2994

3428

2952

1771

-

-

Заречный

2639

3180

2443

1125

-

-

Донская

2454

2354

1953

1143

2595

-

Завокзальный

2404

2205

2071

1653

2222

-

Виноградная

2648

2484

1780

2022

-

-

Н. Сочи

2402

3387

1888

-

1273

1273

Макаренко

1946

1900

1926

2165

-

-

Бытха

2456

2022

1590

-

-

-

Мамайка

1989

1952

2111

1589

-

1641

Светлана

2246

2185

3087

2344

-

-

Приморье

2863

-

2077

763

-

-

КСМ

1618

1941

1300

-

-

-

Дагомыс

2330

1587

1279

-

1571

-

Мацеста

1710

-

1077

-

2312

-

Кудепста

1681

1947

-

-

-

-

Адлер

2859

2794

2787

-

-

1437

Хоста

-

3232

2867

-

-

-

Лазаревское

-

2510

2150

-

-

2087

Лоо

-

-

-

-

-

635

Еще одной тенденцией в 2006 году стало снижение влияния местоположения квартир на вторичном рынке. Безусловно, в Центральном районе стоимость жилья выше средней: в центре (набережная, морвокзал, вокзал) около 3500 долларов/кв. м., в Заречном и в районе горбольницы - около 3200 долларов/кв. м., в микрорайонах Ареда и Макаренко 3000 долларов/кв. м. По ближайшим к центру микрорайонам Хостинского района, таких как Фабрициуса, Светлана, Бытха, средняя стоимость составляет около 3200 долларов/кв. м. Иногда можно встретить предложения по 2000 долларов/кв. м., но это срочный выкуп, они продаются за день, потом как фиктивные варианты могут месяц фигурировать в базе агентств, снижая среднюю цену. На самом деле можно купить только то, что продают на 15-20% выше рыночной цены.

На вторичном рынке второе место по ценам занимает Адлерский район, хотя на первичном рынке по этому показателю на третьем месте. В центре Адлера стоимость вторичного жилья аналогична центру Сочи. Опять же, причина такого взлета - олимпийские перспективы и близость Красной Поляны. Средняя стоимость вторичного жилья по Адлерскому району - 3000 долларов/кв. м. По всему Хостинскому району в среднем ситуация мало отличается от ближайших к центру микрорайонов - Светланы, Фабрициуса. В поселке Хоста средняя стоимость квадратного метра составляет 3000 долларов. В Мацесте стоимость ниже - около 2500 долларов/кв. м.

В Лазаревском районе многоквартирное жилье на вторичном рынке существует только в Дагомысе и Лазаревском. В Дагомысе стоимость аналогична соседним микрорайонам Центрального района - Мамайке и Новому Сочи: от 2300 до 2700 долларов/кв. м. В Лазаревском стоимость квадратного метра от 2000 до 2500 долларов/кв. м., и то, по всей видимости, цены диктуются не столько реальной рыночной стоимостью, сколько дефицитом многоквартирного жилья: на весь поселок около пятидесяти многоэтажных домов

Рисунок 1. Ранжирование районов по стоимости кв. м. вторичной недвижимости.

1.4.3 Рынок первичной жилой недвижимости

Рынок новостроек города Сочи в основном представлен объектами элитного и бизнес класса. Основные причины связаны с 2-мя факторами:

· первый - трудности в получении исходной разрешительной документации, оформление которой отнимает очень много времени (от 1,5 лет);

· второй - достаточно высокие выплаты в бюджет города, либо обязательства по улучшению городской инфраструктуры (расселение бараков, ремонт больниц и т.д.). Интерпретировать этот факт можно по разному, такой подход, приносит пользу для развития города, но зачастую делает не рентабельными проекты по возведению домов экономического класса.

Новые интересные проекты появляются в основном в сегменте элитных домов. Элитную недвижимость строить выгодно, так как высокая рентабельность данных проектов с лихвой окупает все затраты.

Рисунок 2. Средняя стоимость квадратного метра в г. Сочи

Рынок географически четко районируется.

В Центральном районе в полосе 1 км от моря строится только элитное жилье. Элитное жилье доминирует среди первичного рынка малоэтажных многоквартирных домов в Красной Поляне (Адлерский район), где в последнее время получил развитие такой новый сегмент рынка как апартаменты (квартиры в комплексах гостиничного типа, обслуживающихся управляющей компанией, как правило, с отсутствием возможности прописки и юридически оформленные как нежилые помещения) [56]. В Хостинском районе элита возводится, в основном, в микрорайоне Светлана (низ), Бытха (низ), р-он парка "Дендрарий". В Лазаревском районе элитного жилья в московском понимании этой категории пока нет, хотя некоторые жилые комплексы позиционируются именно как "элитные". Абсолютно преобладает монолитное строительство.

Жилье бизнес-класса строится в Центральном районе на удалении более 1 км от моря, в частности, в микрорайоне Заречный, Горбольница и Новые Сочи. В Хостинском районе основные точки строительства комплексов бизнес-класса - Бытха, Светлана, Приморье, в меньшей степени в Хосте. В Адлерском районе жилье бизнес-класса возводится в Красной Поляне, Эсто-Садок, в удаленных от аэропорта и вокзала районах Адлера, а так же в центре в р-оне Черемушки. В Лазаревском районе жилье данной категории возводится в Лазаревском и Дагомысе. Абсолютно преобладает монолитное строительство.

Жилье эконом-класса и социальное жилье возводится в Центральном районе в удаленных от центра спальных микрорайонах Макаренко, Ареда, Донская и КСМ, в Хостинском районе - в поселках Хоста и Кудепста, в Адлерском районе - практически по всему району, кроме Нижнеимеретинской бухты и Красной Поляны, в Лазаревском районе - в поселке Лазаревское. Преобладает панельное строительство.

