовителя в машинном помещении и шахте лифта в любое время года. В стеклоблочных шахтах наружного исполнения эксплуатация лифтов с релейной схемой управления допускается при температуре - 20С…+36С.

- Обеспечить возможность быстрого и легкого доступа к дверям машинного помещения по чердаку или другому месту путем создания переходов, лестниц, освещенности подходов и т.д.

- В случае появления влаги в машинном или блочном помещениях, приямке или шахте лифта принимать немедленно меры по остановке лифта, путем уведомления об этом подрядчика, удалению влаги и устранению причин, вызывающих эти явления.

- Обеспечивать электроэнергией электрооборудование лифтов и содержать в исправном состоянии электропроводку и предохранительные устройства до главного рубильника в машинном помещении лифта.

- Обеспечивать необходимую освещенность этажных площадок перед каждой дверью шахты лифта в любое время суток на всех этажах, подходов к машинному помещению и машинного помещения.

- Производить все общестроительные и сантехнические работы, связанные с ремонтом лифтов в присутствии обслуживающего персонала специализированной организации по лифтам.

- Обеспечить сохранность оборудования лифта.

- Обеспечить проведение массово-разъяснительной работы, распространение информационного материала по правилам пользования лифтов.

- Контролировать проведение технического обслуживания и ремонта лифтов работниками специализированных предприятий. Обеспечить учет сбоев в работе лифтов, а так же записей всех работ в журналах осмотров и ремонтов, проводимых на лифтах персоналом подрядного предприятия, осуществляющего по договору техническое обслуживание и ремонт лифтов.

- Производить уборку кабины лифтов и очистку снаружи железо-сетчатого ограждения лифтовых шахт.

Специализированная организация (предприятие) обязана выполнять основные требования:

- осуществлять выполнение графиков планово-предупредительных ремонтов лифтов;

Специализированная организация (предприятие) должна на основании Положения «О производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности», согласованного СЗО Госгортехнадзора России от 31.05.1999 г., разработать и ввести положение «О производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности»

Система технического обслуживания лифтов.

Техническое обслуживание подразумевает регулярное проведение согласно заранее разработанного графика смазки, чистки, наладки, регулировки и ремонта отдельных узлов лифтового оборудования в целях восстановления его работоспособности и обеспечения безопасных условий эксплуатации лифтов.

Система технического обслуживания состоит из:

?Периодических осмотров

?Текущих ремонтов

?Аварийно-технического обслуживания.

Периодические осмотры.

Целью периодических осмотров является регулярный контроль состояния контактов безопасности, замков дверей шахты и кабины, освещения, сигнализации, связи, ограждения шахты и кабины.

Текущий ремонт.

Текущий ремонт (техническое обслуживание) обеспечивает восстановление работоспособности лифта и поддержание его эксплуатационных показателей.

Периодичность проведения осмотров и текущих ремонтов

№	Виды периодических осмотров и текущих ремонтов	Периодичность
1	ЕТО - ежесуточный осмотр (проводится на лифтах, которые не оборудованы устройствами автоматического контроля выключателей ДК и ДШ)	Не реже одного раза в сутки
2	ТР - месячный (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в месяц
3	ТР-1 - квартальный (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в квартал
4	ТР-2 - полугодовой (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в полугодие
5	ТР-3 - годовой (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в год

Аварийно-техническое обслуживание лифтов.

Аварийно-техническое обслуживание - проведение работ по освобождению пассажиров из остановившихся лифтов и пуск остановившихся лифтов в работу, если устранение причин их остановки не связано с проведением восстановительных работ капитального характера. Работы по аварийно-техническому обслуживанию выполняются круглосуточно включая выходные и праздничные дни при этом время освобождения пассажира не должно превышать 30 минут.

8.2.6. Требования к организации дополнительных работ и услуг по заказам и за счет средств потребителей

 Удовлетворение индивидуальных заказов нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах (далее -- потребителей) должно обеспечиваться реализацией права потребителя заказывать дополнительные работы и услуги по ремонту жилых помещений, оплачиваемые за счет средств потребителя.

Потребители самостоятельно определяют виды и состав дополнительных работ и услуг с учетом характеристики и особенностей жилья и установленных обязанностей по его сохранности.

8.3. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества
жилых домов, оплачиваемых за счёт платы за ремонт жилья

1. Фундаменты.

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

2. Стены и фасады.

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия.

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши.

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения.

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки.

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей.

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы.

Замена, восстановление отдельных участков в местах общего пользования.

9. Печи и очаги.

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях и других общедомовых вспомогательных помещениях.

Восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях. Ликвидация последствий протечек (не по вине проживающих).

11. Центральное отопление.

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение.

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства.

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Внутренняя система газоснабжения

Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.

15. Вентиляция.

