3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт просевших отмосток.

В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

1. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.

2. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

3. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

4. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.

5. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

6. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

7. Утепление бойлеров.

8. Прочистка дымовентиляционных каналов.

9. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

10. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

11. Ремонт и укрепление входных дверей.

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

1. Промазка гребней и свищей в местах протечек кровли

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах

3. Уплотнение сгонов

4. Прочистка внутренней канализации

5. Укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу

6. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках

7. Укрепление трубопроводов

8. Проверка канализационных вытяжек

9. Мелкий ремонт изоляции

10. Проветривание колодцев

11. Смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках

18. Устранение мелких неисправностей электропроводки

19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей

Д. Прочие работы

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления

2. Промывка и опрессовка системы центрального отопления

3. Очистка и промывка водопроводных кранов

4. Удаление с крыш снега и наледей

6. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев

Уборка лестничных клеток. Периодичность работ по минимальному стандарту приведена в приложении 2.

Приложение 2

Периодичность работ по уборке лестничных клеток (минимальный стандарт)

№п/п	Вид работ	Вид оборудования на лестничных клетках
		оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	мусоропровод и лифт
1	Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю
2	Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	1 раз в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю
3	Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов	-	1 раз в неделю	-	1 раз в неделю
4	Мытье лестничных площадок и маршей	1 раз в месяц	1 раз в месяц	1 раз в месяц	1 раз в месяц
5	Мытье пола кабины лифта	-	-	2 раза в неделю	2 раза в неделю
6	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта	-	-	-	-
7	Мытье окон	-
8	Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка.	1 раз в неделю
9	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и т.п.	-
10	Влажная протирка подоконников и отопительных приборов	-

Обслуживание мусоропроводов. Периодичность работ по минимальному стандарту приведена в приложении 3.

Приложение 3

Периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов (минимальный стандарт)

№ п/п	Вид работ	Периодичность
1	Профилактический осмотр мусоропроводов	по графику
2	Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
3	Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
4	Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов	1 раз в неделю
5	Мойка сменных мусоросборников	-
6	Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
7	Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
8	Дезинфекция мусоросборников	1 раз в месяц
9	Устранение засора	по мере необходимости

Уборка придомовой территории. Периодичность работ по минимальному стандарту приведена в приложении 4 и зависит от повторяемости каждого вида работ в сезон в соответствии с погодными условиями и объемом финансирования.

Приложение 4

Периодичность работ по уборке придомовых территорий (минимальный стандарт)

	Вид работ	Периодичность в сезон (не менее), раз
1.	Подметание снега (ручное) (в среднем 1-2 раза в неделю)	25
2.	Пескопосыпка ручная	15
3.	Сдвигание снега (ручное)	8
4.	Подметание территории в летний период	16
5.	Уборка газонов зимой (1 раз в неделю)	20
5.	Уборка газонов летом (1 раз в неделю)	28
6.	Выкашивание газонов	2 раза
7.	Уборка скошенной травы	2 раза
8.	Очистка газонов от опавшей листвы	1 раз
9.	Уборка контейнерных площадок	ежедневно

9.2. Удовлетворительный стандарт содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов

Удовлетворительный стандарт является пониженным стандартом, обеспечивающим объём и периодичность работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Утверждены Приказом Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г № 170. Удовлетворительный стандарт по объёму работ и уровню стоимости составляет 80% от базового, предусматривающего объем и периодичность работ в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены приказом Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170). Система технических осмотров зданий реализуется в полном объеме. Работы по текущему ремонту выполняются при возникновении неисправностей инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий по заявкам собственника жилищного фонда (уполномоченной собственниками управляющей организации) в пределах установленного финансирования.

Перечень работ по техническому обслуживанию соответствует перечню базового стандарта, т.е. выполняется в полном объеме. Текущий ремонт включает работы неотложного характера, а также планово-предупредительный ремонт, формируемый по заявочному принципу в соответствии с объемом финансирования.

Уборка лестничных клеток. Периодичность работ по удовлетворительному стандарту приведена в приложении 5.

