Размещено на http://www.allbest.ru/

• СОДЕРЖАНИЕ
• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В СФЕРЕ ЖИЛИЖНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
• 1.1 Жилищно-коммунальное хозяйство: отраслевые особенности
• 2.2 Управляющая компания в ЖКХ, основа деятельности функции
• 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ЖКХ (НА ПРИМЕРЕ ООО УК «АНГАРА»)
• 2.1 Экономическая характеристика ООО УК «Ангара»
• 2.2 Анализ финансового состояния управляющей компании и факторов его определяющих
• 3. НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ЖКХ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
• Приложения
• Форма №2 «Отчет о прибылях и убытках»

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня трудно назвать какую-то другую отрасль нашей экономики, которая бы вызывала столько споров и суждений как жилищно-коммунальное хозяйство. Это объясняется целым рядом причин.

Несмотря на кажущееся внимание к нему в советский период для него было характерно остаточное финансирование, которое приводило к нарастающему отставанию этой отрасли от жилищного строительства. Жилой фонд страны нуждался в более высококачественном обслуживании. Негативная ситуация, возникающая здесь, вела к более высоким темпам физического износа жилых зданий. Кризис экономики в целом нарастал одновременно с кризисом жилищно-коммунального хозяйства, которое потеряло даже те немногие средства, которые оно получало от государства.

В связи с этим возникла проблема, как развивать эту отрасль. В-третьих, приходится признать, что имеется много белых пятен в развитии такой отрасли экономического знания.

Жилищно-коммунальное хозяйство города - это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятия различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, тепла и др.

Актуальность выбранной темы исследования в настоящей работе обусловлена тем, что именно управляющие компании являются посредниками между службами города и жильцами. Именно от того, насколько успешно и слаженно функционирует компания зависит уровень жизни граждан. Кроме того, необходимо отметить, что управляющие компании это новое явление и в деятельности такого рода компаний на сегодняшний день существует много проблем, которое требует изучения.

Необходимо заметить, что и специфика управляющих компаний состоит в их многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

Целью данной анализ финансовых аспектов деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ.

Объектом исследования в настоящей дипломной работе является ООО УК «Ангара»

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

осветить теоретические аспекты отраслевых особенностей ЖКХ и основы деятельности управляющих компаний.

Дать общую экономическую характеристику предприятию ООО УК «Ангара»

Проанализировать финансовое состояние ООО УК «Ангара» и факторов его определяющих.

Дать рекомендации по повышению эффективности деятельности МУП ЖКХ г. Николаевск-на-Амуре..

Осветить проблемы и перспективы управления финансами управляющей компании в ЖКХ.

Первая глава посвящена теоретическим аспектам деятельности управляющих компаний в ЖКХ.

Вторая глава посвящена характеристике и анализу финансового состояния ООО УК «Ангара»

Третья глава содержит проблематику и перспективы управления финансами в ЖКХ.

жилищный коммунальный управляющий финансовый

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В СФЕРЕ ЖИЛИЖНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

1.1 Жилищно-коммунальное хозяйство: отраслевые особенности

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в которых возможна развитая конкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание жилищного фонда, в частности, обслуживание и ремонт внутридомовых систем (сантехнических, электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-строительные работы; техобслуживание лифтов; техобслуживание телевизионных антенн; обслуживание электроплит; обслуживание наружного освещения; обслуживание и ремонт инженерного оборудования, мест общего пользования и содержание придомовой территории; вывоз твердых и жидких бытовых отходов; управление жилищным фондом; установка и ремонт приборов учета тепловой энергии, холодной и горячей воды; озеленение территорий; ритуальные услуги.

Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, привязанными к инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественных локальных монополий, являются водоснабжение и водоотведение; теплоснабжение; электроснабжение; газоснабжение (приложение 1).

В настоящее время проводится политика выделения в общей деятельности монопольных структур отдельных сфер, которые они могут передать на условиях субподряда другим хозяйствующим субъектам - сторонним организациям (работы по ремонту и перекладке наружных инженерных сетей; работы по ремонту и техническому обслуживанию электроизмерительных приборов).

