Главная Коллекция "Otherreferats" Экономика и экономическая теория Анализ показателей эффективности инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса с подземной автостоянкой

Анализ показателей эффективности инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса с подземной автостоянкой

Современные предпосылки развития города-курорта Сочи, его место на рынке недвижимости Российской Федерации. Принципы оценки эффективности инвестиционных проектов. Проект жилого комплекса, архитектурно-планировочные решения, показатели эффективности.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид дипломная работа
Язык русский
Дата добавления 23.03.2013
Размер файла 1,4 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Страница:

3.2.7 Расчетный период реализации проекта и график осуществления затрат по проекту

Расчетный период реализации проекта - 1 кв. 2007 г. - 4 кв. 20010 г., в том числе: строительство жилого комплекса - январь 2007 г. - декабрь 2008 г. реализация жилых и нежилых помещений - январь 2007 г. - декабрь 2010 г.

Рисунок 9. График реализации жилой площади и м/м.

3.3 Расчеты по вариантам реализации проекта

Расчеты выполнены в Соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г (вторая редакция).

3.3.1 Общий порядок проведения расчетов

Расчеты экономической эффективности проекта включают:

Структурирование исходных данных о предполагаемых доходах и издержках инвестора в таблице движения денежных потоков по проекту;

Определение полных инвестиционных затрат инвестора с учетом налоговых и других издержек;

Расчет потребности в финансировании проекта (определение объема первоначальных инвестиций) с учетом задаваемой структуры финансирования (если иное не определено исходными данными по проекту);

Оптимизация схемы финансирования проекта и денежных потоков в соответствии с заданной структурой финансирования и с учетом соблюдения условия финансовой реализуемости проекта Условием финансовой реализуемости проекта является неотрицательность накопленного сальдо притоков и оттоков всех денежных средств по проекту на протяжении всего расчетного периода (накопленное сальдо денежных потоков по проекту отражено в таблице «Отчет о движении денежных средств" в строке «баланс») ;

Расчет потоков чистых платежей (по проекту в целом, для отдельных участников проекта);

Расчет показателей экономической эффективности проекта.

Основные расчеты в системе оценки экономической эффективности инвестиционных проектов представлены в следующих формах:

Отчет о доходах и издержках инвестора

Отчет о движении денежных средств (для финансового планирования)

Расчет потоков чистых платежей

Сводные результаты расчетов показателей эффективности проекта.

3.3.2 Общие условия, принятые в расчете на момент его проведения

Система цен

Расчеты проводятся в ценах 2007 года.

Цена реализации площадей по инвестиционным строительным проектам в абсолютном большинстве случаев выражена в валютном исчислении в долларах США, поэтому расчеты денежных потоков, а также показателей эффективности выражены в той же валюте.

Расчетный курс руб. /долл. составляет 26.5 руб. /$.

Расчетный интервал

Расчеты денежных потоков выполнены с поквартальным шагом.

Предполагается, что поступление доходов от реализации площадей и расходование средств на осуществление проекта осуществляется равномерно в пределах расчетного интервала.

Поступление средств за счет внешних источников (собственные средства инвестора и кредиты) предполагается на начало расчетного интервала, уплата процентов по кредиту и погашение основной суммы кредита - на конец расчетного интервала.

Процентные ставки

Коэффициент дисконтирования (базовое значение ставки дисконтирования), используемый для приведения значений денежных потоков к моменту начала расчетного периода, составляет 16% годовых в $. Это значение соответствует усредненному значению ставок по валютным депозитным вкладам для юридических лиц (10 %) с учетом надбавки за риск (6 %).

Процентная ставка по кредиту, принимаемая в расчетах, составляет 14 % годовых ($).

Налоги

В расчетах учтены действующие налоги

· НДС-18%

· налог на прибыль - 24%

Структура финансирования

Структура финансирования строительства жилого комплекса Базовым соотношением собственных и заемных средств при расчетах эффективности обычно является 30: 70. При расчете эффективности проектов строительства данного проекта инвестором выбран вариант с соотношением собственных и заемных средств в 55: 45 для получения наиболее выгодных условий кредитования рассматривается в двух вариантах:

вариант 1

Ш собственные средства инвестора - 100% от потребности в финансировании проекта

вариант 2:

Ш собственные средства инвестора - 55% от потребности в финансировании проекта;

Ш заемные средства - 45% от потребности в финансировании проекта.

При привлечении кредита предусматривается его погашение по следующей схеме:

кредитные ресурсы, предоставленные в течение квартала, погашаются через год с момента их предоставления,

выплата процентов производится ежеквартально с момента получения кредита до момента полного его погашения.

Учет выручки

Определение выручки от реализации площадей принято в соответствии с учетной политикой, предполагающей учет выручки по факту предоставления продукции покупателям.

3.3.3 Состав и порядок расчетов

Реализация проекта рассматривается при двух вероятных вариантах схемы финансирования проекта:

вариант 1 - без привлечения кредита на строительство жилого комплекса

вариант 2-c привлечением кредита на строительство жилого комплекса

Для каждого варианта схемы финансирования проекта выполнены следующие расчеты:

1. Определено значение доли города в денежном эквиваленте.

Доля города составляет 20 % от общей площади жилых помещений (2 290 м. кв.):

· Доход города в денежном эквиваленте составит $ 5616 тыс. при стоимости м. кв. $ 2,45 тыс.; Стоимость кв. м определена из Приложения №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11. 05.2005 № 3

· Доход города в денежном эквиваленте, получаемый при реализации жилых помещений доли города по рыночной средневзвешенной цене за м. кв. $ 4,26 тыс., составляет $ 9755 тыс. При этом надо учитывать, что суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, нельзя сравнивать с другими ценами, присутствующими в расчетах по проекту, так как эти значения не содержат НДС, который включен в цены реализации помещений по проекту

3.3.4 Расчеты по вариантам реализации проекта.

Вариант 1.

Проект финансируется на 100 % за счет собственных средств инвестора. Выплата доли города составляет 20 % от общей площади жилых помещений либо в натуральном выражении по средневзвешенной рыночной цене 1 м. кв., либо в денежном эквиваленте по цене 1 м. кв. равной 65 тыс. руб. (согласно Приложению №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11.05.2005 № 3). В расчетах принята выплата указанной доли города единовременно, в 1 квартале 2007 года, а именно по факту начала реализации инвестиционного проекта. Затраты на вывод временных складских сооружений ООО "Стройтех" (обременения по проекту), как и выплата арендной платы за пользование земельным участком относятся на 1 квартал 2007 года.

