Анализ инвестиционного проекта строительства жилого поселка

III. Экономическая экспертиза

3.1 Краткое описание проекта

В рамках дипломного проекта рассматривается строительство жилого поселка «Сосенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа которых: 20 - шестиквартирных; 19 -четырехквартирных, 17 двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.

Строительство жилого поселка организовано в две очереди.

I очередь:

- участки строительства с № 36 по №72;

- очистные сооружения;

- водозаборный узел;

- трансформаторная подстанция;

- газораспределительная подстанция;

- контрольно-пропускной пункт №1;

-административное здание

- здание клуба;

- здание технических служб.

II очередь:

- участки строительства с № 1 по №35;

- контрольно-пропускной пункт №2.

Общая площадь возводимых объектов 130042 м2.

Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения, административным зданием, что является новым этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее преобладал опыт точечной застройки.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1.

Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки»

Наименование	Показатель
Площадь территории застройки	17,1 га
Площадь озеленения	3,68 га
Жилая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Общая площадь проектируемых жилых зданий	81 258 м2
Количество жителей	1544 человека
Количество квартир	72 шт.
Общая площадь объектов соцкультбыта	2 255,9 м2
Количество мест на гостевой автостоянке	48 м/мест
Плотность населения микрорайона	123 чел/га

Жилой посёлок «Сосенки» расположен в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой). Посёлок располагается на западе от Москвы.

Согласно Решению Совета депутатов Одинцовского района № 11/24, ЗАО «Развитие территории» испрашиваемый земельный участок общей площадью 17,1 Га (№ 132-03), расположенный в восточной части Одинцовского района предоставляется в собственность за плату.

ЗАО «Развитие территории» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 на основании договора купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07.

Технико-экономические показатели, экспликация помещений и общая информация по проекту строительства жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 3.2., 3.3. и 3.4.

Таблица 3.2.

Технико-экономические показатели жилого поселка «Сосенки»

Показатели по ГП	Ед. измерения	Всего
Площадь застройки	га	17,1
Количество участков	шт	262
Площадь под индивидуальные участки	га	9,78
Площадь покрытий (дороги, площадки, тротуары)	га	4,1
Площадь озеленения	га	3,68

Таблица 3.3.

Экспликация помещений административного здания

Наименование	Общая площадь, м2	Расчетная площадь, м2	Полезная площадь, м2
1	3	4	5
	Мансарда:
Спортивный клуб	1600	1545,5	927,3
Помещения технического назначения	340	327	92,3
Помещения общественного назначения	60	53	31,8

Таблица 3.4.

Общая информация по проекту строительства административно-торгового комплекса

Объект строительства	Жилой поселок
Адрес стройки	Одинцовский район Рублевское шоссе
Инвестор	ЗАО «Развитие территории»
Проектировщик	ЗАО «МосСтройПроект», лицензия ГС-1-03-01-22-0-5626135503-041321-2 от 21301.2006 года.
Генподрядчик	ЗАО "СтройИнвест" (лицензия ГС-1-65-03-32-0-6503032565-006511-4 от 07 февраля 2007 г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом выдана Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Срок действия лицензии - по 04 февраля 2013 г).
Разрешение на строительство	Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.
начало строительства	1 апреля 2008 года
окончание строительства	1 ноября 2009 года
затраты на строительство, руб.	3 207 793 700 руб.
собственные средства	1 430 318 700 руб.
Средства, получаемые при долевом строительстве	1 777 475 000 руб.
распределение собственности	100 % инвестор

3.2 Анализ рынка жилых поселков

3.2.1 Перспективы и тенденции

Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Показатели социально-экономического развития Одинцовского района
Население (Population)
Население	284,7 тыс. чел
Трудоспособное население	52%
Естественный прирост населения	положительный
Уровень жизни (Life Quality)
Уровень жизни	Средний
Величина средней заработной платы, руб.	10132,4 руб.
Структура потребления	Рост расходов
Уровень образования населения	Средний
Уровень преступности	Устойчиво высокий
Кредитная система	Развитая
Экономика (Economics)
Доходная часть годового бюджета города	357 124 543 USD (2007г.)
Профицит бюджета	11 452 123 USD (2007г.)
Объем промышленного производства продукции	2 144763 USD (2006г.)
Объем розничной торговли	9 632 176 398 USD (2006г.)
Объём жилищного строительства	Введено321 654 кв.м. (2006 г.)
Базовые отрасли экономики (Basic Industries)	· Текстильная · промышленность; · Пищевая промышленность.
Отрасли экономики переживающие активное развитие (Developing Industries)	ь Торговля; ь Сельское хозяйство; ь Строительство.
Отрасли экономики переживающие упадок (Recession Industries)	Отсутствуют
Транспортная система города (Transport Infrastructure)
Аэропорт (Airport)	отсутствует
Трассы (Highways)	«М-2», Москва-Можайск -Смоленск -Минск
Железная дорога (Railway)	Белорусская железная дорога

Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы.

Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов.

Население района - 284,7 тыс. чел, в том числе городское -171,7 тыс. чел, сельское - 83,8 тыс. чел.

Административный центр района - город Одинцово.

Через территорию района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск"(М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром.

Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой.

Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.

