Анализ инвестиционного проекта строительства жилого поселка

В нашем случае, так как сумма денежных поступлений различна по шагам расчета, срок окупаемости будем рассчитывать так, чтобы инвестиции превышали денежные поступления (3.11.):

(3.11)

3207> 887+848

3200 > 1735

Срок окупаемости t =2 года

Далее определяется остаток инвестиционной суммы, который делится на величину поступлений в следующем периоде

3200 - 1735 =1465

1465 / 4189= 0,34?0,3

Таким образом, точное значение срока окупаемости составляет

2+0,3=2,3 года.

Метод, основанный на расчете срока окупаемости, применим, когда руководство предприятия решает проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно быстрее.

Итак, проект считается экономически эффективным при следующих значениях системы показателей:

Ш ЧДД > 0;

Ш ВНД > E;

Ш ИД > 1;

С учетом всего вышеизложенного в данном разделе, проведем оценку эффективности инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки».

При построении денежного потока принято решение воспользоваться международными подходами, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.

Показатели экономической эффективности, определенные методом дисконтированных потоков приведены в таблице 3.20.

таблица 3.20

Показатели эффективности реализации проекта строительства коттеджного поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Чистый дисконтированный доход	2 922 млн. руб.
Внутренняя норма доходности	44 %
Индекс доходности	1,91
Жизненный цикл проекта	3 года
Период окупаемости	2,3 года

Можно сделать вывод, что рассмотренный вариант реализации проекта экономически эффективен, свидетельством тому стали положительные значения системы показателей, таких как ЧДД, ВНД, ИД, рассчитанных методом дисконтированных потоков на конкретную дату (1 марта 2008 года).

3.6 Экономическое заключение

Одна из основных задач данного дипломного проекта - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков окупаемости капитальных вложений. Прежде чем вкладывать деньги в любой проект, крайне необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью была проведена экономическая экспертиза проекта. Суть инвестиционного проекта - строительство коттеджного поселка «Сосенки». Затраты на осуществление проекта составляют 3 207 793 700 руб., при собственных вложениях 1 430 318 700 рублей, инвестиции дольщиков средства 1 777 475 000 рублей.

Для понимания финансовой привлекательности проекта был проведен финансовый анализ в рамках метода чистых дисконтированных денежных потоков. При этом учитывались возможные риски по проекту,- перспектив и тенденций. Построение денежного потока осуществлялось на основе международных подходов, согласно которым расчет всех затрат и доходов ведется в ценах на конкретную дату. В данном случае, это 1 марта 2008 года.

Полученная в конечном итоге система показателей экономической эффективности показала, что проект эффективен и целесообразен: Окупаемость проекта достигается через 2,3 года, ВНД 44%, ЧДД = 2 922 млн. рублей.

IV. Экологическая экспертиза

4.1 Задачи экологической экспертизы

В России основным составляющим системы экологической оценки является: экологическая экспертиза, организуемая государственными природоохранными органами. Экологическая экспертиза основана на простом принципе: легче выявить и предотвратить негативные для окружающей среды последствия деятельности на стадии планирования, чем обнаружить и исправлять их на стадиях ее осуществления.

Задачами экологической экспертизы является изучение природных и техногенных условий всех предполагаемых вариантов размещения площадок строительства с учетом существующих и проектируемых источников воздействия, состояния экосистем, условий проживания населения и возможных последствий ухудшения состояния вышеприведенных условий в процессе строительства, либо эксплуатации сооружения. Кроме того экологическая экспертиза позволяет получить необходимые материалы и данные для обоснованного выбора варианта размещения площадки для реализации инвестиционного проекта, при которых прогнозируемый экологический риск будет минимальным. На основании экологической экспертизы делается обоснованный вывод о влиянии инвестиционного проекта на всех его жизненных стадиях на окружающую среду.

Дадим определение понятию «Экологическая экспертиза»

Экологическая экспертиза -- согласно статье 1 ФЗ РФ "Об экологической экспертизе" (от 23.11.1995) это установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

В настоящее время понятие экологической экспертизы претерпело существенные изменения. В соответствии с ФЗ "О внесении изменений в градостроительный кодекс и другие нормативные акты" от 18.12.2006, экологическая экспертиза это установление соответствия документов или документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность экологическим требованиям, установленным техническим регламентам и законодательству в области охраны окружающей среды в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Федеральный Закон «Об экологической экспертизе» различает 2 вида экологической экспертизы: государственная экологическая экспертиза и общественная экологическая экспертиза. Проведение первой обязательно для всех строительных объектов и проводится экспертной комиссией (экспертная комиссия), которая формируется федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы. Вторая организуется и проводится по инициативе граждан и общественных организаций (объединений), а также по инициативе органов местного самоуправления общественными организациями (объединениями).

4.2 Градостроительная характеристика рассматриваемой территории местоположения объекта

Инвестор (заказчик-застройщик) реализует инвестиционный проект строительство таунхаусов (72 дома) в Одинцовском районе. Схема расположения зданий и планировочная организация территории приведены на рис. 1.2.

Земельный участок ЗАО «Развитие территории» 17,1 Га, предполагаемый под застройку, расположен в восточной части Одинцовского района (рис. 1.1)и граничит:

-с севера - земли Серебряноборского опытного лесничества,

-с северо-запада - в 30-ти метрах ручей «Безымянный»,

-с северо-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

- с запада - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с северо запада - земли ГУП «Экспериментального сельскохозяйственного предприятия «Немчиновка» (ЭХ «Немчиновка),

-с юго-востока - земли Э.Х. «Немчиновка»,

-с юга - на расстоянии 50 м местная автодорога.

В соответствии с «Основными направлениями устойчивого градостроительного развития Московской области», рассматриваемая территория входит в районную Одинцовскую рекреационную устойчивую систему расселения и является частью поселенческого каркаса, основными приоритетами развития которой являются: создание полицентрических систем расселения Московской области с формированием межселенных узлов активного развития; комплексная реконструкция поселений в комфортные системы расселения, обеспечивающие благоприятную, достойную среду проживания и стремящиеся к самодостаточности по набору объектов обслуживания и мест приложения труда; комплексная застройка новых территорий.

Рассматриваемый участок по функциональным приоритетам Московской области относится к западному сектору, с преимущественным развитием рекреационного, общественно-делового и жилого направления.

4.3 Природные условия района строительства

4.3.1 Физико-географические и геолого-геоморфологические особенности территории

Проектируемая территория в пределах Одинцовского района принадлежит местности моренно-водноледниковых равнин, сформировавшихся в московское время в условиях застойного режима талых вод, сложенных водноледниковыми суглинками, подстилаемыми с глубины 1,5 м мореной. Доминантным урочищем являются понижения моренно-водноледниковых равнин, где, вследствие водоудерживающей роли морены, развиты средне- и сильноподзолистые глеевые почвы.

В геологическом строении, помимо повсеместно развитых в виде сплошного и сложно построенного чехла четвертичных отложений, представленных толщей песчано-глинистых пород ледникового и водно-ледникового периодов, принимают участие отложения нижнего отдела мела, залегающие трансгрессивно на породах яруса, в разрезе которого преобладают суглинки с редкими прослоями и линзами песчаных глин.

Юрские отложения (верхний отдел) представлены песчано-глинистыми образованиями, залегающими на неровной эрозионно-тектонической поверхности каменноугольных пород с очень низкой фильтрационной способностью, что практически полностью исключает загрязнение водоносных горизонтов.

Верхнекаменноугольные отложения в виде карбонатно-глинистой толщи распространены повсеместно.

Гидрологические условия характеризуются наличием аллювиальных и надморенных горизонтов, гидравлически связанных между собой.

Грунтовые воды надморенных горизонтов приурочены к флювиогляциальным пескам и супесям и встречены на водоразделе на глубине 0,7-3,6м.

Артезианские воды представлены водоносными горизонтами, залегающими на глубине 70-100 м и 180-220 метров соответственно.

Минерально-сырьевые ресурсы на проектируемой территории отсутствуют.

Инженерно-геологические изыскания участка под строительство ЗАО «Развитие территории» выполнены в октябре 2006 г. ЗАО «Геология», действительны до 25.05.2010 года. По данным Технического отчета «О выполненных инженерных изысканиях на территории проектируемого строительства таунхаусов» грунты основания сложены следующими инженерно-геологическими элементами:

ИГЭ-1 - Насыпной грунт: строительно-бытовой мусор с глинистым заполнителем мощностью слоя 0,7 м;

ИГЭ-2 - суглинок полутвердый тугопластичный с характеристиками: ц с=1,86 т/м3; JL=0,9; ц=13 град; ?=0,018 МПа; E=14МПа;

ИГЭ - 4 - супесь пластичная с характеристиками: с=1,91 т/м3; JL=0,9; ц=16 град; ?=0,007 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6б - суглинок мягкопластичный с характеристиками: с=2,05 т/м3; JL=0,56; ц=7 град; ?=0,008 МПа; E=13МПа;

ИГЭ - 6 - суглинок тугопластичный с характеристиками: с=2,09 т/м3; JL=0,35; ц=11 град; ?=0,016 МПа; E=17МПа;

ИГЭ - 7 - суглинок тугопластичный с характеристиками: с=2,03 т/м3; JL=0,31; ц=12 град; ?=0,017 МПа; E=18МПа;

Подземные воды напорные, вскрыты скважинами на глубинах 3.6 м, с установившемся уровнем 0,7 метра.

По данным обследования грунтовые воды слабоагрессивны к бетонам нормальной плотности марки W4, коррозионная активность к алюминиевым и свинцовым оболочкам - средняя.

4.3.2 Климатическая характеристика района

Район расположения строительства объекта относится к строительно-климатической зоне II В (СНиП 23-01-99).

Площадка под строительство ровная, однородная.

Коэффициент, учитывающий влияние рельефа местности на рассеивание примесей, принимается равным т = 1,0.

Коэффициент А, зависящий от температурной стратификации атмосферы и определяющий условия горизонтального и вертикального рассеивания веществ в атмосферном воздухе, равен 140.

Средняя температура воздуха в 13 часов в июле +24,2°С.

Средняя температура самого холодного месяца (январь) -6°С.

Среднегодовая скорость ветра составляет 3,5 м/сек.

Климат Одинцовского района умеренно-континентальный, типичный для средней полосы Европейской части России. Он характеризуется теплым летом со средней июльской температурой 18,6 °С, умеренно-холодной зимой (средняя температура января -10 °С).

Сезоны года выражены явно. Средняя годовая температура в Одинцово составляет примерно 4,7°С. Зима является самым продолжительным временем года. Она длится с начала декабря до конца марта. Снеговой покров держится до 135 суток Мощность его колеблется от 15 до 35 см, глубина промерзания 70-80 см. Погода переменчива, после сильных морозов (-35 градусов) нередко наступают оттепели. Период снеготаяния около 20 суток.

Весна короткая- с начала апреля до конца мая. Средняя температура воздуха возрастает до 14 °С. Май - самый сухой и ясный месяц в году. Именно в этом месяце случаются сильные весенние заморозки.

Летом преобладает малооблачная погода, но в эту пору выпадает и максимальное количество осадков, до 40% от годовой суммы. Это преимущественно сильные ливни, сопровождающиеся часто грозами, иногда с градом. Осень начинается с массового пожелтения листьев (с 9 -10 сентября) и длится до декабря - установления прочного снежного покрова. В начальный период осени наблюдается возврат тепла, вызванный вторжением теплых южных воздушных масс.

За весь год средняя продолжительность безморозного периода составляет 140 дней.

Одинцовский район расположен в зоне достаточного увлажнения. Годовое количество осадков составляет 500-550 мм, а распределение их по сезонам таково: лето- до 200 мм, осень- 130 мм, зима- до 100 мм, весна- 110-120 мм. Господствующее направление ветров - западное, юго-западное и южное.

Растительный покров Одинцовского района местами сохранился в естественном виде. Из растительности преобладают типичные для Одинцовского района лиственные древесные насаждения: дуб, липа, ясень, клен, тополь, береза, из хвойных - ель обыкновенная.

4.4 Экологическая ситуация в Одинцовском районе

Западное Подмосковье, где располагается возводимый поселок, прочно удерживает звание наиболее престижного направления Московской области. Хорошая экология и традиционно тесные связи со столицей, поддерживаемые разветвленной транспортной сетью, являются для москвичей важным фактором покупки жилья именно здесь.

Западное Подмосковье исторически сложилось как дачное место: до революции здесь находились дачи интеллигенции, в советское время строили загородные дома высокопоставленные чиновники, а окрестностям Одинцовского района была отведена роль здравницы.

Исключительно благоприятное сочетание природных факторов, отсутствие крупных предприятий позволяет говорить о районе как об одном из самых экологически-чистых в Подмосковье.

Однако на фоне общей благополучности и в Одинцовском районе существуют и некоторые проблемы, о которых речь пойдет ниже.

Одинцовский район расположен в зоне санитарной охраны Московского водопровода и примыкает к водозаборам Западной и Рублевской водопроводных станций.

Существующие очистные сооружения ЗАО "ППЗ Горки-2", поселка Горки-10, войсковых частей и других объектов работают неудовлетворительно и не в состоянии обеспечить очистку стоков ни по качеству, ни по объемам, учитывая интенсивно ведущееся в районе новое жилищное, коттеджное и дачное строительство.

Большая часть существующего жилищного фонда в четырех сельских округах Одинцовского района (Барвихинском, Горском, Назарьевском, Успенском), прилегающих к Рублево-Успенскому шоссе, канализовано в выгреба, что может привести к загрязнению подземных и поверхностных водоисточников.

Регулярные долгосрочные наблюдения за качеством атмосферного воздуха в Одинцовском районе на стационарных постах - Можайское шоссе д. 112 и ул. Бирюзова д. 1 - осуществляет Московский центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды (ГУ «Московский ЦГМОС»).

Наблюдения проводятся ежедневно и включают измерения гидрометеорологических характеристик, а также параметров, характеризующих загрязнение природной среды: концентрации основных - взвешенные вещества, диоксид серы, оксид углерода, диоксид азота и специфических ингредиентов - оксида азота, ртути, бензапирена.

В целом, степень фонового загрязнения атмосферного воздуха в Одинцовском районе оценивается как малая.

Непосредственно на проектируемой территории строительства таунхаусов источники загрязнения воздушного бассейна отсутствуют, а наличие большого количества зеленых насаждений (лесные массивы, расположенные вблизи) с большой долей вероятности позволяют предположить, что экологическая ситуация на данной территории значительно лучше, чем в целом по району.

4.5 Характеристика водных ресурсов

4.5.1 Бытовая канализация проектируемого поселка

Сточные воды от всех зданий участка по системе самотечных коллекторов из полиэтиленовых труб Д 110 - 200 мм поступают на проектируемую КНС х/б и далее по двум напорным коллекторам Д 110 - на проектируемые очистные сооружения «ЮБАС - МЕГА - 500».

Общая протяженность наружных самотечных сетей - 3823 м, напорных - 2-х 467.

Расход стоков составляет 268 м3/сут.

4.5.2 Наружные сети дождевой канализации

Дождевые стоки поселков частично самотеком частично напорным коллектором отводятся на очистные сооружения «SOR11-JKS», расположенные на площадке 17,1 га с последующим сбросом после очистки в ручей Безымянный.

ЛКНС дождевых вод - производительность насосов Qкнс =130 м3/час (2 рабочих, 1 резервный), напор 30м.

Расход ливневых стоков с территории составляет 201 л/с.

Проекты таунхаусов разработаны с учетом требований экологической защиты окружающей среды. Охрана водоемов, предусмотренная в проекте, заключается в снижении или полном исключении сбросов сточных вод. При необходимости сброса сточных вод предусмотрена их локальная очистка, тем самым обеспечивая концентрацию загрязнений, не превышающей ПДК по условиям приема в городскую канализационную сеть.

4.6 Характеристика акустического режима

В работе «Исследования влияния аэродромов Государственной и Экспериментальной Авиации (ГЭА) Московской воздушной зоны (МВЗ) на экологическое состояние, транспортную инфраструктуру и социально-экономическое развитие прилегающих к ним районов Московской области», выполненной в 2003 году НПО Прогресстех, были определены границы зон повышенного шумового воздействия от пролетов воздушных судов Внуковского аэродрома в соответствии с требованиями ГОСТа 22283-88 по максимальным и эквивалентным уровням звука.

Проектируемый поселок ЗАО «Развитие территории» расположен вне зоны акустического дискомфорта от авиации.

Наземные источники шумового воздействия, определяющие качество окружающей среды на данной территории, отсутствуют. Потоки автотранспортных средств, следующие по местной дороге настолько незначительны, что не создают акустического дискомфорта и загазованности на прилегающих территориях.

4.7 Характеристика электромагнитного излучения

В рамках комплексной целевой программы оздоровления среды обитания населения Московской области Центром Госсанэпиднадзора, совместно с Центральной медицинской лабораторией Войск ПВО МО РФ, была проведена гигиеническая оценка электромагнитной ситуации вблизи радиотехнических объектов ПВО.

Рассматриваемый участок ООО «Развитие территории» свободен от указанных ограничений.

4.8 Характеристика почв

ЗАО «Развитие территории» для анализа грунтов площадки строительства заказало лабораторное исследование почв. Отбор проб грунта произведен в соответствии с требованиями ГОСТ 17.4.3.01-83, 17.4.4.02-84, 28168-89, специалистами испытательного лабораторного центра ООО «ЦГИИП». Глубина отбора проб - до 0,2 м. Отбор проб произведен методом «конверта».

При проведении исследований использовались следующие методические и регламентирующие документы:

- СП 11-102-97 «Инженерно - экологические изыскания для строительства»;

- МУ 2.1.7.730-99 «Гигиеническая оценка качества почвы населенных мест»;

- ГОСТ 17.4.4.02-84 «Охрана природы. Методы отбора и подготовки проб для химического, бактериологического и гельминтологического анализа»;

- МУ МЗ СССР № 1446-76 от 14.08.76 «Методические указания по санитарно-микробиологическому исследованию почвы»;

- МУ МЗ СССР № 2293-81 от 19.02.81 «Методические указания по санитарно-микробиологическому исследованию почвы»;

- ГН 2.1.7.020-94 «Ориентировочно допустимые концентрации (ОДК) тяжелых металлов и мышьяка в почвах», 1995.

Методы исследований:

-атомно-абсорбционный (соли тяжелых металлов),

-жидкостная хромотография (бензапирен),

-экстракционно-весовой метод (нефтепродукты).

По результатам исследований установлено:

1)по степени загрязнения химическими веществами исследуемые грунты относятся к категории «допустимые». Протокол исследований №924 от 25.07.2006г.

2)по степени микробного загрязнения исследуемые грунты относятся к категории «чистые». Патогенные микроорганизмы, в т.ч. сальмонеллы не выделены. Исследования проведены микробиологической лабораторией Головного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора ФУ Медсан.

Вывод: грунт с исследованных участков может быть использован для строительных работ без ограничений.

4.9 Радиационная безопасность территории

Инженерно-экологические изыскания были проведены в полном объеме с участием службы Госсанэпиднадзора, НПО «Эколог» с целью определения степени радиационной опасности, создаваемой естественными и техногенными радионуклидами, содержащимися в грунтах, определения уровня внешнего гамма-излучения на поверхности участка, определения степени его радоноопасности, определения степени опасности, создаваемой химическими и бактериологическими загрязнителями.

Данные исследования проводились с целью получения материалов для экологического обоснования проектной документации, уточнения материалов и данных по состоянию окружающей среды, полученных на предпроектных стадиях, оценки экологического риска.

Обследование проводилось в соответствии с СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства», МГСН 2.02-97 и другими действующими документами.

Санитарное обследование грунта проводилось с участием службы Госсанэпиднадзора в рамках действующего договора с НПО «Эколог».

Выводы по результатам обследований: сопоставление результатов измерения мощности эквивалентной дозы внешнего гамма-излучения, плотности потока радона из грунта, содержания естественных радионуклидов и цезия-137 на обследованном участке с допустимым значением позволяет установить, что уровень указанных радиационных факторов не превышает допустимый, регламентируемый вышеперечисленными нормативными документами. Грунт обследованного участка по радиационным показателям допустимо использовать без ограничений.

4.10 Возможные негативные последствия воздействия на окружающую среду от реализации проекта

4.10.1 Характеристика загрязнения от проектируемых источников

Основными источниками выделения вредных веществ в атмосферу на территории проектируемого жилого поселка являются автомобили, размещенные на открытых стоянках, а также - перемещающиеся в рейсовом режиме по территории.

Загрязнители от автомобилей выделяются в период прогрева двигателей, работы на холостом ходу и, соответственно, при движении по территории. Главными загрязнителями при этом являются оксид углерода, диоксид азота, углеводороды и сернистый ангидрит.

На территории проектируемого объекта имеются следующие источники вредных выбросов в атмосферу:

- открытая автостоянка на 48 м/места;

- автотранспорт - вывоз мусора.

Выделение вредных веществ происходит в процессе въезда-выезда автомашин на территорию автостоянки.

Режим работы объекта полуторасменный 305 дней в году.

Вредные выбросы от автотранспорта выделяются в период прогрева двигателей, работы на холостом ходу.

Расчет массы выбросов загрязняющих веществ от проектируемых источников.

Автотранспорт является источником выброса целого спектра загрязняющих веществ (3В). В соответствии с действующими инструктивно-нормативными документами учету, подлежат следующие из них:

§ оксиды азота (азота диоксид и азота оксид);

§ углерода оксид;

§ углеводороды (для автотранспорта, работающего на бензине - по бензину);

§ сернистый ангидрид.

Количество загрязняющих веществ, выделяемых в атмосферу автомобилями при работе двигателей на территории автостоянок в соответствии с «Общесоюзными нормами технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта (ОНТП-01-91)», (М., Росавтотранс, 1991), определяется по формулам 4.1., 4.2.:

§ Для расчета годовых выбросов:

(4.1.)

где:

Мj - масса выброса j-го загрязняющего вещества, тн.;

n - количество групп автомобилей;

qij - удельный выброс j-го загрязняющего вещества одним автомобилем i-го типа с учетом влияния среднего возраста парка и уровня технического состояния на рассматриваемый год в г/км;

L - условный пробег одного автомобиля за цикл на территории с учетом времени запуска двигателя, движения по территории, работы в зонах стоянки, км;

А Э- эксплуатационное количество автомобилей;

k - коэффициент, учитывающий влияние режима движения (скорости) автомобиля;

D - количество рабочих дней в году.

При расчетах годовых выбросов с использованием показателей интенсивности разбора за наиболее напряженные сутки применялся коэффициент усреднения = 0.5.

§ Максимальный разовый (залповый) выброс для расчета систем вентиляции и рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере:

 (4.2.)

где:

Gj - масса выброса j-го загрязняющего вещества, г/с;

AП - максимальное количество автомашин, выезжающих с территории в течении часа;

tв - время выпуска и возврата автомобилей.

Въезд-выезд легковых автомашин на территорию открытой автостоянки на 48 м/мест (источник 1)

Расчет Выбросов загрязняющих веществ проведен для легковых автомашин среднего класса.

gco=20,8 г/км; gch=1,3 г/км; gno2=0,63 г/км; gso2=0,09 г/км; L=0,95 км; A=48; Д=305 дн; Kco=1,4; Kch=1,2; Kno2=1,0; Kso2=1,0; N=1,5.

Валовый выброс вредных веществ.

MCO=10-6*20.8*0.95*48*1.4*305*1.5*0.5=0.030375 т/год

MCH=10-6*1.3*0.95*48*1.2*305*1.5*0.5=0.01627 т/год

MNOx=10-6*0.63*0.95*48*1.0*305*1.5*0.5=0.00657 т/год

MSO2=10-6*0.09*0.95*48*1.0*305*1.5*0.5=0.000938 т/год

( где MNO2=0.00657*08=0.00525 т/год;

MNO=0.00657*0.13=0.00085 т/год)

Максимально разовый выброс вредных веществ.

Согласно МГСН 5.01.-01. Стоянки легковых автомобилей. В час пик:

o количество выездов автомобилей от общего количества мест на стоянке составляет 50%;

o количество въездов автомобилей от общего количества мест на стоянке составляет 20%.

t=1 час.

Количество оксида углерода, выделяемое в час «пик»:

 г/с.;

Количество оксидов азота, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество углеводородов, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сернистого ангидрида, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Примечание:

GNO2=0.00399*0.8=0.00319 г/с

GNO=0.00399*0.13=0.000518 г/с

В соответствии с «Методическим пособием по расчету, нормированию и контролю выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух» (С.-П., 2002 г.), для оксидов азота при строительстве учитывался коэффициент трансформации и принималось, что масса выброса азота диоксида и азота оксида составляет 80% и 13% от массы выбрасываемых оксидов азота, полученной посредством расчетов.

Выбросы при вывозе мусора (источник 2)

В расчете учитывается один грузовой дизельный автомобиль большой грузоподъемности с дизельным двигателем. Вывоз мусора производится ежедневно.

В соответствии с принятыми архитектурно-планировочными решениями, условный пробег мусоровоза за цикл принят равным 0,06 км.

gco=17,0 г/км; gch=7,7 г/км; gno2=6,8 г/км; gso2=0,97 г/км; gсажа=0,5 г/км; L=0,06 км; A=1; Д=305 дн; Kco=2,0; Kch=1,6; Kno2=1,0; Kso2=1,0; Ксажа=1,0.

Валовый выброс вредных веществ.

MCO=10-6*17,0*0,06*1*2,0*305=0,0006 т/год

MCH=10-6*7,7*0,06*1*1,6*305=0,0002 т/год

MNOx=10-6*6,8*0,06*1*1,0*305=0,0001 т/год

MSO2=10-6*0,97*0,06*1*1,0*305=0,00002 т/год

Mсажа=10-6*0,5*0,06*1*1,0*305=0,000009 т/год

( где MNO2=0.0001*08=0.00008 т/год;

MNO=0.0001*0.13=0.000013 т/год)

Максимально разовый выброс вредных веществ.

Количество оксида углерода, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество оксидов азота, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество углеводородов, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сернистого ангидрида, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Количество сажи, выделяемое в час «пик»:

г/с.;

Примечание:

GNO2=0.00011*0.8=0.000088 г/с

GNO=0.00011*0.13=0.000014 г/с

Результаты расчета массы выброса загрязняющих веществ от проектируемого источника представлены в табл. 4.1.

Таблица 4.1..

Результаты расчетов массы выброса 3В от проектируемого источника

№ ист. п/п	Источник	Кол-во а/м	Выбрасываемое вещество [г/с // т/год]
			СО	N02	N0	СnНm	SО2
1	Суммарный выброс ЗВ при въезде-выезде а/м на территорию стоянки и движение по рампе	48	0,1844	0.00319	0.000518	0.0098	0.00057
			0.030375	0.00525	0.000013	0.01627	0.000938
2	Вывоз мусора (а/м грузовой дизельный)	1	0,0006	0,000088	0,000014	0,00021	0,000016
			0,0006	0,00008	0,000013	0,0002	0,00002
			сажа	0,000008	0,000009
	Всего		0,1850	0,003278	0,000532	0,010	0,000586
			0,030435	0,00533	0,000026	0,01647	0,000958
			сажа	0,000008	0,000009

Анализ результатов рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере.

В соответствии с «Методикой расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий» (ОНД-86 Л., Гидрометеоиздат, 1987), п. 5.21. указанной методики, существенное влияние на загрязнение атмосферы, при котором необходимо проведение расчетов приземных концентраций, оказывают те вещества, для которых соблюдается неравенство:

(4.3.)

где:

, при и

, при

- суммарная масса выбросов всех рассматриваемых источников j-го вещества, г/с;

-максимально-разовая предельно-допустимая концентрация j-го вещества (мг/м3 );

- средневзвешенная высота источников выбросов (м);

Источником загрязняющих веществ, попадающих в атмосферный воздух является выхлопные трубы автомобилей. Высота выброса от автостоянки составляет 20,0 м. Высота выхлопной трубы дизельного а/м принимается равной 5 м. (в соответствии с письмом 23/3229 от 08.12.92г. ГГО им.Воейкова)

Средневзвешенная высота выбросов вредных веществ составит:

Для оксида углерода. Н=19,95 м

Для углеводородов. Н=19,70 м

Для диоксида азота. Н=19,6 м

Для оксида азота. Н=20,78 м

Для сернистого ангидрида. Н=19,6 м

Для сажи . Н=5,0 м

Расчет степени влияния источников выброса на загрязнение атмосферы по параметру «Ф», обоснование необходимости учета загрязняющих веществ в расчете загрязнения атмосферы представлен в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Степень влияния источников выброса на загрязнение атмосферы.

№	Загрязняющее вещество	ПДК мг/м3	, г/с	Н, м	/	Ф	Примечание
1	СО	4,0	0,1850	19,95	0,030435	0,249	<Ф расч.не целес.
2	СnНm	4,0	0,010	19,70	0,01647	0,244	<Ф расч.не целес
3	N02	0,068	0,003278	19,6	0,00533	0,242	<Ф расч.не целес
4	N0	0,32	0,000532	20,78	0,000026	0,243	<Ф расч.не целес
5	SО2	0,4	0,000586	19,6	0,000958	0,206	<Ф расч.не целес
6	Сажа	0,12	0,000008	5,0	0,00009	0,1	<Ф расч.не целес

Результаты расчета показали, что все выбросы ЗВ от проектируемого источника удовлетворяют критерию Ф, следовательно, размещение источника на территории жилой застройки можно считать допустимым без разработки мероприятий по снижению выбросов.

4.10.2 Возможные негативные последствия на период строительства

Во время строительства жилого поселка предполагает наступление следующих негативных последствий:

- излишний выброс вредных веществ в атмосферу из-за бесконтрольного хранения и эксплуатации строительной техники;

-повреждение плодородного слоя почвы;

-повреждение ценных пород деревьев и кустарниковых насаждений;

-скопление строительного и бытового мусора;

-заболачивание прилегающей территории из-за мойки машин и строительного оборудования;

-угроза экологической катастрофы локального масштаба из-за размещения на территории стройки складов горюче-смазочных материалов.

-загрязнение земель (точечное или рассредоточенное) физическими, механическими веществами.

4.11 Мероприятия по снижению неблагоприятного воздействия проекта на окружающую среду.

Мероприятия при производстве СМР

- строительство объекта вести в строгом соответствии с выделенными под застройку границами участка с проведением геодезической разбивки осей здания;

- применение в период строительно-монтажных работ современных методик организации строительства;

- обеспечение организации временных стоков поверхностных вод;

- срезка растительного грунта, его отвоз и складирование;

- устройство временных дорог, подъездных путей, общеплощадочного складского хозяйства, временных инженерных сетей;

- запрещение отстоя техники и мойки автомашин на площадке;

- при выезде грузового транспорта со строительной площадки организован пост мойки автомобильных колес;

- при длительных перерывах в работе запрещено оставлять механизмы с включенными двигателями.

- сбор строительного мусора производить в специальные контейнеры с последующим его вывозом.

В период строительства вредное воздействие на экологическую обстановку носит кратковременный характер.

Охрана водозаборов (водоемов)

С целью предотвращения сброса сточных вод вблизи водозаборов водопроводных станций, коренного улучшения качества воды в источниках питьевого водоснабжения Москвы, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.97 N 75 "О мерах по обеспечению устойчивого водоснабжения г. Москвы и Московской области", а также в соответствии с решением Объединенной коллегии органов управления Москвы и Московской области от 12.05.97 N 48-рок "О фактах нарушения режима использования под застройку земель в зонах санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы, расположенных на территории Московской области" Правительство Москвы и Правительство Московской области приняло решение, что отвод новых земельных участков на территории Одинцовского района в зоне санитарной охраны Московского водопровода юридическим и физическим лицам будет оформляться только после заключения ими договоров о долевом участии в проектировании и строительстве централизованной системы канализации Горки-10-Москва.

Проекты таунхаусов разработаны с учетом требований экологической защиты окружающей среды. Охрана водоемов, предусмотренная в проекте, заключается в снижении или полном исключении сбросов сточных вод. При необходимости сброса сточных вод предусмотрена их локальная очистка, тем самым обеспечивая концентрацию загрязнений, не превышающей ПДК по условиям приема в городскую канализационную сеть.

Охрана атмосферного воздуха от загрязнений.

Основным видом воздействия промышленных объектов на состояние воздушного бассейна является загрязнение атмосферного воздуха выбросами загрязняющих веществ, которое происходит в результате поступления в него продуктов сгорания топлива, выбросов газообразных и взвешенных веществ от выхлопных газов автомобильного транспорта, испарений из емкостей для хранения топлива, пыли из узлов погрузки, разгрузки и сортировки сыпучих строительных материалов. В соответствии с требованиями федерального закона «Об охране атмосферного воздуха» юридические лица, имеющие источники выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух, должны разрабатывать и осуществлять мероприятия по охране атмосферного воздуха. Производство и использование на территории РФ технических, технологических установок, транспортных средств допускаются только при наличии сертификатов, устанавливающих соответствие содержания вредных (загрязняющих) веществ в их выбросах техническим нормативам выбросов. Запрещается выброс в атмосферный воздух веществ, степень опасности которых для жизни и здоровья человека и для окружающей природной среды не установлена.

Основные направления воздухо-охранных мероприятий для среды включают технологические мероприятия, направленные на сокращение объемов и снижение их призменных концентраций:

- использование более прогрессивной технологии по сравнению с применяющейся на других предприятиях для получения той же продукции,

увеличение единичной мощности агрегатов при одинаковой суммарной производительности,

- применение в производстве более «чистого» вида топлива.

Мероприятия по рекультивации территории.

Перед началом строительства объекта слой почвы толщиной 15 см снимают и вывозят с целью дальнейшего использования его для рекультивации территории после окончания строительства.

Благоустройство территории.

После окончания строительства предусмотрены работы по озеленению территории.

Озеленение площадки предусмотрено выполнить следующими видами пород деревьев:

липа обыкновенная

лиственница сибирская

рябина обыкновенная

различные виды кустарников

Также предусмотрено выполнить привоз растительного слоя для посева газонной травы.

Выводы

Как показала экологическая экспертиза, строительство жилого поселка не меняет сложившегося функционального зонирования данной территории.

На рассматриваемом земельном участке, не входящем в состав лесного фонда, предусматривается рациональное использование природных ресурсов (прежде всего древесно-кустарниковой растительности). Новые постройки планируется производить на территории, с максимальным сохранением зеленых насаждений, обеспечить все здания и сооружения централизованными инженерными коммуникациями, строго соблюдать режим территории, направленный на сохранение природного комплекса.

При условии выполнения рекомендованных мероприятий по охране и рациональному использованию водных ресурсов, эксплуатация застройки на рассматриваемом земельном участке не приведет к загрязнению водных объектов.

На проектируемой территории образование экологически опасных для природной среды и здоровья населения отходов не ожидается. Предусматривается сбор и своевременное удаление отходов потребления с территории жилой застройки.

Ожидаемый уровень загрязнения воздушной среды от всех проектируемых источников по предварительным оценкам на перспективу не превысят 0,4 ПДК, что соответствует санитарным нормам для зон с повышенным требованием к качеству воздушной среды (не более 0,8 ПДК), т.е. отвечает санитарным нормам, предназначенным для земель поселений. Такой уровень загрязнения воздушной среды не повлияет на показатели качества почвенного покров и растительности, как на застраиваемой территории, так и за ее пределами.

Таким образом, строительство поселка на рассматриваемом участке не приведет к ухудшению экологической ситуации на территории.

V.Управленческая экспертиза

5.1 Задачи управления недвижимостью

Управление недвижимостью должно обеспечивать выполнение следующих задач:

-создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

-оптимизация объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);

-формирование стратегии и программ управления недвижимостью;

-обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;

-надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;

-обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;

-ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

-создание системы развития недвижимости;

-обеспечение инвестиций в недвижимость;

-минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с данными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

-уровень управления отдельным объектом недвижимости;

-уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;

-уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом из уровней системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Основной смысл стратегии - указывать организации надежный курс управления недвижимостью в существующих условиях. Уверенность организации в своих действиях позволяет ей достичь очень высоких результатов.

С принятием стратегии управления недвижимости снимаются основные проблемы, что позволяет обратить внимание на детали - конкретные мероприятия по повышения эффективности управления, обслуживанию клиентов, планирования расходов и доходов объекта недвижимости. Тем самым принятая стратегия устраняет неопределенность в управлении, обеспечивая его регулярность и контролируемость.

В модели управления объектом недвижимости можно выделить три основных этапа:

-оценка факторов, формирующих стратегию управления;

-формирование стратегии управления объектом;

-оценка и внедрение стратегии управления объектом.

5.2 Принципы управления недвижимостью

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

1.Принцип объектного управления

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группа объектов),объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

2.Принцип целенаправленности управления

Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.

Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегия и программы управления недвижимостью). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и других результатов.

3.Принцип экономической обоснованности управленческих решений

Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

4.Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с данным принципом управления объектом недвижимости должно обеспечивать его лучшее и наиболее эффективное использование. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ЛНЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

5.Принцип единства системы управления.

Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих элементов:

-цели собственника;

-анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

-определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы мотивации;

-контроль за объектами управления и деятельности управляющих;

-предоставление отчетности о результатах управления;

-принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;

-ответственность за результаты управления.

6.Принцип комлексности управления

Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимости может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта.

7.Принцип профессионального управления недвижимостью

Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

-специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;

-в соответствии с апробированными стандартами.

5.3 Основные подходы организации управления жилым поселком «Сосенки»

Хорошо развитая инфраструктура коттеджного поселка «Сосенки», ухоженный ландшафт, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет, охрана, газ, вода, канализация - все это давно стало нормой для владельцев жилья за городом.

Меняя квартиру на коттедж, состоятельные люди не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, поэтому поднимается вопрос о функционировании в поселке соответствующей компании, так называемой эксплуатационной организации.

Ранее владельцы загородной недвижимости обходились без помощи управляющих компаний, создавая товарищества собственников жилья (ТСЖ) - в прошлом самые распространенные формы управления поселками. Члены товариществ избирали председателя, на которого возлагались обязанности по решению всех организационных вопросов.

Так, например, в случае, если возникали неполадки, к примеру, в системе водоснабжения, председатель находил нужных специалистов или эксплуатационную службу, и они занимались устранением проблем. Подобная организация управления хоть и оправдывала свое предназначение, но иногда давала серьезные сбои.

В управлении жилым поселком «Сосенки» можно выделить два основных подхода:

1. Собственник осуществляет управление самостоятельно путем создания специального департамента/подразделения или отдельной компании, отвечающей за все вопросы управления объектом.

2. Собственник нанимает специализированную компанию, предоставляющую услуги в области управления жилым поселком.

Проанализируем возможные подходы управления.

Рассмотрим первый подход к управлению жилым поселком. Инвестор создает собственную дочернюю управляющую компанию, как правило, так поступают девелоперы, нацеленные на решение совершенно разных стратегических задач. С одной стороны, это компании, ориентированные на перспективу сетевого развития, которые впоследствии предполагают тиражировать опыт и навыки своего менеджерского корпуса на все свои объекты. С другой стороны, такой подход возможен для собственника, для которого проект является единственным, и он не может доверить управление сторонней компании.

Главный плюс "своей" УК -- такая форма позволяет владельцу держать руку на пульсе огромного организма предприятия, быть в курсе всех событий, контролировать деятельность менеджеров и различных служб. Правда, может и отвлекать его от основных направлений деятельности, например финансовой, девелоперской, инвестиционной. Главный минус - степень ответственности собственной структуры гораздо ниже, чем привлеченной.

Привлеченная компания в рамках договорного регламента несет финансовую ответственность. Управляющий же директор отвечает перед владельцем только в рамках трудового законодательства. В случае плохой работы его можно уволить. Даже если дочернее подразделение работает на договорной основе, наложение на него штрафных санкций за ненадлежащее выполнение обязанностей - процедура, не выходящая за пределы средств владельца.

Возможные причины, побуждающие девелопера осваивать несколько несвойственный для его бизнеса сегмент:

- непонимание роли и необходимости привлечения сторонней управляющей компании;

- отсутствие кредита доверия к управляющим компаниям;

- желание самостоятельно контролировать все процессы, происходящие в АЗ;

- нежелание нести расходы по оплате услуг сторонней управляющей компании;

- неразвитость рынка управляющих компаний;

- отсутствие удачных примеров комплексного управления АЗ, которые послужили бы стимулом к делегированию полномочий девелопера управляющей компании;

- недостаточно высокий профессиональный уровень выполнения функций управляющими компаниями.

Проанализируем второй подход к организации управления жилым поселком- привлечение специализированной управляющей компании.

Специализированная управляющая компания - это самостоятельная, независимая от девелоперской компании структура, которая действует на основании договора. Когда целью является получение прибыли без дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию, к управлению привлекается профессиональная компания, имеющая необходимый опыт и лицензии.

Структура управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она предлагает. Как правило, в их число входит:

- эксплуатация жилого поселка (обеспечение работы всех инженерных систем, охрана и уборка общественных зон и парковки, вывоз мусора и т. д.);

- ведение финансовой документации.

Услуги, которые может предоставлять управляющая компания, зависят от позиционирования центра, тех задач, которые поставил перед объектом собственник.

Управляющая компания увеличивает капитализацию объекта и повышает его доходность. Иными словами, профессиональная управляющая компания грамотно и оперативно выполняет поставленные собственником стратегические задачи с целью обеспечения, с одной стороны, стабильно высокого дохода для собственника, сохранения и повышения стоимости здания, с другой - максимально комфортных условий для жизнедеятельности на объекте, и, как следствие, обеспечит достижение максимально высокого рейтинга объекта.

В целом, эксперты выделяют такие позитивные стороны привлечения сторонней компании к управлению коттеджным поселком:

-освобождение собственника от груза обязанностей, связанных с управлением жилым поселком. Девелопер может полностью переключиться на реализацию новых проектов;

- высокий профессиональный уровень ведения дел, связанных с управлением поселком, позволяющий избежать многочисленных рисков, а также нежелательных финансовых расходов;

Независимо от того, какой способ решения этого вопроса выбран, задача остается той же - эффективно управлять объектом, приносящим доход, с целью постоянного увеличения его ценности. Этот процесс подразумевает многое: правильный выбор стратегии управления, ведение эффективного бухгалтерского учета и финансов, техническое обслуживание недвижимости, поддержание чистоты и порядка.

В рамках дипломного проекта инвестор ЗАО «Развитие территории» не имеет опыта самостоятельного управления жилыми поселками. Проведя анализ эффективности по организации возможных двух подходов управления жилым поселком, инвестор выбрал путь привлечения сторонней специализированной организации.

5.4 Выбор управляющей компании для жилого поселка «Сосенки»

Несмотря на свою универсальность, УК работают по разным схемам. Одни предоставляют интегрированные услуги своим клиентам, используя преимущественно внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профессиональном направлении. При этом надо обязательно учитывать, что УК должна иметь все соответствующие лицензии на право ведения той или иной деятельности.