Одним из таких титулов, по содержанию схожий с правовым институтом поэтажной собственности в континентальной правовой семье, является Commonhold.

Как было замечено в литературе Агеенко А. Е. Указ Соч. С.6., указывающей на относительную молодость такого механизма, появившегося в английском правопорядке лишь в 2002 году, его перевод в немногочисленных российских работах См. например: Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М., 2012. С. 7; Пация Т.М. Права на жилое помещение в Англии // Семейное и жилищное право. 2016. N 3. С. 40. является неудачным по причине его дословности: переводя commonhold как общую собственность, а не как общее владение, авторы игнорируют такое формальное отсутствие права собственности на землю у всех субъектов права, кроме монарха.

Commonhold - результат многовекового развития property law. Изначально на многоквартирные дома (apartment buildings) распространялся правовой режим долгосрочной аренды (long-term leasehold), то есть был предусмотрен такой механизм, который хоть формально и предусматривает арендные отношения, искусственно затягивает сроки аренды, в среднем, на целое столетие, давая арендатору на такую недвижимость отдельный титул Duddington J. Op cit. P. 2-7, что, по нашему мнению, сделано для обеспечения интересов арендаторов: затрагивая сущность арендных отношений, законодатель искусственно придает им некоторые черты права собственности, но обходит последнее стороной, создавая неоправданно сложный механизм, чтобы не рушить многовековые конструкции, традиционные для английского правопорядка.

Закрепление же на помещения в многоквартирных зданиях такого бессрочного вещного права как freehold estate, которое являлось бы альтернативой вещному праву в континентально правовом понимании невозможно: как верно указывается в английской литературе Mackenzie J.-A., Phillips M. Textbook on Land Law. Oxford, 2010. P. 267-268., конструкция freehold estate в сущности не предполагает возможности ее совмещения с какими-либо позитивными обязательствами в силу широты первой, что делает невозможным обязывать обладателя такого титула совершать какие-либо действия. Следовательно, конструкция freehold не применима к общественным отношениям, возникающим по поводу имущества многоквартирных домов, чье общее имущество накладывает на субъекты определенные обязательства.

Тем не менее, сложившаяся ситуация требовала вмешательства законодателя в связи с недостатками заменяющего freehold estate механизма leasehold. Именно введенный в законодательство в 2002 году режим commonhold, решая проблему общего имущества в многоквартирном доме введением концепции взаимозависимых собственников (interdependent unit-holders), должен был, по мнению законодателя, решить проблему Lu Xu. Commonhold Developments in Practice // Modern Studies in Property Law. Oxford; Portland, 2015. P. 333..

Однако, commonhold, закрепляющий право собственности на имущество в многоквартирных домах, не обрел популярности в Англии и Уэльсе, в связи с чем наиболее популярными правовыми механизмами в отношениях по поводу имущества многоквартирных зданий связаны именно с наймом, а не собственностью: в случае долгосрочных отношений leasehold tenure и leasehold estate, а в краткосрочных tenancy применяются в совокупности с нормами о защищенности такого найма, security of tenure, призванными компенсировать правовую незащищенность нанимателей Пация Т.М. Указ. Соч. С. 41-44..

С момента образования США, земля в этой стране отличалась достаточно низкой ценой, в связи с чем вертикальная собственность не была востребована имущественным оборотом, поэтому, следовательно, и правового механизма, предусматривающего поэтажную собственность, поначалу американский правопорядок не предусматривал Каблучков А.Ю. Институты кооператива и кондоминиума в жилищном праве США // Семейное и жилищное право. 2014. N 3. С. 39 - 40.

Тем не менее, в конце XIX века экономика США, все же, создает объективные предпосылки для появления поэтажной собственности: существенное подорожание земли привело к повсеместной вертикальной застройке страны, при которой каждое многоквартирное здание, поначалу, принадлежало одному лицу, способному финансово обеспечить такое строительство Там же. С. 39-40..

В этой точке своего развития США оказывается в тех же обстоятельствах, что и законодатель Англии и Уэльса: правопорядок страны, основатели которой считаются английскими колонистами, преимущественно и строился по английскому примеру, а потому встал в ту же самую ситуацию невозможности применения механизма freehold estateк отношениям, возникающим по поводу имущества в многоквартирных домах Там же. С. 40-42..

В то же время, объективные обстоятельства, выражающиеся, во-первых, в самом наличие вертикально разделенного недвижимого имущества и, во-вторых, малой правовой защищенности арендных правоотношений, навязывающихся потенциальным арендаторам сильными, финансово обеспеченными контрагентами, вероятно, вынуждали законодателя к действию.

В связи с вышеуказанным, американский законодатель не искусственно адаптирует арендные отношения к отношениям по поводу имущества в многоквартирных домах, повышая их защищенность, а вводит две новые конструкции: кооператив и кондоминиум Там же. С. 40-42..

Австралия, чьи колонизаторы, как указывает С. Шерри, покидали Англию в надежде получить обширную недвижимость для жизни, адаптируя английский правовой опыт, очевидно, предполагали иметь недвижимость на основе титула freehold, любым образом избегая режима leasehold, чего в избытке хватало и в самой Англии Sherry C. Strata Title Property Rights: Private Governance of Multi-Owned Properties. New York, 2017. P. 11 - 14..

Так как, как указано в анализе эволюции поэтажной собственности в правопорядке Англии и Уэльса, применение freehold в совокупности с позитивными обязательствами, возникающими практически во всех правоотношениях по поводу многоквартирных домов, в отличие от leasehold.

В отличие от английского пути, характеризующегося провалом закрепления поэтажной собственности в форме commonhold и преобладанием в жилищной сфере арендных отношений с повышенной правовой защищенностью, с одной стороны, и американского пути, решившего проблему freehold введением конструктов кондоминиума и кооператива, с другой, австралийцы вовсе не сочли ограничения freehold проблемой и адаптировали правоотношения по поводу имущества многоквартирных домов через допускаемые freehold негативные обязательства. Квартиры же до 60-ых годов прошлого века и вовсе считались признаком того, что район, в котором они расположены, является трущобами Агеенко А. Е. Указ. Соч. С.8..

Тем не менее, процесс урбанизации, существенные последствия которого послужили объективной предпосылкой для корректировок законодателя в английском и американском правопорядках, по нашему мнению, попросту затронул Австралию несколько позднее: уже в пятидесятых годах прошлого века заработал комитет по подготовке реформы Sherry C. Op cit. P. 15..

Большинство членов комитета в процессе обсуждения хоть и предлагало адаптировать американский опыт в форме введения концепции кооператива, победило меньшинство, предлагавшее разрешить создание титула freehold на квартиры, что и случилось 1961 году в форме акта на уровне штата Нового южного Уэльса Conveyancing (Strata Titles) Act Ibid. P. 15..

Резюмируя все вышеуказанное, следует отметить, что правовой опыт в формировании поэтажной собственности в странах континентальной правовой семьи демонстрируют полноценный переход от средневековых недоразвитых конструктов по примеру германской Stockwereigentum, четко не разделявшей права на общее имущество и отдельные помещения в домах со множеством помещений, к полноценному закреплению такого механизма поэтажной собственности, который последние четко разделяет вне зависимости от их соотношения: включает ли право на общее имущество в доме право на отдельное помещения или же наоборот; существует ли лишь участие в долевом праве собственности на имущество, включающее исключительное право пользования индивидуальным имуществом в нем или же режим долевой собственности, который и вовсе, основываясь на модели ЕОН, закрепляет право собственности на земельный участок, многоквартирный дом как его улучшение, с закреплением такого же исключительного права пользования отдельными квартирами.

Вне зависимости от изменения отдельных внутренних элементов конструкции поэтажной собственности ее существенное достижение, на наш взгляд, это видный, главным образом, на примере германского правопорядка, высокий уровень юридической техники такого конструкта, чего невозможно было бы добиться без учета ошибок средневековых конструктов поэтажной собственности, то есть реального применения теоретической конструкции на практике и реакции на него имущественного оборота.

Такая реакция, по нашему мнению, очень важна для любой правовой нормы: как видно на примере английского правопорядка, попытка законодателя ввести собственность на помещения в многоквартирных домах в форме commonhold провалилась, в связи с непривлекательностью конечного закрепленного в законодательстве конструкта для участников оборота.

Опыт же закрепления поэтажной собственности в странах общего права, в некотором плане, по нашему мнению, неудачен: попытка Англии и Уэльса, США и Австралии, каким бы ни было образом решить проблему невозможности распространения титула freehold на общественные отношения по поводу имущества в многоквартирных домах, привела либо к изменению самого режима, как это были вынуждены сделать в Австралии под нарастающим давлением урбанистических процессов во второй половине XX века, либо к созданию дополнительных правовых конструктов в виде commonhold в Англии и кооператива с кондоминиумом в США.

Невозможность регулирования схожих правовых отношений общим правовым механизмом, необходимость создания дополнительных правовых конструктов не в силу объективных, экстернальных обстоятельств, а по интернальным причинам, сбоя внутренней логики правового механизма, выражающегося, в анализируемом случае, в дисфункции титула freehold, при которой обременение лендлорда позитивными обязательствами, вследствие широты права, характеризует институт freehold как неэффективный.

Исходя из этого, правовой опыт континентальных стран в сфере правового регулирование имущества в многоквартирном доме кажется более успешным, чем в странах общего права, во многом, именно в силу ограниченности в странах общего права титула freehold, потребовавшего сформировать специальные, еще более искусственные правовые институты, все менее отвечающие объективным реалиям.

Конструкт Stockwerkeigentum, хоть и названный Е. А. Сухановым неразвитым и примитивным Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках … С. 347 - 348., был приближен к объективным реалиям, и именно много позднее упразднения в Германии такой конструкции, когда, вследствие усиливающихся урбанистических процессов, оказалось, что О. Гирке был прав насчет востребованности поэтажной собственности имущественным оборотом, для разработки действующей на сегодняшний день конструкции поэтажной собственности в Германии основой послужил именно ее средневековый предшественник.

2.3 Соотношение внутренних элементов поэтажной собственности как разница между современными конструктами

Вне зависимости от успешности закрепления концепции поэтажной собственности в указанных правопорядках, такой конструкт в том или ином соотношении его внутренних элементов в указанных странах был закреплен. Для полноценного анализа концепции поэтажной собственности в контексте российского права недвижимости, следует в очередной раз, обратиться к зарубежному опыту.

Как было отмечено выше, в Германии дурная слава Stockwerkeigentum, в итоге, привела к формированию правового института поэтажной собственности, который учел ошибки этой средневековой конструкции, многие из которых, по нашему мнению, стали заметны именно в связи с реакцией имущественного оборота на эту теоретическую конструкцию в действии.

В результате, германский правопорядок получил институт, характеризующийся высоким уровнем юридической техники: жилищная собственность (Wohnungseigentum), являющаяся, по сути, поэтажной собственностью, избегает дословного термина Stockwerkeigentum, чтобы не ассоциироваться с дурной славой предшественника. Такая подмена терминов позволяет как избежать путаницы, так и отойти от дурной известности германского средневекового конструкта поэтажной собственности.

В соответствии с WEG, Wohnungseigentum состоит из двух элементов: права на особую собственность (Sondereigentum), и права на долю в долевой собственности (Miteigentumsanteil), чем весьма схож с российским аналогом.

Sondereigentum - право на отдельное жилое помещение в доме, то есть индивидуальное имущество, а Meteigentumsanteil - право на прилегающие к такому помещению общее имущество Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 163. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 9. .

Правовой режим закрепляет на индивидуальное имущество отдельное право собственности, а не характерное для unechte stockwerkeigentum право (правомочие) исключительного пользования, прилегающие к праву на общее имущество.

J. Wilhelm, рассуждая о значении Meteigentumsanteil ссылается на судебную практику: в одном из дел, рассмотренных высшим земельным судом Баварии, рассматривалась правомерность такого многослойного конструкта, в котором к общей собственности привязывалось не просто обособленное жилье, а последнее еще и дробилось на отдельные помещения через режим долевой собственности Wilhelm J. Sachenrecht. Berlin, 2007. S. 764 - 765. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 9..

Суд, руководствуясь приоритетом общей собственности над индивидуальной, такую конструкцию не признал, исходя из недопустимости создания таких комплексных отношений (которые, по нашему мнению, как раз и могут привести ко внутреннему сбою законодательной логики, продемонстрированному в первой главе работы на примере дела о квалификации речного судна Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 года № 304-ЭС15-11476), в связи с чем автор делает вывод о не уступающим значении Miteigentumsanteil перед Sondereigentum, как элементов, составляющих структуру Wohnungseigentum Wilhelm J. Op cit. S. 764 - 765. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 9..

Некоторые другие немецкие правоведы в конструкции поэтажной собственности выделяют еще и корпоративную сторону в механизме Wohnungseigentum, выражающуюся в необходимости предоставления жильцам членства в обществе собственников (Mitgliedschaft in der Eigentьmergemeinschaft), для управления имуществом, необходимым, в свою очередь, для обеспечения эффективного использования такого имущества, и указывают на трехчленное единство (dreigliedrige Einheit), анализируемого конструкта Mьller K. Sachenrecht. Berlin, 1997. S. 686; Bдrmann J., Pick E. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. Mьnchen, 1994. S. 35 - 37. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 11..

Именно в процессе анализа структуры поэтажной собственности в германском правопорядке, как институту, по нашему мнению, формально наиболее близкому к его аналогу в российском праве недвижимости, следует впервые в этой работе задаться вопросом о соотношении внутренних элементов поэтажной собственности.

Немецкая доктрина не дает однозначного ответа на этот вопрос, в связи с чем, абсолютно не удивляя читателя непорочностью логики немецких юристов, выделяет всевозможнейшие позиции: по мнению J. Bдrmann, ни один из элементов не имеет особого значения и равняется остальным, Bцrner указывает на приоритет обособленного имущества, вследствие его существенного экономического веса, а Junker приоритетной считает долю в общем имуществе Brehm W., Berger C. Sachenrecht. Tьbingen, 2006. S. 378 - 381..

Как отмечается в отечественном анализе немецкой правовой литературы Агеенко А. Е. Указ. Соч. С.14., ссылающейся на труды W. Erman Erman W. Op. cit. S. 152. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 14. и H. Eichler Eichler H. Op. cit. S. 162 - 164. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 14. приоритетной должна считаться именно позиция Junker, что подкрепляется следующими аргументами:

1. Толкование WEG по вопросу структуры поэтажной собственности приводит к выводу о том, что индивидуальная собственность лишь ограничивает общую.

2. Экономическая составляющая здания в целом, к чему отсылает именно право на общую собственность, значительно выше индивидуальной, что однозначно опровергает позицию J. Bдrmann.

В процессе анализа германского права недвижимости следует упомянуть первое из существующих в доктрине классификаций поэтажной собственности - деление на подлинную и неподлинную (echte и unechte Stockwerkeigentum), выделяющуюся по количеству и характеру прав на имущество в многоквартирном доме.

Поэтажная собственность в Германии характеризуется наличием двух обособленных прав на имущество в многоквартирном доме (вне зависимости от приоритета одного из этих элементов), в связи с чем является представителем подлинной поэтажной собственности.

Швейцария - пример правопорядка, закрепившего конструкт неподлинной поэтажной собственности (unechte Wohnungseigentum), отличительной особенностью которой является наличие правомочия исключительного пользования обособленными помещениями в многоквартирном доме (Sondernutzungsrech), которое входит в состав права на общее имущество в доме, вместо выделения отдельного права собственности на обособленное имущество, как сделано, например, в Германии Oftiker M. Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum. Bern, 1972. S. 24. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 15..

Швейцарская поэтажная собственность строится на институте долевой собственности (Miteigentum), являющейся общим понятием, фундаментом для поэтажной собственности, которая и строится на совокупности двух элементов: Miteigentum и Sondernutzungsrech, считаясь в правопорядке особым подинститутом долевой собственности Am selben Ort. S. 24. Цит. по: Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 15..

Как уже было указано выше, при анализе германского правопорядка, правоведы J. Bдrmann, E. Pick, K. Mьller не соглашались с наличием лишь двух элементов в составе поэтажной собственности, указывая на корпоративную сторону последней.

По нашему мнению, влияние прав собственности на общее и индивидуальное имущество, как элементов поэтажной собственности, в германском правопорядке неоспоримо, когда значение ее корпоративной составляющей кажется не столь существенным.

В правопорядке Англии и Уэльса, чьи особенности в контексте поэтажной собственности, во многом, продиктованы их принадлежностью к правопорядкам общего права, корпоративная составляющая имеет приоритетное значение, в связи с чем выделяется некоторыми российскими правоведами в отдельную группу Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С. 67; Величко В. Е. … С. 93-125 С. 101., о чем подробно изложено несколько ниже.

Не востребованный в обороте механизм commonhold в Англии и Уэльса построен следующим образом: институт позволяет наделить субъекта титулом freehold estate на индивидуальное имущество, именующееся здесь как commonhold unit или просто flat, а права на общее имущество здесь вместо свойственного странам континентального права долевого режима собственности, осуществляются субъектами через корпоративный элемент - ассоциацию (commonhold association), существующую в форме отдельного юридического лица - компании с ответственностью, ограниченной гарантиями ее членов (company limited by guarantee) Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 16..

По нашему мнению, и право недвижимости Англии и Уэльса требовавшее введение новой, во многом излишней, искусственной конструкции в связи с изначальной дисфункцией титула freehold произвело еще более сложную конструкцию commonhold, которая чрезмерно опирается на корпоративную составляющую.

Неудивительно, что она не сыскала популярности на рынке недвижимости Там же. С. 16..

Закончить анализ действующих на сегодняшний день конструкций поэтажной собственности следует разбором указанных в предыдущем параграфе разработанным американским законодателем механизмом, позволяющим обойти дисфункцию freehold, и выраженным, как уже было отмечено, в виде конструкций кондоминиума и кооператива, а также кратким очерком модели австралийской поэтажной собственности, во многом, идентичной американскому конструкту кондоминиума.

Как указывает D. F. Hinkel, американский правопорядок располагает шестью титулами на недвижимость, наиболее полным, из которых, предполагающим полноценное господство, является fee simple absolute, предоставляемый субъектам конструкцией кондоминиума, закрепляющей общие части многоквартирного дома в общей собственности, а индивидуальное имущество, соответственно, в индивидуальной собственности Hinkel D.F. Practical Real Estate Law. Delmar, 2000. P. 9 - 13. .

Как было указано в предыдущем параграфе, наравне с кондоминиумом американский законодатель также ввел конструкцию кооператива, которая, в отличие от первого отличается насыщенным корпоративным элементом.

При кооперативе собственником недвижимости является корпорация, устанавливающая с лицами, желающими получить эту недвижимость, арендные отношения посредством продажи им акций (shares of stock), дающие право заключить с корпорацией договор аренды на отдельные объекты из ее имущества Starchild A. How to Develop and Manage a Successful Condominium. New York; Hong Kong, 2001. P. 17 - 20.. Примечательно, что усложненная корпоративным элементом конструкция кондоминиума оказалась на американском рынке недвижимости невостребованной Агеенко А. Е. Указ. Соч. С. 17..

Концепция поэтажной собственности в австралийском правопорядке, strata title, во многом, схожа с американским кондоминиумом: классически разделяя имущество в многоквартирном доме на общую собственность (common property), и индивидуальную - части (lots), зарегистрированный должным образом собственник осуществляет свои права через титул estate in fee simple Sherry C. Op cit. P. 18..

2.4 Классификация современных конструктов поэтажной собственности

Резюмируя весь проведенный в предыдущем параграфе анализ современных конструкций поэтажной собственности в зарубежных правопорядках, эти механизмы следует классифицировать по различным группам в зависимости от соотношения их внутренних элементов.

По мнению В. Е. Величко, все правопорядки по указанном критерию следует разделить на унитарные, дуалистические и корпоративные Величко В. Е. Поэтажная собственность как правовой феномен … С. 101 .

Унитарная модель основывается на приоритетном значении права собственности перед другими элементами конструкта: швейцарский правопорядок, основываясь на модели ЕОН, выделяет право долевой собственности на земельный участок, распространяющееся и на общее имущество многоквартирного дома, а право на индивидуальное имущество предусмотрено не в качестве права собственности, а в виде права исключительного пользования, которое считается лишь придатком к праву собственности на такой земельный участок Там же. С. 101..

Исходя из этого, отличительной особенностью унитарной модели В. Величко является именно приоритет права на общее имущество над правом на индивидуальное, где последнее существует не в качестве права собственности, а лишь в форме права (правомочия) пользования индивидуальным имуществом.

По нашему мнению, выделение приоритета права на общее имущества над правом на индивидуальное в качестве отличительной особенности унитарной модели неразумно, вследствие полного совпадения, в таком случае, такого конструкта с моделью unechte Stockwerkeigentum.

На наш взгляд, существенным отличием унитарной модели следует считать именно существенный приоритет одного права над другим, вне зависимости от того, какой именно из этих элементов будет находиться в подчиненном положении, вследствие чего unechte Stockwerkeigentum будет считаться лишь разновидностью унитарной поэтажной собственности.

Дуалистическая модель рассматривает права на общее и индивидуальное имущество именно в качестве двух независимых элементов Там же. С. 101..

Следует отметить, что по мнению автора классификации, дуалистическая модель основывается на модели ЕОН, в связи с чем объектом права на общее имущество является именно земельный участок, что делает невозможным отнесение к этой разновидности российской концепции поэтажной собственности, что, по нашему мнению, является неверным.

Р. С. Бевзенко, проводя свою классификацию поэтажной собственности, разбирая ту поэтажную собственность, которая, в сущности, построена по дуалистической модели, избавляет ее от неуместной привязки к модели ЕОН, оставляя лишь суть: дуализм прав на общее и индивидуальное имущество Бевзенко Р. С. Указ. Соч. С. 67..

Классическим представителем дуалистической модели является Германия, чей Wohnungseigentum, выделяя Sondereigentum и Miteigentumsanteil, признает их хоть и неразрывно связанными, но автономными правами собственности, в связи с чем, как уже было отмечено выше, если WEG и оставляет возможность доктринальных споров о преимуществе одного из этих элементов над другим, то такое преимущество, в отличие от конструкции поэтажной собственности, построенной по унитарной модели, будет несущественным.

При отнесении американского и австрийских правопорядков к той или иной группе поэтажной собственности, следует отметить мнение Бевзенко, который выделяет правопорядки, использующие конструкт кондоминиума в отдельную группу Там же. С. 65..

По нашему мнению, выделение отдельной группы излишне: предусмотренный, к примеру, австралийским и американским правопорядками, конструкт поэтажной собственности, основываясь на модели ЕОН, предусматривает наделение субъектов правом общей собственности на земельный участок, а, следовательно, и на общее имущество дома, являющегося составной частью такого участка, с одной стороны, и предусмотренными конструктом кондоминиума титулами fee simple absolute в США и estate in fee simple в Австралии на индивидуальное имущество, с другой, в связи с чем, по нашему мнению, страны общего права, решающие рассмотренную выше проблему freehold estate введением конструкции кондоминиума, следует относить к правопорядкам, чья поэтажная собственность строится по дуалистической модели (американскую модель лишь частично, в связи с наличием института кооператива, позволяющего относить американский правопорядок частично и к рассмотренной ниже кооперативной модели).

Третья и последняя конструкция, которую выделяет В. Е. Величко, корпоративная модель, характеризуется не просто созданием юридического лица для эффективного управления общим имуществом, как это, например, реализовано в Германии, а преобладающим значением такого корпоративного элемента, выражающегося в закреплении права собственности на все имущество за корпорацией, в связи с чем субъекты формально имеют лишь право пользования, приобретаемое посредством приобретения долей участия в таком юридическом лице Величко В. Е. Поэтажная собственность как правовой феномен … С. 102.

Поэтажная собственность, основывающаяся на такой модели, закреплена в Англии и Уэльсе, а также частично в США через институт кооператива.

С учетом отсутствия достаточного доктринального материала в отечественном правопорядке для грамотного анализа поэтажной собственности в России, кажущийся нам необходимым анализ зарубежных конструкций позволил провести классификацию таких конструктов, которая, в свою очередь, по нашему мнению, позволяет решить проблему спорности классификации российского правового регулирования имущества в многоквартирном доме в качестве поэтажной собственности, что будет указано в следующем параграфе.

С учетом как традиционного деления поэтажной собственности на echte Stockwerkeigentum, и unechte Stockwerkeigentum, так и частично, по нашему мнению, приемлемой классификации В. Величко на унитарную, дуалистическую и корпоративную, нам кажется приемлемым формирование классификации конструктов поэтажной собственности по критерию соотношения внутренних элементов конструкта, которое предусматривает следующие модели поэтажной собственности:

2.4.1 Унитарная модель, предусматривающая преобладание одного из двух существенных элементов конструкта: права на индивидуальное имущество многоквартирного дома над правом на общее имущество или наоборот.

Неподлинная поэтажная собственность является подвидом унитарной модели, закрепляя преобладание права на общее имущество над правом на индивидуальное, что реализовано, например, в Швейцарии, где существует, являясь частью института долевой собственности, единое право собственности на общее имущество, чьей составляющей является право (правомочие) исключительного пользования индивидуальным имуществом.

2.4.2 Дуалистическая модель, предусматривающая в составе конструкта наличие двух относительно равных, автономных, но и, одновременно, тесно связанных элементов: права собственности на общее имущество и права собственности на индивидуальное имущество.

Классическим представителем такой модели является закрепленный в германском правопорядке конструкт Wohnungseigentum.

2.4.3 Корпоративная модель, характеризующаяся не просто созданием юридического лица для эффективного управления общим имуществом, как это, например, реализовано в Германии, а преобладающим значением такого корпоративного элемента, выражающегося в закреплении права собственности на все имущество за корпорацией, в связи с чем субъекты формально имеют лишь право пользования, приобретаемое посредством приобретения долей участия в таком юридическом лице.

Поэтажная собственность, основывающаяся на такой модели, закреплена в Англии и Уэльсе, а также частично в США через институт кооператива.

2.5 Содержание и классификация российского конструкта поэтажной собственности

Поэтажная собственность в России появилась в процессе приватизации жилищного фонда. А. В. Егоров, ссылаясь на зарубежный опыт формирования поэтажной собственности, критикует российский конструкт из-за неестественности его образования, при котором право на общую собственность выделилось из права на индивидуальную собственность, а не наоборот Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме "поэтажной" собственности. М., 2015. С. 162 - 192.

Действительно, как было отмечено во втором параграфе третьей главы, законодатели разных стран в разное время, будь то конец XIX века в большинстве отмеченных правопорядков или третья четверть XX века в Австрии, были вынуждены создать правовой механизм поэтажной собственности именно в силу объективных обстоятельств: ускоряющиеся темпы урбанизации привели к подорожанию земли, что повлекло вертикальную, многоэтажную застройку финансово-обеспеченными лицами, сдававших отдельные части построенных зданий в аренду.

Следовательно, изначально возводилось само здание, в связи с чем первоначально возникало право на общую собственность, на весь дом, а уже затем от этого права, в процессе передачи застройщиком другим лицам индивидуального имущества дома, образовывались права на нее.

Именно такой процесс образования поэтажной собственности Егоров отмечает как естественный, существующей снизу-вверх, а не наоборот, то есть по воле законодателя, приватизировавшим целиком находившийся в собственности государства в советскую эпоху жилищный фонд, в связи с чем именно право общей собственности отделилось от индивидуального и приобрело вспомогательный окрас Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме "поэтажной" собственности. М., 2015. С. 162 - 192. .

Вне зависимости от критики, институт поэтажной собственности в России на сегодняшний день в законодательстве присутствует и, подобно германской конструкции Wohnungseigentum, закрепляет два автономных, но, одновременно, неразрывно связанных права: право собственности на индивидуальное имущество, то есть на отдельное помещение в многоквартирном доме, а также существующее в долевом режиме право собственности на общее имущество в доме.

С учетом приведенной в предыдущем параграфе классификаций поэтажной собственности, следует, еще раз, подчеркнуть ограниченность выделенной В. Е. Величко дуалистической модели, которая, по ее мнению, основывается на модели ЕОН. Убрав накладываемые моделью ЕОН ограничения, классификация позволяет признать российскую конструкцию поэтажной собственности дуалистической.

Схожего мнения придерживается Е. А. Суханов, отмечающий историческое отсутствие в российском праве конструкции составных частей единой вещи и реалии появления в российском правопорядке концепции поэтажной собственности в последнем десятилетии XX века Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках … С. 347 - 348..

Относя российскую конструкцию поэтажной собственности к echte Stockwerkeigentum, с учетом квалификации деления на подлинную и не подлинную собственность в качестве основы для приведенной в прошлом параграфе классификации поэтажной собственности, следует заключить, что он также относит действующую в России поэтажную собственность к дуалистическим моделям, что, однако, носит лишь формальный характер.

По сравнению, например, с германским правопорядком, чья конструкция поэтажной собственности является классическим примером конструкта, построенного по дуалистической модели, право собственности на общее имущество многоквартирного дома, по мнению Суханова, носит лишь формальный характер, находясь в прямой зависимости от права собственности на индивидуальное имущество и существует, в первую очередь, для обеспечения возможности его закрепления Там же. С. 347 - 348..

Резюмируя все вышеуказанное, конструкция поэтажной собственности в российском правопорядке построена по дуалистической модели или, по другой классификации, модели подлинной поэтажной собственности, echte Stockwerkeigentum.

Тем не менее, отнесение российского конструкта к правопорядкам, закрепляющим поэтажную собственность, характеризующуюся внутренним единством двух автономных и относительно равных по своему значению прав собственности на общее имущество и индивидуальное имущество многоквартирного дома, во многом, является лишь формальным, в связи существенным преобладанием одного права над другим.

По сравнению с неподлинной поэтажной собственностью, unechete Stockwerkeigentum, устанавливающей на индивидуальное имущество лишь право (правомочие) исключительного пользования, входящее в состав единого права на общее имущество, обладающее преимущественным значением, в российском правопорядке отчетливо видно преобладание элемента, закрепляющего право на индивидуальное имущество, над элементом, закрепляющим, соответственно, право на общее имущество.

Именно поэтому для классификации российского конструкта поэтажной собственности ключевым значением обладает именно правовой режим общего имущества: формально относя такой конструкт к дуалистической модели, подлинной поэтажной собственности, по существу он, с учетом его противоположности неподлинной поэтажной собственности, ближе к унитарной модели.

Такое соотношение внутренних элементов в российской конструкции Егоров и объясняет ее неестественным формированием в российском правопорядке, то есть сверху вниз.

2.6 Поэтажная собственность в контексте перехода к модели единого объекта недвижимости

Главным, по нашему мнению, значением анализ поэтажной собственности обладает именно в контексте полноценного закрепления в российском правопорядке модели ЕОН, ведь именно действующий конструкт поэтажной собственности делает невозможным резкий переход от дуплицитета к единому объекту.

Как было отмечено в первой главе, модель ЕОН основывается на конструкции составной вещи, в связи с чем искусственная недвижимость будет квалифицироваться именно как улучшение земельного участка, на котором она расположена, в качестве его составной части.

Установления же отдельного права на составную часть единого объекта правопорядок не предусматривает, в связи с чем действие в российском законодательстве отдельного права собственности на квартиры в многоквартирном доме будет невозможно, а потому и закрепление модели ЕОН без отдельного изменения конструкции поэтажной собственности возможным также не представляется.

Поэтажная собственность - главное, по нашему мнению, затруднение для введения модели ЕОН. Этой конструкции, в отличие от ЕОН, в современной цивилистической доктрине не уделено, по нашему мнению, достаточного внимания.

В случае резкого перехода от модели дуплицитета недвижимости к модели ЕОН, качественной альтернативой действующего конструкта поэтажной собственности, по мнению Егорова, является неподлинная (или по приведенной в работе классификации унитарная) поэтажная собственность, предусматривающая единое, существующее в долевом режиме право на общее имущество, которым, с учетом модели ЕОН, будут являться не общие части дома, а земельный участок, на котором этот дом расположен, при этом все части дома будут квалифицироваться как его составные части Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме "поэтажной" собственности. … С. 162 - 192., как это реализовано в разобранном швейцарском правопорядке.

Индивидуальное имущество, по такой модели, в силу его квалификации как составной части земельного участка, по примеру швейцарской Sondernutzungsrech, будет являться объектом входящего в состав единого права на земельный участок правомочия исключительного пользования. То есть, на каждую квартиру в доме будет распространяться отдельное правомочие пользования.

По нашему мнению, унитарная концепция поэтажной собственности позволит повысить значение общего имущества в многоквартирном доме, которого, как совершенно верно указал А. В. Егоров, в связи с неестественным формированием поэтажной собственности в российском правопорядке последней недостает и затрудняет восприятие имущества в многоквартирном доме как, в первую очередь, единого дома и уже затем, как совокупности индивидуального имущества, к которому общее имущество является лишь придатком.

Возможность закрепления модели ЕОН, в свою очередь, не только решит проблему квалификации вещей в качестве недвижимых, но и, упростив все регулирование недвижимости, приблизит правовой механизм к регулируемым им общественным отношениям, все более отдаляясь от сложных конструктов, одним из которых является корпоративная модель поэтажной собственности, предусмотренная в Англии и Уэльсе, где законодатель, по нашему мнению, создал неоправданно сложный правовой механизм.

Более того, унификация объекта недвижимости будет означать победу физического или, как мы указывали в первой главе, физического подхода в понимании недвижимости в российском праве, вынуждая законодателя отказаться от квалификации морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимых вещей, что, в перспективе, предотвратит интернальные сбои законодательной логики по примеру разобранного в первой главе дела, в котором Верховный суд, связанный нормами ГК РФ, был вынужден совершенно абсурдно, по нашему мнению, квалифицировать речное судно Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 декабря 2015 года № 304-ЭС15-11476.

К сожалению, резкое вытеснение модели дуплицитета моделью ЕОН в совокупности с построением конструкции поэтажной собственности по унитарной модели нам не представляется возможным.

Переход к унитарной модели поэтажной собственности предусматривает прекращение права собственности на индивидуальное имущество в многоквартирном доме, что нарушает принципы неприкосновенности частной собственности, а также недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

В связи с этим, наиболее правильным вариантом полноценной интеграции модели ЕОН в российском законодательстве является, по нашему мнению, ее действие одновременно с моделью дуплицитета.

Как уже было отмечено в первой главе, законодатель пытался ввести модель ЕОН через закрепленную в статье 133.1 конструкцию ЕНК, что, однако, провалилось вследствие низкой юридической техники статьи, породившей неправильную правоприменительную практику.

В случае корректировки указанной статьи, при которой норма однозначно указывала бы на наличие земельного участка в составе ЕНК, собственники недвижимых вещей наделялись бы возможностью выбора правого режима, регулирующего такие вещи, на общем собрании собственников.

К примеру, если у лица в собственности находятся земельный участок и расположенное на нем здание, он мог бы выбрать на какой модели основывалось бы правовое регулирование последних: будь то модель дуплицитета недвижимости, то есть общее, в таком случае, правило, исходящее из статьи 130 ГК РФ и закрепляющее за земельным участком и зданием два отдельных правовых режима, признавая их двумя самостоятельными вещами, либо на модели ЕОН по правилам, закрепленным в норме о ЕНК (133.1 ГК РФ), которые бы закрепили за земельным участком и зданием единый правовой режим, признавая последние уже не в качестве самостоятельных вещей, а в качестве частей составной вещи, которые по-отдельности не могли бы являться объектами имущественного оборота.

Согласно Проекту федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» № 47538-6/5 закрепленное в статье 130 ГК РФ понятие недвижимой вещи будет изменено следующим образом: «Недвижимой вещью (недвижимым имуществом, недвижимостью) является земельный участок. Расположенные на земельном участке здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей» http://base.garant.ru/58024599/.

Следовательно, прямо закрепляя модель ЕОН в понятии недвижимой вещи, земельный участок будет квалифицироваться, во-первых, как единый объект недвижимости, а, во-вторых, вследствие квалификации возведенных на нем объектов, то есть искусственной недвижимости, выделяемой по критерию тесной связи с таким земельным участком, в качестве его составных вещей, как единая вещь.

В связи с такой квалификации искусственной недвижимости, установление отдельных прав на нее более не будет представляться возможным.

Следует, однако, отметить и следующую оговорку, которую предлагается ввести в эту же статью под пунктом 2: «Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены» http://base.garant.ru/58024599/.

Квалификацию искусственной недвижимости в качестве недвижимой вещи от противного, то есть в том случае, когда она не является составной частью земельного участка присутствует и в предлагаемой к закреплению в ГК РФ статье 141.5: «Здания и сооружения признаются недвижимыми вещами, в случае, если они не являются составными частями земельного участка (статья 130). Здания и сооружения являются недвижимыми вещами с момента государственной регистрации права собственности на них» http://base.garant.ru/58024599/.

Исходя из этого, в указанном случае искусственная недвижимость, все же, будет квалифицироваться в качестве отдельных объектов недвижимости, что представляется нам необходимым не просто для полноценного закрепления модели ЕОН наравне с моделью дуплицитета, что можно было бы сделать, например, через норму о ЕНК, но для закрепления за моделью ЕОН преимущества перед дуплицитетом.

Предлагаемая к закреплению в новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ оговорка является вынужденной мерой, являющейся следствием невозможности одномоментного перехода к модели ЕОН с упразднением модели дуплицитета по причинам как вызванного советским правовым регулированием ситуаций, при которых права собственности на земельный участок и возведенные на нем объекты закреплялись за отдельными лицами, так и невозможности резкого изменения формально построенной по дуалистической модели конструкции поэтажной собственности по примеру unechte Stockwerkeigentum, вследствие прекращения, в таком случае, прав собственности на индивидуальное имущество, так как такое закрепление будет нарушать принцип неприкосновенности частной собственности и принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Законопроект также предлагает ввести в ГК РФ статью 141.11, согласно которой жилые помещения в многоквартирных домах следует квалифицировать как недвижимые вещи, что, в совокупности с сохранением прежнего правового регулирования общего имущества многоквартирного здания, оставляет действующую конструкцию поэтажной собственности без изменений, что, по нашему мнению, оставляет нерешенной проблему дуплицитета.

В связи с готовящимся изменением и статьи 133.1 ГК РФ, чья новая формулировка однозначно не квалифицирует земельный участок в составе такого комплекса, возможность перехода к правовому регулированию имущества многоквартирного дома по типу unechte Stockwerkeigentum путем квалификации такого имущества в качестве ЕНК более не будет представляться возможной.

Следовательно, по нашему мнению, следует ввести отдельную норму, закрепляющую поэтажную собственность по типу unechte Stockwerkeigentum, которая, основываясь на закрепленной в готовящейся в законопроекте в новой редакции статьи 130 ГК РФ модели ЕОН, будет действовать одновременно с закрепленной в готовящейся к введению в ГК РФ статье 141.11 ГК оставляемой без изменений действующей на сегодняшний день конструкции поэтажной собственности. Переквалификацию имущества многоквартирного дома по типу unechte Stockwerkeigentum следует осуществлять по выражаемой на общем собрании собственников воле последних.

В связи с этим, статья 144.11 не должна квалифицировать помещения многоквартирного дома исключительного в качестве отдельных объектов недвижимости, предусматривая возможность их квалификации в качестве составных частей земельного участка.

Одновременное существование двух конструкций поэтажной собственности не сможет полностью решить вызванную неграмотным закреплением в российском правопорядке модели дуплицитета проблему квалификации имущества многоквартирного дома, однако, в отличие от указанной готовящейся вещно-правовой реформы, создаст необходимое правовое поле для решения такой проблемы и постепенного полноценного вытеснения модели дуплицитета моделью ЕОН.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного в настоящей работе исследования были сделаны следующие выводы по поставленным во введении задачам:

1. Закрепленное в российском правопорядке понятия недвижимой вещи характеризуется через дуализм физического и юридического подходов: физический подход, с одной стороны, не способен вытеснить юридический, вследствие квалификации морских, речных и воздушных судов в качестве недвижимости, что не соотносится с характерной для недвижимости в силу природы, в частности, и для физического подхода, в целом, квалификацией неразрывной связи земельного участка с возведенным на ней постройкой в качестве критерия отнесения вещей к категории недвижимых, а юридический подход, с другой стороны, не способен вытеснить физический по той причине, что его сторонники не способны предложить никакого иного единого критерия, кроме бессодержательного, в контексте формирования последнего, закрепленного в статье 130 ГК РФ указания на необходимость государственной регистрации в ЕГРН, что является следствием неграмотности закрепления в российском правопорядке модели дуплицитета.

2. При таком формулировки статьи 133.1 ГК РФ, при которой ЕНК однозначно включал бы в состав земельный участок, модель ЕОН получила бы полноценное закрепление в российском законодательстве и сможет существовать одновременно с моделью дуплицитета, что, гарантируя принципы диспозитиивности, дозволительной направленности правового регулирования и автономности воли участников гражданского оборота, позволит субъектам выбирать на каком правовом механизме основывать правовое регулирование принадлежащих им недвижимых вещей.

Тем не менее, закрепление модели ЕОН через конструкт ЕНК не представляется оправданным, вследствие готовящейся вещно-правовой реформы, закрепляющей модель ЕОН через понятие недвижимой вещи.

3. Формирование поэтажной собственности в избранных для анализа странах общего права, по нашему мнению, происходил не совсем удачно, с учетом накладываемых на правовое регулирование ограничений титула freehold, не способным предоставить право собственности в его континентально-правовом понимании в складывающихся по поводу имущества в многоквартирном доме общественных отношениях.

Опыт формирования поэтажной собственности в избранных для анализа странах континентальной правовой семьи, по нашему мнению, намного удачней, вследствие действия указанного конструкта в этих странах еще в средние века, в связи с чем в процессе поиска аналогов действующему в российском правопорядке конструкту поэтажной собственности, ориентироваться, преимущественно, следует, по нашему мнению, именно на те страны, поэтажная собственность в которых существовала еще с давних времен.

4. С учетом как традиционного деления поэтажной собственности на echte Stockwerkeigentum, и unechte Stockwerkeigentum, так и частично, по нашему мнению, приемлемой классификации В. Величко на унитарную, дуалистическую и корпоративную, в работе была сформирована собственная классификация поэтажной собственности.

5. Действующий в российском правопорядке конструкт поэтажной собственности, характеризующийся дуализмом прав собственности на общее и индивидуальное имущество, при котором первое находится в долевом режиме, по нашему мнению, формально относится к дуалистической модели поэтажной собственности.

Однако вызванное неестественностью формирования конструкта неоправданное преуменьшение значения права собственности на общее имущество в соотношении с правом собственности на индивидуальное, вспомогательный и формальный характер первого, вынуждают отнести российский конструкт к унитарной модели поэтажной собственности.