П4 -- постоянные обязательства. Статьи разд. III баланса «Капитал и резервы».

Результаты расчетов занесем в таблицу 2.6.

Таблица 2.6.

Анализ ликвидности баланса ООО УК «Ангара»

Актив	2006	2008	Пассив	2006	2008	Платежный излишек (+)/недостаток (-)
						2006	2008
						(2-5)	(3-6)
Наиболее ликвидные активы, А1	9 580	3 617 836	Наиболее срочные обязательства, П1	321 176	2 256 557	-311 596	1361 279
Быстрореализуемые активы, А2	1 912 793	5 103 490	Краткосрочные обязательства, П2	0	0	1912793	5103 490
Медленно реализуемые активы, А3	25 619	102 478	Долгосрочные обязательства, П3	0	0	25 619	102 478
Трудно реализуемые активы, А4	172 061	136 319	Постоянные обязательства, П4	1 789 155	6 704 392	-1 617 094	-6568 073
Баланс	2 120 053	8 960 123	Баланс	2 110 331	8 960 949	9 722	-826

Источник: составлена по данным финансовой отчетности ООО УК «Ангара»

При определении ликвидности баланса сопоставим итоги групп ликвидности по активу и пассиву баланса:

Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеют место следующее соотношение: А1 ? П1;А2 ? П2;A3 ? П3;А4 П4.

В нашем случае:

А1 < П1, 9580,0 (тыс. руб.) < 321 176,0 (руб.) - на начало периода

3617 836,0 (руб.)> 2256 557,0(руб.) - на конец периода;

А2 > П2, 1912 793,0 (руб.) >0 (руб.) - на начало периода, 5 103 490,0(руб.) > 0 (руб.) - на конец периода

А3 >П3, 25619,0 (тыс. руб.) > 0 (руб.) - на начало периода, 102 478,0 (руб.) > 0( руб.) - на конец периода

А4 < П4, 172 061,0 (руб.) < 1789 155,0 (тыс. руб.) - на начало периода , 136 319,0 (руб.) < 6 704 392,0 (тыс. руб.) - на конец периода.

Исходя из полученных соотношений, можно охарактеризовать ликвидность баланса данного предприятия как достаточную. Составление неравенств свидетельствует о том, что ООО «УК Ангара» в ближайший промежуток времени удастся поправить свою платежеспособность.

По расчету, представленному в таблице 2.6 видно, что за анализируемый период платежный недостаток ликвидирован и к концу 2009 года наблюдается платежный излишек наиболее ликвидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств (соотношение по первой группе). В начале оцениваемого периода на предприятии наблюдался платежный недостаток в 311 596,0 тыс. руб., к концу периода платежный излишек составил 1 361 279,0 руб., иными словами, если в начале периода предприятие не могло оплатить свои наиболее краткосрочные обязательства, то к концу периода в состоянии их. Это свидетельствует, о достаточно хорошем финансовом положении предприятия к концу периода по этому показателю значительно улучшилось.

За анализируемый период возрос платежный излишек быстро реализуемых активов для покрытия краткосрочных обязательств. Платежный излишек на начало периода равен 1 912 793,0 руб., на конец периода 5 103 490,0 руб. Это свидетельствует о том, что организация могла и может на конец оцениваемого периода оплатить свои краткосрочные обязательства быстро реализуемыми активами.

По остальным группам неравенства выполняются, и происходит полное покрытые долгосрочных обязательств медленно реализуемыми активами. Сравнение A3 - ПЗ отражает перспективную ликвидность. На ее основе прогнозируется долгосрочная платежеспособность. В данном случае платежный излишек, равный 25 619,0 тыс. руб. на начало оцениваемого периода увеличился до 102 478,0 тыс. руб. на конец периода.

При оценке баланса следует обратить внимание на один очень важный показатель - чистый оборотный капитал, или чистые оборотные активы. Это абсолютный показатель, с помощью которого также можно оценить ликвидность предприятия.

Для качественной оценки платежеспособности и ликвидности ООО «УК Ангара», кроме анализа ликвидности баланса, необходим расчет коэффициентов ликвидности и платежеспособности. Результаты расчетов представлены в таблице 2.7. Цель расчета - оценить соотношение имеющихся активов, как предназначенных для непосредственной реализации, так и задействованных в технологическом процессе, с целью их последующей реализации и возмещения вложенных средств и существующих обязательств, которые должны быть погашены данным предприятием в предстоящем периоде.

Для комплексной оценки ликвидности баланса в целом используем общий показатель платежеспособности.

С помощью данного показателя осуществляется оценка изменения финансовой ситуации в ООО «УК Ангара» с точки зрения ликвидности. Как мы видим, общий показатель платежеспособности отвечает критериям ( на начало периода 3.03>1; на конец периода 2.75>1). Это говорит о том что оцениваемое предприятие, как на начало, так и на конец периода с точки зрения ликвидности находится в хорошей финансовой ситуации.

Таблица 2.7.

Показатели ликвидности и платежеспособности

Показатель	2006	2008	Рекомендуемый критерий
Общий показатель платежеспособности (L1)	3,03	2,75	L1>1
Коэффициент абсолютной (срочной) ликвидности (L2)	0,1	1,60	0,1-0,7
Коэффициент быстрой (критической) ликвидности (L3)	5,99	3,86	L3>1,5
Коэффициент текушей ликвидности (общий коэффициент покрытия) (L4)	6,07	3,91	Необх.значение 1 Оптимальное не менее 2
Чистые оборотные активы	1 626 816	6 567 247	Чем выше, тем лучше
Коэффициент маневренности чистых оборотных активов (L5)	0,01	0,55	0 < L5 < 1
Коэффициент маневренности функционирующего капитала (L6)	0,02	0,02	Уменьшение показателя в динамике - явление положительное
Коэффициент обеспеченности собственными средствами (L7)	0,83	0,74	Нижняя граница 0,1 Оптимальное значение 0,5 и выше

Источник: составлена по данным финансовой отчетности ООО УК «Ангара»

Как видно из таблицы 2.7, коэффициенты L₁ (общий показатель платежеспособности), L₂ (коэффициент абсолютной ликвидности), L₃ (коэффициент быстрой ликвидности) - отвечают критериальным значениям. В конце отчетного периода организация могла оплатить 100% краткосрочных обязательств.

