Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по законодательству Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретико-правовой анализ договора аренды зданий сооружений

1.1 Понятие и основные черты договора аренды зданий и сооружений

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений

2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений

2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений

Глава 3. Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Ответственность сторон по договору

3.1 Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений

3.2 Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений

Заключение

Список литературы

Введение

На сегодняшний день, в современном общественном устройстве достаточно важную роль играет недвижимое имущество, в системе гражданско-правовых отношений. С недвижимым имуществом, так или иначе, связана жизнь людей во всех отраслях деятельности. Объекты недвижимости занимают главное место в сфере рыночных отношений, однако иметь в своей собственности объекты недвижимого имущества является роскошью, и далеко не у каждого есть возможность и средства для их приобретения, в связи с этим современное общество прибегает к такому явлению как “аренда”.

Аренда передает в пользование объект недвижимого имущества на определенный срок, как для жизни людей, так и для осуществления трудовой деятельности.

В данном виде гражданских правоотношений принимают участие две стороны, одна выступает в качестве арендодателя, а другая- арендатора. Данный факт передачи объекта недвижимого имущества подкрепляется договором, в котором арендодатель обязуется передать в пользование арендатора объект недвижимого имущества, а последний соответственно, предоставит соответствующую плату в виде денежных средств.

Данная научно-исследовательская работа посвящена изучению и исследованию договора аренды, но не всей аренды в целом, а исключительно - аренде зданий и сооружений. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений является одной из актуальнейших тем, так как аренда недвижимости занимает важнейшее место, в сложной современной экономической и юридической сфере.

Актуальность данной темы заключается в несовершенстве нормативно правовых норм, с помощью которых осуществляется регулирование гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений. Кроме того, существующая научная литература затрагивающая тему, проблематики, договора аренды зданий и сооружений не дает конкретных ответов по многим вопросам, затрагиваемых данной темой. Также данная тема актуализируется тем, что здания и сооружения являясь объектами недвижимости, а также объектами гражданского оборота образуют самостоятельный вид гражданско-правового договора аренды. Проблематика относящаяся к гражданско-правовому договору аренды зданий и сооружений пока не пришла к глубокому теоретическому совершенствованию, в современном гражданском праве РФ. В соответствии с этим перед практикой и теорией стоят определенные задачи, которые направлены на максимально глубокое урегулирование и совершенствование гражданско-правовых отношений в сфере аренды зданий и сооружений.

Цель научно исследовательской работы магистра, заключаются в разработке предложений и возможных путей решения существующих теоретических и практических проблем связанных с гражданско-правовым регулированием договора аренды зданий и сооружений.

В соответствии с вышеуказанной целью вытекают следующие задачи:

- определить генезис института аренды зданий и сооружений в современной цивилистике;

- определить понятия и содержание договора аренды зданий и сооружений;

- сформулировать предмет договора;

- определить проблемы с государственной регистрацией договора аренды зданий и сооружений, и разработать варианты их разрешения;

- разработать определение понятий “здание” и “сооружение”;

- определить пробелы в законодательстве которое регулирует общественные отношения между сторонами данного договора;

- выработать и представить теоретическое предложение по дальнейшему развитию законодательства, регулирующего институт договора аренды зданий и сооружений.

Методы исследования. В ходе проведения исследования применены методы исторического сравнения, анализа и синтеза, а также методы изучения литературы.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, включающие в себя владение и пользование зданий (сооружений) как объектов договора аренды.

Предметом исследования выступают, непосредственно, нормы гражданского права которые регулируют отношения в сфере аренды зданий и сооружений, а также практика применений данных норм и научная литература и мнения ведущих юристов-практиков в сфере проблематики института аренды зданий и сооружений.

Область применения и рекомендации по использованию. Магистерская диссертация может найти применение и быть использована в образовательном процессе при чтении дисциплины “Гражданское право”.

Научная новизна работы состоит в том, что научно-исследовательская работа направлена на всестороннее рассмотрение и глубокое изучение сущности гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений в современной цивилистике с учетом реформирования законодательства.

На защиту выносятся следующие основные положения, в которых отражается новизна научной работы:

1. С целью урегулирования государственного контроля в сфере государственной регистрации недвижимого имущества в качестве объектов аренды, стало бы уместным распространить положения предусмотренные ст. 651 ГК РФ не только в отношении зданий и сооружений но и в отношении нежилых помещений вне зависимости от срока на который будет заключен договор.

