• Введение
• Глава 1. Современные предпосылки развития города-курорта сочи
• 1.1 Место Г. Сочи на рынке недвижимости РФ
• 1.2 Сочи и олимпиада 2014 года
• 1.3 Инвестиционный климат
• 1.4 Обзор рынка недвижимости города-курорта Сочи
• 1.4.1 География и районирование рынка
• 1.4.2 Рынок вторичной жилой недвижимости
• 1.4.3 Рынок первичной жилой недвижимости
• 1.4.4 Рынок коммерческой недвижимости
• 1.4.5 Рынок земельных участков
• 1.4.6 Основные потребители недвижимости
• Глава 2. основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов
• 2.1 Сущность, структура и жизненный цикл инвестиционного проекта
• 2.2 Методы оценки экономической эффективности инвестиционного проекта
• 2.3 Показатели эффективности инвестиционного проекта строительной отрасли
• 2.4 Основные методы анализа рисков инвестиционного проекта
• Глава 3. Расчет основных показателей эффективности проекта строительства Элитного жилого комплекса (Вторая очередь строительства на участке по адресу перулок морской, вл.6)
• 3.1 Общие сведения о проекте
• 3.1.1 Земельный участок
• 3.1.2 Объект строительства и архитектурно-планировочное решение
• 3.2 Доходы и издержки
• 3.2.1 План маркетинга
• 3.2.2 Доходы по проекту
• 3.2.3 Затраты на строительство объекта
• 3.2.4 Себестоимость строительства
• 3.2.5 Обременения по проекту
• 3.2.6 Прочие инвестиционные затраты по проекту
• 3.2.7 Расчетный период реализации проекта и график осуществления затрат по проекту
• 3.3 Расчеты по вариантам реализации проекта
• 3.3.1 Общий порядок проведения расчетов
• 3.3.2 Общие условия, принятые в расчете на момент его проведения
• 3.3.3 Состав и порядок расчетов
• 3.3.4 Расчеты по вариантам реализации проекта.
• 3.3.5 Сводные результаты расчетов по вариантам реализации проекта
• 3.4 Учет факторов риска и неопределенности
• 3.4.1 Анализ чувствительности
• 3.4.2 Метод сценариев
• Глава 4. Проект организации строительства 3-й пусковой комплекс
• 4.1 Основные проектные решения
• 4.1.1 Краткая характеристика грунтовых условий площадки
• 4.1.2 Строительные конструкции комплекса
• 4.2 Основные положения по организации строительства
• 4.2.1 Расчет продолжительности строительства
• 4.2.2 Расчет графика производства работ по объекту
• 4.2.3 Потребность во временных административных и культурно-бытовых зданиях на стройплощадке
• Потребность во временных зданиях и сооружениях
• 4.2.4 Основные технические показатели временных автодорог
• 4.2.5 Определение потребности в освещении строительной площадки
• 4.2.6 Складирование материалов и конструкций
• 4.2.7 Указание по производству работ в зимнее время
• 4.2.8 Условия сохранения окружающей природной среды
• 4.2.9 Мероприятия по охране труда
• 4.2.10 Требования пожарной безопасности
• 4.3 Пояснения к проекту организации строительства (к стройгенплану)
• Заключение
• Список используемой литературы

Введение

В соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999г. была произведена оценка инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса на основе расчета следующих показателей: чистый доход, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, индекс доходности затрат и т.д. Был рассчитан и выбран наиболее приемлемый способ расчета (либо денежный эквивалент, либо в натуральном выражении т.е. кв. м) с городом Сочи. Лучший вариант реализации проекта был проанализирован на возможность изменения различных условий (внешних и внутренних) с целью определения пределов устойчивость проекта к ним.

Четвертая глава "Проект организации строительства 3-й пусковой комплекс".

Историки нашли первое упоминание о Сочи как о горах, а не городе - в записях турецкого путешественника Эвлия Челеби, побывавшего на Черноморском побережье Кавказа в 1641 году. Там же есть записи и о племени "соча", проживавшем в этих местах. Но есть и другие гипотезы топонимики города. В языке убыхов - народности, жившей здесь когда-то - эти места называли "Шача" или "Сшатче". В XVIII веке в руках русских мореплавателей появились карты, и на них деревня, где расположен современный г. Сочи, обозначена как "Сучи".

Российским же это побережье стало в 1829 году по Адрианопольскому мирному договору. Тогда после многочисленных войн с Турцией наша страна получила земли от устья реки Кубани до форта Святого Николая, южнее современного Поти. Годом же основания г. Сочи принято считать 1838-й.

В конце все того же XIX века во время путешествия по черноморскому побережью Кавказа президент французского географического общества Эдвард Мартель писал: "Это воистину русский лазурный берег, рисующийся в самых приветливых и ласкающих взор красках, достойных самых серьезных предприятий и мировой славы". Оценили эти места не только иностранцы, но и русский царский двор. В окрестностях города, недалеко от Красной поляны, для Николая II построили Царский охотничий домик, который сохранился и поныне. Следом за царской семьей черноморские земли начали осваивать вельможи, помещики, богатые промышленники. В 1909 году в городе был открыт первый фешенебельный курорт "Кавказская Ривьера", спроектированный известным российским архитектором В.И. Ионом.

Но развитие города-курорта было приостановлено Октябрьской революцией - правда, ненадолго. Уже в 1919 году был подписан декрет Совнаркома "О лечебных местностях общегосударственного значения". Вскоре здесь появились первые санатории и гостиницы: "Красная Москва", "Сальве", "Старая Мацеста". Спустя несколько лет в городе уже работали 15 санаториев, строились железная и автомобильная дороги. А потом - Великая Отечественная война, превратившая санатории в госпитали, через которые прошли более полумиллиона солдат и офицеров.

Г. Сочи расположен вдоль побережья Черного моря, занимает порядка 3500 кв.км земель, 44 градуса северной широты и 39 градусов восточной долготы, 260 солнечных дней в году, субтропический мягкий климат, теплые ветра, красочный и разнообразный мир флоры и фауны, единственный город расположенный в границах Кавказского государственного биосферного заповедника, колоссальные водные ресурсы - и все это можно назвать одним словом Сочи.

На протяжении долгого времени в Сочи развивался, в основном, летний туризм, чему способствовали теплое море, пляжи, мацестинские воды, богатые минералами. Те же, кто желал совмещать загар с экстремальным отдыхом, шел в горы исследовать пещеры и искать дольмены, которые в этих местах встречаются довольно часто.

Лишь несколько лет назад не только летние, но и зимние достоинства этого региона по-настоящему оценили федеральные власти, инвесторы и застройщики. В 40 километрах от Сочи, в Красной поляне начали возводить горнолыжный курорт мирового уровня.

Красная Поляна - место потрясающей красоты в любое время года - зеленые долины, причудливо изгибающиеся горные реки, не всегда доброжелательно относящиеся к своим покорителям, водопады, загадочные пещеры. Впрочем, на Красной поляне уникален не только ландшафт. Горы Аибга, Ачишхо, Чугуш, Псеашхо, высота вершин которых достигает 2400 метров, защищают курорт от непогоды и сильного ветра. Таких условий в Европе нет. К тому же качество снежного покрова на горных склонах Красной поляны признано эталонным.

А кроме всего Сочи стал неофициальной "третьей столицей" Российской федерации - этот черноморский город прочно занял свое место в сводках официальных новостей и его имя регулярно звучит с телеэкрана. Саммиты, экономические форумы, встречи глав государств в летней резиденции президента РФ, фестивали и выставки - это повседневный быт города. К тому же местом для своей летней резиденции В.В. Путин выбрал "Бочаров ручей" в Сочи. Помимо всего прочего В.В. Путин так же обозначил развитие юга России в качестве одного из основных приоритетов социально-экономической политики нашей страны на среднесрочную перспективу.

В этой связи особую значимость для России приобретает развитие г. Сочи - региона, обладающего уникальными природно-климатическими и рекреационными ресурсами, значение которого особенно усилилось после распада СССР и утраты значительной части туристско-рекреационных территорий.

Немало важную роль в настоящее время играет рекламная компания по увеличению узнаваемости бренда г. Сочи в мире, которую целенаправленно проводит Правительство Краснодарского края. В календаре города-курорта значатся такие интересные события, как Всероссийский и Международный кинофестивали 'Кинотавр', театральный фестиваль 'Сочинские бархатные сезоны', фестиваль моды 'Бархатные сезоны в г. Сочи', фестивали органной и джазовой музыки, фестиваль КВН. В г. Сочи также проводятся клубный чемпионат мира по бильярду, международная велогонка, регата, ралли, чемпионат России по маунтинбайку, международные выставки-ярмарки. На высоком уровне проходят детские фестивали 'Магия танца', 'Кинотаврик', 'Волшебство сказки'.

