· учет фактора времени;

· учет только предстоящих затрат и поступлений;

· учет всех наиболее существенных последствий проекта;

· учет наличия разных участников проекта;

· многоэтапность оценки;

· учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном капитале;

· учет влияния инфляции и возможности использования при реализации проекта нескольких валют (многовалютность);

· учет (в количественной форме) влияния неопределенности и риска, сопровождающих реализацию проекта.

Оценка эффективности проекта производится в три этапа: [15. С.14]

1. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты.

2. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа - интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить ко второму этапу оценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективность оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.

3. Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте отдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и прочее).

Исходные данные для расчета эффективности проекта

Объем исходной информации зависит от стадии проектирования, на которой производится оценка эффективности.

На всех стадиях исходные сведения должны включать:

· цель проекта;

· характер производства, общие сведения о применяемой технологии, вид производимой продукции (работ, услуг);

· условия начала и завершения реализации проекта, продолжительность расчетного периода;

· сведения об экономическом окружении.

На стадии инвестиционного предложения сведения о проекте должны включать:

· продолжительность строительства;

· объем капиталовложений;

· выручку по годам реализации проекта;

· производственные издержки по годам реализации проекта.

На стадии обоснования инвестиций сведения о проекте должны включать:

· объем инвестиций с распределением по времени и по технологической структуре (строительно-монтажные работы, оборудование и прочее);

· сведения о выручке от реализации продукции с распределением по времени и видам затрат.

На стадии ТЭО (или обоснования инвестиций, непосредственно предшествующего разработке рабочих чертежей) должна быть представлена в полном объеме вся исходная информация, представленная ниже.

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов исходная информация для расчетов эффективности имеет следующую структуру:

сведения о проекте и его участниках;

экономическое окружение проекта;

сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях;

денежный поток от инвестиционной деятельности;

денежный поток от операционной деятельности;

денежный поток от финансовой деятельности.

Показатели эффективности проекта

Современные показатели эффективности проекта основаны на учете стоимости финансовых ресурсов во времени посредствам дисконтирования денежных потоков. Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t. Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте. Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (r), выраженная в долях единицы или в процентах в год.

Норма дисконта (r) является экзогенно задаваемым основным экономическим нормативом, используемым при оценке эффективности инвестиционного проекта.

Различаю следующие нормы дисконта: коммерческая, участника проекта, социальная и бюджетная.

Коммерческая норма дисконта используется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной (т.е. связанной с другими проектами) эффективности использования капитала.

Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий (или иных участников). Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта.

Социальная (общественная) норма дисконта используется при расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования общества к общественной эффективности проектов. Она считается национальным параметром и должна устанавливаться централизовано органами управления народным хозяйством России в увязке с прогнозами экономического и социального развития страны.

Временно, до централизованного установления социальной нормы дисконта в качестве нее может выступать коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом.

В расчетах региональной эффективности социальная норма дисконта может корректироваться органами управления народным хозяйством региона.

Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она устанавливается органами (федеральными или региональными), по заданию которых оценивается бюджетная эффективность инвестиционного проекта.

Существует несколько подходов к определению ставки дисконтирования:

1. за ставку дисконтирования принимается уровень инфляции;

2. за ставку дисконтирования принимается номинальная ставка доходности - ставка, существующая на рынке для инвестиционных решений данного уровня риска;

3. ставка дисконтирования принимается на уровне доходов, которые могут быть получены в результате практически безрискового вложения капитала;

4. ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка;

5. ставка дисконтирования является параметром, который позволяет сравнить проект с альтернативными возможностями вложения денег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются банковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги.

6. за ставку дисконтирования принимается средняя взвешенная стоимость капитала (WACC)

7. за ставку дисконтирования принимается стоимость собственного капитала проекта

При определении ставки дисконтирования инфляция может быть учтена внутри ставки или учитывается дополнительно.

При расчете показателей эффективности денежный поток шага t приводится к начальному (базовому) моменту времени через перемножение на коэффициент дисконтирования. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка.

Ставка дисконтирования является параметром, который позволяет сравнить проект с альтернативными возможностями вложения денег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются банковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги. Для года t коэффициент дисконтирования при постоянной норме дисконта имеет вид:

Кn = 1/ (1 + r) ^{t - 1 (}2.1)

K - коэффициент дисконтирования для n - го периода,

n - общее количество периодов времени (включая период вложения),

r - ставка дисконтирования (норма доходности вложения)

Эффективность инвестиционного проекта определяется на основе сопоставления притоков и оттоков денежных средств, связанных с его реализацией проекта. Оценка эффективности инвестиционного проекта, а также сравнение проектов между собой осуществляется при помощи следующих показателей:

· Чистый доход (NV)

· чистый дисконтированный доход (NPV),

· внутренняя норма доходности (IRR),

· индекс доходности (PI),

· рентабельность инвестиций (ROI),

· срок окупаемости (PB).

Чистым доходом (ЧД) (Net Value (NV)) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока за расчетный период), где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) (Net present value (NPV)) - сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному интервалу планирования (абсолютная величина дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег). Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта определяется по формуле:

(2.2)

где:

Investments - начальные инвестиции,

CFt - чистый денежный поток месяца

N - длительность проекта

r - ставка дисконтирования.