2. Целесообразно было бы переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В данном случае, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные с арендой нежилых помещений.

3. В соответствии с фактом признания законодателем, помещений - объектом недвижимого имущества, логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, и представить в таком виде:

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства а также изолированные помещения расположенных в них.

4. В ст.607 ГК РФ закреплена норма которая содержит перечень объектов аренды, а что является предметом аренды на законодательном уровне, не предусмотрено. Данное обстоятельство является пробелом в законодательстве, и для его устранения необходимо в общих положениях об аренде закрепить понятие о предмете договора аренды в такой формулировке:

Предметом договора аренды являются гражданско-правовые отношения направленные на передачу объекта аренды.

5. В связи с тем, что законодатель не дает конкретного определения понятий “зданий и сооружений” бы логично на законодательном уровне в положениях ГК РФ, определить данные два понятия для конкретного понимания и представления об объекте аренды, и представить в такой формулировке.

Жилые здания это строительная система включающая совокупность помещений, предусмотренных для постоянного и непрерывного нахождения в них людей с целью постоянного проживания (например квартирные дома);

Нежилые здания это строительная система включающая совокупность помещений предусмотренных для для постоянного нахождения в них людей с целью осуществления ими, (людьми) какого либо вида трудовой функции (например офис, учебный корпус и пр.);

Сооружения это вспомогательные разнообразные виды построений, служащие для временного пребывания в них людей с целью осуществления какого либо производства или определенной деятельности (например павильен, хлев, ангар, гараж, ларек и пр.).

Глава 1. Теоретико-правовой анализ договора аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие и основные черты договора аренды зданий и сооружений

С давнего времени договор аренды принадлежит виду классических договоров, и берет он свое начало из древнейшего законодательного свода старовавилонского периода, всем известного Кодекса Хамурапи основанного при царе Хаммурапи в далеких прошлых 1750-х годах до н.э., в данном законодательном акте содержались статьи регулирующие арендные отношения. Законы Хамурапи регулировали различные виды имущественного найма: помещений, домашних-животных, рабов Хрестоматия по истории древнего мира под ред. В.В. Струве. Том I. Древний Восток. "Учпедгиз", Москва, 1950 г. пар. 42; 44;60; 253; 234; 253-255.. История аренды насчитывает около двух тысячелетий.

Более существенно о договоре найма упоминалось в частном Римском праве, было принято выделять три вида найма:

- наем вещей (locatio conductio rerum );

- наем услуг (locatio conductio operarum);

- наем работы, или подряд (locatio-conductio operis) Омельченко О.А. Римское право: Учебник. Издание второе, исправленное и дополненное. -- М.: ТОН -- Остожье, 2000 -- 101 с..

Единая характерность между перечисленными выше договорами выражалась тем, что одна сторона брала на себя обязанность предоставить другой стороне в пользование определенный объект, а другая сторона соответственно была обязанна вносить плату своему контрагенту за пользование, в виде определенного денежного вознаграждения Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС "КонсультантПлюс".

В большинстве случаев в аренду можно было сдавать землю. Сделка аренды заключалась по определенным правилам и заключалась в виде договора. В договоре аренды, соответствовавшему тем временам, указывались определенные документарные нюансы: объект аренды, сумма оплаты взимаемая за пользование объектом аренды, место и время внесения платы, также необходимы были подписи свидетелей, и указания даты заключения сделки.

Согласно договору найма вещей одна сторона (наймодатель) предоставляла другой стороне (нанимателю) определенную вещь, или несколько вещей, для временного пользования, а вторая сторона, соответственно брала на себя обязанность выплачивать определенное материальное вознаграждение, а по окончании пользования вещью возвратить вещь в целостности и сохранности наймодателю. Наймодатель принимал на себя следующие обязанности:

- передача объекта найма в пользование нанимателя;

- предоставление нанимателю, возможности должным образом осуществить использование объекта найма.

Обязанности нанимателя заключались в следующем:

- своевременная уплата денежных средств, наймодателю за пользование вещью;

- беречь вещь, обращаться с ней должным образом по прямому назначению;

- возвратить вещь, в целости и сохранности наймодателю, по окончании срока найма;

Договор найма терял силу в определенных случаях:

- по окончанию срока договора;

- в случае неисполнений обязанностей любой из сторон договора;

- по инициативе наймодателя (если наниматель использовал вещь не по назначению, что привело к ухудшению ее состояния).

Таким образом, передавались и движимые и недвижимые вещи. В договоре присутствовала возможность установления поднайма.