Результаты о затратах и выручке по проекту, полученные в расчетах с учетом перечисленных выше условий приведены ниже:

Таблица 18.

Основные данные по Варианту 1 при выплате доли города в денежном эквиваленте тыс. долл.

ВЫРУЧКА от реализации продукции без НДС

ИТОГО

Жилые площади, %

42 342,22

Нежилые площади, %

1 386,67

Парковочные места, %

6 917,24

= Выручка от реализации

50 646,12

ЗАТРАТЫ по проекту

ИТОГО

Вознаграждение Застройщика (себестоимость строительства)

25 000,00

Обременения по проекту

135,00

Арендная плата за пользование зем. участком

29,50

Затраты на продвижение продукции 2% от предполагаемой выручки

1 012,92

Услуги риэлтерской организации

506,46

Выплата доли города в денежном эквиваленте 20% S жил. по 65000 руб.

5 618,55

Налог на прибыль 24%

8 482,62

= Всего

40 785,05

Таблица 19.

Основные данные по Варианту 1 при выплате доли города в натуральном выражении тыс. долл.

ВЫРУЧКА от реализации без НДС

ИТОГО

Жилые площади, %

34 465,86

Нежилые площади, %

1 420,26

Парковочные места, %

6 917,24

= Выручка от реализации

42 803,36

ЗАТРАТЫ по проекту

ИТОГО

Вознаграждение Застройщика (себестоимость стр-ва)

25 000,00

Обременения по проекту

135,00

Арендная плата за пользование зем. участком

29,50

Затраты на продвижение продукции 3% от предполагаемой выручки

856,07

Услуги риэлтерской организации

428,03

Налог на прибыль 24%

7 206,91

= Всего

33 655,51

Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении или в денежном эквиваленте, приведены ниже:

Таблица 20.

Значения показателей эффективности по Варианту 1.

Наименование показателей

100% собственных средств инвестора

Доля города денежный эквиваленте

Доля города в натуральном выражении

Значение доли города

20%

20%

Объем инвестиционных затрат, $ тыс.

32302,43

26448,60

Потребность в финансировании, $ тыс.

10 977,92

5 741,37

Чистый доход инвестора, $ тыс.

9 861,07

9 147,85

Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.

1 374,95

2 240,26

Внутренняя норма доходности проекта, % годовых

19,55

23,68

Индекс доходности затрат

1,24

1,27

Индекс дисконтированной доходности затрат

1,04

1,08

Индекс доходности инвестиций

1,31

1,35

Индекс дисконтированной доходности инвестиций

1,06

1,09

Вариант 2.

В данном случае проект финансируется за счет 55 % собственных средств инвестора и 45 % кредитных средств. Выплата доли города составляет 20 % от общей площади жилых помещений либо в натуральном выражении по средневзвешенной цене 1 м. кв., либо в денежном эквиваленте по цене за м. кв. равной 65 тыс. руб. (согласно Приложению №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11.05.2005 № 3). В расчетах принята выплата указанной доли города единовременно, в 1 квартале 2007 года, а именно по факту начала реализации инвестиционного проекта. Затраты на вывод временных складских сооружений ООО "Стройтех" (обременения по проекту), как и выплата арендной платы за пользование земельным участком относятся на 1 квартал 2007 года. Предполагается открытие кредитной линии в размере 12 млн. долларов США, ставка по кредиту составляет 14% годовых. Срок кредита - 1 год, выплата основной суммы долга по окончанию срока, выплата процентов - ежеквартально в конце периода.

Результаты о затратах и выручке по проекту, полученные в расчетах с учетом перечисленных выше условиях приведены ниже:

Таблица 21

Основные данные по Варианту 2 при выплате доли города в денежном эквиваленте тыс. долл.

ВЫРУЧКА от реализации продукции без НДС

ИТОГО

Жилые площади, %

42 342,22

Нежилые площади, %

1 386,67

Парковочные места, %

6 917,24

= Выручка от реализации

50 646,12

ЗАТРАТЫ по проекту

ИТОГО

Вознаграждение Застройщика (себестоимость строительства)

25 000,00

Обременения по проекту

135,00

Арендная плата за пользование зем. участком

29,50

Затраты на продвижение продукции 2% от предполагаемой выручки

1 012,92

Услуги риэлтерской организации

506,46

Выплата доли города в денежном эквиваленте 20% S жил. по 65000 руб

5 618,55

% по кредиту

1 680,00

Налог на прибыль 24%

8 230,62

= Всего

42 213,05

Таблица 22

Основные данные по Варианту 2 при выплате доли города в натуральном выражении тыс. долл.

ВЫРУЧКА ОТ РЕАЛИЗАЦИИ без НДС

ИТОГО

Жилые площади, %

34 465,86

Нежилые площади, %

1 420,26

Парковочные места, %

6 917,24

= Выручка от реализации

42 803,36

ЗАТРАТЫ при выплате доле города в натуральном виде

ИТОГО

Вознаграждение Застройщика (себестоимость стр-ва)

25 000,00

Обременения по проекту

135,00

Арендная плата за пользование зем. участком

29,50

Затраты на продвижение продукции 3% от предполагаемой выручки

856,07

Услуги риэлтерской организации

428,03

% по кредиту

1 680,00

Налог на прибыль 24%

6 954,91

= Всего

33 403,51

Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении или в денежном эквиваленте, приведены ниже:

Таблица 23. Значения показателей эффективности по Варианту 1.

Наименование показателей

смешанное финансирование проекта

Доля города денежный эквивалент

Доля города в натуральном выражении

Значение доли города

20%

20%

Объем инвестиционных затрат, $ тыс.

33982,43

28128,60

Потребность в финансировании, $ тыс.

10 977,92

5 741,37

Чистый доход инвестора, $ тыс.

8 433,07

7 719,85

Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.

4 682,59

2 220,03

Внутренняя норма доходности проекта, % годовых

20, 20

25,76

Индекс доходности затрат

1,16

1,16

Индекс дисконтированной доходности затрат

1,03

1,06

Индекс доходности инвестиций

1,25

1,27

Индекс дисконтированной доходности инвестиций

1,15

1,09

3.3.5 Сводные результаты расчетов по вариантам реализации проекта

Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам:

Таблица 24.

Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам и реализации проекта.