Для отдельных сфер деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в программных документах прогнозировался постепенный переход на конкурентные отношения. Управление жилищным фондом остается той сферой деятельности, в которой сохраняются административные методы хозяйствования. Ситуация с внедрением и развитием конкурентных основ в сферу управления жилищным фондом на данный момент неблагоприятна, так как существующая сеть созданных служб заказчика и товариществ собственников жилья недостаточна для развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

Необходимо упорядочение ценообразования в сфере ЖКХ (особенно на услуги естественных монополий) на основе совершенствования федерального законодательства. В 1995 г. из проекта Федерального закона «О естественных монополиях» была исключена такая сфера естественно-монополистической деятельности, как жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение, канализация и пр.), реформирование жилищно-коммунального хозяйства началось без должного правового урегулирования этих монопольных сфер.

В результате ценовая политика в секторе ЖКХ является в настоящее время неупорядоченной (основы ценовой политики в соответствии с подпунктом ж) ст.71 Конституции Российской Федерации находятся в исключительном ведении Российской Федерации; кроме того, в соответствии с п.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, частью второй п.2 ст.1, п.2 ст.49 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничение правоспособности юридических лиц, в том числе в сфере ценообразования, может быть введено только федеральным законом).

Очевидно, что при значительной доле субъектов естественных локальных монополий в сфере жилищно-коммунального хозяйства размеры устанавливаемых ими тарифов на оказываемые услуги существенно влияют на весь ценовой фон данной сферы. Такое отсутствие альтернативных поставщиков в системе ЖКУ имеет также следствием для потребителя необходимость оплаты указанных услуг по завышенным ценам и тарифам, рост которых не предполагает тесной связи с повышением качества данных услуг.

Проблемы ценового регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства обусловлены еще и тем, что сфера является дотационной и происходит постепенное доведение оплаты жилищно-коммунальных услуг населением до 100-%-ного уровня. В силу дефицитности бюджетных средств дотации осуществляются не в полной мере, и в результате этого отдельным категориям граждан, имеющим в соответствии с федеральным законодательством право на компенсации и льготы, указанные льготы и компенсации не предоставляются. С точки зрения ценообразования в таких условиях не работает механизм самоокупаемости как отдельных предприятий ЖКХ, так и отраслей в целом.

Существуют проблемы в связи с устоявшимися сроками оплаты жилищно-коммунальных услуг. Регионы отмечают необходимость создания равных условий хозяйствования в вопросах оплаты и предоплаты для различных предприятий, в частности, для предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Население производит оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг только в последующем месяце. Сами предприятия ЖКХ нередко оплачивают услуги предприятиям, поставляющим тепло-, электроэнергию, газ и пр. с внесением авансовых платежей. В период инфляции разрыв по срокам оплаты приводит к тому, что предприятия ЖКХ оплачивают услуги других предприятий при авансировании платежей деньгами по более высокой стоимости, чем деньги, поступающие от населения за жилье и коммунальные услуги в последующем месяце.

Отмеченные проблемы ценообразования приводят к тому, что происходит снижение воздействия цены как эффективного рыночного механизма на процессы становления и развития конкуренции в жилищно-коммунальной отрасли.

На рынке жилищно-коммунальных услуг понятие «потребитель» имеет принципиальное значение. Так, при формировании тарифов очень существенно, является ли потребитель промышленным предприятием или же частным лицом. При реализации тарифной политики с учетом типов потребителей осуществляется схема перекрестного субсидирования. В настоящее время встает вопрос о поэтапном сокращении перекрестного субсидирования, хотя в практике многих других стран существует «бытовой тариф», величина которого значительно меньше тарифов для предприятий. Особенность рынка жилищно-коммунальных услуг состоит в том, что сам этот рынок пребывает в процессе становления, рыночные отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства в некоторых отраслях и подотраслях только складываются, а рыночные механизмы задействованы не в полной мере. Преобладание мер административного воздействия над экономическими, неразвитость конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства сформировало затратную природу тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Практически все регионы отмечают качественные изменения схем управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ собственников жилья.

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений (имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и незаключения договоров) связаны с недостаточной проработкой правовой стороны договорных взаимоотношений. Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов включения в договоры показателей качества.

Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. Определенные трудности при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей (сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты рыночной экономики не могут работать должным образом.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются новой формой управления жилищным фондом.

До настоящего времени окончательно не отлажена система взаимодействия товариществ собственников жилья с органами местного самоуправления, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Создание ТСЖ сдерживается из-за несовершенства законодательства по передаче муниципального имущества на баланс ТСЖ, невысоким удельным весом собственников в муниципальном жилищном фонде, неудовлетворительным состоянием многих муниципальных жилых домов, в том числе в связи с трудностями финансирования работ капитального характера. Практика показывает, что демонополизация возможна, прежде всего, в тех подотраслях ЖКХ, которые могут функционировать на принципах самоокупаемости. Это работы по обслуживанию объектов коммунального хозяйства: сбор и вывоз бытовых отходов, эксплуатация лифтового хозяйства, банно-прачечные, гостиничные и ритуальные услуги. Процессы демонополизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства происходят как путем разукрупнения действующих в отрасли муниципальных предприятий, так и за счет создания альтернативных предприятий различных форм собственности, в том числе малого и среднего бизнеса, которые привлекаются на равноправной основе к участию в конкурсных отборах подрядчиков. В сфере жилищно-коммунального хозяйства функционируют альтернативные службы инженерного оборудования, лифтового хозяйства, котельных, однако сложности с финансированием ведут к подрыву доверия к самой идее реформирования жилищно-коммунального хозяйства и сдерживают вход на рынки жилищно-коммунальных услуг новых хозяйствующих субъектов (приложение 2).

Жилищно-коммунальное хозяйство города -- это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятия различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, теплом и др.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями,эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, которые имеют обширное поле деятельности и от результативности функционирования которых зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города. Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

Современная финансово-экономическая ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления жилищно-коммунальной сферой эффективное ее функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов этой сферы, контролировало строительство и размещение жилья и объектов коммунального хозяйства, ограничивало параметры проектирования, эксплуатации, объемы и уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству эксплуатационных услуг.

Для жилищно-коммунального хозяйства характерны: значительная доля морально и физически устаревших основных фондов; низкая платежеспособность большей части населения; бюрократизированное управление жилищным фондом и производственными процессами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Как отмечают аналитики, сфере жилищно-коммунальных услуг на современном этапе развития присущи следующие специфические противоречия:

- различный характер предоставляемых услуг с позиции теории общественных благ: в коммунальной сфере - смешанные блага, тяготеющие к частным; в жилищной сфере - смешанные, тяготеющие к общественным;

- разнонаправленные интересы субъектов этой сферы: для поставщиков услуг - максимизация дохода (явным или косвенным способом); потребителей - доступные цены (тарифы) при соответствующем качестве услуг; государства (в лице органов власти различного уровня) - обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности населения при минимальных бюджетных расходах;

- неоднородная структура собственности на коммунальные объекты и жилищный фонд: в коммунальной сфере - государственная (муниципальная) форма собственности на объекты инфраструктуры, в жилищной сфере - наличие частной собственности в многоквартирных домах, находящихся в целом как имущественный объект в собственности муниципалитета (режим общедоступной собственности);

- одновременно и разнонаправлено протекающие процессы централизации и децентрализации обслуживания, выполнения отдельных видов работ, определяющиеся, с одной стороны, размерами муниципальных образований, а с другой - актуальными проблемами управления сферой ЖКУ.

- замена одного вида перекрестного субсидирования (между отдельными группами потребителей: население - юридические лица) другим видом перекрестного субсидирования (по территориальному признаку в границах муниципального образования).