Однако, на оцениваемом предприятии наблюдается отрицательная динамика общего показателя платежеспособности (L₁) и коэффициента быстрой (критической) ликвидности (L₂) . Показатели снизились соответственно на 0,28 и 2,13 пунктов, это отрицательная тенденция.

Снижение коэффициента критической ликвидности (L₃) указывает на ухудшение качества работы с дебиторами, что в свою очередь уменьшает возможность обращения наиболее ликвидной части оборотных средств в денежную форму для расчетов.

Значение коэффициента (L₄) превышает единицу и имеет положительную динамику к концу отчетного периода, следовательно, можно сделать вывод о том, что организация располагает объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных средств.

Положительным фактором также является повышение на 0,54 пункта коэффициента маневренности чистых оборотных активов по денежным средствам, что свидетельствует о повышении собственных оборотных средств, вложенных в наиболее ликвидные активы.

Как показывают данные таблицы 2.7, у анализируемой организации достаточно высок коэффициент обеспеченности собственными средствами (L₇). Собственными оборотными средствами покрывалось в конце отчетного периода 74% оборотных активов, хотя это значение выше допустимых 10%.

Таким образом, можно сделать вывод, что ООО «УК Ангара» имеет высокий уровень ликвидности и платежеспособности.

Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка степени независимости от заемных источников финансирования, степень готовности организации к погашению своих долгов.

На практике следует соблюдать следующее соотношение:

Оборотные активы < Собственный капитал х 2 - Внеоборотные активы

По балансу анализируемой организации приведенное условие на начало и конец отчетного периода соблюдается, Следовательно, организация является финансово независимой.

Это самый простой и приближенный способ оценки финансовой устойчивости. Для полного отражения разных видов источников (собственных средств, долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов) в формировании запасов и затрат можно использовать метод расчета абсолютных показателей финансовой устойчивости предприятия.

Таблица 2.8

Расчет абсолютных показателей финансовой устойчивости ООО «УК Ангара».

Показатели	2006 (руб.)	2008 (руб.)
общая величина запасов (ЗП)	25 619	102 478
Наличие собственных оборотных средств (СОС)	1 617 094	6 568 073
Наличие собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов или функционирующий капитал (КФ)	1 617 094	6 568 073
Общая величина основных источников формирования запасов (ВИ)	1 617 094	6 568 073
Излишек(+)/недостаток(-) собственных Оборотных Средств	1 591 475	6 465 595
Излишек(+)/недостаток(-) собственных и долгосрочных заемных источников формирования запасов.	1 591 475	6 465 595
Излишек(+)/недостаток(-) общей величины основных источников формирования запасов:	1 591 475	6 465 595

Источник: составлена по данным финансовой отчетности ООО УК «Ангара»

Данная таблица говорят о том, что в организации наблюдается устойчивое финансовое состояние и в начале, и в конце анализируемого периода.

Запасы и затраты (ЗП) покрываются собственными оборотными средствами (СОС). Запасы и затраты покрываются полностью собственными оборотными средствами и долгосрочными заемными источниками формирования запасов и затрат (ФК).

Вывод финансовая устойчивость предприятия на данном этапе абсолютна и не требует мер по восстановлению.

Финансовая устойчивость может быть восстановлена путем снижения запасов и затрат.

Более точно оценить финансовую устойчивость предприятия можно с помощью коэффициентов финансовой устойчивости (таблица 2.9). Расчет коэффициентов произведен в руб.

Таблица 2.9

Расчет относительных коэффициентов финансовой устойчивости

ООО «УК Ангара»

Показатель	Расчет показателя	Рекомендуемый критерий
	2006	2009
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств ( к-т капитализации) (U1)	0,18	0,34	Не выше 1,5 Рост показателя-снижение финансовой устойчивости
Коэффициент финансирования (U2)	5,57	2,97	U2 ? 0,7 Оптимальное значен. 1,5
Коэффициент финансовой независимости (автономии или концентрации собственного капитала) (U3)	0,85	0,75	0,5 и более
Коэффициент зависимости (концентрации заемного капитала (U4)	0,15	0,25	менее 0,5
Коэффициент финансовой устойчивости (U5)	0,85	0,75	U5 ? 0,6
Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками (U6)	63,12	64,09	0,6 - 0,8
Коэффициент (индекс) постоянного актива (U7)	0,10	0,02	U7 < 1

Источник: составлена по данным финансовой отчетности ООО УК «Ангара»

Уровень общей финансовой независимости характеризуется коэффициентом финансовой независимости U₃, т,е, определяется удельным весом собственного капитала организации в общей его величине. Коэффициент финансовой независимости U₃ отражает степень независимости организации от заемных источников. В большинстве стран принято считать финансово независимой фирму с удельным весом собственного капитала в общей его величине от 30% (критическая точка) до 70%. Установление критической точки на уровне 30% достаточно условно и является итогом следующих рассуждений: если в определенный момент банк, кредиторы предъявят все долги к взысканию, то организация может их погасить, реализовав 30% своего имущества, сформированного за счет собственных источников, даже если оставшаяся часть имущества окажется по каким-либо причинам неликвидной.

