Анализ инвестиционного проекта строительства жилого поселка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

I. Техническая часть

1.1 Местоположение коттеджного посёлка

1.2 Технико-экономическое обоснование строительства

1.3 Инженерно-геологические изыскания

1.4 Проектные решения

1.4.1 Инфраструктура коттеджного поселка «Сосенки»

1.4.2 Объемно-планировочные и конструктивные решения

1.4.3 Водоснабжение и канализация

1.4.4 Теплоснабжение, отопление, газоснабжение

1.4.5 Электроснабжение

1.4.6 Слаботочные сети

1.5 Противопожарные мероприятия

1.6 Организация строительства

1.7 Контроль качества в строительстве

1.7.1 Контроль проектной документации и закупаемых материалов

1.7.2 Контроль производственных процессов и этапов завершения работ

1.7.3 Технический надзор застройщика (заказчика)

1.7.4 Авторский надзор

1.7.5 Контроль органов государственного надзора

II.Правовая экспертиза

2.1 Правовые основы приобретения земельного участка в собственность юридическому лицу на территории Одинцовского района

2.2 Кадастровый учет

2.3 Особенности перевода земель из одной категории в другую в Московской области

2.3.1 Категории земель

2.3.2 Перевод земли из одной категории в другую

2.4 Получение разрешения на загородное строительство в Московской области

2.5 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

2.5.1 Подтверждение факта создания объекта

2.5.2 Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории как застройщика

2.6 Правовые аспекты долевого строительства

2.6.1 Проектная декларация

2.6.2 Договор участия в долевом строительстве

2.6.3 Передача объекта долевого строительства

III. Экономическая экспертиза

3.1 Краткое описание проекта

3.2 Анализ рынка жилых поселков

3.2.1 Перспективы и тенденции

3.2.2 Анализ конкурентов

3.3 Проектные риски

3.3.1 Расчет рисков по проекту экспертным путем

3.3.2 Методы снижения рисков

3.4 Финансовый план

3.4.1 Определение затрат инвестора ЗАО «Развитие территории» по инвестиционной деятельности

3.4.2 Стоимость разработки проекта рабочей документации

3.4.3Затраты на экспертизу проекта и получение разрешения на строительство

3.4.4 Распределение затрат на строительство

3.4.5 Затраты на страхование строительства в период возведения объектов жилого поселка «Сосенки»

3.4.6 Затраты на рекламную компанию

3.4.7 Затраты на ввод объекта в эксплуатацию

3.4.8 Затраты на покупку земельного участка

3.4.9 Совокупные затраты инвестора

3.5 Доходы по проекту

3.5.1 Прогноз денежного потока от реализации проекта

3.6 Экономическое заключение

IV. Экологическая экспертиза

4.1 Задачи экологической экспертизы

4.2 Градостроительная характеристика рассматриваемой территории местоположения объекта

4.3 Природные условия района строительства

4.3.1 Физико-географические и геолого-морфологические особенности территории

4.3.2 Климатическая характеристика района

4.4 Экологическая ситуация в Одинцовском районе

4.5 Характеристика водных ресурсов

4.5.1 Бытовая канализация проектируемого поселка

4.5.2 Наружные сети дождевой канализации

4.6 Характеристика акустического режима

4.7 Характеристика электромагнитного излучения

4.8 Характеристика почв

4.9 Радиационная безопасность территории

4.10 Возможные негативные последствия воздействия проекта на окружающую среду от реализации инвестиционного проекта

4.10.1 Характеристика загрязнения от проектируемых источников

4.10.2 Возможные негативные последствия на период строительства

4.11 Мероприятия по снижению неблагоприятного воздействия проекта на окружающую среду

V. Управленческая экспертиза

5.1 Задачи управления недвижимостью

5.2 Принципы управления недвижимостью

5.3 Основные подходы к организации управления жилым поселком «Сосенки»

5.4 Выбор управляющей компании для жилого поселка «Сосенки»

5.5 Технико-экономическая характеристика УК СЭУ ОАО «Трансинжстрой»

5.5.1 Перечень услуг СЭУ ОАО«Трансинжстрой»

5.5.2 Расчет бюджета организации

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Вопрос развития рынка строительства индивидуального жилья является в настоящее время одним из самых актуальных и одним из направлений Национального проекта.

Наиболее благодатную почву для своего развития рынок индивидуальной недвижимости имеет в крупных капиталоемких городах и прилегающих к ним областях - в первую очередь в Москве и ближайшем Подмосковье.

Результаты исследования инвестиционной привлекательности Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В данной дипломной работе проведен анализ для выбора наиболее эффективного проекта для участка застройки, оценены преимущества и недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских предпочтений, определен рыночный сегмент.

Проект жилого поселка «Сосенки», разработанный в рамках данной дипломной работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв.м. При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его окрестностях существуют строительные площадки, которые могут использоваться под элитное жилье.

По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и анализа рынка загородной недвижимости наиболее перспективными районами для застройки являются: Одинцовский, Красногорский. Выбор в их пользу обусловлен следующими факторами:

· Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от базового ДСК не более 20 км.

· Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и объектов социального назначения.

· Экологическая чистота и благоприятная природная среда.

· Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных бюджетов.

· Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно использовать после окончания строительства поселков.

С администрацией Одинцовского района достигнуты предварительные договоренности о выделении наиболее перспективных участков под строительство в ускоренном порядке.

Наиболее распространенными форматами загородного жилья для постоянного проживания являются в настоящее время коттеджи и таун-хаусы.

Таун-хаус (англ, townhouse - городской дом) представляет собой своеобразное сочетание городской квартиры и загородного дома. Такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности. В связи с этим наблюдается постоянный рост спроса на таун-хаусы, кроме того, создание таун-хаусных районов в среде городских конгломератов стало одной из тенденций в развитии малоэтажного строительства.

По мнению риэлторов, в будущем на рынке будет происходить стабильное увеличение спроса на загородные коттеджи и таун-хаусы. Это связано с тем, что горожане со стабильным высоким доходом, составляющие высшую прослойку среднего класса, стремятся помимо квартиры в городе приобрести жилье за городом, при этом таун-хаус зачастую рассматривается покупателями как загородный дом.

В настоящий момент в России сформировалась группа будущих собственников, интересующаяся таун-хаусами. Как правило, этим видом жилья интересуются представители бизнес-класса, которые покупают таун-хаусы для использования в качестве постоянного жилья. Коттеджи, в свою очередь, чаще приобретаются как второе жилье - вариант загородного дома. Наиболее привлекательными условиями при покупке, как таун-хауса, так и коттеджа, является наличие собственного земельного участка, гаража, охраны территории и отсутствие большого количества соседей. Строительство комплексов таун-хаусов подразумевает наличие достаточных площадей для создания комплексной инфраструктуры объекта, выделения придомовых земельных участков, благоустроенных спортивных и детских площадок, детских садов, предприятий бытового обслуживания и торговли и т. д.

По результатам исследований рынка, с сентября 2007 года по апрель 2008 цены на дорогие таун-хаусы выросли на 4%, а на коттеджи - на 15%. Если будет развито ипотечное кредитование, рынок загородной недвижимости эконом-класса получит еще большее развитие, потому что кредитование существенно именно для среднего класса.

Таким образом, таун-хаусы обладают рядом преимуществ:

· Во-первых, отлаженная система современных коммуникаций, тогда как индивидуальные застройщики обычно сталкиваются с серьезными трудностями при подводке технических коммуникаций и водоснабжения для обслуживания домов.

· Во-вторых, на покупку и обслуживание таун-хауса требуется существенно меньше денег, чем на полноценный коттедж.

· Что касается коттеджей, они популярны вследствие наличия собственного земельного участка и отсутствия большого количества соседей.

Следовательно, строительство таун-хаусов наиболее актуально для города, а коттеджи традиционно воспринимаются как формат загородного жилья.

В связи с этим в целях данного проекта произведено разграничение:

-таун-хаусы с квартирами меньшей площади (6-ти квартирный дом и 4-х квартирный) рассчитаны на средний класс. Эти типы домов требуют меньшего срока строительства и позволяют получить прибыль от реализации гораздо быстрее, чем коттеджи.

-коттеджи с большей площадью требуют более длительных сроков строительства и рассчитаны на элиту. Их реализация будет проходить медленнее, но прибыль будет выше, чем от реализации домов с большим количеством квартир.

Таким образом, при данной тенденции развития рынка недвижимости выгодно строительство комбинированного поселка, в котором таун-хаусы соседствуют с коттеджами.

В данной дипломной работе инвестиционный проект строительства жилого поселка проанализирован с точки зрения рентабельности, возможности реализации, экологической безопасности, с помощью экспертиз:

-технической;

-правовой;

-экономической;

-экологической;

-управленческой.

I.Техническая часть

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. Конкретный перечень основных параметров и их числовые значения устанавливаются в проекте при выборе объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, строительных материалов и конструкций с учетом назначения и особенностей каждого здания или сооружения, района строительства и т.д.

Установленные параметры эксплуатационных качеств достигаются в процессе возведения зданий и сооружений при условии выполнения решений, принятых в проекте, и требований СНиП.

Свойство здания сохранять в определенных пределах заложенные в нем параметры называют надежностью здания, которая оценивается вероятностью сохранения требуемого параметра в заданных условиях эксплуатации в течение нормативного времени.

Надежность закладывается в процессе проектирования зданий и сооружений при расчетах на прочность, устойчивость, герметичность и т.д. При этом коэффициенты, связывающие свойства материалов с условиями работы конструкции, принимаются так, что вероятность исправной работы конструкции приближается к 100 %.

Таким образом, в технической части дипломного проекта обеспечивается необходимое обоснование уровня потребительских свойств и общей потребительской стоимости каждого из объектов недвижимости, включенных в состав данной работы.

Одним из составных элементов технической части является комплексный анализ местоположения объекта, который проводится в соответствии с иерархической моделью (регион - субрегион (город) - локальное местоположение).

1.1 Местоположение коттеджного поселка

Коттеджный посёлок «Сосенки» находится в одном из наиболее живописных уголков лесопарковой зоны Подмосковья. Он расположен в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от Москвы (рис. 1.1 - схема местоположения поселка/лист 1 графической части).

Транспортное сообщение поселка с ближайшими городами обеспечивается:

С городом Одинцово

- личным автомобильным транспортом по Можайскому и Подушкинскому шоссе;

- общественным транспортом (маршрутное такси №15, 23 от станции «Раздоры» до станции «Одинцово») по Подушкинскому шоссе;

С городом Москвой

- личным автомобильным транспортом по Минскому и Рублево-успенскому шоссе;

- общественным транспортом (электропоезд от станции «Раздоры» до станции «Москва-Смоленская»).

В связи с транспортной доступностью участка ЗАО «Развитие территории» по разным направлением, поселок будет пользоваться спросом у потенциальных покупателей.

Западное Подмосковье, где располагается возводимый поселок, прочно удерживает звание наиболее престижного направления Московской области. Хорошая экология и традиционно тесные связи со столицей, поддерживаемые разветвленной транспортной сетью, являются для москвичей важным фактором покупки жилья именно здесь.

Западное Подмосковье исторически сложилось как дачное место: до революции здесь находились дачи интеллигенции, в советское время строили загородные дома высокопоставленные чиновники, а окрестностям Одинцовского района была отведена роль здравницы.

Исключительно благоприятное сочетание природных факторов, отсутствие крупных предприятий позволяет говорить о районе как об одном из самых экологически-чистых в Подмосковье. Одинцово, с прилегающей к нему местностью, представляет безусловный интерес для деловых людей, дачников и всех желающих гарантированно поправить свое здоровье.

Земельный участок ЗАО «Развитие территории» 17,1 Га, предполагаемый под застройку, расположен в восточной части Одинцовского района и граничит:

-с севера - земли Серебряноборского опытного лесничества,

-с северо-запада - в 30-ти метрах ручей «Безымянный»,

-с северо-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

- с запада - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с северо запада - земли ГУП «Экспериментального сельскохозяйственного предприятия «Немчиновка» (ЭХ «Немчиновка),

-с юго-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с юга - на расстоянии 50 м местная автодорога.

1.2 Технико-экономическое обоснование строительства

Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость /2, с.261/. Наиболее эффективным использованием объекта является тот вариант использования, при котором достигается максимальный эффект с экономической точки зрения. Для определения этого варианта проводят анализ наиболее эффективного использования по четырем основным направлениям:

- физическая осуществимость - выбор наиболее эффективного варианта использования объекта оценки из существующих физически возможных вариантов, критерий физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку /2, с. 263/;

Рассмотрим различные варианты застройки для участка 17,1 Га ЗАО «Развитие территории»: многоэтажная застройка, торгово-офисный центр, промышленное предприятие, коттеджная застройка, строительство таунхаусов и коттеджей (смешанная застройка).

Многоэтажная застройка подразумевает под собой более развитую инфраструктуру (детские сады, школы, магазины, маршрутный транспорт, медицинские учреждения, котельная), требуется большая подводимая электрическая мощность, подключение к внешней канализационной системе.

Рассмотрим вариант многоэтажной застройки с экономической точки зрения. В соответствии с МГСН 1.01-99 (Московские городские строительные нормы) на 1Га можно возвести один дом. Для участка ЗАО «Развитие территории» при отпущенной электрической мощности - это 12-ти этажный дом. На территории 17,1 га можно построить 17 таких домов. Эффективность реализации данного проекта можно проанализировать исходя из результатов таблицы 1.1.

Таблица 1.1.

Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта (многоэтажный дом)

Показатель	Количество
Общая площадь 12-ти этажного дома	10 800 кв.м
Продаваемая площадь одного дома	6 500 кв.м
Продаваемая площадь микрорайона	6 500х17=110 500 кв.м
Выручка от продажи (цена 1-го кв. м - 62 500 руб.)	110 500 х 62 500=6 906 250 руб.

Выручка от продажи в варианте многоэтажной застройки существенно меньше выручки от продажи в варианте смешанной застройки (таблица 1.3).

Таким образом, многоэтажная застройка данного участка нецелесообразна.

Торгово-офисный центр должен находиться в местах, которые насчитывают большое количество населения, либо располагаться там, где проходят оживленные трассы, что тоже обеспечивает приток потенциальных покупателей.

Кроме того в одном районе с участком ЗАО «Развитие территории» находятся торгово-офисные центры с большей площадью и лучшей транспортной доступностью, следовательно строительство торгово-офисного центра нецелесообразно из-за высокой конкуренции.

Промышленное предприятие ухудшает экологическую обстановку в районе, кроме того данный район считается санаторной зоной - недалеко от района застройки находится в частности санаторий «Барвиха». Промышленное предприятие требует больших подводимых электрических мощностей, а существующая транспортная система не позволяет подвозить сырье и вывозить продукцию в больших объемах. Высокая стоимость земли негативно скажется на цене продукции. Следовательно, данный вариант застройки нецелесообразен.

Коттеджная застройка подразумевает высокие первоначальные капиталовложения и более долгий период реализации типового проекта.

Смешанная малоэтажная застройка, состоящая из таунхаусов разной площади и незначительного количества коттеджей позволяет сделать первоначальные капитальные вложения менее ёмкими, а так же сократить срок реализации проекта и ускорить получение прибыли.

Вывод: наилучшим вариантом застройки участка ЗАО «Развитие территории» является смешанная малоэтажная застройка.

-юридическая допустимость - выбор лучшего варианта использования объекта из существующих вариантов использования, разрешенных законодательством /2, с. 262/;

Предлагаемый к застройке участок ЗАО «Развитие территории» согласно договору аренды относится к категории земель поселений.

Вывод: использование земельного участка разрешено для жилищного строительства.

-финансовая обеспеченность - вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от проекта, равный или превышающий объем проектных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала /2, с.263/;

Для обоснования финансовой обеспеченности рассмотрим статьи затрат на реализацию проекта в таблице 1.2.

Таблица 1.2

Статьи затрат на реализацию инвестиционного проекта

№ п/п	Статья затрат	Сумма затрат (рубли)
1	Перевод земельного участка из одной категории в другую	855 000
2	Проектирование	11 656 000
3	Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
4	Стоимость земельного участка (375 000 руб. /сотка)	641 250 000
5	Стоимость СМР (устройство свайных полей, строительство 72-х домов, строительство объектов соцкультбыта)	2 223 798 000
6	Стоимость страхования строительства на период возведения объектов	14 084 054
7	Стоимость рекламной компании	22 237 980
8	Стоимость ввода объекта в эксплуатацию	22 237 980
	ИТОГО:	3 207 793 700

Проведем оценку эффективности реализации инвестиционного проекта (таблица 1.3.)

Таблица 1.3.

Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта

Статья	Сумма (руб.)
Затраты на проект	3 207 793 700
Себестоимость строительства одного квадратного метра (3 084 376 000 руб. /83 513,9 м2 площади всех объектов)	38 410
Выручка от продажи таунхаусов (1/4 часть таунхаусов продается по цене 87 500 руб на начальном этапе строительства (привлечение денежных средств дольщиков, т.е. 20 314 кв.м. х 87 500 = 1 777 475 000, цена продажи одного кв.м. таунхаусов на завершающем этапе строительства 125 000 руб, т.е 60 944 кв.м. х 125 000 = 7 618 000 000 руб., продажа спортклуба на завершающем этапе строительства 2000 кв.м х 100 000=200 000 000)	9 595 475 000
Доход от реализации проекта (9 595 475 000-3 207 793 700)	6 387 681 300

Вывод: так как доход от проекта превышает объем проектных затрат, то данный вариант считается финансово приемлемым.

-максимальная продуктивность - наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор такого вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка /2, с.264/.

Из всех вариантов юридически допустимо использование участка под жилищное строительство. Для многоэтажного жилищного строительства не достаточно электрических мощностей. Кроме того, стоимость земельного участка под индивидуальным жилым домом, находящегося в собственности владельца гораздо выше, чем стоимость участка под многоэтажным домом, находящегося в собственности жильцов.

Вывод: целесообразна застройка участка таунхаусами.

Анализ наиболее эффективного использования объекта представлен в таблице 1.4.

Таблица 1.4.

Анализ наиболее эффективного использования объекта

№ п/п	Параметр	Характеристика
1	Физическая осуществимость	Доступность инженерных сетей, рельеф, подъездные пути к объекту, состояние грунта предполагают возведение объектов гражданского значения.
2	Юридическая допустимость	Согласно договору аренды, рассматриваемый земельный участок относится к категории земель поселений. Отсюда, использование земельного участка целесообразно для жилищного строительства.
3	Финансовая обеспеченность	Тенденции рынка недвижимости таковы, что использование объекта под жилищное строительство обеспечит доход, превышающий затраты на реализацию проекта.
4	Максимальная продуктивность	Максимальную продуктивность объект оценки обеспечивает именно при использовании под жилищное малоэтажное строительство.

Таким образом, при проведении анализа участка застройки, его формы, размера близости к другим объектам наиболее эффективным будет возведение коттеджного поселка, состоящего из 72-х таунхаусов с общей площадью застройки 17,1 Га.

Основные технико-экономические показатели проекта приведены в таблице 1.5.

Таблица 1.5.

Технико-экономические показатели проекта

Показатели по ГП	Ед. измерения	Всего
Площадь застройки	га	17,1
Количество участков	шт	262
Площадь под индивидуальные участки	га	9,78
Площадь покрытий (дороги, площадки, тротуары)	га	4,1
Площадь озеленения	га	3,68

Участок ЗАО «Развитие территории» предполагается под застройку домами различного типа и соответственно с разным количеством квартир.

Проанализируем количество тех или иных домов на участке строительства (Тип и соотношение количества домов приведены в таблице 1.6.), а затем обоснуем количество домов различных типов.

Таблица 1.6

Количество домов различных типов на участке застройки

Тип дома	Количество домов шт.	Количество домов %
6-ти квартирный	20	29
4-х квартирный	19	26
2-х квартирный	17	23
2-х квартирный (коттедж)	16	22

Дома с квартирами меньшей площади (6-ти квартирный дом и 4-х квартирный) рассчитаны на средний класс. Эти типы домов требуют меньшего срока строительства и позволяют получить прибыль от реализации гораздо быстрее, чем коттеджи. Поэтому на участке застройки их большее количество.

Дома с большей площадью требуют более длительных сроков строительства и рассчитаны на элиту. Их реализация будет проходить медленнее, но прибыль будет выше, чем от реализации домов с большим количеством квартир.

Таким образом, на участке застройки ЗАО «Развитие территории» выгодно расположить большее количество домов с меньшей площадью квартир, которые позволят быстрее получить прибыль от реализации, но также расположить на участке дома и с большей площадью квартир, которые позволят максимизировать прибыль.

1.3 Инженерно-геологические изыскания

Инженерно-геологические изыскания выполнены в октябре 2006 г. ЗАО «Геология», действительны до 25.05.2010 года. По данным Технического отчета «О выполненных инженерных изысканиях на территории проектируемого строительства коттеджного поселка и таунхаусов» грунты основания сложены следующими инженерно-геологическими элементами:

ИГЭ-1 - Насыпной грунт: строительно-бытовой мусор с глинистым заполнителем мощностью слоя 0,7 м;

ИГЭ-2 - суглинок полутвердый тугопластичный с характеристиками: ц с=1,86 т/м3; JL=0,9; ц=13 град; ?=0,018 МПа; E=14МПа;

ИГЭ - 4 - супесь пластичная с характеристиками: с=1,91 т/м3; JL=0,9; ц=16 град; ?=0,007 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6б - суглинок мягкопластичный с характеристиками: с=2,05 т/м3; JL=0,56; ц=7 град; ?=0,008 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6 - суглинок тугопластичный с характеристиками: с=2,09 т/м3; JL=0,35; ц=11 град; ?=0,016 МПа; E=17МПа;

ИГЭ - 7 - суглинок тугопластичный с характеристиками: с=2,03 т/м3; JL=0,31; ц=12 град; ?=0,017 МПа; E=18МПа;

Подземные воды напорные, вскрыты скважинами на глубинах 3.6 м, с установившемся уровнем 0,7 метра.

По данным обследования грунтовые воды слабоагрессивны к бетонам нормальной плотности марки W4, коррозионная активность к алюминиевым и свинцовым оболочкам - средняя.

На основании инженерно-геологических изысканий принято решение об устройстве в качестве фундаментов железобетонного ростверка по свайному полю. В проекте приняты висячие забивные сваи марки С70.30-8 по серии 1.011.1-10 вып.1, выполненные из бетона класса по прочности на сжатие В25, марки по водонепроницаемости W4, марки по морозостойкости F100. Нижним концом свая опирается на суглинки тугопластичные (ИГЭ 7).

1.4 Проектные решения

Проект разработан на основании постановления Руководителя Администрации Одинцовского муниципального района №1121 от 03.12.06г., АПЗ №325 от 18.11.06.

При проектировании Административных зданий, клубного дома и других общественных зданий (магазина и т.п.) учтена возможность использования его инвалидами по 2-ой группе (1-я специализированная, 2-я общего пользования, 3-я не предназначена в нём пребывания инвалидов) в соответствии с ВСН 62-91* «Рекомендации по проектированию окружающей среды, зданий и сооружений с учетом потребностей инвалидов и других маломобильных групп населения» Госстрой России.

Проект разработан ООО «Архитектура» на основании заключений по выбору земельного участка ЦГСЭН МО.

Территория спланирована с уклоном в северо-восточном и северо-западном направлениях.

Ширина улиц (по красным линиям): центральной части - 30 м, кольцевых - 16 м, тупиковых - 12 м.

Отвод дождевых вод обеспечивается лотками автодорог и площадок, а также закрытой системой ливневой канализации. После очистных сооружений стоки отводятся в существующий ручей.

Бытовые отходы собираются и вывозятся, свободные участки озеленяются.

1.4.1 Инфраструктура коттеджного поселка «Сосенки»

На участке площадью 17,1 Га предусматривается размещение 72 жилых зданий на 262 квартиры с соответствующими земельными участками размером от 0,024 до 0,135 га. Основной въезд запроектирован в центр участка с юго-западной стороны с существующей автодороги. Два запасных выезда намечены в юго-западной и северо-восточной части участка.

На площадке главного въезда расположены КПП, Культурно-развлекательный цент, гостевая автостоянка, ТП, ГРП, ВЗУ. В северо-западной части территории размещены: административное здание, хозяйственный корпус, очистные сооружения хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС. Центр территории пересекает двух ветьевая автодорога с односторонним движением, от которой вправо и влево развиты две кольцевые автодороги. Остальные проезды тупиковые с площадками для разворота автомашин.

На территории предусматриваются детские игровые площадки, отведены места для установки мусоросборников. Автодороги приняты с асфальтовобетонным покрытием шириной 6,0 и 4,5 м при одностороннем движении. По периметру поселка запроектировано ограждение.

Инфраструктура коттеджного поселка показана на схеме планировочной организации территории (рис.1.2./лист 2 графической части).

1.4.2 Объемно-планировочные и конструктивные решения

Застройка участка предусматривается 3-х этажными сблокированными квартирами - секциями и отдельными домами.

В составе проектной документации представлено пять типов таких домов (таунхаус), отличающихся общей площадью одной квартиры и количеством квартир в блоке (рис. 1.3. - 1.7./лист 3-4 графической части).

Проекты жилых домов выполнены применительно к следующим природным условиям:

-расчетная зимняя температура наружного воздуха -28 С°;

-нормативное значение ветрового давления 0,23 ГПА (23кг/м2);

-нормативное значение веса снегового покрова 1,0 КПА (180кг/ м2 )

-нормативная глубина промерзания грунта 1,4 м;

-климатический район IIВ;

-район строительства несейсмичен.

Проекты имеют следующие показатели:

-класс по функциональной пожарной опасности Ф4.3;

-степень огнестойкости зданий - II;

-влажностный режим помещений - нормальный;

-здания отапливаемые.

Проекты выполнены в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 2.01.01-85 «Нагрузки воздействия», СНиП 2.03.01-84 «Бетонные и железобетонные конструкции», СНиП П-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП Ц-2381 «Стальные конструкции», СНиП П-25-80 «Деревянные конструкции».

Индивидуальный жилой дом Тип 1

К застройке предлагается 3-х этажный, 6-ти секционный, 6-ти квартирный жилой дом. Здание запроектировано без подвала. Размеры в плане 14,60х8,10м, высота этажа 3м (в чистоте). Надземная часть состоит из 6-ти секций, на одну квартиру каждая, имеющие отдельные входы со стороны улицы и со стороны дворов. Секции 2-ва и 4-ре имеют одинаковую планировку, секции 3-ри 5-ть - зеркально симметричны им. Секции 1-ин и 6-ть - торцевые, зеркальные относительно друг друга. Фрагмент фасада (лист 6 графической части).

Для каждой квартиры предусмотрен встроенный гараж с въездом со стороны улицы. Из гаража запроектирован вход через тамбур в жилую зону.

В доме предусмотрено водяное отопление от газового водонагревательного котла, расположенного в бойлерной, отдельной для каждой квартиры. Котельные имеют изолированные входы со стороны улицы.

Большие фронты остекления позволяют решить вопрос с инсоляцией комнат в соответствии с требованиями. Решения фасадов выполнены в современной стилистике и подчеркивают самодостаточность здания.

Все кровли запроектированы с необходимыми минимальными уклонами. Водостоки предусмотрены внутренние и наружные.

За относительную отметку 0.000 принята абсолютная отметка - 187,2 м.

Высота этажей - 3,57 м от пола до пола. Высота от пола до низа перекрытия на 1-ом этаже 3,1 м, на 2-ом этаже 3,2 м, на 3-ем этаже 3,06 м.

Отделка фасадов предполагает:

-облицовку фасадных поверхностей облицовочной плиткой из природного камня с фрагментами из дерева, облицовку цоколя, парапетов террас и некоторых объемных элементов фасадов плитами из натурального камня;

-плоскую неэксплуатируемую кровлю с покрытием из гидроизоляционного материала с отделкой торцевой доской.

Покрытие наружных лестниц и площадок - плитами из натурального камня, фундамент здания - ростверк по свайному полю.

Конструктивная схема надземной части здания - монолитный железобетонный каркас.

Наружные стены трехслойные с поэтажным опиранием на перекрытия (общая толщина 570 мм):

-наружный слой - кирпич керамический полнотелый марки 100, на растворе марки 75 толщиной 120 мм; плитка из природного камня (лист 7 графической части).

-воздушная прослойка - 50 мм;

-ветрозащитный стеклохолст;

-утеплитель «Пеноплэкс» - 70 мм;

-внутренний слой - кирпич эффективный многощелевой керамический марки 100 по ГОСТ 530-80 толщиной 250 мм.

Внутренние стены: из кирпича эффективного многощелевого керамического марки 100 по ГОСТ 530-80 толщиной 250 мм и монолитные железобетонные толщиной 200 и 250 мм.

Перегородки: из кирпича эффективного многощелевого керамического марки 100 по ГОСТ 530-80 на растворе марки 75 толщиной 120 мм.

Междуэтажное перекрытие послойно состоит из:

-монолитной железобетонной плиты 220 мм;

-засыпка керамзитом 300 мм - 1 этаж, 200 мм - 2 этаж и 100 мм - 3 этаж;

-конструкция пола 50 мм.

Наружные и внутренние лестницы монолитные железобетонные. Предусматривается устройство электроподогрева наружной лестницы и участка террасы перед главным входом.

Каналы дымоходов прокладываются в толще внутренних стен, сами дымоходы выполняются из утепленных труб из нержавеющей стали заводского изготовления. Каналы естественной вентиляции прокладываются в кладке из полнотелого керамического кирпича с затиркой швов по всей поверхности каналов, а так же в пространстве подвесных потолков.

Полы в жилых помещениях - паркет, камень, плитка, в полах сан. узлов и других влажных помещений выполняется оклеечная гидроизоляция из 2-х слоев изоэласта на битумной мастике.

Предусматривается устройство подшивных потолков с отметкой ниже уровня ж/б плиты на 100 мм, в местах прохождения коммуникаций уровень подшивных потолков ниже.

Оконные блоки алюминиевые с двухкамерными стеклопакетами.

Наружные двери деревянные - глухие и остекленные.

На 1-ом этаже расположены: прихожая с гостевым санузлом, лестничный холл, кухня-столовая, гостиная, гардеробная, хозпомещение, гараж.

На 2-ом этаже - три спальни, ванная комната, лестничный холл.

На 3-ем этаже - две спальни, ванная комната, лестничный холл (рис. 1.10 приложения план 3-го этажа).

Объемно-планировочные показатели:

Строительный объем - 900 м3

Общая площадь 224,5 м2

Жилая площадь - 120,0 м2

Конструктивная схема - с наружными и внутренними продольными и поперечными несущими стенами.

Пространственная жесткость обеспечивается совместной работой несущих стен и дисков перекрытий.

Фундаменты - ростверк по свайному полю.

Горизонтальная гидроизоляция - два слоя гидростеклоизола на битумной мастике.

Кровля - многоскатная из листовой меди по деревянным стропилам сечением 50х300 мм.

Окна - двухкамерные стеклопакеты в алюминиевых переплетах.

Объемно-планировочные и конструктивные решения жилых домов Тип 2, 3, 4, 5 аналогичны типу 1 (площади квартир по типам приведены в таблице 1.7.).

Таблица 1.7

Площадь квартир по типам зданий

Тип здания	Площадь квартиры м2
Тип 1	227,4
Тип 2	260,5
Тип 3	294,1
Тип 4	322,4
Тип 5	550

Общая площадь всех квартир составляет 81 258 кв.м.

Увеличение площади обеспечивается изменением длины здания и более полного заполнения 2-го и 3-го этажей.

Административное здание с контрольно-пропускным пунктом

Здание 2-х этажное кирпичное, 2-ой этаж мансардный, с подвалом и скатной крышей. Размеры в плане 12,80х7,20 м, высота этажа - 3 м, подвала - 2,30м.

Планировочное решение включает в себя следующие помещения: на 1-ом этаже расположены помещения для работы охраны, комната отдыха работников службы, санузел, магазин промышленных товаров со складскими помещениями.

В мансардном этаже находится помещение администрации.

В подвале расположены технические и подсобные помещения. Для доступа маломобильных групп населения у входа в магазин предусматриваются переносные лежбы.

Объемно-планировочные показатели:

Строительный объем - 768 м3.

Общая площадь - 255, 9 м2.

Полезная площадь92,3 м2.

Конструктивная схема - с наружными и внутренними поперечными несущими кирпичными стенами.

Пространственная жесткость обеспечивается совместной работой несущих стен и дисков перекрытий.

Фундаменты ленточные из сборных бетонных блоков.

Гидроизоляция - два слоя гидростеклоизола на битумной мастике.

Наружные стены: слоистой кладки, внутренний слой - газобетонные блоки толщиной 250 мм, утеплитель - пенополистирол толщиной 100 мм, наружный слой - облицовочный кирпич толщиной 120 мм.

Внутренние стены - кирпичные толщиной 120 и 250 мм (включая санузлы), перегородки - гипсокартонные толщиной 80 мм с заполнением звукоизоляционными материалами.

Перекрытия - монолитные, железобетонные.

Кровля - покрытия типа «KATEPAL» по деревянным стропилам.

Крыша - чердачная, стропильная система деревянная.

Окна - двухкамерные стеклопакеты в деревянных переплетах.

Внутренняя отделка - в соответствии с паспортом отделки и назначением помещений.

1.4.3 Водоснабжение и канализация

Водопотребление застраиваемого участка составляет 268 м3 / сут., расчетный часовой расход - 32,8 м3 / сут., расход воды на пожаротушение - 10 л/сек, избыточный напор в сети на выходе из ВЗУ - 0,40 мПа.

Водоснабжение участков осуществляется от проектируемого водозаборного узла (лицензия на право пользования недрами «КТЛ» № 098 от 07.05.07г.)

Состав водозаборного узла:

-две артезианские скважины (1 рабочая, 1 резервная), каждая производительностью 25 м3/час;

-два резервуара объемом 150 м3 каждый т.п. 901-04-83.86;

-станция водоподготовки на фильтрах обезжелезивания фирмы «Автотрал» (США), гарантирующая снижение содержания железа в воде до 0,3 мг/л;

-насосная станция второго подъема с автоматизированной насосной установкой АНУ 4СR45-2 (2 рабочих + 2 резервных насоса Q насоса=40 м3/час, Н=40м, N=7.5 кВт).

Резервный насос включается автоматически при падении давления в водопроводной сети до 0,2 мПа.

Система работает в режиме объединенного противопожарного водопровода.

Внутриплощадочные сети проектируются из ПЭ труб для питьевой воды марки ПЭ80. Наружный диаметр магистральный трубопроводов 110 мм, диаметр отводов к потребителю - 32 мм

Общая протяженность сети на участке - 2860 м. Поселковые сети закольцованы, пожарные гидранты через 100-150 м.

На вводе в жилые дома предусматривается установка водомерных узлов.

Гарантированный напор на вводе составляет на хозяйственно-питьевые нужды - 25.0 м..

Бытовая канализация

Сточные воды от всех зданий участка по системе самотечных коллекторов из полиэтиленовых труб Д 110 - 200 мм поступают на проектируемую КНС х/б и далее по двум напорным коллекторам Д 110 - на проектируемые очистные сооружения «ЮБАС - МЕГА - 500».

Общая протяженность наружных самотечных сетей - 3823 м, напорных - 2-х 467.

Расход стоков составляет 268 м3/сут.

Наружные сети дождевой канализации.

Дождевые стоки поселков частично самотеком частично напорным коллектором отводятся на очистные сооружения «SOR11-JKS», расположенные на площадке 17,1 га с последующим сбросом после очистки в ручей Безымянный.

ЛКНС дождевых вод - производительность насосов Qкнс =130 м3/час (2 рабочих, 1 резервный), напор 30м.

Расход ливневых стоков с территории составляет 201 л/с.

1.4.4 Теплоснабжение, отопление, газоснабжение

Теплоснабжение - местное, от автономных источников, расположенных в каждом коттедже и административном здании.

В каждой квартире устанавливаются отопительные котлы фирмы «Vissmann», мощностью 40 кВт и плиты ПГ-4.

Отопление зданий очистных сооружений и ВЗУ - от электронагревательных приборов.

Газоснабжение коттеджей - по ТУ ГУП МО «Мособлгаз» от 10.04.07 №138-12/54 и 156-12/55.

Источник газоснабжения - газопровод высокого давления Р?1.2 мПа, Ду 400 мм.

Газопровод высокого давления до ГРП прокладывается подземно из стальных электросварных труб Д 108х4.0 по ГОСТ 10704-91 в «весьма усиленной» изоляции.

Для снижения высокого давления газа до среднего Р=0.3мПа на площадке предусматривается установка газорегуляторного пункта блочной конструкции (ГРПб). ГРПб выбран с учетом обеспечения природным газом потребителей коттеджной застройки.

Пропускная способность ГРПб при Р?1.2 мПа=6200 м3/час.

В месте врезки, на входе и выходе из ГРПб, установлены стальные задвижки в надземном исполнении и изолирующие фланцевые соединения на выходе газопроводов из земли.

Распределительные газопроводы среднего давления выполнены из полиэтиленовых труб ПЭ80 SDR по ГОСТ Р 50838-95.

Каждый жилой дом (таунхаус) подключается к распределительному газопроводу среднего давления через домовой регулятор пункт ДРП для снижения давления газа до низкого.

Общая протяженность проектируемых газопроводов 4531,5м . Глубина заложения газопровода принимается не менее 1.2 м до верха трубы, при пересечении дороги не менее 1.5м.

При пересечении проектируемым газопроводом электрокабелей, последние заключаются в асбоцементный футляр.

Над газопроводом на высоте 250 мм от верха трубы укладывается специальная сигнальная лента желтого цвета с надписью ГАЗ.

Стальные участки подземных газопроводов имеют пассивную защиту от коррозии и проникновения блуждающих токов с помощью «весьма усиленной» изоляции.

1.4.5 Электроснабжение

Электроснабжение запроектировано в соответствии с ТУ ОАО «МОЭК» от 27.11.06 №ЭП-3456 и разрешения ЗЭС от 17.10.07 №ЗП - 1921.

Расчетная нагрузка на поселке ООО «Мегастрой» - 757,3 кВт. Для электроснабжения участков предусматривается строительство ЗТП 2х630 кВа. Присоединение ЗТП на напряжение 10 кВ от РТП-32043, ПС782.

По степени надежности электроснабжение домов обеспечивается по III категории напряжении сети 0.4 кВ.

Кабельные линии от ЗТП прокладываются до главных распределительных щитов (ГРЩ), рассоложенных на границе участка, ГРЩ запитываются от разных секций РУ 0,4 кВ ЗТП. Каждый жилой дом запитывается от ГРЩ через щит (ЩС), устанавливаемый на стене дома, от него подключается каждая квартира отдельным кабелем с отдельным счетчиком. Металлический щит ГРЩ заземляется.

Наружное освещение предусматривается светильниками ЖКУ-18-100-01, установленными на опорах высотою 4,0м.

1.4.6 Слаботочные сети

Телефонизация - по ТУ СЦС «Марконел». Предусматривается линия доступа к ближайшей сети «Марконел». В здании администрации устанавливается мини АТС с подключением квартир поселка.

Радиофикация - проектом предусматривается установка в индивидуальных жилых домах и административном здании радиоприемников эфирного вещания для оповещения населения в чрезвычайных ситуациях.

Телевидение - предусматривается установка на кровле административного здания приемных телеантенн типа UHF (21-69), VNF III и VNF I (с мачтовым усилителем типа AS109) для приема 16-ти программ телевидения.

В качестве головной станции к применению запроектированы 2-ва базовых блока на 10 каналов каждый типа OV50A с набором конвекторов типа OV45A/D фирмы «WISI» (в техническом помещении здании администрации), дистанционных телевизионных усилителей типа DA213-5 шт.

Магистральные линии системы кабельного телевизионного вещания предусматривается выполнить кабелем типа QR540 L=1600м в проектируемой внутриплощадочной телефонной канализации с установкой магистральных отверстий типа FA2-30, J-DC и J-4T. Абонентские линии предусматриваются с использованием кабеля RG11FC.

Все оборудование и распределительные сети обеспечивают работу системы в диапазоне частот 5-862 МГц и уровень сигналов на абонентских отводах в пределах 72-80 Дб/мкВ.

Система информационного мониторинга (диспетчеризация).

Системой информационного мониторинга предусмотрено обеспечение передачи на ПЦН, установленном в диспетчерской, информации о состоянии контрольных датчиков водозаборного узла, очистных сооружений, КНС, пожарной и охранной сигнализации.

Мониторинг датчиков осуществляется подключением к трансформаторному ПКП контрольных шлейфов (16 сигнальных линий).

В системе предусмотрен мониторинг состояния индивидуальных котельных (4 шлейфа сигнализации с круглосуточным контролем), ВЗУ, КНС, приеме сигналов «Пожар» и «Неисправность» от АПС.

Передача данных на ПЦН происходит на персональный компьютер (АРМ) с необходимым аппаратно-программным обеспечением, устанавливаемый в помещении охраны административного здания.

Охранная сигнализация.

Предусмотрено защита помещения коттеджей охранной сигнализацией на базе контрольных панелей (КПК) «PowerWave-16» с клавиатурой.

В помещениях, подлежащих оборудованию средствами охранной сигнализации, запроектировано установить магнитоконтактные извещатели типа ИО102-5 (двери) и инфракрасные охранные извещатели типа «Reflex».

Шлейфы охранной сигнализации предусматривается проложить кабелем типа КСПЭВ4Х0,5.

Резервное электропитание предусмотрено от герметизированного встроенного АКБ 12в 4,5 А/ч. Предусматривается выход извещений тревоги на ПЦН (помещение охраны административного здания) по проектируемой телефонной линии.

Пожарная сигнализация.

Предусматривается защитить помещение административного здания автоматической пожарной сигнализацией на базе приборов ППКП «Сигнал-20 исп. 2» с адресными модулями типа АМ-99.

В помещениях, подлежащих оборудованию средствами пожарной сигнализации, запроектировано установить дымовые пожарные извещатели типа ИП212, комбинированные пожарные извещатели типа ИРП на путях эвакуации.

Шлейфы пожарной сигнализации предусматривается проложить кабелем типа КСПВГ2Х0,75.

Резервное электропитание ППКОП запроектировано от источника бесперебойного питания типа БИРП12/4. Предусматривается вывод сигналов тревоги с ППКП на ПЦН (помещение охраны административного здания) по проектируемой телефонной линии.

1.5 Противопожарные мероприятия

Двери на путях эвакуации имеют ширину не менее ширины лестничного марша.

Здание 2-ой степени огнестойкости. Эвакуация с этажей осуществляется по внутриквартирной лестнице. Выход на кровлю осуществляется через люк из лестничного холла.

Все железобетонные элементы (включая наружные балконы и декоративные конструкции) имеют нормативный защитный слой бетона для арматуры, что обеспечивает нормативные пределы огнестойкости.

Ограждающие конструкции - кирпич глиняный полнотелый с утеплителем ROCKWOOL. Внутренняя верста из кирпича эффективного целевого. В отделке путей эвакуации предусматриваются негорючие материалы.

Противопожарные мероприятия предусматривают:

-соблюдение противопожарных разрывов между зданиями и сооружениями;

-степень огнестойкости здания - П;

-обеспечение подъезда пожарных машин по дорогам с твердым покрытием;

-пожаротушение: наружное - от пожарных гидрантов, внутреннее - от пожарных кранов;

-устройство эвакуационных выходов из здания согласно требованиям противопожарной безопасности;

-отсутствие сгораемых материалов на путях эвакуации;

-первичные средства пожаротушения (огнетушители в административном здании);

-устройство автоматической системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, автономные - в квартирах.

Оповещение людей о пожаре и управление эвакуацией административного здания запроектировано 20-го типа, обеспечивающее своевременную эвакуацию людей и их защиту от опасных факторов пожара. На путях эвакуации предусматриваются светоуказатели «ВЫХОД» типа НББ 02-25 и сирены «Свирель».

Сети системы оповещения предусматривается выполнить кабелем типа ШВВП 2х0,75 в кабель канале. В коттеджах предусматривается установка автономных дымовых ИП-212-4-М пожарных извещателей.

1.6 Организация строительства

Строительство объектов может быть организовано тремя методами:

1)последовательный метод - предусматривает, что каждая следующая работа выполняется после полного завершения предыдущей;

2)параллельный метод - предусматривает параллельное выполнение работ на различных участках сооружения;

3)поточный метод объединяет достоинства последовательного и параллельного, предусматривает максимально возможные совмещение работ по времени при низкой интенсивности использования ресурсов.

Поэтому для организации строительства на участке ООО «Развитие территории» мы будем использовать поточный метод.

Строительство коттеджного поселка организовано в две очереди .

I очередь:

- участки строительства с № 36 по №72;

- очистные сооружения;

- водозаборный узел;

- трансформаторная подстанция;

- газораспределительная подстанция;

- контрольно-пропускной пункт №1;

-административное здание

- здание клуба;

- здание технических служб.

II очередь:

- участки строительства с № 1 по №35;

- контрольно-пропускной пункт №2.

Длительность строительства I очереди составляет 7,7 месяцев (231 день), длительность строительства II очереди составляет 10,8 месяцев (324 дня), таким образом, длительность строительства всего поселка - 18,5 месяцев (555 дней). Наглядно проследить этапы строительства можно на графике производства работ (Лист 8 графической части).

1.7 Контроль качества в строительстве

Обеспечение качества конечной продукции строительства достигается разработкой и осуществлением комплекса взаимосвязанных мероприятий, разрабатываемых на основе изучения условий и факторов для достижения стабильного выполнения требований нормативной документации на этапах создания необходимого уровня качества этой продукции.

Этот комплекс мероприятий охватывает проектирование и производственную стадию, включающую изготовление строительных конструкций, материалов, изделий, оборудования, строительно-монтажные и специальные работы.

Для достижения необходимого уровня качества должен быть обеспечен соответствующий уровень качества труда на каждом рабочем месте и качества промежуточной продукции на всех этапах ее создания.

Поддержание достигнутого уровня качества конечной продукции строительства (последняя производственная стадия) заключается в разработке и реализации мероприятий, позволяющих сохранить фактически достигнутый уровень качества при эксплуатации объектов в течение заданного периода в определенных условиях эксплуатации /3, с. 235/.

1.7.1 Контроль проектной документации и закупаемых материалов

На процесс выполнения проектных работ влияет много внешних и внутренних дестабилизирующих факторов, которые мешают выполнению расчетных параметров контракта, нарушают содержание технического задания и сроки выполнения работ. Руководителям не всегда удается своевременно и квалифицированно принимать необходимые меры по адаптации реального хода выполнения работ к меняющимся условиям окружающей среды и организовать работу подчиненных для достижения поставленных целей.

В этих условиях одним из необходимых факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей, является мониторинг и контроль хода выполнения проектных работ.

Под мониторингом проектных работ понимается систематическое и планомерное наблюдение за всеми процессами осуществления проекта и определение причин отставания и допущенных ошибок, а контроль - это процесс, при помощи которого руководитель проекта определяет, правильны ли его решения, как протекает реализация проекта, и решает вопрос о необходимости внесения корректировок.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий)

проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов /4, с. 276/.