Площадь города Одинцово: 775 Га

Площадь района: 126 889 Га

Земли с/х назначения 35 331 Га

Земли поселений 17 871 Га

В том числе городские поселения 5 372 Га

Сельские 12 499 Га

Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 9 101 Га

Земли лесного фонда 47 906 Га

Сельских и поселковых округов: 26

Населенных пунктов: 244

Население района: 284,7 тыс. чел.

в том числе городское: 205,0 тыс. чел.

сельское: 79,7 тыс. чел.

Экологическое состояние Одинцовского района.

На долю Одинцовского района приходится лишь 1,5 % вредных выбросов, поступающих в атмосферу Московской области. В Одинцовском районе загрязнение воздуха происходит за счет автомобильного транспорта (90 %).

Основная водоохранная проблема - максимально возможное сохранение качества и количества воды в р. Москва, минимальное отрицательное воздействие на водоохранные зоны ее притоков, прибрежные леса.

Особо охраняемые природные территории занимают 5 % площади района, есть перспективы их увеличения за счет особо охраняемых территорий местного значения.

Зеленые насаждения Одинцовского района.

Важнейшим природным ресурсом района являются леса. Лесные насаждения района отнесены к 1-ой группе лесов, регулируют экологическое состояние окружающей среды, выполняют защитные, водоохранные, оздоровительные функции, служат продуцентом кислорода.

Площадь лесов района составляет 47,9 тыс. га. На одного жителя района приходится 0,3 га, что соответствует санитарно-гигиеническим нормам.

В результате проведенных лесозащитных мероприятий по борьбе с жуком-короедом спасено более 50 тыс. деревьев. Общая площадь озелененных территорий города составляет 330 га. Это дает возможность обеспечить санитарную норму зелеными насаждениями жителей города и района - 16,5 кв. м на 1 человека.

Промышленность.

Промышленность Одинцовского района представлена 24 средними и 243 малыми предприятиями, по своему отраслевому признаку относящимися к промышленности стройматериалов, машиностроению, черной металлургии, химической, деревообрабатывающей, легкой и пищевой промышленности.

Основные виды выпускаемой в районе продукции: автобусы, насосы, электроводонагреватели, лакокрасочные материалы, огнеупорные изделия, строительные материалы, товары культурно-бытового назначения и продукты питания.

Промышленные предприятия Одинцовского района на протяжении ряда лет продолжают активно осваивать новые конкурентоспособные, высокотехнологичные виды продукции, пользующиеся спросом не только на отечественном рынке, но далеко за его пределами.

В Одинцовском районе сельскохозяйственную продукцию производят 11 предприятий, 178 крестьянских (фермерских) хозяйств, 37033 личных подсобных хозяйств. Сельское хозяйство развивается по четырем основным направлениям: производство молока, яиц, мяса бройлеров, овощей защищенного грунта.

Инвестиции.

Инвестиционная деятельность администрации Одинцовского района осуществляется в соответствии с федеральными и областными законами, регулирующими инвестиционную деятельность в рамках Целевой комплексной программы "Развитие Одинцовского района на 2003-2007 годы", и направлена на развитие экономического потенциала района, укрепление межрегиональных и международных связей для взаимовыгодного сотрудничества.

Общий объем инвестиций за счет всех источников финансирования растет из года в год и в 2007 году планируется в размере 8,5 млрд. рублей, из которых наибольшая доля приходится на жилищное, коммунальное строительство - 5,6 млрд. рублей. В 2007 году ожидается ввод жилых домов - 580,3 тысяч квадратных метров, 3 школ на 2070 мест, 2 детских садов на 280 мест, Университета на 1200 обучающихся, административных зданий суда, прокуратуры, 1 очереди системы канализования Горки-10 - Москва и др. объекты.

Продолжается реконструкция домов первых серий в г. Одинцово.

За период с 2003 по 2007 годы инвестировано в реализованные проекты свыше 96 млн. долларов США, создано более 4000 рабочих мест.

В течение 2007 года реализовано 4 инвестиционных проекта - объем инвестиций свыше 8 млн. долл. США , создано более 1220 рабочих мест.

На 01.01.2007 г. в районе зарегистрировано 48 предприятий с иностранными инвестициями, с партнерами более чем из 20 стран мира. Объем иностранных инвестиций в 2007 году составил 17,2 млн. долларов США.

Таким образом, Одинцовский район представляет собой экономически развитый район Подмосковья.

Рассмотрим ситуацию на рынке коттеджной застройки Одинцовского района.

За последнее десятилетие в Российской Федерации и, в частности, в Московском регионе возникли новые политические, экономические, социальные условия, которые привели не только к появлению принципиально новых проблем жилищного строительства, но и обострению уже существующих. Каждое лето население Московской области увеличивается на 2,5 млн. семей.

Уже существовали проблемы, связанные с содово-огородными товариществами, потом с дачным строительством, теперь прибавились проблемы территориального размещения "стихийных" коттеджных поселений.

Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума.

За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения.

Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области.

С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год).

Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов.

Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления).

Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД.

Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %.

В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области. Можно предположить, что в ближайшем будущем количество коттеджных поселков на промежутке от 10 до 30 километров от МКАД еще больше увеличится за счет перспективной коттеджной застройки восточных, юго-восточных и южных территорий Подмосковья.

Нужно учитывать, что Одинцовский район уникален тем, что там расположено множество объектов государственного значения, поэтому он был более насыщен всеми необходимыми магистральными коммуникациями, чем другие районы Московской области, но уже сейчас ощущаются перебои в подаче электроэнергии, газа, воды. Что можно говорить о других районах, где существуют еще и проблемы с транспортом. Думается, что сдвиги в коттеджном строительстве связаны с решением именно инфраструктурных и экологических проблем.

Стоимость коттеджей, выросших в последнее десятилетие по Рублево-Успенскому шоссе, приближается к 2,5 млрд.долларов. По статистике в среднем с 2004 по 2007 годы в Одинцовском районе ежегодно прибавляется 11,2 тыс.кв.метров площади загородного жилья.

3.2.2 Анализ конкурентов

Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия.

В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты - коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Однако все ли предложения отвечают необходимым требованиям? Сравнивая поселок "Сосенки" с другими поселками аналогичной категории легко убедиться, что этот проект является одним из немногих, отвечающих всем современным требованиям, предъявляемым к этой категории загородной недвижимости.

Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Только за прошедшие полгода прирост составил более 60%. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые и новые участники рынка.

В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно

Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг).

Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию.

Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров.

Таблица 3.6.

Коттеджные поселки в Одинцовском районе , 2008 год

Поселок	Особенности поселка	Площадь поселка, га	Количество домов (участков)	Площади участков, сот.	Площади домов, кв. м	Инфраструктура поселка	Стоимость участка, $/сотка	Стоимость дома, $/кв. м, $ за дом
«Залесье»	лесной массив, единый стиль	3,15	7	у домов нет обствен. Земельных участков	250-350	спорт. И дет. Площадки, сауна		6000.-1500000
«Куртниково»	Можайское водохранилище (но не на берегу)	4,2	21	16, 22, 28	175-250	магазин, парковка	Включена в стоимость дома	3000 - 750000
«Зеленый шум»	Можайское водохранилище близко	н.св		от 15	от 200		2200	3000-750000
«Антея»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии, у каждого дома выход к большой воде	6	21	20-25	190-309	Эллинг, прибрежная зона (ресторан, боулинг, лодочный причал,русская баня, детская площадка), гостевая парковка, адм.здание (охрана, КПП)	Включена в стоимость дома	1220.000-4370.000
«Новое время»	Можайское водохранилище, 250 м береговой линии	10,5	39	16-22	220-390	гостевой паркинг, детская и спортивная универсальная площад-ки,		от 1310 000 до 7453000 под ключ
«Сосенки»	лесной массив, единый стиль	17,1	72	9,62	225-550	магазин, парковка, спортивный клуб	Включена в стоимость дома	5000-1135000
«Прибрежный»	Можайское водохранилище	8	н.св	от 15	н.св	пляж, причал для лодок и катеров, спорт. Сооружения, кафе, магазины, автосервис	3500-4200	1340000.-6890000
«Утро»	поселок в лесу,		23	12-20 аренда	185-210			7000-1470000
«Золотой город»	Огороженная охраняемая территория, московская прописка,	13.2 га	50	12 - 36	350-570	центр: магазин, ресторан, теннисный корт, салон красоты и пр. Собственный яхт-клуб и медицинский центр. Уборка домов, заготовка дров.	Включена в стоимость дома	9000 - 5130.000
«Мякинино»	Стародачное место	н.св	50	20-100	450-950	1-я линия - свой причал для яхт; инфраструктура московская.	Включена в стоимость дома	1650.000 - 3.500.000

Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.).

Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Сосенки» наиболее полно соответствует всем требованиям.

Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком.

Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы, цены на недвижимость в поселке «Сосенки» ниже среднего ценового уровня поселков Одинцовского района.

Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне соответствует пожеланиям покупателей.

Таким образом, проект «Сосенки» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Сосенки» стал образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе.

3.3 Проектные риски

3.3.1 Расчет рисков по проекту экспертным путем

Экспертная группа, компании ЗАО «Развитие территории», была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды:

ь страновой и промышленный риски для строительной отрасли;

ь риски хозяйственной деятельности компании - предпринимательские риски;

ь риски по фазам реализации проекта -инвестиционные риски.

Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок:

1. зона минимального риска, 0-25%;

2. зона повышенного риска, 25-50%;

3. критическая зона риска, 50-75%;

4. область недопустимого риска, 75-100%.

После простановки баллов экспертами, анализируются полученные варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 3.7)

Таблица 3.7

Таблица значений по рискам.

Приоритет	Вес
1	0,100
2	0,050
3	0,020

Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблицах 3.8, 3.9.

Таблица 3.8

Финансовый риск А. Деловой риск.
1	Риск выбора организационной формы собственности (раздельная ответственность)	2	2	0,03	0,06
3	Риск схемы (типа) финансирования проекта	5	1	0,02	0,09
4	Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование собственного капитала)	5	1	0,01	0,5
5	Риск организационно-технического потенциала предприятия (мощность значительная)	4	1	0,06	0,24
7	Риск передачи предприятия в управление (активная маркетинговая политика)	2	3	0,10	0,2
8	Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода значительная)	2	3	0,07	0,14
9	Риск общей платежеспособности (достаточная)	8	2	0,07	0,056
10	Риск производственной программы	5	3	0,17	0,85
11	Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует плановому показателю/недостаточен)	5	3	0,17	0,85
12	Наступление форс-мажорных обстоятельств (разлив топлива, пожар)	7	3	0,03	0,21
ВСЕГО:			1	4,61

Таблица 3.9

Расчет рисков по фазам реализации проекта
№	Класс,подкласс, род риска	Средняя оценка	Приоритет	Вес W1	Вероятность Р1
I. Инвестиционный риск
1. Подготовительная стадия
1.1. Фаза прединвестиционная
1	Разработка концепции проекта и предпроектный анализ (современная )	2	2	0,07	0,14
2	Предпроектное обоснование инвестиций (эффект присутствует)	3	2	0,08	0,24
3	Выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность альтернативных источников сырья и другое (доступный)	4	3	0,07	0,28
4	Отношение местных властей (конструктивное)	4	1	0,03	0,12
5	Принятие окончательного решения об инвестировании (запреты минимальные)	3	3	0,05	0,15
6	Разработка стратегии плана проекта (агрессивная)	3	3	0,07	0,21
	Вероятность по подгруппе:			0,37	1,14
1.2. Фаза планирования.
1	Тендеры на разработку проектно-смет-ной документации, выбор проектной организации и заключение контрактов (оптимальная стоимость работ и сроки проектирования)	2	3	0,06	0,12
2	Разработка проектно-сметной документации (высокое профессиональное качество)	7	2	0,19	0,09
3	Согласование проектно-сметной документации (согласованно/не согласованно)	5	1	0,1	0,5
4	Разрешение на строительство (получено)	8	1	0,12	0,09
5	Тендеры на подрядные работы, выбор генподрядчика и заключение контрактов (низкая стоимость работ и оптимальные сроки строительства)	3	3	0,11	0,33
6	Тендеры на поставку оборудования и его наладку, заключение контрактов (высокое качество оборудования и оптимальная стоимость)	3	3	0,05	0,15
	Вероятность по подгруппе:			0,63	3,39
Всего	1	4,53
2. Стадия строительства.
2.1. Фаза реализации проекта
1	Платежеспособность заказчика (стабильная)	2	1	0,02	0,04
2	Изменения в рабочих чертежах и ППР (нет изменений)	4	2	0,06	0,24
3	Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков (отсутствует)	4	2	0,08	0,32
4	Срыв сроков из-за параллелизма в работах и нестыковок частей проекта (отсутствует)	2	3	0,03	0,06
5	Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками	5	1	0,007	0,035
6	Квалифицированная подготовка и рабочих (высокая)	3	3	0,006	0,018
7	Повышение цен на сырье, энергию, комплектующих из-за инфляции (более 5%)	7	2	0,004	0,028
8	Повышение стоимости оборудования из-за валютных рисков (более 5%/)	4	3	0,03	0,12
9	Невыполнение контрактов и судебные процессы с партнерами (отсутствует)	3	3	0,002	0,006
10	Конкуренция строительных фирм, в том числе по критерию лучшего качества работ (низкая)	2	3	0,01	0,02
11	Повышение затрат в связи с неожиданными государственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта-импорта и другое (значительное)	5	3	0,003	0,015
12	Превышение расчетной стоимости проекта в связи с форс-мажорными обстоятельствами	4	3	0,01	0,04
	Вероятность по подгруппе:			0,316	1,104
II. Предпринимательский риск
3. Стадия функционирования
3.1. Фаза завершения проекта
1	Исправление дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует/ значительные дефекты)	3	3	0,07	0,21
2	Исправление дефектов при пуско-наладочных работах, необходимый ремонт и демонтаж оборудования в начальной стадии эксплуатации объекта (отсутствует/значительные дефекты)	4	4	0,08	0,32
	Вероятность по подгруппе:			0,075	0,53
3.2. Фаза выведения продукции, роста, зрелости и насыщения рынка
А. Экономические факторы
1	Обеспеченность оборотными средствами (значительный рост)	6	3	0,007	0,042
2	Появление альтернативного продукта (высокая конкурентоспособность)	3	3	0,005	0,015
3	Появление внешней фирмы-конкурента (несовершенная конкуренция, доля рынка ограничена)	5	3	0,08	0,40
4	Увеличение производства у конкурентов (снижение издержек)	6	3	0,08	0,48
5	Зависимость от поставщиков сырья, стройматериалов, комплектующих (значительная)	9	3	0,06	0,54
7	Неправильный выбор рынков сбыта, неверное определение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка и мощности производства (маркетинговые исследования)	4	3	0,002	0,008
9	Неплатежеспособность потребителей и зависимость от потребителей (незначительное время/длительное время)	9	1	0,03	0,27
10	Изменение цен на сырье, материалы, перевозки (рост не более 10%)	8	2	0,01	0,08
11	Надежность технологии и наличие резерва мощности (достаточная)	2	2	0,001	0,002
12	Новизна технологии (несложная)	3	2	0,05	0,15
	Вероятность по подгруппе:			0,37	2,122
Б. Фискально-монетарные риски
1	Ежемесячное государственное регулирование учетной банковской ставки (рост до 5%)	2	3	0,006	0,012
4	Рост цен и услуг по импортным контрактам на строительную продукцию (рост до 5% в год)	2	3	0,003	0,006
5	Изменение в налоговой системе (значительное)	4	2	0,009	0,036
7	Динамика инфляции в ближайшие 12 месяцев (замедление)	4	1	0,01	0,04
	Вероятность по подгруппе:			0,028	0,094
В. Сициально-политические риски
1	Трудности с набором квалифицированной рабочей силы (незначительные)	3	3	0,007	0,021
2	Угроза забастовок (отсутствует/)	3	3	0,002	0,006
3	Недостаточный уровень заработной платы (рост на % инфляции)	6	2	0,02	0,12
4	Проблемы с реализацией юридического обеспечения (совершенное законодательство)	3	2	0,003	0,009
6	Квалификация кадров (высокая)	3	3	0,006	0,018
7	Потенциально экологически опасный проект («запас прочности» по экологии: значительный)	5	3	0,06	0,3
8	Отношение к проекту властей, населения (положительное)	3	2	0,02	0,06
9	Оценка уровня безработицы в ближайшие 12 месяцев (отсутствует)	4	2	0,04	0,16
	Вероятность по подгруппе:			0,158	0,694
Всего			1	4,544
ВСЕГО по всем рискам				13,68

Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=13,68%

Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре зоны:

5. зона минимального риска, 0-25%;

6. зона повышенного риска, 25-50%;

7. критическая зона риска, 50-75%;

8. область недопустимого риска, 75-100%.

Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 - 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному снижению риска.

3.3.2 Методы снижения рисков

В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Сосенки», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет ответственность генподрядчик. В роли генподрядчика выступает строительная фирма ЗАО «СК «Мосстрой инвест».

За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ЗАО «Развитие Территории».

Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и генподрядчиком.

Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Сосенки», а также для снижения ответственности инвестора ЗАО «Развитие территории» приняты следующие мероприятия:

· распределение рисков между участниками проекта;

· страхование рисков;

· введение штрафных санкций.

Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 3.12.

Таблица 3.10

Результат мероприятий по снижению рисков

Наименование риска	Вероятность	Мероприятия
	до	после
Увеличение сроков строительства по сравнению с договорными.	0, 18	0,06	перенос рисков на генподрядчика. Введение штрафных санкций за невыполнение сроков, указанных в договоре.
Несоответствие объекта проектной документации. Отказ ввода в эксплуатацию	1,64	0,8	перенос рисков на генподрядчика, за счет учета возможных ситуаций в договоре генподряда
Наступление форс-мажорных обстоятельств	0, 55	0,20	страхование деятельности компании ЗАО «Развитие территории»и страхование коммерческой недвижимости
Итого:	2,37	1,06
Интегральный показатель рисков, %	13,68	12,62

Заключая договор генподряда, инвестор минимизирует риски, связанные с возведением объекта, сроками строительства, поставками материалов и технических средств, изменениями стоимости строительства, чрезвычайными событиями (гибель техники и работников), возможно возникающими в процессе строительства, а также с качеством конечной продукции. Данные риски на основе договора переносится на генподрядчика.

Итак, окончательный интегральный показатель риска по проекту строительства административно - торгового комплекса после проведения мероприятий составит Ri=12,62 %

3.4 Финансовый план

3.4.1 Определение затрат инвестора ЗАО «Развитие территории» по инвестиционной деятельности

Проектом предусматривается застройка земельного участка общей площадью 17,1 Га (кадастровый номер № 132-03), расположенного в 9-ти км от МКАД по Можайскому шоссе и в 7-ми км от МКАД по Рублево-успенскому шоссе вблизи города Одинцово, между поселком «Барвиха» (1 км по прямой) и селом «Ромашково» (2 км по прямой).

В результате реализации проекта предполагается построить на земельном участке общей площадью 17,1 га объекты:

- 72 таунхауса, Общей площадью 81 258 м2.

- Административное здание, общей площадью 255, 9 м2.

- Спортивный клуб общей площадью 2000 м2.

Показатели расчета затрат на СМР социальной и жилой инфраструктуры поселка представлен в таблице 3.13

Таблица 3.11.

Затраты на выполнение СМР 72 жилых домов и объектов социальной инфраструктуры

Наименование объекта	Себестоимость объекта строительства
72 коттеджа	2 159 180 000 руб.
Спортклуб	40 000 000 руб.
Административное здание	5 118 000 руб.
Устройство свайных полей	19 500 000 руб.
ИТОГО	2 223 798 000 руб.

3.4.2 Стоимость разработки проекта и рабочей документации

В общую стоимость проектирования включены все работы, необходимые для строительства ЗАО «Развитие территории» жилого поселка «Сосенки»:

1. Разработка утверждаемой стадии проекта, в том числе:

1. рабочей документации.

2. городских сетей.

3. отдельно стоящих и встроенных инженерных сооружений и узлов учета ресурсов.

4. дренажа.

5. устройств охранной сигнализации, специальных систем связи и информации, систем спецпожаротушения.

6. выполнение расчетов естественной освещенности.

7. проектирование вспомогательных сооружений.

8. корректировка проектных решений

9. разработка мероприятий по ГО и ЧС.

10. разработка раздела «Охрана окружающей среды»

11. разработка раздела «Энергоэффек5тивность»

12. разработка раздела «Проект организации строительства»

13. ИТП и узлы электроэнергии.

14. проектирование очистных сооружений.

15. разработка предпроектной документации.

Полная стоимость проектных работ (в ценах на май 2008 года) представлена в таблице 3.12.

Таблица 3.12

Стоимость проектных работ

Характер затрат	Стоимость
Подготовка проекта застройки	1 421 000 руб.
проектирование	10 235 000 руб.
ИТОГО	11 656 000

3.4.3 Затраты на экспертизу проекта и получение разрешения на строительство

Затраты на экспертизу проекта определялись исходя из фактических затрат инвестора, ЗАО «Развитие территории» на этапе подготовки строительства жилого поселка «Сосенки» и выполнения ТУ (согласование, ТУ, инженерно-геологические изыскания. В общей сумме они составили 271 674 686 рублей.

3.4.4 Распределение затрат на строительство

Осуществление затрат на строительно-монтажные работы по строительству жилого поселка «Сосенки» прогнозировалось в соответствии со сложившейся практикой неравномерного распределения затрат по этапам строительства.

Общая сумма затрат на СМР составила 2 223 798 000 рубля.

Прогноз затрат по этапам строительства жилого поселка «Сосенки» позволили нам рассчитать проектируемые затрат на строительно-монтажные работы по определенным периодам строительства.

Расчетные данные представлены в таблице 3.13.

Таблица 3.13.

Динамика затрат на строительно-монтажные работы в течение срока строительства (18,5 месяцев)

Показатель	Периоды строительно-монтажных работ
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года.	4 кв. 2008 года	1 кв. 2009 года	2 кв. 2009 года	3 кв. 2009 года	4 кв. 2009 года
Доля затрат (%)	9%	20%	16%	20%	15%	15%	5%
Коттеджный поселок «Сосенки»	200141820	444759600	355807680	444759600	333569700	333569700	111189900

3.4.5 Затраты на страхование строительства в период возведения объектов жилого поселка «Сосенки»

Быстрое развитие научно-технического прогресса, внедрение и использование новых технологий не обошло и отрасль строительства. Это привело к усложнению проектов, увеличению их стоимости, разработке и применению новых методов строительства и, как следствие, увеличению технических и экономических рисков.

· Сегодня на рынке строительства и инвестиций в строительную отрасль страхуют следующие виды рисков:

· строительные, монтажные и другие работы, включая строительные материалы и конструкции, монтируемое оборудование, расходы по перевозке

· оборудование строительной площадки, включая временные здания и сооружения, строительные леса, опалубку

· строительную технику и механизмы

· имущество, находящееся на строительной площадке, принадлежащее подрядчику или заказчику.

ЗАО «Развитие территории» провело конкурсные торги для выбора страховой компании. По результатам торгов была выбрана страховая компания «Росгосстрах». Данная компания была выбрана по ряду условий:

-опыт работы в данной сфере;

-репутация компании на рынке страховых услуг;

-цена услуг;

-комплекс услуг.

Застройщик ЗАО «Развитие территории», заключил договор страхования с компанией «Росгосстрах», которая предложила наиболее выгодные условия комплексной защиты против рисков, связанных с реализацией строительного проекта, позволяющую защитить интересы всех участников строительства.

Условия страхования

Страховая сумма по страхованию строительно-монтажных работ устанавливается в размере 0,04 % от затрат на строительство.

Срок страхования устанавливается равным сроку выполнения строительно-монтажных работ (в соответствии с календарным планом).

Территорией страхования является территория строительной площадки, на которой проводятся работы.

В договор страхования помимо страхования рисков, связанных со строительно-монтажными работами компания «Росгосстрах» осуществляет страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при осуществлении строительно-монтажных работ и страхование послепусковых гарантийных обязательств.

По договору страхования ответственности перед третьими лицами при осуществлении строительно-монтажных работ застрахован риск ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, который был нанесен им при выполнении строительно-монтажных работ.

Страхование послепусковых гарантийных обязательств позволяет возместить расходы подрядчика, возникшие в результате причинения ущерба выполненным строительно-монтажным работам вследствие допущенных подрядчиком ошибок при выполнении строительно-монтажных работ или работ по техническому обслуживанию, проявившихся в течение гарантийного срока (обычно 1-24 месяца).

Стоимость страхового полиса на период строительства была принята в размере 0,4% от СМР и составила:

2 223 798 000 руб.х 0,004= 8 895 192 р. в год.

Так как строительство объектов будет продолжаться 18,5 месяцев, то сумма страхового полиса составила: 8 895 192 / 12 мес.*19 мес. = 14 084 054 руб.

3.4.6 Затраты на рекламную компанию

Рекламная компания необходима ЗАО «Развитие территории» для привлечения средств на долевое строительство и последующей продажи части готовых таунхаусов жилого поселка «Сосенки» по полной коммерческой стоимости.

Финансирование расходов на рекламную компанию начинается во 2 квартале 2008 года.

Рекламная компания будет осуществляется равномерно в течении всего производства строительно-монтажных работ вплоть до срока сдачи объектов строительства в эксплуатацию.

Рекламная компания будет проводиться по следующим направлениям:

- Наружная реклама (рекламные плакаты, стенды, флагштоки и т.п.)

- Реклама в средствах массовой информации и сети Интернет.

Величина затрат на привлечение покупателей определялась из сложившейся практики. В среднем на рекламную компанию, инвесторы закладывают в бюджет строительства 0,5-2,0% от сметной стоимости строительства объекта, для расчетов была принята величина 1% от общей стоимость СМР.

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.4.7 Затраты на ввод объекта в эксплуатацию

Затраты на ввод объекта в эксплуатацию представлены следующей структурой.

1. Сдача объекта для оценки Госкомиссии.

2. Передача объекта оценки в эксплуатацию.

3. Затраты на БТИ

По сложившимся правилам затраты на ввод объекта в эксплуатацию составляют в размере 1 % от суммы СМР.

Тогда затраты на ввод жилого поселка «Сосенки» составят:

2 223 798 000 руб.х 0,01 = 22 237 980 р.

3.4.8 Затраты на покупку земельного участка

Затраты на покупку земельного участка определяются как совокупность затрат на его непосредственное приобретение, согласно установленной рыночной цены Администрацией Одинцовского района и затрат на перевод земельного участка из одной категории в другую.

Характер затрат представлен в таблице 3.14.

Таблица 3.14

Затраты на земельный участок

Характер затрат	Цена за сотку	Площадь	Сумма
Земельный участок	375000 руб.	17,1 Га	641 250 000 рублей
Перевод земельного участка из земель с/х назначения в земли поселений	5000 руб.	17,1	855 000 рублей

3.4.9 Совокупные затраты инвестора

Совокупные затраты ЗАО «Развитие Территории» представлены в таблице 3.15.

Таблица 3.15

Совокупные затраты инвестора

Наименование статьи	Сумма, руб.
Затраты по переводу з/у из одной категории в другую	855 000
Затраты на проектирование	11 656 000
Подготовка строительства и выполнение ТУ	271 674 686
Затраты на покупку земельного участка	641 250 000
Стоимость СМР (дома, административное здание, спортклуб, свайные поля)	2 223 798 000
Затраты на страхование	14 084 054
Затраты на рекламную компанию	22 237 980
Затраты на ввод объекта в эксплуатацию	22 237 980
ИТОГО	3 207 793 700

Полученные результаты позволяют сделать вывод, о том, что стоимость строительства коттеджного поселка «Сосенки» по состоянию на февраль 2008 года составляет 3 207 793 700 (3 миллиарда двести семь миллионов семьсот девяносто три тысячи семьсот рублей).

Распределение инвестиционных затрат по периодам представлено в таблице 3.15 и на рисунке 3.5.

Таблица 3.15.

Распределение инвестиционных затрат по периодам (18,5 месяцев)

Показатель	Периоды строительно-монтажных работ
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года	4 кв. 2008 г.	1 кв. 2009 г.	2 кв. 2009 г.	3 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.
Доля затрат (%)	20%	20%	15%	15%	15%	10%	5%
Коттедж-ный поселок «Сосенки»	641558740	641558740	481169055	481169055	481169055	320779370	160389685

3.5 Доходы по проекту

Валовый доход по проекту это совокупность всех поступающих денежных сумм за реализацию таунхаусов коттеджного поселка «Сосенки» без учета затрат на реализацию проекта.

Основные показатели валового дохода представлены в таблице 3.16.

Таблица 3.16

Основные показатели валового дохода

Статьи дохода	Количество	Цена за м.2	Общая площадь м.2	Сумма, руб.
Продажа таунхаусов на этапе строительства (долевое участие)	18	87 500 рублей	20314	1 777 475 000
Продажа таунхаусов на завершающем этапе строительства	54	125 000	60944	7 618 000 000
Продажа спортклуба на завершающем этапе строительства	1	100 000	2000	200 000 000
ИТОГО	9 595 475 000

Распределение валовой прибыли по годам инвестиционного проекта строительства жилого поселка «Сосенки» представлено в таблице 3.17 и на рис. 3.6.

Таблица 3.17

Распределение валовой прибыли по периодам (38 месяцев)

Показатель	Периоды инвестиционной деятельности
	2 кв. 2008 г.	3 кв. 2008 года	4 кв. 2008 г.	1 кв. 2009 г.	2 кв. 2009 г.	3 кв. 2009 г.	4 кв. 2009 г.	1 кв. 2010 г.	2 кв. 2010 г.	3 кв. 2010 г.	4 кв. 2010 г.	1 кв. 2011 г.	2 кв. 2011 г.	3 кв. 2011 г.
Доля поступлений (%)	0	5,6	3,7	3,7	2,8	2,8	2,08	8	12	12	12	12	12	12
Коттеджный поселок «Сосенки»	0	533243500	355495000	355495000	266621250	266621250	200000000	761800000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000	1142700000

Размещено на http://www.allbest.ru/

Чистая прибыль по проекту это разница между валовым доходом и суммой затрат по инвестиционной деятельности компании ЗАО «Развитие территории», в том числе и налогом на прибыль инвестора, который на сегодняшний день составляет 24 %.

Расчет показателей чистой прибыли представлен в таблице 3.18

Таблица 3.18

Расчет показателей чистой прибыли

Показатель	Сумма
Валовая прибыль	9 595 475 000
Себестоимость	3 207 793 700
Прибыль до налогообложения	6 387 681 300
Налог на прибыль (ставка 24 %)	1 533 043 512
Чистая прибыль	4 854 637 788

3.5.1 Прогноз денежного потока от реализации инвестиционного проекта

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-ом шаге (Dtu) можно представить в виде следующей зависимости (3.1.)

Dtu = УPit-УЗit (3.1.)

Где Pit- поступления денежных средств от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зit - затраты на приобретение активов или на увеличение оборотного капитала на t-ом шаге i-й инвестиционной деятельности.

В результате производственной деятельности образуются доходы от реализации продукции и оказания услуг, а также проявляются расходы, связанные с текущими издержками производства (строительства), амортизационные отчисления на обслуживание основных фондов организации, налоги и т.д.

Поток реальных денег от производственной деятельности на t-м временном шаге (Dto) представляется в виде следующей зависимости (3.2.)

Dto = УPno-УЗno (3.2.)

Где Pno - поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также другие доходы на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зno - затраты на производственную деятельность на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности;

Финансовая деятельность обеспечивает приток денежных средств за счет использования собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов; отток денег - за счет погашения задолженности по кредитам, выплаты дивидендов и других расходов. Поток денежных средств от финансовой деятельности (Diф) может быть представлен следующей зависимостью (3.3.):

Diф = УPiф-УЗiф (3.3.)

Где Piф = приток денег на t-м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности; Зiф - отток реальных денег на -м временном шаге, i-й инвестиционной деятельности.

Разность между притоком и оттоком денежных средств от каждого вида деятельности на каждом шаге расчета называют сальдо реальных денег.

Сальдо накопленных денег Br за период Т (3.4.)

Br = УBt (3.4.)

Где Bt - текущее сальдо денежных средств на t-м шаге (3.5.)

Bt = Dtu Dto Diф (3.5.)

Необходимо условие реализации любого инвестиционного проекта - положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных собственных или заемных средств.

На основании рассчитанных данных о доходах и расходах смоделированы денежные притоки и оттоки от инвестиционной и финансовой видов деятельности и рассчитан денежный поток, сальдо реальных денег для оцениваемого инвестиционного проекта.

Финансовый поток проекта - это поток расходов и поступлений денежных средств при реализации проекта в течение срока жизненного цикла проекта. Для построения финансового потока в проекте необходимо провести тщательный анализ рынка продукта и его цены, оценить ресурсы, такие как необходимое количество и затраты на приобретение основных, сырья, трудовых ресурсов, оценить ожидаемые затраты по проекту.

Результатом построения денежного потока является определение показателей экономической эффективности, таких как:

ь Чистый дисконтированный доход (ЧДД);

ь Внутренняя норма доходности (ВНД);

ь Индекс доходности (ИД);

ь Срок окупаемости проекта

ь Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это текущая стоимость всего потока чистых выгод. Она считается путем дисконтирования потока чистых прибылей, которые получает компания в течение всего срока реализации проекта. Дисконтирование производится к определенному моменту времени, чаще всего к настоящему периоду. Формула для расчета ЧДД выглядит следующим образом (формула 3.6)

(4.7)

где

CFt - поступления в конце периода t;

к - коэффициент дисконтирования;

I - затраты

n - жизненный цикл проекта;

Для вычисления ЧДД сначала нужно определить ставку дисконтирования.

Одним из наиболее распространенных на практике способов определения ставки дисконтирования является кумулятивный метод оценки премии за риск. В основе этого метода лежат предположения о том, что:

- если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);

- чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет к его доходности.

Исходя из этих предположений при расчете ставки дисконтирования необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом (3.7):

(3.7),

где Ебезр - безрисковая ставка доходности ставка;

УRi - сумма вероятностей всех рисков.

Определение ставки дисконтирования экспертным путем - самый простой путь определения ставки дисконтирования, который используется на практике, -- это установление ее экспертным путем или исходя из требований инвестора.

Безрисковая ставка составляет 6,06% по ГКО (государственные среднесрочные облигации);

Премия за риск : УRi =9,21%

Следовательно, по формуле 4.1 ставка дисконтирования: E = 6,06% + 9,21% = 15,27 % => 15%.

Для определения ЧДД рассмотрим прогнозируемые денежные потоки (укрупненные показатели) по периодам (таблица 3.19.)

Таблица3.19

Прогнозируемые денежные потоки по периодам, млн. руб.
0-ой год	1-ый год	2-ой год	3-ий год	4-ый год
-3 207	887	848	4189	3428

Если ЧДД<0, установленная норма прибыли недостижима, и предлагаемое помещение капитала нецелесообразно. Если величина ЧДД положительная, вложение капитала считается целесообразным. В данном случае, так как ЧДД больше 0, проект приемлем.

ь Внутренняя норма доходности (ВНД) - это ставка дисконта, следствием применения которой при дисконтировании выручки и издержек стал бы нулевой чистый дисконтированный доход проекта (ЧДД=0). Таким образом под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков.

ь С помощью расчетов выбираются значения коэффициента дисконтирования а1<а2 таким образом, чтобы в интервале (а1, а2) функция ЧДД =f (а) меняла свое значение с «+» на «-«. Далее используем формулу 3.8:

(3.8.)

где

E1 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД(E1) >0

E2 - значение процентной ставки в дисконтном множителе, при котором ЧДД (E2) <0

Точность вычислений обратна длине интервала (E1 ; E2). Поэтому аппроксимация достигается в случае, когда длина интервала принимается минимальной (1%).

По данным расчета 1 и 2 вычислим значение ВНД (3.9.)

(3.9.)

Сравним значение ВНД со ставкой банковского кредита 16%.

Т.к. 44 % > 16%, проект приемлем.

ь Индекс доходности - это отношение суммы денежных поступлений к сумме денежных оттоков в течение жизненного цикла проекта. Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков формула 3.10

ь (3.10)



Индекс доходности характеризует относительную отдачу проекта на вложенные средства. Проект считается эффективным при ИД > 1.

Так как 1,91>1, проект приемлем.

ь Срок окупаемости проекта минимальный временной интервал, за пределами которого интегральный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным. Иначе,- это период (в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого вложения и затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными результатами его осуществления.