Проект является эффективным с точки зрения инвестора, если ЧДД от его реализации положителен. Чем больше значение ЧДД, тем эффективнее проект. Отрицательное значение ЧДД указывает на убыточность проекта. Чистый дисконтированный доход является основным показателем, на основании которого определяется эффективность проекта, так как он непосредственно указывает на эффект от проекта, т.е. позволяет максимизировать эффективность инвестиций.

Чистый доход и Чистый дисконтированный доход характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам времени. Разность ЧД - ЧДД иногда называют дисконтом проекта.

Внутренняя норма доходности (ВНД) (IRR (Internal rate of return)) представляет собой ту норму дисконта, при которых дисконтированные притоки денежных средств по проекту равны дисконтированным оттокам. ВНД определяется исходя из равенства:

(2.3)

где:

Investments - начальные инвестиции,

CFt - чистый денежный поток месяца,

N - длительность проекта,

IRR - внутренняя норма доходности

В случае, если ВНД (IIR) превышает норму дисконта, инвестиции в данный проект оправданны и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Значение r имеет следующий экономический смысл: r - максимальный процент за кредит, который можно выплатить за срок, равный горизонту расчета, при условии, что весь проект осуществляется только за счет этого кредита. Это позволяет использовать r для определения целесообразности привлечения кредитных ресурсов: если процент за кредит ниже r, то использование такого кредита при реализации проекта является целесообразным.

При значительных реинвестициях в проект он может иметь две и более r. В этом случае показатель r при оценке эффективности проекта использовать не рекомендуется.

Индекс доходности (ИД) (Profitability index) представляет собой отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД (Net Value): к накопленному объему инвестиций.

(2.4)

где: Investments - начальные инвестиции, NV - чистый доход

Если ИД > 1, то проект является эффективным и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае проект является убыточным.

Показатель ИД тесно взаимосвязан с показателями ЧДД и ВНД

· если ИД > 1, то ЧДД > 0 и ВНД > Е;

· если ИД = 1, то ЧДД = 0 и ВНД = Е;

· если ИД < 1, то ЧДД < 0 и ВНД < Е.

В ряде случаев подлежит расчету показатель рентабельности инвестиций (РИ) (Return on investment (ROI)), показывающий сколько денежных единиц чистого дохода принесет (с учетом дисконтирования) одна денежная единица, инвестированная в проект. Этот показатель является одним из наиболее важных индикаторов конкурентоспособности.

(2.5)

Срок окупаемости (payback period) - минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и остается неотрицательным. Иными словами, это - период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными доходами от его осуществления. Срок окупаемости рекомендуется определять с учетом дисконтирования.

Показатели эффективности подлежат расчету для:

· инвестиционного проекта в целом,

· конкретных участников проекта.

Показатели эффективности проекта в целом определяются по результатам инвестиционной и операционной деятельности по проекту (на основании данных потока реальных денег, то есть не учитывают результаты финансовой деятельности.

Показатели эффективности для участников проекта включают все фактические притоки и оттоки денежных средств конкретного участника, в том числе от финансовой деятельности.

Таблица 9.

Составляющие притоков и оттоков по инвестиционному проекту

Наименование	Состав притоков	Состав оттоков
Проект в целом	Выручка от реализации	Полные инвестиционные затраты; Операционные затраты; Прочие текущие затраты; Налоговые выплаты.
Заказчик/ собственник	Выручка от реализации; Привлечение кредитов.	Полные инвестиционные затраты; Операционные затраты; Налоговые выплаты.
Банк	Общая сумма выплат по кредитам	Выдача кредитов
Бюджет	Налоговые поступления в бюджет; Подоходный налог с заработной платы работников, задействованных в проекте; Плата за пользование ресурсами, плата за недра и др; Доходы от лицензирования, конкурсов и тендеров на разведку, строительство и эксплуатацию проекта.	Средства, выделяемые для прямого бюджетного финансирования проекта; Бюджетные гарантии инвестиционных рисков участникам проектов

2.3 Показатели эффективности инвестиционного проекта строительной отрасли

Система оценочных показателей

В соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция) оценка инвестиционного проекта производится на основе расчета следующих показателей:

Чистый доход (чистая прибыль инвестора). Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта.

Чистый дисконтированный доход. Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта с учетом дисконтирования затрат и поступлений по проекту, относящихся к различным моментам времени.

Внутренняя норма доходности. Выражается как величина коэффициента дисконтирования, при котором размер чистого дисконтированного дохода в конце периода реализации проекта равен нулю.

Индексы доходности инвестиций. Характеризуют "отдачу проекта" на вложенные в него средства. В зависимости от того, что понимать под термином "инвестиции", меняется суть показателя. Индексы доходности инвестиций могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для не дисконтированных денежных потоков. При расчете индексов доходности (рентабельности) инвестиций могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, либо только первоначальные капиталовложения, либо капиталовложения собственного капитала.

В расчетах по проекту и для расчета показателей эффективности используются следующие виды инвестиций:

Инвестиционные затраты - затраты на строительство и реконструкцию объектов, арендные платежи за земельный участок на период строительства, налоги, относимые на себестоимость, затраты на рекламу и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость, затраты инвестора на развитие инфраструктуры города, затраты на выплату денежного эквивалента доли города, выкупаемой инвестором.

