Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

В силу отсутствия легального определения договора найма жилого помещения социального пользования предлагается в главе проекта ЖК, посвященной жилым помещениям социального пользования, закрепить норму, где будет дано следующее его определение: договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить без взимания платы другой стороне (нанимателю) жилое помещение социального пользования государственного жилищного фонда типовых потребительских качеств во владение и пользование для проживания в нем.

Как вид договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда договор найма жилого помещения социального пользования имеет отличительные особенности. Таковыми являются:

· он может быть заключен только на жилое помещение социального пользования, относящееся к государственному жилищному фонду;

· такое жилое помещение социального пользования должно быть типовых потребительских качеств;

· его заключение возможно при наличии у гражданина определенных оснований (предпосылок):

? нуждаемость нанимателя в улучшении жилищных условий;

? нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку;

? решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами;

? заключение договора найма жилого помещения социального пользования;

· плата за пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения социального пользования не взимается.

Жилые помещения социального пользования предоставляются не всем состоящим на учете в улучшении жилищных условий гражданам. Так, на основании юридического состава, обеспечивающего возможность постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку, можно выделить 2 категории граждан. К первой категории относятся граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых необходимо наличие только одного юридического факта: отнесение лица к одной из категорий лиц, установленных законодательными актами. Ко второй категории относятся, граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых требуется наличие двух юридических фактов в совокупности: факт малообеспеченности и факт отнесения лиц к одной из категорий, установленных законодательными актами.

Как правило, право на получение жилого помещения социального пользования может быть реализовано только один раз.



2. Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как юридический факт

2.1 Стороны договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

Исходя из определения договора найма жилого помещения, данного в пункте 1 статьи 49 ЖК, такой договор является двусторонним. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель (п. 2 ст. 49 ЖК).

В соответствии с частью 1 пункта 2 статьи 49 ЖК наймодателем может быть только собственник жилого помещения или лицо им уполномоченное.

Так, наймодателями в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда, а соответственно и договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда являются:

· районные, городские, районные в городах, сельские (базовые) исполнительные и распорядительные органы;

· иные государственные органы и организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения (п. п. 1.1 Указа № 563).

Однако для осуществления товарно-денежных имущественных отношений они, как правило, создают организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, с правами юридического лица, которой предоставляется право заключать такие договоры [25, с. 500]. Такие юридические лица действуют как государственные унитарные предприятия и заключают договоры найма жилого помещения. Например, таковыми могут являться ГУП "Жилищно-эксплуатационная организация", "Жилищное ремонтно-эксплуатационное объединение". Только в случаях, когда местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы и организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилье, не создают таких организаций для эксплуатации жилищного фонда, поскольку в их ведении имеется небольшой жилищный фонд, они сами заключают договоры найма жилого помещения государственного жилищного фонда [25, с. 500].

Нанимателем может быть только физическое лицо:

ь гражданин Республики Беларусь;

ь иностранный гражданин;

ь лицо без гражданства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 ЖК жилые помещения предназначаются для проживания граждан.

Отличительной особенностью договора найма жилого помещения является множественность лиц на стороне нанимателя.

Заключение договора найма жилого помещения одним из членов семьи означает, что и другие члены этой семьи имеют право проживать в этом жилом помещении. Причем они наравне с нанимателем пользуются правами и обязанностями, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Иной порядок пользования жилым помещением может быть установлен письменным соглашением между ними. Бывшие члены семьи, продолжающие жить в этом жилом помещении, сохраняют права и обязанности, если иное не предусмотрено заключенным письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (п. 4 ст. 57 ЖК).

Важно выяснить, кто относится к членам семьи нанимателя.

Жилищное законодательство не содержит определений понятий "семья" и "член семьи" нанимателя. ЖК лишь приводит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя [25, с. 501]. Такой перечень, как общее правило, закреплен в пункте 62 статьи 1 ЖК.

Так, действующим законодательством установлены четыре категории лиц, входящих в состав семьи нанимателя, каждая из которых имеет свой набор юридических фактов - юридический состав.

К первой категории относятся: супруг, супруга, их дети, в том числе усыновленные (удочеренные) и родители (усыновители). Для признания этих членами семьи нанимателя необходимо два юридических факта:

· наличие супружеских, родственных или приравненных по законодательству отношений;

· факт совместного проживания с нанимателем.

Вторую категорию составляют родные братья и сестры, дед, бабка, внуки нанимателя. Для признания данных субъектов членами семьи необходимо наличие трех юридических фактов:

· наличие соответствующих родственных отношений;

· факт совместного проживания с нанимателем;

· ведение с ним общего хозяйства.

Другие родственники, свойственники, а также нетрудоспособные иждивенцы нанимателя относятся к третьей категории лиц, входящих в состав семьи нанимателя, для которых необходимо наличие трех юридических фактов:

· факт совместного проживания с нанимателем;

· ведение с ним общего хозяйства;

· заключение письменного соглашения о признании членом семьи.

Также иные граждане (4 категория) могут быть признаны членами семьи нанимателя при наличии следующих юридических фактов:

· факт совместное проживания с нанимателем не менее 5 лет;

· ведение с ним общего хозяйства;

· признание их в судебном порядке членами семьи.

Как правило, такую категорию граждан составляют фактические супруги.

Таким образом, ныне действующий ЖК выделяет 4 категории членов семьи, в отличие от ЖК 1999 года, где таких категорий было всего 3. Такое правовое явление, как соглашение о признании членом семьи, урегулировано статьей 24 ЖК. В частности предусмотрено, что данное соглашение заключается в письменной форме, подлежит регистрации в исполнительном органе, считается заключенным с момента такой регистрации.

Следует отметить, что субъектный состав на стороне нанимателя жилого помещения зависит от вида договора найма жилого помещения. Так, согласно пункту 61 Положения жилое помещение социального пользования предназначается для проживания граждан, имеющих право на получение таких жилых помещений, а также членов их семей.

Жилые помещения социального пользования предоставляются имеющим право на получение таких жилых помещений гражданину и совместно состоящим с ним на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий супруге (супругу), их несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям и нетрудоспособным родителям, не имеющим в данном населенном пункте жилых помещений в собственности, жилого помещения государственного жилищного фонда во владении и пользовании на основании договора найма (п. 68 Положения)

В соответствии со статьей 113 ЖК только этим категориям лиц наниматель жилого помещения социального пользования вправе предоставить право владения и пользования занимаемым жильем. В случаях выезда нанимателя жилого помещения социального пользования на другое место жительства или его смерти (объявления умершим) совершеннолетние члены его семьи, обеспеченные в данном населенном пункте другим жилым помещением, соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 15 квадратных метров (в городе Минске - не менее 10 квадратных метров) на одного человека, подлежат выселению из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что круг членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования более узкий по сравнению с общим правилом, содержащимся в пункте 62 статьи 1 ЖК.

Таким образом, в качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель.

Отличительной особенностью договора найма жилого помещения является множественность лиц на стороне нанимателя, которая предполагает, что при заключении договора найма жилого помещения с одним из членов семьи и другие члены этой семьи имеют право проживать в этом жилом помещении. Однако круг членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования более узкий по сравнению с общим правилом, содержащимся в в пункте 62 статьи 1 ЖК. В него входят только супруг (супруга), их несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители.

2.2 Предмет и иные условия договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

Согласно части 1 пункта 1 статьи 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Ныне действующий ЖК закрепляет перечень существенных условий договора найма жилого помещения, чего не было в ЖК 1999 года. В соответствии с пунктом 1 статьи 50 ЖК существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

· предмет договора найма жилого помещения;

· срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

· размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

· срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

В силу того, что ни ЖК, ни иные законодательные акты не закрепляют перечень существенных условий договора найма жилого помещения социального пользования, представляется целесообразным рассмотреть каждое из приведенных существенных условий применительно к исследуемому договору.

Исходя из смысла норм статьи 49 ЖК понятно, что договорные отношения между наймодателем и нанимателем складываются по поводу владения и пользования жилым помещением. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (п. 3 ст. 49 ЖК).