Приложение 5

Периодичность работ по уборке лестничных клеток (по удовлетворительному стандарту)

№ п/п	Вид работ	Вид оборудования на лестничных клетках
		оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	мусоропровод и лифт
1	Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	через день	через день	через день	через день
2	Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю	2 раза в неделю
3	Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов		ежедневно	-	ежедневно
4	Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц	2 раза в месяц
5	Мытье пола кабины лифта	-	-	ежедневно	ежедневно
6	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта	-	-	2 раза в месяц	2 раза в месяц
7	Мытье окон	1 раз в год
8	Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка.	1 раз в неделю
9	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и т.п.	1 раз в год
10	Влажная протирка подоконников и отопительных приборов	2 раза в год

Обслуживание мусоропроводов. Периодичность работ по удовлетворительному стандарту приведена в приложении 6.

Приложение 6

Периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов (по удовлетворительному стандарту)

№ п/п	Вид работ	Периодичность
1	Профилактический осмотр мусоропроводов	по графику
2	Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
3	Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
4	Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов	1 раз в неделю
5	Мойка сменных мусоросборников	через день
6	Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
7	Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
8	Дезинфекция мусоросборников	1 раз в месяц
9	Устранение засора	по мере необходимости

Уборка придомовой территории. Периодичность работ по удовлетворительному стандарту приведена в приложении 7 и зависит от повторяемости каждого вида работ в сезон в соответствии с погодными условиями и объема финансирования на данный вид работ.

Приложение 7

Периодичность работ по уборке придомовых территорий (по удовлетворительному стандарту)

	Вид работ	Периодичность в сезон (не менее), раз
1.	Подметание снега (ручное) (в среднем 1-2 раза в неделю)	47
2.	Пескопосыпка ручная	25
3.	Сдвигание снега (ручное)	12
4.	Подметание территории в летний период	75
5.	Уборка газонов зимой	35
5.	Уборка газонов летом	76
6.	Выкашивание газонов	2 раза
7.	Уборка скошенной травы	2 раза
8.	Очистка газонов от опавшей листвы	1 раз
9.	Уборка контейнерных площадок	ежедневно

9.3. Базовый стандарт содержания и текущего ремонта
общего имущества жилых домов

Базовый стандарт является основным стандартом качества. Он включает в себя оптимальный набор работ и услуг, обеспечивающих эксплуатацию дома в полном соответствии с требованиями правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда принятых Госстроем РФ. Работы по текущему ремонту носят планово-предупредительный характер.

Содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций по базовому стандарту включает:

- систему технических осмотров жилых зданий;

- техническое обслуживание;

- текущий ремонт;

- подготовку к сезонной эксплуатации;

- санитарное содержание домовладения и прилегающей территории.

Контроль за техническим состоянием объектов жилищного фонда следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

1. Система технических осмотров жилых зданий

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений. Технические осмотры подразделяются на плановые и внеочередные

1.1. Плановые осмотры жилых зданий проводят:

? Общие - 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

? Частичные - в ходе которых предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Рекомендуемая периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в #M12293 0 901877221 2028685173 106 77 2880245309 2601595448 2197722591 4 1034729667приложении 8#S.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

? общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся в управлении объединений собственников жилья (ЖСК, ЖК, ТСЖ), в комиссию следует дополнительно включать представителя правления объединения;

? частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией по согласованию и при взаимодействии с эксплуатирующей здание организацией.

Управляющая организация должна принимать срочные меры по предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся собственника жилищного фонда или уполномоченное им лицо.

1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома #M12293 2 901877221 2028685173 106 79 2880245309 1187215251 1943490708 287365050 1022867970.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

1.5. Управляющая организация на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить виды и объемы работ, необходимые для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

г) выдать рекомендации арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

2. Техническое обслуживание жилых домов

2.1. Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в #M12293 0 901877221 2028685173 106 80 2880245309 1931717806 2027084326 3464 2606118534приложении 9#S.

2.2. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на месяц, квартал и год.

2.3. Для обеспечения бесперебойной работы систем жизнеобеспечения жилых домов, оперативного управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда, сбора и обобщения оперативной информации о техническом состоянии инженерного оборудования конструктивных элементов и территорий домовладений создаются действующие круглосуточно информационно-диспетчерские службы (ИДС).

 2.4. Деятельность ИДС регламентируется местными инструкциями и положениями.

2.5. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны передаваться в соответствующую АВС и рассматриваться в день их поступления. Не позднее, чем на следующий день должно быть организовано устранение неисправностей. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

3. Планирование и организация текущего ремонта

3.1. Планирование и организация текущего ремонта жилых зданий производится Управляющей компанией в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов и техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий.

3.2. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, указан в приложении 10#S.

3.3. Периодичность планово-предупредительного ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

3.4. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

3.5. Перечень ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается Управляющей компанией и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным им представителем в установленные сроки.

3.6. В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

3.7. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей Управляющей компании и исполнителя работ (подрядчика).

4. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт

4.1. При техническом обслуживании жилых домов, планируемых на капитальный ремонт с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

управляющая организация обязана информировать проживающее население о сроках начала и завершения капитального ремонта;

ограждение опасных участков;

охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.

4.2. Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.

5. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

5.1. Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерных систем и оборудования в осенне-зимний период.

5.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, вентиляционных каналов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и оконных приямков;

обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

5.3. Деятельность по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации регламентируется нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

6.Санитарное содержание домовладений

6.1.Уборка придомовой территории

Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона.

Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта, независимо от погодных условий, и включает: подметание и сдвигание снега, устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.

Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности покрытий; поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнение воздуха; удаление мусора с газонов; мойку покрытий и полив зеленых насаждений.

В осеннее время, помимо обычных уборочных работ производится подметание и сгребание листьев, очистка от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.

Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стока талых вод к люкам и приемным колодцам ливневой сети и т.д.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производятся независимо от сезона.

Периодичность основных работ по уборке придомовой территории приведена в приложении 11, и зависит от количества дней с атмосферными осадками в холодный и теплый период (по усредненным данным метеонаблюдений).

6.2. Уборка лестничных клеток.

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке:

- при отсутствии оборудования;

- при наличии мусоропровода;

- при наличии лифта;

- при наличии лифта и мусоропровода.

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, приведена в приложении 12.

6.3. Обслуживание мусоропроводов

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных клапанов, бункеров, очистку, мойку и дезинфекцию мусоросборочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей.

В случае обнаружения во время осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей должны приниматься меры по немедленному устранению.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники.

Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов, приведена в приложении 13.

Приложение 8

Периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений зданий

№ п/п	Конструктивные элементы: отделка, домовое оборудование	Профессия осматривающих рабочих	Расчетное количество осмотров в год
1	2	3	4
1	Печи (с газоходами)	Печник-каменщик	4
2	Вентиляционные каналы и шахты: в зданиях вентшахты и оголовки	Каменщик или жестянщик (в зависимости от конструкций)	2
3	Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок	То же	4
4	Холодное и горячее водоснабжение, канализация мест общего пользования	Слесарь-сантехник	2
	Поливочные наружные устройства (краны, разводка)	Слесарь-сантехник	1
	Система внутреннего водоотвода с крыш зданий	То же	2
5	Центральное отопление - внутри квартир - мест общего пользования	Слесарь-сантехник	1 2
6	Мусоропроводы (все устройства)	Рабочий по обслужива-нию мусоропроводов и слесарь-сантехник	по мере необходимости, но не менее 2-х раз в год
7	Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений	Электромонтер	в соответствии с договором, но не менее 4х раз в год
8	Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в том числе распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины	Электромонтер	в соответствии с договором, но не менее 4х раз в год
9	Осмотр вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений	Электромонтер	в соответствии с договором, но не менее 4х раз в год
10	Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов	Электромонтер	в соответствии с договором
11	Осмотр светильников в местах общего пользования, с заменой сгоревших ламп (и стартеров)	Электромонтер	в соответствии с договором, но не менее 4х раз в год
13	Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, на чердаках и в лестничных клетках	Электромонтер	в соответствии с договором
14	Техническое обслуживание стационарных электроплит	Электромонтер	в соответствии с договором
15	Техническое обслуживание систем автоматизированной противопожарной защиты (АППЗ)	Электромонтер	в соответствии с договором, но не менее 2х раз в год
16	Осмотр основных строительных конструкций зданий и элементов внешнего благоустройства	Электромонтер	2 раза в год

Примечания:

1. В процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.

2. Технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится специализированной организацией, а радио- и телеустройства - соответствующими ателье согласно договорам на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т.п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.

3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.

4. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.

Приложение 9

Перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов.

К общему имуществу жилых домов относятся следующие элементы и конструкции зданий, а также придомовой территории:

межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши, чердачные помещения, технические подвалы, коридоры, мусоросборочные камеры, несущие конструкции и наружные части фасадов здания;

инженерное оборудование здания, предназначенное для обслуживания более одной квартиры, включающее: лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции, а также оборудование общего пользования: светильники, инженерные соединения, выключатели. К этому же виду оборудования относится внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывает влияние на работу или состояние инженерного оборудования дома, например, радиаторы отопления, стояки и т.д.;

придомовые территории

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и по заявкам жильцов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, набивка сальников у водозапорной арматуры с устранением утечки, устранение течи или смена гибкой подводки присоединения санитарных приборов, смена выпусков, переливов, сифонов, участков трубопроводов к сантехническим приборам, замена резиновых манжет унитаза, подчеканка раструбов.) Регулировка смывного бачка с устранением утечки. Укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки. Устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов и санитарных приборов, происшедших не по вине проживающих.

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывкой трубопроводов и отопительных приборов, заменой неисправных полотенцесушителей (стандартных), запорной и регулирующей арматуры (вентилей, трехходовых кранов, кранов двойной регулировки, воздушных кранов).

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (смена перегоревших электролампочек, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др. в помещениях общего пользования)

4. Прочистка канализационного лежака.

5. Проверка исправности канализационных вытяжек.

6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

7. Проверка заземления ванн.

8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.)

9. Промазка свищей, участков гребней стальной кровли и др.

10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

6. Ремонт просевших отмосток.

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

8. Укрепление флагодержателей.

В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

1. Замена разбитых стекол окон, балконных дверей и дверей вспомогательных помещений.

2. Утепление оконных и балконных проемов.

3. Утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

4. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

5. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.

6. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

7. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

8. Ремонт печей и кухонных очагов.

9. Утепление бойлеров.

10. Прочистка и утепление дымовентиляционных каналов.

11. Консервация поливочных систем.

12. Укрепление флагодержателей.

13. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

14. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

15. Ремонт и укрепление входных дверей, дверей вспомогательных помещений, дверей и решеток чердачных и подвальных помещений, дверей и решеток лифтовых шахт.

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

1. Промазка гребней и свищей в местах протечек кровли.

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.

3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.)

4. Смена прокладок в водопроводных кранах.

5. Уплотнение сгонов.

6. Прочистка внутренней канализации.

7. Регулировка смывного бачка.

8. Регулировка и ремонт трехходового крана.

9. Укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу.

10. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.

11. Укрепление трубопроводов.

12. Проверка канализационных вытяжек.

13. Мелкий ремонт изоляции.

14. Проветривание колодцев.

15. Смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

16. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

Д. Прочие работы

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

2. То же вентиляции.

3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

4. Очистка и промывка водопроводных кранов.

5. Уход за зелеными насаждениями.

6. Удаление с крыш снега и наледей.

7. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

Приложение 10

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов

1. Фундаменты.

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

2. Стены и фасады.

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия.

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши.

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения.

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки.

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей.

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы.

Замена, восстановление отдельных участков в местах общего пользования.

9. Печи и очаги.

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка.

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях. Ликвидация последствий протечек (не по вине проживающих).

11. Центральное отопление.

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение.

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства.

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция.

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы.

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства.

Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство.

Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Приложение 11

Периодичность работ по уборке придомовых территорий (базовый стандарт)

№ п/п	Вид уборочных работ	Классы территорий
		1	2	3	4	5
Холодный период
1	Подметание свежевыпавшего снега	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки	2 раза в сутки
2	Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки	2 раза в сутки
3	Посыпка территорий противогололедными материалами	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки	2 раза в сутки
4	Очистка территории от наледи и льда	1 раз в 3 суток	1 раз в 2 суток	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
5	Подметание территорий в дни без снегопада	1 раз в 2 суток	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
6	Очистка урн от мусора	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
7	Промывка урн	1 раз в месяц
8	Протирка указателей улиц и номеров домов	2 раза в холодный период
9	Уборка контейнерных площадок	1 раз в сутки
10	Сдвигание свежевыпавшего снега в дни сильных снегопадов	3 раза в сутки
Теплый период
11	Подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см	1 раз в 2 суток	1 раз в сутки	1 раз в сутки	2 раза в сутки	2 раза в сутки
12	Очистка урн от мусора	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки	1 раз в сутки
13	Уборка газонов	1 раз в двое суток
14	Выкашивание газонов	2 раза в сезон
15	Поливка газонов	1 раз в 2 суток
16	Протирка указателей	5 раз в сезон
17	Уборка контейнерных площадок	1 раз в сутки
18	Подметание территории в дни с сильными осадками	1 раз в 2 суток
19	Мытье территории моющими средствами	3 раза в сезон
20	Поливка тротуаров и проезжей части	1 раз в неделю

Повторяемость работ в сезон (базовый стандарт)

Вид работ	Количество дней данной работы в сезон, не менее
Холодный период (5 месяцев)
Подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2 см	68
Сдвигание снега толщиной более 2 см в валы и кучи	12
Пескопосыпка	25
Очистка территории от наледи	5-8
Уборка газонов (1 раз в трое суток)	35
Теплый период (7 месяцев)
Подметание территории в дни без осадков	124
Поливка территории (механизированная)	76
Уборка газонов (через день)	105

Приложение 12

Периодичность работ по уборке лестничных клеток (базовый стандарт)

№ п/п	Вид работ	Вид оборудования на лестничных клетках
		оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	мусоропровод и лифт
1	Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	ежедневно	ежедневно	ежедневно	ежедневно
2	Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	2 раза в неделю	1 раз в неделю	1 раз в неделю
3	Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов	-	ежедневно	-	ежедневно
4	Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц	2 раза в месяц	1 раз в месяц	1 раз в месяц
5	Мытье пола кабины лифта	-	-	ежедневно	ежедневно
6	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта	-	-	2 раза в месяц	2 раза в месяц
7	Мытье окон	1 раз в год
8	Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка.	1 раз в неделю
9	Влажная протирка стен, дверей, плафонов и т.п.	1 раз в год
10	Влажная протирка подоконников и отопительных приборов	2 раза в год

Приложение 13

Периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов (базовый стандарт)

№ п/п	Вид работ	Периодичность
1	Профилактический осмотр мусоропроводов	2 раза в месяц
2	Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
3	Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
4	Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов	1 раз в неделю
5	Мойка сменных мусоросборников	Ежедневно
6	Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
7	Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
8	Дезинфекция мусоросборников	1 раз в месяц
9	Устранение засора	по мере необходимости

9.4. Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания) содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов.

Повышенный стандарт (стандарт комфортного проживания) позволяет обеспечить эксплуатацию дома, отвечающую самым взыскательным пожеланиям домовладельцев и направлен на сохранение и улучшение потребительских качеств дома, как по техническим, так и по санитарным показателям. Периодичность и объемы работ определяются собственником (объединением собственников) жилья и превышают требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Состав и периодичность работ по повышенному стандарту превышают объемы, установленные базовым стандартом обслуживания жилищного фонда. Стоимость работ определяется расчетным путем в зависимости от объема дополнительных работ и услуг и превышает стоимость работ, рассчитанную для базового стандарта обслуживания.

11.1. Служба заказчика.

ЖК РФ такой способ управления не предусмотрен. Поэтому существующие в настоящее время службы заказчика, созданные в качестве государственных и муниципальных унитарных предприятий, должны акционироваться в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Недостатки данного способа управления:

1. Занимает доминирующее положение на рынке услуг управления многоквартирными домами.

2. Представляет права и интересы государственных и муниципальных органов власти, а не населения.

3. Выступает в договорных отношениях с третьими лицами от своего имени и за свой счет и отвечает по обязательствам своим имуществом, поэтому служба заказчика не заинтересована иметь имущество.

4. Непредвиденные расходы и прочие расходы возмещаются службой заказчика за счет средств, поступающих на содержание и ремонт многоквартирного дома.

5. При неисполнении населением обязательств по оплате ЖКУ будет отвечать средствами от коммерческой деятельности, в связи с чем не заинтересована заниматься коммерческой деятельностью.

6. Прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления имеет процедурные сложности по сравнению с расторжением договора управления.

7. Слабый контроль финансово-хозяйственной деятельности службы заказчика со стороны органов власти по сравнению с другими способами управления.

8. Отсутствие возможности у населения контролировать расходование денежных средств на содержание и ремонт общего имущества.

9. Население не участвует в инвестировании средств.

10.Сильное административное влияние органов власти на деятельность службы заказчика.

11.Отсутствие адресности финансирования работ и услуг по содержанию и ремонту каждого многоквартирного дома в зависимости от его технического состояния.

12.Отсутствие заинтересованности в ресурсосбережении, так как они управляют не собственным имуществом и не в своих интересах.

Преимущества данного способа управления:

1 Осуществление учредителями службы заказчика контроля за использованием по назначению и сохранностью переданного им имущества.

2 Занимает доминирующее положение по объему управляемого жилищного фонда.

3 Бюджетное финансирование и централизация средств упрощают процедуру управления, а также позволяет привлекать более квалифицированные кадры.

4 Наличие нежилых помещений для размещения управляющей и обслуживающих организаций.

5 Возможность осуществлять коммерческую деятельность.

6 Гарантированность обслуживания.

7 Выполнение функций управления осуществляется самостоятельно без воздействия со стороны населения.

8 Финансирование капитального ремонта жилищного фонда, возмещение задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, возмещение денежных средств, утраченных в связи с банкротством банка, в котором был открыт расчетный счет управляющей организации, осуществляются из бюджета.

9 Возможность получения комиссионных вознаграждений от ресурсоснабжающих и прочих организаций за сбор платежей населения.

11.2. Товарищества собственников жилья.

Деятельность товариществ собственников жилья регламентирована Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» Закон о ТСЖ признается утратившим силу с момента введения в действие ЖК РФ, с 01.03.2005 г.

Недостатки данного способа управления:

1 Отсутствие нежилых помещений для размещения органов управления и обслуживающих организаций.

2 Обслуживающие организации отказываются заключать договоры на содержание и ремонт с теми товариществами, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные и другие помещения общего имущества.

3 Дома передаются в управление ТСЖ без проведения капитального ремонта, при этом население оказывается не в состоянии их содержать за счет собственных средств.

4 Бюджеты органов местного самоуправления не предусматривают средства на финансирование затрат по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в домах, управляемых ТСЖ.

5 Устанавливаются тарифы на коммунальные услуги как для юридического лица.

6 Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров.

7 Отсутствие возможности контролировать объем и качество предоставления ЖКУ.

8 Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Преимущества данного способа управления:

1 Контроль за деятельностью ТСЖ со стороны собственников помещений в управляемых домах.

2 ТСЖ имеет право на получение бюджетных дотаций на содержание дома.

3 Все получаемые средства поступают только на управляемый товариществом дом.

4 Жители добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания.

5 Собственники реализуют право на непосредственное управление домом.

6 Возмещение непредвиденных расходов производится за счет членских взносов.

7 Заинтересованность в ресурсосбережении.

8 Обеспечение безопасности проживания и сохранности имущества (консъержные, охранная сигнализация и пр.).

9 Защита прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме.

10 Возможность извлечения дохода и направления средств на содержание дома (за счет сдачи в аренду нежилых помещений дома и др.).

11.3 Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы.

Деятельность жилищно-строительных (жилищных) кооперативов регламентирована разделом 5 ЖК РФ, ГК РФ, в части правоотношений собственности в кондоминиуме Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Законом СССР от 26.05.88 г. № 8998 «О кооперации в СССР» (с изм. и доп. от 16 октября 1989 г., 6 июня, 25 декаб-ря 1990 г., 7 марта 1991 г., 19 июня 1992 г.) в части не противоречащей действующему законодательству и другими нормативно-правовыми актами. Основная цель деятельности - строительство (покупка) многоквартирного дома и последующее управление им.

Недостатки данного способа управления:

1 Недостаточная правовая база, регламентирующая деятельность кооперативов.

2 Многие ЖСК не имеют нежилые помещения для размещения обслуживающих организаций.

3 Высокая степень износа домов ЖСК, что требует проведения капитального ремонта.

4 Бюджеты органов местного самоуправления не предусматривают дотации на финансирование затрат на эксплуатацию кооперативных домов.

5 Незначительная заработная плата работников кооператива.

6 Отсутствие возможности проконтролировать объем и качество предоставления ЖКУ услуг.

7 Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ЖСК, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Преимущества данного способа управления:

1 Большой опыт непосредственной работы с жителями.

2 Осведомленность жителей о форме и порядке управления кооперативом, своих правах и обязанностях.

3 Наличие помещений для размещения органов управления.

4 Профессиональный уровень подготовки кадров.

5 Возможность ведения предпринимательской деятельности.

6 Все получаемые средства поступают только на управляемый кооперативом дом.

7 Контроль за деятельностью ЖСК (ЖК) со стороны жителей управляемых домов.

8 Жители добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания.

9 Собственники реализуют право на непосредственное управление домом.

10 Обеспечение безопасности проживания и сохранности общего имущества (консъержные, охранная сигнализация и пр.).

11 Возможность извлечения дохода и направления средств на содержание дома (за счет сдачи в аренду нежилых помещений дома и др.).

Тема 8. Соотношение централизации и децентрализации в управлении и формировании горизонтальных связей в организации

Термин «централизация » относится к степени сосредоточения принятия решений в одних руках, что связано только с формальной властью, т.е. с правами, которыми наделено определенное лицо в организации. Чем больше организация, тем более сложные решения она принимает. Многие фирмы сталкиваются с необходимостью принимать оперативные решения в связи с поведением конкурентов, изменением потребностей клиентов, поступающими жалобами потребителей или работников. В случае, когда скорость принятия решений критическая, необходимо прибегнуть к определенной децентрализации. Однако децентрализовать - это не значит отменить контроль. Контроль должен быть настолько эффективен, чтобы децентрализованные действия можно было правильно оценить.

Суть централизованных организаций состоит в разделении процессов принятия решений и их внедрения: высшие руководители принимают решения, управляющие среднего звена передают и согласовывают их, работники - выполняют. Сравнительный анализ показывает, что централизованные организации, деятельность которых основывается на принципах «команд и контроля», как правило, затратные. Они медленно приспосабливаются к изменениям рынка и слабо реагируют на меняющиеся потребности клиентов, ограничены в творчестве и инициативе, чтобы эффективно действовать в условиях конкуренции.

Факторы, определяющие условия деятельности и стратегию современной организации, совершенно отличны от существовавших в прошлом. Изменения на рынках конечной продукции требуют оперативной и целенаправленной ответной реакции фирмы. Возрастают объемы и значимость выпуска наукоемкой и высокотехнологичной продукции. Технологические возможности получать, обрабатывать и передавать информацию с помощью электронно-вычислительной техники и телекоммуникаций сделали реальным распределение принятия решений («команд») без потери контроля. Современные работники лучше образованы и требуют большего участия в творческой работе и разнообразия последней. Стратегия фирмы все больше смещается от конкурентных условий, основывающихся на ценах и объеме производства, к целям увеличения ценности для потребителей. Конкурентная позиция фирмы зависит от квалификации персонала, оперативности, специфичности и уровня предоставляемых клиентам услуг. Вместе с тем хозяйствующие субъекты сталкиваются с тем, что принципы «команд и контроля» ведут к снижению их конкурентоспособности. Их сменяет новый набор организационных принципов, ориентированных на создание предпринимательских организаций, где работники всех уровней сосредоточены на удовлетворении потребностей клиентов. В таких организациях традиционная иерархическая структура управления больше не является единственной или доминирующей. В соответствии с функциями члены организации объединяются в команды, осуществляют перекрестное обучение и обеспечиваются коммерческой информацией, дающей им возможность выполнять несколько функций и оперативно реагировать на изменение потребностей клиентов. Формирование таких команд, решающих специфические задачи повышения эффективности функционирования, является скорее нормой, чем исключением, хотя рационально построенная иерархия управления сохраняется.

Такие процессы, как групповое решение проблем, последовательные усилия по обновлению производства и т.д., создают условия для интеграции функций и обеспечивают базис для регулярной адаптации структур к меняющимся потребностям клиентов. Принципиальное значение имеет отказ от сложившихся стереотипов, согласно которым важные указания спускаются свыше и отступление от предписаний наказуемо. Каждый член организации должен стремиться к достижению целей групповой работы, решению проблем и принятию риска. Перестройка организаций в указанном направлении возможна путем перепроектирования блоков управления «снизу доверху» и организационных инициатив - «сверху донизу».

Децентрализация требует такой организации управленческой деятельности, которая позволяла бы принимать сложные и оперативные решения. Анализ опыта децентрализации в структурах управления позволяет выявить целый ряд преимуществ такой организационной перестройки. Во-первых, в результате децентрализации развиваются профессиональные навыки руководителей, полномочия которых и ответственность за принятие решений возрастают. Во-вторых, децентрализованная структура ведет к усилению духа соревнования в организации, стимулирует руководителей к созданию атмосферы конкуренции. В-третьих, в децентрализованной модели организации руководитель может проявлять больше самостоятельности при определении своего личного вклада в решение проблем. Расширение свободы действий ведет к повышению творческого характера управленческого труда, к стремлению внести вклад в рост и развитие фирмы.

Процесс децентрализации требует принятия определенных организационных и экономических мер, в том числе и несения расходов.

Более высокая степень децентрализации в организациях, рассматриваемая как передача в низовые звенья процесса принятия решений, предполагает, что:

* большее число решений принимается на низших уровнях управленческой иерархии;