Государственный кредит представляет отношения вторичного распределения стоимости совокупного общественного продукта. Поэтому в сферу заемных операций государства может попасть только часть доходов и денежных фондов, сформированных на стадии первичного распределения, к которым относятся временно свободные денежные средства населения, предприятий и организаций, не предназначенные для текущего потребления. Однако при определенных условиях население и трудовые коллективы идут на ограничение потребления. В этих случаях источником государственного кредита выступают не только временно свободные денежные средства, но и суммы, предназначенные для удовлетворения первоочередных потребностей или финансирования необходимых производственных и социальных расходов предприятий. Подобное может произойти на добровольной основе лишь в условиях проведения государством активной и гибкой кредитной политики при максимальном разнообразии доходности государственных ценных бумаг, сроков действия государственных ценных бумаг, способов выплаты дохода, абсолютной ликвидности государственных ценных бумаг.

При недостаточной привлекательности государственных ценных бумаг (фондовых ценностей) для потенциальных кредиторов данная возможность осуществима лишь по принуждению со стороны правительства. В то же время формирование дополнительных финансовых ресурсов в руках государства за счет мобилизации денежных средств населения, предприятий и организаций является лишь одной из сторон государственных кредитных отношений. Второй аспект указанных связей обусловлен тем, что выплата доходов кредиторам обеспечивается преимущественно за счет доходов государственного бюджета. В данном случае круг плательщиков налогов и сборов не совпадает с кругом держателей государственных ценных бумаг.

Государственный кредит можно также представить как совокупность распределительных отношений по мобилизации государством временно свободных денежных средств населения, предприятий и учреждений на принципах, присущих кредитным отношениям. Данная мобилизация временно свободных денежных средств населения, предприятий и учреждений используется для покрытия бюджетного дефицита и дополнительного финансирования общественных потребностей сверх текущих возможностей государства. Государственный кредит характеризуется тем, что временно свободные денежные средства населения и юридических лиц привлекаются путем выпуска и реализации облигаций, казначейских обязательств, других ценных бумаг государства. В зависимости от формы дохода по вышеназванным обязательствам государства государственные займы подразделяются на процентные, выигрышные, процентно-выигрышные, беспроигрышные, беспроцентные (целевые).

Владельцы облигаций процентных займов ежегодно получают твердый доход по установленной процентной ставке. Проценты выплачиваются по купонам, предъявляемым к оплате в установленное при выпуске займа время.

По выигрышным займам держатели облигаций получают весь Доход в форме выигрышей в момент погашения облигаций. Доход выплачивается не по всем облигациям, а только по тем, которые попадают в тиражи выигрышей.

Условиями выпуска процентно-выигрышных займов предусматривается выплата части дохода по купонам, а другой части -в форме выигрышей. Беспроигрышные выпуски займов гарантируют, что в течение срока действия займа выигрыш попадает на каждую облигацию.

Беспроцентные (целевые) займы предусматривают выплату дохода держателям облигаций, но гарантируют получение соответствующего товара, спрос на который полностью пока не удовлетворяется. Целевые займы могут проводиться на строительство дорог, осуществление работ по охране окружающей среды, финансирование других мероприятий, в которых заинтересовано население.

По признаку категории держателей государственных обязательств государственные кредиты могут подразделяться на реализуемые только среди населения, распространяемые среди предприятий и организаций, универсальные, т.е. предназначенные для размещения среди физических и юридических лиц.

Первоначально выпускались займы, размещаемые только среди отдельных категорий кредиторов государства, и универсальные. По мере искусственного ограничения базы государственного кредита за его определенными видами стал закрепляться конкретный круг участников. В настоящее время все большее распространение получают займы с четким обозначением категорий их держателей.

По праву эмиссии государственные займы могут подразделяться на выпускаемые центральным правительством и местными органами власти. Использование местных займов потребует возрождения института гарантирования кредитных операций нижестоящих органов управления со стороны вышестоящих. Характерно, что гарантированные центральным правительством займы активно использовались в дореволюционной России и в 20--30-е гг. XX столетия в СССР. Такие гарантии могли получить не только местные органы самоуправления, но и отдельные государственные и частные учреждения и предприятия.