Сумма инвестиционных затрат предварительно определяется на стадии исходных данных (затраты на строительство, рекламу, аренду земельного участка) и уточняется при расчете денежных потоков (налоги, относимые на себестоимость, а также реклама и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость).

Первоначальные инвестиции (потребность в финансировании). Величина этого показателя показывает минимальный объем внешнего Финансирование проекта осуществляется за счет внешних и внутренних источников финансирования; первоначальных инвестиций (собственные и заемные средства участников проекта), которые необходимы для «запуска» проекта - внешние источники финансирования, и средств «самофинансирования" проекта - доходы по проекту, образующихся в процессе его реализации, направляемые на финансирование затрат по проекту - внутренние источники финансирования финансирования проекта, необходимый для его финансовой реализуемости. Значение определяется по расчету при формировании таблицы денежных потоков.

Собственный капитал и заемные средства - доли объема первоначальных инвестиций, рассчитываются при формировании таблицы денежных потоков на основе задаваемой структуры финансирования (в процентах от потребности в финансировании, если иное не определено исходными данными по проекту)

Основные оценочные показатели для проектов в сфере жилищного строительства:

чистый доход (чистая прибыль инвестора)

чистый дисконтированный доход инвестора

индекс доходности капиталовложений (индекс рентабельности всех инвестиций по проекту)

индекс дисконтированной доходности капиталовложений (индекс дисконтированной рентабельности всех инвестиций по проекту)

Дополнительные показатели

Дополнительно рассчитываются следующие показатели:

модифицированная норма доходности проекта

индекс доходности инвестированного капитала

индекс дисконтированной доходности инвестированного капитала

индекс доходности собственного капитала

индекс дисконтированной доходности собственного капитала

Эти показатели носят справочный характер и служат дополнительными ориентирами при анализе эффективности проекта.

Из системы показателей, рекомендуемой для расчетов эффективности инвестиционного проекта Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция), не используются следующие показатели:

§ Срок окупаемости. При оценке эффективности проекта выступает, как правило, только в качестве ограничения. Для инвестиционных проектов в области жилищного строительства, в которых расчетный период реализации проекта ограничивается моментом окончания продажи помещений, расчет этого показателя нецелесообразен.

§ Группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия - участника проекта: (коэффициенты ликвидности, показатели платежеспособности, коэффициенты оборачиваемости, показатели рентабельности (продаж, активов). Эти показатели нецелесообразно рассчитывать на стадии предварительных расчетов и экспресс-оценки из-за степени "проработанности" проекта и невозможности расчета для абстрактного участника проекта.

Нормируемые значения показателей

Показатели чистого дохода и чистого дисконтированного дохода должны быть положительными. При сравнении по этим показателям различных вариантов одного и того же проекта предпочтение отдается варианту с более высоким значением чистого дисконтированного дохода.

Значение внутренней нормы доходности проекта должно быть не менее коэффициента дисконтирования. Чем больше разница между значениями внутренней нормы доходности и коэффициента дисконтирования, тем более устойчив проект.

Индексы доходности должны быть больше единицы. Близость индекса доходности к единице может свидетельствовать о невысокой устойчивости проекта к возможным колебаниям доходов и расходов.

Значение потребности в финансировании (объеме первоначальных инвестиций) не нормируемо. Чем меньше абсолютная величина этого показателя, тем меньше количество денежных средств должно привлекаться для осуществления проекта из источников финансирования, внешних по отношению к проекту.

2.4 Основные методы анализа рисков инвестиционного проекта

Любой инвестиционный проект - это жесткая конструкция компромиссов, поэтому любое непредусмотренное изменение какого-либо параметра или фактора может разрушить этот механизм. Поэтому в расчетах эффективности рекомендуется учитывать неопределенность, т.е. неполноту и неточность информации об условиях реализации, и риск, т.е. возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта.

Достаточность проработки информации о факторах риска позволяет открыть возможность предусмотреть способы корректировки в работе механизма их взаимодействия, которые могут удержать реализацию проекта на расчетной траектории.

Показатели эффективности проекта, рассчитанные с учетом факторов и неопределенности, именуются ожидаемыми.

При этом сценарий реализации проекта, для которого были выполнены расчеты эффективности (т.е. сочетаний, к которому относятся эти расчеты), рассматривается как основной (базисный), все остальные возможные сценарии - как вызывающие те или иные позитивные или негативные отклонения от отвечающих базисному сценарию (проектных) значений показателей эффективности. Наличие или отсутствие риска, связанное с осуществлением того или иного сценария, определяется каждым участником по величине и знаку соответствующих отклонений. Риск, связанный с возникновением тех или иных условий реализации проекта, зависит от того с точки зрения чьих интересов он оценивается.

Проект считается устойчивым, если при всех сценариях он оказывается эффективным и финансово реализуемым, а возможные неблагоприятные последствия устраняются мерами, предусмотренными организационно-экономическим механизмом проекта.

В рамках рекомендаций Всемирного банка (ВБ) по проектному анализу чаще всего указывается на три подхода (метода) к оценке риска:

· анализ чувствительности, при котором исследуется влияние определенных (±5; ±10; ±15%) вариаций, наиболее важных для проекта исходных (входных) параметров (размер инвестиций, динамика доходов и расходов, нормы дисконтирования и т.п.), на устойчивость показателей эффективности проекта;

· метод статистических испытаний, при котором значения недетерминированных ключевых исходных параметров выбираются случайным образом (метод Монте-Карло);

· метод сценариев (метод формализованного описания неопределенности), когда опытные эксперты прорабатывают несколько типовых вариантов развития событий по проекту соответствующих значений динамики выпуска продукции, доходов, расходов и т.д. Для каждого сценария рассчитываются величины чистой текущей стоимости проекта (NPV) и других показателей эффективности проекта.

Анализ чувствительности

Одной из задач анализа проекта является определение чувствительности показателей эффективности к изменениям различных параметров. Необходимо анализировать устойчивость проекта к возможным изменениям как экономической ситуации в целом (изменение структуры и темпов инфляции, увеличение сроков задержки платежей), так и внутренних показателей проекта (изменение объемов сбыта, цены продукции). Такой анализ называется анализом чувствительности.

Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше "запас прочности" проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта. Исследование чувствительности показателей эффективности к изменению ставки дисконтирования позволяет определить устойчивость проекта по отношению к колебаниям конъюнктуры финансового рынка и возможным изменениям макроэкономических условий деятельности.

Для анализа чувствительности необходимо:

· выбрать основные показатели (NPV, IRR, т.д.), изменение которых существенно отразится на потоках проекта;

· проанализировать при изменении уровня факторов (изменение выручки, себестоимости, затрат на ЗП, на налоги и т.д.), какой из показателей будет наиболее чутким к этим изменениям и какой фактор оказывает самое большое воздействие на модель;

· проверить чувствительность выбранного показателя при вероятности отклонений первого типа (вероятность того, что фактор изменится, т.е. станет больше, меньше или останется плановым) и второго типа (если фактор все же окажется ниже планового уровня, то с вероятностью 60% отклонение будет не более 10%).

Метод Монте-Карло (статистический анализ)

Имитационное моделирование по методу Монте-Карло позволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров, и, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию), получить распределение доходности проекта.

Блок-схема, представленная на рис.6, отражает укрупненную схему работы с моделью.

Рисунок 6. Блок-схема алгоритма имитационного моделирования по методу Монте-Карло

Применение метода имитации Монте-Карло предполагает использование специальных прикладных программ пакетов (например, RISK, Risk-Master). Фактически метод имитационного моделирования Монте-Карло представляет собой "воссоединение" методов анализа чувствительности и анализа сценариев на базе теории вероятностей. Результатом такого комплексного анализа выступает распределение вероятностей возможных результатов проекта (например, вероятность получения NPV<0).

Первый шаг при применении метода имитации состоит в определении функции распределения каждой переменной, которая оказывает влияние на формирование потока наличности. Как правило, предполагается, что функция распределения является нормальной, и, следовательно, для того, чтобы задать ее, необходимо определить только два параметра - математическое ожидание и дисперсию.

После определения функций распределения можно переходить непосредственно к применению процедуры Монте-Карло, которая включает в себя следующие этапы:

1. В соответствии с вероятностной функцией распределения, генерирующей случайные значения с заданным законом распределения, определяется значение потока наличности, либо определяются переменные, которые являются, в свою очередь, параметрами определения потока наличности.

2. Выбранное значение случайной величины, наряду со значениями переменных, являющимися экзогенными переменными, используется при подсчете чистой приведенной стоимости проекта.

Шаги 1 и 2 повторяются большое количество раз, например 1000, и полученные 1000 значений чистой приведенной стоимости проекта используются для построения плотности распределения величины чистой приведенной стоимости со своим собственным математическим ожиданием и стандартным отклонением.

Метод сценариев

Суть "метода сценариев" заключается в следующем:

· по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический;

· по каждому из вариантов рассчитывается соответствующий NPV, то есть получают три величины: NPVp, NPVml, NPVo;

· для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле:

(NPV) = NPVo - NPVp, (2.6)

· из двух сравниваемых проектов тот считается наиболее рискованным, у которого больше размах вариации NPV.

В таблице 1 показан пример расчета на основе метода сценариев для двух проектов, имеющих одинаковые ежегодные денежные поступления.

Таблица 10.

Пример определения предпочтительности проекта на основе метода сценариев.

Показатель (у. е.)	Проект А	Проект В
Инвестиции	9,0	9,0
Экспертная оценка среднего годового поступления:
пессимистическая	2,4	2,0
наиболее вероятная	3,0	3,5
оптимистическая	3,6	5,0
Оценка NPV (на основе расчета):
пессимистическая	0,10	-1,42
наиболее вероятная	2,37	4,27
оптимистическая	4,65	9,96
Размах вариации NPV	4,55	11,38

Таким образом, проект В предполагает больший NPV, но в то же время он более рискованный.

Существуют модификации рассмотренного метода, предусматривающие применение других количественных вероятностных оценок. В этом случае:

· по каждому варианту рассчитывается пессимистическая, наиболее вероятная и оптимистическая оценки денежных поступлений и NPV;

· для каждого проекта значениям NPVp, NPVml, NPVo присваиваются вероятности их осуществления:

· для каждого проекта рассчитываются вероятное значение NPV, взвешенное по присвоенным вероятностям, и среднее квадратическое отклонение от него;

· проект с большим значением среднего квадратического отклонения считается более рискованным.

Выходные показатели проекта могут существенно измениться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров.