На сегодняшний день наблюдается очень высокий интерес к инвестициям в недвижимость этого города, что делает г. Сочи привлекательным для инвесторов и девелоперов, так как по оценке отечественных и зарубежных экспертов, Краснодарский край, по масштабам сопоставимый с европейским государством, - регион, обладающий в России одним из самых высоких, а, возможно, и самым высоким инвестиционным потенциалом. Это обусловлено сразу несколькими причинами, главные из которых:

· мощный сельскохозяйственный, производственный, научно-технический потенциал региона;

· богатейшая сырьевая база для развития перерабатывающей промышленности;

· наличие прямого выхода к международным морским путям через 8 портов на южных рубежах России;

· наличие трёх международных аэропортов, вскоре этот список пополнится четвёртым аэропортом международного класса - в Адлере;

· благоприятные природно-климатические условия, способствующие активному развитию индустрии туризма и отдыха;

· принятый местным Законодательным Собранием закон "О государственном стимулировании инвестиционной деятельности в Краснодарском крае", который предусматривает установление льготного налогового режима как для отечественных, так и для иностранных инвесторов на период окупаемости проекта;

· налоговые льготы, предоставляемые банкам и лизинговым компаниям, принимающим участие в кредитовании проекта.

К тому же в 2005 году город Сочи выдвинул заявку на право проведения зимних Олимпийских Игр 2014 года. В 2006 году году Международный Олимпийский комитет объявил, что г. Сочи вошел в финальную тройку претендентов, и, стало быть, продолжит борьбу за право проведения Олимпиады. В свою очередь правительство России утвердило Федеральную программу "Развитие города Сочи как горноклиматического курорта в 2006-2014 г. г.". Ее основная цель - обеспечить качественное улучшение всей инфраструктуры и превратить регион в круглогодичный курорт мирового уровня.

В частности, запланирован ввод в строй нового аэровокзального комплекса с пропускной способностью до 4 млн. человек в год, а общее количество гостиничных номеров предполагается увеличить более чем в два раза. Программа предусматривает инвестиции в размере 327,2 миллиардов руб., большая часть которых будет выделена из государственного бюджета, остальные средства поступят от частных инвесторов.

Уже сейчас десятки крупных зарубежных и отечественных инвесторов подтвердили свой интерес к участию в тендерах на строительство объектов туристической и олимпийской инфраструктуры.

Среди российских компаний, которые уже пришли на этот рынок и активно участвуют в освоение курорта - ООО "Интеррос". Ее главный проект - "Роза хутор" - расположен на Красной поляне, объем инвестиций здесь превышает $300 миллиардов. Компании предстоит освоить 227 гектаров, помимо гостиниц, возвести спортивные сооружения и горнолыжные трассы. Общий объем инвестиций ООО "Интеррос" превысит полмиллиарда долларов США.

Помимо ООО "Интеррос", в Сочи работают и другие крупные российские компании. Так, в этом году на финишную прямую вышел проект ОАО "Газпрома", в который было вложено более $200 миллионов, "Базовый элемент", металлургического магната Олега Дерипаски, объявил о вложении 800 миллионов долларов в спортивный комплекс близ Сочи. Из иностранных инвесторов стоит упомянуть португальскую компанию Novopco, которая возведет масштабный туристический комплекс международного уровня в Сочи. Его строительство станет крупнейшей инвестицией этой страны в России за всю историю двусторонних отношений (сумму строительства оценивает в 130-150 млн. долл.).

Между тем, Федеральная целевая программа предусматривает строительство 3-, 4-, 5-звездных гостиниц (более 25000 номеров, из них около 3000 на Красной поляне), реконструкцию и прокладку новых высокоскоростных трасс - как по городу, так и на горнолыжные курорты (это порядка 580 км дорожного полотна). И уже сейчас начались работы по реконструкции аэровокзала и взлетно-посадочной полосы. А на возведение второй части аэропорта и доведение его до международного уровня уже объявлен конкурс.

Сейчас многие российские и иностранные инвесторы пристально наблюдают за процессами, происходящими в г. Сочи. Рост спроса на недвижимость обоснован огромным потенциалом г. Сочи, развитием курортной инфраструктуры и масштабными инвестиционными проектами, осуществление которых ведется на побережье и на стремительно развивающемся горнолыжном курорте "Красная Поляна".

1.2 Сочи и олимпиада 2014 года

Общий объем финансирования Федеральной целевой программы "Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006 - 2014 годы)" млрд. рублей

Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально-экономической эффективности:

· повышение конкурентоспособности горноклиматического курорта г. Сочи за счет приведения в соответствие с требованиями Международного Олимпийского Комитета транспортной и инженерной инфраструктуры, повышения качества работы обслуживающего персонала, развития современной туристической инфраструктуры, что будет способствовать увеличению потока туристов;

· создание высококлассных спортивных сооружений для российского спорта высших достижений;

· повышение престижа России в случае принятия решения о проведении XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года в г. Сочи;

· повышение уровня жизни населения г. Сочи и ускорение роста валового регионального продукта Краснодарского края.

Эффективность реализации Программы определяется степенью достижения ее показателей, в качестве которых выбраны создание первого горноклиматического курорта мирового уровня в России, проведение XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года и других международных и национальных соревнований.

Реализация Программы в 2006 - 2014 годах по прогнозам экспертов обеспечит прирост валового регионального продукта Краснодарского края в размере 341 млрд. рублей (в ценах 2005 года). [14]

Улучшение общеэкономического фона в регионе, ускорение темпов развития экономики региона, что привлечет внимание инвесторов, и будет способствовать росту деловой активности. Построенные в период подготовки к XXII зимним Олимпийским играм и XI Параолипийским играм 2014 года инфраструктура и различные производственные объекты будут способствовать развитию бизнеса, росту предложения услуг (в том числе банковских), облегчат вхождение на рынок новых фирм, то есть будут расширены возможности для развития экономики региона. Реализация Программы позволит увеличить туристический поток в г. Сочи. Согласно оценкам, туристический поток в Краснодарский край достигнет к 2015 году 7 млн. человек, из которых предположительно более 60 процентов будут отдыхать в г. Сочи. [59]

Развитие туристической отрасли является важной составляющей при оценке социально-экономических последствий для г. Сочи. Проведение XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 г. повлечет увеличение туристического потока, так же с одной стороны привлечет дополнительные инвестиции в гостиничный сектор города, с другой - позволит создать как временные дополнительные, так и долгосрочные рабочие места, рассчитанные на ожидаемый рост притока туристов в будущем.

Строительство и модернизация туристической, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также строительство спортивных объектов и гостиниц является необходимым условием роста туристической привлекательности г. Сочи. В результате реализации Программы возможен значительный рост туристического потока, который даст дополнительный стимул развитию экономики города и края. Основной объем инвестиционных расходов придется на годы подготовки к проведению XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года.

Расходы, связанные с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года, предположительно составляет около 33 млрд. рублей (в ценах 2005 года). Организационные расходы обеспечивают значительный прирост занятости населения в период проведения XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года и связаны с обеспечением правопорядка, проведением церемоний и спортивных мероприятий. В то же время рост расходов на рекламу и маркетинг, которые также относятся к организационным расходам, позволит увеличить туристический поток за счет приобретения известности г. Сочи как горнолыжного курорта.

Таблица 2.

Вклад в прирост занятости населения Краснодарского края за счет реализации Программы (тыс. человек)

Расходы туристов на фоне роста туристического потока позволят получить в бюджеты как Краснодарскому краю, так и г. Сочи дополнительные финансовые вливания. Динамику туристического потока будет определять множество факторов объективного (наличие инфраструктуры) и субъективного характера (имидж города, престиж г. Сочи как горнолыжного курорта). В результате сформируются значительный прирост валового регионального продукта, что обусловлено преобладанием в структуре экономики Краснодарского края и г. Сочи отраслей, ориентированных на конечное потребление.

Необходимо учитывать положительное воздействие реализации Программы на развитие инфраструктуры региона, улучшение инвестиционного и бизнес-климата, которые также могут обеспечить определенный прирост валового регионального продукта.

В связи с тем, что в Краснодарском крае достаточно развиты сельское хозяйство и пищевая промышленность, потребности туристов в части питания в большинстве удовлетворяются силами региона. Поэтому увеличение туристического потока и расходов туристов наиболее благоприятно скажется на экономике региона.

Кроме того, как уже отмечалось, расходы туристов в принимающем городе вносят существенный вклад в потребительскую составляющую доходов города.

Таблица 3.

Прирост валового выпуска продуктов и услуг предприятиями региона за счет реализации Программы. (млн. рублей, в ценах 2005 года)

Структурные изменения в г. Сочи даже в случае не проведения в нем XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года проявятся в развитии и усовершенствовании транспортной инфраструктуры, современной системы телекоммуникаций, спортивной инфраструктуры международного уровня, жилого, гостиничного и офисного фондов, урбанистической культуры в целом.

В рамках Федеральной целевой программы [14] в не зависимости от выбора Международного олимпийского комитета на провидение зимних Олимпийских игр в 20014 году будут возведены и построены следующие объекты:

· 11 новых крупных спортивных объектов;

· 2 новых современных завода по переработке отходов;

· новый аэропорт;

· 200 км новых автомобильных и железных дорог;

· 700 км новых волоконно-оптических линий связи;

· генерирующие объекты, которые позволят на 100% вырасти объему энергоснабжения региона;

· гостиничные и санаторные комплексы для увеличения более чем на 100% количества гостиничных номеров категории 3-5 звезд.

Другими словами в результате реализации ФЦП произойдет качественное улучшение инфраструктуры всего региона:

· к горным курортам будет проложена дополнительная автодорога;

· аэропорт и горные туристические комплексы будут связаны скоростной железной дорогой;

· будет достроен и введен в строй новый аэровокзальный комплекс, способный обслуживать до 4 млн пассажиров в год, реконструирована взлетно-посадочная полоса, что позволит принимать в Сочи все типы самолетов;

· будет создана современная инфраструктура для проведения спортивных соревнований по всем видам спорта, входящим в программу Игр;

· резко вырастет уровень гостиничной инфраструктуры;

· будет сформирована современная инженерная инфраструктура как в равнинной, так и в горной части Большого Сочи (канализация, энерго- и водоснабжение и т.д.).

1.3 Инвестиционный климат

Согласно стратегии развития Краснодарского края на 2003 - 2008 годы [13] предполагается реализовать следующих приоритеты: создание благоприятного инвестиционного и предпринимательского климата для развития реального сектора экономики, малого бизнеса и привлечения инвестиций. К текущему моменту уже разработаны меры, направленные на преодоление административных барьеров - создана система поддержки бизнеса по принципу "единого окна", упрощены процедуры получения разрешений на строительство объектов, сформирована единая инвестпроводящая сеть. К приоритетам также относится развитие внешнеэкономических связей и дальнейшего увеличения внешнего товарооборота, укрепления межрегионального сотрудничества, совершенствование регионального законодательства, ускорение развития приоритетных секторов, привлечение частного капитала.

Привлечение инвестиций - как российских, так и иностранных - является одной из важных задач краевых властей. Как уже упоминалось по оценкам рейтинговых агентств Краснодарский край устойчиво занимает одно из ведущих мест в десятке наиболее привлекательных для иностранных инвесторов регионов России. Это связано не только с объективными конкурентными преимуществами края, но является следствием последовательно проводимой краевым руководством инвестиционной политики - развитием инвестиционного законодательства, предоставления режима наибольшего благоприятствования инвесторам, стремлением наиболее полно донести информацию о регионе и его возможностях за пределы края через средства массовой информации, участие в различных национальных и международных форумах, конференциях и выставках.

Значительную роль в экономике края играют крупные иностранные инвесторы, доля прямых иностранных инвестиций в общем объеме капиталовложений составляет 44,2%. В настоящее время в крае действует более 300 предприятий с иностранным капиталом, среди них известные международные корпорации, осуществляющие крупные инвестиционные проекты, например: "Каспийский трубопроводный консорциум-P", "Голубой поток Россия - Турция", "Бондюэль", "КЛААС", "Кнауф", "Каргилл", "Филип Моррис" и многие другие.

Таблица 5.

Инвестиционный потенциал российских регионов в 2005-2006 гг.

Таблица 6.

Инвестиционный риск в российских регионах в 2005-2006 гг.

Краснодарский край - в последние годы демонстрирует устойчивый экономический рост. В течение четырех последних лет рост валового регионального продукта здесь в среднем составлял 6,5%, а в первом полугодии нынешнего года прирост ВРП уже достиг 7%. При этом некоторые отрасли демонстрируют еще более впечатляющие показатели: за последние пять лет на 30% вырос объем промышленного и сельскохозяйственного производства, в 2,5 раза увеличился объем строительных работ, в 3,5 - транспортных услуг. За этот период почти вдвое вырос и потребительский рынок, так, что сегодня, по уровню потребления на душу населения товаров и услуг Краснодарский край занимает четвертое место в России.

Во многом рост экономики края объясняется тем, что региону достаточно успешно удается привлекать инвестиции. За последние пять лет в Краснодарский край в общей сложности вложено инвестиций более 17 млрд долларов. В 2005 году по общему показателю привлеченных инвестиций (около 4 млрд долларов) Краснодарский край заняла шестое место в стране, а по объему иностранных вложений - третье. При этом ежегодно объем иностранных инвестиций в регион увеличивается.

По данным Краснодарстат (Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю) В 2006 году на развитие экономики и социальной сферы организациями края использовано 149 млрд. рублей инвестиций, что на 15 процентов выше уровня 2005 года. Большая часть приходилась на инвестиции в здания (кроме жилых) и сооружения (41%), а также в машины, оборудование и транспортные средства (37%).

Основной объем инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций был направлен на развитие следующих видов экономической деятельности: транспорт и связь (32%), обрабатывающие производства (13%), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство (12%). Более 65 процентов инвестиций края освоено на территориях городов Краснодар, Сочи, Новороссийск, Туапсе и Тимашевского района.

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых выгодных и безопасных вложений капитала. Стоимость хорошо подобранной недвижимости постоянно растет, а следовательно инвестированный в недвижимость капитал не стоит под угрозой инфляции и денежных реформ. В настоящее время на рынке недвижимости Сочи спрос превышает предложение, что в свою очередь ведет к постоянному увеличению цен на объекты жилого, коммерческого и промышленного значения.

На текущий момент вложения в недвижимость имеют высокий уровень доходности, в сочетании с минимальными рисками и большой ёмкостью рынка.

По данным, предоставленным Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю, за 2006 год объем работ, выполненный всеми хозяйствующими субъектами, по виду деятельности "строительство" составил 80 млрд. рублей, или 119 процентов к уровню 2005 года.

По объемам ввода жилья Краснодарский край занимает 3 позицию среди регионов Российской Федерации (после Московской области и г. Москвы) и является лидером в Южном федеральном округе.

Организациями и индивидуальными застройщиками построено жилых домов общей площадью 2667 тыс. кв. метров (в 1,4 раза больше, чем в 2005 г.), в том числе населением - 1850 тыс. кв. метров - это около 70 процентов от общего объема введенного жилья. Организациями построено в 1,5 раза больше квартир, чем в 2005 году (12,5 тыс. квартир общей площадью 817 тыс. кв. метров), из них 62 процента - предназначено для последующей продажи.

Из объектов социально-культурной сферы в 2006 году введены за счет строительства новых, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих организаций: котельная мощностью 66 Гкал в час; 112 км газовых сетей мощностью 8 тыс. кВт; гостиницы на 51 место; туристическая гостиница в г. Ейске на 70 мест; общеобразовательные учреждения на 1550 ученических мест; учебно-лабораторные здания высших учебных заведений в г. Краснодаре общей площадью 5,4 тыс. кв. метров; амбулаторно-поликлинические учреждения на 1000 посещений в смену (г. Горячий Ключ - 800, Крыловский район - 200 посещений в смену); санаторий в г. Сочи на 260 коек; дома отдыха на 109 мест (в городах Геленджик, Сочи и Ейск), детский дом в г. Краснодаре на 60 мест.

Что касается объемов строительства г. Сочи, то они постоянно растут. В настоящий момент ведется разработка нового Генерального плана, направленного на утверждение градостроительной политики города. Основная цель программы развития Сочи на ближайшие четыре года является двукратное увеличение количества отдыхающих. Основные элементы генплана включают в себя: реконструкцию береговой зоны, обустройство пляжных комплексов и объектов инфраструктуры яхтинга, использование современных и перспективных решений с сохранением исторических традиций.

Таблица 7.

Объем капитальных вложений в экономику г. Сочи

Принципиально важным в отношениях с инвесторами, предполагающими осуществлять финансирование строительства стратегических объектов городской инфраструктуры или новых крупных объектов курортно-сервисного назначения, будет предоставление льгот по налогам на весь период строительства и на срок до 10 лет. Условием предоставления этих льгот со стороны федерального центра, краевой и местной администрации является направление инвесторами эквивалентной суммы от льгот в виде прямых реинвестиций в другие жизненно важные для города программы: в развитие инфраструктуры сетей и коммуникаций, в строительство новых и ремонт имеющихся дорог, в создание и реконструкцию действующих социальных объектов и объектов культурно-развлекательного назначения, в создание предприятий по производству и переработке продуктов питания, в строительство новых гостиниц с повышенным уровнем сервиса, в создание сети новых предприятий общественного питания - баров, кафе, бистро, ресторанов, предприятий сервисных услуг и т.д.

1.4 Обзор рынка недвижимости города-курорта Сочи

1.4.1 География и районирование рынка

Сочи - самый растянутый российский город, и мало кто знает насколько специфично административное устройство "Русской Ривьеры". Сочи представляет собой агломерацию, исторически сложившуюся из города Сочи и находящихся по приморской полосе длиной в 150 км. поселков, крупнейшие из которых - Адлер, Хоста, Мацеста, Лазаревское, Дагомыс. Вся территория подчинена Сочинской городской администрации, и состоит из четырех районов - Центрального, Хостинского, Адлерского и Лазаревского.

Центральный район - это и есть исторический Сочи, бывший форт Александрия, с которого начиналось развитие курорта. В этом районе самые высокие цены на недвижимость и земельные участки, находится городская администрация и основные властные инстанции, наиболее фешенебельные гостиницы и офисные центры. Хостинский район до последнего времени уверенно держал по ценам на недвижимость и ее престижность второе место после Центрального. Особенно высоко ценится недвижимость в той части Хостинского района, которая захватывает южную часть исторического центра Сочи с Дендрарием, горой Бытха, районом пансионата "Светлана". По поселкам, расположенным по территории района, ситуация неоднородная: в Мацесте, которая находится ближе к Центральному району, все виды недвижимости значительно дороже, чем в Хосте и, тем более, в Кудепсте, где не очень хороший пляж. В настоящий момент, однако, в Хостинском районе отмечаются меньшие темпы роста, чем в расположенном южнее Адлерском районе, в котором быстрый рост цен на недвижимость связан с тем, что на его территории находится горный курорт Красная Поляна, которую прочат на роль места проведения Олимпиады - 2014. В Адлерском районе приоритетные точки развития рынка недвижимости находятся, помимо Красной Поляны, в Курортном городке и Нижнеимеретинской бухте, где в настоящий момент ведется строительство Олимпийской деревни.

Лазаревский район пока серьезно отстает по темпам развития рынка недвижимости от трех других районов Сочи. Многоэтажная застройка ведется только в поселке Лазаревское, в меньшей степени - в Дагомысе. Вместе с тем, по району строительство малых средств размещения, таких, как мини-пансионаты и мини-отели, ведется повсеместно. Согласно анализу рынка недвижимости, проведенного инвестиционной компание "Мегаполис", в Лазаревском районе пансионаты строят везде, где есть поблизости море и более-менее развита инфраструктура". Что касается инфраструктуры, то в Лазаревском районе это действительно очень серьезная проблема (в частности, автомобильное сообщение с центром Сочи возможно только по серпантину, вождение автомобиля по которому затруднительно), относительно моря - можно сказать, что по кавказскому побережью экологическая ситуация лучше только в Абхазии и Аджарии, даже в Анапе море не настолько прозрачное. В настоящий время в Лазаревском районе преобладает индивидуальная застройка.

1.4.2 Рынок вторичной жилой недвижимости

Общая тенденция конца 2005 и первой половины 2006 года - увеличение спроса на жилье эконом-класса на вторичном рынке недвижимости. В итоге сложилась ситуация дефицита объектов недвижимости эконом-класса, а рост цен превысил все ожидания, и планка повысилась на отметку в 20-40%. Были попытки продать квартиры по завышенной рыночной стоимости, но не найдя покупателей, готовых переплачивать, эти объекты перешли в разряд жилья, сдаваемого в аренду на летней период, как и многие другие не востребованные объекты. Рынок вторичного жилья вырос примерно на 30%, перешагнув психологический рубеж в 45.000 руб. за м2 в первой половине 2006 года, продолжая расти сейчас он находится может текущее состояние на уровне 55.000 руб. за м2. Стоимость 1 м2 однокомнатных квартир перешагнула за 60.000 руб.

Основной спрос на рынке недвижимости вторичного жилья лежит в сегменте 2-х, 3-х комнатных квартир стоимостью ниже 3 000 000 рублей, а это более 70% от в сего объема.

В концу года срок экспозиции на рынке вторичного жилья увеличился, а цены на недвижимость остановились и стабилизировались на уровне лета 2006 года. Что связано со сложившейся экономической ситуацией на рынке недвижимости города Москвы.

Таблица 8.

Средняя стоимость кв. метра на рынке вторичной недвижимости г. Сочи 2006 г. материалы Инвестиционной группы «Мегаполис»

Подобные документы

• Анализ инвестиционных проектов на примере ОАО "Уфимский Хлебозавод №7"

  Инвестиционный проект и его экономическое значение. Структура инвестиционного цикла, методика оценки эффективности инвестиционного проекта, концепция дисконтирования. Анализ инвестиционных проектов, постройка жилого комплекса, парковки для автотранспорта.
  
  дипломная работа [101,5 K], добавлен 12.10.2010
  

• Анализ эффективности инвестиционного проекта по строительству комплекса по переработке твердых бытовых отходов

  Принципы обоснования коммерческой, бюджетной и общественной эффективности инвестиционных проектов, связанных с утилизацией твердых бытовых отходов. Выбор и оценка варианта инвестиционного проекта строительства комплекса по переработке ТБО в г. Москве.
  
  курсовая работа [740,0 K], добавлен 26.03.2013
  

• Основные принципы, методы и экономические показатели оценки эффективности инвестиционных проектов на примере инвестиционного проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

  Методология оценки инвестиционных проектов, определение, виды и принципы их эффективности. Виды денежных потоков. Методика расчета нормы дисконта. Расчет экономических показателей оценки на примере инвестиционного проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика".
  
  дипломная работа [241,6 K], добавлен 24.10.2011
  

• Расчёт экономической эффективности инвестиционного проекта

  Особенности инвестирования социальной сферы общества. Основные принципы и методы оценки инвестиционных проектов, характеристика показателей их эффективности. Состав денежных потоков инвестиционных проектов. Расчёт эффективности инвестиционных вложений.
  
  контрольная работа [63,9 K], добавлен 24.05.2012
  

• Оценка эффективности инвестиционного проекта

  Основные положения по определению эффективности инвестиционного проекта. Базовые принципы оценки инвестиционных проектов. Учет общественной эффективности. Оценка затрат в рамках определения эффективности проекта. Статические методы оценки эффективности.
  
  курсовая работа [61,2 K], добавлен 14.07.2015
  

• Оценка эффективности инвестиционных проектов

  Роль инвестиционного проекта в принятии инвестиционного решения. Показатели и виды эффективности инвестиционных проектов. Подготовка информации о внешней среде. Методические рекомендации по оценке, анализу и интерпретации показателей эффективности.
  
  реферат [89,9 K], добавлен 11.11.2002
  

• Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

  Принципы оценки эффективности инвестиционного проекта строительства. Расчет чистого денежного потока, показателей экономической эффективности проекта и отклонений базового и дополнительного варианта. Принципы обоснования инвестиционных решений.
  
  курсовая работа [56,2 K], добавлен 16.01.2011
  

• Оценка коммерческой эффективности инвестиционных проектов

  Методы оценки эффективности. Показатели экономической эффективности инвестиционного проекта. Чистый поток платежей (cash flow). Потребность в оборотном капитале. Исходная информация для определения экономической эффективности инвестиционного проекта.
  
  реферат [52,3 K], добавлен 05.02.2008
  

• Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта

  Основные подходы к обоснованию эффективности хозяйственных решений. Калькулирование затрат, себестоимости и безубыточности инвестиционных проектов. Показатели эффективности инвестиционных капитальных вложений. Расчет эффективности инвестиционного проекта.
  
  курсовая работа [1,0 M], добавлен 21.07.2010
  

• Оценка эффективности инвестиций

  Показатели эффективности инвестиционных проектов. Подготовка информации о внешней среде. Анализ и интерпретация показателей экономической эффективности инвестиционного проекта. Оценка эффективности проектов с учетом факторов риска и неопределенности.
  
  реферат [136,8 K], добавлен 18.05.2008
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам