Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования

"Национальный исследовательский университет

"Высшая школа экономики"

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему

«Концепция "горизонтальной (поэтажной) собственности" в правовом понимании общего имущества в многоквартирном доме»

Пивоваров Дмитрий

Санкт-Петербург

2020

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• Глава 1. Дуплицитет и единый объект недвижимости как основа правового регулирования поэтажной собственности
• 1.1 Дуализм физического и юридического подходов к понятию недвижимости как существенная проблема дуплицитета недвижимости в российском правопорядке
• 1.2 Понятие модели единого объекта недвижимости и перспективы ее закрепления в РФ
• 1.3 Единый недвижимый комплекс
• Глава 2. Концепция поэтажной собственности
• 2.1 Вводные соображения
• 2.2 Ретроспективный анализ поэтажной собственности в западных правопорядках
• 2.3 Соотношение внутренних элементов поэтажной собственности как разница между современными конструктами
• 2.4 Классификация современных конструктов поэтажной собственности
• 2.5 Содержание и классификация российского конструкта поэтажной собственности
• 2.6 Поэтажная собственность в контексте перехода к модели единого объекта недвижимости
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Горизонтальная (поэтажная) собственность (далее - поэтажная собственность), регулирующая общественные отношения по поводу имущества в многоквартирном доме, неразрывно связана с закрепленной в законодательстве в качестве основы правового регулирования недвижимости конструкцией: моделью дуплицитета недвижимости (далее - модель дуплицитета) или моделью единого объекта недвижимости (далее - модель ЕОН). недвижимость поэтажная собственность

Построение правового регулирования оборота недвижимых вещей в Российской Федерации (далее - РФ) на основе модели дуплицитета (двойственности), признающей недвижимостью как земельный участок, так и то, что на нем возведено Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017. С. 11., породило множество правовых проблем, в том числе следующие:

1) неопределенность критерия квалификации вещей в качестве недвижимых в закрепленном в статье 130 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ) понятии недвижимой вещи;

2) неэффективность правового регулирования недвижимости, вызванная квалификацией земельного участка и возведенных на нем объектов в качестве отдельных вещей, а не составных частей единой вещи;

3) вызванное низким уровнем юридической техники статьи 133.1 ГК РФ некорректное толкование правоприменителем нормы о едином недвижимом комплексе (далее - ЕНК), что привело к неправомерному пресечению попытки полноценной интеграции в законодательство модели ЕОН и установлению режима одновременного действия последней наравне с моделью дуплицитета;

4) создание горизонтальной (поэтажной) собственности (далее - поэтажная собственность) на основе конструкта подлинной поэтажной собственности (echte Stockwerkeigentum), что делает невозможным одномоментный переход к модели ЕОН;

5) неестественность формирования конструкта поэтажной собственности, что привело к неоправданному преуменьшению значения права собственности на общее имущество многоквартирного дома, его формальной, вспомогательной роли в соотношении с другими элементами конструкта Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме "поэтажной" собственности. М., 2015. С. 162 - 192.

На практике, проблема, обозначенная под пунктом 5, может выражаться, по нашему мнению, в игнорировании жильцами дома принадлежащего им в долевом режиме права собственности на общее имущество, и вытекающих из такого права обязанностей, в том числе, обязанности по содержанию общего имущества.

Решение этой проблемы, по нашему мнению, возможно путем замены действующей в российском правопорядке конструкции поэтажной собственности по примеру одного из действующих в западных правопорядках аналогов.

Закрепление одного из конструктов поэтажной собственности, потенциальных аналогов действующей конструкции в отечественном правопорядке, как, к примеру, конструкций по типу неподлинной поэтажной собственности (unechte Stockwerkeigentum), требуют квалификации имущества многоквартирного дома по конструкции единой вещи.

Такая квалификация возможна посредством перехода от модели дуплицитета к модели ЕОН, закрепление которой позволит решить все вышеуказанные проблемы в целом, в связи с чем, часть работы посвящена соотношению этих моделей в контексте концепции поэтажной собственности: анализу зачатков модели ЕОН в действующем правопорядке в совокупности с поиском потенциальных путей ее полноценного закрепления, а также основным отрицательным последствиям неграмотного закрепления в российском правопорядке модели дуплицитета.

Как уже было отмечено, российский конструкт поэтажной собственности, будучи формально построенным по типу echte Stockwerkeigentum, фактически преуменьшает значение права собственности на общее имущество многоквартирного дома как одного из основных элементов конструкта, а также является наиболее существенным затруднением для интеграции модели ЕОН в российское право недвижимости, связи с чем работа, главным образом, посвящена исследованию концепции поэтажной собственности, которое выражается как в анализе действующего в РФ конструкта поэтажной собственности, так и поиску его аналогов, совместимых с моделью ЕОН.

Заявление В. В. Витрянского на состоявшемся 4 июня 2019 года заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствовании гражданского законодательства о закреплении принципа единого объекта недвижимости в статье 130 Гражданского кодекса (далее - ГК) РФ в рамках обсуждения находящегося в разработке законопроекта о внесении изменений в часть первую и вторую ГК РФ Плешанова О. П. Единый объект недвижимости, платежные токены и продажа квартир по поддельной ЭЦП // «Закон.ру» [сайт]. URL: https://zakon.ru/blog/2019/6/11/edinyj_obekt_nedvizhimosti_platezhnye_tokeny_i_prodazha_kvartir_po_poddelnoj_ecp (дата обращения: 28.03.2020)., с учетом возникновения, в связи с реформой, объективной необходимости изменения и действующего конструкта поэтажной собственности, лишь подтверждает, как необходимость анализа перспектив закрепления модели ЕОН и поиска потенциальных аналогов действующей конструкции поэтажной собственности, так актуальность настоящей работы.

Более того, анализ концепции поэтажной собственности в других правопорядках необходим и вследствие недостаточности, по нашему мнению, изученности указанного института в российской правовой литературе.

Актуальность работы подтверждается также и отсутствием даже у Р. С. Бевзенко, А. В. Егорова, А. А. Иванова, являющихся, по нашему мнению, ведущими экспертами в сфере российского права недвижимости, полноценного ответа на вопрос о том, каким образом должен быть сформулирована конструкция поэтажной собственности, чтобы модель ЕОН могла полноценно вытеснить модель дуплицитета, тем самым решив порожденные неграмотным закреплением последней обозначенные правовые проблемы «Юристы видят мир двумерным, а он красивый» // «Legal.Report» [сайт]. URL: https://legal.report/yuristy-vidyat-mir-dvuhmernym-a-on-krasivyj/ (дата обращения: 12 03 2020)..

Грамотное реформирование конструкта поэтажной собственности, по нашему мнению, невозможно без учета этих проблем, вследствие чего нам кажется целесообразным их поэтапное рассмотрение в работе.

Резюмируя все вышеуказанное, целью работы является поиск наиболее подходящей для российского правопорядка альтернативы действующему конструкту поэтажной собственности, для чего необходимо решить следующие задачи:

1. С учетом доктринального и судебного толкования статьи 130 ГК РФ, определить критерий отнесения вещи к недвижимым и дать уровню юридической техники такого критерия, в контексте закрепленной в российском законодательстве модели дуплицитета, соответствующую оценку.

2. На основании анализа статьи 133.1 ГК РФ на предмет наличия в последней зачатков модели ЕОН, установить возможность одновременного существования в правопорядке модели дуплицитета недвижимости и модели ЕОН.

3. Провести исторический анализ формирования поэтажной собственности.

4. На основании анализа соотношения элементов поэтажной собственности в определенных правопорядках, сформировать классификацию конструктов поэтажной собственности.

5. Проанализировать действующий в российском правопорядке конструкт поэтажной собственности на основе выработанной классификации конструктов поэтажной собственности.

По структуре работа состоит из введения, 2 глав, 9 параграфов, заключения, библиографического списка, включающего нормативные правовые акты, акты судебной практики и научную литературу.

Первая глава посвящена анализу соотношения моделей дуплицитета и ЕОН: порожденным первой дуализму физического и юридического подходов к понятию недвижимости в контексте проблемы квалификации вещей в качестве недвижимых, содержанию и преимуществам модели ЕОН, а также способам полноценного закрепления последней в российском правопорядке.

Вторая глава посвящена полноценному исследованию концепции поэтажной собственности: ретроспективному анализу конструктов поэтажной собственности в зарубежных правопорядках, характеристике содержания их современных аналогов, исследованию действующей в российском правопорядке поэтажной собственности и ее квалификации в соответствии с выработанной классификацией.

Глава 1. Дуплицитет и единый объект недвижимости как основа правового регулирования поэтажной собственности

1.1 Дуализм физического и юридического подходов к понятию недвижимости как существенная проблема дуплицитета недвижимости в российском правопорядке

Построение правового регулирования на основе модели дуплицитета в связи с необходимостью учета разнородных объектов в качестве недвижимых требует, в отличие от модели ЕОН, по которой единственным объектом недвижимости признается земельный участок, повышенных усилий от законодателя для создания грамотной нормы, содержащей понятие как недвижимой вещи, так и, следовательно, критерия классификации вещей в качестве недвижимых.

Если «вещи, не относящиеся к недвижимости … признаются движимым имуществом» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ: текст с изменениями на 16 декабря 2019 года: [принят Государственной думой от 21 октября 1994 года]. - Доступ из справочно-правовой системы Консультант.Плюс. п.2 ст. 130 , то, вследствие необходимости определения вещи в качестве движимой от противного, значение четкого определения понятия недвижимой вещи существенно повышается.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» Там же. п. 1 ст. 130. - такое определение содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Закрепленное в ГК РФ понятие недвижимой вещи, по нашему мнению, неточно, в связи с чем попытка установления критерия определения вещей в качестве недвижимых путем толкования этого понятия на основе господствующих в современной цивилистической литературе мнений представляется необходимой в контексте характеристики недостатков модели дуплицитета, являющейся основой действующего в российском правопорядке конструкта поэтажной собственности.

Существенный, по нашему мнению, спор в литературе по поводу толкования понятия недвижимой вещи заключается в противостоянии выработанных подходов к пониманию критерия отнесения вещей к недвижимым, которые тесно взаимосвязаны со классификацией объектов по критерию естественности их происхождения.

Такая классификация основывается на предложенном Ю. В. Петровичевой делении недвижимости на, во-первых, недвижимость в силу закона (морские, воздушные суда, космические объекты), во-вторых, недвижимость в силу природы (участки недр, земельные участки, некоторые обособленные водные объекты) и, в-третьих, недвижимость, прочно связанную с землей (здания, сооружения, леса) Гражданское право / Отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. М., 2003. Ч. 1. С. 212 -- 214..

Р. С. Бевзенко упростил указанное деление и предложил следующую классификацию, на необходимости выделения двух категорий которой и основывается указанный спор: деление недвижимости на недвижимость в силу природы и недвижимость в силу закона, подразделяя первую на естественную недвижимость, которой признаются земельный участок и участки недр, и искусственную недвижимость Бевзенко Р. С. Указ. соч. С. 10 . Указанные категории недвижимых вещей явно следуют из приведенного выше понятия недвижимой вещи.

Автор указанной классификации подвергает сомнению необходимость распространения на морские, речные и воздушные суда правового режима недвижимой вещи, указывая на наличие возможности обеспечения преследуемого законодателем публичного интереса путем установления такого же регистрационного режима как у недвижимости для движимой вещи, как это установлено п. 2 ст. 130 ГК РФ Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С. 10.

Именно признание законодателем морских, речных и воздушных судов, то есть вещей, обладающих нехарактерной для недвижимого имущества повышенной мобильностью, недвижимыми является существенным аргументом в пользу существования юридического подхода к понятию недвижимой вещи, который на основании классификации недвижимых вещей на недвижимость в силу закона и недвижимость в силу природы, в отличие от физического подхода, признающего в качестве критерия квалификации вещей в качестве недвижимых их тесную связь землей, в качестве такого критерия признает необходимость их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Характеристика особенностей дуализма указанных подходов в понимании недвижимого имущества прослеживается на основании сформированных в литературе мнений, отмеченных ниже.

Являясь сторонником юридического подхода, Е. А. Суханов, включая в состав недвижимости в силу закона также и ЕНК, жилые помещения и предприятия, считает понятие недвижимости чисто юридическим и отрицает тесную связь с землей в качестве единого критерия квалификации вещей в качестве недвижимого, указывая на обязательную государственную регистрацию в качестве такого критерия Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017. С. 54..

Обязательность государственной регистрации в ЕГРН в качестве единого критерия квалификации вещей в качестве недвижимых придерживаются выделяют также и К.И. Скловский Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2001. С. 129, О.М. Козырь Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 276, М.К. Кротов Кротов М. В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 1999. № 4(9). С. 103, О.Г. Ломидзе Ломидзе О. Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 8, С.А. Бабкин Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 28.

По мнению С. А. Степанова «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств … требует регистрации права на нее» Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 29., характеризуя статус недвижимой вещи ее физической сущностью.

Такой же позиции придерживаются В.А. Алексеев Алексеев В. А. О понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 102, Б.М. Гонгало Постатейный комментарий к Федеральному закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2001. С. 15 -- 16, В.В. Витрянский Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 -- 242, Е.Ю. Петров Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. тр. Вып. 2. М., 2002. С. 183.

Как указывает А. В. Егоров, юридический подход к понятию недвижимости неэффективен по причине бессодержательности обязательной государственной регистрации недвижимых вещей в ЕГРН как единого критерия квалификации вещей в качестве недвижимых, так как необходимость такой регистрации является не свойством вещи, а лишь указанием законодателя Егоров Н. Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Юридический портал «CENTER BEREG» [сайт]. URL: https://center-bereg.ru/j676.html (дата обращения: 05 03 2020)..

Характерная черта физического подхода, формулирующего такой критерий на основе физических свойств вещи, формально содержится в статье 130 ГК РФ и выражается в тесной связи земельного участка и возведенных на нем объектов Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С. 11, что не имеет существенного значения в контексте подходов к понятию недвижимой вещи, вследствие квалификации морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимых вещей, что обязывает законодателя сформулировать критерий квалификации вещей в качестве недвижимых таким образом, чтобы последний позволял отнести к недвижимым как земельные участки и возведенные на них объекты, так и морские, речные и воздушные суда.

Отрицание физических свойств вещи, выражающихся в тесной связи земельного участка и возведенных на нем объектов, как критерия квалификации вещей в качестве недвижимых, по нашему мнению, непрактично: обеспечение морских, речных и воздушных судов повышенной правовой охраной посредством установления их обязательной государственной регистрации через их квалификацию в качестве недвижимых является, по нашему мнению, самым простым, однако, в перспективе, неразумным способом по следующим причинам:

а) неоправданному, в связи с наличием возможности установления обязательной государственной регистрации морских, речных и воздушных судов без квалификации последних в качестве недвижимых вещей, усложнению правового механизма при одновременной неопределенности критерия квалификации вещей в качестве недвижимых, что привело к неоднозначности при такой квалификации в судебной практике;

б) созданием юридической фикции, то есть нормы, искусственно адаптирующей общественные отношения под нужды внутренней логики правового механизма, в частности, и правовой реальности, в целом, что, по нашему мнению, существенно повышает риски сбоя такой логики в перспективе, то есть риски возникновения такой ситуации, при которой взаимосвязанное применение правовых норм будет характеризоваться явно неразумным результатом, выражающимся в противоречии здравому смыслу.

В контексте признания морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимых, сбоем внутренней логики законодательства характеризуется, к примеру, Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 года № 304-ЭС15-11476, которое будет проанализировано ниже.

Основанный на конструкте дуплицитета правовой механизм, чья комплексность характеризуется, во-первых, множественностью объектов недвижимости и, во-вторых, квалификацией морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимости, в вопросе классификации вещей в качестве недвижимых привел, как утверждает Р. С. Бевзенко, к неоднозначности в судебной практике Там же. С. 22.

На основе анализа такой практики Р. С. Бевзенко создал позволяющий квалифицировать вещь в качестве недвижимой поэтапный тест, который, в связи с необходимостью установления неразрывной связи, выражающейся в невозможности перемещения объекта без причинения последнему несоразмерного ущерба Там же. С. 30., представляется нам основанным на физическом подходе к понятию недвижимой вещи.

Несмотря на эффективность указанного теста, насколько нам представляется, он приемлем только в контексте отсутствия более радикальной правовой реформы, в частности, перехода от модели дуплицитета к модели ЕОН, что, признавая земельный участок в качестве единственного объекта недвижимости, решило бы проблему квалификации вещей в качестве недвижимых.

Как признался автор теста на сессии VI Петербургского международного юридического форума, все объекты недвижимости (кроме, разумеется, земельного участка), на самом деле, могут быть перемещены без причинения им несоразмерного ущерба «будь то дома на Тверской улице или мост, передвинутый по указанию Юрия Лужкова, сборно-разборные дома из деревянного бруса, где сруб изготавливается в Воркуте, привозится в Москву, но дом устанавливается на земельном участке в Калужской области» «Юристы видят мир двумерным, а он красивый» // «Legal.Report» [сайт]. URL: https://legal.report/yuristy-vidyat-mir-dvuhmernym-a-on-krasivyj/ (дата обращения: 12.03.2020)..

Исходя из этого, попытка определения понятия недвижимой вещи, определения критериев для квалификации вещи в качестве недвижимой является успешной лишь частично - это не панацея, но обезболивающее для российского права недвижимости.

Дуализм юридического и физического подходов к понятию недвижимого имущества, по нашему мнению, является результатом провала попытки законодателя закрепить модель дуплицитета через понятие недвижимой вещи.

Существование юридического подхода, как нам кажется, обусловлено квалификацией морских речных и воздушных судов в качестве недвижимых, что привело к невозможности использования физических особенностей вещей, выражающихся в неразрывной связи с землей, в качестве единого критерия квалификации вещей в качестве недвижимых, но, также и не привело к формированию альтернативы: необходимость государственной регистрации в ЕГРН не позволяет провести такую квалификацию.

Как уже было указано выше, квалификация морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимых, по нашему мнению, есть фикция, неоправданное введение которой в законодательство повысило риски такого правоприменения, результат которого может противоречить здравому смыслу.

Так, в 2015 году Верховный суд РФ признал речной теплоход, который был перемещен на берег и установлен на фундаменте движимой вещью: до его перемещения и отсутствия неразрывной связи между ним и землей, судно квалифицировалось в качестве недвижимого имущества, а к моменту закладывания фундамента и открытия в нем ресторана, оно квалифицироваться в качестве недвижимой вещи уже не могло Определение Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 года № 304-ЭС15-11476.

По нашему мнению, такое решение является итогом описанного сбоя внутренней логики законодательства, который повлек ситуацию, результат правоприменения при которой кажется неразумным, противоречащим здравому смыслу.

Подводя промежуточный итог, следует отметить взаимозависимость подходов к понятию недвижимой вещи и невозможность их автономного существования в контексте действующего в ГК РФ понятия недвижимой вещи: физический подход, с одной стороны, не способен вытеснить юридический, вследствие квалификации морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимости, что не соотносится с характерной для недвижимости в силу природы, в частности, и для физического подхода, в целом, квалификацией неразрывной связи земельного участка с возведенным на ней постройкой в качестве критерия отнесения вещей к категории недвижимых, а юридический подход, с другой стороны, не способен вытеснить физический по той причине, что его сторонники не способны предложить никакого единого критерия, кроме бессодержательного, в контексте формирования последнего, закрепленного в статье 130 ГК РФ указания на необходимость государственной регистрации в ЕГРН.

Следовательно, как закрепленное в ГК РФ понятие недвижимой вещи, так и связанные с установлением единого критерия квалификации вещей в качестве недвижимых характеризуются через дуализм юридического и физического подхода к понятию недвижимой вещи, что свидетельствует о неграмотности закрепления в российском правопорядке модели дуплицитета.

По нашему мнению, реальным решением как указанной проблемы, так и рассмотренной во второй главе проблемы неоправданного преуменьшения значения права собственности на общее имущество в действующем в российском правопорядке конструкте поэтажной собственности, является переход к модели ЕОН, что и будет проанализировано в следующем параграфе.

1.2 Понятие модели единого объекта недвижимости и перспективы ее закрепления в РФ

С экономической точки зрения, физические особенности недвижимости в силу природы, которые выражаются в неразрывной связи земельного участка и возведенных на нем объектов, создают «некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе, вследствие разъединения первоначальных объектов» Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. № 2. С. 122-140. С. 123..

Физические свойства такой недвижимости предопределяют его хозяйственные свойства и экономическую цель, что в контексте анализируемого института характеризует стимулирующую функцию права: указанные объективные реалии обязывают законодателя предусмотреть эффективный правовой механизм, не затрудняющий имущественный оборот регулируемых им объектов.

Такой правовой механизм, как отмечает С. А. Бабкин, может основываться либо на модели ЕОН («земельного участка с принадлежностями»), согласно которой единственным объектом недвижимости в правопорядке признается земельный участок, а возведенные на последнем объекты признаются его составными частями, либо на модели множественности видов недвижимости, предполагающей наличие, как минимум, двух объектов недвижимости Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 51. .

Р. С. Бевзенко именует множественность видов недвижимости моделью дуплицитета (двойственности), характеризуя последнюю в качестве совокупности двух элементов: земельного участка, с одной стороны, и возведенных на нем объектов, с другой Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С. 11..

Модель дуплицитета характеризуется установлением отдельного вещного права на множественность объектов, признаваемых недвижимыми. Например, земельный участок и три возведенных на нем здания являются объектами 4 прав собственности, что, как нам представляется, является неоправданным усложнением общественных отношений и, во множестве случаев, не востребовано собственниками подобного указанному в примере имущества.

Модель ЕОН, квалифицируя, в противоположность модели дуплицитета, земельный участок в качестве единственного объекта недвижимости, основана на конструкции составной вещи, которая, как это, например, указано в статье 133 ГК РФ, считая совокупность составных частей неделимой вещи единым объектом права, не предполагает возможности установления отдельных прав на такие составные вещи Там же. С. 11..

Применительно к модели ЕОН, конструкция составной вещи предполагает квалификацию возведенных на земельном участке объектов составными частями последнего, в связи с чем установление ни них отдельных вещных прав не представляется возможным.

Более того, модель ЕОН применима только для правового регулирования недвижимости в силу природы, что обусловлено, как квалификацией земельного участка в качестве единственного объекта недвижимости, так и основанного на физических свойствах искусственной недвижимости критерия квалификации объектов в качестве составных частей такого земельного участка.

Следовательно, полноценное закрепление в российском правопорядке модели ЕОН не представляется возможным без прекращения квалификации недвижимости в силу закона, то есть морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимых вещей.

Переход от модели дуплицитета к модели ЕОН позволит не только решить проблему квалификации вещей в качестве недвижимых, но и упростить неоправданно усложненные, по нашему мнению, правовые отношения в сфере российского права недвижимости.

Более того, полноценное закрепление модели ЕОН в российском правопорядке создаст необходимую основу для грамотного изменения конструкта поэтажной собственности по типу unechte Stockwerkeigentum.

Тем не менее, одномоментный переход к модели ЕОН не представляется возможным по следующим причинам:

2.1.1 объективной невозможности унификации правового режима для земельного участка и возведенных на нем объектов в тех случаях, когда права собственности на них принадлежат двум или более лицам, а также в случаях, при которых земельный участок и вовсе изъят из оборота Кальчевская. Е. Концепция «Единого объекта недвижимости» в отношении жилого дома и земельного участка под ним // Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения [сайт]. URL: http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/A140598779C30657C325739B002B69FF.html (дата обращения 24.03.2020);

2.1.2 нарушению принципов неприкосновенности частной собственности, запрета произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, вследствие прекращения прав собственности на индивидуальное имущество в многоквартирных домах;

2.1.3 нарушению принципов диспозитивности, дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, автономии воли участников гражданского оборота. вследствие императивного характера перехода к модели ЕОН.

В связи с вышеуказанным, реальным способом перехода к модели ЕОН является его одновременное действие с моделью дуплицитета, с учетом создания законодателем условий для постепенного вытеснения второй модели первой.

По нашему мнению, одновременное существование моделей правового регулирования недвижимости возможно посредством закрепления в российском законодательстве модели ЕОН через изменение понятия недвижимой, как это обозначено в Проекте Законопроект «О внесении изменений в Гражданский кодекс (часть первую)» // Гарант.ру [сайт]. - URL: http://base.garant.ru/58024599/ (дата обращния 02.04.2020) федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» № 47538-6/5, либо посредством изменения статьи 133.1 ГК РФ, что будет подробно рассмотрено в следующем параграфе.

1.3 Единый недвижимый комплекс

К сегодняшнему дню, с учетом только лишь готовящейся вещно-правовой реформы, модель ЕОН не получила полноценного закрепления в российском законодательстве, тем не менее ее зачаток в последнем появился в рамках реформы положений об объектах гражданских прав понятие ЕНК, закреплённое в статье 133.1 ГК РФ Егоров А.В., Величко В. Е. Единый недвижимый комплекс - противоречивый продукт реформы. На пути к правильному понятию недвижимости // Журнал РШЧП. 2019. № 6. С. 71-92 С. 71. .

По мнению А. В. Егорова эта статья - итог компромисса ее разработчиков, придерживавшихся разных целей в ходе ее написания Там же. С. 72..

В.В. Витрянский указывал, что одна из таких целей - попытка создания аналога предприятия, которое было сочтено совершенно непригодным для того, чтобы именоваться объектом гражданских прав. Путем введения ЕНК в качестве самостоятельного объекта недвижимости стало возможным исключить предприятие из объектов недвижимости, хоть и с оговоркой о том, что последнее все же является особым видом имущества, а также самостоятельным объектом гражданских прав Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. [2-е изд] М., 2018..

В качестве цели некоторых других участников реформы гражданского законодательства в 2013 году, отмечается именно попытка введения в ГК РФ модели ЕОН. Последняя бы хоть и не вытеснила модель дуплицитета, однако получила бы полноценное закрепление в действующей правовой системе Егоров А. В., Величко В. Е. Указ. Соч. C. 73..

Действительно, как указывают А. В. Егоров Там же. С. 73. и Р. С. Бевзенко Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С.55. (подчеркивающий двойственность единого недвижимого комплекса в действующем законодательстве), модель ЕОН закреплена в той части ст. 133.1 ГК РФ, по которой ЕНК признается «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, … расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь».

Двойственность понятия выражается в том, что ЕНК признается не только единство объединенных единым назначением объектов, расположенных на одном земельном участке, но и «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» Там же. С.55., где критерием квалификации вещей в качестве ЕНК является их физическая или технологическая неразрывная связь.

Последняя категория, в сущности, схожа с правовым режимом сложных вещей: обе являются совокупностями объектов, объединенных общей судьбой, однако важное отличие заключается в том, что последние характеризуются в качестве субъективной категории, а не объективной, как первая. Правовой режим сложной вещи, согласно ст. 134 Г РФ, возникает только по волеизъявлению сторон сделки, когда физически или технологически связанные объекты, подпадающие под понятие ЕНК - категория объективная, основание для получения возможности установления правового режима на которую характеризуются объективными характеристиками объектов, а не простым волеизъявлением субъектов Там же. С. 55..

На наш взгляд, понятие ЕНК является одним из ярчайших примеров, когда низкий уровень юридической техники приводит к существенным отрицательным последствиям в правоприменительной практике. В случае формирования рассматриваемого конструкта, низкий уровень юридической техники породил неопределенность в вопросе о том, входит ли земельный участок в состав ЕНК.

Четкая квалификация земельного участка в качестве части ЕНК характеризовала бы процесс интеграции модели ЕОН в российский правопорядок не в качестве зачаточного, но как завершенный, в результате которого модель ЕОН действовала бы одновременно с моделью дуплицитета.

Как отмечает А. В. Егоров, телеологически толкуя статью 133.1 ГК РФ, замысел законодателя предполагал включение земельного участка в состав ЕНК, однако он выразил свою волю слишком неявно Егоров А. В. Величко В. Е. Указ. Соч. C. 76., создавая неоднозначность в квалификации земельного участка как части в составе ЕНК в научной литературе и правоприменительной практике.

К примеру, А. А. Незнамова Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 21-24. С. 22. и И. Д. Кузьмина Кузьмина И.Д. Гражданско-правовой режим связанных между собой вещей // Проблемы правового обеспечения безопасности личности, общества и государства: Сборник статей по материалам ежегодной Международной научно-практической конференции / под ред. С.А. Полякова. Новосибирск, 2015. С. 301-306 С. 305. отрицают такую квалификацию, а А. В. Егоров Егоров А. В Величко В. Е. Указ. Соч. C. 76. и Ж. А. Колесникова Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось новое понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции // Арбитражная практика. 2013. № 10. С. 40-46. С. 43. убеждены в обратном, включая земельный участок в ЕНК через закрепленный в статье 133.1 ГК РФ термин «иная вещь».

Р. С. Бевзенко, не квалифицируя земельный участок через указанный термин, отмечает следующее: «единый недвижимый комплекс может возникнуть лишь в случае, если на земельном участке расположено несколько зданий и сооружений, т.е. если на земельном участке расположено одно здание либо одно сооружение, то положения ст. 133.1 ГК РФ применены быть не могут» Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С.57..

Следовательно, отмечая такое текстуальное затруднение в квалификации недвижимых объектов в качестве ЕНК, автор не признает земельной участок «иной вещью», вследствие чего, по нашему мнению, также отрицает квалификацию земельного участка как части ЕНК.

Как в правопорядке Англии и Уэльса, так и германском, модель ЕОН выражается в очень простом, на наш взгляд, конструкте: понятие земельного участка в таких правопорядках включает не только поверхность земли (как земельный участок именуется в нашем правопорядке), но и все улучшения этой поверхности, то есть любые здания, сооружения, линейные объекты и т.п.

Ориентировавшись на германский правопорядок, как указывает А. В. Егоров, российский законодатель и стремился выразить понятие земельного участка в том смысле, в котором он закреплен в приведенных выше примерах, именно в контексте ЕНК Егоров А. В. Величко В. Е. Указ. Соч. C. 76..

Если бы правоприменительная практика восприняла бы этот замысел, тогда бы понятие ЕНК, на наш взгляд, приобрело бы намного больший удельный вес: если через статью 130 ГК РФ, закрепляющую понятие недвижимой вещи, законодатель закрепляет модели дуплицитета, то статья 133.1 РФ имела бы аналогичное значение для модели ЕОН.

Правоприменитель, в частности, Росреестр, этот замысел не воспринял, интерпретировав норму не телеологически, а буквально Там же. C. 76., что, по нашему мнению, является колоссальной ошибкой, которая, уничтожив попытку введения модели ЕОН, предупредила формирование правового опыта, когда в праве недвижимости существовал бы дуализм моделей, лежащих в основе правового регулирования недвижимости, предоставляя участникам гражданско-правовых отношений большую свободу выбора, прямо выражая принципы диспозитивности и автономии воли участников гражданско-правовых отношений.

Действие таких принципов выражалось бы, в частности в наделении собственников недвижимых вещей возможностью выбора правого режима, регулирующего такие вещи.

К примеру, если у лица в собственности находятся земельный участок и возведенное на последнем здание, он мог бы выбрать на какой модели основывалось бы правовое регулирование последних: будь то модель дуплицитета недвижимости, то есть общее в таком случае правило, исходящее из статьи 130 ГК РФ и закрепляющие за земельным участком и зданием два отдельных правовых режима, признавая первые двумя самостоятельными вещами, либо на модели ЕОН по правилам, закрепленным в норме о ЕНК в 133.1 ГК РФ, которые бы закрепили за земельным участком и зданием единый правовой режим, признавая последние уже не в качестве самостоятельных вещей, а в качестве частей составной вещи, которые по-отдельности, без соответствующей переквалификации, не могли бы квалифицироваться в качестве отдельных объектов правового регулирования.

Резюмируя все вышеуказанное, конструкт ЕНК в контексте закрепления в российском праве недвижимости модели ЕОН не оправдал надежд некоторых из участников реформы ГК РФ 2013 года, в связи с низкой юридической техникой указанной нормы, которая выражается, в частности, в неопределенности как в доктрине, так и судебной практике включения земельного участка в состав ЕНК, без которого классическая модель ЕОН, позволяющая изменить концепт поэтажной собственности по типу unechte Stockwerkeigentum, полноценно в гражданском законодательстве РФ реализована не была.

Следовательно, уточнение законодателем указанной нормы путем включения земельного участка в состав ЕНК привело бы к полноценному закреплению в российском правопорядке модели ЕОН, которая бы действовала одновременно с моделью дуплицитета, предоставляя участникам гражданских правоотношений самостоятельно выбирать режим правового регулирования их недвижимого имущества.

Глава 2. Концепция поэтажной собственности

2.1 Вводные соображения

История не располагает ответом о моменте зарождения поэтажной собственности в России. Правовое регулирование недвижимости, закрепленное в части 1 тома X Cвода гражданских законов Российской Империи, основано на модели вертикальной собственности. Законодательство не содержит никаких конструкций, допускающих горизонтальную собственность Агеенко А. Е. Гражданско-правовой режим поэтажной (жилищной) собственности: сравнительно-правовое исследование // Опыты цивилистического исследования. Сборник статей. 2017. № 2. С. 2-33. С.9..

Тем не менее, вопрос об упоминании конструкции поэтажной собственности в правоприменительной практике до 1990-ых остается открытым: Л. А. Кассо, руководствуясь практикой Сената, указывал на возможность квалификации помещения в качестве отдельного объекта права Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 12 - 13..

Существует и противоположное мнение, отрицающее существование поэтажной собственности в Российской Империи путем указания на отсутствие социально-экономических предпосылок для появления такого конструкта, в связи с преимущественно сельским территориальным характером страны, с одной стороны, а также малоэтажной застройкой в городах, при которой здания целиком принадлежали отдельным финансово обеспеченным лицам, использовавшим конструкцию найма помещений для монетизации такого имущества Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 9..

В период советской власти, с учетом очевидной невостребованости гражданско-правовых институтов, а также квалификации жилищного права исключительно в качестве публичной отрасли права, поэтажная собственность не получила никакого законодательного упоминания или научного развития: доктрина была заинтересована в дискуссии вокруг правового регулирования социального найма Там же. С. 9..

Неиспользование российским законодателем концепции поэтажной собственности, вызванное, как отмечено выше, отсутствием объективных обстоятельств, очевидно привело и к отсутствию, как нам представляется, каких-либо серьезных обсуждений поэтажной собственности в доктрине.

Как отмечено много ниже, современный российский конструкт поэтажной собственности был сформулирован неестественным путем, а потому он представляется нам искусственным и неспособным полноценно регулировать общественные отношения.

Именно поэтому ретроспективный анализ естественного формирования института поэтажной собственности в избранных правопорядках представляется нам необходимым для полноценного исследования концепции поэтажной собственности.

2.2 Ретроспективный анализ поэтажной собственности в западных правопорядках

Stockwerkeigentum, термин, от которого конструкт поэтажной собственности получил свое название, но который имеет мало схожего с действующим на сегодняшний день механизмом в германском правопорядке: именующийся им и распространенный в промежутке с XII века Gierke O. Deutsches Privatrecht. Bd. II. Leipzig, 1905. S. 41. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 3. по принятие Германского Гражданского уложения (далее - ГГУ), вводный закон к которому (Bьrgerliches Gesetzbuch) запрещал в перспективе создание поэтажной собственности, правовой механизм, допуская вертикальную застройку, предусматривал возможность нахождения в собственности не только отдельных помещений, но и отдельно взятых этажей здания, а также совмещения средневековым законодателем Германии права собственности на земельный участок и общеиспользуемые части возведенного на нем здания, с одной стороны, и права собственности на отдельные помещения в таком здании, с другой Агеенко А. Е. Указ. Соч. С.3 .

Соглашаясь с мнением Е. А. Суханова, отмечавшего неразвитость и примитивность такого правого механизма, не разграничивающего объекты общей и индивидуальной собственности Суханов Е.А. «Жилищная (этажная) собственность» в европейских правопорядках // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008 - 2012 гг. М., 2010. С. 347 - 348, отметим, что, по нашему мнению, такое разграничение и вовсе является существенным для всего правового механизма, содержание которого существенно зависит от способа регулирования общего и индивидуального имущества дома.

Неразвитым институт следует назвать и по причине, заложенной в нем граничащей с самоуправством дозволительной направленности правового регулирования, результатом которой стала неспособность собственников защищать свои права и законные интересы: помещения отчуждались, игнорируя какие-либо законные процедуры, во многом, потому что их попросту не было Diester H. Gesetz ьber das wohnungseigentum und das dauerwohnrecht. Kommentar. Kцln. 1952. S. 26. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 3..

Несмотря на недостатки такой правовой конструкции, О. Гирке выступал в защиту последней, указывая на ее востребованность оборотом Gierke O. V. Deutsches Privatrecht … S. 41. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 3., в связи с чем вводный закон к ГГУ, в части запрета поэтажной собственности, был смягчен: согласно абз. 1 ст. 189 комментируемого закона, запрет поэтажной собственности распространился лишь на отношения по созданию такой в будущем, не отменяя, как это отмечено в ст. 182 закона, уже существующую Gierke O. V. Der Entwurf eines bьrgerlichen Gesetzbuchs und das deutsche Recht. Leipzig. 1889. S. 289. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 3..

Следует отметить, что еще в дни введения ГГУ в действие, кроме сохранения уже сложившихся отношений по поэтажной собственности, законодатель, одновременно с запретом поэтажной собственности, внес в статью 131 этого же закона ее видоизменнный конструкт, построенный по несколько иной модели: основанный на режиме общей долевой собственности он предполагал не дуализм прав собственности на общее и индивидуальное имущество, а, оставляя лишь долю в праве собственности на весь объект, закреплял право исключительного пользования на отдельные части этого объекта Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 3..

Конструкции поэтажной собственности, созданные по такой модели, существуют и в современных правопорядках, а саму модель в литературе принято именовать неподлинной поэтажной собственностью (unechte Stockwerkeigentum) Величко В. Е. Поэтажная собственность как правовой феномен // журнал РШЧП. 2019. № 6. С. 93-125 С. 100..

Как отмечает Е. А. Суханов, именно разрушительные последствия двух мировых войн, обострив социально-экономические проблемы, выражающиеся, в частности, в усиливающимся процессе урбанизации при одновременном обострении жилищного кризиса, стали причиной для обсуждения жилищной реформы в Германии Суханов Е.А. «Жилищная (этажная) собственность» в европейских правопорядках … С. 347 - 348..

Неспособность населения с низким уровнем дохода обеспечить себя жильем, в силу дороговизны последнего, могло, по мнению властей, привести к вызванной действовавшим на тот момент правовым механизмом катастрофе, при которой подавляющая часть населения фактически проживала бы в чужих домах, находящихся в собственности малой, но обеспеченной доли населения, пользуясь конструкцией договора найма, предоставляющей нанимателям только обязательственные права Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 5..

Принятый в 1951 году закон о жилищной собственности, Wohnungseigentumgesetz (далее - WEG), в попытке дать малообеспеченным слоям населения возможность приобрести жилье, вводит действующую по сей день конструкцию, учитывающую ошибки Stockwerkeigentum Erman W. Handkommentar zum Bьrgerliches Gesetzbuch. Kцln. 2008. S. 150. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 5.

WEG, вводя понятие жилищной собственности (Wohnungseigentum), раскрывает его через совокупность двух прав: особой собственности (Sondereigentum) и доли в долевой собственности (Miteigentumsanteil) Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 5..

Так, WEG закрепил в германском праве недвижимости, построенном на модели ЕОН, подлинную модель права собственности, то есть состоящую именно из двух равных прав, подробный анализ которых проведен в следующем параграфе.

Как отмечал C. G. Van Der Merwe в своем исследовании, затрагивающим поэтажную собственность, подобный Stockwerkeigentum конструкт, закреплявший горизонтальную собственность, в эпоху средневековья существовал также и в Италии, Франции южных Нидерландах, и Швейцарии Van Der Merwe C.G. European condominium law / C. G. Van Der Merwe. - Cambridge: Cambridge University Press, 2015. P. 17-18..

Правовой опыт поэтажной собственности в Швейцарии схож с германской Stockwerkeigentum: появившиеся, начиная с 12 века, в различных швейцарских кантонах нормы, допускавшие горизонтальное разделение объектов недвижимости, привели лишь к большим эксплуатационным проблемам объектов недвижимости Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС России) // Вестник ВАС РФ. 2010. N 2 / Под общей редакцией В. В. Васнева. С. 52 - 54., что, соответственно, привело к игнорированию конструкции поэтажной собственности швейцарским гражданским кодексом Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 5., разработчик которого, критически отзываясь о поэтажной собственности, указывал на ее устаревший и обременительный характер Егоров А.В., Церковников М.А Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС России) // Вестник ВАС РФ. 2010. N 2. С. 52 - 55..

Тем не менее, подобно Германии, по окончанию второй мировой войны законодатель, все же, закрепил поэтажную собственность, введя изменения в гражданский кодекс Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках … С. 347 - 348..

Как известно, правопорядок Англии и Уэльса не предусматривает права собственности на землю у частных лиц: собственником последней формально является монарх, когда остальные субъекты управомочены на нее лишь в той мере, которая предусмотрена титулами (interests, estates) Duddington J. Law Express: Land Law. Harlow, 2018. P. 2-7..