Более современный вид, договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты принимаемые позже только усовершенствовали и частично его дополняли. Договором имущественного найма в соответствии с дореволюционным гражданским правом признавался договор, согласно которому, одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой определенную вещь во временное пользование. Существенными условиями являлись объект найма, срок пользования и вознаграждение за него Свод законов Российской империи. СПб.: Изд. Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.. Сторонами договора найма являлись хозяин (лицо которое предоставляло вещь во временное пользование) и наниматель (лицо, принимающее данную вещь). Обе стороны должны быть дееспособными и правоспособными.

В наем передавались исключительно непотребляемые движимые или недвижимые вещи, а также права (например, право рыбной ловли).

В соответствии с дореволюционным законодательством, указание стоимости найма являлось обязательным, но при этом не указывалось, в чем конкретно может быть предоставлено вознаграждение.

Срок договора, тогда, являлся принципиально существенным условием, хотя, в случае отсутствие в договоре пункта, предусматривающего срок пользования имуществом переданным в наем, не было основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Законодательство того времени предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет (позднее, в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года - 36 лет). Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 12-15.

Требования предъявляемые к форме договора различались в зависимости от вида объекта найма. Наем недвижимости, например, требовал письменной формы договора, а наем земельных участков и строений допускался при наличии устной договоренности, также устная форма была приемлема и для найма городских строений и земельных участков. Однако если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей, а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться в письменной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) - М.: "Статут", 2001. - С. 24.

Наймодатель принимал на себя следующие обязанности:

- передача во временное пользование объект найма;

- поддержание надлежащего состояния объекта найма;

- обеспечение нанимателю нормального пользования переданным имуществом в течение всего срока найма.

Наниматель в свою очередь обязывался:

- своевременно осуществлять плату за пользование объектом найма;

- пользоваться нанятым имуществом должным образом, по назначению, не причиняя вреда объекту найма;

- вернуть имущество наймодателю по окончании срока договора имущественного найма, в том виде в котором оно было предоставлено наймодателем.

Договор имущественного найма прекращался вследствие истечения срока, предусмотренного договором либо местным обычаем.

Согласно советскому гражданскому законодательству, договор аренды рассматривался как самостоятельный гражданско-правовой договор. Нормы которые регулировали договор аренды были включены в кодифицированные акты.

Договор имущественного найма, в соответствии с советским гражданским правом и нормативно правовыми актами, а именно ГК РСФСР 1922 года и ГК РСФСР 1964 года определялся как договор, согласно которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Предметом договора имущественного найма представлялось любое непотребляемое имущество выраженное индивидуально-определенным характером. Существовали также и некоторые ограничения среди отношений имущественного найма. Законодательством было предусмотрено, что социалистические организации вправе передавать внаем, только те здания и сооружения (производственные помещения) которые временно не используются а также, только в том случае если постоянная сдача такого имущества внаем, входит в уставную деятельность данных организаций.

Граждане же не имели возможности длительное время выступать в качестве наймодателя, т.к считалось, что договор имущественного найма используется для извлечения систематической прибыли.

Требования, которые предъявлялись к форме договора имущественного найма, во время советского периода довольно часто реформировались и совершенствовались.

Первоначально ГК РСФСР 1922 года предусматривал, что договор найма заключенный на срок более двенадцати месяцев должен оформляться исключительно в письменной форме. Более ужесточенные требования были предъявлены к договорам найма коммунальных или государственных предприятий, к ним, под угрозой недействительности договора, должна была прилагаться, в обязательном порядке, подробная опись всего имущества, передаваемого в аренду. Данный договор подлежал обязательному нотариальному заверению. Позже данные нормы были реформированы правилом, в соответствии с которым договоры о найме государственных и коммунальных предприятий а также иных общественных организаций, могли быть заключены без обязательного нотариального удостоверения вне зависимости от стоимости арендной платы.

ГК РСФСР 1964 года упростил правила предъявляемые к форме договора имущественного найма, согласно которым, при найме сторонами которого являются физические лица, требовалась простая письменная форма (в случае заключения договора на срок более одного года), а при найме с участием организаций требовалась письменная форма в любом случае, вне зависимости от срока и суммы договора.