Важным каналом формирования финансовых ресурсов государства выступает превращение части вкладов населения в учреждениях различных банков в государственные займы, которые могут быть облигационными и безоблигационными. Безоблигационные займы фактически являются бессрочными. Они оформляются государством не выпуском ценных бумаг, а путем непосредственного учета сумм на счетах соответствующих учреждений и в книге государственного долга. Сроки погашения таких займов не оговариваются, но государство оставляет за собой право выкупа займа и обязуется выплачивать проценты за весь период его действия. Обращение части сберегательных вкладов населения в государственные займы выделяется как специфическая форма государственного кредита в силу того, что в отличие от государственных займов, когда физические и юридические лица самостоятельно и за счет собственных временно свободных денежных средств покупают ценные бумаги государства, превращение части сберегательных вкладов населения в кредит государству осуществляется при помощи посредника (сберегательного банка), который распоряжается, в свою очередь, не собственными, а заемными средствами и при этом без ведома их реального владельца.

В настоящее время ставится вопрос о целесообразности применения казначейских ссуд. В данном случае государственные органы могут оказывать предприятиям и организациям финансовую помощь, но на началах срочности, платности, возвратности. Бюджетные отношения по линии казначейских ссуд не являются аналогом банковского кредитования, поскольку в отличие от хозрасчетных банковских структур органы государственной власти и управления оказывают финансовую помощь на иных условиях, по другим причинам и в иных целях.

Казначейские ссуды выдаются на льготных условиях (по срокам и уровню процента) в случае финансовых затруднений предприятий и хозяйственных организаций ввиду их особого положения на рынке или ухудшения экономической ситуации. Эти ссуды не имеют коммерческой цели, а являются средством поддержки жизненно важных для народного хозяйства экономических структур. Использование казначейских ссуд не означает, что безвозмездное бюджетное финансирование в отношении государственных предприятий полностью себя изжило. Оно сохраняет право на существование, но как исключительная мера в порядке оказания финансовой помощи хозорганам, оказавшимся в затруднительном положении ввиду особенностей реализации производимой в интересах общества продукции, неблагоприятной хозяйственной конъюнктуры, кризисных явлений в экономике и т.п.

Функционирование государственного кредита ведет к образованию государственного долга, представляющего собой всю сумму выпущенных и непогашенных долговых обязательств государства, включая сумму начисленных процентов, которые должны быть по ним выплачены. Государственный долг является наиболее полной количественной характеристикой кредитных отношений государства, отражающейся в статистической отчетности. Величина государственного долга показывает лишь одну результативную сторону отношений: задолженность государства, образовавшуюся за период, соответствующий количеству лет функционирования самого Долгосрочного действующего займа, срок погашения которого наступает в текущем году.

Государственный долг делится на внутренний и внешний. Внутренний долг складывается из задолженности по реализованным обязательствам государственных займов, задолженности по казначейским обязательствам, позаимствованиям средств ссудного фонда, а также средств, мобилизованных сберегательной и страховой системами.

Наличие государственного долга предполагает проведение мероприятий по управлению им, в число которых входят: выплата доходов кредиторам и погашение займов; изменение условий выпущенных займов; определение условий эмиссии; выпуск новых займов. Выплата доходов по займам и их погашение обычно производятся за счет бюджетных средств.

В условиях значительного роста государственной задолженности и нарастающих бюджетных трудностей правительство прибегает к рефинансированию государственного долга. Под рефинансированием понимается погашение старой государственной задолженности путем выпуска новых займов. Таким путем в бывшем СССР государство поступило, например, при погашении облигаций государственного 3-процентного внутреннего выигрышного займа 1966 г. По истечении срока действия этого займа его облигации свободно обменивались в течение одного года на облигации аналогичного нового займа выпуска 1982 г. без уплаты курсовой разницы.

Выплаты выигрышей, процентов и сумм по погашению займов составляют основную долю расходов по управлению государственным долгом. Сюда относятся также расходы по изготовлению, пересылке и реализации ценных бумаг государства, проведению тиражей выигрышей и некоторые другие расходы. Заботясь о повышении эффективности государственного кредита, правительство стремится к снижению всей совокупности расходов, что иногда достигается за счет таких специальных мер, как конверсии, консолидации и унификации обмена облигаций по регрессивному соотношению, отсрочки погашения долга, аннулирования займов.