В конце 2006 г. на первичном рынке г. Сочи стоимость квартир эконом-класса от 1296 до 2037 долларов/кв. м., стоимость квартир бизнес-класса от 2100 до 3300 долларов/кв. м. Все, что стоит выше отметки 3300 долларов/кв. м., считается автоматически элитой. Самая высокая цена, которая была зафиксирована в ноябре - 11600 долларов/кв. м. Среди районов по ценам лидирует Центральный, далее следуют Хостинский, Адлерский и Лазаревский районы.

1.4.4 Рынок коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость курортного города Сочи в наибольшей степени представлена гостиничной и торговой недвижимостью. Также здесь активно развивается сегмент развлечений, в последнее время растет предложение качественных офисных помещений. В связи с предполагаемым проведением Зимней Олимпиады-2014 и интересом инвесторов к городу, емкость рынка коммерческой недвижимости постоянно увеличивается за счет роста, как спроса, так и предложения.

В 2006 г. цены на коммерческую недвижимость данного типа увеличились практически в 2 раза, и продолжают расти достаточно динамичными темпами с четко выделяющимися сезонными скачками весной и летом. Предполагаемый рост цен на нежилую недвижимость в Сочи по итогам 2006 года составит 40-45%, в дальнейшем ожидается плавное снижение темпа роста цен - порядка 35% - в 2007 году, 25% - в 2008 году, 20% - в 2009 году и 15% - в 2010 году и далее - не более 10% в год.

Стоимость коммерческой недвижимости в конце 2006 года в центральной части г. Сочи составляет:

торгово-развлекательной - 2500-5000 дол. /кв. м.

офисной - 2000-4000 дол. /кв. м.

Аренда коммерческой недвижимости в конце 2006 года в центральной части Сочи составляет:

торговой - 80-120 дол. /кв. м.

офисной - 50-100 дол. /кв. м.

"развлекательной" - 85-125 дол. /кв. м.

Основной фактор, влияющий на стоимость коммерческой недвижимости - местоположение. Большое значение имеет также и наличие удобного подъезда к зданию, расположение здания на загруженных улицах, важно наличие места парковки - в центре города, как правило, места для парковки ограничены.

Другим фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости является, так называемый, ситус - экономическое местоположение, окружение и привлекательность объекта. Этот фактор включает в себя совокупность экономических параметров, влияющих на стоимость недвижимости, таких как:

· месторасположение объекта по отношению к объектам аналогичного функционального назначения,

· расположение объекта на этаже, наличие удобного подъезда к объекту,

· отсутствие рядом вредных производств или других объектов, снижающих стоимость недвижимости.

1.4.5 Рынок земельных участков

Наиболее высокие цены сформировались в историческом центре города, в районе набережной и Морвокзала. В этом районе наблюдается острый дефицит свободной земли под застройку, участков площадью больше 15 соток на рынке не осталось вообще. На самой набережной стоимость сотки земли может доходить до 150 тыс. долларов. В то же время, в настоящее время средняя стоимость сотки земли по Центральному району составляет 55 тыс. долларов при средней стоимости по городу, равной 10416 долларов. По району второе место по стоимости земли занимают р-н ул. Кубанской и Новые Сочи по всей видимости, играют роль два фактора: в первом случае это близость к центру, а во втором наличие недалеко "дачи №1" - резиденции президента Владимира Путина "Бочаров Ручей". В непосредственной близости от моря в этих районах стоимость сотки земли может доходить до 80 тыс. долларов. Географически Центральный район расположен в узкой прибрежной полосе, расположенные в горах территории относятся уже к Хостинскому и Лазаревскому районам, поэтому весь район можно считать территорией, близкой к морю. В то же время, из-за интенсивной застройки для Центрального района в последние 1.5 - 2 года характерно нивелирование цен на землю в прибрежной полосе (до 500 метров от моря) и в спальных районах, удаленных от моря на 2 и более км. (Макаренко, Ареда, Донская): в этих районах цены на земельные участки под застройку (особенно с целевым назначением многоэтажного строительства) растут очень быстро, в то время как в районе набережной цены не показывают такой динамики и относительно стабильны.

Также следует выделить земельные участки в районе Сочинской объездной дороги, эта земля используется по коммерческое назначение, под различные склады, автосалоны, базы, автомастерские и т.д. В последние несколько лет цены на данный участки выросли с 3-5 тыс. долларов за сотку, до 12-17 тыс. долларов за сотку, это еще раз подчеркивает динамику развития экономики города.

В Адлерском районе следует отдельно выделить Красную Поляну и приморскую часть Адлера. В Красной Поляне и находящихся по соседству поселках Эсто-Садок, Казачий Брод в связи с готовящейся к 2014 году Олимпиадой выше среднего по району, и специалисты считают, что цены скоро выйдут на уровень приморской части Адлера. В Красной Поляне средняя стоимость сотки земли составляет 15 тыс. долларов. В поселке Эсто-Садок, в непосредственной близости от которого находятся спортивные сооружения, стоимость сотки земли выше - около 18 тыс. долларов. По трассе от аэропорта Адлер до Красной Поляны стоимость несколько ниже, чем в Красной Поляне и Эсто-Садок, и даже ниже, чем в целом по Адлерскому району: около 4 тыс. долларов за сотку, вблизи дороги цена может достигать 5-6 тыс. долларов.

В приморской части Адлерского района самые высокие цены на берегу Нижнеимеретинской бухты. Там средняя стоимость сотки земли находится на уровне 27 тыс. долларов (стоимость отдельных участков в двухсотметровой полосе от моря может доходить до 40 тыс. долларов за сотку). Средняя же стоимость по побережью Адлерского района составляет около 20 тыс. долларов, средняя стоимость по району - 17 тыс. долларов за сотку.

В Хостинском районе цены выше из-за близости к центру Сочи. Наивысшая стоимость земельных участков по району - в той его части, которая относится к югу исторического центра Сочи (микрорайоны Светлана, Приморье, Бытха, Дендрарий). На Светлане и Приморье предложения участков в 100-200 метровой полосе от моря отсутствуют, есть только предложения готовых строений. Ближайшие к морю участки находятся на расстоянии 400-450 метров от береговой линии, вдоль Курортного проспекта. Их стоимость в среднем 45 тыс. долларов/сотка. В районе Дендрария и Бытхи цены ниже, но уровень все равно скорее соответствует соседним микрорайонам Центрального района, чем средним значениям Хостинского района: от 30 до 40 тыс. долларов/сотка. Выше, у подножия горы Ахун, и в р-оне Мацестинской долины уже совершенно другая ценовая картина из-за значительной удаленности от моря. Средняя стоимость сотки там составляет 12 тыс. долларов, однако разброс цен очень широкий, в зависимости от формы собственности, целевого назначения участка, наличия коммуникаций. Стоимость участков с коммуникациями, расположенных на территории Национального парка "Западный Кавказ", может превышать 20 тыс. долларов за сотку.

По поселкам таким, как Хоста, Кудепста, Мацеста, цены значительно ниже, чем в микрорайонах, близких к центру. Средняя стоимость сотки земли в Мацесте, расположенной недалеко от Светланы и Дендрария, составляет 12 тыс. долларов. В Хосте в районе туннеля стоимость сотки земли составляет 16 тыс. долларов, аналогичная стоимость и в центре города, правда, там ограничено предложение. В районе объездной дороги на территории Национального парка "Западный Кавказ" средняя стоимость сотки земли 13 тыс. долларов. В Кудепсте стоимость сотки земли у берега - около 12 - 14 тыс. долларов. Пляж там в не очень удовлетворительном состоянии, потому и цены на землю относительно низкие.

В Лазаревском районе стоимость земли самая низкая. Самая высокая стоимость земли в расположенном недалеко от центра Сочи поселке Дагомыс. Средняя стоимость сотки земли в Дагомысе - 12325 долларов. Примерно такая же стоимость в центре Лазаревского, но уже по окраинам Лазаревского стоимость земли резко падает. На окраинах Лазаревского, в Головинке, Кичмае, Лоо, Вардане, Магри средняя стоимость сотки земли около 7 тыс. долларов.

1.4.6 Основные потребители недвижимости

Основных цели покупки недвижимости в Сочи:

1). Для ПМЖ (кто уже решил перебираться в Сочи навсегда, вследствие миграции с севера на юг, особенно большая группа людей предпенсионного возраста).

2). Для отдыха (покупка квартиры на отпуск, по сути дела тот же гостиничный номер, здесь преобладают те, кто часто и уже достаточно давно приезжает на отдых в Сочи).

3). Для получения прибыли (инвесторы зачастую отдыхают за границей, и покупки недвижимости в Сочи это инструмент для получения прибыли и не более того)

Рисунок 3. Основные цели покупки недвижимости г. Сочи.

Покупатели недвижимости в Сочи приезжают со всех уголков России и даже СНГ, но всех их можно разделить на 7 основных групп по регионам, при этом каждой группе свойственны свои предпочтения по свойствам и качествам приобретаемой недвижимости [57].

1). Москва и Санкт-Петербург (42% от общего числа).

Тип недвижимости: премиум-класса и элитные новостройки, закрытые коттеджные поселки, дома клубного типа, если квартиры на вторичном рынке, то дома сталинской постройки.

Цель покупки: для отдыха или инвестиций.

Характеристики недвижимости: если квартира от 100 до 300 м2, если коттедж от 250 до 500 м2, обязателен панорамный вид на море, закрытая охраняемая территория, нестандартный проект, однородное социальное окружение, наличие развлекательных и рекреационных объектов, а также благоустроенного пляжа в шаговой доступности, подземная парковка, транспортная доступность, хорошая шумоизоляция.

2). Крупные мегаполисы Урала, Сибири и Дальнего востока (18%).

Тип недвижимости: элитные и бизнес-класса новостройки, малоэтажные дома клубного типа, вторичная недвижимость (квартиры и частные дома) в центре и курортной зоне.

Цель покупки: для отдыха и инвестиций.

Характеристики недвижимости: если квартира от 50 до 150 м2, если коттедж от 200 до 300 м2, обязателен вид на море, придомовая территория, наличие гаража или парковки, наличие развлекательных и рекреационных объектов, а также благоустроенного пляжа, развитая инфраструктура района, транспортная доступность.

Рисунок 4. Распределение покупателей по регионам.

3). Средние города Урала, Сибири и Дальнего востока (10%).

Тип недвижимости: новостройки бизнес и эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, дома, дачи) недалеко от центра и от моря.

Цель покупки: для отдыха и для ПМЖ.

Характеристики недвижимости: если квартира от 40 до 80 м2, если дом от 100 до 250 м2, желателен вид на море, наличие гаража или парковки, желательно не далеко от моря, не совсем старый дом, наличие парков, скверов, набережной, как можно больше зелени и свежего воздуха.

4). Центральный федеральный округ (3%).

Тип недвижимости: новостройки эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, комнаты в общежитии, комнаты в коммунальных квартирах, жилые гаражи, дачи) в спальных микрорайонах, все что дешево.

Цель покупки: для отдыха и для ПМЖ

Характеристики недвижимости: квартира или комната от 15 м2, главное условие наличие развитой инфраструктура района и транспортная доступность.

5). Южный федеральный округ. (5%).

Тип недвижимости: новостройки эконом и бизнес класса, малоэтажные дома клубного типа, вторичная недвижимость (квартиры, дома, коттеджи), в разных районах города.

Цель покупки: для отдыха и инвестиций.