Значения коэффициентов, характеризующих финансовую устойчивость анализируемой организации, представлены в таблице 8. Как показывают данные таблицы, коэффициент финансовой независимости ООО «УК Ангара» равен 0,75 на конец отчетного периода, или собственникам принадлежит 75% в стоимости имущества, что свидетельствует о благоприятной финансовой ситуации. Этот вывод подтверждает и значение коэффициента финансирования U_2. Он показывает, что за анализируемый период вся деятельность ООО «УК Ангара» финансировалась за счет собственных средств. Динамика коэффициента капитализации U_1, а именно его увелечение, свидетельствует о не достаточной финансовой устойчивости ООО «УК Ангара», так как его значение и на начало, и на конец года больше 1,5. На величину этого показателя влияют следующие факторы: высокая оборачиваемость, стабильный спрос на реализуемую продукцию, налаженные каналы снабжения и сбыта, низкий уровень постоянных затрат. Однако коэффициент соотношения собственных и заемных средств дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Этот показатель необходимо рассматривать в увязке с коэффициентом U₆ - коэффициентом обеспеченности запасов собственными источниками. Он показывает, в какой степени материальные запасы предприятия сформированы за счет собственных оборотных средств или нуждаются в привлечении заемных. Уровень этого коэффициента сопоставим для организаций разных отраслей. Независимо от отраслевой принадлежности, в тех случаях, когда U₆ > 50%, можно говорить, что организация не зависит от заемных источников средств при формировании материально-производственных запасов. В нашем случае показатель коэффициента U₆ больше критериального. На конец года в анализируемой организации 63% материально производственных запасов покрываются собственными оборотными средствами. Коэффициент финансовой устойчивости U₅ имеет отрицательную динамику и показывает, что 75% источников финансирования ООО «УК Ангара» могут быть использованы длительное время, а в начале отчетного периода 85%. Но в целом показатель отвечает критериальным. Значения показателя Индекс постоянного актива (U₇) на начало равен критической отметке, а именно 1 и на конец отчетного периода наблюдается положительная динамика он уменьшается на 0.08. Индекс постоянного актива свидетельствует, что 80% в величине собственных источников средств на конец отчетного периода занимают внеоборотные активы ООО «УК Ангара». Динамика данного показателя в сторону наиболее приемлемых значений (уменьшение) свидетельствует об улучшении ситуации.

Таким образом, на начало года финансовое положение анализируемой организации можно расценивать как недостаточно устойчивое, на конец отчетного периода - финансовая ситуация более благоприятна.

3. НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСАМИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ В ЖКХ

Как было отмечено выше, жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой одну из самых крупных отраслей экономики России. На долю ЖКХ приходится около четверти основных фондов страны, коммунальная энергетика потребляет более 20% электроэнергии и около 45% тепловой энергии. К числу наиболее важных составляющих ЖКХ следует отнести содержание и эксплуатацию жилищного фонда, водоснабжение и водоотведение, тепло- и электроснабжение, санитарную очистку городов, дорожно-мостовое хозяйство, благоустройство и содержание территорий населенных мест. Такое место отрасли в экономике страны определяет к ней особое внимание, прежде всего к состоянию отрасли в целом, и отдельных регионов и предприятий, а также к стратегическому развитию отрасли включая решение важнейших проблем.

Состояние отдельных предприятий, включая деятельность управляющих компаний существенным образом зависит от условий инфраструктуры. Однако, как свидетельствуют аналитики, состояние жилищно-коммунального хозяйства характеризуется высокой степенью износа жилищного фонда и коммунальных сетей. В частности, годовой нормативный показатель объема капитального ремонта должен составлять 4-5%. В действительности этот показатель не превышает 0,4%, что обусловливает обветшание жилищного фонда. Содержание ветхого и аварийного жилья обходится в 2-3 раза дороже.

Не лучшее положение в системах тепло- и водоснабжения, где износ составляет более 60%, а значительная часть (до 25%) фондов отслужила свой срок, вследствие чего высока аварийность, возросшая за последние десять лет в пять раз и составляющая 70 случаев в год на 100 км в сетях водопровода и 200 -- в тепловых сетях. Велики потери воды из-за утечек на трубопроводах и тепла вследствие отсутствия или неудовлетворительного состояния теплоизоляции. Отрасль не может быть успешной без применения новых методов эксплуатации и более совершенных технологий, использования современных машин, механизмов, приборов и средств управления.

Последнее время проблема эффективности сферы ЖКХ все чаще оказывается в центре внимания СМИ и законодателей. При этом наиболее распространенным способом решения этой проблемы остается, к сожалению, повышение тарифов и усиление мер воздействия на должников. В частности, в Госдуму внесен законопроект, который предусматривает возможность изъятия квартиры за шестимесячную задолженность.

Отметим, что непрозрачность тарифов создает широкие возможности для злоупотреблений. В частности, существует практика доплат, «раскидывания» задолженностей на всех жильцов, не вполне ясна и ответственность жилконтор за не оказанные реально услуги. В частности, жильцы ежемесячно платят за ремонт, которого подчас не видят годами, особенно это касается новостроек. Осталась и советская практика оплаты излишков площади, что в случае, например, с купленными квартирами выглядит, по крайней мере, нелепо.

Получается, что потребители услуг ЖКХ фактически не имеют возможности узнать, за что именно они платят и, как следствие, не в состоянии повлиять на качество получаемых услуг. При этом другой участник двустороннего договора (в лице всевозможных расплодившихся при РЭУ частных контор по эксплуатации и обслуживанию жилых домов) только собирает деньги и не несет никакой ответственности.

Это выглядит особенно странным в наше время, когда президент Дмитрий Медведев поставил задачу достижения максимальной прозрачности процедур предоставления услуг. В частности, на днях даже арбитражные суды обязали размещать в Интернете тексты принятых судебных решений. Отметим, что непрозрачность тарифов ЖКХ является сейчас постоянным катализатором протестных настроений и одним из основных аргументов, который использует оппозиция для критики правительства.