Государственный кредит служит мощным средством мобилизации в руках государства дополнительных финансовых ресурсов за счет временно свободных денежных средств физических и юридических лиц. В случае дефицитности государственного бюджета дополнительно мобилизуемые финансовые ресурсы направляются на покрытие разницы между бюджетными расходами и доходами. При положительном бюджетном сальдо мобилизуемые с помощью государственного кредита средства используются для финансирования экономических и социальных программ. Поэтому государственный кредит является рычагом укрепления финансового положения государства, способствуя достижению равновесия между расходами и доходами государственного бюджета и выступая важным источником ускорения социально-экономического развития. Тем не менее существуют значительные резервы для повышения эффективности государственного кредита, для реализации которых надо:

-- обеспечить реальную защиту интересов заимодателей и вкладчиков от инфляционных потерь путем переоценки номинальной стоимости облигаций, займов и вкладов в банках;

-- повысить доходность отдельных государственных ценных бумаг и вкладных операций с тем, чтобы кредиторы государства были уверены в получении дохода на уровне не ниже сложившегося уровня инфляции в стране;

-- побудить реальный интерес физических и юридических лиц к кредитным операциям государства, для чего целесообразно не только защищать интересы кредиторов, но и максимально разнообразить условия выпускаемых займов (по срокам, по способам выплаты дохода, по доходности ценных бумаг, по обеспечению полной ликвидности облигаций);

-- расширить круг заимодателей за счет допуска к кредитным операциям государства всех без исключения предприятий, организаций и учреждений;

-- перейти при реализации государственных ценных бумаг от официального курса к рыночному, определяемому на основе реального спроса на фондовые ценности;

-- восстановить практику гарантирования кредитных операций нижестоящих органов власти вышестоящими в целях создания благоприятных условий для становления местных займов;

-- осуществить переход от безвозвратного бюджетного финансирования предприятий и организаций на оказание им помощи преимущественно путем предоставления казначейских ссуд;

-- отказаться от прямого безвозмездного и безвозвратного использования общегосударственного ссудного фонда в бюджетных целях и осуществлять привлечение ресурсов кредитных учреждений на нужды государства исключительно на принципах кредита.

Мобилизация временно свободных денежных средств физических и юридических лиц с учетом их экономической заинтересованности может содействовать оптимизации сбережений, сбалансированности доходов и расходов населения, а также вести к нормализации денежного обращения. С помощью государственного кредита из обращения могут изыматься значительные денежные суммы и, как следствие этого, не оказывающие значительного Давления" на потребительский рынок. Это еще раз свидетельствует о необходимости принятия органами государственного управления мер по расширению базы государственного кредита.

Тема 17. Потребительский кредит

Особым видом кредита, потребность в котором постоянно остается острой, является потребительский кредит. Он дает возможность совершить акт покупки товаров в то время, когда процесс накопления сбережений для их приобретения еще не завершен, а у отдельных категорий населения и не был начат в связи с относительно низким уровнем доходов. Поэтому потребительский кредит разрешает две группы противоречий (с позиций конечного потребителя):

-- между сравнительно высокими ценами на товары длительного пользования и текущими доходами населения;

-- между денежными накоплениями у одной группы населения и необходимостью их использования у другой.

Потребительский кредит в определенной мере способствует относительному выравниванию уровней жизни лиц с неодинаковыми доходами, сокращает разрыв между уровнем и структурой потребления различных социальных слоев и групп населения. Отношения в сфере потребительского кредита предполагают наличие двух субъектов: предоставителя кредита и заемщика.

