Правовое регулирование процедуры банкротства застройщика

Если охарактеризовать понятие «денежное требование», закрепленное в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве, более унифицировано, то можно подразделить указанное понятие на два подвида: во- первых, требование о возврате денежных средств вследствие расторжения договора, признания д оговора недействительным или незаключенности договора, то есть реституционное требование; во-вторых, требование о взыскании причиненных участнику строительства убытков .

После признания застройщика банкротом участник строительства вправе выбрать какое денежное требование ему предъявить: требование о передаче жилого помещения, нежилого помещения (менее семи квадратны х метров), машино-места или денежное требование.

При этом, если ранее договор участия в долевом строительстве не был расторгнут в судебном порядке и в пользу участника строительства не были взысканы денежные средства, уплаченные по договору, участник строительства все равно может предъявить денежное требование к застройщику.

Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

Представляется оправданным закрепление в Законе о банкротстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора.

В отсутствие соответствующей нормы возникали трудности с обоснованием права участника строительства расторгнуть в одностороннем порядке договор с застройщиком, в отношении которого открыто конкурсное производство. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е. И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с.

При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительств а, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».

Ещё до появления в Законе о банкротстве параграфа 7 среди ученых обсуждалась обоснованность подобного требования, а также необходимость введения в законодательство норм, обеспечивающих возможность его предъявления участниками строительства.

Так, А.В. Егоров предполагал, что помимо требования о возврате внесенных денежных средств дольщики могут претендовать на выплату им действительной рыночной стоимости квартиры, которую они рассчитывали получить21 Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2007. - № 4. - С. 37..

Из анализа п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве можно сделать вывод, что законодатель пошел именно по этому пути: полная компенсация участнику строительства тех потерь, которые он может понести в случае банкротства застройщика. Таким образом, законодатель создал такую схему отношений между несостоятельным застройщиком и участником строительства, при которой последний фактически может получить как квартиру в натуре в виде готового объекта недвижимости или объекта незавершенного строительства, так и ее полную стоимость в денежном выражении, которая состоит из средств, уплаченных участником строительства и взыскиваемых в рамках дела о банкротстве в виде основного долга, а также из оставшейся суммы, взыскиваемой как убытки Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е.И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с. ²⁴ Борисов А.Н.: Комментарий к Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» / М.: Деловой двор - 2012..

Данная позиция подтверждается и разработчиками параграфа о банкротстве застройщиков, которые указывали, что требования граждан - участников строительства к застройщику имеют различный характер, а именно неденежное требование, то есть требование на получение объекта недвижимости или требование о возврате денежных средств, а, следовательно, необходимо обеспечить одинаковый уровень правовой защиты интересов граждан - участников строительства независимо от характера их требований.

Вышеуказанные позиции подразумевают, что денежное требование в размере реального ущерба, рассчитанного согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, включается в реестр только в случае предъявления участником строительства денежного требования (например, требования о включении суммы, уплаченной по договору об участии в долевом строительстве). То есть подразумевается, что при предъявлении требования о передаче жилого помещения расчет убытков согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве не происходит, и, соответственно, у участника строительства, выбравшего натуральное требование, не возникает денежное требование в размере указанных убытков.

До исключения Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из параграфа 7 ст. 201.6 участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

Таким образом, ранее в законе было предусмотрено, что участники строительства, имеющие требования о передаче жилого помещения, также имеют право включение их денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба.

На настоящий момент в Законе о банкротстве прямо не установлено могут ли участники строительства, имеющие требование о передаче жилого помещения, также претендовать на денежное требование в размере убытков.

В ст. 201.4 Закона о банкротстве указано, что, при включении требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О несостоятельности (банкротстве)» (недействующая редакция) // «Собрание законодательства РФ» - 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190. 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс».

Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. То есть в данной статье говорится, что размер убытков учитывается при установлении именно денежного требования.

Судебная практика относительно этого вопроса достаточно противоречива.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 21.06.2017 года по делу А21-3243/2012 высказал следующую позицию:

Таким образом, Законом о банкротстве установлена возможность учитывать размер убытков в виде реального ущерба в случае установления размера денежного требования участника строительства. Суд кассационной инстанции считает, что в том случае, если требование включено в реестр о передаче жилых помещений и не трансформировано в денежное требование, убытков в виде реального ущерба, которые исчисляются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, не имеется Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.06.2017 N Ф07- 3372/2017 по делу N А21-3243/2012 // СПС «Консультант Плюс».

При этом Верховный суд в своем обзоре № 3 (2019) высказывает противоположную позицию:

Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке п. 2 ст. 201.5 того же закона. Таким образом, механизм расчета размера требований, установлен ный п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства (при неисполнительности арбитражного управля ющего) представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (ч. 1 ст. 49 АПК РФ).

В противном случае нарушаются имущественные права участника строитель ства и необоснованно уменьшается число принадлежащих ему голосов на собрании кредиторов «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) // СПС «Консультант Плюс».

Я придерживаюсь позиции, что расчет и включение в реестр денежного требования в размере убытков в виде реального ущерба должны применяться только при предъявлении участником строительства денежного требования. Так как применение понятия «реальный ущерб» к такому требованию участника строительства представляется наиболее корректным с той точки зрения, что участником строительства взыскиваются расходы, которые он должен будет понести для восстановления нарушенного права - приобретения квартиры, аналогичной той, которую он приобрел по договору у застройщика, который впоследствии был признан банкротом.

В противном случае, на практике может сложиться следующая ситуация: происходит погашение т ребования участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, путем его передачи, то есть он получает в собственность свое жилое помещение, но помимо этого у него ещё есть денежное требование в размере убытков в виде реального ущерба (в том случае, когда разница оказалось положительной). Таким образом, у такого участника строительства возникает необоснованная выгода в размере этих самых убытков.

Ввиду изложенного, полагаю необходимым внести уточнения в абз. 2 п. 7 ст. 201.4 Закона о банкротстве, а именно изложить следующим образом: «При включении денежных требований участников строительства конкурсным управляющим учитывается размер убытков в виде реального ущерба...».

строительство дольщик застройщик банкротство

Глава 3. Погашение требований участников строительства

3.1 Погашение путем передачи жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений

Одной из главных целей введения специальных норм в законодательство о банкротстве является погашение требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. При этом это требование может быть погашено следующими способами:

- погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;

- погашение требований участников строительства путем передачи объекта не завершенного строительства.

До принятия Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» в случае признания застройщика банкротом принадлежавший ему многоквартирный дом независимо от того, завершено его строительство или нет, подлежал включению в конкурсную массу и продаже в ходе конкурсного производства с направлением вырученных денежных средств на удовлетворение требований кредиторов застройщика. Недопущение подобного сценария виделось прежде всего в судебном признании и последующей государственной регистрации права общей долевой собственности инвесторов на многоквартирный дом (либо права собственности на «реальные доли») еще до завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Стало быть, даже при наличии у застройщика завершенного строительством многоквартирного дома участники строительства, не успевшие к моменту открытия конкурсного производства получить во владение причитающиеся им жилые помещения и зарегистрировать право собственности на них или же признать право собственности н жилое помещение в судебном порядке, могли рассчитывать только на удовлетворение своего требования к застройщику в денежном эквиваленте.

После введения новелл в Закон о банкротстве, предусматривающих особенности банкротства застройщиков, у участников строительства появилась возможность получения в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, путем погашен ия их требований к застройщику.

Передача жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений участникам строительства в рамках параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является возможной лишь в том случае, если после признания застройщика банкротом многоквартирный дом достроен и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вышесказанное означает, что удовлетворение указанного натурального требования поставлено в прямую зависимость Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с от реальной возможности застройщика после признания его банкротом исполнить соответствующее обязательство.

Передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда Фондом внесены денежные средства;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей первой очереди в соответствии со ст. 133 Закона о банкротстве Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190, СПС «Консультант Плюс;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства этих жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Конкурсный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

В случае удовлетворения такого ходатайства арбитражный суд прописывает в своем определении какое жилое помещение, машиноместо или нежилое помещение подлежит передаче каждому участнику строительства. Только после вынесения такого определения конкурсный управляющий передает жилое помещение, машино-место и нежилое помещение участнику строительства по акту приема-передачи.

Важно отметить, что жилое помещение, машино-место и нежилое помещение могут быть переданы и участникам строительства, имеющим денежные требования к застройщику. В таком случае оно передается в качестве отступного при наличии согласия участника строительства. Такое денежное требование . погашается в размере стоимости переданного жилого помещения, машиноместа или нежилого помещения, о чем вносятся соответствующие сведения в реестр требований участников строительства.

Следует обратить внимание, что участнику строительства нет необходимости обращаться в арбитражный суд для признания права собственности на его недвижимое имущество. Данная процедура необходима только в случае, если до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения. Тогда арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности на приобретенное им недвижимое имущество.

Таким образом, после передачи конкурсным управляющим по акту приема-передачи жилого помещения, машино-места и нежилого помещения участнику строительства, последний обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с целью регистрации права собственности на переданный объект недвижимости.

Стоит отметить, что в Закона о банкротстве, в том числе в ст. 201.11 не сказано про необходимость застройщику регистрировать право собственности на многоквартирный дом или дом блокированной застройки (объект строительства) после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Оценивая подход, занятый законодателем и поддержанный Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, важно отметить следующие моменты.

С одной стороны, наличие у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома как условие передачи участникам строительства жилых помещений само по себе означает, что такой дом не является самовольной постройкой (в частности, возведен на отведенном для этих целей и принадлежащем застройщику земельном участке). Поэтому вряд ли оправданны опасения, что механизм банкротства застройщиков может превратиться в «серую зону», в которой станет возможным приобретение права собственности на жилые помещения от застройщика - неуправомоченного отчуждателя (по причине отсутствия у него права на земельный участок под многоквартирным домом) лицами, не являющимися добросовестными приобретателями Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с..

С другой стороны, механизм приобретения участниками долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства в виде помещений, не предполагающий государственной регистрации «первичного» права собственности застройщика на здание, в котором эти помещения расположены, заслуживает критической оценки и должен быть изменен. В свою очередь это потребует отказа от нашедшего отражение, в частности, в законодательстве о долевом строительстве объектов недвижимости представления о многоквартирном доме как о некой технической конструкции, лишенной качеств самостоятельного объекта гражданских прав.

Все же большинство придерживается позиции, что возникновению режима жилищной (этажной) собственности, присущего д многоквартирному дому, должно предшествовать внесение в реестр записи о праве на данный объект недвижимости. А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что без такой записи в реестре «комплекс прав по поводу помещения в здании» (т. е. поэтажная (жилищная) собственность) возникнуть не может, о чем свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи, например, Австрии, так и романской, например Франции Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства // Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. - М.:Статут, - 2008. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2010. №2..

Я придерживаюсь позиции, что наличие у застройщика-банкрота разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию в какой- то степени подтверждает его (застройщика) право собственности на данный объект строительства, хоть и неформальное ввиду отсутствия его (права собственности) государственной регистрации.

Действительно, только собственник, то есть лицо, имеющее право собственности (в случае с недвижимым имуществом зарегистрированное) может передать свое имуще ство новому собственнику. Однако, можно сказать, что отсутствие обязанности застройщика-банкрота регистрировать право собственности на объект недвижимости является неким исключением из общего правила ввиду специфики его положения.

Алтухов А.В. в своей диссертации придерживается позиции, что передача участникам строительства в собственность жилых помещений в порядке погашения их требований в деле о банкротстве застройщика может быть осуществлена при условии предварительной государственной регистрации права собственности застройщика на многоквартирный дом .

В проекте Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации была выражена позиция с предложением дополнить статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации нормой, согласно которой, при долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором расположены эти помещения.

На мой взгляд, нет необходимости добавлять в положения ст. 201.11 Закона о банкротстве условие об обязательной предварительной регистрации застройщиком права собственности на объект строительства. Поскольку такая регистрация будет дополнительной нагрузкой на конкурсную массу должника и повлечет затягивание процесса получения участником строительства приобретенного им объекта недвижимости в собственность, при том, что вероятнее всего, этот процесс и так затянут, так как застройщик находится в процедуре банкротства. Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Алтухов А.В. -- М., 2015. -- 226 с. Проект Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, подготовленный рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации - 2009 - № 4.

3.2 Погашение путем передачи объекта незавершенного строительства

Не во всех случаях застройщик, признанный банкротом, имеет готовый (завершенный строительством) многоквартирный жилой дом или дом блокированной застройки (объект строительства), за счет которого может погасить натуральные требования участников строительства путем передачи жилых помещений, нежилых помещений или машино-мест. Более того, введение процедуры конкурсного производства может сделать невозможным завершение строительства объекта недвижимости силами самого застройщика.

С целью того, чтобы в вышеуказанной ситуации участники строительства имели возможность пол учить жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, на которые они претендуют, в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве предусмотрен такой способ погашения требований участников строительства как передача объекта незавершенного строительства.

Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства представляет собой образование участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и передачи в собственность образованного кооператива недостроенного объекта.

В соответствии нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства относятся здание, строение, соору жение, объекты, строительство которых не завершено «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // «Российская газета» - N 290 - 30.12.2004. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190..

К исключениям законодатель относит временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Вопрос о возможности погашения требований участников строительства путем передачи им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка вносится конкурсным управляющим в повестку дня собрания участников строительства.

Поскольку участники строительства не обладают специальными знаниями относительно жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, конкурсный. управляющий в силу пункта 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и предоставление в таких многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.

Закон о банкротстве предусматривает обязанность соблюдения определенных условий для погашения требований путем передачи объекта незавершенного строительства. К основным таким условиям можно отнести:

- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточ но для погашения текущих платежей первой очереди в соответствии со ст. 134 Закона о банкротстве;

- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

- земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

- участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190.

Также является характерным, что земельный участок под объектом незавершенного строительства может быть у застройщика и на праве аренды. Помимо этого, согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

В целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному участниками строительства, законодатель предусматривает возможность введения арбитражным судом, рассматривающим дело о несостоятельности застройщика, запрета на изменение арендатора в договоре аренды земельного участка, заключенном застройщиком для строительства многоквартирного дома. Запрет также касается государственной регистрации изменений, вносимых в такой договор аренды и иных распоряжений арендодателем указанного земельного участка. Такой запрет действует до завершения конкурсного производства.

Стоит отметить, что требования отказавшихся от получения жилых помещений участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди Шишмарева Т.П. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и практика его применения: учебное пособие для экзамена по Единой программе подготовки арбитражных управляющих. / М.:Статут - 2015.- 416 с..

В целом, необходимо отметить, что возможность создания участниками специальных ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, безусловно является дополнительной гарантией защиты имущественных прав участников строительства в случае банкротства застройщика, что позволит им даже в случае критической ситуации банкротства обеспечить достройку объекта строительства и в итоге получить жилые помещения.

Однако, на мой взгляд, вышеуказанный способ погашения не может полностью обеспечить приоритетную защиту граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов ввиду того, что, во- первых, обязательная коллективность участников строительства в принятии решения уже порождает существенные сложности, так как формирование общего волеизъявления - процесс затруднительный; во- вторых, участникам строительства приходится быть вовлеченными в незнакомый для них процесс создания самого ЖСК или потребительского кооператива, а также нести все издержки, связанные с этим.

3.3 Передача имущества и обязательств застройщика

С 01.01.2018 года вступили в силу новые положения Закона о банкротстве, а именно: ст. 201.15-1 и 201.15 2, введенные Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», призванные регулировать передачу прав и обязательств застройщика новому застройщику, именуемому приобретателем.

Новый застройщик должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к застройщикам Законом об участии в долевом строительстве. Пивцаев Е.И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е.И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с.

Приобретателем также может быть созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» унитарная некоммерческая организация в организационно правовой форме фонда либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Передача является возмездной, в качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Сама процедура передачи прав и обязательств застройщику проходит в несколько этапов:

1. Новый застройщик направляет в арбитражный суд заявление о намерении стать приобретателем имущества и обязательств застройщика-банкрота, а также в уполномоченный Правительством Российской Федерации орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - Минстрой) и конкурсному управляющему с приложением документов, подтверждающих: соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным зак оном от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

2. Конкурсный управляющий в десятидневный срок с момента получения заявления осуществляет расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, и представляет его в арбитражный суд.

3. Минстрой направляет в арбитражный суд заключение о возможности (невозможности) передачи прав и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

4. Если решение положительное, приобретатель перечисляет денежные . средства в размере, рассчитанном конкурсном управляющем согласно п. 5 ст. 201.10 (в размере, не превышающем 10 % стоимости прав застройщика) на банковский счет должника (застройщика).

5. В течение десяти дней с момента получения денежных средств (на специальный банковский счет, заранее открытый конкурсным управляющ им) конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю.

6. Государственная регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства и земельный участок осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

7. В течение трех дней с даты государственной регистрации конкурсный управляющий включает сведения о приобретателе в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Необходимо отметить, что, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения .

Если же наоборот, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, мен ьше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает прав о требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов.

Между тем, на практике были такие случае, когда новые застройщики (приобретатели) до пускали недобросовестное, не соответствующее предшествующим заявлениям поведение.

К примеру, в рамках дела о банкротстве застройщика - ООО «Каменный Ручей в целях осуществления строительства жилого комплекса «Каменный ручей» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, квартал улиц Щербакова- Прониной, 10.01.2013 года между ООО .«Каменный ручей» и ООО «Брусника.Екатеринбург» заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 201.02.2007 года Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ»- 28.10.2002 - N 43 - ст. 4190 № 5-1410, предоставленного Администрацией города Екатеринбурга для строительства жилого комплекса.

Исходя из условий соглашения от 10.01.2013 года, ООО «Брусника. Екатеринбург» приняло на себя обязательства после завершения строительства жилого комплекса пер едать ООО «Инвестцентр» перечисленные в данном соглашении жилые помещения в установленном соглашением объеме.

Ссылаясь на то, что ООО «Брусника.Екатеринбург» свои обязательства по договору инвестирования в строительство № 1-ин исполнило ненадлежащим образом, истец (ООО «Инвестцентр») обратилс я в суд. Однако ответчик ссылался на незаключенность договора инвестирования в строительство № 1- ин. Условие о предмете договора инвестирования в строительство № 1-ин - перечень конкретных, индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений (как условие, относительно которого должно быть достигнуто соглашение исходя из воли сторон) - сторонами не согласовано, и, следовательно, договор инвестирования в строительство №1-ин не может считаться заключенным.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что в информационном письме ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (п. 7), указано, что в договор считается заключенным в случае, если стороны не согласовав условие в договоре, в дальнейшем совместно исполняли его, тем самым устранили необходимость такого согласования Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации - N 4, апрель - 2014.. Исходя из этого суд апелляционной инстанции установил, что стороны взаимно исполняли свои обязательства по договору инвестирования, между ними отсутствовали споры, касающиеся, согласованности и определенности условий данного договора, и только после принятия судом к рассмотрению настоящего иска общество «Брусника.Екатеринбург» в качестве возражений на заявленный к нему иск стало ссылаться на незаключенность указанного договора

Суд апелляционной инстанции также верно отметил, что как следует из материалов дела на момент подписания соглашений у ответчика - профессионального застройщика, не имелось сомнений относительно неопределенности принятых на себя обязательств. Сложившейся в настоящее время судебной практикой запрещается противоречивое и недобросовестное поведение участников гражданского оборота, в том числе поведение, не соответствующее ранее сделанным заявлениям, из которых другая сторона разумно исходила. Однако сторона ответчика веде т себя явно недобросовестно, поскольку ссылается на незаключенность договора, который им ранее признавался.

Таким образом, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что в рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля, поскольку из соглашения о замене лица в обязательстве от 10.01.2013 года № 1 прямо следует, что ответчик взял на себя соответствующие обязательства и признавал их наличие перед истцом у предшествующего застройщика. Вышеуказанное постановление апелляционной инстанции впоследствии было оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Уральского округа. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 N 17АП-4319/2017-ГК по делу N А60-41103/2016 // СПС «Консультант Плюс» В доктрине запрет непоследовательного поведения именуется правило м эстоппель.

В международном праве, принципы которого признаются частью право вой системы Российской Федерации, принцип эстоппель является частным п роявлением принципа добросовестности и предполагает недопустимость отказа от позиции, которая ранее была принята по делу, была официально сформулирована уполномоченным лицом, и направлен на стимулирование добросовестного и последовательного поведения .

В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) правило эстоппель отражено в нескольких статьях. Так, указание на принцип добросовестности содержится в п. 3 ст. 1 ГК РФ, совершение недобросовестного поведения запрещено в п. 1 ст. 10 ГК РФ.

П. 5 ст. 166 ГК РФ устанавливает правило эстоппель применительно к недействительности сделок. П. 3 ст. 307 ГК РФ повторяет общее положение о добросовестности, указывая, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Итак, можно сказать, что дело № А60-

41103/2016 является ярким примером применения принципа эстоппель при оспаривании новым застройщиком договора инвестирования. Понятие принципа эстоппель в зарубежной доктрине и его виды [Электронный ресурс] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // «Собрание законодательства РФ» - 05.12.1994 - N 32 - ст. 3301.

В силу п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила о получении согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо, а также предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя.

По своей правовой природе указанная передача имущества и прав на него является переводом долга, поскольку вместе с указанными правами застройщику - приобретателю переходят и обязательства перед участниками строительства по передаче им жилых помещений в переданном незавершенном объекте.

Договор перевода долга представляет собой соглашение между должником (первоначальным должником) и другим лицом (новым должником). Согласие (несогласие) кредитора представляет собой одностороннее волеизъявление (сделку) кредитора, адресованное первоначальному должнику, новому должнику или обоим вместе. Оно порождает правовые последствия с момента его восприятия адресатом и, соответственно, после этого момента не может быть аннулировано (взято обратно) кредитором. Исключение составляет случай предварительного согласия, которое порождает правовой эффект лишь с момента заключения договора перевода долга.

Следовательно, по общему правилу, перевод долга требует обязательного согласия кредитора на его совершение за исключением случаев, установленных в законе. В условиях дела о банкротстве каждый кредитор персонально определен, но в данной ситуации необходимо учитывать правовой статус собрания кредито ров. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2: Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. / М.: Статут, 2012. - 119-121с.

С одной стороны, собрание кредиторов не является юридическим лицом, не обладает имущественной обособленностью, не может самостоятельно от собственного имени выступать в гражданском обороте. При этом собрание кредиторов, не будучи юридическим лицом, обладает определенными элементами правосубъектности. Это проявляется в том, что по собственному усмотрению собрание кредиторов путем голосования формирует волеизъявление, на основе которого принимаются решения, имеющие юридические последствия и обязательные для всех субъектов, участвующих в комплексе правоотношений, возникающих вследствие возбуждения дела о несостоятельности Комментарий к Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)». Постатейный научно-практический. 4-е изд.; испр. и доп. / Под ред. В.Ф. Попондопуло. - Проспект, 2015. - 1136 с..

Ввиду изложенного, в случае возникновения ситуации по переводу долга в рамках дела о банкротстве в ряде случаев, установленных Законом о банкротстве, собрание кредиторов выступает в роли «единого кредитора», согласие которого требуется для совершения указанного перевода. К примеру, в силу п. 4 ст. 101 Закона о банкротстве сделки, влекущие за собой в том числе перевод долга, совершаются внешним управляющим после согласования с собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

По мнению Е.И. Пивцаева, отсутствие обязательности получения согласия кредиторов на перевод долга существенным образом нарушает правосубъектность собрания участников строительства, поскольку лишает его права выбора между способами погашения имущественных требований у частников строительства, закрепленного в Законе о банкротстве ранее Пивцаев Е. И. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. / Е. И. Пивцаев. -- Санкт-Петербург - 2017. -- 277 с..

По моему мнению, нет необходимости введения обязанности по получению согласия кредиторов на перевод долга в случае передачи прав и обязательств застройщика. Поскольку в силу непрофессионализма и неорганизованности участников строительства процесс принятия решения . может затянуться и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства застройщика. При том, что принимать решение о передаче объекта незавершенного строительства на основании решения участников строительства обоснованно, так как в дальнейшем бремя завершения строительства и несения расходов перекладывается на созданное участниками строительства ЖСК, в данном же случае вопросами завершения строительства и несением издержек будет заниматься новый застройщик.

В целом, такой способ погашения требований как передача прав и обязательств застройщика иному лицу (приобретателю) является полноцен ной альтернативной возможностью достроить многоквартирный жилой дом без необходимости создания специального ЖСК участниками строительства, что потенциально существенно сокращает срок конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота, а также уменьшает издержки, которые могли быть понесены за счет конкурсной массы должника и средств участников строительства.

Глава 4. Правовые механизмы Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее - Фонд).

Указанный специализированный Фонд был создан в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) объектов строительства, определяемых Законом о банкротстве.

Для достижения указанных выше целей Фонд осуществляет следующи е функции Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения: монография / М.: Юстицинформ - 2018 - 240 с.: