Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по законодательству Российской Федерации

В случае, когда объектом аренды является имущество которое принадлежит государственной собственности, размер арендной платы определяется на основании обязательных нормативов, например:

Письмо Росимущества от 01.02.2005 N ВН-05/3131 "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество"

Согласно общим правилам, участники исследуемого договора, определяют арендную плату, в виде волеизъявления, путем соглашения, в котором содержатся условия, порядок и дата внесения определенной платы, а также необходимой частью договора, (или в виде приложения к договору) является наличие лист-расчета арендной платы.

Стоит также отметить, что гражданским законодательством не предусмотрено правил о процедуре пересмотра, размера арендной платы, но при всем при этом п.3 ст. 614 ГК РФ устанавливает ограничение на согласованный сторонами, пересмотр арендных ставок, чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Однако, в пункте 21 Постановления Пленума ВАС № 13 говорится о диспозитивном характере этой нормы. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 “О внесении дополнений в постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 “ Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” // Вестник ВАС РФ 2013.№3. Соответственно изменение согласованного сторонами условия о размере арендной платы более одного раза в год возможно, даже в случае отсутствия такого права в договоре.

Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что "позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы". Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 188.

Во время определения арендной платы, обязательно должна учитываться также и плата за использование земельного участка, либо соответствующей его части на котором расположен предмет аренды ст. 654 ГК РФ, т.к предмет аренды т.е. здание либо сооружение, и земельный участок на котором оно расположено принято считать единым объектом недвижимости. Границы участка не могут быть меньше размеров самого здания или сооружения, а в случае, если стороны пришли к соглашению о передаче в пользование арендатора большего участка земли, нежели сам предмет аренды, то и цена за аренду объекта недвижимости соответственно возрастет.

Относительно дополнительных платежей таких как, оплата коммунальных ресурсов, водоснабжение, и пр., существует два варианта, соглашения договорных отношений между сторонами по части оплаты дополнительных расходов.

В первом случае, арендатор оплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным ресурсам оплачивает поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.

Во втором случае, арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги (ресурсы) поставщикам, он получает либо арендную плату которая включает в себя расходы по коммунальным услугам либо же арендную плату и отдельно, дополнительные денежные средства за коммунальные услуги. Во втором случае, между арендодателем и арендатором заключается соответствующее дополнительное соглашение, которое устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей.

Подводя итог, по данному вопросу, можно сделать вывод о том, что на законодательном уровне необходимо четко сформулировать, и закрепить два важных понятия “здание” и “сооружение”, для полного понимания какие же именно объекты недвижимости и представляют объект договора аренды зданий и сооружений.

А также можно прийти к выводу, что элементами договора аренды зданий и сооружений является:

1. Предмет (объект недвижимости);

2. Арендная плата;

3. Срок, форма и содержание договор

2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений

Комплекс прав и обязанностей, арендодателя и арендатора по договору аренды зданий и сооружений, совместно составляют содержание данного договора. В специальных нормах регулирующих исследуемый договор, не содержатся положения определяющие права арендодателя, по договору аренды зданий и сооружений, соответственно эти права определяются общими положениями об аренде.

Исходя из содержания самого договора, вытекает следующее, основным правом арендодателя, является право распоряжения принадлежащего ему (арендодателю) имущества, главной обязанностью арендодателя по исследуемому договору, несомненно является передача самого объекта недвижимого имущества определенного договором аренды в состоянии, которое будет в полной мере, соответствовать, условиям настоящего договора, а также назначению данного недвижимого имущества, вместе с его документами (ст. 611 ГК). Арендатор, соответственно, несет обязанность, которая заключается в принятии арендованного имущества, согласно договору. Получая арендованное имущество, арендатор приобретает право пользования и владения, право распоряжения несомненно остается у арендодателя, т.е. собственника такого имущества.

Права и обязанности арендодателя.

В связи с тем, что одной из главных обязанностей арендодателя является передача имущества арендатору, объект аренды, должен быть передан арендатору в срок, который устанавливается в договоре. В случае отсутствия указанного в договоре срока - в разумный срок. В случае не выполнения возложенной на арендодателя обязанности, арендатор имеет полное право, истребовать объект аренды полагаясь на законодательство ст. 398 ГК и взыскать от арендодателя возмещения убытков, которые были причинены в результате неисполнения основной обязанности, арендодателя а именно, несвоевременного предоставления имущества переданного в аренду.