Согласно нормам ГК РСФСР 1922, срок найма не мог превышать двенадцать лет. По истечении обусловленного двенадцатилетнего срока договор найма мог пролонгироваться в виде заключения нового договора Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г. ст 154.//СПС “КонсультантПлюс”.. ГК РСФСР 1964 года был сокращен предыдущий общий максимальный срок имущественного найма, до десяти лет Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г. ст. 277.//СПС “КонсультантПлюс”. Основные обязанности наймодателя заключались в передаче определенного договором имущества нанимателю, и в обеспечении соответствующего состояния данного имущества на время определенное действием договора найма. Наниматель же в свою очередь брал на себя обязанность:

- по надлежащему пользованию нанятым имуществом, определенным в договоре, соответственно его назначению и согласно условиями договора;

- по обеспечению добросовестного содержания такого имущества;

- а также своевременному внесению арендной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

В современном законодательстве, нормы о гражданско-правовом регулировании договора аренды нашли свое закрепление в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договору аренды зданий и сооружений посвящаются положения закрепленные в параграфе 4 главы 34, данный параграф вместил в себе шесть статей ст. 650-655 которые и содержат нормы регулирующие данный вид договора.

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, согласно ст. 650 ГК РФ.

В данном виде гражданско-правового договора принимают участие две стороны, арендодатель и арендатор. В качестве первого (арендодателя) может выступать как собственник имущества, так и иное лицо управомоченное собственником или законом на совершение сделок в отношении определенного недвижимого имущества. Также арендодателем (наймодателем) может быть, как физические лица, так и юридические.

В качестве арендатора (нанимателя) могут выступить граждане, физические лица или юридические лица, арендующие здания или сооружения для осуществления своей трудовой деятельности (будь - то офис или склад и пр.)

Форма договора аренды зданий и сооружений соответственно законодательству является письменной. Данный договор представляет собой документ, который в обязательном порядке подписывается двумя сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В случае несоблюдения формы, вопреки требованиям действующего законодательства, договор считается недействительным.

Гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, в случае, если он заключен на срок не менее чем на год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Так как в соответствии с общими правилами установленными настоящим законодательством, данный договор заключенный на срок более одного года, считается заключенным, только с момента его государственной регистрации.

Существенными условиями исследуемого договора являются условия о предмете договора и о размере денежных средств взимаемых за аренду объекта недвижимости (арендная плата).

Объектом договора является, непосредственно, сам объект недвижимости, т.е. здание или сооружение (ст. 607 ГК РФ). Нужно отметить что правовой статус земельных участков, на которых соответственно находится арендуемый объект недвижимости, а именно, здание или сооружение, переходит во владение и пользование арендатора, одновременно с передачей прав на владения и пользования объектами недвижимости которые располагаются на данном земельном участке.

В случае, если в аренду сдаётся определенная часть здания либо сооружения а не объект недвижимости в целом, тогда отношения между сторонами должны регулироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилого помещения права арендатора на земельный участок определяются только в договоре.

Объектом гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений являются непосредственно здания и сооружения т.е. нежилые строения. А в случае, если объектом договора аренды выступает часть жилого здания, тогда применимы общие нормы о договоре аренды. Соответственно наем жилья объектов недвижимости регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

Правовое регулирование в современной юриспруденции представляет собой целенаправленное воздействие на общественные отношения, которые совершаются при помощи разнообразных правовых (юридических) средств, между субъектами гражданских отношений, т.е. между физическими и юридическими лицами.

Средствами правового регулирования, прежде всего являются социальные нормы, так называемые нормы правила поведения. Социальные нормы включают в себя правовые (юридические), моральные, корпоративные нормы, обычаи и др. Норма является основным средством, воздействия на общественные правоотношения. Также общественные отношения регулируются с помощью индивидуальных властных предписаний, мер физического, психического, организационного принуждения.

Правовое регулирование исследуемого договора регламентируется параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

Т.к. договор аренды зданий и сооружений имеет обособленный объект договора, а именно, здания и сооружения которые являются объектами недвижимости в силу неразрывной связи с землей, данный договор выделен в отдельный вид гражданских договоров, Данное обстоятельство и предопределило необходимость отдельного правового регулирования общественных отношений по поводу аренды указанных объектов. Стоит определить, и четко понимать что же является зданием, а что сооружением.

Васюта Д.В под данным понятием понимает «Здание - это объект капитального строительства введенный в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своем составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125..

«Сооружение - это объект капитального строительства который в установленном законном порядке введен в эксплуатацию, или который в соответствии с законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенное для выполнения технических функций» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125..

В.В. Витрянский выдвигает мнение что такие понятия как “здания” и “сооружения” не относятся к категорий правовых понятий, а значит не являются значительно важными и фундаментальными правовыми понятиями, и их различие считает нецелесообразным Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2-я.: Договоры о передаче имущества. М., 2004. С. 522-523..

Существует много мнений юристов на этот счет, (подробнее данный вопрос будет рассмотрен во второй главе данного исследования) мы же в свою очередь, полагаем, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в современном законодательстве РФ является необходимостью, которая внесет четкое понимание и различие данных, подобных но совершенно разных, понятий.

Данный договор, является возмездным в силу того, что одна из сторон извлекает прибыль из данного соглашения; консенсуальным - т.к исследуемый договор считается заключенным с того момента как только контрагенты достигнут соглашения по существенным условиям настоящего договора; двухсторонним - ведь в данном соглашении каждая из сторон берет на себя определенные обязанности в пользу своего контрагента.

В роли предмета договора выступают, обязательства сторон, связанные с передачей имущества (зданий и сооружений) и его использованием согласно условия соглашения, а также внесение своевременной оплаты за использование данного имущества.

Объектом данного договора, является непосредственно только здания и сооружения в целом (которые не являются жилыми помещениями). Стоит подчеркнуть согласно мнению доктора юридических наук Ситдиковой Л.Б. «...предметом аренды зданий и сооружений может выступать всегда здание или сооружение в целом, а не какие-либо помещения, которые входят в их состав» Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.83..

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ настоящий договор заключается в письменной форме, путем составления одного документа (соглашения), удостоверенными подписью двух сторон, в случае, же несоблюдения письменной формы соглашения возникнут последствия, влекущие его недействительность.

Государственная регистрация данного договора, представляет собой акт, который подтверждает возникновение и наличие у арендатора, такого права, как пользование и владение объектом недвижимости, а также склоняет к проведению регистрационной процедуры в отношении объекта недвижимости Нечаева Э.В. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве//научная статья. Сборник статей. Актуальные проблемы современного российского законодательства РФ. Выпуск №5. ГАОУ ВО МГПУ автор составитель О.В. Ефимова - М. Изд. “Саратовский источник” 2017 стр.53..

Исходя из п. 2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подвластен договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года таким образом, законодательство РФ склоняет к государственной регистрации права аренды. В противовес данному обстоятельству, в правоприменительной практике складывается довольно противоречивая ситуация, заключается она в том, что подобного рода договор аренды отдельного нежилого помещения вне зависимости от срока действия, не может считаться заключенным без соответствующей государственной регистрации, вне зависимости от срока, о данном условии свидетельствует норма ст.609 ГК РФ.

Согласно п. 2 Информационного письма, «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» //СПС КонсультантПлюс. Данным положением высшая судебная инстанция, склоняет к применению по аналогии вышеуказанную норму. Однако, арбитражные суды, достаточно часто применяют к договорам аренды нежилых помещений все нормы, которые только содержатся в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Вследствие чего возникает парадоксальная ситуация, ведь ГК РФ отделяет аренду зданий и сооружений от аренды иного недвижимого имущества, а нежилые помещения входят в состав зданий и сооружений.

Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ распространяются исключительно на регулирование отношений сторон по договору аренды здания или иного сооружения в виду особого объекта недвижимого имущества, который имеет непосредственную и неразрывную связь с земельным участком. Важно также отметить, что срок действия исследуемого договора, который определяется с 1 числа любого месяца текущего года, до 30 или 31 числа предыдущего месяца следующего года, приравнивается равным году Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 2000. № 7., а это значит что такой договор обязательно должен пройти государственную регистрацию.

По волеизъявлению сторон, договор аренды может быть нотариально удостоверен. На практике чаще всего в нотариально удостоверяются только договоры аренды с последующим правом выкупа объекта аренды Крашениников П.В. Постатейный комментарий к гл.34 и 35. стр.17. //СПС “КонсультантПлюс”.

Подводя итог, остается отметить что современное законодательство РФ регулирующее договор аренды зданий и сооружений практически урегулировано надлежащим образом, за исключением одного нюанса, т.к. в гражданском законодательстве отсутствуют специальные нормы по регулированию передачи нежилых помещений в аренду. Уместно было бы распространить норму ст.651 ГК РФ на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, вне зависимости от срока их заключения, данное обстоятельство стало бы выгодным для усиления государственного контроля в данной области, а также бы логично, переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В результате такого реформирования, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные не только с арендой зданий и сооружений, но и с арендой нежилых помещений.

А также, в результате того, что нежилые помещения в 2012 году приобрели статус недвижимости Федеральный закон РФ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627., логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, и добавить к перечню объектов недвижимости, помещения располагающиеся в зданиях и иных сооружениях.

аренда здание сооружение договор

Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений

2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений

Абсолютно для всех договоров гражданско-правового характера, первостепенное и главное значение имеет определенный круг вопросов, которые затрагивают их существенные условия, т.к договор считается заключенным только, когда между участниками (сторонами) договора, в предусмотренной законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в противном же случае не может быть и речи о возникновении прав и исполнении обязанностей у сторон договора.

В современном гражданском праве, выделяют три группы условий соблюдаемых при заключении гражданско-правового договора;

1. Существенные условия, необходимы и достаточны для заключения договора, а это значит, что настоящее соглашение способно породить права и обязанности у его сторон;

2. Простые (обычные) условия, которые содержатся в пунктах соглашения, имеющие основу диспозитивного характера. Их отсутствие, никоим образом не влияет на действительность договора. В случае их отсутствия применяются положения закона;

3. Случайные условия, не являются обязательными для договоров определенного типа, состоят эти условия из согласованных сторонами положений, которые иногда не совпадают с диспозитивными нормами закона либо обычаями.

Существенные условия договора понятие цивилистическое, которое определяет критерий наличия определенной договоренности между сторонами договора. Определению смыслового значения, существенных условий договора, посвящено огромнейшее количество научных исследований теоретиков Российского гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости. В теоретическом плане важно отметить, что смысловое значение «существенных условий» подвергается диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 3- 12..

Совершенно точно отмечает М.Н. Марченко, что современное понимание “существенных условий” связано в первую очередь с предметом договора, а более раннее видение “существенных условий” ассоциировалось с волевой стороной договора. Марченко М.Н. Источники права. - М.: Закон и право, 2005. - 279 с.

В соответствии с общепринятым правилом, согласно ГК РФ существенными условиями являются :

1. условия о предмете договора;

2. условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3. условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Совокупность согласованных сторонами вышеуказанных условий и выражает само содержание договора. В данных условиях т.е. в содержании договора закрепляются права и обязанности контрагентов Е.А. Суханов Гражданское право: В 2 т. Том 2 стр.188..

Одним из важнейших элементов договора аренды зданий и сооружений, является предмет самого договора он же выражается и в виде существенного условия.

Полагаю, что стоит четко различить что же конкретно является “предметом договора” а что “объектом договора”. К сожалению законодатель не устанавливает для нас, четкого разграничения данных двух понятий, хотя общими положениями об аренде предусмотрено содержание объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). А вот что же подразумевает такое понятие как “предмет аренды” законодатель не предусмотрел. Данный факт является пробелом в современном законодательстве, и для его устранения необходимо законодательно прописать что именно, собой представляет предмет договора аренды.

Итак, объектами договора аренды согласно ст. 607 ГК РФ являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Соответственно объектом, именно исследуемого договора служат такие объекты недвижимости как здания и сооружения.

Стало бы логично разобраться что же из себя представляют эти оба понятия. В предыдущей главе было отмечено что является “ зданием” а что “сооружение” на помощь приходит норма закрепленная в ст. 2 ФЗ от 30. 12. 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный Закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (принят ГД ФС РФ 23.12.2009) //СПС КонсультантПлюс, стоит отметить, что существует различие между данными понятиями. Здание это результат строительства, который представляет объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, а также включает в себя помещения, сети и системы инженерно- технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Цивилисты которые углубленно изучали, оба данные понятия “здания” и “сооружения” трактуют их по разному.

Доктор юридических наук И.Д. Кузьмина выдвигала такое определение: «Здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности» Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004..

Существует также точка зрения, которую поддержала, М.Н. Суровцева, о необходимости введения в Гражданский кодекс РФ определений здания и сооружения. Для этого предлагалось использовать определение, позаимствованное из СНиП Строительные нормы и правила 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения"//СПС “КонсультантПлюс”. (на сегодняшний день не являются действующими), «где здание - строительная наземная или подземная система, предназначенная для пребывания или проживания людей, выполнения различного вида производственных процессов, а сооружение - строительная наземная или подземная система, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов и т.д.» Суровцева М.Н. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности // Вестник Томского государственного педагогического университета. Серия Гуманитарные науки (правоведение). Вып. 3. 1988. С. 35..

Некоторые авторы напрочь отказываются давать разные определения зданию и сооружению. Так, В.А. Ерш считает, что «отделение зданий от сооружений нецелесообразно с точки зрения гражданского права. Правовое понятие здания и иного сооружения дать невозможно. С юридической точки зрения, здания и сооружения определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле - через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости» Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 75..

Васюта Д.В. полагает, «что здания и сооружения - это объекты капитального строительства, которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.124..

В.В. Витрянский считает что оба эти понятия не принадлежат к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообразным Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181.. В следствии этого поддерживает позицию В.А. Ерш.

Л.Б. Ситдикова широко классифицирует здания и сооружения по признаку их профназначения и цели использования. В первую очередь доктор юридических наук, приводит типы зданий (они могут быть бытовыми, производственными, складскими, сельскохозяйственными и пр.) и разделяет их на два вида, жилые и нежилые. Нежилые здания предусматриваются для непрерывного нахождения в них людей, для исполнения их трудовой функции (не связанными с фактом постоянного проживания), а жилые соответственно, имеют предназначение для постоянного проживания в них людей. Здание должно отвечать требованиям санитарно-технических норм. То здание которое предназначается для временного нахождения в нем людей, считается нежилым (например, производственные, лечебные и пр.) Необходимо отметить, что законом запрещено осуществлять какую либо производство в жилом здании. Понятие “здание” трактует как системный организм в состав которого входят общие помещения.

Согласно п.3. ст. 607 ГК РФ первостепенным и наиболее основным существенным условием договора аренды зданий и сооружений является условие об объекте договора. Данные, позволяющие предельно точно идентифицировать и индивидуализировать передаваемое в аренду имущество, должны в обязательном порядке содержаться в договоре. В связи с этим в договоре должна содержаться определенная информация:

1. Территориальность - место расположения (адрес) здания либо сооружения;

2. Описание местоположения здания либо сооружения (например, комплекс сооружений, склад или его часть, пристройка);

3. Площадь сдаваемых в аренду зданий или сооружений в соответствии с техническим паспортом БТИ, либо выпиской из ЕГРН;

4. Назначение сдаваемого здания либо сооружения (например, склад) и пр.

Документом, который предельно точно идентифицирует объект аренды, а именно здание или сооружение, являлся (до 1 января 2017 г.) кадастровый паспорт. В связи с реформированием Российского законодательства, сведения содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), теперь считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с 1 января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка из ЕГРН Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)..

Кадастровая выписка (выписка из ЕГРН) - это документ, который содержит необходимые сведения, а также всю информацию об интересующем объекте недвижимости.

В следствие реформирования законодательства согласно ст. 28 ФЗ-№218 кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут удостоверятся выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).

Данные документы содержат в себе информацию, о всех характеристиках передаваемого объекта, а именно занимаемую площадь, количество комнат, расположение дверей, окон, лестниц и пр., а также его планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии с ч.3. ст. 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора. Однако, если в договоре не указан арендуемый объект, это не всегда значит, что договор не заключен.

Рассмотрим случай из судебной практики Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2009 г. N А11-4137/2008-К1-2/170. СПС// “КонсультантПлюс”.

Арендодатель обратился в суд, с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с арендатора.

Одна из судебных инстанций сочла, что договор между сторонами не заключен, в связи с тем, что в настоящем соглашении не содержатся условия, позволяющие конкретно идентифицировать объект аренды.

Суд округа указал на ошибочность позиции суда и пояснил следующее.

В силу ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных в договоре, соглашение не может быть заключенным.

Данное законодательное требование в отношении индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по истечению срока договора, арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Также, окружной суд пояснил, что информация об индивидуально-определенном объекте аренды может быть указан не только в самом соглашении, но и в иных подписанных сторонами документах, например в акте приема-передачи имущества в аренду.

Поэтому, в рассматриваемом случае стороны согласовали указанные условия не в самом договоре, а в акте приема-передачи. Следовательно, вывод о незаключенности договора является необоснованным.

Однако же, если стороны не согласуют существенные условия об объекте аренды ни в самом соглашении ни в дополнительных к данному соглашению документах, (например акте приема-передачи) такой договор не будет признан не то что недействительным, а и вовсе не существующим. Ведь силу положений п. 1 Информационного письма Президиума ВАС N165 от 25 февраля 2014 г. разъясняется, что договор, который является незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным. Ведь он не только не порождает гражданско-правовых отношений, на которые был рассчитан, но и вовсе является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а значит, не может породить такие последствия и в будущем.

Однако, не во всех случаях отсутствие индивидуализации объекта станет основанием для признания договора аренды незаключенным. Постановлением Пленума ВАС от 17.11.2011. № 73 было разъяснено: если договор фактически исполнялся сторонами, (например объект был передан арендатору, при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанностей арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не имеют права оспаривать этот договор, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, а также ссылаться на его незаключенность или недействительность. Впоследствии изложенная судом позиция нашла свое закрепление в ст 432 ГК РФ.

Стоит отметить, что здания и сооружения являются объектами связанными с землей, в связи с этим кроме данных об объекте передаваемом в аренду, в договоре должны содержаться данные о земельном участке, с указанием тех правомочий на землю, которые передаются арендатору для использования вместе с объектом недвижимости.

М. Булеков утверждает, «что договор аренды зданий и сооружений вполне можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений, по поводу использования здания или сооружения;

- отношений по использованию части земельного участка». Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.

В случае заключения договора аренды в отношении строящегося объекта, необходимо проверить наличие разрешения на строительство, и целевое использование земельного участка. В случае если здание или сооружение находится на реконструкции, также необходимо разрешение.

Стоит подчеркнуть, что в случае эксплуатации объекта капитального строительства, без соответствующего разрешения, распространяется административная ответственность согласно ст.9.5. КоАП РФ. Данная норма возлагается и на арендатора, при установлении его вины.

Также существенным условием, и наиболее значимым и для арендодателя и для арендатора, является условие о размере арендной платы в соответствии со ст. 654 ГК РФ.

Договор аренды согласно ст. 606 ГК РФ является возмездным, в соответствии с данным фактом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату, является значимым признаком данного договора.

Арендная плата - это вознаграждение в виде определенного размера денежных средств (предоставлении определенных услуг, передачи взамен определенной вещи в собственность, и пр.), которые арендатор обязан уплатить арендодателю за пользование объектом аренды.

Условия об арендной плате, в обязательном порядке должны найти свое закрепление, в письменной форме договора аренды здания или сооружения, в случае отсутствия в договоре согласованном сторонами, условия об оплате, договор будет считаться незаключенным. Условие об арендной плате является существенным, абсолютно для всех договоров аренды, считает В.В. Витрянский, «другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 187..

Белов В.А. придерживается мнения, «что настоящее время размер арендной платы не является существенным условием договора аренды (за исключением договора аренды здания и сооружения), а значит, невключение данного основания в текст договора не может свидетельствовать о недействительности данной сделки. Законодатель устанавливает, что в случае, если стороны не указали в договоре аренды размер арендной платы, она должна определяться исходя из обстоятельств, при которых осуществляются расчеты по аналогичным договорам (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)» Белов В.А. Арендная плата по договору аренды "Право и экономика", N 3, 2014 г.. Так как настоящий договор является договором носящим возмездный характер, условие об арендной плате договора аренды зданий и сооружений, относится к категории существенных условий. В отношении договора аренды зданий и сооружений требования законодательства ужесточены, по сравнению с общими положениями об аренде.

В случае отсутствия, согласованной информации об арендной плате, сторонами принимающими участие в данном договоре, договор признается незаключенным на основании положений ст. 654 ГК РФ. Соответственно, исключается действие нормы содержащейся в п. 3. ст 424 ГК РФ, согласно которой, в случае отсутствия согласования цены в возмездном договоре, и нет возможности ее определить в рамках условий договора, исполнение договора должно быть оплачено, в соответствии с ценой взимаемой по аналогичным товарам, работам, услугам.

При определении размера арендной платы, стоит учитывать: стоимость самого здания, размер ежегодных расходов (если ремонт производит арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого здания или сооружения, иные расходы связанные с содержанием самого объекта, налоги, страховые взносы. Также необходимо предусмотреть и учесть территориальность (место расположения) здания или сооружения, сферу деятельности арендатора, технические характеристики передаваемого объекта недвижимости, и пр. Оценка стоимости имеет большую необходимость т.к. от нее зависит стартовая цена арендной платы Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений//Молодой ученый.2015 №3 с.668.

Во время определения стоимости аренды объекта недвижимого имущества, а именно здания или сооружения, стороны участвующие в договоре, вправе воспользоваться методиками, разработанными уполномоченными государственными органами, которые носят рекомендательный характер. К примеру, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N 209, утвержденная приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Закон. - № 4. - 1999. Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" // СПС “КонсультантПлюс”.