В качестве заемщика выступает население, а предоставляют основную часть потребительского кредита банковские учреждения. При получении потребительского кредита еще есть, как правило, посредник или посредствующее звено между кредитором и заемщиком, например, таким звеном являются торговые организации, продающие товары в кредит. Они кредитуют население (потребительский кредит в товарной форме), но сами пользуются кредитами банка как для приобретения товаров, так и для последующего кредитования населения. Посредствующим звеном при предоставлении потребительского кредита выступает предприятие или организация, где работает заемщик. В данном случае субъекты хозяйствования могут брать на себя обязательства по регулярному взысканию задолженности по потребительскому кредиту и возврату его банку, а также оказывать содействие своим работникам -- получателям потребительского кредита в оформлении необходимой документации для его получения (в конкретных случаях). Организации имеют также право предоставлять материальную помощь отдельным категориям работников при выплате задолженности по потребительскому кредиту. При этом основными видами потребительского кредита могут быть:

-- продажа товаров с рассрочкой платежа (потребительский кредит в товарной форме);

-- предоставление ссуд в денежной форме на строительство жилых домов в ЖСК, индивидуальное строительство жилых домов и садовых домиков;

-- капитальный ремонт жилья и хозяйственное обзаведение при переселении в малообжитые районы страны;

-- приобретение скота и развитие подсобного домашнего хозяйства;

-- в определенной мере к потребительскому кредиту можно отнести денежные ссуды, выдаваемые отдельными звеньями парабанковской системы (ссуды ломбардов под залог имущества, ссуды касс взаимопомощи, кредитных товариществ и т.д.).

Потребительский кредит в бывшем Советском Союзе стал быстро развиваться лишь с начала 60-х гг., поскольку именно в эти годы была разрешена продажа в рассрочку ряда промышленных товаров потребительского назначения и расширены возможности строительства жилья через жилищно-строительные кооперативы. Использование потребительского кредита на покупку товаров дает возможность в определенной мере избежать затоваривания по изделиям, спрос на которые отстает от предложения, т.е. ускорить оборачиваемость товарных запасов. Тем самым торговые предприятия и организации сокращают издержки обращения, связанные с хранением товаров, их подработкой и передвижением. Это особенно важно при реализации технически сложных товаров народного потребления длительного пользования, требующих больших площадей, а также специального хранения. Фактически потребительский кредит расширяет платежеспособный спрос населения.

Коммерческие банки могут выдавать потребительские кредиты непосредственно заемщикам, которые обращаются в банк за ссудой, или приобретать обязательства потребителей (в США такие обязательства с прилагаемыми документами именуют дилерскими финансовыми контрактами) у розничных торговцев, которые продали товары потребителям или обслуживают их. В данном случае покупатель вначале приобретает вещь, а затем оформляет финансовое обязательство. Такая практика поддерживается розничными торговцами, которые с целью увеличения товарооборота предлагают товары в кредит. Для покрытия же дебиторской задолженности по предоставленному ими кредиту они впоследствии обращаются за кредитами в банковские учреждения.

Для того чтобы оценить роль потребительского кредита в расширении платежеспособного спроса населения на предметы потребления, следует сопоставить четыре показателя:

-- величину личных потребительских расходов населения на потребительские товары и услуги;

-- суммы выплаченной заработной платы с доплатами и пособиями ("компенсация занятости");

-- прирост задолженности населения по потребительскому кредиту;

-- процент, выплачиваемый населением по образовавшемуся долгу.

Значение потребительского кредита в реализации продукции потребительского назначения и потребительских услуг пока еще не столь велико, как роль банковского и коммерческого кредитов в движении инвестиционного спроса. Тем не менее потребительский кредит в промышленно развитых странах является одним из основных видов кредитных отношений между предпринимателями (торговлей) и населением. До конца 50-х -- начала 60-х гг. XX столетия потребительский кредит предоставлялся исключительно на покупку товаров длительного пользования (холодильники, телевизоры, транспортные средства и т.д.). В последующем сфера потребительского кредита стала расширяться за счет товаров повседневного спроса (одежда, обувь и продовольственные товары).

Одной из причин роста потребительского кредита в индустриально развитых странах является значительное расширение организаций-кредиторов. Если раньше кредит потребителям предоставлялся непосредственно торговыми фирмами, то уже, например, в 80-е гг. XX столетия капиталы в эту сферу поступали от государственных и частных банковских учреждений, сберегательных касс и специально создаваемых для целей потребительского кредита финансовых учреждений. Так, в Англии в эти годы менее 40 % потребительского кредита предоставлялось непосредственно торговыми фирмами, а остальная часть -- специализированными финансовыми учреждениями и банками. В ОПТА на долю банков, финансовых компаний и кредитных союзов приходилось 85 % общего объема предоставляемого потребительского кредита.

Для потребительского кредита весьма характерно его тесное переплетение с банковскими операциями. Так, долгосрочные долговые обязательства покупателей используются торговыми компаниями для получения ссуд от банков. При предоставлении же кредита потребителям непосредственно банками практически устраняется лишнее звено кредитных отношений -- между торговыми фирмами и банками.

Купленные в кредит товары рассматриваются торговыми фирмами как обеспечение их ссуд. Поэтому до момента выплаты последнего взноса право собственности на товар остается за фирмой. Законодательное закрепление этого правила приводит ко многим злоупотреблениям. В частности, продавцами практикуется навязывание неплатежеспособным покупателям чрезмерного количества товаров. Такая практика привела к необходимости принятия во многих промышленно развитых странах законодательных актов в защиту интересов покупателей.

В промышленно развитых странах используется несколько видов потребительского кредита. Однако наибольший удельный вес среди них занимает продажа товаров в рассрочку. Покупка товаров в кредит предусматривает, что покупатель оплачивает не только стоимость товара путем регулярных ежемесячных взносов, но и процент за пользование кредитом. Ставка процента за пользование потребительским кредитом обычно значительно выше ставок обычных банковских ссуд. Во многих случаях при продаже в рассрочку цена товара повышается сверх процента за кредит на размер комиссионных торговой фирме или финансовой компании.

Ипотечный кредит

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

-- ипотечный кредит -- это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

-- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

-- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10--30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

Ипотечные банки (как и другие кредиторы по ипотеке) разрешают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца. Последний обязуется выплатить долги в течение определенного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку) либо имущество должника идет с торгов. Следует отметить, что в развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, ипотечными банками и другими кредитными институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества. При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т.е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, склады, земельные участки. Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохозяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке. Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения. Оценщики должны определить цену недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

-- метод сравнительного анализа продаж (рыночной метод);

-- Доходный метод или метод капитализации доходов;

-- затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж. Второй метод оценки недвижимости -- метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С=Д/К, (9-1)

где С - стоимость объекта;

Д - чистый доход;

К - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод - затратный или калькуляции - используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).

Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:

-- первый -- оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;

-- второй -- оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости;

-- третий -- оценка по восстановительной стоимости.

Особую сложность при использовании затратного метода или метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли -- это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый Доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные документы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. К тому же залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Использование при ипотечном кредитовании ценных бумаг предполагает, как отмечалось выше, их котировку на рынке ценных бумаг. Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на механизме, называемом титризацией, т.е. превращении долговых обязательств в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Титризация может осуществляться в форме эмиссии ценных бумаг (векселей, облигаций), обеспеченных ипотечными кредитами, путем осуществления полной передачи ипотечных кредитов участникам рынка, а также посредством организации общего фонда ипотечных долговых обязательств.

В настоящее время в большинстве промышленно развитых стран государственные институты играют весьма заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным недвижимым имуществом. В частности, для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Поскольку существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитору необходимо получить право удержания имущества за долги. До выдачи ссуды кредитор должен выяснить, не имеют ли другие кредиторы права на это имущество за долги. Закладные обычно включают условие ускоренного погашения кредита, предполагающее, что при несвоевременной выплате должником суммы долга и процентов или невыполнении им каких-либо других обязательств, ссуда подлежит немедленному погашению в полном объеме.

Ипотечный кредит допускает повторный залог имущества с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке, и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погасить долг. При залоге недвижимого имущества должник лишь сохраняет свое право собственника, однако заложенное имущество остается в руках должника, который продолжает его использование. Для защиты интересов кредитора закладная должна быть соответствующим образом оформлена в государственном учреждении (нотариальной конторе). Для защиты интересов заемщика обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое имущество до лишения его права выкупа и продажи собственности в случае погашения им задолженности по ссуде после установленного срока по ипотечному кредиту.