Наименование показателей

100% собственные средства инвестора

Смешанное финансирование проекта

Доля города денежный эквивалент

Доля города в натуральном выражении

Доля города денежный эквивалент

Доля города в натуральном выражении

Значение доли города

20%

20%

20%

20%

Объем инвестиционных затрат, $ тыс.

32302,43

26448,60

33982,43

28128,60

Потребность в финансировании, $ тыс.

10 977,92

5 741,37

10 977,92

5 741,37

Чистая доход инвестора, $ тыс.

9 861,07

9 147,85

8 433,07

7 719,85

Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.

1 374,95

2 240,26

4 682,59

2 220,03

Внутренняя норма доходности проекта, % годовых

19,55

23,68

20, 20

25,76

Индекс доходности затрат

1,24

1,27

1,16

1,16

Индекс дисконтированной доходности затрат

1,04

1,08

1,03

1,06

Индекс доходности инвестиций

1,31

1,35

1,25

1,27

Индекс дисконтированной доходности инвестиций

1,06

1,09

1,15

1,09

Как видно из вышеприведенной таблицы наиболее привлекательными для инвестора вариантами реализации инвестиционного проекта представляются следующие:

· при реализации инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств (кредитная линия на общую сумму 12 мил. долл., ставка по кредиту - 14% годовых) в соотношении 55: 45, и выплате доли города в денежном эквиваленте по стоимости м. кв.2452,83 долл. в 1 квартале 2007г. (сдача государственной комиссии);

· при реализации инвестиционного проекта за счет собственных средств, и выплате доли города в натуральном эквиваленте, т.е. передача 2290м2 городу.

Данные проекты эффективны, реализуемы в заданных условиях и обладают наилучшими показателями ЧД (NV), ЧДД (NPV), ВНД (IRR), индекса доходности инвестиций (PI), затрат.

Для окончательно выбора наиболее привлекательного варианта реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса с подземной автостоянкой представляется необходимым произвести анализ факторов риска и неопределенности при оценке экономической эффективности каждого из вариантов.

3.4 Учет факторов риска и неопределенности

Согласно рекомендациям Всемирного банка (ВБ) по проектному анализу чаще всего используются три подхода (метода) к оценке неопределенности риска:

· анализ чувствительности, при котором исследуется влияние определенных (±5; ±10; ±15%) вариаций, наиболее важных для проекта исходных (входных) параметров (размер инвестиций, динамика доходов и расходов, нормы дисконтирования и т.п.), на устойчивость показателей эффективности проекта;

· метод сценариев (метод формализованного описания неопределенности), когда опытные эксперты прорабатывают несколько типовых вариантов развития событий по проекту соответствующих значений динамики выпуска продукции, доходов, расходов и т.д. Для каждого сценария рассчитываются величины чистой текущей стоимости проекта (NPV) и других показателей эффективности проекта.

3.4.1 Анализ чувствительности

В рамках этого метода производится определение чувствительности показателей эффективности к изменениям различных параметров.

Проанализируем устойчивость инвестиционного проекта к возможным изменениям как экономической ситуации в целом (изменение структуры и темпов инфляции, увеличение сроков задержки платежей), так и внутренних показателей проекта (изменение объемов сбыта, цены продукции).

Таблица 25.

Варьируемые параметры проекта для анализа чувствительности показателей эффективности.

Показатели

Диапазон изменения показателя

Ставка дисконтирования

-10%

-5%

5%

10%

Цена продажи

-10%

-5%

5%

10%

Себестоимость строительства

-10%

-5%

5%

10%

Ставка по кредиту

-10%

-5%

5%

10%

Рассмотрим, как изменяются основные показатели эффективности (NPV, IRR, т.д.) при изменении ставки дисконтирования, цены продажи, себестоимости строительства, и ставки по кредиту. Далее выясним, какой из показателей является наиболее чувствительным к этим изменениям и, какой фактор оказывает самое большое воздействие на выбранные варианты инвестиционного проекта.

Таблица 26.

Значения основных показателей эффективности проекта при изменении ставки дисконтирования.

Диапазон изменения

Ставка дисконтирования

R-10%

R-5%

R=16

R+5%

R+10%

Вариант 1 при реализации инвестиционного проекта за счет собственных средств, и выплате доли города в натуральном выражении;

NPV

2780,67

2 506,98

2 240,26

1980,31

1726,95

IRR

24%

24%

24%

24%

24%

PI

1,12

1,11

1,09

1,08

1,07

Вариант 2 при реализации инвестиционного проекта за счет собственных и заемных средств в соотношении 55: 45, и выплате доли города в денежном эквиваленте по стоимости м. кв. 2453 долл. в 1 квартале 2007 г.

NPV

4961,23

4819,76

4682,59

4549,57

4420,57

IRR

20%

20%

20%

20%

20%

PI

1,16

1,16

1,15

1,15

1,15

Изменение ставки дисконтирования на +/-5-10% приводит к изменению на 7-24% базового значения NPV Варианта 1 и на 2-9% базового значения NPV Варианта 2. Значение PI изменяется на 1-2% независимо от варианта реализации проекта. Значение IRR, как видно из приведенной таблицы, не чувствительно к изменению данного показателя на 5-10%.

Таблица 27.

Значения основных показателей эффективности проекта при изменении средневзвешенной рыночной цены продажи.

Показатель изменения

Цена продажи

P-10%

P-5%

P

P+5%

P+10%

Вар 1

NPV

22,18

1109,04

2 240,26

3371,47

4502,69

IRR

16%

20%

24%

27%

31%

PI

1

1,05

1,09

1,14

1, 19

Вар 2

NPV

2063,49

3643,04

4682,59

5722,13

6761,68

IRR

16,02

16,1%

20%

24%

28%

PI

1,08

1,12

1,15

1, 19

1,22

Изменение цены продажи на - 10% приводит к ситуации, когда первый вариант реализации инвестиционного проекта становится не эффективным, аналогичная ситуация происходит и со вторым вариантом при изменении цены продажи так же на - 10%. Противоположное изменение цены продажи на + 10% приводит к увеличению значения NPV обоих вариантов реализации проектов в 0,5 - 2 раза соответственно.

Таблица 28.

Значения основных показателей эффективности проекта при изменении себестоимости строительства.

Показатель изменения

Себестоимость строительства

P-10%

P-5%

P

P+5%

P+10%

Вар 1

NPV

4472,96

3356,61

2 240,26

1123,90

7,55

IRR

32,79%

28%

24%

19,7%

16%

PI

1,21

1,15

1,09

1,05

1

Вар 2

NPV

6051,28

5366,93

4682,59

3998,24

3313,89

IRR

28%

24%

20%

17%

16%

PI

1,21

1,18

1,15

1,13

1,1

Финансово реализуемыми проектами при увеличении себестоимости строительства являются оба варианта реализации проекта, даже при увеличение себестоимости строительства на 10%. В тоже время необходимо заметить, что увеличение себестоимости на 10 % оставляет проекты экономически эффективным, но нецелесообразным является 1-й вариант реализации инвестиционного проекта. Предпочтительным вариантом реализации инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса является 2 вариант, т.к. обладает большими значениями чистого дисконтированного дохода и индексом дисконтированной доходности инвестиций.

Проведение анализа чувствительности проекта к изменению ставки по кредиту возможно лишь по второму варианту реализации инвестиционного проекта, так как первый вариант предполагает реализацию инвестиционного проекта за счет собственных средств инвестора.

Таблица 29.

Значения основных показателей эффективности проекта при изменении ставки по кредиту.

Диапазон изменения

Ставка по кредиту

i-10%

i-5%

i=14%

i+5%

i+10%

Вар 2

NPV

4761,88

4722,23

4682,59

4642,94

4603,29

IRR

21%

20%

20%

20%

20%

PI

1,16

1,15

1,15

1,15

1,15

Данный вариант реализации проекта является финансово реализуемым и экономически эффективным при возникновении условия увеличения ставки по кредиту на 10%, то есть проект может быть реализован и будет привлекательным для инвестора при финансировании 45% инвестиционных затрат посредством кредитной линии при ставке 15,4 % годовых, инвертором будет достигнута минимальная доходность инвестиций в размере 15%.

В результате проведенного анализа чувствительности выяснено, что оба варианта реализации инвестиционного проекта являются устойчивыми к изменению ставки дисконтирования, с учетом увеличения / уменьшения базового значения на 10%. Наибольшем влиянием на основные показатели эффективности инвестиционного проекта обладают внутренние факторы проекта, а именно себестоимость и цена реализации, увеличение на 10% базовых значений приводит к ситуации, когда реализация проекта находится под угрозой (Вариант 2) или экономически неэффективна (Вариант 1).

3.4.2 Метод сценариев

На мой взгляд, проводить анализ рисков и неопределенности, по методу сценариев, логично только по второму варианту реализации проекта, так как, по проведенному выше анализу чувствительности показателей эффективности к изменению различных внешних и внутренних показателей, он проявил себя наиболее устойчивым к изменениям.

Для анализа по методу сценариев мною рассмотрены следующие сценарии:

· пессимистичный;

· реалистичный;

· оптимистичный

Варьируемыми показателями проекта являются аналогичные показатели, использованные при анализе чувствительности проекта к изменению внешней и внутренней среды.

В рамках пессимистичного сценария смоделирована ситуация, при которой экономическая ситуация в целом по стране ухудшается, то есть происходит падение спроса на продукцию, вследствие снижения покупательной способности граждан, увеличение инфляции на 2 %, происходит рост кредитной ставке на 5 % и увеличению себестоимости продукции на 6 %.

Реалистичный сценарий предполагает ситуацию, когда город Сочи не становится столицей Олимпийских игр 2014 года, но в рамках Федеральной целевой программы "Развитие г. Сочи как горно-климатического курорта Краснодарского края" происходит планомерное и устойчивое развитие региона. Спрос на недвижимость растет устойчивыми темпами, инфляция находится на уровне, заложенном в условиях проекта.

Оптимистичный сценарий отражает экономическую ситуацию, когда г. Сочи становится победителем на право проведения XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года. Экономика города получает колоссальный толчок для развития, престижность бренда Сочи растет и как следствие возможна ситуация, при которой средневзвешенная цена продажи кв. м. возрастает на 20 %, а так же сценарий предполагает снижение инфляции на 2 % и снижением ставки дисконтирования по проекту на 2 %.

Ниже приведены значения основных показателей экономической эффективности, рассчитанные в рамках каждого из смоделированных сценариев.

Таблица 30.

Значение показателей экономической эффективности проекта при различных сценариях реализации проекта.

Цена м. кв.

Себестоимость строительства

% по кредиту

Ставка дисконтирования

Пессимистичный

0%

6%

5%

2%

NPV

3 777,90

IRR

16,00%

PI

1,12

Реалистичный

0%

0%

0%

0%

NPV

4682,59

IRR

20%

PI

1,15

Оптимистичный

20%

0%

-3%

-2%

NPV

8967,45

IRR

36,51%

PI

1,29

Данный вариант был проанализирован на возможность наступления наиболее вероятных и наиболее опасных для инвестора условий. Вариант реализации проекта в рамках рассмотренных сценариев отразил, что обладает минимально необходимым резервом финансовой реализуемости проекта. Следовательно, при реализации проекта необходимо своевременно реагировать на изменение внутренних и внешних факторов по отношению к проекту. Дабы в случае их наступления добиться минимизации возможных потерь.

Согласно проведенному анализу по методу сценариев данный вариант реализации инвестиционного проекта является устойчивым и экономически эффективным, а так же наиболее привлекательным для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса.

Проведя экономическую оценку эффективности различных вариантов реализации инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса с двухуровневой подземной автостоянкой по адресу: г. Сочи, Центральный район, переулок Морской владение 6, стоит отметить, что наилучшим вариантом реализации для инвестора данного проекта будет является вариант:

Ш доля города выплачивается в денежном эквиваленте по стоимости 1 кв. м. равной 65 тыс. руб. с выплатой денежных средств в 1 квартале 2007 года на момент;

Ш использование смешанного финансирования по проекту. Собственные средства инвестора составляют 55% от общего объема финансирования и соответственно кредитные средства составят 45% в виде кредитной линии со ставкой процента по кредиту равной 14 %.

Данный вариант реализации инвестиционного проекта позволяет достичь наилучших финансово-экономических показателей, а именно:

Ш чистый доход составляет 8 433,07 тыс. долларов;

Ш чистый дисконтируемый доход в размере 4 682,59 тыс. долларов;

Ш значение внутренней нормы доходности проекта равной 20 %;

Ш индекс доходности затрат - 1,16;

Ш индекс доходности инвестиций - 1,25;

Глава 4. Проект организации строительства 3-й пусковой комплекс

4.1 Основные проектные решения

Проектируемый многофункциональный жилой комплекс по адресу: проспект г. Сочи Морской пер. включает в себя 24-х этажное здание с 2-х уровневой подземной парковкой.

Все конструкции выполнены в монолите.

Элитный жилой комплекс "Премьер" расположен на земельном участке площадью 0,98 Га. Площадь застройки составляет 698 кв. м.

Таблица 31

Технико-экономические показатели объекта

№ п/п

Наименование

Един. измер.

Кол-во

1

Площадьучастка в пределах благоустройства

га

1,0415

2

Площадь участка по землеотводу

га

0,9573

3

Площадь застройки

м2

3120

4

В т. ч. надземная часть

м2

698

5

Этажность

шт

24

6

в т. ч. жилых этажей

шт

23

7

Количество квартир

шт

108

8

в т. ч. однокомнатных

шт

42

9

трехкомнатных

шт

63

10

четырехкомнатных

шт

1

12

шестикомнатных

шт

1

13

квартира-пентхауз

шт

1

14

Общая площадь квартир

м2

11553,2

15

Площадь подземной части здания

м2

5603,0

16

в т. ч. автостоянки

м2

4345,0

17

Предприятия бытового обслуживания

м2

158,6

18

Продолжительность строительства

мес.

20,96

К началу работ по возведению основного сооружения выполнены:

1-й пусковой комплекс (построены Свайное защитное сооружение (СЗС) №1, №2, построен коллектор К 2.1) продолжительность работ 18 мес. Трудоемкость общая 23929 чел. - дн.

2-й пусковой комплекс (построены СЗС-4, СЗС-5, СТС-6, и выполнен котлован)

Продолжительность строительства составляет 9 мес., трудоемкость общая 32256 чел. - дн.

4.1.1 Краткая характеристика грунтовых условий площадки

Здание располагается на склоне. Крутизна склона изменяется от 10?ъ до 30?. Участок строительства отделен от существующего склона подпорной стеной, выполненный на буронабивных сваях.

Исследуемая территория приурочена к эрозионно-аккумулятивному приморскому склону горы Батарейка юго-западной экспозиции. Крутизна меняется от ?ъ до 30?. Абсолютные отметки поверхности земли меняются в пределах 54.0-89.0 м. Перепад высот достигает 35 м.

В геологическом строение участка строительства принимают палеогеновые и четвертичные отложения.

Грунтовые воды на участке изысканий вскрыты на глубине 3.0-15.0 м. Воды носят напорный характер. Устанавливается уровень на глубине 3.0-3.5 м.

По содержанию хлора воды слабоагрессивные к арматуре железобетонных конструкций при ее периодическом смачивании. По содержанию сульфатов, вода-среда слабоагрессивная к бетонам на обычных марках цемента и неагрессивная к шлакопортландцементам.

4.1.2 Строительные конструкции комплекса

Ограждающие конструкции котлована.

Площадка строительства имеет перепад в планировочных отметках до 11.7м (с отм.133.10 до отм.144.8).

Котлован выполняется в 3-й этапа:

1 этап: снятие грунта в естественных откосах. Пионерный котлован необходим для снижения бокового давления грунта на шпунт при устройстве основного котлована.

2 этап: устройство шпунтового ограждения методом забуривания рядовых труб д.325x8 с шагом 0,6м., длиной 11,5 м. и анкерных труб д.325x8 с шагом 6,0м. длиной 20,0 м. с подкосами из труб д.425x10.

Разработка котлована на глубину 3,65 м.

Монтаж обвязочных балок из 2 I 45 БI, распорок во внутренних углах котлована из труб д.325 х8 и растяжек из 2 д.32 во внешних углах, разработка центральной части котлована до проектной отметки.

Монтаж центральной части фундаментной плиты и установка подкосов.

3 этап: полная сработка грунтовой призмы, устройство забирки из досок g=50MM., бетонирование концевого участка фундаментной плиты.

Проектом предусмотрено водопонижение на период строительства подземной части здания с использованием фильтрационных скважин по периметру котлована

Фундаменты.

Фундаменты выполнены в виде монолитной железобетонной плиты толщиной 1,2 м. Материал плиты бетон марки B3Q (по прочности), W6 (по водонепронецаемости).

Арматура класса AIII и А I.

Фундаментная плита на естественном основании устраивается по бетонной подготовке толщиной 150 мм из бетона В 7,5. армированной сеткой 0 5х5х 100x100.

Основанием служат пески мелкие, средней плотности, средней степени

Водонасыщения и насыщенные водой с расчётным сопротивлением Ro-4,0 кг/см2.

Стилобат.

Несущими конструкциями являются наружные и внутренние стены толщиной 0,4 и 02 м.

Перекрытия - монолитные безкапительные плиты толщиной 0.4м. на открытой части стилобата - 0,4 м. с опиранием на монолитные стены. Покрытие стилобата - плоская, эксплуатируемая кровля с возможным движением тяжёлого автотранспорта.

Материал конструкций - бетон B-30,W 6,F 100, арматура класса А III и А I.

Надземная часть.

Монолитные несущие наружные и внутренние стены толщиной 0.20-0.30 м.

Монолитные безкапительные плиты перекрытия толщиной 0.2 м. с опиранием на монолитные стены.

Лестничные клетки - монолитные.

Шахты лифтов - монолитные.

Материал конструкций - бетон B3. D,W 4,F 100. Кровля - плоская, эксплуатируемая, предусмотрена посадка пожарного вертолёта.

4.2 Основные положения по организации строительства

До начала основных строительно-монтажных работ необходимо выполнить работы подготовительного периода, в состав которых входят:

установка временного ограждения и установлены предупреждающие знаки;

размещение административно-бытовых помещений в сооружениях контейнерного типа;

пересадка и вырубка зелёных насаждений в соответствии с порубочной ведомостью;

перекладка инженерных коммуникаций, попадающих в пятно застройки;

устройство временных дорог из плит ПДП 3x1,75 на песчаном основании толщиной 15 см;

устройство моек колёс автомобильного транспорта оборотного водоснабжения при выезде со стройплощадки;

разбивка осей проектируемого здания;

прокладка временных сетей для нужд строительства по проекту, разработанному строительной организацией;

обеспечение стройплощадки противопожарным инвентарём;

устройство временного освещения территории и рабочих мест;

организация питания работающих.

До начала производства работ "О" цикла необходимо произвести обследование оснований, фундаментов и частично конструкций близ расположенных зданий и зафиксировать их состояние. В период строительства организовать и проводить режимные наблюдения (мониторинг) за состоянием этих зданий с тем, чтобы принимать безотлагательные меры по предотвращению негативных явлений.

На основании гидрогеологических данных строительство "О" цикла осуществляется под защитой строительного водопонижения с помощью скважин, оборудованных насосами ЭПВ6-16-75. Попадающие в котлован поверхностные воды удаляются открытым водоотливом из зумпфов насосами ГНОМ 16-15

Строительство жилого комплекса

устройство фундаментном плиты по периметру котлована;

монтаж б/кранов на отм. верха монолитной ж. б. фундаментной плиты;

устройство конструкций подземной части из монолитного ж. б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, лестниц

и др.);

устройство конструкций стилобатной части из монолитного ж. б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, лестниц

устройство конструкций надземной части здания из монолитного ж. б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, шахт лифтов, лестничных клеток) и облицовочных плит;

устройство кровли;

демонтаж б/кранов;

монтаж внутренних инженерных сетей и технологического оборудования;

отделочные работы общественных зон;

благоустройство территории.

Обеспечение строительства эл. энергией производится от ближайшей действующей ТП.

Обеспечение строительства водой осуществляется от действующих сетей.

Поставка бетона осуществляется централизованно в готовом виде в автобетоносмесителях.

Все работы производить в строгом соответствии с " Правилами техники безопасности " СНиП Ш.4.80* и с "Безопасностью труда в строительстве " СНиП 12-03-2001, " Правилами устройства и безопасной эксплуатации грузоподъёмных кранов" Госгортехнадзора, "Правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ". ППБ - 01.93 и ППР, разрабатываемым строительной организацией или по её заказу специализированной организацией.

После завершения строительства, ограждение должно быть демонтировано, а территория приведена в порядок и благоустроена.

Максимальное количество работающих в смену составит 324 человек.

4.2.1 Расчет продолжительности строительства

Продолжительность строительства жилого комплекса определяется по " Нормам продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений " СНиП 1.04.03-85*, часть 2, раздел 3. Непроизводственное строительство, глава 1. Жилые здания.

Продолжительность строительства

Расчетная площадь жилого комплекса составит:

S= 16117+5603 = 21720м2

За основу принимаем продолжительность строительства "Здания 25-ти этажного, монолитного" общей площадью 18000м - 20 мес.

Согласно п.7 "Общих положений", часть 1, применяем метод экстраполяции. Увеличение площади составит:

(21720 - 18000) х 100/18000 = 20,6%

Увеличение нормы продолжительности строительства равно:

20,6 х 0,3 = 6,1%

Общая продолжительность строительства с учетом экстраполяции будет равна:

Т1 = 20 х (100 + 6,1) / 100 = 21,2 месяцев, в т. ч.

3 месяца - подготовительный период.

4.2.2 Расчет графика производства работ по объекту

Численность работающих на строительстве проектируемого объекта определена исходя из объема строительно-монтажных работ и нормативной трудоемкости.

Р=С: (В*Т)

Где С - объем СМР - 15059000 $

В - выработка подрядной организации - 100 $

T - продолжительность строительства 21.2 мес., 1,7 год.

Р = 15059000: (28160*1,75) =314 чел.

Трудоемкость общая составляет 142011 чел. дней.

Стоимость 1 кв. м =700 $.

Площадь здания =21720 м2

Таблица 32

Технико-экономические показатели по объекту

№

Наименование

Ед. изм.

Кол-во

1

Общая стоимость работ в текущих ценах

тыс. руб.

456 120

2

Продолжительность строительства

мес.

21

3

Общее количество работающих

чел.

314

4

Трудоемкость общая

чел. - дн.

142 011

5

Выработка на одного работающего в день (данные подрядной организации)

руб.

3 300

Таблица 33

Таблица расчета нормативной продолжительности работ по объекту

Наименование работ

Объем работ

Затраты

труда, чел.-дн.

Требуемые машины

Продолжительность работы, дн

Число

смен

Численность рабочих в смену

ед.

изм

Кол-во

Наименование

Число

маш.-смен

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Монтаж б/кранов на отм. верха монолитной ж. б. фундаментной плиты

Тыс. $.

1 520,61

1 114,48

Стационарный башенный кран POTAIN

35

2

10

Устройство конструкций стилобатной части из монолитного ж. б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, лестниц

Тыс. $.

2 196,51

10 395,01

Стационарный башенный кран POTAIN

96

2

54

Устройство конструкций надземной части здания из монолитного ж. б.

Тыс. $.

7 249,29

29 527,86

Стационарный башенный кран POTAIN

273

2

54

Устройство кровли

Тыс. $.

565,06

14 537,95

Подъемник

251

2

29

Демонтаж б/кранов

Тыс. $.

48,67

3 866,74

-

40

1

6

Устройство монолитных ж. б. перекрытий в местах установки б/кранов

Тыс. $.

150,45

401,74

-

40

2

5

Монтаж внутренних инженерных сетей и технологического оборудования

Тыс. $.

1 370,83

35 152,22

-

352

2

50

Отделочные работы

Тыс. $.

1 119,50

23 803,07

-

238

2

50

Благоустройство территории

Тыс. $.

303,10

16 109,23

-

288

2

28

Демобилизация

Тыс. $.

186,29

3 426,24

-

86

2

20

Сдача объекта

Тыс. $.

348,68

3 676,45

-

30

1

8

Таблица 34

Потребность в электроэнергии на строительство жилого комплекса

№ п/п

Наименование

Ед. измерения

кол-во

Потребность мощность кВт

Общая потребляемая мощность

1

Стационарный башенный кран POTAIN TOPKIT MD 265

Шт.

1

105,0

105

4

Трансформатор сварочный

Шт.

8

12,8

102,4

5

Грузопас. подъемник ПГПМ-4272

Шт.

1

17,0

34

6

Трансформатор э/прогревочный ТМО-80

Шт.

2

81,0

162

7

Вибраторы

Шт.

10

1,0

10

8

Компрессор

Шт.

4

12,0

48

9

ИТОГО

Шт.

461,4

10

Резерв

%.

8

36,912

11

Электроинструмент

%

10

46,14

12

Освещение бытовок

%

30

138,42

13

ВСЕГО

кВт

-

221,472

14

Общая потребная мощность

Шт.

-

682,872

15

Единовременная мощность с коэф. К=0,7

кВА

478,01

Таблица 35

Потребность в основных машинах и механизмах

№ п/п

Наименование

Тип, марка

Количество

1

Бульдозер

Д3-42

2

2

Экскаватор "Обратная лопата"

Д3-42

2

3

Экскаватор с грейфером

ЭО-4121

2

4

Экскаватор "Хитачи"

ЭО5132

1

8

Стационарный башенный кран

POTAIN TOPKIT MD 265

1

10

Грузопассажирский. подъемник

ПГПМ-4272

2

11

Трансформатор сварочный

ТСН-500

8

12

Вибратор глубинный

ИВ-66

5

13

Вибратор общего типа

ИВ-2А

5

14

Трансформатор э/прогревочный

ТМО-80

2

15

Компрессор

4

16

Теплогенераторы мобильные для прогрева стыков и помещений в зимних условиях

4

17

Автобетононасос

Штеттер

2

Расчеты и определение опасных зон на стройплощадке

Согласно СНиП 12-03-2001 границы опасных зон в местах, над которыми происходит перемещение грузов подъемными кранами, а также вблизи строящегося здания принимаются от крайней точки горизонтальной проекции наружного наименьшего габарита перемещаемого груза или стены здания с прибавлением наибольшего габаритного размера перемещаемого (падающего) груза и минимального расстояния отлета груза при его падении. Минимальное расстояние отлета груза (предмета) приведено в таблице 13.

Таблица 36

Минимальное расстояние отлета груза

Высота возможного падения груза (предмета), м

Минимальное расстояние отлета груза (предмета), м

перемещаемого краном

падающего со здания

До 10

4

3,5

до 20

7

5

до 70

10

7

до 120

15

10

до 200

20

15

до 300

25

20

до 450

30

25

* При промежуточных значениях высоты возможного падения груза (предмета) минимальное расстояние их отлета допускается определять методом интерполяции.

Согласно таблице определяем минимальное расстояние отлета груза. При высоте возможного падения груза до 120 м минимальное расстояние отлета груза, перемещаемого краном составляет 15 м.

4.2.3 Потребность во временных административных и культурно-бытовых зданиях на стройплощадке

Потребность в административных и санитарно-бытовых зданиях при проектировании строительных генеральных планов зависит от численности ИТР и рабочих, занятых в строительстве.

При разработке ППР количество рабочих определяется из графика потребности в трудовых ресурсах (по максимальному значению).

Общее сменное количество работающих определяется умножением максимальной сменной численности рабочих (314 чел.) на коэффициент 1,12 (ИТР - 7 %, служащих - 3 %, МОП и охрана - 2 %).

В соответствии с установленной численностью персонала и нормативами потребности во временных зданиях и сооружениях различного назначения устанавливается расчетная площадь этих зданий. Административные здания - конторы, диспетчерские и т.п., располагаются у въезда на строительную площадку. Здания санитарно-бытового назначения - гардеробные, душевые, помещения для сушки одежды и обуви, размещаются вблизи зон максимальной концентрации работающих.

Медпункт располагается в одном из блоков (контейнеров) бытовых помещений и не далее 800 м от рабочих мест.

Расстояние от туалетов до рабочих мест в наиболее удаленных частях зданий не должно превышать 100 м.

Расчет временных зданий и сооружений.
Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях производится по формуле:
Ртр = Рн К,
гдеРн - нормативный показатель площади;
К - общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену;
Ртр - требуемая площадь инвентарных зданий.
Таблица 37

Потребность во временных зданиях и сооружениях

№ п/п

Наименование

Ед. изм.

Кол.

Номер и шифр проекта

1

2

3

4

5

Здания и сооружения санитарно-бытового назначения

1

Гардеробная

кв. м

135

2

Умывальные

кв. м

4,2

3

Душевые

кв. м

36,12

4

Помещение для обогрева рабочих

кв. м

8,46

5

Помещение для сушки спецодежды и обуви

кв. м

16,8

6

Уборные

кв. м

5,88

7

Помещение для личной гигиены женщин

кв. м

3

8

Здравпункты

кв. м

12

9

Пункты питания

кв. м

20,2

ИТОГО

241,6 кв. м

Открытые площадки для отдыха и места для курения

кв. м

16,8

Здания административного назначения

1

Конторы начальников участков, прорабские

кв. м

24,2

2

Диспетчерская

кв. м

22,7

3

Красный уголок

кв. м

18,48

4

Штаб строительства:

а) комната для группы рабочего проектирования

кв. м

36

б) кабинеты начальников строительства

кв. м

62

в) методический кабинет

кв. м

23

г) кладовые

кв. м

70

Итого:

256,38 кв. м

Общая потребность в административных зданиях и сооружениях без учета открытых площадок складирования и мест отдыха составляет: 497,98 кв. м

4.2.4 Основные технические показатели временных автодорог

Ширина временных автотранспортных дорог принимаем при однополосном движении - 3,5 м с уширением до 6,5 м под разгрузочные площадки для автотранспорта (при большегрузных машинах - 7,0 м).

Длина разгрузочной площадки назначается в зависимости от числа автомашин, одновременно стоящих под разгрузкой, их габаритов и принимается 15 45 м.

Временные дороги и пешеходные дорожки имеют покрытие из железобетонных дорожных плит на песчаном основании.

Временные дороги и пешеходные дорожки по возможности необходимо устраивать за пределами опасной зоны. В соответствии с ППБ 01-93** "Правила пожарной безопасности в Российской Федерации" расстояние от края проезжей части до стен зданий, сооружений и площадок не должно превышать 25 м.

Ширина ворот на въездах на строительную площадку принимаем равной 5 м.

У въездов на строительную площадку должен устанавливаем информационный стенд пожарной защиты с нанесенными строящимися и вспомогательными зданиями и сооружениями, схемой движения транспорта, местонахождением водоисточников, средств пожаротушения и связи.

На строительной площадке у выезда оборудуем место очистки и мойки колес машин от грязи.

В местах пересечения временных дорог и пешеходных дорожек с опасными зонами устанавливаем дорожные знаки и знаки безопасности.

4.2.5 Определение потребности в освещении строительной площадки

Электрическое освещение строительных и монтажных работ подразделяется на рабочее, аварийное, эвакуационное и охранное.

Рабочее освещение должно быть предусмотрено для всех строительных площадок и участков, где работы выполняются в ночное время и сумеречное время суток, и осуществляется установками общего освещения и комбинированного. Общее равномерное освещение следует применять, если нормируемая величина освещения не превышает 2 лк. В остальных случаях в дополнение к общему равномерному должно предусматриваться общее локализованное освещение или местное освещение. Наименьшая освещенность рабочих мест в зависимости от вида выполняемых работ принимается по ГОСТ 12.1.046-85 "Строительство. Нормы освещенности строительных площадок".

Максимальный параметр освещенности рабочих мест составляет на строительной площадки - 2 лк.

Общая площадь строительной площадки 10400 м2. Необходимое нормируемое количество прожекторов - 42 шт. Однако, в целях экономии средств, принимаем необходимое количество прожекторов - 36 шт., по 6 прожекторов на одной прожекторной мачте, высота прожекторных мачт - 9м.

Охранное освещение предусматривается в тех случаях, когда в темное время суток требуется охрана строительной площадки или участка производства работ.

Для осуществления охранного освещения следует выделять часть светильников рабочего освещения. Охранное освещение должно обеспечивать на границах строительной площадки или участков производства работ горизонтальную освещенность 0,5 лк на уровне земли или вертикальную - на плоскости ограждения.

4.2.6 Складирование материалов и конструкций

Материалы (конструкции) следует размещать в соответствии с требованиями настоящих норм и правил и межотраслевых правил по охране труда на выровненных площадках, принимая меры против самопроизвольного смещения, просадки, осыпания и раскатывания складируемых материалов. Складские площадки должны быть защищены от поверхностных вод. Запрещается осуществлять складирование материалов, изделий на насыпных неуплотненных грунтах.

Материалы, изделия, конструкции и оборудование при складировании на строительной площадке и рабочих местах должны укладываться следующим образом:

плиты перекрытий - в штабель высотой не более 2,5 м на подкладках и с прокладками;

колонны - в штабель высотой до 2 м на подкладках и с прокладками;

санитарно-технические и вентиляционные блоки - в штабель высотой не более 2 м на подкладках и с прокладками;

крупногабаритное и тяжеловесное оборудование и его части - в один ярус на подкладках;

Складирование других материалов, конструкций и изделий следует осуществлять согласно требованиям стандартов и технических условий на них.

Между штабелями (стеллажами) на складах должны быть предусмотрены проходы шириной не менее 1 м и проезды, ширина которых зависит от габаритов транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов, обслуживающих склад. Прислонять (опирать) материалы и изделия к заборам, деревьям и элементам временных и капитальных сооружений не допускается.

4.2.7 Указание по производству работ в зимнее время

Строительно-монтажные работы при среднесуточной температуре ниже +5 С и минимальной суточной температуре ниже 0 С, а также при оттепелях производить в соответствии с "Указаниями по производству работ в зимних условиях"

При разработке мерзлых грунтов следует использовать следующие землеройные машины: рыхлитель на тракторе, роторный экскаватор и др. машины, работающие по методу резания и мелкого скола мерзлых грунтов.

Разработку грунта под фундаменты производить непосредственно перед их установкой, не допуская между этими процессами интервал более 2-х часов.

При производстве работ в зимних условиях могут быть применены следующие методы выдерживания бетона: метод термоса, применение химических добавок - ускорителей или искусственный прогрев бетона.

Метод выдерживания бетона (когда прочность бетона конструкций должна - составлять к моменту возможного промерзания не менее 50 кг/см2 и не менее 70% проектной прочности) определяется в проекте производства работ.

Опалубка и арматура перед бетонированием должны быть очищены от снега.

Сварку малоуглеродистых сталей допускается производить при температуре не ниже - 3 С, при температуре ниже - 20С и ветре место сварки и сварщика защищать временным укрытием. Силу тока повышать пропорционально понижению температуры с - 20 С с тем,, чтобы при температуре - 20 С сила тока была повышена на 10%.

При складировании конструкций во избежание образования на них наледи, следует применять высокие подкладки и другие меры, защищающие от намокания сверху и исключающие обледенение стыкуемых поверхностей изделий. Складирование сборных элементов допускается на спланированной, очищенной от снега площадке.

Необходимо так же укрывать штабели ж. б. элементов деревянными щитами, брезентом или матами; регулярно очищать от снега проходы и промежутки между штабелями.

4.2.8 Условия сохранения окружающей природной среды

При производстве строительно-монтажных работ необходимо осуществлять мероприятия по охране окружающей среды. При выполнении планировочных работ почвенный слой, пригодный для последующего использования, необходимо предварительно снимать и вывозить в специально отведенные места.

При эксплуатации двигателей внутреннего сгорания нельзя орошать почвенный слой маслами и горючим.

Временные дороги, по возможности, устраивать по трассам проектируемых дорог и проездов, а также с максимальным использованием существующих трасс. После окончания строительных работ, временные дороги должны быть демонтированы и вывезены с территории строительства, для последующего использования (с учетом 3-х кратной оборачиваемости).

Во избегании запыления и загрязнённости воздуха на соседних со строительством территориях не допускается открытый сброс с этажей строительных отходов и мусора. Их сброс осуществлять с применением закрытых лотков и бункеров-накопителей. Перевозка мусора должна осуществляться в самосвалах с закрытием брезентовым верхом.

4.2.9 Мероприятия по охране труда

Методами техники безопасности обеспечивается профилактика профессиональных заболеваний, нормализация среды с помощью вентиляции, улучшения, снижения уровня шума. Безопасность труда учитывается при проектировании и размещении сооружений, расчётах на прочность и надёжность, механизации тяжёлых трудоёмких работ, организации рабочих мест. К мероприятиям по технике безопасности относятся применение предохранительных устройств, приборов, систем ограждения, заземления, сигнализации, создание нормальных условий труда.

На строительной площадке устраиваются санитарно-бытовые помещения: гардеробные, умывальные, душевые, туалеты, помещения для сушки, обеспыливания, обезвреживания спецодежды, помещения для обогревания и регламентации отдыха, укрытия от солнечной радиации и атмосферных осадков, выполненные и оборудованные в соответствии с утверждёнными нормами. Строительно-монтажная организация обеспечивает рабочих спецодеждой, спец обувью и средствами индивидуальной защиты. Все лица, находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски, а монтажники - предохранительные пояса.

4.2.10 Требования пожарной безопасности

Производственные территории должны быть оборудованы средствами пожаротушения согласно ППБ-01, зарегистрированных Минюстом России 27 декабря 1993 г. № 445.

Не разрешается накапливать на площадках горючие вещества (жирные масляные тряпки, опилки или стружки и отходы пластмасс), их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте.

Ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный проезд, причем к зданиям шириной более 18 м - с 2-х сторон.

Складирование горючих материалов в противопожарных разрывах запрещается.

Страница:


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.

© 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены