Анализ финансовых аспектов деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ

1.ГОСТ Р ИСО 9001-2001 (ISO 9001) - система менеджмента качества; 2.ГОСТ Р ИСО 14001-98 (ISO 14001) - система экологического менеджмента;

3.ГОСТ Р 12.0.006-2002 (OHSAS 18001) - системы охраны труда и техники безопасности.

Компания осуществляет эксплуатацию оборудования отопительных котельных поднадзорного Федеральной инспекции по экологическому, технологическому и атомному надзору. А именно, организацию, модернизацию оборудования отопительных, энергетических котельных, а также подготовку оборудования котельных к отопительному сезону.

 Также до 2009 года ЗАО «Кристалл» существовало как управляющая компания, это направление развивалось с 2003 года параллельно всем остальным. Компания обслуживала порядка 15 ТСЖ и 20 домов.

Как управляющая компания ЗАО «Кристалл» являлось членом:

Некоммерческого партнерства управляющих компаний в сфере ЖКХ Иркутской области

Ассоциации русских уборочных компаний

Международной ассоциации компаний индустрии чистоты

Под это направление и было создано ООО УК «Ангара» как подрядная организация и в последствии в 2009 руководством было принято решение осуществлять самостоятельную деятельность по заключению договоров с товариществами собственников жилья города Иркутска. Компания активно и успешно участвует в конкурсах по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами. В основу деятельности управляющей компании заложены принципы, обеспечивающие:

обеспечение наиболее благоприятных, безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме;

надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предотвращение ухудшения технического состояния многоквартирного дома, а в перспективе и его улучшение;

обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме;

решение вопросов о наиболее выгодном использовании общего имущества многоквартирного дома в интересах собственников.

ООО УК «Ангара» обслуживает ТСЖ и отдельные дома:

ТСЖ Ивушка, ТСЖ Панорама, ТСЖ Лучъ, ТСЖ Железнодорожник,

ТСЖ На Марата, ТСЖ Рассвет, ТСЖ Кедр, ТСЖ Восход, ТСЖ Наш дом, ТСЖ Апрель, ТСЖ Заря, Горького 29, Воронежская 23, 2-я Железнодорожная 20,22,24, Мичурина 7, Маяковского 19, Лапина 17, Гашека 7, Гашека 4а, Черемховский 7а, Чайковского 9.

Начало формы

ООО УК «Ангара» осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом. Общество является юридическим лицом. Имеет самостоятельный

баланс, расчётные и иные счета в банках, круглую печать со своим наименованием. Штамп, бланки, фирменное наименование, товарный знак.

Предприятие отвечает по своим обязанностям всем принадлежащим имуществом. Предприятие не несёт ответственности по обязательствам учредителей, государства и его органов.

Предприятие создано в целях расширения рынка услуг и товаров, а также извлечения прибыли.

Для достижения поставленных целей предприятие осуществляет в установленном законодательстве РФ следующие виды деятельности: Управление недвижимым имуществом

Чистка и уборка производственно-технических помещений, оборудования и транспортных средств; Содержание и эксплуатация производственно- технических объектов жилищного фонда с выполнением строительно-монтажных, электротехнических, строительно-плотницких, штукатурно-малярных, пуско-наладочных работ;

Эксплуатация лифтового хозяйства;

Строительство зданий и сооружений;

Представление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества;

Автотранспортные грузовые и посреднические перевозки;

Техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств

Имущество предприятия принадлежит ему на праве собственности и образуется из:

Вкладов участников общества в уставный капитал

Продукции произведенной компанией в процессе деятельности

Полученных доходов

Иного имущества, приобретенного предприятием по иным основаниям, допускаемым законодательством.

Уставный капитал ООО УК «Ангара» составляет 100 000 рублей. По состоянию на 01.01.2010 г. среднесписочная численность работающих на предприятии составила 80 человек. Структура предприятия представлена на рисунке 2.1.

Рис. 2.1.Организационная структура предприятия ООО УК «Ангара»

Компания строит отношения с другими организациями и гражданами во всех сферах хозяйственной деятельности на основе договоров, соглашений, контрактов.

Предприятие устанавливает цены и тарифы на все виды производимых работ, услуг, выпускаемую и реализуемую продукцию в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Очень важно рассмотреть как на сегодняшний день складывается конкурентная ситуация на рынке жилищно-коммунального хозяйства, а так же провести параллели схожести и различия ООО УК «Ангара» от существующих сегодня компаний.

В Иркутской области в частной собственности находится 77 % жилищного фонда, из которого 69 % перешло в частную собственность граждан в результате приватизации. Население приватизировало 561,8 тыс. квартир. В Иркутской области действует 97 управляющих компаний.

Собственники помещений в 41,8% многоквартирных домов выбрали и реализуют один из способов управления многоквартирными домами. По этому показателю Иркутская область находится на 9 месте в Сибирском федеральном округе. Наименьшая доля домов (2,8 %) управляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом (5 место в Сибирском федеральном округе). 74,7 % многоквартирных домов управляются хозяйственными обществами с долей участия, не превышающей 25 %, находящейся в государственной (муниципальной) собственности (9 место в Сибирском федеральном округе).

Такая ситуация во многом связана с наличием большого количества ветхого и аварийного фонда, а также с низкими темпами капитального ремонта домов, что делает коммерчески непривлекательной для бизнеса услугу по управлению таким жилищным фондом.

К ветхому и аварийному фонду отнесено 3972,9 тыс. кв. метров (7,8 % всего жилищного фонда). Процесс ликвидации непригодного жилья протекает медленно, за 2008 год ликвидировано 85 тыс. кв. метров (2,1 % ветхого и аварийного фонда).

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции. Площадь капитально отремонтированных помещений в 2008 году составила 19,2 тыс. кв. м, что на 35% меньше, чем в предыдущем. В крупных муниципальных образованиях между управляющими компаниями усилилось соперничество с элементами недобросовестной конкуренции за право обслуживать многоквартирные дома, также имелись случаи выбора органами местного самоуправления управляющей организации для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых не выбрали способ управления домами без проведения конкурсных процедур. По выявленным фактам в части нарушения антимонопольного законодательства выданы предписания о недопущении впредь действий, которые могут привести к ограничению и устранению конкуренции и периодическом представлении актов, регламентирующих проведение конкурсных процедур.

В связи с тем, что основными факторами, ограничивающими конкуренцию в сфере управления жилищным фондом, являются отсутствие понимания собственниками жилья своей ответственности за состояние многоквартирных домов и осознания себя как потребителя жилищных услуг, износ жилищного фонда, и также тем, что планомерная работа в данных направлениях уже ведется, рынок жилищных услуг не был определен в качестве приоритетного.

В силу технологических особенностей отрасли большинство ресурсоснабжающих предприятий жилищнокоммунального комплекса, использующих сложную сетевую инфраструктуру, являются локальными монополиями, что объективно ограничивает возможности развития конкуренции на рынке предоставления услуг.

На рынке представлены только региональные компании, большинство из которых получило сети в управление в силу их исторической принадлежности к определенной организации или промышленному предприятию. Доля сетей, используемых для обслуживания населения, находящихся в частном управлении, крайне незначительна.

К факторам, препятствующим развитию конкуренции в сфере коммунальной инфраструктуры, в первую очередь относится высокий уровень износа инфраструктуры, доходящий до 65 %, ввиду чего объекты коммунальной инфраструктуры становятся непривлекательными для инвесторов.

Первые управляющие компании появились в Иркутске в январе 2007 года. На сегодняшний день на рынке существует 9 управляющих компаний. Причем одна из них Байкальская управляющая компания находится на грани разорения из-за невыполнения своих обязательств перед жильцами. Процентное и количественное соотношение занимаемой доли рынка представлено в таблице 2.1. Соотношение составлено по количеству домов обслуживаемых компаниями.

Таблица 2.1

Конкурентная среда управляющих компаний

Название управляющей компании	Доля на рынке в %
УК Ангара	27
Байкальская управляющая компания	15
Восточное управление	31
Город	16
Западное управление	39
Северное управление	15
Ушаковская	10
Южное управление	15
Сетевая компания Иркутска	4

Все компании предоставляют одинаковые виды услуг, такие как вывоз мусора, текущий и капитальный ремонт, посреднические услуги между поставщиками электроэнергии и водоснабжения.

Необходимо заметить, что такие управляющие копании как «Восточное управление», «Западное управление», «Северное управление», «Северное управление», «Южное управление» создавались на базе ранее существующих муниципальных РЭУ и на сегодняшний день дотируются государством. Жилой фонд, который составляет эти компании в 99% обветшалый, а в 70% требует капитального ремонта. Из таблицы 2.1 видно, что 80% рынка составляют именно эти компании.

20% рынка приходится на частные управляющие компании, к которым относятся: УК Ушаковская, Байкальская УК, УК Город, сетевая компания Иркутска, УК Ангара в основном обслуживают жилые комплексы, новостройки, и дома которые не требуют капитального ремонта.

Для всех управляющих копаний на сегодня стоит остро проблема дебиторской задолженности, которую на 90% составляют неплатежи физических лиц за предоставляемые услуги. Необходимо, заметить, что на неоплату услуг не влияет категория плательщика, так например, в управляющих компаниях которые созданы на базе муниципальных организаций очень много льготников, пенсионеров, инвалидов, ветеранов труда и т.д. А на обслуживании частных компаний, которые предоставляют услуги в основном свежепостроенным домам, жильцы домов в большинстве своем это состоятельные люди среднего и трудоспособного возраста.

Проблема задолженности связана с ежегодным увеличением тарифов на услуги, жильцы не согласны с увеличением тарифов и соответственно прекращают платежи. Здесь необходимо пояснить, что все компании на рынке существуют по единым муниципальным тарифам установленным на государственном уровне. По концу года тарифы могут меняться самостоятельно компаниями только на сумму равную коэффициенту дефлятору.

Также принятие тарифов происходит на собрании жильцов, в одностороннем порядке компания поменять тариф не имеет права, за жильцами всегда остается право выбора управляющей компании, поэтому в обязанности каждой компании входит донесение до жильцов изменения путем озвучивания этого на собрании жильцов.

Борьба с неплательщиками ведется постоянно посредствам отправки писем задолжникам, выездов с разъяснительными беседами о задолженности. К сожалению, очень часто задолженность по оплате приводит к судебным тяжбам.

Что касается системы оплаты услуг то в данном случае все работает для клиента, он имеет возможность оплатить услуги безналичным расчетом через Сберегательный банк РФ, непосредственно через кассу управляющих компаний, через систему город. Система "Город" это передовая технология автоматизации процесса приема и обработки наличных платежей за любые услуги была разработана и внедрена в Новосибирске в 1999 году, и сейчас, по прошествии ряда лет, стала для жителей 78 городов разных регионов России неотъемлемой частью жизни. В Иркутске организатором (Центром) внедрения данного проекта является ЗАО "Управляющая компания "Сиброн".

2.2 Анализ финансового состояния управляющей компании и факторов его определяющих

Основным источником информации для проведения финансового анализа является бухгалтерский баланс (приложение 5). Он является наиболее информативной формой для анализа и оценки финансового состояния. Баланс отражает состояние имущества, собственного капитала и обязательств хозяйствующего субъекта на определенную дату.

Отсюда следует, что бухгалтерский баланс есть способ экономической группировки и обобщенного отражения состояния средств по видам и источникам их образования на определенный момент времени в денежном измерителе.