Характеристика недвижимости: квартира от 30 до 80 м2, дом от 100 м2 до 250 м2, желателен хороший вид, обязательное условие наличие гаража или парковки, наличие развлекательных объектов хорошего пляжа в шаговой доступности, близость к морю превалирует над престижностью района, транспортная доступность.

6). Сочи и Краснодарский край (21%).

Тип недвижимости: новостройки эконом класса, вторичная недвижимость (квартиры, комнаты в общежитии, комнаты в коммунальных квартирах, жилые гаражи, дачи), все что дешево.

Цель покупки: для ПМЖ

Характеристики недвижимости: новостройки на уровне "котлована", квартира или комната от 15 м2 до 80 м2, главное условие наличие развитой инфраструктура района и транспортная доступность.

7). Ближнее и дальнее зарубежье (1%).

Тип недвижимости: элитные и бизнес класса новостройки, если квартиры на вторичном рынке, то дома сталинской постройки, закрытые коттеджные поселки.

Цель покупки: для отдыха

Характеристики недвижимости: квартиры от 70 м2 до 200 м2, коттеджи от 250 до 500 м2, основное требование закрытая охраняемая территория, наличие рекреационных объектов и благоустроенного пляжа в шаговой доступности, желателен вид на море и горы.

Суммируя выше изложенное можно подтвердить, что наблюдается возрастающий интерес к инвестициям в город Сочи. По оценкам отечественных и зарубежных экспертов город обладает высоким инвестиционным потенциалом. Объемы строительства в городе постоянно растут, в настоящий момент ведется разработка нового генерального плана направленного на утверждение градостроительной политике города.

Анализ рынка недвижимости Краснодарского края и г. Сочи за последние три года выявил достаточно устойчивый спрос и тенденцию его повышения на помещения жилого, делового и торгово-досугового назначения во всех административных районах. В особенности данная тенденция прослеживается в Центральном районе г. Сочи, где в основном строятся объекты элитной недвижимости.

Наблюдается увеличение спроса на офисные помещения класса А, с площадями 50 - 250 кв. м, 250-1000 кв. м и более, находящиеся в пределах окружной автодороги. Очевидна потребность и в других категориях офисных помещений (классов В и С) в различных районах города. Также растет спрос и на торговые помещения различной площади. Приход на рынок сетевых торговых компаний "Перекресток", "Марка", "Рамстор", "Магнит" и др. подтверждает данную тенденцию.

При этом расположение проектируемых крупных торговых комплексов в структуре города тяготеет к общегородским и районным транспортно-пересадочным узлам, что свидетельствует о необходимости дифференциации функционально - будущих комплексов в зависимости от особенностей градостроительного формирования объекта.

Информация, изложенная в первой главе, подтверждает, что реализация инвестиционных проектов, направленных на строительство объектов недвижимости различного типа является актуальным в существующих экономических условиях. Далее предлагается рассмотрение теоретических основ инвестиционного проектирования и оценки эффективности инвестиционных проектов.

Глава 2. основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов

2.1 Сущность, структура и жизненный цикл инвестиционного проекта

Термин "инвестиции" происходит от латинского слова "invest", что означает вкладывать, и имеет несколько значений. В самом широком смысле инвестиции должны обеспечить механизм, который необходим для финансирования роста и развития организаций и любого государства в целом.

Инвестиции, согласно действующему российскому законодательству, - денежные средства, ценные бумаги, целевые банковские вклады, кредиты, технологии, машины, лицензии, другие имущественные права и интеллектуальные ценности, выгодно вкладываемые предпринимателями и бизнесменами в дело для получения полезного социально-экономического эффекта. [3. С.4]

Совокупность существующих инвестиций можно классифицировать по определенным признакам. В зависимости от объекта инвестиционной деятельности различают:. [16. С.143]

реальные инвестиции;

финансовые (портфельные) инвестиции;

нематериальные инвестиции.

Реальные инвестиции представляют собой средства, вкладываемые в реальные активы. Например, земля, здания и сооружения, оборудование, строительство новых организаций, транспорт.

Финансовые инвестиции представляют собой вложения средств в инструменты, состоящие из ценных бумаг. Ценные бумаги могут быть государственными или корпоративными. Помимо этого к финансовым инвестициям можно отнести другие финансовые инвестиции, состоящие из вложений в банковские депозиты и сертификаты.

Нематериальные инвестиции - вложения в общие условия воспроизводства организации. Они включают в себя расходы на научные исследования, создание инноваций, обучение персонала, социальные мероприятия.

По форме вложения инвестиции подразделяются на прямые и косвенные. Прямые инвестиции - непосредственно участие самого инвестора в выборе объекта инвестирования для вложения средств.

Косвенные инвестиции - когда вложение средств опосредствуется другими лицами (инвестиционными фирмами и компаниями, паевыми инвестиционными фондами, другими финансовыми учреждениями).

По форме организации инвестиции могут быть индивидуальными и в виде инвестиционных проектов и портфелей. Сущность и содержание инвестиционных проектов будут рассмотрены в последующих главах.

По форме собственности инвестиции можно разделить на следующие типы. Инвестиции:

· физических лиц;

· юридических лиц;

· государства;

· иностранных физических и юридических лиц;

· совместных организаций со смешанным капиталом.

По направленности действия инвестиции делятся на следующие типы:. [27. С.410]

· начальные инвестиции (нетто-инвестиции);

· экстенсивные инвестиции;

· реинвестиции;

Начальные инвестиции (нетто-инвестиции) осуществляются в момент основания какого-либо дела, в том числе и приобретения имущества. Например, при организации нового производства фильтров для очистки воды, новых машин, транспортных средств и т.п.

Экстенсивные инвестиции, как правило, направляются в зависимости от конкретной ситуации на расширение потенциала управляемого объекта. Вложение инвестиций в данном случае позволяет увеличить объемы выпускаемой продукции и соответственно увеличить доходы от реализации этой продукции.

Реинвестиции зависят от наличия свободных средств. Такие средства направляются на приобретение или изготовление новых средств производства в целях поддержания существующего производства определенной продукции. Также они направляются на замену, рационализацию, диверсификацию и перспективу развития в целях выживания организации в рыночных условиях.

По сроку действия инвестиции могут быть краткосрочными, среднесрочными и долгосрочными. Срок действия краткосрочных инвестиций обычно истекает в течение года. Среднесрочные инвестиции рассчитаны на 1 - 5 лет. Долгосрочные инвестиции - на срок более пяти лет.

По уровню риска инвестиции делятся на инвестиции с низким и высоким уровнем риска. Инвестиции с низким уровнем риска являются безопасным средством получения определенной величины дохода (прибыли). В то же время инвестиции с высоким уровнем риска считаются спекулятивными. Спекулятивные инвестиции означают осуществление операций с активами, но в ситуациях, когда их будущая стоимость и уровень планируемого дохода весьма ненадежны.

Источниками инвестиций являются:. [3. С.4]

· собственные финансовые средства

· ассигнования из федерального, региональных и местных бюджетов, фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

· иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений

· различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством на возвратной основе, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты банков и других институциональных инвесторов: инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов, а также векселя и другие средства.

Условием развития и устойчивой жизнедеятельности любой организации является эффективность вложения инвестиций в определенные инвестиционные проекты. Проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату.

Инвестиционный проект (investment project) - план или программа вложения инвестиций для достижения поставленных целей. Иногда под инвестиционным, проектом понимают систему организационно-правовых, аналитических, инженерно-технических, экономических и расчетно-финансовых документов, необходимых для обоснования и проведения соответствующих работ по реализации проекта [27. С.38].

Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). В зависимости от конкретного вида реального инвестирования фирма формулирует требования, предъявляемые к разрабатываемому инвестиционному проекту. [19. С.123]

В настоящее время реализуется множество разнообразных инвестиционных проектов, которые могут быть классифицированы по многим признакам. С точки зрения общего подхода к классификации инвестиционных проектов можно выделить следующие признаки:

По типу инвестиционные проекты в зависимости от сферы деятельности, в которой осуществляется реализация проекта подразделяются на организационные, технологические, экономические, социальные, смешанные);

По масштабу инвестиционные проекты можно разделить на:

· глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле.

· крупномасштабные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране и не оказывает существенного влияния на ситуацию в других странах;

· региональные (отраслевые), реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенном регионе (отрасли) и не оказывает существенного влияния на ситуацию в других регионах (отраслях) страны;

· локальные, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в регионах и городах на уровень цен на товарных рынках.

По характеру предметной области (виду) проекты делятся на инновационные, учебно-образовательные, смешанные и др.

В зависимости от продолжительности периода реализации инвестиционного проекта можно выделить следующие виды проектов: краткосрочные - до 3 лет; среднесрочные - 3-5 лет; долгосрочные - свыше 5 лет.

По классам инвестиционные проекты подразделяются на:

· Монопроект ? проект различного типа и вида с незначительными капиталовложения и трудозатратами

· Мультипроект ?комплексный проект, состоящий из ряда монопроектов;

· Мегапроект ? программа развития регионов, отраслей, включающий в свой состав ряд моно - и мульпроектов.

Необходимо отметить, что одним из наиболее сложных и объемных видов инвестиционных проектов являются мегапроекты. Они отличаются высокой стоимостью (порядка 500 млн долл. и более), необходимостью привлечения инвестиционных ресурсов других стран, большим влиянием на социально-экономическую среду определенного региона и страны в целом. Формирование и реализация мегапроектов может осуществляться только на уровне государства и под его контролем. [27. С.40]

Инвестиционные проекты следует рассматривать во взаимосвязи с социально-экономическими, технологическими, информационными и экологическими проблемами во внутренней и внешней среде организации. Цели и эффективность инвестиционных проектов во многом зависят от системы, которая стоит выше организации. Сами проекты также будут определенным образом воздействовать на эту систему.

Внешняя среда организации состоит, как правило, из корпоративной и инвестиционной среды, включая конкурентов, поставщиков ресурсов, экологическую среду, законодательную базу.

Во внутренней среде организации проекты можно рассматривать как социально-экономический механизм, который является посредником между ресурсами и потребителями продукции. Как часть этой среды проекты способствуют борьбе на конкурентном рынке за ресурсы и потребителей продукции. Взаимосвязь организации с внешней и внутренней средой имеет два результата: во-первых, организация должна адаптироваться к изменениям в этих средах, когда и где это потребуется, и, во-вторых, организация должна повлиять на такие изменения. В связи с этим, проекты должны быть такими, чтобы успешно справляться с будущими изменениями во внешней и внутренней среде.

Рисунок 5. Схема взаимосвязи инвестиционных проектов с внешней и внутренней средой организации.

В России широко используется теоретический и практический опыт экономически развитых стран. Используя западную терминологии, инвестиционный цикл представляет собой временной отрезок по разработки инвестиционного проекта от инвестиционной идеи до его реализации. В инвестиционном цикле выделяют следующие фазы:

предынвестиционную;

инвестиционную;

эксплуатационную (оперативную);

ликвидационную.

В течение первых двух фаз происходит вложение средств, в течение третьей - их возврат и получение прибыли, частично расходуемой на техническое перевооружение, расширение и реконструкцию объекта инвестирования.

Каждая из этих фаз подразделяется на стадии, а некоторые стадии, в свою очередь, включают такие виды деятельности, как консультирование, проектирование, производство. По своей значимости и объемам работ стадии различны: одни решают ключевые проблемы, от которых зависит следующая стадия проекта (быть или не быть проекту), другие - задачи, обосновывающие эти проблемы, третьи ограничиваются описанием или расчетами, выполняя вспомогательную роль.

Четкую границу между стадиями (и фазами) провести не так просто. В предынвестиционной фазе, например, выполняются несколько параллельных видов деятельности, которые частично распространяются и на следующую - инвестиционную фазу, а затем - и на эксплуатационную.

Как показала практика, несмотря на многочисленность проблем и задач в инвестиционном цикле, основное значение (и усилие высококвалифицированных специалистов) приходится на этап окончательной оценки проекта и собственно инвестиционную фазу. [24. С.97]

Далее перейдем к подробному рассмотрению содержаний каждой из фаз инвестиционного цикла.

Предынвестиционная фаза.

В предынвестиционной фазе осуществляется несколько параллельных видов деятельности, которые частично распространяются и на инвестиционную фазу. Инвестиционная идея должна быть детально проработана на стадиях ПТЭО и ТЭО (предварительное технико-экономическое обоснование и технико-экономическое обоснование).

По своей структуре ПТЭО и ТЭО должны быть одинаковыми. Различие состоит в степени детализации рассматриваемой информации и глубине проработки проекта. ПТЭО (ТЭО) представляют собой комплекс расчетно-аналитических документов, которые должны содержать исходные данные и основные оценочные показатели, с помощью которых рассчитывается эффективность будущего инвестиционного проекта. Они должны содержать оценку инвестиционных возможностей, предпроектную проработку инженерно-конструкторских, технологических, организационных, управленческих решений, выбор альтернативных материалов.

Стадии реализации предынвестиционной фазы включают в себя:

· Оценка инвестиционных возможностей (исследования возможностей);

· Анализ и выбор наиболее эффективного варианта проекта;

· Разработка предварительного технико-экономического обоснования;

· Разработка технико-экономического обоснования;

· Разработка стратегического плана;

· Разработка бизнес-плана;

· Принятие решения об инвестировании.

Необходимо отметить, что анализ возможных альтернатив должен иметь место на стадии ПТЭО, т.к. на стадии ТЭО его выполнение было бы слишком длительным и дорогим. Такой анализ должен охватить самые различные альтернативы в следующих областях исследования:

· стратегия проекта и его рамки;

· концепция маркетинга и рынок;

· сырье, материалы, комплектующие изделия;

· окружающая среда и месторасположение участка;

· методы проектирования и разработки технологических процессов;

· организационное построение и функции управления организацией;

· график реализации проекта и формирование бюджета.

Приведенные факторы должны быть оценены с экономической и финансовой точек зрения. Хорошо выполненные исследования будут являться основой реальной оценки эффективности разрабатываемого проекта. Используя российский и зарубежный опыт, структуру ТЭО можно представить следующим образом:

1. Обобщенные выводы.

2. История проекта:

предыстория проекта и возникновение инвестиционной идеи;

определение стоимости проводимых исследований;

инвесторы проекта.

3. Анализ рынка и стратегия маркетинга:

идея, цель и стратегия реализации проекта;

разработка стратегии маркетинга;

анализ спроса и предложения на выпускаемую продукцию;

анализ каналов сбыта продукции;

анализ конкурентов;

предварительное определение цены единицы будущей продукции;

расчет производственной программы выпуска продукции.

4. Определение потребности в материальных ресурсах (сырье и материалы, комплектующие изделия, вспомогательные производственные материалы).

5. Выбор будущего месторасположения производства продукции (на существующих производственных площадях или строительство новых зданий и сооружений на новом участке земли с учетом его стоимости). Оценка воздействия проекта на окружающую среду.

6. Выполнение проектно-конструкторских работ:

расчет производственных мощностей, необходимых для производства продукции;

определение рамок проекта;

определение технологических процессов и расчет необходимого количества производственного и вспомогательного оборудования;

проектирование новых здании и сооружении, необходимых для производства продукции.

7. Организация процесса производства и управления:

· описание производственной структуры и производственного процесса изготовления продукции;

· построение организационной структуры управления проектом;

· определение каналов сбыта продукции и стоимости транспортных расходов.

8. Набор необходимого персонала:

· предварительный расчет потребности персонала по категориям;

· предварительный расчет затрат на основной и обслуживающий персонал в расчете на год.

9. Формирование графика реализации проекта:

предварительные расчеты реализации проекта по фазам и стадиям во времени;

предварительные расчеты полных затрат на проект по фазам и стадиям.

10. Инвестиции, экономический и финансовый анализ:

· источники финансирования проекта;

· методы финансирования;

· расчет графика безубыточности;

· оценка эффективности проекта;

· расчет основных финансовых показателей.

По окончании разработки ПТЭО (ТЭО) участники процесса исследования дают собственную оценку проекта в соответствии со своими целями, предполагаемыми рисками, инфляционными процессами, затратами и будущими доходами. Разработка ПТЭО (ТЭО) осуществляется только тогда, когда определены источники и методы финансирования с достаточной степенью точности.

По данным ЮНИДО и Всемирного банка, затраты на предынвестиционные исследования составляют (от стоимости проекта):

формирование инвестиционного замысла проекта (инвестиционные предложения. Ходатайство о намерениях) - 0,2 - 1%;

исследование инвестиционных возможностей (обоснование инвестиций, краткое ТЭО) - 0,25 - 1,5%;

технико-экономическое обоснование (проект) строительства:

для небольших проектов - 1 - 3%;

для крупных проектов - 0,2 - 1,0%.

Завершается предынвестиционная фаза разработкой стратегического плана, бизнес-плана и принятием решения об инвестировании проекта. Бизнес-план в условиях рыночной экономики имеет первостепенное значение для организаций, желающих получить инвестиции для своего развития. На основании анализа и оценки бизнес-плана и других факторов потенциальные инвесторы принимают окончательное решение о выделении необходимых инвестиций.

Сегодня потребность в бизнес-плане четко прослеживается при решении многих актуальных задач, таких, как: подготовка заявок существующих и вновь создаваемых фирм на получение кредитов в коммерческих банках; выбор видов, направлений и способов осуществления коммерческих операций действующими предприятиями; составление проспектов эмиссии ценных бумаг и т.п. Значение бизнес-плана особенно велико в условиях, сложившихся в настоящее время в России. В отличии от экономически развитых стран в нашей стране существует множество неблагоприятных факторов, требующих тщательного анализа на этапе планирования и экспертизы инвестиционных проектов.

Особая сфера применения бизнес-планов - привлечение потенциальных инвесторов как отечественных, так и иностранных. Начинать переговоры о получении инвестиций без бизнес-плана (а он является привычным для зарубежных партнеров) невозможно, не рискуя сразу же породить сомнения в компетентности и серьезности своих намерений.

Бизнес-план представляет собой документ, в котором описаны основные аспекты будущего коммерческого мероприятия (предприятия), анализирующий проблемы, с которыми может столкнуться фирма, а также определяющий способы решения этих проблем. Бизнес-план помогает предпринимателям и финансистам лучше изучить емкость и перспективы развития будущего рынка сбыта, оценить затраты по изготовлению продукции и соизмерить их с возможными ценами реализации, чтобы определить потенциальную прибыльность задуманного дела. Правильно составленный бизнес-план в конечном счете отвечает на вопросы, стоит ли вообще вкладывать деньги в данное дело и окупятся ли все затраты сил и средств. Он помогает предугадать будущие трудности и понять, как их преодолеть. Адресуется бизнес-план банкирам и инвесторам, средства которых предприниматель собирается привлечь в рамках реализации проекта, а также сотрудникам предприятия, нуждающимся в четком определении своих задач и перспектив, наконец, самому предпринимателю и менеджерам, желающим тщательно проанализировать собственные идеи, проверить их на разумность и реалистичность. В международной практике считается, что без бизнес-плана вообще нельзя браться за производственную и коммерческую деятельность.

Составление бизнес-плана требует личного участия руководителя фирмы или предпринимателя, собирающегося открыть свое дело. Многие зарубежные банки и инвестиционные фирмы отказываются рассматривать заявки на выделение средств, если становиться известно, что бизнес-план с начала и до конца был подготовлен консультантом со стороны, а руководителем лишь подписан. Это не означает, конечно, что надо отказываться от услуг консультантов, наоборот, привлечение экспертов необходимо и весьма приветствуется потенциальным инвесторами. Но, включаясь в эту работу лично, можно моделировать свою будущую деятельность, проверяя целесообразность самого замысла.

Согласно рекомендациям ЮНИДО бизнес-план имеет следующую структуру:

1. Цели проекта, его ориентация и экономическое окружение, юридическое обеспечение (налоги, государственная поддержка и т.п.);

2. Маркетинговая информация (возможности сбыта, конкурентная среда, перспективная программа продаж и номенклатура продукции, ценовая политика);

3. Материальные затраты (потребности, цены и условия поставки сырья, вспомогательных материалов и энергоносителей);

4. Место размещения с учетом технологических, климатических, социальных и иных факторов.

5. Проектно-конструкторская часть (выбор технологии, спецификация оборудования и условия его поставки, объем строительства и т.п.);

6. Организация предприятия и накладные расходы (управление, сбыт и распределение продукции, условия аренды, графики амортизации оборудования).

7. Кадры (потребность, обеспеченность, режим работы, условия оплаты, необходимость обучения).

8. График осуществления проекта (сроки строительства, монтажа и пусконаладочных работ, период функционирования).

9. Оценка эффективности инвестиционного проекта.

Согласно Методическим рекомендациям Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации бизнес-план инвестиционного проекта, реализуемого в рамках инвестиционной политики предприятия, включает следующие разделы.

1. Вводная часть (резюме).

2. Обзор состояния отрасли (производства), к которой относится предприятие.

3. Описание проекта (в оптимальном объеме представляется информация о продукции (услугах), показывается новизна решения технологических, технических, рецептурных, потребительских и прочих проблем).

4. Производственный план реализации проекта (экономический потенциал, технологический потенциал, материально-техническое обеспечение, трудовой потенциал и правовая защита производства).

5. План маркетинга и сбыта продукции предприятия (оценка внешней среды, потенциальных покупателей и потребителей услуг, оценка конкурентов и конкурентной борьбы, комплексное исследование рынка, стратегия маркетинга).

6. Организационный план реализации проекта (управление проектом, финансовые ресурсы, юридические аспекты).

7. Финансовый план реализации проекта (план прибыли, движение денежных потоков, анализ безубыточности, финансовый анализ отдельных видов продукции).

8. Оценка экономической эффективности затрат, осуществленных в ходе реализации проекта.

Понятие "бизнес-план" может трактоваться в узком или широком смысле, а его содержание будет зависеть от назначения данного документа. Например, бизнес-планом может быть назван инвестиционный проект, направленный на предоставление информации о проекте потенциальным инвесторам. В некоторых случаях подготовка бизнес-плана является промежуточной стадией разработки проекта, а сам бизнес-план выступает основой для ведения переговоров между держателем проекта и его потенциальными участниками. В последнем случае в нем может быть опущена или приведена только в самом общем виде оценка форм и условий финансирования.

В окончательном варианте обосновывающие материалы могут состоять из трех документов различной степени детализации:

1) Бизнес-проекта инвестиционного проекта, основное назначение которого - представление предельно сжатой аналитической информации, необходимой инвестору для принятия решения о целесообразности дальнейшего рассмотрения данного проекта, а также для руководства верхнего уровня предприятия с целью формирования пакета проектов организации;

2) Краткого бизнес-плана инвестиционного проекта, дающего достаточно детальную оценку предложений, представление структурированной информации инвестору и отбор проектов для дальнейшей проработки;

3) Полного бизнес-плана инвестиционного проекта, предоставляющего необходимое для окончательного решения комплексное, детально проработанное основание использования инвестиций и формирование рабочего плана действий по реализации проекта.

Инвестиционная фаза.

Инвестиционная фаза реализации проекта включает в себя широкий спектр консультационных и проектных работ, в первую очередь, в области инвестиционного менеджмента. Исходя из существующего зарубежного и отечественного опыта, инвестиционная фаза непосредственно посвящена созданию объекта. На этой стадии объект вводится в строй и подготавливается для эксплуатации. Инвестиционная фаза включает в себя широкий спектр консультационных и проектных работ, в первую очередь в области управления проектом.

На инвестиционной фазе решаются следующие вопросы: [24. С.17]

· установление правовой, финансовой и организационной основ для осуществления проекта;

· приобретение земли;

· приобретение и передача технологий;

· проведение НИР-ов и ОКР-ов;

· разработка технологической документации;

· разработка, изготовление и испытание образцов продукции;

· заключение контрактов, включая участие в тендерах;

· проведение строительных работ;

· приобретение, изготовление и монтаж технологического и другого оборудования;

· разработка и изготовление производственной оснастки и специнструмента;

· предпроизводственный маркетинг;

· формирование администрации предприятия;

· набор и обучение персонала;

· сдача в эксплуатацию и пуск предприятия.

Проектно-конструкторские работы включают в себя проработки по подготовке участка, окончательный выбор технологии и оборудования, планирование и составление графика строительства, подготовку маршрутных карт, чертежей, схем.

На стадии участия в тендерах и оценки предложений необходимо получить как можно больше предложений для проекта от отечественных и зарубежных поставщиков, хорошо зарекомендовавших себя. На этой стадии происходит подписание договоров между инвесторами или предпринимателем, с одной стороны, и финансовыми учреждениями, консультантами, архитекторами, поставщиками, с другой.

Стадия строительства включает подготовку участка для техники, строительные работы, поставку и монтаж оборудования. Набор и обучение персонала, которые проводятся одновременно со строительством, имени решающие значение для эффективной работы предприятия. Необходимо во время начать маркетинговую деятельность для подготовки рынка нового товара.

Хорошее планирование и эффективное управление проектом должны гарантировать своевременное строительство, поставку и монтаж оборудования, набор и обучение персонала, поставку всех производственных ресурсов.

Следует помнить, что в предынвестиционной фазе чрезвычайно важно обеспечить качество и надежность проекта. Часто инвестор не желает тратить слишком много времени и средств на разработку подробно обоснованного технико-экономического обоснования. Это может привести к сбоям в инвестиционной фазе и, в конечном счете, к существенному удорожанию проекта. Время, затраченное в предынвестиционной фазе на изучение стратегических рынков, территориальных, технических, управленческих, организационных и финансовых альтернатив проекта, обычно многократно окупается.

Эксплуатационная фаза инвестиционного проекта.

Данная фаза проекта характеризуется началом производства продукции или оказания услуг и соответствующими поступлениями всех видов ресурсов. Структурный состав стадий в этой фазе приведен ниже:

· приемки и пуска предприятия;

· выпуска продукции и получения прибыли,

· замены оборудования;

· расширения;

· инновации.

В фазе эксплуатации сталкиваются с краткосрочными и долгосрочными проблемами. Краткосрочные проблемы связаны с началом производства. Эти проблемы возникают с вводом в строй оборудования, с нехваткой квалифицированного персонала, с освоением технологий. Большинство из этих проблем берут начало в инвестиционной фазе. По мировому опыту, одна из основных причин возникновения трудностей на эксплуатационной фазе развития проекта заключается в недооценке потребности в средствах для формирования оборотного капитала. В частности, критическая ситуация может возникнуть в случае, если не будет учтена задержка между отгрузкой продукции потребителю и поступлением денежных средств за отгруженную продукцию на расчетный счет предприятия. Не менее важной задачей является также согласование графика погашения задолженности с возможностями проекта по генерации собственных оборотных средств.

Ликвидационная фаза инвестиционного проекта.

Данная фаза связана с этапом окончания инвестиционного проекта, когда он выполнил поставленные цели либо исчерпал заложенные в нем возможности. На данной стадии инвесторы и пользователи объектов капитальных вложений определяют остаточную стоимость основных средств с учетом амортизации, оценивают их возможную рыночную стоимость, реализуют или консервируют выбывающее оборудование, устраняют в необходимых случая последствия осуществления инвестиционного проекта.

Долгосрочные проблемы связаны с выбранной стратегией, совокупными издержками на производство и маркетинг. Эти факторы связаны с прогнозом, сделанным в предынвестиционной фазе. Если стратегии и перспективные оценки окажутся ошибочными, внесение корректив будет не только трудным, но и очень дорогостоящим. В конечном счете качество предынвестиционных исследований и анализа определяет успех или неудачу при реализации проектов.

2.2 Методы оценки экономической эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта - это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

В связи с этим необходимо оценивать эффективность инвестиционного проекта в целом, а также эффективность участия в проекте каждого из его участников. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает: [24. С.11]

· социально-экономическую эффективность проекта;

· коммерческую эффективность проекта.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реальности проекта и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя:

· Эффективность участия в проекте предприятий (организаций);

· Эффективность инвестирования в проект;

· Эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе:

региональную и народнохозяйственную эффективность;

отраслевую эффективность;

бюджетную эффективность.

В числе наиболее важных основных принципов оценки эффективности проектов можно выделить следующие:

· рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (оценка эффективности проекта должна осуществляться при разработке Инвестиционного предложения, при разработке Обоснования инвестиций, при разработке ТЭО проекта и в ходе реализации проекта в виде экономического мониторинга в рамках управления стоимостью проекта);

· моделирование денежных потоков;

· сопоставимость условий сравнения различных проектов (или вариантов проекта);

· принцип положительности и максимума эффекта;