Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского права

Дипломная работа

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

ПАЛЬЧУКЕВИЧ Полина Марьяновна

Научный руководитель:

кандидат юридических наук,

доцент И. Н. Щемелева

Минск, 2019



Оглавление

Реферат

Рэферат

Summary

Введение

1. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

1.1 Общие положения о договоре найма жилого помещения

1.2 Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как вид договора найма жилого помещения

1.3 Предоставление жилых помещений социального пользования

2. Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как юридический факт

2.1 Стороны договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

2.2 Предмет и иные условия договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

2.3 Основания и порядок заключения договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, его форма

3. Договор найма жилищного помещения социального пользования государственного жилищного фонда как правоотношение

3.1 Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, исполнение договора, ответственность его сторон

3.2 Изменение, расторжение и прекращение договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, признание его недействительным

3.3 Выселение граждан из жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда

Заключение

Список использованных источников



Реферат

договор найм жилой помещение

Объём работы: 70 страниц, 63 использованных источников.

Ключевые слова: ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, НАНИМАТЕЛЬ, НАЙМОДАТЕЛЬ, ЧЛЕН СЕМЬИ, ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ СОЦИАЛЬНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ, ВЫСЕЛЕНИЕ.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в процессе найма жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда.

Цель работы: всесторонний анализ договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, выработка конкретных предложений по совершенствованию правового регулирования этого договора в Республике Беларусь.

Методология исследования: общенаучные (диалектический, исторический, анализа, синтеза, метод толкования, системно-структурный и другие) и специальные юридические методы (сравнительно-правовой, формально-юридический и другие).

Научная новизна исследования: в дипломной работе предпринята попытка выявить и проанализировать основные проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда в Республике Беларусь. В результате проведенного исследования были выработаны предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь. В частности, сформулировано определение договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда; предложено на законодательном уровне провести разделение прав и обязанностей сторон этого договора на общие и специальные; обоснована необходимость утвердить самостоятельную типовую форму исследуемого договора; урегулировать вопросы ответственности его сторон в специальной статье Жилищного кодекса; внесены иные предложения по совершенствованию Жилищного кодекса.

Полученные в ходе исследования выводы могут быть использованы в правотворческой деятельности и в дальнейших научных исследованиях.

Дипломная работа является самостоятельно выполненным исследованием.



Рэферат

Аб'ём работы: 70 старонак, 63 выкарыстаных крыніц.

Ключавыя словы: дагавор найму жылога памяшкання сацыяльнага карыстання, наймальнік, наймадацель, член сям'і, жылое памяшканне сацыяльнага карыстання, высяленне.

Аб'ект даследавання: грамадскія адносіны, якія складваюцца ў працэсе найму жылых памяшканняў сацыяльнага карыстання дзяржаўнага жыллёвага фонду.

Мэта работы: усебаковы аналіз дагавора найму жылога памяшкання сацыяльнага карыстання дзяржаўнага жыллёвага фонду, выпрацоўка канкрэтных прапаноў па ўдасканаленні прававога рэгулявання гэтага дагавора ў Рэспубліцы Беларусь.

Метадалогія даследавання: агульнанавуковыя (дыялектычны, гістарычны, аналізу, сінтэзу, метад тлумачэння, сістэмна-структурны і іншыя) і спецыяльныя юрыдычныя метады (параўнальна-прававы, фармальна-юрыдычны і іншыя).

Навуковая навізна даследавання: у дыпломнай працы зроблена спроба выявіць і прааналізаваць асноўныя праблемы прававога рэгулявання дагавора найму жылога памяшкання сацыяльнага карыстання дзяржаўнага жыллёвага фонду ў Рэспубліцы Беларусь. У выніку праведзенага даследавання былі выпрацаваны прапановы па ўдасканаленні заканадаўства Рэспублікі Беларусь. У прыватнасці, сфармулявана вызначэнне дагавора найму жылога памяшкання сацыяльнага карыстання дзяржаўнага жыллёвага фонду; прапанавана на заканадаўчым узроўні правесці падзел правоў і абавязкаў бакоў гэтага дагавора на агульныя і спецыяльныя; абгрунтавана неабходнасць зацвердзіць самастойную тыпавую форму даследуемага дагавора; урэгуляваць пытанні адказнасці яго бакоў у спецыяльным артыкуле Жыллёвага кодэкса; унесены іншыя прапановы па ўдасканаленні Жыллёвага кодэкса.