Решением данной проблемы стало подписание 30 сентября 2010 года, премьер-министром РФ Владимиром Путин постановления правительства, обязывающее организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, раскрывать информацию о своей деятельности. Согласно этому документу, все управляющие организации должны будут опубликовать информацию о себе в течение двух месяцев после вступления в силу постановления.

Управляющие компании должны будут опубликовать, в том числе в интернете, перечень услуг, которые они оказывают, их стоимость, тарифы, по которым эти организации приобретают коммунальные услуги от снабжающих компаний, показатели финансово-хозяйственной деятельности, а также годовой план по содержанию и ремонту дома. Данное постановление было направлено на улучшение качества услуг УК и помощь борьбе со злоупотреблениями в жилищном комплексе. Таким образом, у жильцов многоквартирных домов появились дополнительные возможности контролировать деятельность управляющих компаний.

Помимо сведений о финансовой деятельности, компания теперь обязана в течение 20 дней ответить на вопросы и претензии жильцов. Размещать информацию на едином интернет - портале или выставлять ее на своем сайте, управляющая компания решает сама. Большинство организаций областного центра согласие на обнародование данных уже дали.

Для того чтобы узнать, например, какая часть квартплаты уходит на оплату горячей или холодной воды, сколько денег ушло на ремонт подъезда или какая зарплата у генерального директора управляющей компании, в офисе компании нужно получить персональный пароль. И в режиме он-лайн отслеживать состояние своего дома и своего лицевого счета.

Прозрачность работы, уверены в большинстве управляющих компаний Иркутска, упростит и их труд. И уменьшит количество претензий со стороны жителей.

Кроме того, в Иркутске создана саморегулируемая организация, которая будет осуществлять контроль работы управляющих компаний. Так, например если управляющая компания выставила какую-то информацию, которую ранее никто не проверял, то сейчас контрольный комитет выезжает именно в управляющую компанию. И на основании уже документов, которые ему предоставляет компания, делает анализ деятельности этой компании.

Кроме того, вопреки устоявшемуся мнению, что у дома может быть один хозяин - управляющая компания или ТСЖ сегодня предлагается симбиоз. Многие компании предлагают форму сотрудничества- создание ТСЖ и уже заключение договора с ТСЖ

Это вызвано тем, что УК работают на грани правовой легитимности, что увеличивает риски в этом виде деятельности. Во взаимоотношениях УК, собственников, коммунальщиков есть масса скользких моментов.

Например, при расчете оплаты за коммунальные услуги по формулам, установленным Правилами предоставления коммунальных услуг, возникают неоплаченные объемы этих услуг. Нормативы потребления для потребителей ЖКУ не покрывают фактический объем потребления ресурсов многоквартирным домом. Собственники помещений могут установить в любой момент иной размер обязательных платежей, что приведет к отказу УК от исполнения договора управления. При формировании размера платежей за жилое помещение собственники отказываются включать в затраты расходы: устранение актов вандализма, ремонт оборудования, подпадающего под титул капитального ремонта, уборка придомовой территории, аварийные работы и пр.

Кроме того, собственники помещений могут отказаться от подписания договора управления. УК придется обращаться в суд о понуждении к заключению договора. Также УК зависят от продавца коммунальных ресурсов, и к УК, как к посреднику, предъявляются претензии с двух сторон: и от конечного потребителя и от производителя ресурсов. Законодательно не установлены функции управления, что вызывает сложности при определении расходов по управлению многоквартирным домом. Собственники отказываются утверждать стоимость управления многоквартирным домом. Налоговые органы требуют дважды оплачивать НДС. Наконец, возникают затраты на перерегистрацию источников повышенной опасности и др.

Именно такая схема договорных отношений УК - ТСЖ наиболее надежна. При этом и УК получает преимущества, и собственники. Правда, с одной оговоркой - жителям домов придется участвовать в управлении своим имуществом. Но будем здесь откровенны: УК не имеет мотивации для улучшения условий проживания собственников.

Что касается преимуществ для собственников то здесь можно выделить следующие:

-- Во-первых, ТСЖ могут не платить НДС. Уже есть прецеденты судебных решений и практика Высшего арбитражного суда РФ. Эти средства лучше потратить на содержание своего дома.

Во-вторых, ТСЖ заводит отдельный банковский счет, куда поступают членские взносы, и при желании собственник может проследить, на что были потрачены его деньги. Также при наличии банковского счета ТСЖ сможет накопить средства, например, на капитальный ремонт, или взять для проведения срочных работ кредит. Кроме того, ТСЖ имеют приоритет при финансировании капитальных ремонтов по 185-Ф3. И еще ТСЖ заинтересовано в оформлении земельного участка в собственность.

Преимущества для управляющих компаний можно отметить такие как, отсутствие необходимости предоставлять коммунальные услуги (легальный уход от КУ), и значительный объем поступления средств (один раз в месяц за весь дом), и сбалансированность договорных отношений с ТСЖ, ведь именно с ним заключается договор управления, а не с собственниками помещений, и зависимость УК от органов управления, а не от общего собрания жильцов. Также среди плюсов можно назвать незначительные риски предпринимательской деятельности

Также можно выделить проблему управления муниципальным заказом, которая характеризуется фрагментарностью и архаичностью структуры системы управления, конфликтом интересов между участниками рынка ЖКУ, отсутствием системы управления качеством ЖКУ и эффективностью функционирования ЖКХ.

В одних эпизодах сложившаяся ситуация является следствием несовершенства или недостаточности федеральной нормативно- методическая база (НМБ), чаще - формальным подходом местных органов самоуправления к целенаправленной и обоснованной структурной перестройке городского хозяйства, изменению функций органов местного самоуправления от прямого администрирования к законодательно-нормативному формулированию "правил игры" на рынке ЖКУ.