Современные тенденции развития системы тарифного регулирования в сфере жилищно-коммунальных услуг, по мнению экономистов, заключаются в следующем:

- в достижении полной платности жилищно-коммунальных услуг для потребителей и ликвидации перекрестного субсидирования между отдельными группами (население и юридические лица);

- в большей выраженности обеспечения баланса интересов предприятий и организаций сферы ЖКУ и государства (в лице органов местного самоуправления) за счет тарифной политики в ущерб интересам потребителей;

- в ориентации на рыночное саморегулирование политики ценообразования на услуги по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту в жилищной сфере (в первую очередь, в сегменте ТСЖ);

- в сохранении государственного регулирования системы цен (тарифов) в коммунальной сфере при изменении методических подходов к процессам ценообразования и тарифного регулирования за счет расширения возможности применения методов: установления фиксированных, предельных тарифов, а также индексации установленных тарифов;

- в установлении надбавок к тарифам и тарифов на подключение к подводящим сетям коммунальной сферы, предполагающее обеспечение (частичное или полное) финансовых потребностей поставщиков услуг, необходимых для осуществления текущей деятельности и реализации инвестиционных программ

Сформировавшиеся тенденции свидетельствуют об усилении обеспечивающей и регулирующей функций тарифообразования в коммунальной сфере и ограниченности проявления его стимулирующего воздействия, что обусловливает необходимость разработки такой модели тарифного регулирования, которая будет ориентирована на согласование общественных и корпоративных интересов за счет большей выраженности стимулирующих рычагов.

Перевод сферы ЖКУ на принципы самоокупаемости, вовлечение частных структур в процессы эксплуатации и управления объектами ЖКХ обусловливают формирование определенных требований к организации системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги: ликвидации практики укрупненных расчетов, характерной ранее при планировании бюджетных средств и объемов поступления платежей потребителей за услуги ЖКХ; необходимости детализации расчетов (возможность применения различных тарифных моделей для потребителей на территории одного муниципального образования), обусловленной усилением дифференциации цен (тарифов) на предоставляемые услуги; создания полноценной информационной базы и обеспечение прозрачности финансовых потоков; переориентации внимания хозяйствующих субъектов на удовлетворение интересов потребителя как основного источника финансовых ресурсов. Функционирование единых операторов, осуществляющих расчет и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги, позволяет обеспечить с одной стороны, своевременное поступление оборотных средств предприятиям-поставщикам услуг, с другой стороны, удовлетворять потребность органов местного самоуправления в полноценной информации о денежных потоках в сфере ЖКХ и потребителей в получении своевременной информации о всех изменениях в системе расчетов за ЖКУ. Стремление частных компаний осуществлять самостоятельно функции по организации расчета и сбора платежей приводит к снижению прозрачности информационных и финансовых потоков в жилищно-коммунальной сфере, что обусловливает необходимость разработки мер по совершенствованию организационно-экономического механизма дальнейшего функционирования специализированных расчетно-информационных центров в сфере ЖКХ (приложение 3).

Естественно-монопольный характер предоставления коммунальных услуг, ограничивающий возможности развития конкуренции в текущей эксплуатации коммунальных объектов, не исключает формирование предпосылок для развития частного инвестирования в воспроизводство коммунальной инфраструктуры. В жилищной сфере, где имеются потенциальные возможности развития конкуренции в осуществлении текущей эксплуатации жилищного фонда и предоставлении жилищных услуг, экономисты отмечают невозможность частного инвестирования в воспроизводство жилищного фонда, построенного за счет государственных средств в советский период, в силу наличия режима общедоступной собственности в многоквартирных домах. Обозначенная специфичность функционирования жилищной сферы и коммунального сектора обусловливает формирование различных подходов к тарифному регулированию и решению инвестиционных проблем в этих подотраслях сферы ЖКУ.

Перевод сферы ЖКХ на принципы самоокупаемости, вовлечение частных структур в процессы эксплуатации и управления объектами ЖКХ обусловливают формирование определенных требований к организации системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги:

во-первых, ликвидации практики укрупненных расчетов, характерной ранее при планировании бюджетных средств и объемов поступления платежей потребителей за услуги ЖКХ;

во-вторых, необходимости детализации расчетов (возможность применения различных тарифных моделей для потребителей на территории одного муниципального образования), обусловленной усилением дифференциации цен (тарифов) на предоставляемые услуги;

в-третьих, создания полноценной информационной базы и обеспечение прозрачности финансовых потоков;

в-четвертых, переориентации внимания хозяйствующих субъектов на удовлетворение интересов потребителя как основного источника финансовых ресурсов.

Функционирование единых операторов, осуществляющих расчет и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги, позволяет обеспечить с одной стороны, своевременное поступление оборотных средств предприятиям-поставщикам услуг, с другой стороны, удовлетворять потребность органов местного самоуправления в полноценной информации о денежных потоках в сфере ЖКХ и потребителей в получении своевременной информации о всех изменениях в системе расчетов за ЖКУ. Стремление частных компаний осуществлять самостоятельно функции по организации расчета и сбора платежей приводит к снижению прозрачности информационных и финансовых потоков в жилищно-коммунальной сфере, что обусловливает необходимость разработки мер по совершенствованию организационно-экономического механизма дальнейшего функционирования специализированных расчетно-информационных центров в сфере ЖКХ (приложение 4).

В то же время, средняя величина удельного веса расходов на оплату ЖКУ в потребительских расходах домохозяйств достигла критического уровня, который по оценкам экспертов составляет 6-7 % в среднем и 10-14 % для низко доходных групп населения. Дальнейшее увеличение этого показателя может вызвать падение собираемости платежей населения за ЖКУ, особенно в условиях финансового кризиса, когда уровень жизни населения имеет тенденцию к снижению. Такая ситуация свидетельствует о необходимости с одной стороны, ограничения роста тарифов и запуска стимулирующих механизмов в тарифной политике, с другой стороны, пересмотра методики расчета жилищных субсидий и установления единого для всех регионов предельно допустимого уровня платежей за ЖКУ в совокупном доходе семьи в размере не более 15 %. Возобновление бюджетного финансирования капитальных вложений в модернизацию, реконструкцию и замену объектов ЖКХ за счет средств федерального бюджета в рамках целевых программ обусловлено ограниченными возможностями региональных и местных бюджетов, а так же самих предприятий ЖКХ осуществлять финансирование воспроизводственных процессов. Критическое состояние основных фондов жилищно-коммунальной сферы (износ которых составляет около 60%), анализ динамики финансового обеспечения их воспроизводства позволяют говорить о наличии инвестиционного кризиса в этой сфере, преодоление которого возможно, как за счет усиления роли прямых и косвенных субсидий со стороны государства, так и за счет привлечения внебюджетных источников путем развития частной инициативы.

Ни одна другая отрасль не связана столь тесно с территориальным фактором и социально-экономическими условиями, существующими в конкретных регионах, как жилищно-коммунальное хозяйство. В субъектах РФ сложились различные схемы административного управления отраслью, от жесткой вертикальной схемы управления и финансирования в пределах региона до полной самостоятельности муниципальных образований в принятии управленческих и финансовых решений в сфере жилищно-коммунальных услуг.

Исследование специфики перевода отрасли на самофинансирование в субъектах РФ выявило следующую ситуацию. Благополучные регионы с развитой рыночной инфраструктурой и доходными бюджетами муниципальных образований имеют возможность дотировать сферу жилищно-коммунальных услуг и сдерживать ее перевод на самофинансирование. Регионы, потерявшие в результате проведения экономических преобразований экономический потенциал, имеющие сложную социальную обстановку, вынуждены более быстрыми темпами осуществлять перевод сферы ЖКУ на самофинансирование даже в условиях низкой платежеспособности основного потребителя (населения). Об этой тенденции свидетельствует таблица.

Таблица 1.1.

Структура отдельных финансовых показателей сферы ЖКУ по федеральным округам РФ ¹

Федеральный округ	Объем платных жилищно-коммунальных услуг населению	Расходы консолидированных бюджетов субъектов РФ на ЖКХ	Объем инвестиций в основной капитал (в жилища и коммунальную инфраструктуру)
	млрд.руб.	%	млрд.руб.	%	млрд.руб.	%
Российская Федерация	660,6	100,0	579,0	100,0	657,5	100,0
Центральный	194,5	29,4	246,6	42,5	245,6	37,3
Северо-Западный	78,3	11,9	85,5	14,8	49,4	7,5
Южный	67,8	10,3	37,9	6,5	73,5	11,2
Приволжский	132,9	20,1	51,8	9,0	121,0	18,4
Уральский	64,1	9,7	69,7	12,3	63,9	9,7
Сибирский	78,1	11,8	49,7	8,4	59,7	9,1
Дальневосточный	44,9	6,8	37,8	6,5	44,4	6,8

Источник: Рассчитано по: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2008: Стат. сб./ Росстат. - M., 2008. - С.144-145, 172-173.