Атрыманыя падчас даследаванняў высновы могуць быць выкарыстаны ў праватворчай дзейнасці і ў далейшых навуковых даследаваннях. Дыпломная работа з'яўляецца самастойна выкананым даследаваннем.



Summary

Scope of work: 70 pages, 63 references.

Keywords: CONTRACT OF HIRING OF PREMISES OF SOCIAL USE, TENANT, LANDLORD, FAMILY MEMBER, PREMISES OF SOCIAL USE, EVICTION.

The object of the study: public relations, developing in the process of hiring premises of social use of the state housing fund.

The objective of the thesis: comprehensive analysis of the contract of hiring premises of social use of the state housing fund, development of specific proposals for improving the legal regulation of this contract in the Republic of Belarus.

The research methodology: general scientific (dialectical, historical, analysis, synthesis, method of interpretation, system-structural and others) and specific legal methods (comparative legal, formal legal and others).

Scientific novelty of the research: the thesis attempts to identify and analyze the main problems of the legal regulation of the contract of hiring premises of social use of the state housing fund in the Republic of Belarus. As a result of the study, proposals were made to improve the legislation of the Republic of Belarus, namely: formulated the definition of the contract of hiring premises of social use of the state housing fund; proposed at the legislative level to divide the rights and obligations of the parties to this contract into general and special; justified the need to approve an independent model form of the study contract; settled issues of responsibility of its parties in a special article of the Housing Code; made other proposals to improve the Housing Code.

The findings of the study can be used in law-making and further research.

The thesis is a self-made study.



Введение

Согласно Конституции Республики Беларусь [1] (далее - Конституция), человек, его права, свободы и гарантии их реализации являются высшей ценностью и целью общества и государства (ч. 1 ст. 2 Конституции). Одним из таких прав является право на жилище, закрепленное в статье 48 Конституции.

Вопрос жилья на протяжении всего времени остается одним из наиболее острых и важных в жизни каждого человека. Жилище, наряду с другими базовыми потребностями, является важнейшим условием жизни и деятельности человека, состояния его защищенности. К. Маркс и Ф.Энгельс верно отмечали, что "люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д" [2, с. 350]. Однако в отличие от пищи, питья и одежды, приобретение жилища требует произвести одновременно значительные расходы, вследствие чего решение жилищной проблемы как социальной не утрачивает своей актуальности на протяжении всей истории ее существования.

Одним из способов решения этой проблемы и тем самым удовлетворения потребности граждан в жилье является наем жилых помещений государственного жилищного фонда. В силу того, что существует определенная категория граждан, нуждающихся в социальной защите, можно отметить особое значение жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда, которые предоставляются гражданам, имеющим право на получение такого жилого помещения на основании договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда. Кроме того, актуальность избранной для исследования темы и необходимость правового анализа договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда обусловлена и тем обстоятельством, что в настоящее время в постановлении Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь от 17 мая 2018 г. № 243-П6/IV "О проекте Закона Республики Беларусь "О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам правового регулирования жилищных отношений"" [3] изложена новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - проект ЖК), что дает возможность выработать конкретные предложения по совершенствованию законодательства.

Объектом данной работы являются общественные отношения, складывающиеся в процессе найма жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда.

Предметом исследования является договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как институт жилищного права.

Цель исследования состоит во всестороннем анализе договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда и в выработке конкретных предложений по совершенствованию правового регулирования этого договора в Республики Беларусь.

Для достижения поставленной цели предполагается решить следующие задачи:

1. раскрыть понятие и правовую природу договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

2. исследовать стороны договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

3. изучить предмет и другие условия договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

4. охарактеризовать основания и порядок заключения договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, его форму;

5. проанализировать права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, исполнение договора, ответственность его сторон;

6. рассмотреть изменение, прекращение и расторжение договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, признание его недействительным;

7. дать характеристику выселению из жилых социального пользования государственного жилищного фонда.

В процессе исследования широко использовался комплекс общенаучных (диалектический, исторический, анализа, синтеза, метод толкования, системно-структурный и другие) и специальных юридических методов познания (сравнительно-правовой, формально-юридический и другие).