Арендодатель имеет право требования в одностороннем порядке расторжение договора в случаях установленных в законе или договоре, а именно:

1. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды;

2. В случае если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением имущества понимается то ухудшение, которое значительно превосходит нормальный износ (п. 2 ст. 616 ГК). В данной ситуации арендодателю необходимо привести доказательства, о том что уровень полезных свойств объекта аренды в результате использования арендатором снизился до уровня, который влечет ущерб для арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК);

3. Арендатор не вносит арендную плату своевременно, более чем два раз подряд. Для того, чтоб расторгнуть договор, необходимо установить факт невнесения платежей за аренду, не менее трех раз подряд. Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если арендатором не выполняет требования, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора. Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. См.абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));

4. Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по осуществлению капремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком стоит понимать срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, пригодном к будущей эксплуатации состоянии. Крашениников. П.В. Постатейный комментарий к главам 34-35 ГК РФ. стр.27.

5. Если арендатор не производит капитальный ремонт в случае возложения на него этой обязанности договором.

Перечень оснований досрочного расторжения договора вполне может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон.

В связи с тем, что основной обязанностью арендодателя, является передача здания или сооружения во временное пользование и (или) владение арендатору, передача таких уникальных и высокостоимостных объектов недвижимости, должна соблюдать правила ст.655 ГК РФ.

Передача объекта недвижимости, сопровождается актом приема-передачи, либо иным документом констатирующим факт о реальной передаче здания (сооружения), который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами, участвующими в договоре (п. 1 ст.655 ГК РФ).

Закон признает обязательство исполненным, после подписания указанного выше документа (передаточного акта), т.к. закон соединяет юридическое исполнение обязательств по настоящему договору, с реальным фактом передачи объекта аренды, т.е. передачи здания или сооружения арендатору во временное пользование и владение.

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, расценивается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора соответственно от принятия имущества (ст. 655 ГК РФ).

Данный отказ выступает в двух видах правомерный и не правомерный. Правомерный - отказ арендодателя от подписания акта о передаче имущества, в том случае если арендатор не выполнил обязательства, связанные с передачей ему имущества (например не внесение аванса) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй"(постатейный)(том 2)(3-е издание, переработанное и дополненное) /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.- М. :Юрайт-Издат, 2006.- 928 с..

Однако иногда ситуация может принять обратную сторону, т.е обязанность арендатора по внесению авансовых платежей будет выполнена, а обязанность по передаче имущества арендодателем нет, тогда, естественно уже арендатор вправе обратиться в суд за защитой своих прав и получением компенсации за необоснованное обогащение от арендодателя.

Вместе с передаточным актом арендатору также предоставляются, сопровождающие объект аренды документы, которые сопровождают эксплуатацию здания либо сооружения; паспорт объекта культурного наследия, выписка из ЕГРН, технический паспорт, план земельного участка и т.п.

Исполнение условий договора находится под защитой в судебном порядке, в соответствии с этим, обе стороны имеют право на обращение в суд с исковым требованием об исполнении условий договора или закона.

Согласно законодательству при аренде зданий и сооружений, арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости, передаются также и права на ту часть земельного участка, на которой расположен данный объект аренды (ст. 652 ГК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

В случае, если арендодатель не предоставил вышеуказанные спецпринадлежности и документы, а арендатор по этой причине, не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом по его назначениею, то он (арендатор) вправе потребовать от арендодателя либо предоставления необходимых спецпринадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Законодательство предусмотрело вариант защиты арендатора от злоупотреблений арендодателей: согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 в том случае, если здание или сооружение арендодателем было передано арендатору без документов, необходимых для его использования по назначению, то арендодатель лишается права требовать от арендатора исполнения обязанности по уплате арендной платы Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" //"Вестник ВАС РФ". 2002. N 3..

Второй из главных обязанностей арендодателя, является обязанность по бремени содержания (взнос на капитальный ремонт) принадлежащего ему имущества, переданного им в аренду. Данная обязанность предусмотрена ГК РФ, однако если в договоре аренды или в иных правовых актах арендодатель освобожден от такой обязанности, она возлагается на арендатора.