Рекомендуется проверять реализуемость и оценивать эффективность проекта в зависимости от изменения следующих параметров:

· инвестиционных затрат (или их отдельных составляющих);

· объема производства;

· издержек производства и сбыта (или их отдельных составляющих); процента за кредит;

· прогнозов общего индекса инфляции, индексов цен и индекса внутренней инфляции (или иной характеристики изменения покупательной способности) иностранной валюты;

· задержки платежей;

· длительности расчетного периода (момента прекращения реализации проекта);

· других параметров, предусмотренных в задании на разработку проектной документации

При отсутствии информации о возможных, с точки зрения участника проекта, пределах изменения значений указанных параметров рекомендуется провести вариантные расчеты реализуемости и эффективности проекта последовательно для следующих сценариев: [15. С.60]

1) увеличение инвестиций. При этом стоимость работ, выполняемых российскими под - рядчиками, и стоимость оборудования российской поставки увеличиваются на 20 %, стоимость работ и оборудования инофирм - на 10%. Соответственно изменяются стоимость основных фондов и размеры амортизации в себестоимости;

2) увеличение на 20 % от проектного уровня производственных издержек и на 30% удельных (на единицу продукции) прямых материальных затрат на производство и сбыт продукции. Соответственно изменяется стоимость запасов сырья, материалов, незавершенного производства и готовой продукции в составе оборотных средств;

3) уменьшение объема выручки до 80 % ее проектного значения;

4) увеличение на 100% времени задержек платежей за продукцию, поставляемую без

предоплаты;

5) увеличение процента за кредит на 40 % его проектного значения по кредитам в рублях и на 20 % по кредитам в валюте.

Эти сценарии рекомендуется рассматривать на фоне неблагоприятного развития инфляции, задаваемой экспертно.

Если проект предусматривает страхование на случай изменения соответствующих параметров проекта, либо значения этих параметров фиксированы в подготовленных к заключению контрактах, соответствующие этим случаям сценарии не рассматриваются.

Итак, во второй главе рассмотрены стадии жизненного цикла проекта от зарождения инвестиционной идеи до ее реализации. Установлено, что проблемы, с которыми может столкнуться предприятие или организация в дальнейшем после завершения жизненного цикла проекта, в большинстве случаев связаны с ошибками в прогнозах развития, сделанными в предынвестиционной фазе. Если стратегии и перспективные оценки окажутся ошибочными, внесение коррективов будет не только трудным, но и очень дорогостоящим. В конечном счете, качество предынвестиционных исследований и анализа определяет успех или неудачу при реализации любого инвестиционного проекта.

В связи с этим рассмотрена необходимость оценки эффективности инвестиционного проекта в целом, а также эффективности участия в проекте каждого из его участников. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Эффективность участия в проекте осуществляется с целью проверки реализуемости инвестиционного проекта, а также заинтересованности в нем всех его участников.

Также при расчете экономической эффективности реализации инвестиционного проекта рекомендуется учитывать неопределенность, т.е. неполноту и неточность информации об условиях реализации, и риск, т.е. возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта.

Достаточность проработки информации о факторах риска позволяет открыть возможность предусмотреть способы корректировки в работе механизма их взаимодействия, которые могут удержать реализацию проекта на расчетной траектории.

Рассмотрев выше перечисленные теоретические аспекты инвестиционной деятельности и инвестиционного проектирования, логично будет перейти к практической оценке экономической эффективности инвестиционного проекта на примере реализации инвестиционного проекта по строительству элитного жилого комплекса "Премьер" в городе Сочи.

Глава 3. Расчет основных показателей эффективности проекта строительства Элитного жилого комплекса (Вторая очередь строительства на участке по адресу перулок морской, вл.6)

Все расчеты, показатели и выводы выполнялись на основе разработанного ООО "Служба недвижимости" бизнес - плана с целью определения условий реализации проекта строительства жилого комплекса по адресу: г. Сочи Морской пер., приемлемых для инвестора.

Основной задачей данного раздела является расчет основных показателей эффективности проекта строительства жилого комплекса (вторая очередь строительства на участке по адресу г. Сочи Морской пер.) при различных условиях его реализации.

3.1 Общие сведения о проекте

Инициатором проекта, инвестором и управляющей компанией по строительству комплекса является ООО "Служба недвижимости", успешно работающая на московском рынке недвижимости с 1998 г и на рынке недвижимости г. Сочи с 2003 г.

Строительство объекта по адресу Морской пер. г. Сочи осуществляется в рамках реализации инвестиционной программы общества. Реализация инвестиционного проекта осуществляется на основании:

· Договора № 1-СН-С от 21.02.2003 между ООО "Служба недвижимости", ООО "Строймонтаж 14" и администрацией города Сочи;

· Постановление Главы города Сочи Краснодарского края № 560 от 17.09.2002 "О предоставлении ООО "Строймонтаж 14" земельного участка для проектирования строительства жилого комплекса на 200 квартир по адресу: г. Сочи, пер. Морской Центральный район";

· Постановления Главы города Сочи Краснодарского края о разрешении обществу с ограниченной ответственностью "Строймонтаж-14" строительство жилого комплекса по пер. Морскому в Центральном районе г. Сочи № 1986 от 24.06.2005 г.

Проектной организацией данного объекта инвестиционного проекта является ООО "Мастерская архитектора Бавыкина". Генеральная подрядная организация - ООО "Строймонтаж-14".

3.1.1 Земельный участок

Участок предполагаемого строительства жилого комплекса расположен в жилом массиве между улицей Кубанской и улицей Альпийской в не посредственной близости от основных культурно-деловых объектов, а также Морского и ж/д вокзалов.

Рисунок 7. Местоположение жилого комплекса.

Рассматриваемый участок занимает благоприятное с градостроительной точки зрения местоположение, обусловленное хорошей транспортной и пешей доступностью моря и основных объектов.

Площадь земельного участка составляет 1,04 га, в том числе благоустройство.

В настоящее время участок свободен от застройки, на участке выполнена 1-я очередь строительства, а именно построены защитные, противооползневые сооружения. Так же в проекте предусмотрены мероприятия по организации рельефа, озеленению и благоустройству участка. С востока вдоль предполагаемого пятна застройки проходят магистральные инженерные коммуникации.

3.1.2 Объект строительства и архитектурно-планировочное решение

Проект жилого комплекса выполнен в увязке с существующей застройкой. Здание запроектировано 24-х этажным с 2-х уровневым подземным гаражом-стоянкой. Надземная часть здания имеет сложную конфигурацию. Максимальная ширина рядового этажа 31,5 м, длинна - 36,9 м. Высота первого этажа 3,65 м, рядового 3,15 м.

Проектом предусмотрена следующая структура здания: подземный этаж - автостоянка и технические помещения; цокольный этаж - автостоянка, встроенная трансформаторная подстанция, и объекты бытового назначения (приемный пункт химчистки, парикмахерская); 1 этаж здания - входная группа, вестибюль, фитнес центр, офисы; 2-23 этажи - квартиры, часть 23 этажа занимают технические помещения, 24 этаж - квартира, тех помещения.

Таблица 11

Общая площадь помещений

№ п/п	Наименование	Един. измер.	Кол-во
1	Общая площадь квартир	м2	11453,2
2	в т. ч. однокомнатных	м2	2592,3
3	трехкомнатных	м2	7791,4
4	четырехкомнатных	м2	151,2
5	шестикомнатных	м2	291,2
6	квартира-пентхауз	м2	627,1
7	Количество квартир	шт	108
8	Площадь подземной части здания	м2	5603
9	в т. ч. автостоянки на 108	м2	4345
10	Предприятия бытового обслуживания	м2	158,6
11	Офисы	м2	361,3

Рисунок 8. Структура площадей по проекту

3.2 Доходы и издержки

3.2.1 План маркетинга

Оценивая перспективы реализации жилья и нежилых помещений в строящемся комплексе, необходимо учесть следующие особенности:

1. Месторасположение объекта недвижимости.

Строительство жилого комплекса осуществляется в Центральном районе г. Сочи. Указанный параметр является ключевым с точки зрения потенциального покупателя жилья и включает следующие характеристики:

а) Близость к бизнес - и административному центру;

б) Близость к морю;

в) Близость к ж/д, морскому и аэровокзалу;

г) Близость к основным развлекательным и культурным центрам.

2. Состояние правоустанавливающей документации по проекту.

Как правило, граждане, желающие приобрести квартиру в элитной новостройке в Сочи, запрашивают полный пакет разрешительной документации с целью независимой юридической экспертизы. Лишь после подтверждения наличия необходимых документов осуществляется перечисление денег продавцу. На стадии осуществления подготовительных работ по проекту, до момента выхода разрешения Архитектурного надзора на строительство жилого комплекса, жилье продается по цене не менее 2000 долларов США за 1 кв. м.

3. Транспортная доступность.

Жилой комплекс расположен в 3 минутах ходьбы от центральной транспортной артерии города Сочи - проспекта Курортный. По проспекту транспортный поток выходит к парку Ривьера и к улице Горького, на которой находится главный сочинский железнодорожный вокзал. В летнее время, когда основные транспортные потоки концентрируются по Курортному проспекту и возникают пробки, от жилого комплекса есть возможность выехать, минуя наиболее загруженные улицы, по улице Альпийской как на объездную, от которой без труда можно попасть в Адлер, к государственной границе с Абхазией, так и на федеральную трассу Сочи-Джубга.

4. Экология района.

Жилой комплекс расположен в экологически чистом районе города вблизи японского парка. "Зеленая" зона, отделяющая жилой комплекс от основных транспортных магистралей, начинается от Курортного проспекта и достигает улицы Кубанской, на пересечении которой с переулком Морской расположен жилой комплекс. От основной транспортной магистрали, выводящей транспортные потоки на Адлер, жилой комплекс отделен еще одной парковой зоной р-на площади Ленина, художественного музея и кинотеатра "Стерео".

5. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры.

Как правило, при строительстве элитного жилого комплекса Застройщик предусматривает в проекте организацию инфраструктуры (фитнесс-центры, парикмахерские салоны, магазины, Интернет-кафе и проч.). В жилом комплексе по переулку Морскому предусмотрена организация офисных помещений на 1 этаже общей площадью 361,3 кв. м. Также в подземной части здания предусмотрены площади под предприятия бытового обслуживания (прачечная, химчистка) 158,6 кв. м.

Район характеризуется развитой инфраструктурой. Рядом с жилым комплексом находится сеть продуктовых магазинов, предприятия бытового обслуживания населения и прочие.

6. Уникальное инженерное решение при строительстве жилого комплекса.

Для создания проекта жилого комплекса "Премьер" по переулку Морскому инициатором была привлечена архитектурная мастерская Бавыкина - одна из крупнейших проектных организаций Москвы, включенная журналом Forbes в список 10 ведущих.

В соответствии с техническим заданием архитектурной мастерской выполнено уникальное решение по проекту жилого комплекса, когда все квартиры ориентируются как в сторону моря, так и в сторону гор таким образом, чтобы из окон открывался наиболее живописный вид. Квартиры в жилом доме имеют наиболее оптимальные площади.

Среди примененных know-how следует отметить:

Ш Фасад - облицовка алюминиевыми кассетами с покрытием PVDF (нанесение специального лакокрасочного состава под определенным углом, что создает эффект самоочищения), монтаж солнцеотражающих конструкции в виде козырька с наклонными жалюзи из алюминиевых профилей ("Reynars"), архитектурно-художественное освещение фасада светодиодами.

Ш Остекление - Установлены однокамерные алюминиевые стеклопакеты бельгийской фирмы "Reynars" с солнцезащитными стеклами "Sunergy Clear" (светопропускание - 61%, общее пропускание солнечной энергии - 52%). Для придания прочности наружное стекло стеклопакета имеет большую толщину - 6мм, а также проходит специальную подготовку - закаливание. Кроме того, используя разную толщину стекол в стеклопакете (наружное - 6мм, внутреннее - 4мм) значительно увеличивается шумоизоляция

Ш Кондиционирование - мультисплитсистема фирмы "Daikin" установлена поэтажно на общем (пожарном) балконе, от нее проведена разводка до каждой квартиры. Мощности, выделенной на квартиру, достаточно для установки внутреннего блока кондиционера в каждой комнате квартиры.

Ш Лифты - Установлены лифты фирмы "Mitsubishi": два грузовых, один пассажирский. Скорость движения с 1-го по 24-ый этаж (без остановок) - 34 сек.

Суммируя сложившиеся тенденции на рынке недвижимости и особенности конкретного проекта, можно предположить, что наиболее вероятными и целесообразными ценами предложения помещений в строящемся комплексе являются следующие цены:

по жилым помещениям: от $2500 за 1 кв. м. с момента начала реализации площадей до $6100 на момент окончания строительства;

по торгово-офисным помещениям - $3000 за 1 кв. м. с момента начала реализации площадей (после сдачи дома государственной комиссии);

по гаражам: от $65000 реализация начнется по окончанию строительства.

В расчетах принят следующий график коммерческой реализации помещений, в процентах от общего объема реализации, который приведен ниже:

Таблица 12

График коммерческой реализации помещений

План ПРОДАЖ	Жилые площади, %	Нежилые площади, %	Парковочные места, %
	100%	100%	100%
1 кв.07	5%	0%	0%
2 кв.07	5%	0%	0%
3 кв.07	4%	0%	0%
4 кв.07	4%	0%	0%
1 кв.08	3%	0%	0%
2 кв.08	4%	0%	0%
3 кв.08	5%	0%	0%
4 кв.08	7%	0%	0%
1 кв.09	13%	0%	0%
2 кв.09	13%	0%	0%
3 кв.09	9%	100%	10%
4 кв.09	5%	0%	20%
1 кв.10	3%	0%	20%
2 кв.10	9%	0%	30%
3 кв.10	6%	0%	20%
4 кв.10	5%	0%	0%

Расчет средневзвешенных цен реализации приведен в Приложении №1 и составят:

по жилым помещениям - $ 4255 за 1 кв. м.

по нежилым помещениям - $ 3000 за 1 кв. м.

по гаражам - $65000за 1 м. /место

3.2.2 Доходы по проекту

Доходы инвестора складываются:

от реализации своей доли помещений, предусмотренной условиями

инвестиционного контракта

Доходы города складываются:

от выплаты инвестором денежного компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру города Сочи.

арендной платы за земельный участок

При проведении расчетов учитывается, что доля города по жилым помещениям составляет в соответствии Приложение №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11.05.2005 № 3 по объектам жилого назначения 20%, стоимость одного квадратного метра площади объектов для определения компенсации в денежном выражении 65 тыс. руб.

Арендная плата, принимаемая в расчетах на основании Постановления Главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. №529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением Главы г. Сочи от 02.10.2002 г. №593 "Об арендной плате на землю в городе Сочи", от 20.11.2002 №686 "О порядке исчисления арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 2003 г. "; из договора о предоставление участка в пользование на условиях аренды №4900002936. Сумма арендных платежей на период строительства составит $29,5 тыс. за период строительства в ценах 2007 г. Ниже приведены доходы города и инвестора по проекту для вариантов, соответствующих различным вариантам выплаты доли города и схема финансирования проекта:

1. Сто процентное финансирование проекта за счет собственных средств инвестора, выплата доли города составляет 20 % от общей площади жилых помещений либо в натуральном выражении по средневзвешенной рыночной цене 1 м. кв. Расчет средневзвешенной рыночной стоимости 1 м кв. приведен в Приложение №1 , либо в денежном эквиваленте по цене за м. кв. равной 65 тыс. руб. (согласно Приложению №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11.05.2005 № 3)

Значения доходов инвестора и города по проекту приведены ниже:

Таблица 13.

Финансирование строительства за счет собственных средств инвестора, выплата доли города в денежном эквиваленте, (тыс. долл.)
Доход инвестора от реализации площадей комплекса	18 343,69
жилых помещений	12 840,58
нежилых помещений	4 585,92
гаражей	917,18
Доходы города по проекту, всего	5783,05
Доходы города от реализации своей доли жилых помещений	5618,55
Обременение по проекту	135,00
Арендная плата за зем. участок	29,50

Таблица 14.

Финансирование строительства за счет собственных средств инвестора, выплата доли города в натуральной форме, (тыс. долл.)
Доход инвестора от реализации площадей комплекса	16 354,76
жилых помещений	11 448,33
нежилых помещений	4 088,69
Гаражей	817,74
Доходы города по проекту, всего	9913,17
Доходы города от реализации своей доли жилых помещений	9748,62
Обременение по проекту	135,00
Арендная плата за зем. участок	29,50

2. Финансирование проекта с использованием смешанных средств. Проект реализуется на 55 % за счет собственных средств инвестора и 45 % кредитных средств, выплата доли города составляет 20 % от общей площади жилых помещений либо в натуральном выражении по средневзвешенной цене 1 м. кв., либо в денежном эквиваленте по цене за м. кв. равной 65 тыс. руб. (согласно Приложению №1 к решению городской комиссии по инвестиционной деятельности от 11.05.2005 № 3). Предполагается открытие кредитной линии в размере 12 млн. долларов США, ставка по кредиту составляет 14% годовых. Срок кредита - 1 год, выплата основной суммы долга по окончанию срока, выплата процентов - ежеквартально в конце периода.

Значения доходов инвестора и города по проекту приведены ниже:

Таблица 15.

При финансировании строительства за счет собственных и привлеченных средств инвестора и выплате доли города в денежном эквиваленте, (тыс. долл.)
Доход инвестора от реализации площадей комплекса	16 663,69
жилых помещений	11 664,58
нежилых помещений	4 165,92
гаражей	833,18
Доходы города по проекту, всего	5 783,05
Доходы города от реализации своей доли жилых помещений	5 618,55
Обременение по проекту	135,00
Арендная плата за зем. участок	29,50

Таблица 16

При финансировании строительства за счет собственных средств и привлеченных инвестора и доли города в натуральной форме (тыс. долл.)
Доход инвестора от реализации площадей комплекса	14 674,76
жилых помещений	10 272,33
нежилых помещений	3 668,69
гаражей	733,74
Доходы города по проекту, всего	9913,12
Доходы города от реализации своей доли жилых помещений	9748,62
Обременение по проекту	135,00
Арендная плата за зем. участок	29,50

3.2.3 Затраты на строительство объекта

Объем затрат на строительство определен предварительным сводным сметным расчетом, выполненным ООО "Строймонтаж-14" в составе предпроектного предложения размещения объекта. Затраты инвестора на строительство по смете составляют $ 25 000,00 тыс.

Структура затрат на строительство, $ тыс.:

Таблица 17.

Затраты на строительство жилого комплекса. (тыс. долл.)

№ п/п	Наименование объектов, работ и затрат	Стоимость
1	Подготовка территории строительства	84,60
2	Подготовительные строительно-монтажные работы	59,22
3	Противооползневые мероприятия	7 891,36
4	Здание жилого дома с подземной автостоянкой	15 059,00
5	ТП-10/0,4 Квт	76,91
6	Внеплощадочные сети электроснабжения	54,61
7	Внеплощадочные сети связи (в т. ч. вынос магистр. кабеля)	89,22
8	Внеплощадочные сети водопровода	263,82
9	Внеплощадочные сети канализации	85,30
10	Реконструкция котельной п. "Факел"	163,83
11	Теплотрасса от котельной п. "Факел"	148,24
12	Благоустройство и озеленение	153,83
13	Проектно-изыскательные работы	870,05
	Всего	25000,00

3.2.4 Себестоимость строительства

Себестоимость строительства (без учета процентов по кредиту и налогов, относимых на себестоимость строительства) составляет:

$ 1151 на 1 кв. м. общей площади объекта;

$ 2088 на 1 кв. м. общей площади реализуемых помещений;

$ 59000 на 1 маш. /место в подземном гараже.

3.2.5 Обременения по проекту

Инвестору необходимо освободить земельный участок от существующих строений:

временных складских сооружений, принадлежащих ООО "Стройтех";

Затраты инвестора по выводу обременений предварительно составляют $ 135 тыс.

Затраты инвестора по выводу обременений должны в последствии подтверждаться Актом независимой оценки, согласованным с соответствующей органом администрации г. Сочи.

3.2.6 Прочие инвестиционные затраты по проекту

К прочим инвестиционным затратам относятся:

· арендные платежи за земельный участок на период строительства в размере $29,50 тыс.

· издержки на рекламу в размере 2% от объема реализации;

· услуги риэлтерских организаций в размере 1% от объема реализации, существует предварительная договоренность по заключению агентского договора с ООО "Сочи-Инвест";

· проценты по кредиту, в части, относимой на себестоимость строительства;

· суммы денежного эквивалента доли города, выплачиваемые инвестором.

Значения прочих инвестиционных затрат по проекту и суммы общих инвестиционных затрат по проекту различны по вариантам расчета и приведены в разделе "Расчеты по вариантам реализации проекта".