Структурно работа состоит из введения, трех глав основной части, заключения и списка использованных источников.

Объём работы: 70 страниц, 63 использованных источников.



1. Понятие и правовая природа договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

1.1 Общие положения о договоре найма жилого помещения

Центральным институтом жилищного права является договор найма жилого помещения, который регулирует жилищные отношения - отношения пользования жилищем, а также выселения из него [4]. Эти отношения, являясь имущественными, регулируются гражданско-правовыми нормами.

В силу того, что в ныне действующем Гражданском кодексе Республики Беларусь [5] (далее - ГК) договор найма жилого помещения выделен в отдельную главу, а также исходя из общих положений Жилищного кодекса Республики Беларусь [6] (далее - ЖК), исследуемый договор можно считать самостоятельным типом гражданско-правового договора. При этом статья 642 ГК о договоре найма жилого помещения является отсылочной.

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Положение о наеме жилых помещений в рамках имущественного найма было закреплено в Гражданском кодексе БССР 1923 года [7]. В относительно полном объеме договор найма жилого помещения получил правовое регулирование в Гражданском кодексе БССР 1964 года [8], в котором наем жилого помещения был выделен в отдельную главу. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года [9] и Жилищного кодекса РСФСР 1983 года [10] объединили договор найма жилого помещения с иными жилищными правоотношениями [11, c. 158].

В 1983 году был принят специальный нормативный правовой акт - Жилищный кодекс БССР 1983 года [12], а в Гражданском кодексе БССР 1964 года была сохранена единственная статья 286 «Договор найма жилого помещения», определяющая основания предоставления жилого помещения по этому договору [13]. Тогда впервые в едином документе на уровне законодательного акта были урегулированы отношения по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределению жилья, по охране и эксплуатации жилищного фонда, его использованию. Вместе с тем преимущественная часть норм была посвящена регулированию вопросов, связанных с обеспечением сохранности и развитием исключительно государственного жилищного фонда [14].

Поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений Республики Беларусь как унитарного государства начался с принятием Конституции, которая включила норму о праве граждан на жилище. Статья 48 Конституции предусматривает конституционное право граждан на жилище, которое обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья.

Стремительно развивающиеся общественные отношения требовали дальнейшего совершенствования жилищного законодательства [14]. Так, была осуществлена вторая кодификация жилищного законодательства: 22 марта 1999 года Президентом Республики Беларусь был подписан Жилищный кодекс Республики Беларусь [15] (далее - ЖК 1999 года), который вступил в силу с 1 июля 1999 года и действовал до 2013 года [16]. За этот период было издано несколько Указов Президента и несколько Законов, вносящих дополнения в регулирование жилищных вопросов, что обусловило принятие нового Жилищного кодекса в 2012 году. В настоящее время именно Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 года является доминирующим нормативным правовым актом, осуществляющим правовую регламентацию договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

По своей правовой природе договор найма жилого помещения относится к группе договоров по передаче имущества в пользование. Следовательно, целесообразно было бы соотнести данный договор со смежными с ним договорами этой же группы: договором аренды (имущественного найма) и договором безвозмездного пользования.

В литературе нет единого мнения по вопросу соотношения договора найма жилого помещения с договором имущественного найма. Многие считают договор найма жилого помещения особым видом договора имущественного найма. Другие же выделяют его в самостоятельный тип договора [2, с. 283].

Соотношение между договором найма жилого помещения и договором аренды можно установить путем сопоставления определений таких договоров.

Определение договора найма жилого помещения дано в статье 49 ЖК. В соответствии с пунктом 1 данной статьи договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Следует отметить, что приведенное определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов данного договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Оба определения содержат ряд общих признаков. Это понятно, так как данные типы договоров включены в одну группу договоров - по передаче имущества в пользование. По тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество.

Особенно решительно выступает за признание договора найма жилого помещения самостоятельным типом договора Ю.С. Васильев. Он считает, что "существует обособленная область общественных отношений, особые субъективные гражданские права - жилищные права граждан; правоотношения, возникающие из договора жилищного найма, по своей правовой природе существенно отличаются от правоотношений, возникающих из договора имущественного найма" [2, с. 280].