Капитальный ремонт это замена и (или) восстановление строительных конструкций (кроме несущих) имущества сданного в аренду, без которых его невозможно использовать в соответствии с его назначениемГражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект. 2004. С. 185..

Капитальный ремонт должен быть произведен в установленный договором срок, исключительно из личных средств арендодателя. Если же такой срок не предусмотрен договором аренды, либо есть срочность и необходимость в проведении ремонта, арендодатель обязан провести ремонт в разумные сроки.

В случае, нежелания арендодателя выполнять эту обязанность, арендатор вправе за него (арендодателя) выполнить капитальный ремонт, потребовав впоследствии с арендодателя возмещения денежных средств либо учесть их в оплату стоимости аренды в будущем. Либо же требовать уменьшение арендной платы в пользу стоимости данного ремонта, а также расторжения договора и возмещения убытков.

К сожалению, в законодательстве нет таких положений, в которых были бы детально прописаны права и обязанности арендатора, по договору аренды зданий и сооружений. Данные права и обязанности определяются общими положениями регулирующими договор аренды.

Основными правами арендатора являются:

Право пользования объектом аренды по его назначению, предоставленное ему (арендатору), по факту передачи арендодателем объекта аренды;

Также арендатор имеет право требовать расторжение договора в предусмотренных законом случаях в соответствии со ст.620 ГК РФ:

- арендодатель не предоставляет арендатору в пользование имущество, переданное в аренду согласно договору, либо создает какие либо препятствия для нормального пользования имуществом;

- переданный арендатору объект аренды имеет существенные недостатки, которые не были указаны арендодателем во время или до заключения договора;

- арендодатель отказывается производить капремонт, который является его прямой обязанностью;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для использования Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - № 4. - С. 61 - 67.. Данное право предоставлено арендатору вследствии того, что арендодатель самостоятельно несет риск случайной гибели или повреждения принадлежащего ему имущества. Соответственно, ухудшение состояния имущества по случайным обстоятельствам является риском его собственника т.е. арендодателя.

Следующим правом, которым обладает как арендатор так и арендодатель, является право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для использования этого права, арендатору необходимо соблюсти одно условие - предупредить арендодателя за 3 месяца.

Арендатор наделяется правом требования, изъятия в судебном порядке, переданного в аренду имущества (здания или сооружения), из владения арендодателя. Если, арендатор вследствие задержки передачи недвижимого имущества арендодателем, лишился заинтересованности в исполнении дальнейших обязанностей по договору аренды, он вполне имеет полное право (как указывалось выше), на заявление требований о расторжении договора и о возмещении ему убытков, причиненных ему в результате неисполнения договорных обязательств. Данное право является необходимым, правом и гарантирует защиту интересов арендатора.

Арендатор согласно с ч.2 ст. 615 ГК РФ наделен правомочием по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются исключительно с согласия арендодателя, а именно:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- передавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Если, если договор субаренды арендатором заключается без согласия арендодателя, то арендодатель в обратится в суд и такая сделка в судебном порядке будет признана недействительной. При ничтожности договора субаренды, заключенного без согласия арендодателя, арендная плата по такому договору признается неосновательным обогащением арендатора, но только в части, превышающей размер платы по договору аренды.

Следующее право, которым наделен арендатор заключается в преимущественном праве на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для этого арендатор должен уведомить арендодателя письменным уведомлением о желании возобновить договор в срок, который указан в договоре, т.е. в разумный срок до окончания действия договора. Однако, арендодатель имеет полное право, отказать арендатору в заключении договора на новый срок, не смотря на то, что арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора. Соответственно, никто не имеет права обязывать арендодателя заключать договор с арендатором на новый срок, если у арендодателя, нет в этом какой либо выгоды либо заинтересованности.

При обнаружении существенных (препятствующих пользованию) недостатков, арендатор имеет право потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества, а также удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя согласно ст.612 ГК РФ.