Одним из показателей финансового положения предприятия является ликвидность средств, т.е. скорость превращения средств в реальные деньги. Поэтому доминирующим признаком при характеристике активов является их ликвидность. В современных российских балансах отдается предпочтение признаку возрастающей ликвидности. Актив начинается с характеристики внеоборотных, а затем оборотных активов. Внеоборотные активы приобретаются предприятием не для продажи, они не предназначены для быстрого превращения в реальные деньги; они имеют либо длительный срок использования, либо длительный срок окупаемости, а также к ним относятся активы, способные приносить доход длительный период. Они представлены нематериальными активами, основными средствами, незавершенным строительством, доходными вложениями и долгосрочными финансовыми вложениями.

Оборотные активы предназначены для реализации или потребления. Они расположены по возрастающей ликвидности, т.е. в порядке возрастания скорости превращения этих активов в денежную форму. Оборотные активы включают следующие группы: запасы, дебиторскую задолженность, краткосрочные финансовые вложения и денежные средства, прочие оборотные активы.

Таким образом, активы дают определенное представление об экономических ресурсах или потенциале хозяйствующего субъекта по осуществлению будущих затрат

Для проведения анализа состава и динамики активов ООО УК «Ангара» обратимся к таблице 2.2.

Таблица 2.2.

Характеристика состава, структуры и динамики активов ООО УК «Ангара»

Показатель	2007 год	2008 год	2009 год
	руб.	%	руб.	%	руб.	%
Активы		100		100		100
Денежные средства	27 304	0,60	240 004	3,36	3 617 836	40,37
Дебиторская задолженность	4 361679	95,81	6 662745	93,26	5 103 490	56,95
Запасы, сырье,материалы	23713	0,52	80 070	1,12	102 478	1,14
Расходы буд. периодов	880	0,02	1069	0,01	0
Итого оборотных активов	4 413576	96,95	6 983888	97,76	8 823 804	98,47
Внеоборотные активы
Основные средства	139 697	3,07	161 279	2,26	136 319	1,52
Итого внеоборотных активов	139 697	3,07	161 279	2,26	136 319	1,52

В первую очередь проследим особенность состава актива баланса в управляющей компании в сфере ЖКХ, а именно ООО УК «Ангара».

Основные средства предприятия это в большинстве своем офисная техника представленная в виде персональных компьютеров и их комплектующие, офисная мебель, а так же предметы являющиеся неотъемлемой частью деятельности компании а именно перфораторы, газонокосилки, счетчики и т.п. В 2008 году наблюдается увеличение основных средств по отношению к 2007 году на 21 582,0 руб. и уменьшение в 2009 по отношению к 2008 году на 24 960,0 руб. Увеличение обусловлено приобретением организационной техники, а уменьшение начислением амортизационных отчислений.

Поток денежных средств компании представляет собой выплаты по договорам обслуживания, оплату предоставленных услуг, поступления от заказчиков. В потоке денежных средств наблюдается тенденция увеличения на протяжении всех периодов. На 212700,0 руб. в 2008 по отношению к 2007 году и на 3 377 832,0 руб в 2009 по отношению к 2008 году. Это обусловлено увеличением объемов обслуживания, увеличением арендной ставки по сдаваемым площадям.

Что касается дебиторской задолженности то она складывается в основном из задолженности по оплате юридических и физических лиц, которым предоставляет услуги управления предприятие, это ТСЖ, отдельные дома, офисные помещения, располагающиеся в данных дома. Дебиторская задолженность в 2008 году увеличилась по отношению к 2007 году на 2 301 066,0 руб. и уменьшение в 2009 году на 1 559 255,0 руб.

Сырье учитывается в бухгалтерском балансе как средства необходимые для предоставления услуг текущего ремонта. Необходимость в материале так же возросла в виду увеличение объемов обслуживания, увеличение наблюдается на протяжении всех рассматриваемых периодов на 56 357,0 руб. в 2008 по отношению к 2007 и на 22408,0 руб. в 2009 по отношению к 2008 году.

Статья «Расходов будущих периодов» данного предприятия учитывает страхование лифтов.

Пассив используется для характеристики состава и состояния источников формирования средств и их назначения.

Информация об источниках группируется:

­ по характеру закрепления,

­ по сроку использования.

По характеру закрепления источники средств делятся на собственные и заемные. По срокам использования на долгосрочные и краткосрочные.

Основной состав источников средств отражен в разделе 3 «Капитал и резервы». Это источник долгосрочного использования. Первое место занимает уставный капитал, который является наиболее постоянной частью баланса.

Наряду с источником долгосрочного использования у предприятия имеются собственные источники краткосрочного периода формирования и использования: «Задолженность участниками по выплате доходов», «Доходы будущих периодов», «Резерв предстоящих расходов и платежей».

Долгосрочные пассивы относятся к источникам долгосрочного использования, но это заемные средства.

Краткосрочные пассивы дают информацию о заемных краткосрочных кредитах и займах и о кредиторской задолженности, подлежащих погашению в течение года.

Обязательства (пассивы) показывают объем средств, полученных хозяйствующим субъектом, и их источники, а активы -- как хозяйствующий субъект использовал полученные средства.

Для проведения анализа состава и динамики пассивов ООО УК «Ангара» обратимся к таблице 2.3.

Таблица 2.3.

Характеристика состава, структуры и динамики пассивов ООО УК «Ангара»

Показатель	2007 руб.	%	2008 руб.	%	2009 руб.	%
Кредиторская задолженность	2799 416	61,49	2358102	33,01	2256557	25,18
Поставщики	530765	11,66	910199	12,74	819431	9,14
Персонал	260052	5,71	370970	5,19	476724	5,32
По налогам и сборам	49245	1,08	149000	2,09	545092	6,08
Прочие кредиторы	1959100	43,03	927934	12,99	316579	3,53
Итого краткосрочные обязательства	5598 833	122,99	4716205	66,02	4513114	50,36
Уставный капитал	100000	2,20	100000	1,40	100000	1,12
Нераспределенная прибыль	1648676	36,22	4686037	65,59	6604392	73,70
Итого собств. капитал	1748676	38,41	4786037	66,99	6704392	74,82
Валюта баланса	4552392	100	7144140	100	8960949	100

Как было замечено выше актив баланса управляющей компании имеет некоторые особенности, соответственно, нам необходимо проследить особенность состава пассива баланса в управляющей компании в сфере ЖКХ, а именно ООО УК «Ангара».

Уставный капитал предприятия сформировался за счет вкладов денежными средствами и в соответствии уставу должен составлять 100 000 рублей, поэтому на протяжении всего существования компании в бухгалтерском балансе должна сохранятся эта цифра, в данном случае мы наблюдаем за все три года именно 100 000 рублей.

Что касается прибыли предприятия то она складывается в основном от реализации услуг компании, а именно предоставления услуг в сфере обслуживания ЖКХ. На протяжении рассматриваемых периодов нераспределенная прибыль увеличивается на 3 037 361,0 руб. в 2008 году по отношению к 2007 году и на 1 918 355,0 руб. в 2009 по отношению к 2008 году.

Кредиторская задолженность предприятия поставщикам и подрядчикам складывается из задолженности подрядным организациям осуществляющим вывоз мусора, строительные работы, электромонтажные, сантехнические и пр. Задолженность возрастает в 2008 году на 379 434,0 руб. по отношению к 2007 году, это обусловлено ростом дебиторской задолженности. В 2009 году задолженность снижается на 90 702,0 руб. по отношению к 2007 году из-за снижения дебиторской задолженности.

Задолженность перед персоналом возрастает в 2008 году на 110 018,0 руб. по отношению к 2007, и на 105 754,0 руб. в 2009 году по отношению к 2008 году. Данное увеличение обусловлено увеличением объемов обслуживания. Необходимо заметить, что заработная плата выплачивается 15 числа следующего месяца, поэтому на конец года остается задолженность перед всем персоналом компании по заработной плате за декабрь.

Статья задолженности по налогам и сборам требует пояснения специфики налогообложения для данного предприятия.

В Российской Федерации Общество с Ограниченной Ответственностью функционируют на упрощенной системе налогообложения. Упрощённая система налогообложения (УСН) -- это специальный налоговый режим, направленный на снижение налоговой нагрузки на субъекты малого бизнеса и среднего бизнеса, а также облегчения и упрощения ведения налогового учёта и бухгалтерского учёта.

Статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ устанавливаются следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН):

· 6 %, если объектом налогообложения являются доходы,

· 15%, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов.

· 14% страховые накопления ФСС

Задолженность по налогам в свою очередь так же возрастает на 99 755,0 руб. в 2008 году по отношению к 2007 и на 396 092,0 руб. в 2009 году по отношению к 2008 году. Данная статья напрямую зависит от выплат заработной платы персоналу, т.к. налоги уплачиваются после перечисления заработной платы поэтому они тоже переходят задолженностью на следующий год ввиду.

Прочие кредиторы компании составляют предприятия дающие займы и банки РФ. Задолженность перед прочими кредиторами имеет положительную тенденцию уменьшения в 2008 на 1 031 166,0 руб. по отношению к 2007 году и на 611 355,0 руб. в 2009 году по отношению к 2008 году.

Следующим шагом в финансовом анализе деятельности ООО УК «Ангара» необходимо рассмотреть формирование финансового результата, а именно прибыли предприятия.

На рынке предприятия выступают как относительно обособленные товаропроизводители. Установив цену на продукцию, они реализуют ее потребителю, получая при этом денежную выручку, что не означает еще получения прибыли. Для выявления финансового результата необходимо сопоставить выручку с затратами на производство и реализацию, которые принимают форму себестоимости продукции.

Если выручка превышает себестоимость, финансовый результат свидетельствует о получении прибыли. Предприятие всегда ставит своей целью прибыль, но не всегда ее извлекает. Если выручка равна себестоимости, то удается лишь возместить затраты на производство и реализацию продукции. При затратах, превышающих выручку, предприятие превышает установленный объем затрат и получает убытки - отрицательный финансовый результат, что ставит предприятие в достаточно сложное финансовое положение, не исключающее и банкротство.

Для предприятия прибыль является показателем, создающим стимул для инвестирования в те сферы, где можно добиться наибольшего прироста стоимости. Прибыль как категория рыночных отношений выполняет следующие функции;

· характеризует экономический эффект, полученный в результате деятельности предприятия;

· является основным элементом финансовых ресурсов предприятия;

· является источником формирования бюджетов разных уровней.

Определенную роль играют и убытки. Они высвечивают ошибки и просчеты предприятия в направлениях использования финансовых средств, организации производства и сбыта продукции.

В условиях рыночной экономики получение прибыли является непосредственной целью производства. Прибыль создает определенные гарантии для дальнейшего существования предприятия, поскольку только ее накопление в виде различных резервных фондов помогает преодолевать последствия риска, связанного с реализацией товаров на рынке.

На каждом предприятии формируется четыре показателя прибыли, существенно различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному назначению. Базой всех расчетов служит балансовая прибыль - основной финансовый показатель производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Для целей налогообложения рассчитывается специальный показатель валовая прибыль, а на ее основе - прибыль, облагаемая налогом, и прибыль, не облагаемая налогом. Остающаяся в распоряжении предприятия после внесения налогов и других платежей в бюджет часть балансовой прибыли называется чистой прибылью. Она характеризует конечный финансовый результат деятельности предприятия.

Балансовая прибыль включает три основных элемента: прибыль (убыток) от реализации продукции, выполнения работ, оказания услуг; прибыль (убыток) от реализации основных средств их прочего выбытия, реализации иного имущества предприятия; финансовые результаты от внереализационных операций.

Процесс формирования прибыли может быть представлен на рисунке 2.2

 

Рисунок 2.2. Схема формирования прибыли.

Источником формирования прибыли управляющей компании в процессе ее функционирования являются доходы, средства полученные от ТСЖ, отдельных домов, а так же юридических лиц за предоставленные услуги, предусмотренные уставом компании. В данном случае прибыль возможна только от предоставления услуг.

По направлениям использования формы №2 Отчет о прибылях и убытках (приложение 6) мы можем произвести анализ финансового результата .Для этого обратимся к таблице 2.4

Таблица 2.4

Анализ формирования финансового результата ООО УК «Ангара»

Наименование показателя	2007 год	2008 год	Изменения
	руб.	руб.	руб.
Выручка от услуг	10 960581	16135799	5175218,00
Себестоимость услуг	7437702	9601536	2164329,00
Валовая прибыль	3523374	6534263	3010889,00
Управленческие расходы	2178213	2819026	640813,00
Прибыль от продаж	1345161	3715237	2370076,00
Прочие операционные доходы и расходы
Проценты к получению	1489	1246	-243,00
Прочие доходы	78410	73685	-4725,00
Прочие расходы	81598	88215	6617,00
Прибыль до налогообложения	1343462	3701953	2358491,00
налог на прибыль	3626	3480	-146,00
Чистая прибыль	1339836	3698473	2358637,00

Для начала рассмотрим специфику состава отчета о прибылях и убытках ООО УК «Ангара».

Выручку компания получает от такой деятельности как: сдача помещений в аренду, диспетчеризация, уборка жилья, обслуживание автостоянок, водоотведение, обслуживание лифтов, содержание и техническое обслуживание жилого фонда, текущий ремонт общего имущества, техническое обслуживание домофонов, управление, отопление, холодная и горячая вода.

Себестоимость услуг складывается из заработной платы, отчислений на социальные нужды, электроенергии, эксплуатационных расходов, технического содержания, спецодежды и материалов для предоставления профильных услуг, услуг автотранспорта, охраны труда, обучения персонала, расходов на связь, страхования, отопления, текущего ремонта, вознаграждения системы город.

Прибыль от реализации услуг - это финансовый результат, полученный от основной деятельности предприятия, которая может осуществляться в любых видах, зафиксированных в его уставе и не запрещенных законом. Прибыль от реализации продукции рассчитывается как разность между выручкой от реализации (без НДС и акцизов) и затратами на производство и реализацию.

Управленческие расходы составляют: заработную плату, отчисления на социальные нужды, расходы ККМ, рекламу, аренду помещений, расходы на периодические издания, почтовые расходы, услуги по ведению бухгалтерского учета (необходимо заметить, что компания пользуется консалтинговыми услугами в области экономики бухгалтерии), услуги связи.

Прочие доходы компании это поступления за платные услуги, проценты по займам, удержание стоимости обучения. Это прибыль по операциям различного характера, не относящимся к основной деятельности предприятия и не связанным с реализацией продукции, основных средств, иного имущества предприятия, выполнения работ, оказания услуг. В состав данных прибылей включается сальдо полученных и уплаченных штрафов, пени, неустоек и других видов санкций, а также другие доходы:

· прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году;

· доходы от дооценки товаров;

· поступления сумм в счет погашения дебиторской задолженности, списанной в прошлые годы;

· положительные курсовые разницы по валютным счетам и операциям в иностранной валюте;

· проценты, полученные по денежным средствам, числящимся на счетах предприятия.

К ним также относится доход от долевого участия в уставном капитале других предприятий, представляющий собой часть чистой прибыли, которая поступает учредителям в заранее оговоренном размере или в виде дивидендов по акциям, которыми владеет учредитель. Доходами от ценных бумаг являются проценты по облигациям и краткосрочным казначейским обязательствам. Предприятие имеет право на получение дохода по ценным бумагам акционерных обществ, если они приобретены не позднее, чем за 30 дней до официально объявленной даты их выплаты. По государственным ценным бумагам право и порядок получения доходов определяются условиями их выпуска и размещения.

По средствам, предоставляемым взаймы, предприятие получает доходы по условиям договора между кредитором и ссудозаемщиком.

Доходы от сдачи имущества в аренду формируются из получаемой арендной платы, которую арендатор платит арендодателю. Прибыль от использования арендованного имущества является обязательной частью арендной платы и зависит от его стоимости рентабельности предприятия, срока аренды. В зависимости от условий договора арендная плата может включать амортизационные отчисления или их часть, если арендатор берет на себя определенные обязательства по восстановлению основных фондов. Прибыль включается в арендную плату как процент от стоимости имущества.

Прочие расходы складываются из компенсации за проезд, материальной помощи, подарков на праздники, затрат на поздравление ветеранов 9 мая, РКО, списания основных средств.

Валовая прибыль предприятия увеличилась за счет увеличения продаж услуг, а так же уменьшения себестоимости услуг. В 2007 году себестоимость услуг была равна 7437702,0 /10 960581,0=0,67 или 67%, в 2008 году- 9601536,0 /16135799,0 = 0,59 или 59% . Валовая прибыль за счет этих изменений приросла по отношению к 2007 на 85,4547,0 руб. (6534263,0/3523374,0=1,854547 (к-т прироста) - 1 = 85,4547% прироста).

В свою очередь также увеличилась прибыль от продаж она на 2 370 076,0 рублей к 2008 году.

Положительные тенденции в свою очередь наблюдаются и в части расходов они снижаются. А именно, мы видим снижение налога на прибыль и управленческих расходов.

Управленческие расходы снизились в 2007 году и составили 2178213,0/3523374,0=0,618 или 61,82%, а уже в 2008 - 2819026,0/6534263,0=0,4314 или 43,14.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что предприятие явно стало работать производительнее. Кроме того что удалось добиться снижение переменных затрат, а именно себестоимости услуг и уменьшить статьи некоторых постоянных расходов.

