Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда

Поскольку нормы об ответственность по договору найма жилого помещения социального пользования не нашли отражения в ныне действующем ЖК, было бы уместно включить статью, посвященную ответственности по договору найма жилого помещения социального пользования, в проект ЖК.

3.2 Изменение, расторжение и прекращение договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, признание его недействительным

Основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены в статьях 59 - 61 ЖК.

Под изменением договора найма жилого помещения социального пользования следует понимать изменение отдельных элементов такого договора при сохранении самого правоотношения. Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. [32, с. 274].

Жилищные правоотношения найма жилых помещений нередко изменяются вследствие событий, не зависящих от воли людей. Например, в связи со смертью самого нанимателя, а также в случае рождения детей, вступления в брак. Эти факты в той или иной мере изменяют содержание договора [25, с. 528-529].

Изменение договора найма жилого помещения, по общему правилу, возможно по соглашению сторон. Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в суде.

Можно выделить следующие основания изменения договора найма жилого помещения социального пользования:

· увеличение состава семьи;

· выбытие кого-либо из членов семьи;

· переустройство и перепланировка жилого помещения;

· предоставление дополнительной площади жилого помещения.

В первых двух случаях имеет место изменение субъектного состава правоотношения, в остальных - происходит изменение предмета данного правоотношения.

В соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Указа и части 2 пункта 71 Положения жилые помещения социального пользования не подлежат разделу. Следовательно, раздел как основание изменения договора найма жилого помещения социального пользования по пункту 6 статьи 60 ЖК невозможен.

Однако, исходя из пункта 4 статьи 60 ЖК, возможно объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма жилых помещений, в одну семью. В таком случае с одним из них заключается договора найма жилого помещения на все занимаемое жилое помещение с согласия совершеннолетних членов семей нанимателей жилого помещения, проживающих совместно с ними.

Также допускается изменение договора найма жилого помещения путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (п. 5 ст. 60 ЖК). Например, если наниматель жилого помещения социального пользования злоупотребляет спиртными напитками и ведет разгульный образ жизни, один из членов его семьи, не имеющий в данном населенном пункте жилых помещений в собственности, жилого помещения государственного жилищного фонда во владении и пользовании на основании договора найма, но имеющий право на предоставление жилого помещения социального пользования, может требовать замены такого нанимателя с письменного согласия самого нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.

Одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору найма жилого помещения является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер. Но, несмотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение [45, с. 41].

Под прекращением договора найма жилого помещения социального пользования следует понимать окончание правоотношения найма жилого помещения, то есть правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них [32, с. 276].

Часть 1 пункта 69 Положения и пункт 1 статьи 115 ЖК закрепляет возможность прекращения договора найма жилого помещения социального пользования в случае выезда нанимателя на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти.

В случае прекращения договора найма в связи со смертью нанимателя члены его семьи, в том числе бывшие, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц ( абз. 6 п. 1 ст. 85 ЖК).

При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда (ч. 1 п. 2 ст. 61 ЖК). Доказательствами выезда на место жительства в другое жилое помещение могут быть:

- сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;

- сведения об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги;

- сведения о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор;

- сведения о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении [46].

Вместе с тем, временное выбытие гражданина, в том числе с его регистрацией по месту пребывания, для учебы, работы, лечения, отдыха, туризма либо по иным подобным основаниям не влечет утрату права владения и пользования жилым помещением, как и выбытие в помещения, не входящие в состав жилищного фонда (дачные дома, санатории, дома отдыха, помещения исправительных учреждений и т.д.) [40].

Исходя из положений статьи 60 ЖК, можно выделить иные основания прекращения права владения и пользования жилым помещением социального пользования. Таковыми будут являться признание нанимателя безвестно отсутствующим, объявление его умершим. Однако важным для прекращения договора найма жилого помещения будет являться факт отсутствия в данном жилом помещении совершеннолетних членов его семьи, имеющих право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 60 ЖК).

Перечень оснований прекращения договора найма жилого помещения в статье 60 ЖК не является закрытым. Прекращение договора найма жилого помещения социального пользования может наступить и по основаниям, не связанным с волеизъявлением его сторон. Так, утрата (разрушение) жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например, при необходимости сноса ветхого жилого дома [45, с. 48]. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 386 ГК).

Прекращение договора найма жилого помещения связано с понятием "расторжение договора найма жилого помещения", которое рассматривается в юридической литературе как разновидность прекращения жилищного обязательства [13].

Под расторжением договора найма жилого помещения социального пользования следует понимать досрочное и полное прекращение прав и обязанностей по договору найма жилого помещения социального пользования, влекущее предусмотренные законодательными актами юридические последствия [46].

Важным является то, что в процессе расторжения договора найма жилого помещения должны участвовать наниматель и наймодатель, поскольку договор заключается между ними и, следовательно, при расторжении их права и обязанности прекращаются. Поэтому если по какой-либо причине выселяется один из членов (бывших членов) семьи нанимателя, то расторжения договора найма не происходит [46].

Законодательными актами предусмотрено два варианта расторжения договора найма жилого помещения социального пользования: по соглашению сторон либо по инициативе одной стороны.

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из таких случаев - когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии) [25, с 742].

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств [32, с. 277].

Особенностью одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя жилого помещения является право нанимателя расторгнуть такой договор в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем (п. 2 ст. 61 ЖК).

Договор найма жилого помещения социального пользования может быть расторгнут по требованию наймодателя, предъявленного в соответствии с законодательными актами. Особенностью такого расторжения договора найма жилого помещения социального пользования является обязательное направление нанимателю предварительно, за один месяц, письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора найма (п. 5 ст. 61 ЖК). Согласно пункту 6 Постановления Пленума № 11 исключением является предъявление иска о расторжении договора найма жилого помещения социального пользования в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение. В таком случае предварительное предупреждение не требуется.

Расторжение может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требования наймодателя расторгнуть договор найма жилого помещения социального пользования. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает [35, с. 278].

В случае же, если наниматель отказывается от выполнения предъявленного в соответствии с законодательными актами требования наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения социального пользования и освобождении занимаемого жилого помещения, договор найма жилого помещения социального пользования может быть расторгнут только судом. Данное положение служит гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище, в соответствием с которым никто не может быть произвольно лишен жилья (ч. 3 ст. 48 Конституции). Это означает, что наймодатель даже в самых, казалось бы, бесспорных случаях не вправе своим решением расторгнуть договор найма жилого помещения социального пользования с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законодательными актами выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законодательных актах условия расторжения договора по данному основанию [35, с. 278]. Таким образом, расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке допускается только при наличии установленных законодательными актами оснований.

В соответствии с частью 1 пункта 3 статьи 61 ЖК одним из оснований расторжения договора найма жилого является нарушение существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи. К одним из таких условий применительно к договору найма жилого помещения социального пользования можно отнести срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги. В силу пункта 1 статьи 86 ЖК в случае если наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие совместно с ним члены его семьи имеют без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им другого жилого помещения менее занимаемого, которое уступает ему по своим потребительским качествам, в том числе за пределами данного населенного пункта. При этом уточняется, что данная задолженность должна быть не погашена в полном объеме [38].

Так, суд Мозырского района отказал в иске райжилкомхозу к Б. и др. о выселении с предоставлением другого жилого помещения, поскольку ответчики погасили полную сумму основного долга в ходе судебного разбирательства дела [38].

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут и в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме (ч. 1 п. 3 ст. 61 ЖК). Однако в таком случае соблюдение установленного предварительного порядка расторжения договора найма жилого помещения (письменного предупреждения за один месяц) не требуется, так как законом предусмотрено обязательное предупреждение виновного лица (после его привлечения три и более раз в течение года к административной ответственности) о выселении без предоставления другого жилого помещения [38].

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи расторжения договора найма жилого помещения социального пользования.

В случае расторжения договора найма жилого помещения социального пользования в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора найма.

Таким образом, расторжение договора найма жилого помещения социального пользования может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения социального пользования является обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение социального пользования. Оно может происходить как в добровольном порядке, т.е. без применения мер принуждения, так и в принудительном порядке, в случае отказа освободить занимаемое жилое помещение. В последнем случае имеет место выселение [35, с. 277].

Однако законодательными актами могут быть установлены иные последствия расторжения договора найма жилого помещения социального пользования. Так, при расторжении или прекращении договора найма жилого помещения социального пользования с одним из членов семьи, проживавших совместно с нанимателем, с которым был заключен такой договор, может быть заключен договор найма жилого помещения социального пользования при наличии условий, предусмотренных пунктом 69 Положения (п. 10 постановления Пленума). Таким условием является отсутствие у члена семьи нанимателя жилого помещения во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности в данном населенном пункте другого жилого помещения общей площадью 15 кв. метров и более (в г. Минске - 10 кв. метров и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям (п. 69 Положения).

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать от признания этого договора недействительным. Если при расторжении договора найма проживание в жилом помещении до момента такого расторжения являлось вполне правомерным, то при признании договора найма жилого помещения недействительным неправомерным является само вселение [13].

Нарушение установленных ЖК и иными законодательными актами условий и порядка предоставления жилых помещений социального пользования влечет недействительность договора найма жилого помещения социального пользования. Исходя из положений ЖК, основаниями признания недействительным договора найма жилого помещения социального пользования являются:

· представление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, на основании которых им было предоставлено жилое помещение (абз. 1 ст. 64 ЖК);

· нарушение прав других граждан на жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения социального пользования (абз. 2 ст. 64 ЖК);

· нарушение условий и порядка предоставления жилого помещения, установленных законодательными актами (абз. 3 ст. 64 ЖК);

· несоблюдение положений о порядке заключения и форме договора найма жилого помещения социального пользования (п. 6 ст. 52 ЖК);

· иные случаи, предусмотренные законодательными актами.

Законодательными актами предусмотрен судебный порядок признания договора найма жилого помещения социального пользования недействительным. В соответствии с частью 1 пункта 2 статьи 64 ЖК требование о признании недействительным договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть предъявлено заинтересованным лицом в течение трех лет со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания такого договора недействительным.

Последствия признания такого договора недействительным определены в статье 65 ЖК и предусматривают выселение нанимателя и проживающих с ним граждан с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения. Так, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане, указанные в признанном недействительным договоре найма жилого помещения социального пользования, если они ранее не имели во владении и пользовании жилых помещений государственного жилищного фонда по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда (ч. 2 п. 73 Положения). Если же они ранее имели во владении и пользовании жилые помещения государственного жилищного фонда, то им при выселении предоставляются эти жилые помещения или равноценные им другие жилые помещения на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, заключаемого в соответствии с законодательством (ч. 3 п. 73 Положения).

Таким образом, изменение договора найма жилого помещения по общему правилу возможно по соглашению сторон. Однако в ныне действующем ЖК не содержится перечня оснований изменений договора найма жилого помещения социального пользования. Следовательно, для устранения противоречий в правоприменительной практике возникает необходимость урегулировать вопросы изменения договора найма жилого помещения социального пользования в специальной статье проекта ЖК, в том числе и в типовой форме договора найма жилого помещения социального пользования.

Прекращение правоотношения найма жилого помещения социального пользования подразумевает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, его разновидностью является расторжение договора найма жилого помещения социального пользования. По общему правилу данный договор прекращается в случае выезда нанимателя на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти.

Расторжение договора найма жилого помещения социального пользования возможно как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны; как в судебном, так и во внесудебном порядке. В свою очередь, расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке допускается только при наличии установленных законодательными актами оснований, что служит гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище.

Между тем, очевидно, что статьи 115 ЖК как специальной нормы недостаточно для регулирования правоотношений прекращения и расторжения договора найма жилого помещения социального пользования, поскольку в ней не содержится перечня оснований как прекращения договора найма жилого помещения социального пользования, так и его расторжения. В связи с этим, представляется целесообразным, дополнить данную норму в проекте ЖК в самостоятельной главе соответствующими основаниями с отсылками к иным статьям ЖК.

3.3 Выселение граждан из жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда

Право на жилище - одно из базовых конституционных прав гражданина. В связи с этим одна из главных задач государства заключается в создании действенных гарантий соблюдения данного права, в том числе посредством установления перечня оснований выселения из жилых помещений и регламентирования процедуры выселения [47, с. 73].

Под выселением понимают принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества [32, c. 277].

Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, в практике в большинстве случаев выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. В то же время выселение как способ защиты жилищных прав или добровольное освобождение жилого помещения не тождественно расторжению договора найма жилого помещения. Граждане могут быть выселены и без расторжения договора найма (например, выселение на время капитального ремонта, выселение временных жильцов, самоуправно занявших жилое помещение).

Например, в случае выселения лица, самоуправно занявшего жилое помещение социального пользования, расторжения договора не происходит, поскольку здесь правоотношение найма жилого помещения не возникало [32, c. 277].

По общему правилу выселение допускается только по решению суда. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 89 ЖК выселение из жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, может производиться и в административном порядке по постановлению прокурора. Граждане, выселяемые в административном порядке, вправе обжаловать действия прокурора в судебном порядке.

Еще одной гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище является закрепление исчерпывающего перечня оснований выселения в судебном порядке (п. 1 ст. 84 ЖК).

Так, Ш. просил выселить из квартиры свою дочь К., которая ведет антиобщественный образ жизни, не оплачивает коммунальные платежи, а регистрация ответчицы в квартире не позволяет истцу оформить опеку над внуком. Ответчица иск признала.

Решением суда Железнодорожного района г. Витебска в иске обоснованно отказано, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 84 ЖК выселение граждан из жилых помещений в судебном порядке допускается только по предусмотренным законодательными актами основаниям. Такие правовые основания судом при разбирательстве дела установлены не были. Признание же ответчицей иска о выселении само по себе не влечет его удовлетворения [40, с. 26].

В зависимости от правовых последствий для лица, подлежащего выселению, в правоотношении выселения выделяют две группы [2, с. 122-124; 41]:

К первой группе относится выселение без предоставления другого жилого помещения.

Можно выделить следующие юридические факты, которые в законодательных актах определены как основания выселения из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения.

В силу того, что жилые помещения социального пользования предоставляются в наем только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и требующим социальной защиты, перечень которых предусмотрен законодательными актами (п. 63 Положения; ст. 111 ЖК), прежде всего, необходимо обратиться к специальным нормам, регулирующим выселение из такого жилого помещения. Так, в соответствии с частью 6 пункта 69 Положения основанием выселения из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения является обеспеченность членов семьи нанимателя жилым помещением общей площадью 15 кв. метров и более (в г. Минске - 10 кв. метров и более) на одного человека, соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в случае выезда нанимателя на другое место жительства либо его смерти.

В то же время многие положения главы 13 ЖК "Выселение граждан из жилых помещения" применяются к жилым помещения социального пользования. В частности, к основаниям выселения без предоставления жилого помещения следует отнести:

· самоуправное занятие жилого помещения (абз. 2 п. 1 ст. 85 ЖК);

· прекращение опеки (попечительства) и отказ опекуна (попечителя) освободить это жилое помещения (ч. 1 п. 70 Положения; п. 2 ст. 91 ЖК);

Частью 2 пункта 70 Положения установлено, что если такие граждане ранее пользовались жилым помещением государственного жилищного фонда, то при выселении им предоставляется это жилое помещение или равноценное ему другое жилое помещение государственного жилищного фонда с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия (если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок).

· привлечение нанимателя жилого помещения, совершеннолетних членов, бывших членов его семьи в течение года три и более раза к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении, порче жилого помещения либо в использовании его не по назначению, или за иные нарушения, предусмотренные ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, если они предупреждались собственником о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения, но были привлечены к административной ответственности за аналогичные правонарушения в течение года после такого предупреждения (абз. 3 п. 1 ст. 85 ЖК);

Так, в силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 26 ЖК гражданам в области жилищных отношений запрещаются действия, приводящие к нарушению условий проживания граждан в жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан.

· признание договора найма жилого помещения недействительным;

Важно обратить внимание на тот факт, что не всегда наниматель жилого помещения по этому основанию будет безусловно выселен без предоставления жилого помещения. Если он до заключения договора, признанного недействительным, являлся нанимателем иного жилого помещения, то такой наниматель сможет снова в него вернуться [48].

· наличие специального письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением, заключаемого при вселении или во время проживания, в соответствии с условиями которого члены, бывшие члены семьи нанимателя подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (абз. 5 п. 1 ст. 85 ЖК).

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

Вторую группу правоотношений выселения составляет выселение с предоставлением жилого помещения. Как правило, выселение происходит в жилое помещение типовых потребительских качеств, под которым понимают жилое помещение не только отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, но и благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 14 ст. 1 ЖК; п. 20 ст. 1 ЖК). Важным является и то, что такое жилое помещение, по общему правилу, должно по общей площади быть не менее ранее занимаемого (п. 1 ст. 88 ЖК).

Основанием такого выселения является снос жилого дома либо перевод жилого помещения в нежилое (ст. 88 ЖК). Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 88 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств имеет место в случае, если занимаемое жилое помещение социального пользования находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также если вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма перестало соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания. Выселение с предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств происходит и в случае, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд и этот участок предоставляется организации негосударственной формы собственности, а также если жилое помещение социального пользования признано в установленном законодательством порядке не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и подлежит переводу в нежилое (п. 2 ст. 88 ЖК).

Однако возможно выселение из жилого помещения социального пользования и в другое жилое помещение.

Так, в случае выселения в административном порядке по постановлению прокурора из жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, предоставляются другие жилые помещения (п. 1 ст. 89 ЖК). Еще одним основанием предоставления другого жилого помещения при выселении является введение чрезвычайного положения, в случае которого может быть предусмотрено временное выселение граждан в безопасные районы с предоставлением им специальных жилых помещений (п. 2 ст. 89 ЖК).

В соответствии с пунктом 1 статьи 90 ЖК нанимателю жилого помещения социального пользования и членам его семьи на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома, при невозможности проведения капитального ремонта или реконструкции без выселения, предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Однако такое предоставляемое жилое помещение маневренного фонда должно соответствовать типовым потребительским качествам, установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и находиться в пределах соответствующего населенного пункта. Причем, жилое помещение маневренного фонда может быть меньше площади ранее занимаемого жилого помещения (п. 25 Положения о специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 г. № 1408). Отказ от выселения в данное жилое помещение может послужить основанием для выселения в судебном порядке (ч. 2 п. 1 ст. 90 ЖК).

По общему правилу предоставляемое гражданам в связи с их выселением жилое помещение должно находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории сельсовета, за исключением случаев, закрепленных в п. 3 ст. 84 ЖК в виде исчерпывающего перечня [49]. В остальных случаях жилое помещение, находящееся за пределами данного населенного пункта, а в сельской местности - за пределами территории сельсовета, при выселении может быть предоставлено гражданину только с его согласия (ч. 2 п. 3 ст. 84 ЖК).

Таким образом, на основании исследования, проведенного в третьей главе, можно сделать следующие выводы.

Очевидно, что положений статей 54 и 55 ЖК недостаточно для урегулирования прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения социального пользования. Поэтому предлагаем систематизировать нормы действующего законодательства и разделить права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования на общие и специальные и тем самым обеспечить совершенствование правового регулирования содержания правоотношения найма жилого помещения социального пользования. В связи с этим, представляется целесообразным отразить нормы о правах и обязанностях сторон договора найма жилого помещения социального пользования в проекте ЖК в самостоятельной главе, посвященной социальному жилью.

Подробно права и обязанности сторон исследуемого договора могут быть изложены в типовой форме договора найма жилого помещения. В силу того, что типовой формой для договора найма жилого помещения социального пользования на практике является типовая форма договора найма жилого помещения № 193, предлагается утвердить самостоятельную типовую форму договора найма жилого помещения социального пользования, в которой и найдут отражение как общие, так и специальные права и обязанности сторон рассматриваемого договора.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования, предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность. Поскольку нормы об ответственность по договору найма жилого помещения социального пользования не нашли отражения в ныне действующем ЖК, было бы уместно включить статью, посвященную ответственности по договору найма жилого помещения социального пользования, в главу, посвященную жилым помещениям социального пользования, проекта ЖК.

Изменение договора найма жилого помещения, по общему правилу, возможно по соглашению сторон. Однако в ныне действующем ЖК не содержится перечня оснований изменений договора найма жилого помещения социального пользования. Следовательно, для устранения противоречий в правоприменительной практике возникает необходимость урегулировать вопросы изменения договора найма жилого помещения социального пользования в специальной статье проекта ЖК, в том числе и в типовой форме договора найма жилого помещения социального пользования.

Прекращение правоотношения найма жилого помещения социального пользования подразумевает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, его разновидностью является расторжение договора найма жилого помещения социального пользования. По общему правилу данный договор прекращается в случае выезда нанимателя на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти.

Расторжение договора найма жилого помещения социального пользования возможно как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны; как в судебном, так и во внесудебном порядке. В свою очередь, расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке допускается только при наличии установленных законодательными актами оснований, что служит гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище.

Очевидно, что статьи 115 ЖК как специальной нормы недостаточно для регулирования правоотношений прекращения и расторжения договора найма жилого помещения социального пользования, поскольку в ней не содержится перечня оснований как прекращения договора найма жилого помещения социального пользования, так и его расторжения. В связи с этим, представляется целесообразным, дополнить данную норму в проекте ЖК в самостоятельной главе соответствующими основаниями с отсылкой к иным статьям ЖК.

В зависимости от правовых последствий для лица, подлежащего выселению, выделяют выселение с предоставлением жилого помещения и выселение без предоставления жилого помещения. Выселение с предоставлением жилого помещения, в свою очередь, может происходить как в жилое помещение типовых потребительских качеств, так и в другое жилое помещение.

В законодательных актах содержится исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение, что является гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище.

Вместе с тем, положения главы 13 ЖК "Выселение граждан из жилых помещения" недостаточно систематизированы, что обуславливает необходимость дальнейшего совершенствования жилищного законодательства, регулирующего институт выселения. В связи с этим, представляется целесообразным в главу, посвященную жилым помещениям социального пользования, проекта ЖК включить специальную статью о выселении из жилого помещения социального пользования, где будут четко отражены основания такого выселения и правовые последствия для лиц, подлежащих выселению.



Заключение

На основании проведенного исследования представляется возможным сделать следующие выводы.

1. Договор найма жилого помещения является одним из оснований возникновения права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда и тем самым одним из важнейших способов удовлетворения потребности гражданина в жилье, когда эта потребность удовлетворяется за счет пользования жильем без права собственности на него. Будучи договорным типом, договор найма жилого помещения, в свою очередь, имеет по меньшей мере 7 видов, одним из которых является договор найма жилого помещения социального пользования.

2. В силу отсутствия легального определения договора найма жилого помещения социального пользования предлагается в главе проекта ЖК, посвященной жилым помещениям социального пользования, закрепить норму, где будет дано следующее его определение: договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить без взимания платы другой стороне (нанимателю) жилое помещение социального пользования государственного жилищного фонда типовых потребительских качеств во владение и пользование для проживания в нем.

3. Как вид договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда договор найма жилого помещения социального пользования имеет отличительные особенности. Таковыми являются:

· он может быть заключен только на жилое помещение социального пользования, относящееся к государственному жилищному фонду;

· такое жилое помещение социального пользования должно быть типовых потребительских качеств;

· его заключение возможно при наличии у гражданина определенных оснований (предпосылок):

? нуждаемость нанимателя в улучшении жилищных условий;

? нахождение его на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку;

? решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами;

? заключение договора найма жилого помещения социального пользования;

· плата за пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения социального пользования не взимается.

4. Жилые помещения социального пользования предоставляются не всем состоящим на учете в улучшении жилищных условий гражданам. Так, на основании юридического состава, обеспечивающего возможность постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку, можно выделить 2 категории граждан. К первой категории относятся граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых необходимо наличие только одного юридического факта: отнесение лица к одной из категорий лиц, установленных законодательными актами. Ко второй категории относятся, граждане, для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий которых требуется наличие двух юридических фактов в совокупности: факт малообеспеченности и факт отнесения лиц к одной из категорий, установленных законодательными актами.

5. Как правило, право на получение жилого помещения социального пользования может быть реализовано только один раз.

6. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. Отличительной особенностью договора найма жилого помещения является множественность лиц на стороне нанимателя, которая предполагает, что при заключении договора найма жилого помещения с одним из членов семьи и другие члены этой семьи имеют право проживать в этом жилом помещении. Однако круг членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования более узкий по сравнению с общим правилом, содержащимся в в пункте 62 статьи 1 ЖК. В него входят только супруг (супруга), их несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители.

7. В действующем законодательстве не закреплен перечень существенных условий применительно к договору найма жилого помещения социального пользования, хотя он значительно отличается от закрепленного в пункте 1 статьи 50 ЖК. В следствие чего предлагается выделить и закрепить в главе проекта ЖК, посвященной жилым помещениям социального пользования, следующие существенные условия договора найма жилого помещения социального пользования:

· предмет, которым может быть только жилое помещение типовых потребительских качеств, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

· срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги;

· перечень лиц (членов семьи), постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем.

Таким образом, исследуемый договор имеет свои отличительные особенности. Так, договор найма жилого помещения социального пользования, как правило, является бессрочным. Кроме того, в исключение из общего правила, плата за пользование жилым помещением социального пользования по договору найма жилого помещения социального пользования фонда не взимается.

8. Заключение договора найма жилого помещения социального пользования возможно при наличии у гражданина определенных оснований (предпосылок). Таковыми являются нуждаемость в улучшении жилищных условий; состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по особому списку; решение о предоставлении жилого помещения социального пользования данному гражданину и членам его семьи в соответствии с действующими нормами.

9. Очевидно, что положений статей 54 и 55 ЖК недостаточно для урегулирования прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения социального пользования. Поэтому предлагаем систематизировать нормы действующего законодательства и разделить права и обязанности сторон договора найма жилого помещения социального пользования на общие и специальные и тем самым обеспечить совершенствование правового регулирования содержания правоотношения найма жилого помещения социального пользования. В связи с этим, представляется целесообразным отразить нормы о правах и обязанностях сторон договора найма жилого помещения социального пользования в проекте ЖК в самостоятельной главе, посвященной социальному жилью.

10. Подробно права и обязанности сторон исследуемого договора могут быть изложены в типовой форме договора найма жилого помещения. В силу того, что типовой формой для договора найма жилого помещения социального пользования на практике является типовая форма договора найма жилого помещения № 193, предлагается утвердить самостоятельную типовую форму договора найма жилого помещения социального пользования, в которой и найдут отражение как общие, так и специальные права и обязанности сторон рассматриваемого договора.

11. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором найма жилого помещения социального пользования, предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность. Поскольку нормы об ответственность по договору найма жилого помещения социального пользования не нашли отражения в ныне действующем ЖК, было бы уместно включить статью, посвященную ответственности по договору найма жилого помещения социального пользования, в главу, посвященную жилым помещениям социального пользования, проекта ЖК.

12. Изменение договора найма жилого помещения по общему правилу возможно по соглашению сторон. Однако в ныне действующем ЖК не содержится перечня оснований изменений договора найма жилого помещения социального пользования. Следовательно, для устранения противоречий в правоприменительной практике возникает необходимость урегулировать вопросы изменения договора найма жилого помещения социального пользования в специальной статье проекта ЖК, в том числе и в типовой форме договора найма жилого помещения социального пользования.

13. Прекращение правоотношения найма жилого помещения социального пользования подразумевает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, его разновидностью является расторжение договора найма жилого помещения социального пользования. По общему правилу данный договор прекращается в случае выезда нанимателя на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти.

14. Расторжение договора найма жилого помещения социального пользования возможно как по соглашению сторон, так и по инициативе одной стороны; как в судебном, так и во внесудебном порядке. В свою очередь, расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке допускается только при наличии установленных законодательными актами оснований, что служит гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище.

15. Очевидно, что статьи 115 ЖК как специальной нормы недостаточно для регулирования правоотношений прекращения и расторжения договора найма жилого помещения социального пользования, поскольку в ней не содержится перечня оснований как прекращения договора найма жилого помещения социального пользования, так и его расторжения. В связи с этим, представляется целесообразным, дополнить данную норму в проекте ЖК в самостоятельной главе соответствующими основаниями с отсылкой к иным статьям ЖК.

16. В зависимости от правовых последствий для лица, подлежащего выселению, выделяют выселение с предоставлением жилого помещения и выселение без предоставления жилого помещения. Выселение с предоставлением жилого помещения, в свою очередь, может происходить как в жилое помещение типовых потребительских качеств, так и в другое жилое помещение.

В законодательных актах содержится исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение, что является гарантией конституционного права нанимателя и членов его семьи на жилище.

17. Вместе с тем, положения главы 13 ЖК "Выселение граждан из жилых помещения" недостаточно систематизированы, что обуславливает необходимость дальнейшего совершенствования жилищного законодательства, регулирующего институт выселения. В связи с этим, представляется целесообразным в главу, посвященную жилым помещениям социального пользования, проекта ЖК включить специальную статью о выселении из жилого помещения социального пользования, где будут четко отражены основания такого выселения и правовые последствия для лица, подлежащего выселению.



Список использованных источников

1. Конституция Республики Беларусь: с изм. и доп., принятыми на респ. референдумах 24 нояб. 1996 г. и 17 окт. 2004 г. Минск: Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь, 2019. 62 с.

2. Чигир, В. Ф. Избранные труды / В. Ф. Чигир. Минск: Редакция журнала "Промышленно-торгового права", 2014. 560 с. (Наследие права).

3. О проекте Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам правового регулирования жилищных отношений» [Электронный ресурс]: постановление Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь, 17 мая 2018 г., № 243-П6/IV // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.01.2019.

4. Опарина, Л. О. Жилищное право: учебное пособие / Л. О. Опарина. Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. 39 с.

5. Гражданский кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс]: 7 дек. 1998 г., № 218-З: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.:
одобр. Советом Республики 19 ноябр. 1998 г. // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «Юрспектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.

6. Жилищный кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс]: 28 авг. 2012 г., № 428-3: принят Палатой представителей 31 мая 2012 г.: одобрен Советом Республики 22 июн. 2012 г. // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.

7. Гражданский кодекс БССР [Электронный ресурс]: 2 февр.1923 г. // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

8. Гражданский кодекс БССР [Электронный ресурс]: 11 июн. 1964 г. // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

9. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик [Электронный ресурс]: 24 июн. 1981 г., № 5150-Х // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

10. Жилищный кодекс РСФСР [Электронный ресурс]: 24 июн. 1983 г.: утв. ВС РСФСР // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

11. Богданов, Е. В. Право на жилище / Е. В. Богданов. Минск: Университетское, 1990. 160 с.

12. Жилищный кодекс БССР [Электронный ресурс]: 22 дек. 1983 г. // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

13. Горбачева, С. В. Договор найма жилого помещения как основание возникновения права на жилое помещение и пользования им [Электронный ресурс]: [по состоянию на 10 сент. 2014 г. ] / С. В. Горбачева // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «Юрспектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.

14. Подрезенок, Г. П. Правовые меры, принятые в Республике Беларусь за последние годы для обеспечения прав граждан в социальной сфере [Электронный ресурс] / Г. П. Подрезенок // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 24.03.2019.

15. Жилищный кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс]: 22 март. 1999 г., № 248-З: принят Палатой представителей 18 дек. 1998 г.: одобрен Советом Республики 8 февр. 1999 г. // Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь. Режим доступа: http://www.pravo.by. Дата доступа: 12.10.2018.

16. Щемелева, И. Н. Проблемы правовой регламентации жилищных отношений / И. Н. Щемелева // Право Беларуси. 2006. № 9. С. 40-44.

17. Калпин, А. Г. Гражданское право. Часть 2: учебник / Под общей ред. А. Г. Калпина. М.: Юристь, 2000. 542 с.

18. Чигир, В. Ф. Договор найма жилого помещения: По новому жилищному законодательству / В. Ф. Чигир. Минск: Амалфея, 2001. 368 с.

19. Пофа, М. В. Виды договора найма жилого помещения в Республике Беларусь / М. В. Пофа // Промышленно-торговое право. 2014. № 5. С. 7-16.

20. О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений [Электронный ресурс]: Указ Президента Респ. Беларусь, 16 дек. 2013 г., № 563 // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «Юрспектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.

21. Жилищное право: учебник / под общ. ред. Р. А. Курбанова, Е.В. Богданова. - Москва: Проспект, 2016. - 176 с.

22. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т 2: Обязательственное право / Е. А. Суханов [и др.] ; отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. 1208 с.

23. Об установлении перечня заболеваний, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире, и перечня заболеваний, дающих лицам, страдающим ими, право на получение дополнительной площади жилого помещения государственного жилищного фонда, и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства здравоохранения Республики Беларусь и отдельного структурного элемента [Электронный ресурс]: постановление Министерства здравоохранения Респ. Бел., 22 дек. 2012 г., № 202 // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «Юрспектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.

24. О ветеранах [Электронный ресурс]: Закон Респ. Беларусь, 17 апр. 1992 г., № 1594-XII // Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. Минск, 2019.