Правовое регулирование процедуры банкротства застройщика

Юридический факультет

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: «Правовое регулирование процедуры банкротства застройщика»

Выполнила:

Введение

Актуальность темы исследования заключается в значимости правового регулирования несостоятельности (банкротства) такой категории лиц как застройщики. Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, обусловленных, прежде всего, спецификой кредиторов, участвующих в деле о банкротстве, - участников строительства и характером предъявляемых ими требований к застройщику - банкроту.

Учитывая, что обеспечение жильем граждан имеет особое значение, а строительный комплекс является важнейшей составляющей национальной экономики, несостоятельность (банкротство) застройщиков в существующих реалиях, несомненно, заслуживает детального изучения.

Проблема защиты прав граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, существует и по сей день. Законодатель давно озадачен тем, каким образом сделать инвестиции граждан в данной сфере максимально надежными и безопасными.

Постепенное решение этой проблемы началось с принятия в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако, указанный закон не являлся безусловной гарантией того, что по результатам деятельности застройщика в его отношении не будет введена одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве. При том, что количество застройщиков - банкротов становилось значительно больше.

Таким образом, фактически права дольщиков не были защищены в случае признания организации - застройщика банкротом.

Отсутствие правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками влекло за собой значительные убытки, которые впоследствии несли дольщики в результате банкротства застройщиков.

В 2011 году в главу IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) был добавлен параграф 7 «Банкротство застройщиков», содержащий положения, направленные на регулирование процедуры несостоятельности (банкротства) должника - застройщика.

Основной целью внесения в Закон о банкротстве специальных положений о банкротстве застройщиков являлась приоритетная защита прав граждан как непрофессиональных инвесторов.

С 01.01.2018 года вступили в силу фундаментальные изменения законодательства о банкротстве, внесенные Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан был создан Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, правовые механизмы которого лишь недавно стали применяться при банкротстве застройщиков.

Несмотря на ужесточение требований к застройщикам, появление новых механизмов защиты прав участников строительства, некоторые проблемы, существующие до введения вышеуказанных изменений, так и остались актуальными.

По-прежнему, к наиболее уязвимой категории кредиторов относятся покупатели нежилых помещений. Граждане, которые приобрели у застройщика нежилое помещение площадью более семи квадратных метров, не вправе предъявить застройщику требование о передаче и, соответственно, претендовать на получение своего нежилого помещения. Такими кредиторами могут быть предъявлены лишь денежные требования.

Степень научной разработанности темы. Исследование вопросов особенностей проведения процедур банкротства организаций - застройщиков, правового положения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, и погашения требований участников строительства можно обнаружить в трудах таких представителей юридической мысли, как А.В. Егоров, С.А. Карелина, А.А. Кирилловых, А.П. Кузнецов, В.Ф. Попондопуло, И.Ю. Рыков, О.М. Свириденко, Д.А. Соболев, А.Ф. Трайнин, В.Н. Ткачев, К.А. Шатохина, Г.Ф. Шершеневич, Т.П. Шишмарева и др.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды А.В. Алтухова, М.П. Барабиной, С.А. Карелиной, П.А. Кузнецова, Д.М. Натариуса, Е.И. Пивцаева и других авторов.

Однако, комплексного исследования проблемы несостоятельности (банкротства) застройщиков до настоящего времени проведено не было. Представляется, что отсутствие такого исследования обусловлено относительно недавними внесениями значительных изменений в параграф 7 Закона о банкротстве.

Эмпирическую базу исследования составляют материалы судебной практики, в частности, постановления и судебные акты Высшего Арбитражного Суда Российской, Верховного Суда Российской Федерации, постановления арбитражных судов округов, арбитражных апелляционных судов, решения и определения арбитражных судов первой инстанции.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в результате признания застройщика несостоятельным (банкротом).

Предметом исследования являются положения параграфа 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и иные нормативные правовые акты, научные труды по вопросу регулирования процедур банкротства застройщика, а также материалы судебной практики.

Целью исследования является формирование комплексного представления о правовом регулировании процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков и выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства в данной сфере.

Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи:

- изучение понятия «застройщик» в рамках Закона о банкротстве;

- выявление особенностей правового статуса участников строительства;

- анализ требований участников строительства, которые могут быть предъявлены к застройщику;

- изучение способов погашения требований участников строительства;

- исследование правовых механизмов Фонда защиты прав дольщиков - участников долевого строительства; выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частнонаучные методы познания, а именно: системный, формальнологический, сравнительно-правовой, исторический, социологический, логико-правовой, а также системно-структурный методы.

Научная новизна состоит в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных научных исследований несостоятельности (банкротства) застройщиков с учетом последних внесенных изменений в законодательство о банкротстве.

В результате проведенного исследования обоснован и сформулирован ряд положений и выводов, выносимых на защиту:

1. Необходимо исключить из пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следующую формулировку: «При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров».

2. Требуется внести уточнения в абз. 2 п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве, а именно изложить следующим образом: «При включении денежных требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба...».

3. Отсутствует необходимость в обязательном осуществлении застройщиком регистрации права собственности на объект недвижимости после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в процедуре банкротства.

4. Отсутствует надобность в получении предварительного согласия участников строительства на перевод долга при погашении требований путем передачи прав и обязательств застройщика.

5. Необходимо внести изменения в п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: исключить следующую формулировку: «но не более ста двадцати квадратных метров».

Научная и практическая значимость исследования. Выводы, сделанные в результате исследования, могут быть применены при дальнейшем исследовании вопросов несостоятельности (банкротства) застройщиков, в правотворческой и правоприменительной деятельности, при подготовке учебно-методических пособий, а также в процессе преподавания дисциплин: «Гражданское право», «Арбитражное процессуальное право», «Конкурсное производство» и др.

Структура, объем, и содержание работы определены целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит из введения, четырех глав, включающих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Правовое положение застройщика и участников строительства

1.1 Понятие «застройщик» в рамках Закона о банкротстве

Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в главу IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) был внесен параграф 7 «Банкротство застройщиков».

До появления в Закона о банкротстве параграфа 7 дела о несостоятельности организаций - застройщиков рассматривались по общим правилам без учета специфики данной категории дел. На практике это означало следующее.

Дольщики (лица, заключившие договора долевого участия в строительстве) были наравне с остальными кредиторами, то есть расчеты с ними производились в общем порядке.

В процедуре банкротства застройщика отсутствовала возможность предъявления требования о передаче жилого помещения. Имеющиеся у организации - застройщика объекты недвижимости включались в конкурсную массу должника и впоследствии реализовывались на торгах в соответствии с Законом о банкротстве. После чего в лучшем случае осуществлялся частичный возврат денежных средств дольщикам.

Дольщики могли претендовать на получение своего жилого помещения только в случае, если до банкротства ими было признано право собственности на такое жилое помещение в судебном порядке.

Таким образом, в большинстве случаев дольщики не могли претендовать на жилые помещения, приобретенные ими по договорам долевого участия в строительстве.

В этом и возникала острая проблема. Главной целью заключения договора с застройщиком являлось получение жилья. После признания организации - застройщика банкротом дольщики также преследовали цель получить жилье. При этом в большинстве случаев для дольщика это потенциальное жилье являлось единственным.

Помимо того, что отсутствовала возможность получить жилое помещение, так и вернуть денежные средства в сумме, оплаченной по договору долевого участия, являлось практически невозможным. Так как требования дольщиков были включены в третью очередь наряду с требованиями других кредиторов, к примеру, подрядчиков и поставщиков. При этом нередко организацией - застройщиком до своего банкротства заключались сделки, приводящие к появлению крупного требования «дружественного» кредитора, впоследствии включенного в реестр в одну очередь с требованиями дольщиков. Ввиду того, что требования одной очереди удовлетворяются пропорционально, в случае частичного погашения реестра в большинстве случаев дольщики могли рассчитывать лишь на незначительную часть выплат. После получения такой выплаты, которая была менее суммы по договору долевого участия, заключенному несколькими месяцами, а чаще всего годами ранее, дольщик не мог рассчитывать на покупку аналогичного жилья.

Таким образом, фактически права дольщиков не были защищены в случае признания организации - застройщика банкротом.

Отсутствие правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками повлекло за собой огромные убытки, понесенные впоследствии дольщиками в результате банкротства многочисленных организаций - застройщиков.

Указанная ситуация создавала в свою очередь существенные экономические проблемы на рынке недвижимости в Российской Федерации и повышала социальную напряженность в обществе.

Необходимость принятия правовых норм, которые бы регулировали разрешение споров между дольщиками и застройщиками, была очевидной.

Принятие вышеуказанных правовых норм было направлено в первую очередь на защиту прав лиц, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов.

До появления параграфа 7 в Законе о банкротстве понятие «застройщик» было определено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Российская газета»- N 290 - 30.12.2004..

Согласно п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве застройщиком признается хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета» - N 292 - 31.12.2004.

Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в Закон о банкротстве были введены такие понятия как: застройщик, объект строительства, участник строительства, требование о передаче жилого помещения, денежное требование участника строительства, реестр требований о передаче жилых помещений и другие.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, а именно: юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для применения к должнику норм параграфа 7 Закона о банкротстве, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;

- наличие к нему требований о передаче жилых помещений или денежных требований;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (объект незавершенного строительства), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

При этом согласно п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве, правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Соответственно, застройщиком признается лицо, которое, прежде всего, привлекает денежные средства и (или) имущество участников строительства.

Возникает вопрос о возможности признания застройщиком лица, обладающего правом собственности на земельный участок или объект строительства, но при этом самостоятельно не привлекающего имущество и (или) денежные средства участников строительства.

Разрешая подобный вопрос, Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты всех инстанций, указал, что несмотря на то, что пунктом 2 статьи 201 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218 по делу N А46-13473/2014 // СПС «Консультант Плюс».

По мнению Верховного суда Российской Федерации, при обратном толковании механизмы, закрепленные параграфом 7 Закона о банкротстве, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика.

Впоследствии Арбитражный суд Омской области применил к должнику по делу А46-13473/2014 правила параграфа 7 Закона о банкротстве, указав, что участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого должником, через конструкцию инвестиционного договора, кооператив же фактически выполнял функции агента Определение Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 по делу А46-13473/2014.

Ввиду изложенного, можно сделать вывод, что застройщиком может быть лицо, обладающее правами на земельный участок и (или) объект строительства, но при этом не привлекающее напрямую денежные средства и (или) имущество участников строительства.

Стоит отметить, что есть мнение о необходимости дополнения понятия «застройщик». Так, по мнению М.П. Барабиной, необходимо внести изменения в определение, изложенное в пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, а именно: после слова «лицо» дополнить словами «непосредственно, либо через аффилированные с ним лица» Барабина М.П. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / М.П. Барабина. -- Ульяновск - 2019. -- 185 с.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2016 N 304-ЭС16-4218 по делу N А46-13473/2014 // СПС «Консультант Плюс».

Я не поддерживаю данное предложение ввиду следующего.

Как указал Верховный суд в вышеуказанном определении, при отказе в применении параграфа 7 к должнику нижестоящими инстанциями был занят формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств .

Из чего следует, что позиция Верховного суда состоит в следующем: при рассмотрении вопроса о применении параграфа 7 к должнику судам в первую очередь стоит определить является ли должник застройщиком по смыслу законодательства о несостоятельности, при этом не стоит ограничиваться констатацией факта, что сам должник непосредственно не занимался привлечением денежных средств.

По сути, Верховный суд позволил судам толковать понятие «застройщик» расширительно, исходя из фактических обстоятельств дела. Что впоследствии Арбитражный суд Омской области и сделал, применив параграф 7 к должнику в деле о банкротстве № А46-13473/2014.

На основании изложенного, я считаю, нет необходимости дополнять определение «застройщик», предусмотренное п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

1.2 Особенности правового статуса участников строительства

Процедуры банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц, регулируемые главой IX Закона о банкротстве, отличаются существенными особенностями, вызванными спец ификой деятельности юридических лиц, признанных несостоятельными. Данные особенности были выделены законодателем с целью соблюдения баланса интересов кредиторов и должника. На тех же базисах выстроены и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие процедуру банкротства организаций - застройщиков.

Основной целью введения параграфа 7 в Закон о банкротстве являлась защита граждан, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего получения собственного жилья.

Необходимо отметить, что первоначально для обеспечения защиты прав граждан, вкладывающих свои денежные средства в строительство многоквартирных домов, законодателем был принят Закон об участии в долевом строительстве. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства. участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Однако данный закон как не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство и сдать дом в эксплуатацию, так и не предполагает конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмет ил, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов Бугаенко Н.В., Кратенко М.В. Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей: научно-практическое пособие. / М.: Юстицинформ, - 2013. - С.294. Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. - 2011. - № 5. - С.26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 №14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/П-33т // СПС «Консультант Плюс» Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Достаточно значимым достижением является закрепление в Законе о банкротстве правила о том, что требование участника строительства может возникнуть из любого договора, предусматривающего привлечение денежных средств с корреспондирующей обязанностью передать в собственность участнику строительства жилое помещение.

Из п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что требование участника строительства признается в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли- продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

При этом вышеуказанный перечень не является исчерпывающим, что позволяет суду при рассмотрении заявления участника строительства на свое усмотрение определить является ли заявленное требование требованием участника строительства.

Необходимость внесения вышеуказанных положений в Закон о банкротстве обусловлена тем, что до этого единственным способом законного участия в строительстве многоквартирных жилых домов было заключение между гражданином и организацией - застройщиков договора участия в долевом строительстве. Иначе на правоотношения не распространялись гарантии, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве, и граждане, инвестировавшие свои средства в строительство, теряли свое право на защиту в суде. Этим пользовались недобросовестные организации - застройщики путем изобретения разных схем, исключающих заключение с гражданами договора об участии в долевом строительстве.

Из пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что участником строительства может быть физическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование.

В предыдущей редакции пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве было указано, что юридическое лицо также может быть признано участником строительства.

Однако, в 2019 году был принят Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внёс значительные коррективы в Закон о банкротстве, в том числе, юридические лица потеряли статус участников строительства.

Соответственно, в процедурах, возбужденных после вступления в юридическую силу вышеуказанного закона, юридические лица уже не признаются участниками строительства (в случае наличия у него требования о передаче жилого помещения, нежилого помещения или машино-места) и, соответственно, лишаются всех привилегий, имеющихся у участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве.

С другой стороны, понятие участника строительства в настоящее время расширено, так как теперь к ним относятся покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, то есть покупатели таунхаусов.

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в законную силу с 1 января 2017 года, включил жилые дома блокированной застройки, состоящ ие из трех или более блоков, в перечень объектов строительства в соответствии с Законом о банкротстве.

Указанное нововведение было обусловлено меняющейся судебной практикой в отношении признаний организаций, занимающихся строительством таких о бъектов недвижимости (таунхаусов), застройщиками.

Ранее Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выразил мнение, что строительная организация, занимающаяся возведением таунхаусов, не может быть признана застройщиком, а значит, в отношении ее банкротства не могут применяться специальные правила о банкротстве застройщика. Однако в громком деле о банкротстве «Сабидом-Инвест» суд встал на защиту прав дольщиков и применил специальные правила о банкротстве застройщиков в отношении названной строительной организации, несмотря на то , что она занималась возведением домов блокированной застройки . Таким образом, правоприменительная практика побудила законодателя внести соответствующие изменения в законодательство о долевом строительстве, дабы адаптировать его к изменяющимся жизненным реалиям .

По общим правилам, срок на предъявление требований к должнику составляет два месяца.

Специальными нормами параграфа 7 предусмотрен увеличенный срок на предъявление требований к должнику-застройщику. В силу ст. 201.4 Закона о банкротстве срок на предъявление требований составляет три месяца с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Участники строительства обладают всеми правами, имеющимися у конкурсных кредиторов, в том числе они могут принимать участие в собрании кредиторов должника. 11 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2014 г. N 15636/13 по делу N А41-5150/11 // СПС «Консультант Плюс» Определение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2016 г. по делу N А41 - 4470/16 // СПС «Консультант Плюс» Кузнецов А.П. Тенденции правового развития долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2017. N 2. С. 19 - 23.

При участии в собраниях кредиторов участники строительства обладают числом голосов, . определяемым исходя из суммы, уплаченной ими застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве.

Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика установлена в ст. 201.9 Закона о банкротстве, из которой следует:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

1) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

До внесения параграфа 7 в Закон о банкротстве требования участников строительства удовлетворялись в рамках одной очередности (третьей очереди) наравне с другими кредиторами (к примеру, подрядчики, поставщики, агенты). Ныне денежные требования у частников строительства выделены в отдельную очередь, которая предшествует очереди требований вышеупомянутых кредиторов.

Закрепление преимущественного положения участников строительства (в третьей очереди) среди остальных кредиторов организации- застройщика призвано максимально гарантировать защиту прав дольщиков п утем выделения их в особую - приоритетную категорию кредиторов.

Глава 2. Требования, предъявляемые к Застройщику

2.1 Требования участников строительства о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения

До введения параграфа 7 в Закон о банкротстве одной из основных проблем являлось определение правовой природы требования у частника строительства к должнику - застройщику.

Из содержания п. 2 ст. 7 Закона о банкротстве следует, что лицо должно обладать денежным требованием к должнику, признанному банкротом, чтобы выступать как конкурсный кредитор в деле о банкротстве. Однако, в рамках договора об участии в долевом строительстве, денежному требованию застройщика корреспондирует требование дольщика по передаче ему объекта недвижимости в натуре. Следовательно, чтобы иметь статус конкурсного кредитора в деле о банкротстве застройщика, дольщику необходимо было преобразовать свое. требование из натурального в денежное. Указанное преобразование было возможно путем расторжения д оговора долевого участия в строительстве и последующего предъявления денежного требования о возврате уплаченных им денежных средств по договору участи в долевом строительстве.

Как было сказано ранее, требования дольщиков о возврате денежных средств, уплаченных по договору об участии в долевом строительстве, включались в третью очередь реестра требований кредиторов наряду с требованиями других конкурсных кредиторов (например, подрядчиков застройщика).

При наличии крупных требований других кредиторов (основного долга) в большинстве случаев на практике погашение вышеуказанных требований дольщиков было незначи тельным или отсутствовало вовсе.

Таким образом, при признании застройщика несостоятельным (банкротом) права дольщиков были практически не защищены, так как требования о передаче жилого помещения не могли быть ими предъявлены, а денежные требования удовлетворялись в общем порядке.

Введенные Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» новеллы стали предусматривать для участника строительства возможность заявлять имущественное требование о передаче жилого помещения в рамках дела о банкротстве застройщика.

Согласно новой редакции п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве у участника строительства предусмотрены следующие требования о передаче недвижимого имущества в натуре:

- требование о передаче жилого помещения,

- требование о передаче машино-места,

- требование о передаче нежилого помещения.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».

В соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве требованием о передаче машино-места и нежилого помещения признается требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».

При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Следовательно, лица, заключившие договор об участии в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение . площадью более семи квадратных метров, в случае признания застройщика банкротом не смогут предъявить к нему требование о передаче такого нежилого помещения. Данные требования могут быть удовлетворены в общем порядке как требования денежного характера.

Таким образом, лица, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, площадь которых более семи квадратных метров, могут предъявить к застройщику только денежные требования. Что, по моему мнению, является нарушением принципа равенства.

В научной литературе уже обращалось внимание на то, что соответствующее правовое регулирование нарушает права вышеуказанных лиц, а потому, необходимо допустить предоставление дополнительных гарантий и распространить действие норм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение всех нежилых помещений.

По смыслу указания Конституционного Суда Российской Федерации, установленные в законе дополнительные возможности защиты прав граждан- участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения, сами по себе не нарушают конституционных прав иных кредиторов должника. Принцип равенства участников гражданских отношений предполагает одинаковый подход к участникам строительства, но в то же время не исключает необходимости законодательного учета присущих им различий .

Аналогичная позиция была высказана Комитетом Г осударственной Ду мы Российской Федерации по вопросам собственности в отношении проекта федерального закона № 783596-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроектом предусматривалось распространить порядок предъявления требований о передаче жилых помещений и на нежилые помещения Коровкина Е.К. Признание права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика // «Юстиция». 2017. № 1. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2012 г. № 1388-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Левчени Эдуарда Семеновича на нарушение его конституционных прав статьей 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» // СПС «Консультант Плюс» в жилом доме, например, -- магазины.

А также предлагалось обязать застройщика страховать гражданскую ответственность за выполнение требований по передаче участникам строительства нежилых помещений.

В ходе обсуждения законопроекта депутаты отметили, что особенности удовлетворения требований участников строительства на получение квартир были включены для повышения уровня социальной защиты «обманутых дольщиков», т. е. тех граждан, которые вложили денежные средства для приобретения именно квартиры Официальный сайт Государственной Думы Российской Федерации.

В целях защиты прав таких граждан соответствующими положениями, Закона о банкротстве сделано исключение из общего принципа равенства кредиторов и установлен приоритет требований этих граждан перед другими кредиторам и застройщика. Установление такого приоритета является реализацией установленного статьей 40 Конституции Российской Федерации права гражданина на жилище.

Также депутатами была высказана позиция, что, если аналогичное прав о дать гражданам, которые приобретают через долевое участие нежилые помещения, то в результате уменьшения конкурсной массы будут ущемлены не только права граждан, имеющих право на получение квартир, но и работников застройщика по выплате заработной платы и выходных пособий, бюджетов всех уровней по налоговым платежам и государственных внебюджетных фондов по уплате страховых взносов, а также коммерческих кредиторов застройщика.

На практике может сложится такая ситуация, что нежилое помещение (площадью более семи квадратных метров) имеется в натуре, дом введен в эксплуатацию, то есть фактически оно может быть передано лицу, которое когда-то его приобрело. Однако, такое лицо на него претендовать не может, потому что Законом о банкротстве предъявление требования о передаче такого нежилого помещения не предусмотрено.

По моему мнению, является необходимым распространить действие но рм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение всех нежилых помещений вне зависимости от их площади.

В связи с изложенным, полагаю необходимым исключить из пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следующую формулировку: «При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которо го не превышает семи квадратных метров».

Ранее все требования участников строительства рассматривались арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика и включались конкурсным управляющим в реестр требований на основании определения арбитражного суда.

Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публичноправовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес значительные корректировки в порядок предъявления и рассмотрения требований участников строительства.

С 01.01.2018 года, после вступления в силу вышеуказанного закона, все требования участников строительства (денежные требования и требования о передаче жилого помещения) стали предъявляются конкурсному управляющему и рассматриваться, соответственно, им. Что, на мой взгляд, является верным решением. Вследствие которого арбитражные с уды стали разгружены от множества предъявляемых требований участников строительства (при это м требования о включении штрафных санкций участников строительства по-прежнему рассматриваются арбитражными судами), а срок рассмотрения указанных требований значительно сократился.

Согласно действующей редакции Закона о банкротстве, а именно п. 3 ст. 201.4, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190..

Таким образом, на настоящий момент конкурсный управляющий самостоятельно рассматривает требование участника строительства на основании представленных им документов.

По результатам рассмотрения конкурсный управляющий включает тре бование в реестр полностью или частично (в случае неполной оплаты) или отказывает во включении такого требования. Отказ конкурсного управляющего во включении в реестр требований участников строительства может быть обжалован в судебном порядке в рамках дела о банкротстве.

Обосновывая свое требование, гражданин обязан представить доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. При отсутствии указанных доказательств гражданин не вправе претендовать на признание его требования обоснованным и включение его в реестр требований участников строительства.

Представление документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено. Данное положение является новеллой , параграфа 7, ранее в случае приобретения недвижимости по договору уступки участнику строительства необходимо было подтвердить также факт оплаты уступки.

Ввиду того, что требованиям о передаче жилого помещения, требованиям о передаче машино-места и нежилого помещения и порядку их погашения присущи специфические правовые условия и последствия, отличающиеся от порядка предъявления и удовлетворения денежных требований кредиторов, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривают такой специфический механизм учета требований участников строительства как реестр требований участников строительства.

В реестре требований участников строительства учитываются требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-места и нежилого помещения, а также денежные требования участников строительства.

При этом реестр требований участников строительства не является отдельным от реестра требований кредиторов должника, он является его частью.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем постановлении от 12.03.2013 года № 15510/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторовПостановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - август, 2012. - № 8..

2.2 Денежные требования участников строительства

Предъявление участниками строительства денежных требований к застройщику, признанному банкротом, и удовлетворение указанных требований по правилам, установленным параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, имеет ряд особенностей, подлежащих применению наряду с общими положениями Закона о банкротстве.

В ст. 201.1 параграфа 7 Закона о банкротстве представлено такое понятие, как «денежное требование», имеющее определенные характерные признаки.

Закон о банкротстве относит к денежным требованиям участников строительства следующие требования о:

- возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.