Жилищное и коммунальное хозяйства как составляющие отраслевого комплекса ЖКХ имеют особенности, связанные с отличием в выполняемых функциях по удовлетворению потребностей населения города. Отраслевые особенности представлены в табл. 1.2

Таблица 1.2

Сравнительная характеристика отраслей ЖКХ

Признак	Жилищное хозяйство	Коммунальное хозяйство
Охват рынка услуг	Жилищный фонд	Жилищный фонд, административные и производственные здания города
Особенности производства услуг	Высокая материало- и трудоёмкость производства услуг. Преобладание материальных затрат и ФОТ	Высокая фондо- и энергоёмкость производства услуг. Преобладание энерго-затрат и амортизационных отчислений
Структура основных производственных фондов	Преобладание пассивной части ОПФ (средства труда, обеспечивающие эксплуатацию жилищного фонда)	Преобладание активной части ОПФ (сетевое хозяйство и генерирующие мощности)
Тарифное регулирование	Тарифы определяют собственники жилых помещений	Тарифы устанавливают РЭК и органы местного самоуправления

Следует отметить, что отраслевые отличия влияют и на основные характеристики рынка жилищных и коммунальных услуг.

Так, рынку жилищных услуг свойственны: а) конкуренция и многообразие форм управления жилищным фондом (ТСЖ, ЖСК, непосредственная форма управления, частные управляющие организации, муниципальные жилищно-эксплуатационные организации, ДЕЗы и т.д.); б) высокая эластичность спроса на услуги управления жилищным фондом, что определяется эффектом замещения и наличием альтернативных форм и механизмов управления жилищным фондом; в) низкие барьеры входа на рынок управления жильём (отсутствие порядка лицензирования деятельности и необходимости обладать обширной материально-технической базой); д) широкое использование контрактных отношений (договоров подряда и субподряда).

Что касается коммунального хозяйства, то его рыночное развитие определяется следующим: а) эффектом масштаба (по мере роста объема услуг удельные затраты существенно понижаются, причем наибольший эффект достигается, когда один производитель охватывает наибольший сегмент рынка коммунальных услуг); б) низкой эластичностью спроса по цене, что определяет необходимость государственного и муниципального регулирования естественных монополий); в) низким эффектом замещения (уникальность для потребителя).

2.2 Управляющая компания в ЖКХ, основа деятельности функции

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

После проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в 2005 году, жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ)

1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление

3) управляющая компания.

Управляющая компания (УК) -- юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний:

Управляющие -- отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные -- отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний -- «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные -- отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) -- российский эквивалент кондоминиума. Это юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления находящегося в совместном владении и пользовании собственников помещений этого дома, а также ведения хозяйственной деятельности в таком доме в виде эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества и сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Управление домом

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме,

· управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или заключение договоров на управление им;

· управление управляющей организацией.

Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности, ответственности сторон.

Функции и основа организации управляющей компании в ЖКХ.

Обычно, в состав управляющих компаний входят:

· центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг);

· подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);

· компания по эксплуатации жилищного фонда -компании по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;

· строительная компания - компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ.

Обслуживающие организации, входящие в холдинговую группу, выполняют работы только на условии заключения договоров. Система договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг выглядит, как показано на рисунке.

Рис.1.1. Система договорных отношений при предоставлении услуг ЖКХ.

Управляющая компания заключает договоры на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования. На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнения ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, строительная компания и др.

Компания осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

Управляющая компания может принимать объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

· полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;

· санитарное содержание мест общего пользования;

· уборку прилегающих территорий;

· сбор и вывоз бытового мусора;

· обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

· услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг (водоканалом, ТЭК,), в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.

Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи). Жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, РЭУ; «жэк» -- неправильно) -- хозрасчётные организации по эксплуатации государственного жилищного фонда СССР, а позже и России, образованные в 1959.

В настоящее время в некоторых областях России ЖЭКи заменены на ДЕЗы (дирекции единого заказчика), которые занимаются вопросами организации работ по обслуживанию жилого фонда. В ряде случаев ЖЭКи и ЖЭУ в массовом порядке меняют статус с муниципальных предприятий на общества с ограниченной ответственностью (управляющие компании).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации» (см. например ст. 161 ЖК РФ - где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

За рубежом бизнес по управлению жилищным фондом развит довольно хорошо. Россия же делает в этом направлении только первые шаги: добровольно-принудительно создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ), изредка появляются мелкие управляющие компании, как правило, дочки компаний-застройщиков, берущие в управление свои только что построенные 2-3 дома, до сих пор еще не осуществился переход на 100% оплату населением жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), не работают механизмы прямого субсидирования граждан.

Сегодняшнее состояние ЖКХ России выглядит следующим образом. Прирост валовой добавленной стоимости в этой сфере в течение последних 7 лет составлял чуть более 1.5% в год. При этом, несмотря на постоянный рост стоимости ЖКУ и инвестиций в основной капитал ЖКХ из бюджетов различных уровней и внебюджетных источников, износ основных фондов ежегодно увеличивается на 5-7%. На сегодняшний день, величина просроченной дебиторской задолженности по российским предприятиям ЖКХ составляет порядка 55% от общей величины задолженности, доля просроченной кредиторской задолженности - 61%. Столь высокий уровень просроченной задолженности говорит о низкой платежной и исполнительной дисциплине в сфере ЖКХ, что, в свою очередь, является следствием отсутствия четкого механизма взыскания дебиторской задолженности с жильцов, собственников жилья и государства, которое до сих пор дотирует данную отрасль.

Все это говорит о том, что ЖКХ в России постепенно стагнирует и является отнюдь не динамично развивающейся отраслью.

Но, тем не менее, частные компании, управляющие жилым фондом, все же создаются. Так стоит ли рассматривать управление жилым фондом как бизнес? Для ТСЖ - определенно нет, т.к. ТСЖ являются некоммерческими организациями, для государственных унитарных предприятий, типа ДЭЗов, ЖЭКов, ЖЭУ - это бизнес по определению, для частных инвесторов - попробуем разобраться.

Управляющая компания может иметь следующие доходы:

· вознаграждение от жильцов, собственников жилья за управление жилым фондом (10-15% от стоимости ЖКУ);

· доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, например уборки квартир;

· доходы от разницы между фактическим потреблением населением ЖКУ и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Рассчитывать на этот вид дохода можно в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов. По экспертным оценкам, фактическое потребление ресурсов населением на 30% ниже, чем нормативное, конечно, если в обслуживаемом доме, в одной из квартир, где официально зарегистрировано 2 человека, не проживает цыганский табор.

Максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилым фондом, - 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса "А". Наверное, в России существуют сферы, где можно получать и более высокую отдачу на вложенный капитал.

Чтобы выйти на уровень рынка муниципальных управляющих компаний, вновь создаваемая управляющая компания должна либо построить порядка 300 домов, либо произвести захват части рынков других управляющих компаний. Первый вариант довольно сложно осуществить технически, во втором варианте существует огромная проблема, связанная с передачей задолженностей от одной управляющей компании к другой. Сложно представить себе компанию, у которой основным активом является дебиторская задолженность и половина ее просрочена, а основным пассивом - кредиторская задолженность с теми же просроченными 50%.

Существует еще возможность захвата части рынка с помощью конкурсов, организуемых компаниями-застройщиками, не имеющими своей управляющей компании. Однако следует учитывать тот факт, что дома, находящиеся в управлении, должны быть расположены в непосредственной близости друг от друга в целях снижения затрат, связанных с их обслуживанием.

Таким образом, для крупных инвесторов российский рынок ЖКХ выглядит крайне непривлекательным с точки зрения создания компании в целях управления жилым фондом, а значит, в ближайшее время серьезной конкуренции ЖЭУ, ЖЭКам и муниципальным управляющим компаниям не предвидится.

Частные управляющие компании все же создаются, но создаются они преимущественно при компаниях-застройщиках, преследующих цель повышения стоимости жилья в своих новостройках. Цена на жилье, в первую очередь, зависит от классности жилья, а при определении классности не последнюю роль играет организация профессионального менеджмента здания. Поэтому, можно сказать, что такие управляющие компании выполняют скорее сервисные функции компаний-застройщиков и не стремятся к захвату новых рынков и развитию бизнеса по управлению жильем.

Поэтому можно сделать вывод что, настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%).

Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, - это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства - одна из обязанностей органов власти. Конечно, сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.

2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ЖКХ (НА ПРИМЕРЕ ООО УК «АНГАРА»)

2.1 Экономическая характеристика ООО УК «Ангара»

Открытое Акционерное Общество управляющая компания «Ангара» (ООО УК «Ангара»)было создано 25 сентября 2005 года. ООО УК «Ангара» долгое время осуществляло обслуживание жилищного фонда как подрядная организация.

В 2005 году ЗАО «Кристалл» основало ООО УК «Ангара» в целях использования подрядной организации для обслуживания жилищного фонда находившегося в распоряжении ЗАО «Кристалл». Миссия компании: «Мы созданы для обеспечения безупречной чистоты и грамотной технической эксплуатации любых зданий, помещений, территорий. Мы стремимся предоставлять услугу высокого качества и потребительской ценности, создавая основу для непрерывного развития, технического перевооружения, инновационных решений и роста благосостояния персонала и акционеров».

ЗАО «Кристалл» образовано в 2002 году с целью взаимовыгодного сотрудничества с ВСЖД в области аутсорсинговых услуг. Осуществляя деятельность по текущему содержанию и уборке производственных, служебных и административных зданий дороги по службам возник вопрос качественного и своевременного капитального ремонта обслуживаемых зданий и сооружений.

С ноября 2002 года общество плодотворно сотрудничает с ВСЖД по капитальному ремонту объектов ВСЖД. Предприятием созданы филиалы в г. Улан-Удэ, Тайшет, Нижнеудинск. Производится ремонт и эксплуатация зданий и сооружений по всей протяженности ВСЖД. ЗАО «Кристалл» также имеет лицензии в области строительства зданий и сооружений, эксплуатации электрических и тепловых сетей, вывозу опасных отходов.

С 2002 года ЗАО «Кристалл» осуществляет свою деятельность на строительном рынке в области капитального ремонта и реконструкции зданий. В этом же году компания получила лицензию на капитальный ремонт в сфере строительства.

Наличие специализированной техники позволяет осуществлять строительство и ремонт инженерных сетей: систем водоснабжения и канализации, систем отопления.

С начала 2004 года компания начала развивать направление автотранспортных услуг. 16 марта 2005 года нами была получена лицензия на деятельность по обращению с опасными отходами № ОТ-67-000538(38). Лицензия выдана Иркутским межрегиональным управлением по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по технологическому надзору. Таким образом, ЗАО «Кристалл» получило право на вывоз твердых (ТБО) и жидких бытовых отходов, перевозку опасных отходов.

ЗАО «Кристалл» осуществляет:

-вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) 

-вывоз жидких бытовых отходов

-уборку и вывоз снега

-вывоз мусора, в т.ч. вывоз крупногабаритного и строительного мусора.

Помимо этого, активно развивается направление предоставления услуг спецтехники. Автопарк компании насчитывает несколько десятков единиц специальной дорожной и строительной спецавтотехники. Среди прочего имеются: погрузчики, экскаваторы, бульдозеры, самосвалы, тракторы, автокраны, буровые установки и гидромолоты. Компания осуществляет подготовку территорий к строительству. ЗАО «Кристалл», аккредитовано в системе «Евро-регистр» как Консультационно-Методический Центр по системам менеджмента. Компания предлагает официальное подтверждение качества оказываемых услуг, при получении сертификата на соответствие международным стандартам: