Для определения направлений работы с должниками в процессе мониторинга задолженности рекомендуется классифицировать задолженность по различным критериям.

На стадии предупреждения задолженности реализуются мероприятия общего характера. Они направлены на устранение объективных причин возникновения задолженности, а не на конкретного потребителя. Данные мероприятия применяются, когда задолженность еще не сформировалась.

Возникновение задолженности часто связано с непониманием потребителей, за что они платят. Виной тому - низкое качество ЖКУ, зависящее прежде всего от действий исполнителя этих услуг. Поэтому приоритетной задачей управляющей организации является повышение качества предоставляемых ею услуг. Наибольшее влияние мероприятия в данном направлении оказывают на группу потребителей, имеющих доход выше среднего. Ввиду достаточного уровня доходов для таких потребителей определяющим фактором является не цена, а именно качество оплачиваемых услуг.

Еще одной эффективной мерой предупреждения задолженности является повышение качества сервисного обслуживания потребителей, в т. ч. совершенствование системы оплаты ЖКУ. Для этого управляющая организация осуществляет следующие мероприятия: организует оперативный перерасчет за недопоставки или оказание услуг ненадлежащего качества; регулярную и своевременную доставку счет - квитанций на оплату ЖКУ потребителям; оперативное предоставление разъяснений по начисленным суммам; создание альтернативных систем оплаты; создание системы напоминаний.

В некоторых регионах созданы условия для того, чтобы потребитель мог возмещать оплату ЖКУ не деньгами, а иным способом, например производить работы для организации, предоставляющей ЖКУ, в счет погашения долга.

В последнее время очень популярными становятся меры стимулирующего характера: различные розыгрыши между потребителями, лотереи и конкурсы.

Соответственно очень важным аспектом является этап снижения задолженности. Отличительной чертой мероприятий по снижению задолженности является их направленность на определенного потребителя. Временем проведения данных мероприятий являются периоды начиная с появления первой просроченной задолженности.

В зависимости от способа устранения причин роста задолженности основными возможными направлениями снижения задолженности являются:

1) оповещение должников;

2) личный прием должников;

3) погашение обязательств путем заключения сделок с потребителем;

4) применение мер договорной ответственности и досудебного воздействия.

Оповещение должников о задолженности осуществляется, как правило, посредством телефонные звонков или почтовых извещений. Обычно для должников, чья задолженность составляет менее трех месяцев, вполне достаточно напоминания, чтобы погасить задолженность. В некоторых регионах применяется такой способ оповещения, как публикация «черных списков» должников по оплате ЖКУ в СМИ, на веб-сайтах, в местах общего доступа. Однако легитимность подобного способа сомнительна.

В ряде городов с должниками борется робот-автоответчик, который может звонить в квартиру неплательщика до 200 раз в сутки.

Личный прием должников необходимо проводить для того, чтобы совместно с неплательщиком найти решение проблемы. Этот способ один из наиболее эффективных. На личном приеме необходимо выяснить основные причины возникновения задолженности и предложить возможные варианты погашения. В ходе личной встречи должнику предоставляется максимум информации о получении субсидий, о преимуществах своевременной оплаты.

Погашение обязательств путем заключения сделок с потребителем - это компромиссный вариант, который избавляет обе стороны от обращения в суд. В данном направлении возможно заключение различных соглашений между управляющей организацией и должником, например:

· соглашение об изменении способа исполнения обязательства (выполнение должником работ и услуг в счет погашения долга, т. е. вместо денежных средств управляющая организация получит результат работы). Налицо отступное (ст. 409 ГК РФ):

· соглашение о замене старого обязательства новым: новация (п. 1 ст. 414 ГК РФ) долга в заемное обязательство. В данном случае задолженность за ЖКУ переводится в разряд займа. Это позволяет возложить на должника обязанность выплатить управляющей организации еще и проценты;

· соглашение о том, что должник выполнит обязательство по погашению задолженности в определенный срок. В таком соглашении указывается период, за который задолженность должна быть погашена;

· соглашение о переводе долга (ст. 391 ГК РФ).

Меры договорной ответственности и досудебного воздействия включают начисление пеней и приостановление или ограничение предоставления ЖКУ.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ под пенями понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По общим правилам:

- пени взыскиваются только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, т. е. при наличии правонарушения;

- суть пеней состоит в обязанности должника, нарушившего обязательство, нести дополнительные имущественные потери;

- обязанность должника, нарушившего обязательство, уплатить пени обеспечивается государственным принуждением, о чем свидетельствует включение взыскания пеней в число способов судебной защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

Взыскание пеней носит компенсационно-карательный характер, т. е. направлено на наказание правонарушителя (должника) и компенсацию потерь пострадавшей стороны (кредитора). Уплата пеней не освобождает граждан от обязанности произвести оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме, а в дальнейшем - регулярного исполнения данной обязанности. В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. При этом увеличение установленного Жилищным кодексом размера пеней не допускается.

Условия приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг гражданам предусмотрены постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307. В соответствии с п. 80 указанного постановления исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. При этом под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения. Приостановление или ограничение подачи коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке:

а) управляющая организация направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока управляющая организация вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг управляющая организация имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Ограничение предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества практически неосуществимо.

Взыскание задолженности в судебном порядке. В случае невыполнения жильцами обязанности по своевременной и полной оплате жилья и коммунальных услуг задолженность может быть взыскана в принудительном порядке. К судебному урегулированию спора стороны обращаются в случае, если досудебное урегулирование не привело к положительному результату. Обращение в суд целесообразно, если использованы все меры договорного (досудебного) воздействия.

Видами мер судебного воздействия являются:

· взыскание суммы долга по оплате жилья и коммунальных услуг;

· взыскание пеней (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, ст. 395 ГК РФ);

· выселение должника из жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).

Выселение гражданина-собственника из его квартиры на основании неуплаты за ЖКУ Жилищным кодексом РФ не предусмотрено. Обращение взыскания на квартиру возможно только в случае, если она не является единственным жильем, как это указано в ст. 446 ГПК РФ. В соответствии с этой статьей взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Таким образом, основными принципами в работе с должниками должны стать следующие:

Во-первых, построение единой политики управляющей организации: четких, спланированных и регламентированных действий по отношению к потребителям услуг в случае неоплаты поставленных ЖКУ, и информирование о ней потребителей;

Во-вторых, выстраивание взаимоотношений с потребителями на основе знаний о специфике обслуживаемого потребителя, на основе индивидуального подхода к каждому сегменту потребителей; профилактика задолженности и ее ликвидации на ранних стадиях, потому что дальнейшая работа по взысканию долгов требует гораздо больших финансовых затрат, человеческих и временных ресурсов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В дипломной работе были изучены и проанализированы финансовые аспекты деятельности управляющей компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для раскрытия и полного изучения темы были использованы теоретические материалы, статистические данные, финансовая отчетность предприятий а так же периодические издания.

Посредствам первой главы была дана характеристика деятельности управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере. Были изучены теоретические материалы, использованы статистические данные.

Изучено понятие управляющей компании, ее виды, история возникновения, а так же рассмотрена система договорных отношений в управляющих компаниях в сфере ЖКХ.

Изучена отрасль ЖКХ и выявлен, ряд отраслевых особенностей данной отрасли. А именно, данная отрасль монополизирована, политика ценообразования не урегулирована. Следует так же отметить многопрофильность и многоуровневую структуру отрасли. Все перечисленные особенности приводят к тому, что переход на рыночные отношения в сфере ЖКХ тормозится, появляется проблема для существования частных управляющих компаний на данном рынке.

Вторая глава носит практический характер, в ней проведен анализ финансового состояния управляющей компании в ЖКХ на примере ООО УК «Ангара».

Была дана экономическая характеристика компании, а также сделан анализ конкурентной среды, который показал, что лидирующие позиции в городе Иркутске занимают муниципальные управляющие компании.

Проанализирован бухгалтерский баланс, а именно состав и динамика активов и пассивов. Охарактеризована специфика налогообложения для Общества с Ограниченной Ответственностью. Посредствам формы №2 отчет о прибылях и убытках, проведен анализ формирования финансового результата предприятия. Охарактеризован процесс формирования прибыли. Проведен анализ ликвидности баланса компании, рассчитаны показатели ликвидности и платежеспособности предприятия, абсолютные и относительные показатели финансовой устойчивости. Проведенный финансовый анализ показал, что предприятие стало работать производительнее, прибыль увеличилась, на конец 2006 года финансовое состояние характеризуется как не достаточно устойчивое и на конец 2008 года как благоприятное.

Так же были изучены факторы, влияющие на формирование прибыли предприятия функционирующего в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Проанализирована система начисления льгот, система формирования тарифов, проведены параллели между муниципальным и экономически обоснованным тарифом.

В последней главе рассматриваются некоторые проблемы и перспективы управления финансами управляющей компании в сфере ЖКХ. Здесь выделены такие проблемы как монополизация отрасли решение данной проблемы ведется только в создании государством условий для рыночных отношений.

Непрозрачность деятельности управляющих компаний. Начало решению этой проблемы было положено постановлением правительства о публикации финансовой отчетности управляющих компаний и о обязательствах такого рода компаний предоставлять отчеты жильцам.

Экономически необоснованные тарифы. Данная проблема вытекает из монополизированной структуры отрасли, так как тарифы на обслуживание устанавливает государство и эти установленные тарифы - экономически не обоснованы и убыточны для частных предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Отмечена проблема управления муниципальным заказом, которая характеризуется фрагментарностью и архаичностью структуры системы управления, конфликтом интересов между участниками рынка ЖКУ, отсутствием системы управления качеством ЖКУ и эффективностью функционирования ЖКХ. В данном случае предложено совершенствование нормативно- методического обеспечения.

Выделена так же проблема, актуальная для частных компаний города Иркутска, это растущая дебиторская задолженность, для решения этой проблемы предложен ряд мероприятий, а так же использование коллекторских услуг.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №104-ФЗ (в ред. Федерального закона от 1.01.2003);

2. Жилищный кодекс РФ;

Размещено на http://www.allbest.ru/

Приложение 2.

Схема формирования финансовых потоков в сфере ЖКХ.

Приложение 3.

Классификация жилищно-коммунальных услуг

Показатели, характеризующие перевод сферы жилищно-коммунальных услуг на самофинансирование

Приложение 5.

Бухгалтерский баланс