Общая стоимость имущества организации увеличилась на 6 850 618,0 рублей или на 424,62%

Стоимость иммобилизованных средств (т.е вне оборотных активов) или недвижимого имущества уменьшилась на 53 742,0 рубля или 79, 23%

Стоимость мобильных (оборотных) средств увеличилась на 6 875 812,0 рублей или на 452,97%

Стоимость материальных оборотных средств увеличилась на 4 915 247,0 рублей или на 400,01%

Величина собственных средств организации увеличилась на 4 915 237,0 рублей или на 374, 72%

Величина заемных средств увеличилась на 1 935 381,0 рубль или на 702,59%

Необходимо отметить систем начисления льгот согласно подп.1 п.6. ст 114 Федерального закона от 21.07.2007 региональным администрациям предоставлено право на своих территориях вводить порядок, обеспечивающий монетизацию льгот по жилищно- коммунальным услугам (ЖКУ).

Данный Федеральный Закон впервые прямо установил, что льготники - физические лица обязаны оплачивать ЖКУ в полном объеме, получая из бюджета в денежной форме компенсацию льгот на свои банковские лицевые счета. Такая реформа льгот позволяет устранить имеющееся противоречие в законах и снимет с нельготников неявно прописанную в ранее действовавшем региональном законодательстве обязанность осуществлять беспроцентное кредитование по обязательствам, принятым на себя государством перед ветеранами труда, воинской службы, боевых действий и инвалидами.

Так, например, существует опыт нового порядока исчисления льгот по ЖКУ для региональных и федеральных льготников. По договору каждая управляющая организация один раз в месяц предоставляет в управление министерства социальной защиты в электронном виде таблицу в формате

Excel, строки которой соответствуют фамилиям льготников, зарегистрированных в жилых домах, а столбцы - видам начислений (техобслуживание, отопление, горячая и холодная вода и т. п.). В квартирах льготников стоят счетчики, в соответствии с показаниями которых каждый месяц производятся разные начисления. Полученные от управляющей организации данные работники социальной службы обрабатывают, выводят для каждого льготника ежемесячную сумму льгот и перечисляют ее на лицевые счета, открытые в отделениях банков.

Таким образом, теперь в квитанциях на оплату коммунальных услуг указывается для каждого собственника квартир полная сумма начислений независимо от того, сколько льготников проживает в данной квартире, что исключило зависимость управляющей организации от систематических задержек платежей из бюджета. Однако такая монетизация выявила ряд методических и принципиальных вопросов; она сделала очевидными противоречия в нормативной базе, регулирующей данные правоотношения.

Как прописано в ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения у него права собственности на это помещение. А льготы по квартплате предоставляются не по принципу наличия или отсутствия у претендента на меры социальной поддержки права собственности на жилое помещение, а по принципу регистрации физического лица в данном помещении.

В случае, если в жилом помещении собственник не прописан, а прописано иное лицо, то по Жилищному кодексу РФ обязанность внесения квартплаты к этому иному лицу не переходит. Таким образом, часто получается так, что квартплату должно платить одно лицо, а" льготы перечисляются на сберкнижку совсем другому человеку. Подобное решение вопроса вряд ли логично, ведь размер льгот привязан к параметрам конкретного жилья. Кроме того, то обстоятельство, что человек зарегистрирован по определенному адресу, вовсе не означает, что он по нему и в самом деле реально проживает. У работников муниципалитетов и управляющих организаций нет соответствующего механизма для обеспечения тотального контроля - возле каждой квартиры, где прописаны льготники, камеры видеонаблюдения с обязательной ежемесячной сдачей видеозаписей в органы соцзащиты не поставишь.

Отдельные находчивые граждане уже пользуются таким противоречием следующим образом. Если, к примеру, в 100-метровой квартире в новом доме прописан один ветеран Великой Отечественной войны, то независимо от статуса и суммы доходов семьи юридического собственника квартиры бюджет со странной щедростью возмещает ее хозяевам всю квартплату.

Это явно несправедливо и приводит к тому, что вполне богатые и обеспеченные люди (в статусе предпринимателей или топ-менеджеров крупных компаний), имеющие в собственности несколько очень дорогих квартир и иных престижных объектов недвижимости, организуют прописку своих родственников в этих квартирах таким образом, чтобы обеспечить получение 100% льготы за счет бюджета.

Следовательно, необходимы разработка и утверждение стандартных нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг применительно к компенсациям, чтобы производить оплату льгот вне зависимости от такого фактора, как регистрация по месту жительства.

Как отмечалось ранее, при росте дебиторской задолженности прибыль компании уменьшается прямо пропорционально.

Следующим фактором, влияющим на формирование прибыли и убытков любой управляющей компании являются тарифы.

Как показывает практика, управляющие организации предпочитают применять муниципальный тариф. И этому есть свои причины - муниципалитет не стремится возмещать разницу между муниципальным и новым, экономически обоснованным тарифом (ЭОТ); низкая платежеспособность населения; сложившийся менталитет жителей в части равенства тарифов в различных домах независимо от их состояния и набора предоставляемых услуг. Но главная причина, побуждающая управляющие организации применять муниципальный тариф, это гарантия получения бюджетного финансирования для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Тариф на содержание и ремонт жилого помещения является ценой заключаемого договора управления между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений. Согласно ст. 154 ЖК РФ, положениям Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), тариф на содержание и ремонт жилого помещения должен включать затраты на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в доме. УО может сама рассчитать и предложить жильцам включить в договор управления экономически обоснованный тариф (ЭОТ) на содержание и ремонт жилого помещения, учитывающий сложившееся техническое состояние дома, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил №41. Введение УО данного тарифа влечет за собой повышенную требовательность жильцов, а также дополнительные затраты на повышение качества обслуживания, не предусмотренные в тарифе.

Применение муниципального тарифа вызовет преждевременный износ основных элементов здания, что потребует в дальнейшем капитального ремонта и дополнительных затрат собственников помещений. Возникает низкая рентабельность деятельности УО по управлению домами в связи с высокими затратами на аварийно-восстановительные работы, которые не окупает тариф. Социальная напряженность выражается в постоянных жалобах жителей в надзорные органы в связи с тем, что УО при отсутствии финансовых средств не в полной мере обеспечивают обслуживание: профилактический и текущий ремонт, поставки ЖКУ, профилактические осмотры.

Сравнение экономически обоснованного и муниципального тарифов на содержание и ремонт жилого помещения приведено в таблице 2.5.

В связи с тем, что тариф рассчитан усреднено на группу одноименных домов, средства, поступающие от жильцов, как правило, расходуются по ситуации, т. е. жители одних домов, по сути, платят за ремонт или аварийно- восстановительные работы в других. Такое нерациональное расходование средств приводит к судебным разбирательствам. В некоторых случаях УО, чтобы скрыть нецелевое расходование средств, фальсифицируют документы или делают отчеты о выполнении договора управления непрозрачными для собственников, например в отчете указываются только выполненные работы и услуги без указания фактических затрат на их выполнение.

Таблица 2.5 Сравнительная характеристика обоснованного и муниципального тарифа

Аспект	Экономически обоснованный тариф	Муниципальный тариф
Экономический	Объективно распределяет все планируемые затраты УО по управлению, содержанию и ремонту домов. Позволяет отслеживать все затраты на эксплуатацию каждого дома по статьям затрат в разрезе выполняемых работ, услуг, отчитаться перед собственниками помещений по окончанию года и сэкономить средства на проведение дополнительных работ по ремонту общего имущества	Тариф рассчитан усреднено на группу однотипных домов и не учитывает расходы на управление, содержание и ремонт конкретного дома. УО фактически осуществляет только содержание и мелкий ремонт, текущий ремонт выполняется частично по заявочному принципу при наличии свободных средств на счете. Непрозрачность тарифа затрудняет распределение средств по работам
Технический	Объективно учитывает техническое состояние конструктивных элементов, наличие санитарно-технического, электрического и иного инженерного оборудования в доме. Средств достаточно и на поддержание инженерного оборудования для подачи коммунальных ресурсов, и на выполнение плановых работ по текущему ремонту дома. Благодаря этому продлевается срок службы оборудования и основных элементов здания	Не учитывает сложившееся техническое состояние дома. Средств хватает только на содержание и поддержания инженерного оборудования готовым к подаче коммунальных ресурсов. Оборудование дома преждевременно изнашивается, и УО впоследствии обращается в орган местного самоуправления за бюджетным финансированием капитального ремонта или к собственникам помещений
Социальный	Учитывает потребности жильцов. Стороны утверждают тариф, перечень и стоимость планируемых работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Однако в сравнении с муниципальным новый тариф может быть выше, что может вызвать недовольство населения	В связи с тем, что заявленный УО тариф равен муниципальному, собственники помещений не выражают недовольства и пассивы в изменении стандартного перечня работ. Однако за техническое состояние тех элементов, на содержание и ремонт которых УО не хватило средств, ей придется отвечать перед надзорными органами
Управленческий	В тарифе выделяются затраты на управление. Все поступающие средства распределяются по статьям затрат на выполнение функций управления. Отмечается высокая степень управляемости и мотивации административно-управленческого	В большинстве случаев УО для возмещения затрат на выполнение управленческих функций работает по остаточному принципу, т.к. тариф не содержит статьи затрат на управление. Отмечается
	персонала	низкая управляемость и мотивация административно-управленческого персонала
Финансовый	Позволяет в течении года планировать и отслеживать все поступающие доходы и расходы УО, рассчитать платёжный баланс организации к концу года, отчитаться перед собственниками помещений за израсходованные средства	Низкая управляемость финансами дома. УО, как правило, осуществляет планирование доходов и расходов только в целях налогообложения

Таким образом, в отличии от муниципального ЭОТ на содержание и ремонт жилого помещения более эффективен. Однако включение в договор управления такого тарифа усложняется нежеланием большинства собственников помещений менять привычный порядок расчетов за ЖКУ. Муниципальный тариф не учитывает техническое состояние и конструктивные особенности зданий, наличие и состояние инженерного оборудования, потребности собственников помещений. Органы местного самоуправления устанавливают его, как правило, путем индексирования, т. е. рассчитанный года три назад тариф умножают на индекс-дефлятор.

В свою очередь тарифов очень важен аспект регулирования тарифов государством. Целевая система тарифного регулирования естественно монопольных видов деятельности инфраструктурных компаний должна устанавливать четкие правила работы инвестированного капитала, обязательства и мотивацию регулируемых организаций, сокращать расходы и повышать эффективность.

Целевой метод регулирования естественно монопольных видов деятельности предполагает комбинацию метода доходности инвестированного капитала (обеспечивающего гарантии возвратности долгосрочным инвесторам), метода долгосрочных тарифов (обеспечивающего стабильность и предсказуемость финансового положения компаний, снижение рисков и стоимости инвестированного капитала) и стимулирующих методов (обеспечивающих мотивацию на сокращение расходов). Данный метод предполагает ряд принципов.

Рассрочка возврата инвестиций. Регулирование тарифов отталкивается от согласованной между регулируемой организацией и регулятором инвестиционной программы, сформированной для выполнения заданных критериев надежности, качества сервиса с учетом планов развития инфраструктуры. Однако эти инвестиции компенсируются потребителями через тарифы не в один год (как сегодня), а в течение периода 15-20 и более лет, аналогично механизму ипотечного кредитования. Регулятор создает условия для компаний привлекать заемный и акционерный капитал на фондовом рынке, реинвестировать прибыль, гарантируя его возвратность в тарифной выручке за соответствующий период. Регулирование стоимости капитала в зависимости от рисков. Регулятор гарантирует включение в тарифную выручку регулируемых организаций источника для компенсации владельцам капитала его стоимости по нормативу (нормы доходности инвестированного капитала). Норматив доходности устанавливается регулятором с учетом анализа восприятия инвесторами рисков таких инвестиций и альтернатив использования капитала в отраслях и странах с аналогичным уровнем рисков. При этом, чем более справедливую, последовательную и предсказуемую политику регулирования будет проводить государство, чем стабильнее его макроэкономические показатели, тем ниже риски для инвесторов и стоимость капитала, доступная для монополий, и, соответственно, тем. меньше будет платить потребитель в тарифе за инвестиции монополий. Имея источник для оплаты стоимости инвестированного капитала в согласованном объеме, монополии обязаны его привлекать и инвестировать, обеспечивая надежность, качество и развитие инфраструктуры на заданном регулятором уровне. В мировой практике регуляторы для установления справедливой нормы доходности инвестированного капитала нанимают международные инвестиционные банки или независимых оценщиков.

Стимулирование сокращать расходы. Утверждая нормативный уровень текущих (операционных) расходов на период регулирования, регулятор отталкивается от их фактического уровня и задает экономически обоснованный темп их обязательного снижения. Однако, если регулируемая организация в ходе своей деятельности добилась большего снижения относительно регуляторного уровня, то соответствующая экономия будет сохраняться за компанией в течение периода 5 лет. Экономия не может быть достигнута за счет снижения надежности и качества, так как они регулируются по соответствующим показателям и увязаны с экономическими санкциями. В мировой практике правильное применение указанного принципа ведет к существенному снижению расходов монополий, что через 5 лет приводит к снижению тарифа.

Долгосрочность тарифов. Рассчитанные с применением указанных принципов тарифы будут устанавливаться на период 3-5 лет, что обеспечит стабильность и предсказуемость правил игры на среднесрочный период. В мировой практике регуляторы ежегодно проводят "сверку" выполнения монополиями параметров регулирования надежности, качества и тарифов, запланированных при установлении долгосрочных тарифов, и их фактических значений. По результатам тарифы индексируются на объективные и незапланированные изменения с учетом недобросовестных действий регулируемых организаций (недоинвестирование, отклонение от надежности и пр.). Такие корректировки не подразумевают пересмотр тарифов, а направлены на ограничение рисков долгосрочных инвесторов и снижение стоимости задействованного в монополии капитала. Данный процесс во времени будет синхронизирован с государственным бюджетным процессом (процессом установления и корректировок бюджетов всех уровней). Для обеспечения последовательного и безболезненного для потребителей перехода на данный метод регулирования в России будет применяться опыт стран Восточной Европы, предполагающий временное (на первый переходный период) применение специальных дисконтов к тарифам с их последующей отменой. Это позволит сгладить скачок тарифов в первые годы. Механизм дисконта и его отмены будет прописан в нормативно- правовой базе. Предельные уровни тарифов будут заменены на долгосрочные тарифы, устанавливаемые с учетом нормы доходности инвестированного капитала и экономических стимулов эффективности. Целевыми долгосрочными частными инвесторами в инфраструктуру Российской Федерации являются специальные инфраструктурные фонды, пенсионные фонды и стратегические инвесторы - крупнейшие профессиональные операторы соответствующего вида монопольного бизнеса.

Данные организации являются основными инвесторами как в акционерный и заемный капитал инфраструктурных компаний, так и в концессионные контракты в развитых и развивающихся странах. Они обладают долгосрочным капиталом и компетенциями эффективно управлять регулируемыми организациями. Требования к рискам и ожидаемой доходности для таких финансовых организаций соответствуют принципам государственного регулирования монополий и мировой практике.

Следующим шагом нам необходимо провести анализ ликвидности баланса предприятия.

Под ликвидностью понимают способность предприятия платить по своим краткосрочным обязательствам, реализуя свои активы.

Ликвидность баланса - степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Ликвидность активов - время, необходимое для превращения активов в деньги без потерь.

Платежеспособность - наличие у организации денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного погашения.

Ликвидность и платежеспособность как экономические категории не тождественны, но на практике они тесно взаимосвязаны между собой.

Главная задача оценки ликвидности баланса -- определить величину покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму (ликвидность) соответствует сроку погашения обязательств (срочности возврата).

Для проведения оценки актив и пассив баланса сгруппируем по следующим признакам:

- по степени убывания ликвидности (актив);

- по степени срочности оплаты (погашения) (пассив).

Разделим активы в зависимости от скорости превращения в денежные средства (ликвидности) на следующие группы (Таблица 4. Группировка активов и пассивов):

А1 -- наиболее ликвидные активы. К ним относятся денежные средства предприятий и краткосрочные финансовые вложения

А2 -- быстрореализуемые активы. Дебиторская задолженность и прочие активы .

A3 -- медленнореализуемые активы. К ним относятся статьи из разд. II баланса «Оборотные активы» и статья «Долгосрочные финансовые вложения» из раздела I баланса «Внеоборотные активы».

А4 - труднореализуемые активы. Это статьи разд. I баланса «Внеоборотные активы».

Сгруппируем пассивы по степени срочности их возврата(Таблица 4. Группировка активов и пассивов):

П1 -- наиболее краткосрочные обязательства. К ним относятся статьи «Кредиторская задолженность» и «Прочие краткосрочные обязательства»

П2 -- краткосрочные обязательства. Статьи «Заемные средства» и другие статьи раздела баланса V «Краткосрочные обязательства».

П3 -- долгосрочные обязательства. Долгосрочные кредиты и заемные средства.