Анализ инвестиционного проекта строительства жилого поселка

Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации.

Проектная документация для строительства поселка «Сосенки» прошла государственную экспертизу.

1.7.2 Контроль производственных процессов и этапов завершения работ

Качество строительной продукции определяется по результатам производственного контроля и оценивается в соответствии со специальной инструкцией по оценке качества строительно-монтажных работ /3, с. 236/.

Производственный контроль качества в строительно-монтажных организациях должен включать входной, операционный и приемочный (с оценкой качества). Данные результатов всех видов контроля должны фиксироваться в журналах работ.

Входному контролю подвергаются строительные конструкции, изделия, материалы и инженерное оборудование, поступающие на стройку. При входном контроле надлежит проверять соответствие их стандартам, техническим условиям, паспортам и другим документам, подтверждающим качество и требования рабочих чертежей, а также соблюдение требований разгрузки и хранения.

В необходимых случаях в процессе входного контроля надлежит выполнять испытания материалов и изделий в строительной лаборатории.

Производители работ обязаны проверять путем внешнего осмотра соответствие качества конструкций, изделий и материалов, поступающих на строительную площадку, требованиям рабочих чертежей, технических условий и стандартов.

Операционный контроль должен осуществляться после завершения производственных операций или строительных процессов и обеспечивать своевременное выявление дефектов и причин их возникновения, а также своевременное принятие мер по их устранению и предупреждению.

При операционном контроле должны проверяться:

-соблюдение заданной в проектах производства работ технологии выполнения строительных процессов;

-соответствие выполняемых работ рабочим чертежам, строительным нормам и правилам производства работ и стандартам.

Операционный контроль выполняется производителями работ и мастерами, а самоконтроль - исполнителями работ. Основными рабочими документами при операционном контроле качества должны служить схемы операционного контроля, разрабатываемые в составе проектов производства работ.

Система операционного контроля должна содержать:

-эскизы конструкций с указанием допускаемых отклонений в размерах и требуемой точности измерений, а также сведения по требуемым характеристикам качества материалов;

-перечень операций или процессов, качество выполнения которых должен проверять производитель работ (мастер);

-перечень операций или процессов, контролируемых с участием строительной лаборатории и геодезической службы;

-перечень скрытых работ, подлежащих освидетельствованию с составлением акта.

Приемочный контроль производиться для проверки и оценки качества законченных строительством предприятий, зданий и сооружений или отдельных их частей, а также скрытых работ и отдельных ответственных конструкций.

Все скрытые работы подлежат приемке с составлением актов из освидетельствования. Акт освидетельствования срытых работ составляется на завершенный процесс, выполненный самостоятельным подразделением исполнителей. Составление актов освидетельствования скрытых работ в случаях, когда последующие работы должны начинаться после длительного перерыва, следует осуществлять непосредственно перед производством последующих работ.

Отдельные ответственные конструкции по мере их готовности подлежат приемке в процессе строительства с составление акта промежуточной приемки этих конструкций.

Перечень ответственных конструкций, подлежащих промежуточной приемке, устанавливается в проектной документации.

В проекте ЗАО «Развитие территории» будут составляться акты на следующие виды скрытых работ, перечисленные ниже.

К скрытым строительным процессам относятся следующие виды работ:

1.При подготовке грунтов оснований и закладке фундамента:

-соответствие подготовленного слоя грунта проектным параметрам (консистенция, плотность, влажность, гранулометрический состав);

-отметка подошвы заложения фундамента, в том числе опусных колодцев и стен в грунте, с указанием состояния грунтовой среды;

-конструкция фундамента и его прочностные характеристики;

-тип погружаемых свай и их основные характеристики (конструкция и прочность материала, несущая способность, глубина погружения).

2.Железобетонные и бетонные конструкции (перед бетонированием):

-соответствие смонтированного арматурного каркаса проектному решению (тип арматуры, размер сечения, чистота поверхности арматуры, толщина защитного слоя бетона, состояние опалубки);

-класс бетона, подаваемого в бетонируемую конструкцию;

-способ укладки бетона и ухода за его созреванием.

3.Деревянные конструкции:

-тип лесоматериала и его прочностные характеристики;

-состояние древесины и наличие дефектов (механические, грибковые и т.д.);

-наличие обработки древесины антипиренами и антибиотиками согласно проекту.

Акты на скрытые работы составляются в установленной форме производителем работ и после освидетельствования подписываются представителем заказчика, производителем работ, геодезистом и другими заинтересованными лицами.

1.7.3 Технический надзор застройщика (заказчика)

В соответствии с действующим законодательством застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству /3, стр. 239/.

Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:

-выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

-заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса работ;

-производит расчет за выполненные работы с проектными, подрядными организациями.

Заказчик-застройщик осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.

При осуществлении технического надзора заказчик выполняет:

-контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартам, техническим условиям и другим нормативным документам;

-контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства;

-проверку документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

-контроль над выполнением геодезических работ в процессе строительства;

-освидетельствование и оценку совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ конструктивных элементов.

1.7.4 Авторский надзор

Авторский надзор осуществляется на основании договора с заказчиком и проводится в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта.

Под понятием «авторский надзор» подразумевается: надзор архитектурный, конструкторский, а это значит, что контроль осуществляется главным архитектором или инженером проекта.

Авторский надзор контролирует технологическую последовательность и очередность производства работ, монтаж конструкций и инженерного оборудования; участвует в освидетельствовании срываемых последующими процессами всех видов работ, от качества которых зависит прочность, устойчивость, долговечность.

В проекте «Сосенки» авторский надзор освидетельствует следующие виды работ:

-разбивка пятна здания и осей;

-осмотр рвов и котлованов под фундаменты;

-устройство ж/б ростверка по свайному полю;

-армирование кирпичной кладки;

-монтаж и заделка отверстий плит перекрытий;

-испытание балконных плит под нагрузкой;

-испытание водостоков;

-гидроизоляционные работы;

-антикоррозийная защита мест сварки.

Авторский надзор проводится в течение всего периода строительства. При этом ведется журнал авторского надзора. Журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью заказчика.

1.7.5 Контроль органов государственного надзора

Контроль строительства надзора обеспечивается органами государственной власти и специальными инспекциями, которые контролируют на строительной площадке наличие основных документов:

-лицензия на право определения деятельности;

-ордера на производство работ с графиком строительства;

-комплекта рабочей проектно-сметной документации;

-журнала производства работ;

-актов на скрытые работы;

-исполнительной документации, стройгенплана, проекта производства работ.

Государственный контроль обеспечивает своевременное, комплексное и полное выявление и устранение нарушений в период строительства, исключая при этом оправданное нарушение порядка и графиков выполнения работ.

При выявлении фактов самовольного строительства, контрольные органы принимают меры в соответствии с предоставленными полномочиями, обмениваются информацией для совместных действий по пресечению самовольного строительства, вносят предложения в органы лицензирования о прекращении действия лицензии подрядной организации и заказчика, в прокуратуру для привлечения к ответственности виновных, в местные комиссии по пресечению самовольного строительства и освобождению незаконно занятых под строительство земельных участков.

коттеджный поселок затрата инвестор

II. Правовая экспертиза

Правовая экспертиза определяет основания для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты, входящие в состав проекта «Строительство таунхаусов в Одинцовском районе» инвестора (заказчика-застройщика) ЗАО «Развитие территории». Правовая экспертиза определяет законность строительства и порядок оформления документации на весь жизненный цикл проекта.

2.1 Правовые основы приобретения земельного участка в собственность юридическому лицу на территории Одинцовского района

ЗАО «Развитие территории» зарегистрировано в органе государственной регистрации «Инспекция МНС России №5 по ЦАО г. Москвы 12 августа 2003 года, номер государственной регистрации 3546373879877.

Согласно Решению Совета депутатов Одинцовского района № 11/24, ЗАО «Развитие территории» испрашиваемый земельный участок общей площадью 17,1 Га расположенный в восточной части Одинцовского района предоставляется в собственность за плату.

В Одинцовском районе Московской области указанным Решением Совета депутатов Одинцовского района детально регламентирована процедура предоставления Администрацией земельных участков для целей строительства из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Приведем этот порядок.

Генеральный Директор Матвеев И.М. как представитель ЗАО «Развитие территории», заинтересованный в предоставлении указанного земельного участка, обратился к главе Одинцовского районе, с письменным заявлением.

В заявлении были указаны: цель использования земельного участка - строительство жилого поселка, его предполагаемые размеры 17,5 Га, местоположение (в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой), испрашиваемое право на земельный участок - право собственности.

Глава Одинцовского района обеспечивает формирование земельных участков. С этой целью глава Одинцовского района А.Г. Гладышев в течение трех дней со дня получения заявления ЗАО «Развитие территории» направил его с приложенными к нему документами заместителю главы Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию для рассмотрения.

Заместитель главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользования в течение трех дней со дня его получения направил заявление ЗАО «Развитие территории» с приложенными к нему документами в отдел по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Отдел по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, в течение трех дней со дня принятия решения о предоставлении земельного участка и в пределах своих полномочий направил запрос в Государственный земельный кадастр, о получении сведений о данном земельном участке и подготовил всю необходимую документацию (в том числе сведения о межевании земельных участков) для подготовки проекта постановления о продаже испрашиваемого земельного участка. В течение пяти дней со дня получения документов о межевании земельного участка отдел по землепользованию и природопользованию направил их на согласование заместителю главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию, в том числе:

· направил в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области Одинцовскому району заявку о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой) общей площадью 17,1 Га (с приложением документов о межевании);

· получил от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области Одинцовскому району кадастровую карту (план) указанного земельного участка;

Проведение работ по формированию земельного участка было произведено в течение 30 дней со дня обращения отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Проведение работ по вопросу постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и выдачи его кадастровой карты (плана) было произведено в течение семи дней со дня обращения отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района.

Отдел по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района подготовил проект договора купли-продажи.

Проект договора купли-продажи в течение пяти дней был направлен заместителю главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию на согласование.

Заместитель главы администрации Одинцовского района по землепользованию, экологии и природопользованию согласовал проект договоров купли-продажи компании ООО «Развитие территории» и в течение трех дней со дня его получения, направил указанный проект документов главе администрации Одинцовского района.

Глава Одинцовского района А.Г. Гладышев, в течение пяти дней со дня его получения заключил договор купли-продажи с компанией ЗАО «развитие территории» № 456-11-07.

ЗАО «Развитие территории» в течение месяца со дня получения договора купли-продажи с приложенными к нему кадастровыми картами (планами) земельных участков, обратилось в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Одинцовскому району для регистрации их права на земельный участок и получения свидетельства о государственной регистрации права /1, раздел 3/.

Генеральному директору ЗАО «Развитие территории было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07

Из указанного порядка следует, что решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка - первое и основное юридически значимое действие при переходе права на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка.

2.2 Кадастровый учет

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ ЗУ) - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.

Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков Генеральный директор ЗАО «Развитие территории» как уполномоченное правообладателями земельных участков лицо подал в Одинцовскую кадастровую палату, заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок общей площадью 17,1 Га.

Получение заявки о проведении государственного кадастрового учета искомого земельного участка было подтверждено регистрационной записью в книге учета документов; 167-11-07 и выдачей доверенному лицу ЗАО «Развитие территории» расписки о получении соответствующих документов.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных ЗАО «Развитие территории» документов, составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастрового номера земельному участку № 132-03, изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Государственный кадастровый учет указанного земельного участка проводился в течение месяца со дня подачи заявки доверенным лицом ЗАО «Развитие территории» о проведении государственного кадастрового учета.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков ООО «Развитие территории» было выдано удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка.

Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.

Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно.

Предоставление сведений государственного земельного кадастра по Одинцовскому Району было осуществлено в десятидневный срок с момента подачи ЗАО «Развитие территории» заявления плата за представленные сведения составила 300 рублей.

2.3 Особенности перевода земель из одной категории в другую в Московской области

2.3.1 Категории земель

Согласно земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель (рис. 3.1.):

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта и др.;

- особо охраняемых природных территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

-запаса.

2.3.2 Перевод земли из одной категории в другую

В Московской области порядок перевода земель из одной категории в другую в настоящее время определен Постановлением правительства Московской области «Об утверждении перечней документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и о переводе земель из одной категории в другую» № 103/6 от 17.02.2005 г.

В соответствии с Постановлением для осуществления перевода искомого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений в другую ЗАО «Развитие территории» представило следующие документы:

-ходатайство на имя губернатора Московской области о переводе;

- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц № 437-09.07, удостоверяющая правомочность ЗАО «Развитие территории»;

-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на испрашиваемый земельный участок № №154-00.08, а также копии правоустанавливающих документов на него: договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07; свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07;

-согласие ЗАО «Развитие территории» как собственника земельного участка на перевод в другую категорию;

-решение Координационного совета по имущественным отношениям в Московской области № РС 178.04.07 о возможности перевода земли из одной категории в другую;

-акт выбора земельного участка № 132-03 с приложением проекта его границ, утвержденного Главой Администрации Московской области;

-заключение органа санитарно-эпидемиологического надзора № СВ -432.07;

-заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области № 673-03;

-заключение государственной экологической экспертизы № 811-04. (так как в данном случае ее проведение предусмотрено федеральным законом);

-заключение Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; МС - 511-907;

-выписка из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка);

-акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем - ЗАО ОАО «Трансинжстрой».

При переводе указанного земельного участка № 132-03 из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений потребовалось:

-заключение Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области № СТ- 811-07., основанное на материалах комплексного почвенного и оценочно_кадастрового обследования указанного участка, планирования и организации рационального использования земель;

-расчет потерь сельскохозяйственного производства.

После прохождения всех необходимых процедур земельный участок 17,1 Га ЗАО «Развитие территории» переведен из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

2.4 Получение разрешения на загородное строительство в Московской области

Для начала строительства основным документом для инвестора (заказчика-застройщика) ЗАО «Развитие территории» является разрешение на строительство.

Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ/4, ст.51/

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время она утверждена Постановлением Правительства РФ N 698 /5/.

ЗАО «Развитие территории» разрешение на строительство выдает Администрация Одинцовского района (п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Это происходит в течение десяти дней после получения Администрацией Одинцовского района от ЗАО «Развитие территории» заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;

2) градостроительный план земельного участка № 132-03. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ N 840 /6, с.5/;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации ЗАО «Развитие территории»:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка № 132-03, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные решения;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства жилого поселка;

- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);

Правила подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.

Кроме того, к заявлению ЗАО «Развитие территории» будет прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Ко всему прочему, п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена еще одна обязанность ЗАО «Развитие территории». В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство ЗАО «Развитие территории» обязано безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

- сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого жилого поселка, о сетях инженерно-технического обеспечения;

- один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка № 132-03 с обозначением места размещения жилого поселка для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Администрации Одинцовского района.

Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.

Орган архитектуры и градостроительства Одинцовского района представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Московской области разрешительную документацию, указанную выше, который в семидневный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует жилой поселок ЗАО «Развитие территории» как объект строительства.

3. Законченный строительством жилой поселок ЗАО «Развитие территории» обязано предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой Администрации Одинцовского района. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами.
Документация для приемки законченного строительством жилого поселка оформляется ЗАО «Развитие территории». Помимо документов, указанных в п. 1 настоящей Методики, ЗАО «Развитие территории» предъявляет:

- заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства жилого поселка;

- паспорт технической инвентаризации на законченный строительством жилой поселок;

- заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством жилого поселка и соответствии его утвержденной проектной документации.

4. Ответственность за несоблюдение организационно - правового порядка при строительстве жилого поселка возлагается на ЗАО «Развитие территории» как на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно - монтажных работ на территории жилого поселка, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет ЗАО «Развитие территории», если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

5. Плата за осуществление контроля при строительстве жилого поселка и работу приемочной комиссии не взимается. Разрешительная документация на строительство действительна в течение 2-х лет. В эти сроки ЗАО «Развитие территории» необходимо приступить к строительству.

Таким образом, непосредственно перед строительством жилого поселка после получения разрешительной документации ЗАО «Развитие территории» необходимо получить разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешительное письмо на строительство. Далее идет строительство, а затем сдача поселка в эксплуатацию и его регистрация.

2.5 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

2.5.1 Подтверждение факта создания объекта

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный жилой поселок, ЗАО «Развитие территории» необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания жилого поселка и свидетельствует о возникновении права ЗАО «Развитие территории» на поселок как объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на регистрацию.

Строительство завершается получением ЗАО «Развитие территории» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

-- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

-- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
-- соответствие построенного, жилого поселка градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию выдается Администрацией Одинцовского района, выдавшей разрешение на строительство компании ЗАО «Развитие территории» и является основанием для постановки построенного жилого поселка на государственный учет.

Разрешение на ввод в эксплуатацию будет содержать сведения о жилом поселке, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы Администрации Одинцовского района, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства ЗАО «Развитие территории» на часть таунхаусов жилого поселка как объектов долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) -- разрешение на ввод в эксплуатацию жилого поселка, в состав которого входит таунхаус как объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16). На ЗАО «Развитие территории» возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию таунхауса и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется.

2.5.2 Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории» как застройщика

Для регистрации необходимы:

1. Заявление о государственной регистрации права строительства ЗАО «Развитие территории» на земельный участок № 132-03.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в размере 300 рублей.

3. Документы, удостоверяющие личность Генерального директора ЗАО «Развитие территории» или его представителя.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:
- для руководителя ЗАО «Развитие территории» -- устав юридического лица или его удостоверенная копия, а также протокол собрания учредителей ЗАО «Развитие территории» об избрании (назначении) Генерального директора данной компании;

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;

6. Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07

7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого поселка, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный Администрацией Одинцовского района Московской области.

Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию, выданное Администрацией Одинцовского района московской области

8. Документы технического учета ЗАО «Развитие территории» (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план жилого поселка), удостоверенные комитетом Администрации Одинцовского района Московской области по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя ЗАО«Развитие территории» об источниках финансирования строительства жилого поселка на земельном участке № 132-03.

10. Документ о присвоении таунхаусам жилого поселка постоянных почтовых адресов: постановление главы Администрации Одинцовского района Московской области Гладышева А.Г.

11. Учредительные документы ЗАО «Развитие территории» со всеми действующими изменениями: устав, подлинник или нотариальной удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; МКЮ - 143-02.01., документ о постановке на налоговый учет (ИНН) ЗАО «Развитие территории».

2.6 Правовые аспекты долевого строительства

ЗАО «Развитие территории», которое является инвестором (заказчиком-застройщиком), привлекает денежные средства граждан для участия в долевом строительстве. Рассмотрим правовую базу данного процесса.

Еще совсем недавно в законодательстве РФ не было нормативного документа, четко устанавливающего правовые основы долевого строительства. Однако с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ привлечением денежных средств занимается ЗАО «Развитие территории» имеющий в собственности земельный участок № 132-03.

ЗАО «Развитие территории», прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. К ним относятся:

- государственная регистрация права собственности на земельный участок № 132-03, предназначенный для строительства жилого поселка, утвержденная свидетельством о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 в состав которого будут входить объекты долевого строительства;

- получение разрешения на строительство № РМТ-8713/07;

- опубликование проектной декларации в официальном издании Администрации Одинцовского района - газете «Новые рубежи».

2.6.1 Проектная декларация

После получения разрешения на строительство № РМТ-8713/07, но не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства ЗАО «Развитие территории», согласно п. п. 1, 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, должен опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, которая включает в себя информацию о компании ЗАО «Развитие территории» как застройщике и о проекте строительства жилого поселка.

На основании п. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать сведения:

- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения ООО «Развитие территории»;

- о режиме работы ЗАО «Развитие территории»;

- о государственной регистрации ЗАО «Развитие территории»;

- об учредителях (участниках) ЗАО «Развитие территории»;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимало участие ЗАО «Развитие территории» в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением ЗАО «Развитие территории» деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;

- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Требования к размеру собственных денежных средств ЗАО «Развитие территории», порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности ЗАО «Развитие территории» устанавливаются Правительством РФ (п. 3 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства, соответствующая проектной документации, должна содержать информацию:

- о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено федеральным законом;

- о разрешении на строительство (Разрешение на строительство в Одинцовском районе выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07);

- о правах ЗАО «Развитие территории» на земельный участок, (свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ООО «Развитие территории» № 456-11-07), о границах и площади земельного участка, об элементах благоустройства;

- о местоположении строящихся (создаваемых) таунхаусов в границах создаваемого жилого поселка и об их описании;

- о количестве в составе строящегося (создаваемого) таунхауса самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства ЗАО «Развитие территории» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных таунхаусов в соответствии с проектной документацией;

- о функциональном назначении нежилых помещений в жилом поселке, не входящих в состав общего имущества в поселке;

- о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи части таунхаусов участникам долевого строительства;

- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) жилого поселка, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости ЗАО «Развитие территории»;

- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию ЗАО «Развитие территории» таких рисков;

ЗАО «Развитие территории» обязано вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений:

- о компании ЗАО «Развитие территории» и проекте строительства, а также о внесении изменений в проектную документацию - в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;

- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности - ежеквартально. Кроме того, указанные изменения должны быть опубликованы в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (п. п. 4, 5, 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Если ЗАО «Развитие территории» нарушит требования, установленные Законом N 214-ФЗ в отношении проектной документации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной ЗАО «Развитие территории» обязано возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

Получив разрешение на строительство, опубликовав проектную декларацию и осуществив государственную регистрацию права собственности на земельный участок, ЗАО «Развитие территории» начинает привлекать денежные средства дольщиков, заключая с ними договоры долевого строительства. Естественно, этому не помешает реклама. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ рекламировать таунхаусы, входящие в состав жилого поселка на территории земельного участка № 132-03 можно только после проведения вышеуказанных операций. При этом не допускается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ).

2.6.2 Договор участия в долевом строительстве

Особенности заключения договора долевого строительства предусмотрены ст. ст. 4, 5 Закона N 214-ФЗ.

Пунктом 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ и Приказа Минюста России N 184 (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Администрации Одинцовского района Московской области, для строительства которого привлекаются денежные средства. При этом для единого подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации этих договоров разработана специальная Инструкция.

На основании п. п. 1, 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ, п. п. 8, 9 Инструкции, п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:

1) заявление о государственной регистрации привлечения средств для участия в долевом строительстве;

2) документ об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя ЗАО«Развитие территории», действовать от имени юридического лица;

4) документ, удостоверяющий личность, представителем ЗАО «Развитие территории»;

6) учредительные документы: устав ЗАО «Развитие территории» (или его нотариально удостоверенная копия), предъявляемые Генеральным директором как представителем компании ЗАО «Развитие территории»;

7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого жилого поселка и планируемой площади части таунхаусов как объектов долевого строительства;

8) Разрешение на строительство в Одинцовском районе № РМТ-8713/07;

9) проектная декларация;

10) план создаваемого жилого поселка с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в семи вышеуказанных пунктах.

В соответствии с п. п. 1, 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, п. 5 Инструкции с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге:

- предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий ЗАО «Развитие территории» на праве собственности на земельный участок № 132-03;

- строящийся (создаваемый) на этом участке жилой поселок.

При этом согласно п. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ ЗАО «Развитие территории» обязано зарегистрировать право собственности на жилой поселок как объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении ЗАО «Развитие территории» от государственной регистрации права собственности на жилой поселок государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Кроме того, государственной регистрации подлежит и уступка прав требований по договору долевого строительства (ст. 17 Закона N 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 ГК РФ). В соответствии со ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Отметим, что дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия ЗАО «Развитие территории» (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

2.6.3 Передача объекта долевого строительства

Порядок передачи объекта долевого строительства установлен ст. 8 Закона N 214-ФЗ. На основании п. 2 указанной статьи такая передача возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ N 698.

Для получения разрешения ЗАО «Развитие территории» обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

-свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;

- градостроительный план земельного участка № 132-03;

-Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07;

- акт приемки объекта капитального строительства;

- документ, подтверждающий соответствие построенного жилого поселка строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий соответствие параметров жилого поселка проектной документации и подписанный ЗАО «Развитие территории», осуществляющим строительство и застройщиком в одном лице;

- документы, подтверждающие соответствие построенного жилого поселка техническим условиям и подписанные представителями ОАО «Трансинжстрой» как организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение построенного жилого поселка, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка № 132-03 и планировочную организацию земельного участка № 132-03 и подписанная ЗАО «Развитие территории» как компании осуществляющей строительство и застройщиком в одном лице;

- заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного жилого поселка требованиям технических регламентов и проектной документации.

Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предписано, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию ЗАО «Развитие территории» передает объект участнику долевого строительства на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это должно произойти в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. А участник долевого строительства, получивший сообщение ЗАО «Развитие территории» о завершении строительства жилого поселка и его готовности к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если качество части таунхаусов как объектов долевого строительства не соответствует условиям договора (либо при несоответствии условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), то участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче вправе потребовать от ЗАО «Развитие территории» составить акт, в котором перечисляются недостатки. При этом дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения заказчиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Итак, дольщик по своему выбору вправе потребовать от ООО «Развитие территории»:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства ЗАО «Развитие территории» считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник долевого строительства в полном объеме уплатит денежные средства, то его обязательства также будут считаться исполненными.

Выводы: В данном разделе были рассмотрены правовые аспекты строительства. На основании проведенной правовой экспертизы ЗАО «Развитие территории» является собственником земельного участка, использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Компания имеет разрешение на строительство. Кроме того проект прошел все необходимые экспертизы. Соответственно ЗАО «Развитие территории» является добросовестной компанией и ведет строительство на законных основаниях.