Как было отмечено выше, передаваемое в аренду имущество, должно в полной мере соответствовать всем требованиям и условиям договора. Поэтому, арендодатель не будет нести ответственность за недостатки имущества передаваемого в аренду, которые были им указаны и оговорены в момент заключения договора аренды здания или сооружения. Также, последний, не ответственен за недостатки, которые арендатор должен был заметить но в силу каких-либо обстоятельств не обратил на них никакого внимания, в момент осмотра передаваемого в аренду имущества и проверки его технического состояния, а также при заключении договора и передаче имущества в от стороны (арендодателя ) к другой стороне ( арендатору).

В иных случаях ответственность, за недостатки переданного в аренду здания (сооружения), несет арендодатель согласно ст.612 ГК РФ. Речь идет о значительных недостатках, которые могут повлиять на нормальное использование, арендованного имущества, по его назначению как полностью, так и частично.

В случае, выявления арендатором, существенных недостатков, которые вполне могут негативно повлиять на нормальное использование объекта аренды, арендодателю предоставляется возможность избежать неблагоприятных для себя последствий. А именно, последний (арендодатель) после получения сообщения содержащего реальные претензии от арендатора, должен в скором времени заменить переданное арендатору здание или сооружение, на другое похожее имущество находящееся в надлежащем состоянии, или за свой счет устранить недостатки переданного им (арендодателем) в аренду объекта недвижимости.

Законодательство не исключает вероятность факта сдачи в аренду объекта недвижимости, обремененного правами третьих лиц (например, сервитут, право залога и т.п.), которые в полном объеме сохраняют свою силу, даже во время действия договора аренды. Однако, реализация своих прав, третьими лицами, на сданное в аренду имущество может повлечь негативные последствия направленные на арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), закон обязывает арендодателя поставить в известность арендатора о всех правах третьих лиц, в случае их наличия, на сдаваемое в аренду имущество, в случае же неисполнения данного обязательства, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения стоимости аренды, либо вовсе, расторжения договора и возмещения убытков ст. 613 ГК РФ.

В случае, если арендатору грозит опасность в виде утраты права на аренду имущества должника, в результате обращения третьим лицом, к примеру кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, тогда арендатор имеет полное право, из своих личных средств, удовлетворить требование кредитора без согласия должника т.е. арендодателя. В данном случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации согласно ст.313 ГК РФ.

Кроме прав у арендатора также имеются и обязанности. Всего можно выделить три основные обязанности возлагающиеся на арендатора.

Во-первых арендатор несет обязанность по пользованию арендованным имуществом, исключительно согласно положениям договора аренды, а если таковы условия в договоре отсутствуют, то в соответствии с назначением имущества п.1 ст. 615 ГК РФ.

В процессе пользования объектом аренды, арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Кроме удовлетворения потребности арендатора, выражающейся в пользовании объектом аренды, арендатор имеет возможность извлекать полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.

Обязанность арендатора, которая тесно связана с использованием объекта аренды, имеет обязательную необходимость соблюдать определенные ограничения, охраняемые законом.

Определенные правомочия, которые вытекают из права пользования переданным в аренду имуществом, арендатор вправе осуществить лишь с согласия арендодателя.

К их числу таких правомочий относятся:

- право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

- право передавать свои права и обязанности по договору аренды зданий (сооружений) другому лицу (перенаем);

- право предоставления объекта аренды в безвозмездное пользование;

- право передачи арендных прав в залог;

- право вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях необходимо в обязательном порядке по той простой причине, что реализация арендатором перечисленных выше прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, переданное им в аренду.

Второй, из перечня основных обязанностей арендатора является - своевременная плата за пользование имуществом переданным в аренду (ст. 614 ГК РФ).

В связи с тем, что условие об арендной плате является одним из существенных условий всякого договора аренды, все тонкости касающиеся оплаты договора аренды должны быть прописаны в договоре.

Хотя договор аренды, в котором будет отсутствовать пункт указывающий на размер подлежащей взысканию с арендатора, арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (п.3 ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным, данное правило стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на тот случай, когда договором аренды не будет определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В соответствии с указанным правилом в таких случаях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Можно отметить, что это правило дублирует положения, которые позволяют определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора согласно ст. 424 ГК РФ.

Но, данное правило не распростроняется на договор аренды зданий и сооружений в силу положений п.1 ст.654 ГК РФ, а это значит что в случае отсутствия в договоре аренды здания или сооружения, положений об арендной плате, данный договор будет считаться незаключенным.

В случае, если арендатор пролонгирует пользование объектом аренды, уже после истечения срока договора аренды здания или сооружения, при отсутствии противоречия со стороны арендодателя, договор считается пролонгированным и заключенным на аналогичных условиях, на неопределенный срок.

Третьей основной обязанностью арендатора, является возврат объекта недвижимости, а именно здания или сооружения арендодателю.

Во время прекращения действия данного договора, объект аренды подлежит возврату арендодателю, также, как и в первом случае, через подписание обеими сторонами документа акта приема-передачи, согласно п.2 ст.655 ГК РФ. Объект аренды должен находится в том виде, и в том состоянии, в котором арендатор принял его от арендодателя, с учетом нормального износа в результате пользования, либо в состоянии обусловленном в договоре. В случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо не сделал этого своевременно, арендодатель вправе истребовать денежные средства за просрочку. Если арендатор в результате пользования объектом аренды причинил арендодателю убытки, последний вправе требовать их возмещения.

Если во время пользования зданием или сооружением, арендатором были осуществлены какие либо улучшения, которые не были предусмотрены договором аренды и выходящие за рамки капитального ремонта, который по закону должен осуществить за свой счет арендодатель, то судьба данных улучшений напрямую зависит от их характера.

Е.А. Павлодский под улучшениями считает изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария - Е.А. Павлодский)..

Улучшения арендованного имущества которые признаны отделимыми принадлежат арендатору, если иное не предусмотрено договором аренды. Соответственно неотделимые улучшения, по истечению срока договора аренды, будут принадлежать арендодателю. Арендатор имеет полное право на возмещение денежных средств затраченных на улучшения объекта аренды, в случае если эти улучшения проводились по обоюдному согласию с арендодателем. А в случае если любые улучшения произведены из средств амортизационных отчислений от объекта аренды, то они в любом случае принадлежат арендодателю согласно ст. 623 ГК РФ.

Если во время заключения договора аренды, за несвоевременный возврат была предусмотрена неустойка, тогда и убытки должны быть возмещены арендатором в полном объеме, дополнительно к сумме самой неустойки, если иное не предусматривалось договором ст. 622 ГК РФ.

По сему, исследуемый договор, является правоустанавливающим документом в отношении одновременно возникающих двух видов арендных отношений: использования самого объекта недвижимости а также использования части земельного участка, занятой арендуемым объектом т.е зданием или сооружением.

По заключению второй главы можно отметить основные права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

На основании проведенного анализа положений ГК РФ о правах и обязанностях арендодателя и арендатора по договору аренды зданий и сооружений можно сделать вывод, в соответствии с которым очевидно что законодательство достаточно детально закрепило основные права и обязанности, что является положительным моментом не только для правоприменительной практики, но и для обеих сторон договора аренды зданий и сооружений.

Глава 3. Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Ответственность сторон по договору

3.1 Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ Ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации Ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Как отмечает Чаусская О.А., заключение договора может предусматривать предварительное согласие, которое содержит в себе описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, и последующее согласие - сведения о конкретной произведенной сделке Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Эксмо, 2011. С. 205.

Гражданский кодекс РФ предоставляет возможность сторонам договора согласовать между собой порядок передачи нежилого помещения по обоюдному согласию Ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. С этой целью, в договоре аренды необходимо определить:

- срок передачи объекта недвижимости в аренду;

- сам момент, когда обязательство арендодателя по передаче оговоренного имущества считается исполненным.

Как отмечает Витрянский В.В., доказательством передачи имущества в аренду чаще всего является акт приема-передачи нежилого помещения Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 357.

Вместе с тем, стороны соглашения вправе включить в договор отдельное положение, которое и будет иметь силу акта приема-передачи имущества.

Для рассмотрения вопроса, связанного с изменением или расторжением арендного договора, необходимо обратиться к ч. 2 ст. 452 ГК РФ Ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Согласно указанному положению, требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в суде на основании подтверждения заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке.

Как отмечает Мограбян А.С., сторона, заинтересованная в изменении или расторжении арендных отношений, может для подтверждения принятия ее мер по досудебному урегулированию спорных отношений, представить в судебную инстанцию письменный отказ контрагента по договору или, если ответ от иной стороны договора не получен в обусловленный срок, доказательства надлежащего уведомления другой стороны соответствующих к ней требований Мограбян А.С. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2013. №3. С.24-28.

Обычно стороны договора аренды прописывают в условиях сделки сроки, которые предусматриваются для обмена письмами, сообщениями. Если договором или законом такие условия не прописаны, то за основу принимается срок в 30 дней. По истечении этого срока со дня направления заинтересованной стороной соответствующего требования к иной стороне договорных отношений считается, что заинтересованной стороной приняты необходимые меры для попытки досудебного урегулирования вопроса.

Определенных и специальных норм, регулирующих порядок изменения договора аренды нежилых помещений, зданий, сооружений, действующий ГК РФ не содержит. Поэтому, при возникновении спорных ситуаций, связанных с изменением договорных отношений по инициативе арендатора или арендодателя, суд будет руководствоваться общими нормами ГК РФ, которые предусматривают соблюдение досудебного порядка урегулирования спорных ситуаций между сторонами гражданско-правового договора. В то же время, как отмечает Абесалашвили М.З., в части расторжения договора аренды нежилого помещения, здания или сооружения, правовая ситуация несколько иная Абесалашвили М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 56-57. Законодатель разграничил правила расторжения арендных отношений в их зависимости от срока действия договора аренды и от обстоятельств, кто выступает в качестве инициатора расторжения договора - арендатор или арендодатель.

Как отмечает Побегайлов О.А., срок договора аренды не относится к существенным условиям Побегайлов О.А. Аренда недвижимости: хозяйственно-правовые аспекты // Новые технологии. 2012. №4. С.129-131. Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ, арендный договор может заключаться и без указания срока действия. По общему правилу, при отсутствии в договоре аренды условий о его сроке, такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации, момент окончания срока договора полностью зависит от усмотрения контрагентов договорных отношений.

Если одна из сторон утрачивает свой интерес к сохранению арендного соглашения, она вправе в одностороннем порядке и, не мотивируя свой интерес, отказаться от договора аренды, конечно известив предварительно другую сторону соглашения Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2013. №2 (35). С.121-126. Если договором не определен иной срок такого уведомления, то согласно пункту 2 ст.610 ГК РФ для аренды недвижимого имущества он будет составлять три месяца.

Расторжение договорных отношений в таком порядке не является досрочным расторжением, а поэтому не требует соблюдения судебной процедуры. При этом совсем не важно, что для одной из сторон послужило причиной отказа от арендного соглашения.

В случае заключения договора на определенный срок, то порядок расторжения сделки зависит от того, кто является инициатором расторжения договора - арендодатель или арендатор. Например, если расторжение договора требует арендодатель, то правовая ситуация будет складываться следующим образом.

Как было указано выше, статья 452 ГК РФ предполагает необходимость попыток досудебного урегулирования спорных отношений по гражданско-правовым сделкам. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать по суду досрочного расторжения арендного договора только после направления контрагенту письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по сделке в разумный срок.

Предупреждение арендодателя о надлежащем исполнении арендатором обязательств по арендному соглашению и предложение о расторжении договора, могут быть заявлены в одном документе (письме).

Законодатель в статье 619 ГК РФ определил основные причины, по которым арендодатель может досрочно расторгнуть по суду договор аренды помещения, здания или сооружения. К ним относятся следующие основания:

- если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, или с неоднократными нарушениями;

- если арендатор существенно ухудшает имущество арендодателя;

- в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного соглашением срока платежа не вносит соответствующую арендную плату;

- если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а если такие условия в соглашении отсутствуют, то в разумные сроки в случаях, когда согласно закону, иным правовым актам, производство капитального ремонта - обязанность арендатора.

Стороны договора аренды, могут предусмотреть между собой, и иные основания для расторжения договора Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2013. №2 (35). С.121-126.

Для арендатора, законодатель в статье 620 ГК РФ предусмотрел следующие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке:

- когда арендодатель создает препятствие арендатору в пользовании имуществом в соответствие с его предназначением или условиями сделки, или не предоставляет имущество в пользование арендатору;

- в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, и они не были оговорены арендодателем при заключении сделки. Эти недостатки не были заранее известны арендатору и, не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества, или проверки его исправности в процессе заключения арендного договора;

- в случаях, когда арендодатель не исполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии таких сроков в условии договора, в разумные сроки;

- в случаях, когда имущество в силу определенных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в таком состоянии, которое не пригодно для его использования.

В ст. 450 ГК РФ приведены общие основания расторжения договора. На практике, образуются недопонимания, связанные с расторжением договора аренды объектов недвижимости, которые являются наиболее частыми спорами.

Изменение собственника арендованного имущества не требует прекращения действия договора. К примеру, в случае смерти арендодателя (физическое лицо) договор аренды не прекращает своего действия, права и обязанности такого лица переходят к наследникам. В случае смерти арендатора его обязанности и права, связанные с арендой имущества, также переходят к наследникам, если договором не предусмотрено иное.

Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор: использует арендованное имущество с нарушениями условий, предусмотренных договором, например, передает арендуемое имущество в субаренду без согласия арендодателя; ухудшает состояние арендованного имущества; систематически (более двух раз подряд) не оплачивает арендную плату; не производит текущий или капитальный ремонт в сроки, предусмотренные договором аренды.

Также, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда: арендодатель создает препятствия в пользовании арендатором имущества или не предоставляет его вовсе; арендуемое имущество обладает недостатками, о которых арендодатель скрыл при составлении договора, осмотре объекта и передачи имущества по акту приема - передачи, при этом не указав в нем о данных недостатках; арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если договором или законом предусмотрена его такая обязанность; имущество находится в состоянии, не пригодном для его использования в силу каких-то обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, или обстоятельств, произошедших не по его вине.

Условиями договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

3.2 Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений

Раздел «Ответственность сторон» в договоре аренды призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. За неисполнение или уклонение от обязательств по договору стороны несут гражданско-правовую ответственность.

Под гражданско-правовой ответственностью принято понимать форму государственного принуждения, которая заключается во взыскании судом с правонарушителя в пользу потерпевшего лица имущественных санкций, возлагающих на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия его поведения и направленных на восстановление нарушенной имущественной сферы потерпевшего. Гражданское право. В 4-х томах. / под ред. Суханова Е.А. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер , 2008. С. 285

Нарушение обязательств по договору, имеет непосредственную связь с причинением правонарушителем убытков потерпевшей стороне. Для защиты своих прав спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения платы за аренду.

Порядок наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений строится на основании общих положений об аренде Гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

Ответственность арендодателя может наступить вследствие непредставления имущества, являющегося предметом договора, в оговоренный срок и в надлежащем состоянии арендатору. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №1. С.61-64. Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта. В таких случаях законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

- требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;

- рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;

- непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основаниями ее наступления являются следующие:

- несвоевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей;

- отсутствие сохранности объекта и поддержания его в изначальном состоянии.

Для того, чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, следует непосредственно в самом договоре прописать размеры взыскания. При этом, размеры выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы либо в процентном соотношении Мороз М.И. Оценка основных фондов, относящихся к земельным участкам, зданиям и сооружениям // Экономический анализ: теория и практика. 2014. №44 (395). С.37-46.

Рассмотрим некоторые примеры судебной практики в части наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Согласно апелляционному определению Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017 Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017, Частухин А.В. предъявил к ООО «Строй-энерго-сервис» иск о взыскании задолженности по арендным платежам, который мотивировал тем, что он на возмездной основе по договорам аренды предоставлял ответчику на протяжении ряда лет принадлежащее истцу на праве собственности нежилые помещения под размещение офиса, магазина и производственной базы предприятия ответчика. На момент прекращения арендных отношений 25 ноября 2016 года за ответчиком сохранилась задолженность по начисленным, но не оплаченым арендным платежам в сумме 711672 рублей. Данная задолженность признается ответчиком, но не погашается вследствие неудовлетворительного финансового положения предприятия ответчика.

Ответчик представил письменные возражения, согласно которым иск не признает, так как на протяжении ряда лет официально подтвержденных арендных отношений между истцом и ответчиком не существовало, представленные в судебное заседание договоры являются подложными. Ответчик подтверждает, что действительно ООО «Строй-энерго-сервис» занимало площади истца под магазин с 2007 года, под офис и производственную базу с 2008 года, но существовала устная договоренность между истцом и генеральным директором Частухиным М.В., что в счет арендной платы общество будет производить ремонт арендованного помещения.

Решением Сокольского районного суда Нижегородской области от 25 мая 2017 года постановлено: исковые требования Частухина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-энерго-сервис» о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворить частично.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Сокольского районного суда Нижегородской области от 25 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Строй-энерго-сервис» - без удовлетворения.

Таким образом, данный пример характеризует невозможность взыскания арендных платежей ввиду ненадлежащей формы заключения договора аренды.

Невозможность полного наступления ответственности характеризует и апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949 Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949. Рогулин Н.Е. обратился в суд с иском к Водолазову И.А. о взыскании убытков по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки, ущерба, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что 23 июля 2016 года между Рогулиным Н.Е. и Водолазовым И.А. был заключен договор аренды нежилого помещения. Истцом условия договора исполнены в полном объеме, ответчику передано нежилое помещение для его использования, между тем ответчиком обязанности по оплате арендной платы не исполняются, в том числе и по коммунальным платежам. В добровольном порядке ответчик от погашения образовавшейся задолженности уклоняется, ключи от нежилого помещения не передал, в связи с чем истец был вынужден заменить личинку на входной двери, произвести замену замка ролставни, а также уборку помещения, что причинило убытки истцу.

Суд первой инстанции постановил исковые требования удовлетворить частично. Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Рогулин Н.Е. является собственником нежилого помещения.

Таким образом, препятствием к наступлению ответственности стало отсутствие у истца надлежащего права на предмет договора аренды Полежаев О.А. Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения правообразующего юридического факта // Вестник ОмГУ. Серия: Право. 2016. №4 (49). С. 116-118.

В некоторых случаях стороны, заключая договора аренды помещения или здания и желая в определенной степени сохранить взятые сторонами обязательства без судебных разбирательств, предусматривают возможность штрафных санкций за досрочное расторжение договорных отношений. В качестве примера можно привести Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. N 305- ЭС15- 6784, вынесенное при рассмотрении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Боровский Завод Агропластмасс» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016). Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15- 6784. Из материалов дела следует, что между заводом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 18.04.2012 № 2/04- 2012. По условиям договора аренды завод передал обществу во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 2 952 кв. метров, которое принадлежало заводу на праве собственности.

По условиям пункта 4.4. договора, в случае, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине договора, задаток арендодателем удерживается в полном объеме в качестве штрафных санкций.

Обществом было перечислено заводу 1 771 200 рублей по условиям договора и соглашения. Впоследствии, в 2014 году, арендованное имущество было возвращено по акту приема-передачи, а договор был, расторгнут по инициативе общества до окончания его срока. Завод удержал внесенную обществом денежную сумму. Общество обратилось в суд, и просило признать пункт 4.4. недействительным в части удержания задатка как штрафа за расторжение договора досрочно.

Суд первой инстанции требования Общества удовлетворил и признал пункт 4.4. недействительным. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции поддержала. В то же время, Верховный Суд указал, что стороныдоговора вправе предусмотреть сумму компенсации при немотивированном отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. По мнению Верховного Суда РФ, положения ст. 619 и 620 ГК РФ не содержат в себе запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, которые не предусмотрены в положениях ст. 619 и 620 ГК РФ.

Таким образом, внесение в условия договора подобных соглашений выгодно именно арендодателю. В таких случаях он уверен в продолжительных и стабильных взаимоотношениях с арендатором, что немаловажно в условиях высокой конкуренции на современном арендном рынке в условиях нестабильности экономики.

Исследование, проведенное в главе 3, позволяет сделать следующие выводы.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в судебном судопроизводстве только при подтверждении заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке. Порядок наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений строится на основании общих положений об аренде.

Кроме вопросов предмета договора и арендной платы, в арендных договорах недвижимого имущества, самое пристальное внимание следует уделять и иным условиям, занесенных в текст договора аренды - содержанию договора. Под содержанием договора аренды нежилого помещения, следует понимать совокупность его условий, которые устанавливают или конкретизируют отдельные права и обязанности контрагентов.