Естественно, будучи самостоятельными типами договора (в соответствии с ГК), договор аренды и договор найма жилого помещения имеют различия. Так, исходя из определения договора аренды, предметом договора аренды является имущество. Предметом же договора найма жилого помещения - конкретная разновидность имущества: жилое помещение. Следует отметить, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только для проживания в нем. Также одной из сторон в договоре найма жилого помещения является наниматель, которым может быть только гражданин (ч. 2 п. 2 ст. 49 ЖК). Таким образом, юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма жилого помещения. В таком случае должен заключаться договор аренды либо иной договор.

Временное пользование имуществом без вознаграждения (предполагающее владение им) по действующему законодательству наряду с арендой (имущественным наймом) и наймом жилого помещения входит в группу договоров, направленных на его эксплуатацию и на извлечение из такого действия полезных свойств [17, c. 179]. Так, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 643 ГК). В качестве имущества, передаваемого в безвозмездное пользование, могут выступать: автотранспортные средства; электронно-вычислительная техника; недвижимое имущество; офисная мебель и прочие предметы интерьера; иное непотребляемое и индивидуально-определенное имущество (ст. 643).

Указание на предоставление жилого помещения "за плату" включено в общее определение договора найма жилого помещения в качестве одного из его существенных условий и является проявлением возмездности обязательств, опосредуемых договором найма жилого помещения [13]. Однако согласно статье 48 Конституции гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством. Также согласно статье 69 ЖК жилое помещение может быть временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование. В установленном ЖК порядке такое жилое помещение может предоставляться без заключения договора (ст. 69 ЖК). Таким образом, мы видим, что в предусмотренных законодательством случаях жилое помещение может предоставляться и на безвозмездной основе. Однако в таком случае безвозмездность договора найма жилого помещения является исключением, нежели правилом.

Положение о возможности безвозмездного владения и пользования жилым помещением заставляет задуматься о соотношении договора безвозмездного пользования и договора найма жилого помещения как общее и частное, соответственно.

Определенные соображения по поводу безвозмездного договора пользования жилым помещением высказал В. Н. Литовкин. Он полагает, что "безвозмездное" пользование жилым помещением выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (гл. 35 ГК) и переводит в регулирование гл. 36 "Безвозмездное пользование" [18, с. 354]. Опираясь на данную позицию, гражданин в таком случае будет являться стороной в договоре безвозмездного пользования и будет выступать не в качестве нанимателя жилого помещения, а в качестве ссудополучателя. Однако в таком случае изменится положение гражданина, так как в отличие от договора найма жилого помещения при применении договора безвозмездного пользование такое лицо окажется в совершенно ином положении.

Так, существенным отличием является то, что по договору безвозмездного пользования, ссудополучатель обязан производить осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 649 ГК), в то время как в договоре найма жилого помещения обязанность обеспечить проведение капитального ремонта лежит на наймодателе (абз. 2 ч. 3 ст. 96 ЖК). Будет расширен и круг обстоятельств, при которых наниматель будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества, исходя из статьи 650 ГК, а смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора, что вытекает из cтатьи 655 ГК.

Таким образом, мы видим, что положение гражданина в случае "безвозмездного договора пользования жилым помещением" значительно отличается от его положения в договоре найма жилого помещения. Следовательно, представляется нецелесообразным выделение такого договора. Это нерационально и потому, что отличительной особенностью договора найма жилого помещения является удовлетворение постоянной потребности граждан в жилье.

Однако стоит отметить, что в статьях 23 и 67 проекта ЖК закрепляется такой вид договора, как договор безвозмездного пользования жилым помещением как одно из оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением, в соответствии с которым собственник, наниматель жилого помещения, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, вправе в порядке, установленном ЖК, предоставить занимаемое ими жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование гражданам с заключением договора безвозмездного пользования жилым помещением в простой письменной форме.

По своей правовой природе договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. «Консенсуальность» договора проявляется в том, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 1 статьи 393 ГК договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Двусторонним считается договор, который предполагает наличие прав и обязанностей как у одной, так и у другой стороны договора.

Согласно абзацу 4 статьи 23 ЖК договор найма жилого помещения является одним из оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением.

В юридической литературе признано мнение о том, что наниматель по договору найма жилого помещения обладает триадой правомочий: владения, пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением [13].