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

16. Мусоропроводы.

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

17. Специальные общедомовые технические устройства.

Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

18. Внешнее благоустройство.

Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Выполнение таких работ и услуг оформляется договором потребителя с исполнителем, в котором приводятся предмет договора, условия и сроки его исполнения, порядок расчетов, права, обязанности и ответственность сторон.

Приемка выполненных работ, подтверждение объемов работ и оговоренного в договоре уровня качества оформляются актом с подписью потребителя или иным документом, являющимся неотъемлемой частью договора.

В случае заказа на выполнение разовых (технологически несложных) работ и услуг они могут оформляться иным образом, например квитанцией, счетом и др.

Деятельность исполнителя по заказам потребителя должна осуществляться с соблюдением стандартов и технологических регламентов на производство соответствующих работ.

Выполнение заказов потребителей по переоборудованию и перепланировке квартир

Выполнение заказов потребителей по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах должно предусматривать:

- со стороны собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника), управляющей организации -- обеспечение благоприятных условий оформления потребителем необходимой разрешительной и рабочей (проектной) документации, а также объективного контроля выполненных работ;

- со стороны потребителей -- обязательное исполнение условий, порядка подготовки и проведения работ, а также соблюдение санитарных норм и условий договора на выполнение работ.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах (далее -- переоборудование и перепланировка квартир) многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Переоборудование квартир включает в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

- перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

- изменение схемы электропитания;

- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

- объединение малокомнатных квартир;

- устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

-устройства естественного освещения самостоятельного входа;

-выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

-устройства вентиляции и т.д.

Переоборудование и перепланировка в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда, осуществляемые в плановом порядке при модернизации и реконструкции жилищного фонда, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

Капитальный ремонт в целях переоборудования и перепланировки встроенных нежилых помещений в жилых домах может осуществляться за счет собственных средств заявителя по согласованию с собственником многоквартирного дома (уполномоченным собственника).

Переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения межведомственной комиссии (МВК) административного района на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиП и других действующих нормативных и правовых актов.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений расположенных в многоквартирных домах представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование МВК подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

- ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

- ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

- для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке;

- для использования нежилых и технических помещений под жилые цели.

Организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства и Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденных постановлением Правительства РФ.

Контроль за осуществлением переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений, правильностью выполнения скрытых работ и за качеством используемых материалов возлагается на администрацию района (уполномоченную организацию) и Государственную жилищную инспекцию.

Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений осуществляется уполномоченную администрацией района организацию.

Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, осуществляется с участием представителей органа по государственному контролю использования и охраны зданий -- памятников архитектуры, истории и культуры.

Изменения в количественных и качественных характеристиках квартир и нежилых помещений, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на вновь созданные при этом помещения должны быть зарегистрированы в государственных учреждениях юстиции в установленном порядке.

Физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.

В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.

Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования общего имущества дома, вызванное по вине потребителя вследствие несоблюдения требований проектной документации на работы по переоборудованию и (или) перепланировке, устраняется организацией, обслуживающей жилищный фонд, с последующей компенсацией затрат потребителем в установленном действующим законодательством порядке.

Виновные лица по случаям, изложенным в пп. 3.7.9 -- 3.7.13, привлекаются к ответственности в соответствии с нормами жилищного законодательства и законодательства об административных правонарушениях.

9.1. Минимальный стандарт содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов

Минимальный стандарт включает работы и услуги, обеспечивающие безопасность проживания граждан в жилищном фонде. Обслуживание жилищного фонда на уровне минимального стандарта допускается в течение не более шести месяцев. Снижение уровня финансирования жилищных услуг ниже минимального стандарта не допускается. Переход с удовлетворительного стандарта обслуживания жилищного фонда на минимальный возможен при отсутствии оплаты Заказчиком услуг в течение 2-х и более месяцев.

Минимальный стандарт включает комплекс работ, обеспечивающий безопасное проживание граждан:

- технические осмотры отдельных конструктивных элементов и инженерных систем;

- наладку и регулировку инженерного оборудования;

- обеспечение пожарной и газовой безопасности;

- подготовку домов к эксплуатации в зимний период;

- аварийное обслуживание;

- санитарное содержанию домовладений (уборку лестничных клеток, придомовой территории, мусоропроводов)

Плановый текущий ремонт отсутствует. Работы по текущему ремонту носят характер неотложных, аварийных работ.

9.1.1. Перечень работ по техническому обслуживанию жилых домов (минимальный стандарт)

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.)

2. Устранение незначительных неисправностей электротехничеких устройств (смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.)

3. Прочистка канализационного лежака.

4. Проверка исправности канализационных вытяжек.

5. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

6. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.)

7. Промазка свищей, участков гребней стальной кровли и др.

8. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

9. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.