Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по законодательству Российской Федерации

На практике, субъекты гражданского права, заключая договор аренды нежилого помещения, зачастую указывают в нем только обязанности сторон соглашения. Обоснование такого порядка, лежит в принципе гражданского права о свободе гражданско-правового договора.

Заключение

Настоящее научное исследование посвящено особенностям договора аренды зданий и сооружений. В процессе исследования рассмотрены элементы, существенные условия. права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений.

В первой главе посвященной исследованию зданий и сооружений как объектов договора аренды проведен анализ по терминологическому содержанию таких понятий как “здание” и “сооружение”. На основании проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что указанные понятия не нашли свое закрепление в нормативно правовых актах. Поэтому, выработка и закрепление данных понятий на законодательном уровне является необходимостью, для совершенствования гражданского законодательства.

Нами предложены следующие определения данных понятий.

Так как здания в первую очередь делятся на жилые и нежилые можно прийти к такому выводу: Жилые здания это строительная система включающая совокупность помещений, предусмотренных для постоянного и непрерывного нахождения в них людей с целью постоянного проживания (например квартирные дома);

Нежилые здания это строительная система включающая совокупность помещений предусмотренных для для постоянного нахождения в них людей с целью осуществления ими, (людьми) какого либо вида трудовой функции (например офис, учебный корпус и пр.);

Сооружения это вспомогательные разнообразные виды построений, служащие для временного пребывания в них людей с целью осуществления какого либо производства или определенной деятельности (например павильен, хлев, ангар, гараж, ларек и пр.).

В настоящем гражданском законодательстве не предусмотрено конкретного различия и понятия о предмете и объекте договора аренды зданий и сооружений, для точного урегулирования данного пробела в законодательстве, необходимо на законодательном уровне закрепить в общих положениях ГК РФ определение о предмете настоящего соглашения. В настоящем научном исследовании нами поддерживается точка зрения в соответствии с которой объектом данного договора является само имущество передаваемое в аренду т.е. здание или сооружение, а предметом являются гражданские правоотношения по передаче данного имущества.

При исследовании норм, регулирующих государственную регистрацию, мы пришли к мнению, что в гражданском законодательстве отсутствуют специальные нормы по регулированию передачи нежилых помещений в аренду. Уместно было бы распространить норму ст. 651 ГК РФ на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, вне зависимости от срока их заключения, данное обстоятельство стало бы выгодным для усиления государственного контроля в данной области. Ведь ГК РФ отделяет аренду зданий и иных сооружений от аренды иного недвижимого имущества, в перечень которых входят нежилые помещения.

С учетом того что законодательство признает помещения - объектом недвижимого имущества, логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, добавив к объектам недвижимости изолированные помещения располагающиеся в зданиях и сооружениях.

Целесообразно было бы переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В данном случае, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные с арендой нежилых помещений.

Отдельная глава научного исследования посвящена особенностям заключения и расторжения по исследуемому договору. Проанализированы общие основания изменения и расторжения настоящего соглашения а также правовые последствия.

Список литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 11.08.2017) "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 1997. N 30. ст. 3594.

3. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 31.01.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ.1998. N 16. ст. 1801.

4. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ. 2010. N 1.Ст. 5.

5. Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (с изм. от 15.02.2016)"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013.

№ 19. Ст. 2327.

6. Письмо росимущества от 01.02.2005 г. “Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество” // СПС “КонсультантПлюс”.

7. Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" // СПС “КонсультантПлюс”.

II. Материалы судебной (и иной юридической) практики.

8. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017. Документ опубликован не был.

9. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949 .документ опубликован не был

10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53

«О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

12. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

13. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15- 6784// СПС “КонсультантПлюс”.

14. Определение ВАС РФ от 15.02.2010 г. № ВАС - 942/10 по делу N А50-5942/2009

15. Постановление пленума Верховного суда РФ №13, Пленума ВАС

№14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". // СПС “КонсультантПлюс”.

16. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от 25.05.2009г. № А11-4137/2008-К1-2\170. Документ опубликован не был.

III. Специальная литература. Научная, учебная литература, монографии

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Статут, 2000. 462 с.

18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. -М.: Статут, 1999. 304 с.

19. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное / под ред. Е.А.Суханова. -М.: «Волтерс Клувер», 2008. 766 с.

20. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2009. 880с.

21. Комментарий (постатейный) ГК РФ к главам 34-35 /под ред. П.В. Крашенинникова // СПС “КонсультантПлюс”.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй" (постатейный) (том 2) (3-е издание, переработанное и дополненное) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.- М. :Юрайт-Издат, 2006. 928 с.

23. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Всесоюзный научно-исследовательский институт советского законодательства; Ответственные редакторы: проф. С.Н. Братусь, проф. О.Н. Садиков. - Издание третье, исправленное и дополненное. - М.: Юридическая литература, 1982. - 678 с.

24. Курс лекций по гражданскому праву/ под ред. Чаусской О.А. Гражданское право. М.: Эксмо, 2011. С. 2009.-402 с.

25. Учебник по гражданскому праву. Часть 1/ под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М.: Юрист, 1997. 536 с.

26. Учебник Римское право: Издание второе, исправленное и дополненное.под ред. Омельченко О.А. -- М.: ТОН --Остожье, 2000 -- 101 с.

27. Учебник Римское частное право/ под ред.И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС "КонсультантПлюс".

28. Хрестоматия по истории древнего мира под ред. В.В. Струве. Том I. Древний Восток. "Учпедгиз", Москва, 1950 г.

29. Абесалашвили М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 56-57

30. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды //М.:Юстицинформ.2014 С.36-38

31. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.

32. Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013. № 2 (35). 121-126 с.

33. Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №1. С.61-64.

34. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренда зданий и иных сооружений // Юрист.-2002.- №9. 33 с.

35. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004.

36. Мограбян А.С. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2013. №3. С. 24-28

37. Мороз М.И. Оценка основных фондов, относящихся к земельным участкам, зданиям и сооружениям // Экономический анализ: теория и практика. 2014. №44 (395). С.37-46

38. Нечаева Э.В. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве//научная статья. Сборник статей. Актуальные проблемы современного российского законодательства РФ. Выпуск №5. ГАОУ ВО МГПУ автор составитель О.В. Ефимова - Москва. Изд. “Саратовский источник” 2017 стр.53.

39. Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений//Молодой ученый.2015 №3 с.668.

40. Побегайлов О.А. Аренда недвижимости: хозяйственно-правовые аспекты // Новые технологии. 2012. №4. С.129-131

41. Полежаев О.А. Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения правообразующего юридического факта // Вестник ОмГУ. Серия: Право. 2016. №4 (49). С. 116-118

42. Суровцева М.Н. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности // Вестник Томского государственного педагогического университета. Серия Гуманитарные науки (правоведение). Вып. 3. 1988. С. 35.

43. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.

44. Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91-95.

Размещено на Allbest.ru