Пункт 52 Положения определяет жилое помещение социального пользования как жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда без взимания платы за пользование жилым помещением.

Можно выделить ряд признаков предмета договора найма жилого помещения социального пользования:

1. Предметом договора найма жилого помещения социального пользования является жилое помещение. Отсюда следует, что им не может быть нежилое помещение: подсобные помещения, полуподсобные помещения, помещения хозяйственного назначения, вагончики, дачи и т.д.; жилое помещение, расположенное в здании подлежащим сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале (ч. 3 п. 3 ст. 49 ЖК). Такое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Помещения, предназначенные для проживания граждан, отапливаемые, имеющие естественное освещение и соответствующие санитарным нормам, правилам, и гигиеническим нормативам, и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещения (п. 14 ст. 1 ЖК);

2. Жилое помещение социального пользования должно быть типовых потребительских качеств. Так, это не только помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, но и благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 20 ст. 1 ЖК). Под благоустройством следует понимать соответствие жилища среднему уровню жилых помещений одного жилищного фонда в данном населенном пункте по наличию коммунальных удобств.

Указанные нормы закрепляют не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что "жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма" [26, с. 705].

При определении соответствия жилого помещения санитарным и техническим требованиям, установленным для проживания, необходимо руководствоваться постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 20.08.2015 г. № 95 "Об утверждении Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов "Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов", признании утратившими силу постановлений Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 25.08.2009 г. № 95, от 13.11.2009 г. N 122, от 18.12.2010 г. № 169 и внесении изменения в постановление Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 13 февраля 2009 г. № 17" [27]; строительными нормами Республики Беларусь "Жилые здания" (СНБ 3.02.04-03), утвержденными приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2003 г. № 165 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве" [28]; постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 г. №4 "Об утверждении условий, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания" [29]; приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.10.1999 г. № 303 "Об утверждении Указаний по определению типовых потребительских качеств жилых помещений" [30].

3. Предоставляемое жилое помещение должно быть установленных размеров. По общему правилу, оно предоставляется в пределах от 15 до 20 м² общей площади жилого помещения на одного человека (п. 55 Положения; п.1 ст. 105 ЖК). Однако есть и исключения.

В соответствии с пунктом 56 Положения если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру либо жилую комнату или предназначено для проживания граждан независимо от пола, кроме супругов, оно может быть предоставлено во владение и с превышением максимальной нормы.

Сверх максимальной нормы может быть предоставлена дополнительная площадь Героям Беларуси, Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, полным кавалерам орденов Славы, Трудовой Славы, гражданам, страдающим заболеваниями, перечисленными в Приложение 2 к постановлению Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 22.12.2012 г. № 202 [31], дающими им право на дополнительную площадь, другим гражданам в соответствии с законодательством (п. 57; п. 58 Положения). В такой ситуации дополнительная площадь жилого помещения предоставляется в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади.

Кроме того, право на получение дополнительной площади жилого помещения может быть реализовано только один раз (п. 59 Положения).

Следует отметить, что в части 5 пункта 2 статьи 106 проекта ЖК подчеркивается, что предоставляемое жилое помещение не может быть меньше однокомнатной квартиры.

Жилые помещения как республиканского, так и коммунального государственного жилищного фонда включаются в состав жилых помещений социального пользования и исключаются из их состава по решению местного исполнительного и распорядительного органа (п. 53 Положения).

В состав жилых помещений социального пользования включаются жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, построенные (реконструированные), приобретенные, освободившиеся жилые помещения (п. 53 Положения).

Заселенные жилые помещения социального пользования не подлежат исключению из состава жилых помещений социального пользования, кроме случаев, установленных законодательными актами (п. 60 Положения). К примеру, такой случай определен в пункте 67-1 Положения, в соответствии с которым детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, и лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения социального пользования предоставляются на срок 5 лет. По истечении данного срока жилое помещение социального пользования подлежит включению в состав жилых помещений коммерческого использования по решению местного исполнительного и распорядительного органа, за исключением случаев, если наниматель имеет иные основания для предоставления жилого помещения социального пользования (например, является неработающим одиноким инвалидом).

Также в договоре найма жилого помещения социального пользования указывается, что предоставляемое жилое помещение является жилым помещением социального пользования и не подлежит приватизации, обмену, разделу и предоставлению по договору поднайма (п.71 Положения).

ЖК, другие законодательные акты жилищного законодательства не содержат норм об общем сроке договора найма жилого помещения. Так, договор найма жилого помещения заключается на срок, определенный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено ЖК (п. 4 ст. 49 ЖК).

Анализ действующего законодательства дает основание утверждать, что вопрос о сроке договора найма жилого помещения решается неодинаково для разных видов данного договора.

Договор найма жилого помещения социального пользования заключается без установления срока его действия, что является еще одним отличием данной правовой формы от иных видов договора найма жилых помещений. Такой договор не содержит условия о сроке и поэтому по общему правилу является бессрочным. На первый взгляд, это правило является разумным, поскольку перезаключение договоров найма жилого помещения социального пользования было бы простой формальностью. Однако путем установления срока таких договоров и их перезаключения каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения (например, обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д) и способствовало бы повышению авторитета данного вида договора найма жилого помещения и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда [35, с. 260].

Согласно части 1 пункта 69 Положения выезд нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования на место жительства в другое жилое помещение, а также его смерть влекут расторжение либо прекращение такого договора. Следовательно, такой договор по общему правилу заключается на срок, который определяется юридическим фактом (действием нанимателя - переездом) либо событием (смертью нанимателя) [32, c. 260].

Однако договор найма жилого помещения социального пользования может быть и срочным. Так, с детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, и лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, договор найма жилого помещения социального пользования заключается сроком на пять лет (п. 67-1 Положения).

Еще одним случаем срочности договора найма жилого помещения социального пользования является норма, закрепленная в части 3 пункта 69 Положения. В соответствии с данной нормой предусмотрена возможность заключения договора найма жилого помещения социального пользования с трудоспособными совершеннолетними членами семьи выбывшего нанимателя. Таким образом, бессрочность договора найма жилого помещения социального пользования - общее правило, которое, в свою очередь, имеет исключения.

Исходя из вышеупомянутого определения жилого помещения социального пользования, плата за пользование таким жилым помещением по договору найма жилого помещения социального пользования фонда не взимается. Данное условие является особенностью договора найма жилого помещения социального пользования, которая отличает его от иных видов договора найма жилого помещения. Таким образом, такое условие, как плата за пользование жилым помещением не является существенным для исследуемого вида договора найма жилого помещения.

Однако исключение не составляет внесение платы за жилищно-коммунальные услуги, так как наниматель жилого помещения социального пользования не освобождается от внесения такой платы. Следовательно, мы можем отнести данное условие к существенным применительно к исследуемому договору.

В качестве существенного условия договора найма жилого помещения социального пользования следует рассматривать и положение, закрепленное в пункте 2 статьи 50 ЖК, согласно которому в договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении.

Таким образом, перечень существенных условий договора найма жилого помещения социального пользования более узкий, нежели закрепленный в пункте 1 статьи 50 ЖК.

Исследуемый договор имеет свои отличительные особенности. Так, договор найма жилого помещения социального пользования по общему правилу является бессрочным. Кроме того, в исключение из общего правила, плата за пользование жилым помещением социального пользования по договору найма жилого помещения социального пользования фонда не взимается.

На основании вышеизложенного можно выделить следующие существенные условия договора найма жилого помещения социального пользования:

· предмет, которым может быть только жилое помещение типовых потребительских качеств, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

· срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.

· перечень лиц (членов семьи), постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем жилого помещения, который является более узким;

Также существенными для исследуемого договора будут условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК). В договор найма жилого помещения могут быть включены и обычные и случайные условия.

Обычными являются условия договора, которые могут не отражаться в договорах, но содержаться в диспозитивных нормах законодательства о таких договорах и будут применяться договорами в силу отсутствия в них иных соглашений сторон [33, с. 455]. Так, при заключении договора найма жилого помещения наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного имущества (абз. 1 п. 3 ст. 96 ЖК). Однако, если стороны не желают заключать договор на обычных условиях, они могут предусмотреть иные пункты, отличные от обычных норм. В рассматриваемом случае обязанность осуществления капитального ремонта может быть возложена на нанимателя.

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако, в отличие от обычных, они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона не докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным и без случайного условия. [34, с. 492]. Таким образом, в договор найма жилого помещения социального пользования могут быть включены любые случайные условия.

2.3 Основания и порядок заключения договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, его форма

Вопрос о перечне оснований (юридических фактов), необходимых для заключения договора найма жилого помещения, является актуальным, поскольку только после возникновения жилищного правоотношения найма у сторон возникают взаимные права и обязанности по правомерному владению и пользованию жилым помещением, стороны могут требовать друг от друга выполнения условий обязательства. Основания заключения различных видов договора найма жилого помещения неодинаковы. Для большинства договоров найма жилого помещения требуется сложный юридический состав, в который входят как административно-правовые, так и гражданско-правовые факты [13].

Для одних договоров найма жилого помещения требуется накопление юридических фактов, предшествующих заключению договора, например, когда нанимателями могут быть лишь граждане определенных категорий, размер площади жилого помещения нормируется и т.д [13]. По другим договорам найма (например, в домах частного жилищного фонда граждан) сторонам предоставлена свобода действий в рамках законодательства, когда договор найма жилого помещения заключается по усмотрению сторон [13].

Так, заключение договора найма жилого помещения социального пользования возможно при наличии у гражданина следующих оснований (предпосылок):

? нуждаемость в улучшении жилищных условий;

? состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку;

? решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами.

Порядок заключения договор найма жилого помещения должен соответствовать требованиям, установленным в статье 52 ЖК.

Согласно части 1 пункта 1 статьи 52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

В силу пункта 2 статьи 52 ЖК от имени несовершеннолетних граждан, а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

Общее правило о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки закреплено в пункте 1 статьи 163 ГК, согласно которому несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, не являющиеся свидетельскими показаниями. Однако в пункте 2 статьи 163 ГК предусмотрены исключения из данного правила. Так, в случаях, прямо указанных законодательными актами или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Данные последствия как раз и наступают при несоблюдении пункта 1 статьи 52 ЖК. В этом случае договор найма жилого помещения является ничтожным (п. 6 ст. 52 ЖК).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор (ч. 1 п. 3 ст. 52 ЖК).

В силу того, что договор найма жилого помещения социального пользования заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилых помещений государственного жилищного фонда, обязательным условиям для формы договора найма жилого помещения является и условие о наличии административно-правовых актов для последующего заключения соответствующих договоров найма жилых помещений. Без них договор найма жилого помещения является ничтожным (п. 6 ст. 52 ЖК).

Кроме того, местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда обязаны вести учет договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 4 Инструкции о порядке ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 14.03.2006 г. № 10 [35], обязанность по предоставлению договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда для осуществления процедуры их возложена на наймодателя.

Согласно пункту 4 статьи 396 ГК в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Беларусь может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.), если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Так, для придания единообразия и соблюдения всех условий, предусмотренных законодательством, Совет Министров Республики Беларусь утверждает типовые договоры найма жилых помещений [36, c. 190]. При заключении договора найма жилого помещения социального пользования используется типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 г. № 193 "Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь" [37] (далее - типовая формой договора найма жилого помещения № 193).

Таким образом, на основании исследования, проведенного во второй главе работы, можно сделать следующие выводы.

В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. Отличительной особенностью договора найма жилого помещения является множественность лиц на стороне нанимателя, которая предполагает, что при заключении договора найма жилого помещения с одним из членов семьи и другие члены этой семьи имеют право проживать в этом жилом помещении. Однако круг членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования более узкий по сравнению с общим правилом, содержащимся в в пункте 62 статьи 1 ЖК. В него входят только супруг (супруга), их несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители.

В действующем законодательстве не закреплен перечень существенных условий применительно к договору найма жилого помещения социального пользования, хотя он значительно отличается от закрепленного в пункте 1 статьи 50 ЖК. В следствие чего предлагается выделить и закрепить в главе проекта ЖК, посвященной жилым помещениям социального пользования, следующие существенные условия договора найма жилого помещения социального пользования:

· предмет, которым может быть только жилое помещение типовых потребительских качеств, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

· срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги;

· перечень лиц (членов семьи), постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем.

Таким образом, исследуемый договор имеет свои отличительные особенности. Так, договор найма жилого помещения социального пользования, как правило, является бессрочным. Кроме того, в исключение из общего правила, плата за пользование жилым помещением социального пользования по договору найма жилого помещения социального пользования фонда не взимается.

Заключение договора найма жилого помещения социального пользования возможно при наличии у гражданина определенных оснований (предпосылок). Таковыми являются нуждаемость в улучшении жилищных условий; состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку; решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами.



3. Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда как правоотношение

3.1 Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, исполнение договора, ответственность его сторон

Юридическое содержание правоотношения в процессе найма жилых помещений социального пользования образуют права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования.

Поскольку договор найма жилого помещения социального пользования - двусторонний, можно говорить о взаимном соотношении прав и обязанностей сторон: каждая из сторон - и наймодатель, и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности [32, с. 265].

Права и обязанности наймодателя и нанимателя предусмотрены в статьях 54, 55 ЖК, в Положении, Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 мая 2013 г. № 399 [38], типовой формой договора найма жилого помещения № 193, а также указываются в конкретном заключенном договоре найма жилого помещения социального пользования.

Стоит отметить, что в юридической литературе нет классификации прав и обязанностей договора найма жилого помещения социального пользования [39]. Представляется целесообразным систематизировать нормы действующего законодательства и разделить права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования на две группы: общие и специальные.

К первой группе следует отнести те права и обязанности, которые составляют содержание любого правоотношения найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Они являются общими для всех видов договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

К содержанию права владения и пользования жилым помещением следует отнести право нанимателя жилого помещения требовать предоставления ему жилого помещения социального пользования на основании договора найма жилого помещения социального пользования. Наймодатель, в свою очередь, обязан предоставить нанимателю это жилое помещение (п. 1 ст. 114 ЖК; абз. 2 п. 2 ст. 54 ЖК).

Основными правами нанимателя жилого помещения, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования жилым помещением. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, которые относятся к членам его семьи. Однако в силу специфики жилого помещения социального пользования, круг членов семьи нанимателя такого жилого помещения более узкий. Так, наниматель жилого помещения социального пользования вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением супругу (супруге), своим несовершеннолетним и совершеннолетним нетрудоспособным детям и нетрудоспособным родителям (п. 68 Положения; ст. 113 ЖК).

Однако данное право имеет ограничения относительно исследуемого нами договора. Не приобретает права владения и пользования жилым помещением социального пользования супруг (супруга), несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители, имеющие в данном населенном пункте жилые помещения в собственности, жилое помещение государственного жилищного фонда во владении и пользовании на основании договора найма (п. 68 Положения).

Так, судом Фрунзенского района г. Минска отказано в иске П. о признании его членом семьи нанимателя жилого помещения социального пользования, признания за ним права владения и пользования этим жилым помещением, и о понуждении местного исполнительного и распорядительного органа к заключению с П. договора найма жилого помещения социального пользования.

В ходе судебного разбирательства П. пояснял, что проживал с отцом (нанимателем социального жилья) в качестве члена его семьи, вел с ним общее хозяйство. Вместе с тем судом установлено, что истец одновременно являлся нанимателем другой государственной квартиры в том же населенном пункте, где он зарегистрирован по месту жительства, сохранил право владения и пользования им.

Поскольку истец, будучи совершеннолетним и трудоспособным, обеспечен другим жилым помещенем, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении иска [40, с. 28].

Вместе с тем, как сам наниматель, так и лица, которым наниматель в соответствии с законодательством предоставил право владения и пользования жилым помещением социального пользования, после вселения имеют право требовать предоставления права владения и пользования занимаемым ими жилым помещением без чьего-либо согласия своим несовершеннолетним детям (п. 2 ст. 57 ЖК).

Одним из признаков права на предоставление жилого помещения является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его жилищной потребности (п. 1 ст. 14 ЖК). Из этого положения вытекают право наймодателя требовать использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением и соответствующая этому праву обязанность нанимателя использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением (абз. 3 п. 1 ст. 54 ЖК; абз. 2 п. 2 ст. 55 ЖК).

Кроме того, наниматель обязан соблюдать установленные для проживания санитарные и технические требования, правила пожарной безопасности, природоохранные требования, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений и иные требования, установленные законодательством (абз. 5 п. 1 ст. 26 ЖК).

Абзац 4 пункта 2 статьи 55 ЖК закрепляет обязанность нанимателя обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей).

Наймодатель же обязан обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования и устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, являющемся предметом договора найма жилого помещения, возникшие вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 54 ЖК; абз. 4 п. 2 ст. 54 ЖК). На наймодателе также лежит обязанность проведения текущего ремонта с учетом технического состояния жилых помещений, а равно и проведения капитального ремонта или реконструкции жилых домов и их технического обслуживания (абз. 3 п. 2 ст. 96 ЖК; п. 3 ст. 96 ЖК).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 54 ЖК наймодатель имеет право требовать доступа в жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения (в согласованное с нанимателем жилого помещения время и в его присутствии), работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования и проведения ремонтных работ.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 54 ЖК закрепляется право наймодателя требовать своевременного внесения нанимателем жилого помещения платы за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с договором найма жилого помещения. Соответствующая обязанность нанимателя жилого помещения закреплена в абзаце 3 пункта 2 статьи 55 ЖК. В исключение из общего правила, оплата за пользование жилым помещением социального пользования не производится (п. 52 Положения).

В соответствии со статьей 58 ЖК наниматель жилого помещения имеет право временно отсутствовать в жилом помещении, в том числе будучи выбывшим по месту пребывания в другое жилое помещение. Данная формулировка раскрывает собой правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их непроживания в нем.

В период временного отсутствия (в том числе в связи с выбытием по месту пребывания в другое жилое помещение) у нанимателя, членов, бывших членов его семьи сохраняются все права на жилое помещение в соответствии с договором найма жилого помещения социального пользования (ст. 58 ЖК).

Статьей 107 ЖК и пунктом 47 Положения предусмотрено, что наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, требовать у наймодателя предоставления ему жилого помещения государственного жилищного фонда меньшего размера взамен занимаемого. В этом случае наймодатель обязан предоставить по заявлению нанимателя жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого при наличии возможности.

Абзацем 3 пункта 1 статьи 55 ЖК закрепляется право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время после исполнения своих обязанностей по этому договору. Однако при этом необходимо согласие проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи.

Вторую группу составляют специальные права и обязанностями - такие права и обязанности, которые могут быть реализованы только нанимателями, заключившими договор найма жилого помещения социального пользования, и регулируются специальными нормами, содержащимися в законодательных актах.

Специальным правом нанимателя жилого помещения социального пользования является право на получение дополнительной площади жилого помещения на основании пунктов 56 - 59 Положения.

Особо следует подчеркнуть, что в соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Указа № 563 жилые помещения социального пользования не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь. Следовательно, у нанимателя жилого помещения социального пользования отсутствует право приватизировать, обменять, разделить, продать и предоставить по договору поднайма занимаемое им жилое помещение социального пользования.

К специальным правам следует отнести и право нанимателя инициировать переустройство и (или) перепланировку занимаемого жилого помещения после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в порядке, установленном статьей 17 ЖК.

Следует отметить, что, как правило, в отношении членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования нельзя говорить о равенстве их прав и обязанностей. Например, совершеннолетнего члена семьи могут выселить после смерти нанимателя, если он имеет во владении и пользовании жилое помещение государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности в данном населенном пункте другое жилое помещение общей площадью 15 кв. метров и более (в г. Минске - 10 кв. метров и более) на одного человека, соответствующее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям (п. 69 Положения).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования, предусмотрена ответственность.

В первую очередь, это гражданско-правовая ответственность.

Говоря о гражданско-правовой ответственности, мы имеем в виду три ее составляющие: условия, основания и объем. Так, исходя из общего правила, закрепленного в статье 372 ГК, наниматель и наймодатель жилого помещения социального пользования будут нести гражданско-правовую ответственность при наличии вины. Основанием такой ответственности является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования. В соответствии с пунктом 1 статьи 364 ГК при неисполнении или ненадлежащем исполнении соответствующих обязательств виновная сторона возмещает другой стороне понесенные убытки. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 14 ГК).

Так, например, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования обязанности по проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения социального пользования, наниматель такого жилого помещения вправе требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.

В состав конституционного права на жилище входит и особая гарантия неприкосновенности жилища, закрепленная в статье 29 Конституции. Эта гарантия обеспечивает абсолютное личное право граждан, проживающих в жилом помещении, которое связано с их имущественным правом, и означает, что никто не имеет права без законного основания войти в жилище и иное законное владение гражданина против его воли [41].

Применительно к вопросу об ответственности по договору найма жилого помещения социального пользования данная гарантия реализуется нормами гражданского законодательства, которые закреплены в статьях 14 и 933 ГК. Так, в случае если противоправное вторжение наймодателя жилого помещения социального пользования в такое жилище причинило материальный ущерб, наниматель жилого помещения социального пользования вправе требовать возмещения вреда. Кроме того, ответственность за противоправное, прямое или косвенное, посягательство на неприкосновенность жилища установлена соответствующими нормами уголовного, административного и процессуального законодательства. В частности, статьей 202 Уголовного кодекса Республики Беларусь [42] определено, что незаконное вторжение в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц либо иное нарушение неприкосновенности законных владений граждан наказываются общественными работами, или штрафом, или арестом на срок до трех месяцев. Те же деяния, совершенные должностным лицом с использованием своих служебных полномочий, наказываются штрафом, или лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью, или арестом на срок до шести месяцев. Таким образом, в случае нарушения неприкосновенности жилища, наймодатель может нести как гражданско-правовую, так и уголовную ответственность.

Иной вид ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования, - административная ответственность.

В соответствии со статьей 21. 16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях [43] (далее - КоАП) административная ответственность наступает в случае нарушения Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, а также использования не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 26 ЖК гражданам в области жилищных отношений запрещаются действия, приводящие к нарушению условий проживания граждан в жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан. В части 2 пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 июня 2014 г. № 11 "О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда" [44] (далее - Постановление Пленума № 11) говорится о том, что к нарушениям ЖК, делающим невозможным проживание с нарушителем в одной квартире или в одном жилом доме, могут быть отнесены не только правонарушения, предусмотренные статьей 21.16 КоАП, но и иные противоправные действия (например, предусмотренные статьей 9.1 КоАП - умышленное причинение телесного повреждения и иные насильственные действия).

Итак, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования, предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность.

Таким образом, договор найма жилого помещения социального пользования служит для надлежащего владения и пользования жильем, обеспечения прав и законных интересов нанимателя и наймодателя. Очевидно, что общих положений статей 54 и 55 ЖК недостаточно для урегулирования прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения социального пользования. Поэтому предлагаем систематизировать нормы действующего законодательства и разделить права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования на общие и специальные и тем самым обеспечить совершенствование правового регулирования содержания правоотношения найма жилого помещения социального пользования. В связи с этим, представляется целесообразным отразить нормы о правах и обязанностях сторон договора найма жилого помещения социального пользования в проекте ЖК в самостоятельной главе, посвященной социальному жилью.

Подробно права и обязанности сторон могут быть изложены в типовой форме договора найма жилого помещения. В силу того, что типовой формой для договора найма жилого помещения социального пользования на практике является типовая форма договора найма жилого помещения № 193, предлагается утвердить самостоятельную типовую форму договора найма жилого помещения социального пользования, в которой и найдут отражение как общие, так и специальные права и обязанности сторон рассматриваемого договора.