Для ипотечного кредита характерна сравнительно низкая ликвидность, важно страхование кредита и образование вторичного рынка ипотек. Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимости, является кредитоспособность заемщика. При изучении кредитоспособности заемщика, прежде всего, устанавливается соотношение (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости, величина и степень стабильности доходов заемщика, отношение заемщика к своей недвижимости, возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фактическое наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко используемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с периодически возобновляемой суммой кредита (закладная с периодически возобновляемой суммой кредита предусматривает периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполагает внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнктуру.

Кроме того, часто ипотечное кредитование тесно связано с жилищным строительством. Приобретение жилья посредством ипотечного кредита является основным видом решения населением своих жилищных проблем. При этом опыт развитых государств позволяет выделить основные принципы организации ипотечного кредитования:

-- государство активно стимулирует вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными методами содействие по приобретению "социального" жилья отдельным наименее обеспеченным слоям населения;

-- в большинстве государств главную роль в распределении государственной помощи в жилищном финансировании играют сберегательные банки, а во Франции и Германии также общества взаимопомощи. В США значительна роль специализированных ипотечных институтов с участием государственного капитала и страховых компаний. Участие же коммерческих банков в процессе организации ипотечного кредитования является незначительным.

Родиной ипотечного кредита является Германия. Первый государственный ипотечный банк был создан в Силезии в 1770 г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения денежных средств он выпускал закладные, представляющие собой документ о залоге должником недвижимого имущества (земли, строений) и дающие кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате им долга в срок. Закладная оформлялась обязательно в нотариальной конторе, о залоге недвижимости делалась отметка в кадастровой книге.

В начале XIX века деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а с середины XIX века -- на некоторые крестьянские хозяйства. Во второй половине XIX века стали создаваться "штадтшафты" для кредитования городской недвижимости, которые как и "ландшафты", кредитовавшие помещичьи хозяйства, принадлежали местным органам власти. Впервые частный акционерный и "чисто ипотечный банк" был создан в 1962 г. в г. Франкфурте.

В настоящее время в Германии частные ипотечные банки являются специальными банками по предоставлению земельного и коммунального кредитов. В их функции входит долгосрочное кредитование жилищного строительства, модернизация зданий и сооружений, финансирование капиталовложений в промышленности и сельском хозяйстве (осуществляется под ипотеку), предоставление коммунальных кредитов в виде займов государству, землям и местным органам управления внутри страны, а также корпорациям и государственным учреждениям за границей (в рамках ЕЭС). Государственные ипотечные банки по характеру своей деятельности в основном сходны с частными ипотечными банками. Некоторые отличия существуют в источниках формирования ресурсов (более половины ресурсов формируется за счет вкладов и в меньшей части за счет эмиссии закладных и коммунальных облигаций), а также в отдельных объектах кредитования (учитывается общественно-правовой статус государственных банков).

В США ипотечные банки представлены мелкими земельными фермерскими банками регионального значения, в Канаде -- ипотечными компаниями. В Англии выдачей ипотечных кредитов занимаются строительные общества, основная функция которых состоит в предоставлении индивидуальных долгосрочных ссуд для строительства (покупки) жилых домов за счет средств, привлекаемых в виде краткосрочных вкладов населения. Такая строгая специализация строительных обществ не мешает им быть важнейшим каналом аккумуляции мелких семейных сбережений. Деятельность обществ регулирует государство, оказывающее им довольно часто финансовую поддержку. В Италии ипотечный кредит тесно связан с жилищным строительством, где в качестве залога выступает земельный участок или часть построенного здания. В Италии политика в области ипотечного кредита приобрела значение не только с точки зрения решения острой социальной проблемы (нехватка жилья), но также в связи с тем влиянием, которое оказывают инвестиции в строительство на ход развития экономики. В Швейцарии ипотечные кредиты выдают региональные банки, сберегательные и ссудные кассы. Широкое развитие получил ипотечный кредит в скандинавских странах.

В России первые попытки организации ипотечного кредита были предприняты в XVII веке. В соответствии с Указом от 13 мая 1754 г. были учреждены Государственные Заемные банки для дворянства. Однако деятельность этих учреждений оказалась малоуспешной. Так, помещики не только не возвращали ссуд, но большей частью не платили и процентов, предписанная законом продажа просроченных залогов не применялась, не было правильного счетоводства, а поэтому представленные отчеты составлялись лишь приблизительно.

Земельные ипотечные банки в России начали развиваться во второй половине XIX - начале XX века. Так, Крестьянский Поземельный банк, приступивший к операциям 10 апреля 1883 г., имел право производить такие операции, как выдачу крестьянам ссуд под покупаемые ими (по добровольному соглашению с владельцами) земли, выдачу ссуд под купленные крестьянами без содействия банка земли для погашения обеспеченных на этих землях долгов по их покупке. Ссуды выдавались сельским обществам, отдельным поселениям, не составлявшим целых сельских обществ, отдельным крестьянам, проживающим в селениях мещанам, постоянно занимающимся земледелием.

До 1917 г. в России существовала мощная, многосубъектная кредитно-финансовая система, занимавшаяся наряду с другими операциями также привлечением частных и государственных средств инвесторов в жилищное строительство и ипотеку. В дореволюционной России была создана разветвленная инфраструктура коммерческих и ипотечных банков, общее число которых достигало 16 тысяч (имеется в виду также филиальная сеть). Помимо денежных средств и ценных бумаг эти банки включали в свой оборот так называемую параллельную валюту в виде товарных обязательств, векселей и сертификатов, подтверждающих право собственности на земельные участки, здания и сооружения, жилье и право строительства различных объектов.

При этом ипотека состояла из многих сегментов, среди которых самыми весомыми были сегменты земли, рынок недвижимости, размещение заказов на строительство жилья между подрядными строительными организациями.

Некоторые российские ипотечные банки практиковали распространение среди населения подписных листов и специальных ипотечных накопительных облигаций, которые позволяли закладывать в банк под выгодный процент собственность по частям. Благодаря кредитам под 1,5--2 % годовых удавалось постепенно увеличивать состояние путем приобретения жилья и сдачи его внаем.

Постепенно возвращая кредиты, можно было увеличивать состояние. Если кредиты не возвращались, то устанавливался с учетом личности клиента дополнительный срок выплат. Если этот срок не выдерживался, то заложенная собственность переходила в распоряжение банка. Однако клиент продолжал ею пользоваться пока банк не принимал решения компенсировать свои потери, например, предоставив клиенту новую собственность, меньшую по размеру на величину заложенной, или лишив его права пользоваться заложенной собственностью.

В дореволюционной России ипотечными операциями активно занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставляющие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Эта система служила не только мощным аккумулятором ресурсов, но и основой экономики, поскольку вовлекала в свой оборот не только деньги, но и ценные бумаги, товарные векселя, сертификаты, закладные, подтверждающие права собственности на земельные участки, здания и т.п. После упразднения в ноябре 1917 г. Крестьянского Поземельного банка, а также отмены частной собственности на землю, были устранены основы для проведения ипотечных операций.

Тема 18. Ипотечный кредит

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

-- ипотечный кредит -- это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль над сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

-- большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

-- ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10--30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

Ипотечные банки (как и другие кредиторы по ипотеке) разрешают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца. Последний обязуется выплатить долги в течение определенного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку) либо имущество должника идет с торгов. Следует отметить, что в развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, ипотечными банками и другими кредитными институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т.е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, склады, земельные участки.

Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохозяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены, верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения. Оценщики должны определить цену недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

-- метод сравнительного анализа продаж (рыночной метод);

-- Доходный метод или метод капитализации доходов;

-- затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости -- метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С=Д/К,

где С - стоимость объекта;

Д - чистый доход;

К - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод - затратный или калькуляции - используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).

Данный метод предполагает три подхода, которые состоят в следующем:

-- первый -- оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;

-- второй -- оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости;

-- третий -- оценка по восстановительной стоимости.

Особую сложность при использовании затратного метода или метода калькуляции для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли -- это капитализированная рента.

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.