Последнее подтверждается тем, что даже существующая федеральная НМБ по формированию эффективной и прозрачной жилищной политики не в полной мере используется на муниципальном уровне. Органами местного самоуправления не достаточно активно проводится ее конструктивная адаптация к специфике местных условий. Фрагментарность системы управления и отсутствие ее прозрачности становятся препятствием при реализации эффективной жилищно-коммунальной политики, не отвечает интересам конечных потребителей ЖКУ, формируют благоприятную почву для коррупционных возможностей на рынке ЖКУ.

В качестве первого шага к формированию эффективной и прозрачной жилищно-коммунальной политики можно рассматривать совершенствование ее нормативно-методического обеспечения.

Для повышения прозрачности договорных отношений между потребителем и УК, ограничения произвольной интерпретации УК состава, показателей качества, режима предоставления услуг и их стоимости, необходимо разработать «Правила предоставления жилищных и коммунальных услуг», включающие:

Правила предоставления жилищных услуг;

* Правила предоставления коммунальных услуг.

Основой для разработки Правил рассматриваются "Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда" и положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Общие положения, определяющие цели разработки Правил, место действия, услуги, объекты услуг и порядок предоставления услуг, основные требования к договору, порядок пользования услугами и порядок расчетов, права, обязанности и ответственность сторон, контроль над соблюдением Правил, должны учесть органы

местного самоуправления.

Кроме того, обязательным приложением к правилам должны рассматриваться основные термины и определения, раскрывающие сущность жилищных услуг.

Основой для разработки Правил рассматриваются «Правила предоставления коммунальных услуг» и положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

При сохранении общего подхода существующих Правил, разрабатываемый документ должен реализовать

возможности реальной защиты прав и законных интересов граждан.

К числу необходимых документов, сопутствующих результативному внедрению Правил предоставления жилищных и коммунальных услуг, относятся:

* Положение о механизме снижения населению платежей и выплаты компенсаций за жилищные и коммунальные услуги при нарушении их качества;

* Положение о порядке применения финансовых санкций к исполнителям при нарушении качества и

стимулирования при предоставлении качественных жилищных и коммунальных услуг.

Внедрение в практику ЖКХ первого Положения призвано содействовать защите прав потребителей, способствовать активизации воздействия потребителей на управляющую компанию за счет усиления контрольных

функций и предъявления штрафных санкций к исполнителю ЖКУ.

Положение должно включать в себя:

- правила признания услуги качественной, некачественной и не оказанной;

- процедуры контроля и фиксации нарушений;

- нормативные сроки устранения неисправностей и недоделок;

- правила снижения оплаты в случае нарушения качества и режима предоставления услуги;

- процедуры оформления снижения оплаты и выплаты компенсаций.

Продвижение второго Положения призвано поддержать механизм стимулирования повышения качества со стороны УК и подрядчиков.

Кроме того, для усиления возможности контроля над качеством предоставляемых ЖКУ со стороны независимых общественных организаций, необходимо разработать «Положение о независимой экспертизе в сфере

предоставления жилищных и коммунальных услуг». А для нормативного закрепления отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ - «Положение о договорных отношениях между Исполнителями и Потребителями жилищных и коммунальных услуг» с учетом разработанных системы показателей качества и механизмов обеспечения прозрачности договорных отношений.

В основу повышения прозрачности договорных отношений положена разработка нового Положения о расчете платы за наем по договору найма жилых помещений в муниципальном жилом фонде (рис. 3.1).

Предлагаемая Концепция разработки Положения базируется на следующих основных позициях.

Актуальность разработки:

* Действующее Положение не отвечает условиям объективности ставок за наем жилых помещений, прозрачности в договорных отношениях, эффективности ценообразования и стимулирования процесса приватизации муниципального жилищного фонда;

* В соответствии с изменениями, внесенными в ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», размер оплаты жилья должен устанавливаться дифференцированно, в зависимости от качества и местоположения жилья. Действующее Положение не учитывает местоположения жилья в г. Иркутске;

Рис. 3.1 Алгоритм разработки Положения

Главные принципы:

* Плата за наем - плата за комфорт и величина оплаты жилья должна отражать уровень комфортности жилища;

* Комфорт не относится к «первому эшелону» услуг по удовлетворению жизненно необходимых потребностей (отопление, водоснабжение, электроснабжение) гражданина и поэтому не должен быть дотируемым из бюджета.

Цели разработки:

* повышение объективности дифференцирования ставок найма жилого помещения;

* повышение прозрачности договорных отношений при предоставлении найма жилого помещения;

* достижение бюджетного эффекта от внедрения Положения.

Основные задачи Положения:

* формирование информационной базы по направлению разработки;

* анализ и обобщение опыта муниципальных образований РФ по формированию подходов к дифференцированию платы за найм жилых помещений;

* разработка системы показателей комфортности жилища;

* разработка методики расчета платы за найм;

* разработка и реализация плана мероприятий по повышению прозрачности услуги для населения;

* разработка методики и оценка изменения прозрачности при переходе к новой системе расчета ставок;

* разработка методики и оценка бюджетного эффекта перехода;

* разработка процедур продвижения разработанной нормативной базы в практику муниципальной жилищной политики г. Иркутска.

Ключевым этапом работы рассматривается разработка системы показателей комфортности жилища. Уровень объективности оплаты найма жилища будет зависеть от решения именно этой задачи.

Решением задачи считается формулирование необходимого и достаточного для объективной оценки комфортности жилища перечня показателей комфортности и определение их весовых коэффициентов.

Исходной посылкой для решения задачи могут рассматриваться результаты анализа опыта «продвинутых» муниципальных образований и методические указания, согласно которым относительная величина платы за

наем определяется с применением двух основных подходов.

В основе первого - информация о средней рыночной стоимости жилья в каждой из выделенных групп.

Данный подход рекомендуется для городов с развитым вторичным рынком жилья, где разница в рыночной стоимости жилья одинаковой площади отражает реальную разницу во всем комплексе предоставляемых жилищных услуг и может применяться для установления объективных уровней дифференцированной оплаты при пользовании жильем разных потребительских свойств;

Второй подход базируется на применении экспертных оценок, являющихся количественным выражением качественных потребительских характеристик жилья. Основой для установления коэффициентов, увеличивающих величину оплаты жилья в сравнении с минимальным уровнем, служит экспертная оценка либо отдельных потребительских свойств жилья в выделенной группе, либо интегральной характеристики группы в целом.

Если признать, что в г. Иркутске развитый рынок вторичного жилья, то можно ограничиться первым подходом. Однако и в этом случае для повышения достоверности выводов имеет смысл параллельно использовать

оба подхода.

При применении экспертных оценок в качестве основных этапов решения задачи рассматриваются:

* выбор экспертов из числа специалистов в сфере рынка жилья;

* разработка анкет и опрос экспертов, который проходит в два этапа: на первом каждый эксперт формулирует свой перечень показателей комфортности; на втором - происходит обобщение результатов и формируется общий список показателей;

* математическая обработка результатов опроса (ранжированием, парным сравнением, последовательным сравнением и т.п.), для получения весовых коэффициентов при преобразовании качественной информации

в количественную.

Полученные показатели комфортности жилья и их весовые коэффициенты должны стать составной частью муниципального стандарта качества ЖКУ. А для улучшения прозрачности договорных отношений в техническом паспорте на жилое помещение необходимо зафиксировать:

* общий перечень показателей комфортности жилища;

* граничные значения их весовых коэффициентов;

* значения весовых коэффициентов для конкретного жилища.

Один экземпляр данного паспорта должен находиться у нанимателя жилого помещения.

Исходя из поставленных целей разработки, оценка результатов должна проводится по следующим направлениям:

* объективность дифференцирования ставок;

* прозрачность договорных отношений при предоставлении найма;

* бюджетный эффект от внедрения Положения.

Оценка объективности ставок может быть осуществлена с привлечением экспертов путем сравнения с рыночной оценкой жилья, с учетом опыта других муниципальных образований.

Для оценки изменения прозрачности договорных отношений необходимо разработать методику, которая в дальнейшем будет использована для мониторинга прозрачности договорных отношений в целом (не только относительно найма). В основу методики должны быть положены социологические исследования, поскольку объективную оценку прозрачности можно получить только от квартиросъемщиков г. Иркутска.

Разработка методики необходима и для оценки бюджетного эффекта от внедрения Положения. Важно отметить, что оценка результатов разработки Положения может (и должна) быть проведена до этапа его внедрения, что позволит оптимизировать социальные и бюджетные эффекты.

С целью полноценного учета интересов конечных потребителей для разработки Положения необходимо привлечь независимые общественные организации.

Логично будет следующим шагом рассмотреть проблемы отрасли ЖКХ на региональном уровне, а именно на уровне Иркутской области.

Первая и, пожалуй, самая острая проблема на сегодняшний день на рынке ЖКХ в Иркутске это проблема монополизации жилищно-коммунального рынка.

Монополизация рынков жилья, резкий стремительный рост квартплаты, цен на дома и квартиры - это результат незначительного числа предложений, которые выбрасываются на рынок Иркутска, на фоне растущего спроса на жилье. Здесь необходим контроль за тем, чтобы в руках одних лиц не сосредотачивались все участки под застройку. Иначе картелезации - ценовых сговоров и согласованных действий строительных компаний - не избежать. В случае нарушения антимонопольного законодательства и здесь надо привлекать чиновников к ответственности, в том числе уголовной.

Естественно путем решения в данной ситуации может быть только демонополизация, если же говорить о демонополизации ЖКХ, то для этого, в первую очередь необходимо всячески стимулировать товарищества собственников жилья, кондоминиумы, когда люди объединяются и формируют одну из сторон договора. Надо стимулировать и малый бизнес, который приходит в жилищно-коммунальное хозяйство. Предприниматели должны иметь возможность работать по сравнительно низким тарифам и при этом развивать свое дело. Тогда появится две стороны, которые смогут заключать договоры на конкурентном рынке. Вот тогда упадут цены на жилье, повысится качество его обслуживания. Но в первую очередь для этого надо менять государственную политику в сфере ЖКХ. Например, сегодня тарифы для объединенных форм жильцов - жилищно-строительных кооперативов, кондоминиумов, считающихся юридическими лицами, чуть ли не в два раза выше, чем для физических лиц. Иными словами, получается, что людям выгоднее расформировать ЖСК или кондоминиумы, вернуться «в неуправляемое, дикое, первобытное состояние и вообще не заниматься своим домом».

Вторая злободневная проблема Иркутской отрасли ЖКХ - изношенность сетей, недостаток финансирования, экономически необоснованные тарифы. Однако, на наш взгляд, самое слабое звено в этой системе - кадры, которые организуют весь этот процесс, осуществляют взаимодействие с населением.

Естественно, если жилищно-коммунальная отрасль до сих пор не может начать работу в условиях рыночной экономики, и все основные фонды оцениваются по советским меркам. Мы имеем мизерные амортизационные отчисления, и это не позволяет привести в порядок коммунальные сети и оборудование.

Россия является единственной страной в мире, где не существует Программы энергосбережения. Пока не будет принят такой закон, пока основы энергосбережения не усвоит каждый, ситуация не изменится.

Помимо всего прочего проблемой для Иркутска является то, что население не несет никакой ответственности за пользование энергетическими ресурсами. Сложилось так, что поставка тепла и воды воспринимаются как само собой разумеющиеся услуги, которые должны оказываться в любом случае, даже если за них не платят. Для решения этой проблемы, должна быть разработана образовательная система, которая объяснила бы населению, что за все надо платить.

Опять же из-за того, что отрасль ЖКХ до сих пор не стала рыночной, саморегулирующейся, и государство этому не способствует. Если не будет создано условий для развития отрасли по рыночным условиям, то ситуация не изменится. Оборудование, которое требует замены, должно быть заменено, пусть даже ценой принятия непопулярных среди населения мер.

В декабре жилищно-коммунальной реформе в России исполнится 15 лет. Реформа была объявлена декларативно, без надлежащего нормативно-правового обеспечения ее практической реализации. Более того, начиная реформу ЖКХ, придумали несуществующую отрасль в регионах - жилищно-коммунальную. Есть большая энергетика, есть коммунальная энергетика. Почему от энергетической отрасли «оторвали» коммунальную энергетику и объединили ее с потребителями? Когда вышел Жилищный кодекс РФ, про коммунальную сферу ничего сказано не было. И это правильно, потому что коммунальная энергетика и управление жилищным фондом существуют отдельно. Управление жилищным фондом основано на волеизъявлении собственников. Но у населения пока нет чувства собственника. Именно поэтому в большинстве случаев не проведены собрания с тем, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом. Все ждут, что о них кто-то будет заботиться, проведет капитальные ремонты. Принят закон №185 о Фонде поддержки жилищно-коммунальной реформы, и ставит 12 условий получения финансовой помощи из федерального бюджета. Из этих двенадцати условий только одно зависит от самих собственников - они должны собраться и взять на себя расходы в размере 5% от стоимости проведения капитального ремонта.

Одной из актуальных проблем, с которой сталкиваются практически все управляющие компании, и анализируемая компания не является исключением, это проблема дебиторской задолженности по оплате услуг, оказываемых населению и арендаторам помещений такими предприятиями.

Проведенный выше анализ показал, что доля дебиторской задолженности в активах управляющей компании ООО УК «Ангара» составляла в 2007 году почти 96%, в 2008 году- 93% и в 2009 году - 57%. Такие пропорции говорят об одном, что оборотный капитал компании, собственный и привлеченнный из оборота кредиторов, главным образом предприятий, поставляющих услуги, включая обеспечение электроэнергией и теплоэнергией, водоснабжением, размещается именно в виде дебиторской задолженности.

Дебиторская задолженность в управляющей компании представляет собой доминирующее направление вложений капитала. В течении всего анализируемого периода формирование дебиторской задолженности происходило в результате нарушения сроков оплаты со стороны потребителей услуг, каковыми по отношению к управляющей компании выступают ТСЖ и собственники жилья. Дебиторская задолженность представляет собой отсроченную выручку управляющей компании, включая ее прямое вознаграждение. Рост дебиторской задолженности прямо пропорционально влияет на рост кредиторской задолженности. От поступлений платежей потребителей зависит поступление платежей подрядным организациям за предоставленные услуги. В некоторых случаях дебиторская задолженность образуется из-за неэффективной работы управляющей компаний по сбору платы за коммунальные услуги с населения. Как отмечалось ранее, при росте дебиторской задолженности прибыль компании уменьшается прямо пропорционально.

Таблица 3.1

Классификация дебиторской задолженности в сфере ЖКХ.

Критерий	Виды задолженности
Срок исполнения обязательств	Текущая задолженность- срок погашения ещё не истёк, но обязанность по погашению уже возникла. Текущая задолженность потребителей существует в период с 1-го по 10-е ( если иной период не установлен договором управления) число месяца, следующего за оплачиваемым. В отношении данной задолженности не применимы меры по взысканию или штрафные санкции, поскольку потребитель ещё не совершил нарушения прав кредитора, однако применимы различные мероприятия по стимулированию оплаты .
	Просроченная задолженность- задолженность, срок оплаты которой истёк. Просроченная задолженность возникает с 11-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (если иной период не установлен договором управления). К этому виду задолженности применимы мероприятия по взысканию и применению штрафных санкций, поскольку потребитель уже нарушил установленный срок оплаты, т.е. совершил право нарушение.
Возможный период погашения задолженности	Задолженность, гашение которой можно ожидать в течении 2-3 месяцев с момента возникновения. Возникновение двух- трёхмесячной задолженности чаще всего обусловлено рядом причин временного характера: неумышленная неуплата (забыли оплатить); болезнь потребителя; длительная командировка; совершение крупных расходов; несогласие с начисленными суммами; неудобная система сбора платежей( неудобный график работы учреждений и т.п.)
	Задолженность, погашение которой можно ожидать в течении 12 месяцев с момента возникновения. Данный вид задолженности обусловлен более глубокими причинами, в т.ч. осознанного (умышленного) характера. Наиболее распространенными причинами продолжительной неоплаты ЖКУ в период более трёх месяцев являются: умышленное уклонение от уплаты по морально-психологическим причинам (политического характера, ожидание инфляции и т.п.); уклонение от уплаты в связи с проживанием во втором жилье или в другом городе/районе и отсутствием ответственности за это; уклонение от уплаты в связи с принадлежностью к социально незащищенным категориям населения; умышленное уклонение от уплаты в связи с низким качеством ЖКУ; хронические заболевания (в т.ч. алкоголизм и наркомания), препятствующие оплате ЖКУ.
	Задолженность, погашение которой можно ожидать в периоде от 12 до 36 месяцев или вообще не ожидается. Наиболее часто встречающимся условием возникновения такой задолженности является сочетание следующих причин: низкий уровень дохода потребителя; хронический характер заболеваний, препятствующих осуществлению действий по оплате ЖКУ (в т.ч. алкоголизм и наркомания); наличие ситуаций, в которых взыскание задолженности практически и/или юридически невозможно.
Возможность взыскания просроченной задолженности	Задолженность, практически подлежащая взысканию (задолженность, которая будет оплачена).
	Задолженность, практически не подлежащая взысканию. Случаями практически не подлежащей взысканию задолженности являются: -взыскание задолженности с истекшим сроком исковой давности (36 месяцев); - отсутствие должника (или его наследников), в т.ч. когда его местонахождение не установлено; - отсутствие у должника доходов и (или) имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Как свидетельствует информация, представленная в таблице 3.1, дебиторская задолженность в сфере ЖКХ, включая ее формирование у управляющих компаний, в зависимости от срока исполнения обязательств, с учетом возможного периода погашения задолженности. С учетом возможности взыскание просроченной задолженности представленная различными направлениями, которые, безусловно, требуют создания в управляющей компании целостной системы управления дебиторской задолженностью. По данным Министверства регионального развития России, примерно 5% россиян не платят вовремя за услуги ЖКХ.

Отсутствие налаженной коллекторской работы, а также использование только дорогостоящих методов (например, исключительно юридических, связанных с обращением в суд) ведет к тому, что долги населения растут и у людей возникает ощущение, своего рода, безнаказанности.

Стоит отметить, что объективные сложности в сборе коммунальных долгов в период кризиса когда доходы населения напрямую зависят от предприятий, которые в период кризис часто работают полностью или частично. Этот фактор также необходимо учитывать, чтобы отличать недостаточность сбора платежей за услуги ЖКХ по объективным и субъективным причинам. Соответственно растут долги управляющих компаний перед ресурсоснабжающими предприятиями.

Итак, принципиально, основной причиной образования просроченной кредиторской задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями является неэффективная работа по сбору с населения коммунальных платежей и связанных с ними долгов.

В этом случае решению проблемы в интересах поставщиков электроэнергии, тепла и воды, а также, в конечном счете, в интересах управляющей компании, могут помочь технологии корпоративного коллекторства. Под корпоративным коллекторством понимается комплексные, формализованные, законные технологии взыскания долгов организаций.

Сразу следует отметить, что методики корпоративного коллекторства могут применять как сами ресурсо - снабжающие организации-кредиторы, так и независимые коллекторские агентства.

При использовании корпоративного коллекторства для взыскания корпоративных долгов в сфере ЖКХ применяются информационные по своему характеру методики мотивации должника или иных лиц, от которых зависит решение долговой проблемы, к необходимому поведению. При этом именно возможность донесения обоснованной информации о сложившейся ситуации создает условия для запуска основных сценариев решения существующих сложностей.

Работа по взысканию задолженности может вызвать противодействие должников, поэтому в некоторых случаях, особенно независимым коллекторским агентствам, стоит рассмотреть возможность проведения взыскания из-за пределов города или региона, где находится оппоненты. Отдельно стоит остановиться на вопросе создания специальной инфраструктуры для поддержки описанной коллекторской деятельности по взысканию корпоративных долгов в сфере ЖКХ. Центром этой своеобразной инфраструктуры мог бы стать проект «Взыскание корпоративных долгов в сфере ЖКХ», в рамках которого производилось бы накопление и распространение методик, обеспечение информационной поддержки отдельных взысканий, взаимодействие с государственными органами.

Стоит отметить, что само по себе деятельность по взысканию является вполне самоокупаемой, но поддержка государства показала бы важность этой работы для обеспечения нормальных условий развития системы ЖКХ в России.

Для эффективной организации работы с долгами управляющей организации необходимо обеспечить системные и комплексные действия. Конечно, можно обратиться за помощью в коллекторское агентство, занимающееся востребованием долгов, но поскольку этот процесс достаточно затратны, то не каждая управляющая компания занимается этой работой.

Таблица 3.2

Характеристика мероприятий управляющей компании по работе с задолженностью потребителей

Мероприятие	Действия	Результат
Мониторинг задолженности	- Сбор информации о текущем состоянии лицевых счетов потребителей ЖКУ. - Обобщение информации. - Анализ информации. - Определение направлений работы с должниками	Сопоставление информации о счетах, выставленных на оплату, и фактически внесенных платежах
Предупреждение задолженности	- Повышение качества ЖКУ и совершенствование системы контроля качества ЖКУ.	Профилактика задолженности
	- Совершенствование системы оплаты за ЖКУ. - Совершенствование системы предоставления льгот и субсидий в сфере ЖКХ (функция органов местного самоуправления).
Снижение задолженности в досудебном порядке	- Оповещение должников. - Личный приём должников. - Погашение обязательств путем заключения сделок с потребителем. - применение мер договорной ответственности и досудебного воздействия.	Получение части или всей суммы долга либо принятие решения о подготовке документов для направления в суд
Взыскание задолженности через суд	- проведение предварительного анализа юридически значимых обстоятельств положения потребителя. - Подготовка искового заявления о взыскании задолженности. - Подача документов в суд.	Возврат собственных средств

При хорошо налаженной системной работе с должниками по квартирной плате управляющая организация может эффективно возвращать задолженность потребителей. Главное внимание при этом следует уделять снижению и предупреждению задолженности, которая возникла относительно недавно, так как долгосрочную задолженность взыскать гораздо сложнее. И основной результат, который при этом необходимо достигнуть, - это процент собираемости платежей за ЖКУ, достаточный для осуществления деятельности управляющей организации и получения ею прибыли.

Система работы с должниками предполагает реализацию нескольких мероприятий (таблица 3.2): мониторинг задолженности, предупреждение и снижение задолженности в досудебном порядке, взыскание задолженности через суд.

При управлении дебиторской задолженностью важное значение приобретает процесс формирования информации и обеспечения ее достоверности.

На стадии выявления задолженности (мониторинга) управляющая организация собирает сведения о размерах задолженности для последующего анализа. Мониторинг позволяет оперативно реагировать на процессы, происходящие в сфере сбора платежей с потребителей.

При анализе информации необходимо обратить внимание на следующие аспекты: продолжительность задолженности, сумма долга по каждому неплательщику и отдельно по каждому обслуживаемому дому; динамика долгов. Например, если количество должников увеличивается в летние месяцы, в дачный сезон и в период отпусков, то необходимо заранее провести работу, включающую мероприятия по предупреждению потребителей о необходимости оплаты ЖКУ.