Владение подразумевает фактическую возможность иметь жилое помещение, пребывать в нем в угодное для себя время, заниматься в жилье бытовыми делами по своему усмотрению, определять доступ туда третьих лиц. Пользование жилым помещением означает эксплуатацию, извлечение полезных свойств жилья; это обеспеченная законом возможность проживать в жилом помещении.

Ограниченное распоряжение - это реальная возможность по согласованию с наймодателем определять судьбу жилого помещения путем совершения юридических актов [13].

Таким образом, договор найма жилого помещения имеет большое организующее и воспитательное значение в отношениях по поводу надлежащего владения и пользования жильем, обеспечения прав и законных интересов нанимателя и наймодателя.

Договор найма жилого помещения как самостоятельный тип регулирует большой спектр общественных отношений. Исходя из этого, для более системного понимания природы такого договора возникает необходимость разделения его на виды. Вопрос о видах договора найма жилого помещения можно разрешить, тщательно проработав нормативные правовые акты, регулирующие жилищные правоотношения [19].

Представляется, что наиболее целесообразно выделить виды договора найма жилого помещения, исходя из разновидностей жилищного фонда Республики Беларусь, который, в свою очередь, делится на государственный (республиканский и коммунальный) и частный жилищные фонды. Исходя из этого, можно выделить две группы договоров найма жилого помещения:

1. договоры, предметом которых служат жилые помещения государственного жилищного фонда;

2. договоры, предметом которых служат жилые помещения частного жилищного фонда.

Подпунктом 1.1 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) (вместе с «Положением об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее - Положение)) [20] в государственный жилищный фонд включены жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях, специальные жилые помещения и жилые помещения коммерческого использования.

Так, по ныне действующему законодательству к группе договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда можно отнести следующие договоры:

1. договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

2. договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда;

3. договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии;

4. договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда.

Cледует отметить, что ранее в государственном жилищном фонде выделялись служебные жилые помещения, а также жилые помещения специального служебного жилищного фонда. Однако в соответствии с подпунктом 2.1 Указа № 563 после 1 апреля 2014 года фонд жилых помещений коммерческого использования формируется в том числе и за счет включения в его состав жилых помещений специального служебного фонда и служебного жилищного фонда и некоторых видов специальных жилых помещений государственного жилищного фонда. Таким образом, служебные жилые помещения и специальные служебные жилые помещения после 1 апреля 2014 года включены в фонд жилых помещений коммерческого использования, а пользование жилыми помещениями в домах такого фонда осуществляется на основании договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда. Стоит упомянуть, что в проекте ЖК жилые помещения коммерческого использования понимаются и именуются как арендное жилье.

Особенностью договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда является то, что они заключаются на основе сложного юридического состава (совокупности юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения). Такой состав неодинаков и зависит от вида договора.

Как правило, юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда с гражданами, включают следующие юридические факты:

· состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

· решение о предоставлении жилого помещения;

· договор найма жилого помещения [18, с. 40].

К договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда относят:

· договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности;

· договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан;

· договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих организациям застройщиков, когда член организации застройщиков не является собственником помещения;

Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт - заключение договора.

Таким образом, договор найма жилого помещения является одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением и одним из важнейших способов удовлетворения потребностей гражданина в жилье, когда эта потребность удовлетворяется за счет пользования жильем без права собственности на него. Будучи договорным типом, договор найма жилого помещения, в свою очередь, имеет по меньшей мере 7 видов.

1.2 Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как вид договора найма жилого помещения

Решение жилищного вопроса было и остается важнейшим направлением социальной политики государства. Основной принцип, в соответствии с которым в стране осуществляется государственная жилищная политика, -- дифференцированный подход к обеспечению граждан жильем в зависимости от их социального статуса и уровня доходов. В настоящее время одним из способов обеспечения потребности граждан в улучшении жилищных условий является предоставление социального жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, а также иным категориям, пользующимся предусмотренными законодательством льготами. Так, особый правовой режим в государственном жилищном фонде имеют жилые помещения социального пользования государственного жилищного фонда (далее - жилые помещения социального пользования). Это обусловлено тем, что жилые помещения социального пользования предоставляются не всем гражданам, а только тем, кто нуждается в социальной защите.

Стоит отметить, что отношения о праве на получение социального жилья гражданами, имеющими право на получение такого жилья, были впервые регламентированы в ЖК 1999 года.

Под жилым помещением социального пользования понимают жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда. Жилые помещения как республиканского, так и коммунального государственного жилищного фонда включаются в состав жилых помещений социального пользования и исключаются из их состава по решению местного исполнительного и распорядительного органа. В состав жилых помещений социального пользования включаются жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, построенные (реконструированные), приобретенные, освободившиеся жилые помещения (п. 53 Положения). Заселенные жилые помещения социального пользования государственного жилищного фонда не подлежат исключению из состава жилых помещений социального пользования, кроме случаев, установленных законодательными актами (п. 60 Положения).

Жилые помещения социального пользования предоставляются гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда (далее - договор найма жилого помещения социального пользования) без взимания платы за пользование жилым помещением (п. 52 Положения).

Договор найма жилого помещения социального пользования представляет собой новую правовую форму, отличную по ряду параметров от иных смежных договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда [21, c. 108]. Появление исследуемого договора обусловлено необходимостью удовлетворения жилищной потребности на более льготных и менее жестких как в экономическом, так и в правовом плане условиях, чем это имеет место по договору найма жилого помещения в целом [21, c. 109].

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным. Важную особенность договора найма жилого помещения социального пользования составляет его безвозмездный характер. Кроме того, такой договор, как правило, является бессрочным.

Стоить отметить, что ни в ЖК, ни в других законодательных актах не дано легального определения договора найма жилого помещения социального пользования. Исходя из общих положений о договоре найма жилого помещения, а также положений законодательства о жилых помещениях социального пользования, предлагаем следующие определение: договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить без взимания платы другой стороне (нанимателю) жилое помещение социального пользования государственного жилищного фонда типовых потребительских качеств во владение и пользование для проживания в нем.

Как вид договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда договор найма жилого помещения социального пользования имеет отличительные особенности. Таковыми являются:

· он может быть заключен только на жилое помещение социального пользования, относящееся к государственному жилищному фонду;

· такое жилое помещение социального пользования должно быть типовых потребительских качеств;

· его заключение возможно при наличии у гражданина определенных оснований (предпосылок):

? нуждаемость нанимателя в улучшении жилищных условий;

? нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку;

? решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами;

? заключение договора найма жилого помещения социального пользования;

· плата за пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения социального пользования не взимается.

Таким образом, одним из видов договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда является договор найма жилого помещения социального пользования, отличительной особенностью которого является то, что жилые помещения социального пользования предоставляются не всем состоящим на учете гражданам, а только определенным гражданам - нуждающимся в социальной защите. В этой связи потенциальный наниматель такого жилья должен быть внесен в особый список при постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по основаниям, установленным пунктом 63 Положения.

1.3 Предоставление жилых помещений социального пользования

Как отмечалось ранее, жилищные правоотношения по своей правовой природе являются гражданско-правовыми. Однако они теснейшим образом связаны с административно-правовыми отношениями. В условиях недостатка жилищ возникновению гражданско-правовых отношений по использованию жилого помещения предшествует сложная плановая деятельность по распределению такого жилья [2, с. 243].

К предпосылкам (основаниям), при наличии которых гражданин может требовать бесплатное получение жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования, относятся, во-первых, признание нуждаемости нанимателя в улучшении жилищных условий, а, во-вторых, нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку.

Под нуждаемостью в улучшении жилищных условий понимается острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и членов его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданина своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством [22, с. 392]. Так, потенциальный наниматель социального жилья должен быть внесен в особый список при постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. С момента принятия на учет у гражданина возникает соответствующее право состоять на учете как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявки [22, с. 392]. Перечень оснований признания граждан, которые имеют право на получение жилого помещения социального пользования, нуждающимися в улучшении жилищных условий содержится в пункте 63 Положения.

Таких граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, можно разделить на 2 категории. Основанием такого разделения является юридический состав, обеспечивающий возможность постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку.

К первой категории относятся граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых необходимо наличие только одного юридического факта. Такими лицами являются:

· граждане, жилые помещения которых (в том числе принадлежащие им на праве собственности) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма стали непригодными для проживания;

· граждане, имеющие заболевания, и граждане, в составе семьи которых имеются дети, имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемым Минздравом, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире. Перечень таких заболеваний установлен Приложением 1 к постановлению Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 22.12.2012 № 202 "Об установлении перечня заболеваний, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире, и перечня заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на получение дополнительной площади жилого помещения государственного жилищного фонда, и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства здравоохранения Республики Беларусь и отдельного структурного элемента" [23], и к ним будут относиться, например, шизофрения, тяжелая и глубокая умственная отсталость;

· дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак до достижения совершеннолетнего возраста, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

· Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы;

· ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды боевых действий на территории других государств из числа категорий граждан, установленных статьями 2 и 4 Закона Республики Беларусь от 17 апреля 1992 года "О ветеранах" [24];

· граждане, в том числе уволенные в запас (отставку), из числа военнослужащих, ставших инвалидами при исполнении служебных обязанностей. Исключение составляет наступление инвалидности в результате противоправных действий, по причине алкогольного, наркотического, токсического опьянения, членовредительства;

· инвалиды с детства в связи с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий;

· граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнью, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий; инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями;

· неработающие одинокие инвалиды I и II группы;

· неработающие одинокие пенсионеры, лица, достигшие общеустановленного пенсионного возраста;

· граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды (п. 63 Положения).

Ко второй категории относятся, граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых наличие только одного юридического факта недостаточно. В таком случае требуется наличие двух юридических фактов в совокупности.

Одним из таких юридических фактов является факт малообеспеченности. Малообеспеченными признаются граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет нуждающихся (и на день предоставления жилого помещения социального пользования) и которые располагают заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств, исходя из максимальной норм предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда на одного члена семьи (норма 20 м²) (п. п. 63.12 Положения).

Согласно пункту 30 Положения такие граждане обязаны для уточнения данных, являющихся основанием для сохранения их права состоять на таком учете, ежегодно представлять в местный исполнительный и распорядительный орган сведения о доходе и имуществе каждого члена семьи, а также документы, подтверждающие право на получение жилого помещения социального пользования.

Вторым юридическим фактом должен быть факт отнесения лица, к одной из следующих категорий:

· инвалиды I или II группы;

· граждане, проживающие в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, которым при переосвидетельствовании установлена III группа инвалидности (инвалидность снята) или которые признаны в установленном порядке дееспособными;

· пенсионеры, лица, достигшие общеустановленного пенсионного возраста;

· многодетные семьи, а также матери, которым присвоено звание "Мать-героиня" или которые награждены орденом Матери, орденом "Материнская слава" либо медалью "Медаль материнства";

· граждане, взявшие на воспитание троих и более детей-сирот и (или) детей, оставшихся без попечения родителей;

· ветераны боевых действий на территории других государств;

· члены семей погибших (умерших) граждан, указанных в статье 22 Закона Республики Беларусь "О ветеранах" (п. п. 63.12 Положения).

Важной особенностью вышеуказанного перечня оснований постановки на учет граждан, имеющих право на получение жилого помещения социального пользования, в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, является его исчерпывающий характер.

При наличии перечисленных оснований и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет, после чего последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее решение: принять гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий или отказать в таком принятии [22, с. 393].

В случаях, определенных законодательством, граждане должны быть сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таковыми являются:

· отпадение оснований для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий;

· выезд на место жительства в иной населенный пункт;

· прекращение трудовых (служебных) отношений с государственным органом, другой организацией, в которых они состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 37 Положения;

· представление не соответствующих действительности сведений либо неправомерных действий (бездействия) должностных лиц, послуживших основаниями для принятия этих граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

· подача гражданином заявления о снятии с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, подписанного им и совершеннолетними членами его семьи, совместно состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

· непредставления малообеспеченными гражданами необходимых документов в местный исполнительный и распорядительный орган;

· добровольное волеизъявление граждан и членов их семей на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений общей площадью менее 15 кв. метров (в г. Минске - менее 10 кв. метров) на одного человека с использованием льготного кредита. При этом снятие с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий производится после государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

· отказы (не менее трех в течение календарного года) от предлагаемого в установленном порядке предоставления жилых помещений социального пользования (в случае наличия у граждан права на предоставление таких помещений);

· выявление в ходе уточнения данных, являющихся основанием для сохранения права граждан состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, фактов, подтверждающих непроживание граждан по месту их регистрации по месту жительства в общежитиях, в жилых помещениях частного жилищного фонда по договору найма жилого помещения, договору лизинга жилого помещения (за исключением случаев, когда у граждан имеются иные основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) (п. 32 Положения).

Согласно пункту 62 Положения жилое помещение социального пользования предоставляется состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам, имеющим право на получение жилого помещения социального пользования, и членам их семей по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам. Таким образом, на основании данного пункта можно сделать следующие выводы: такое жилое помещение предоставляется не только гражданам, имеющим право на получение данного жилого помещения, но и членам их семей; решение о предоставлении жилого помещения социального пользования принимается местным исполнительным и распорядительным органом совместно с общественной комиссией по жилищным вопросам. Следовательно, можно выделить еще одно основание, при наличии которого гражданин может требовать бесплатное получение жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования, - административно-правовое решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи.

Вместе с тем следует признать, что правоотношения найма конкретного жилого помещения социального пользования и, соответственно, право пользования этим жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения социального пользования. Решение о предоставлении жилого помещения социального пользования влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора найма жилого помещения социального пользования (со своим субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор найма жилого помещения социального пользования не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилого помещении, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за коммунальные услуги и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с момента заключения договора [22, с. 398].

Жилое помещение социального пользования предоставляется во владение и пользование в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека (ч. 1 п. 55 Положения).

Согласно части 1 пункта 1 статьи 51 ЖК инвалидам по их письменной просьбе жилые помещения должны предоставляться вблизи места их работы, места жительства их родственников, места нахождения организаций, занимающихся реабилитацией инвалидов. Без соблюдения вышеуказанных требований жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений инвалидам при условии их письменного согласия.

Гражданам, достигшим шестидесятилетнего возраста, инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды или граждане, достигшие шестидесятилетнего возраста, по их письменной просьбе жилые помещения должны предоставляться на нижних этажах (не выше третьего) или в домах, имеющих лифты (ч. 3 п. 1 ст. 51 ЖК).

Кроме того, такие жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды, должны быть приспособлены для доступа и использования инвалидами в соответствии с законодательством о социальной защите инвалидов.

Общий порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда определен в пункте 1 статьи 102 ЖК. Такие жилые помещения могут предоставляться на основании договора найма жилого помещения социального пользования.

Жилые помещения социального пользования предоставляются гражданам состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет (ст. 104 ЖК).

Исходя из пункта 2 статьи 104 ЖК, жилые помещения государственного жилищного фонда в случаях, определенных законодательством, могут быть предоставлены гражданам вне очереди или в первоочередном порядке.

Пунктом 65 Положения определены категории граждан, которым жилые помещения социального пользования предоставляются вне очереди. К таким гражданам относятся:

· граждане, больные активной формой туберкулеза с бактериовыделением, что подтверждено в установленном законодательством порядке, если при соблюдении больными предписанного режима лечения и после проведенного шестимесячного курса противотуберкулезного лечения сохраняется выделение микобактерий;

· граждане, указанные в подпунктах 63.1, 63.3 - 63.7, 63.8 (неработающие одинокие инвалиды I и II группы), 63.9, 63.12.1 и 63.12.7 пункта 63 Положения;

· дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, и лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Таким лицам жилые помещения социального пользования предоставляются в течение пяти лет с даты принятия решения об эмансипации или вступления в брак, после достижения ими совершеннолетия либо по их желанию в течение одного года после окончания учреждений высшего образования (п. 65 Положения).

Важной особенностью права на получение жилого помещения социального пользования является возможность реализации такого права только один раз. Исключением является предоставление жилого помещения социального пользования при выселении из другого жилого помещения социального пользования, а также при улучшении жилищных условий малообеспеченных граждан, при условии соблюдения норм, предусмотренных законодательством (п. 59 Положения).

Таким образом, договор найма жилого помещения является одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда и тем самым одним из важнейших способов удовлетворения потребности гражданина в жилье, когда эта потребность удовлетворяется за счет пользования жильем без права собственности на него. Будучи договорным типом, договор найма жилого помещения, в свою очередь, имеет по меньшей мере 7 видов, одним из которых является договор найма жилого помещения социального пользования.