Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

договор недвижимый имущество право

Актуальность исследования. В настоящее время сделки по купле-продажи недвижимого имущества получают все большее распространение. Ввиду этого, особую актуальность приобретают вопросы защиты прав и законных интересов сторон при проведении таких сделок. Кроме того, актуальными являются вопросы применения договора купли-продажи с учетом наиболее выгодных условий для каждой из сторон.

Важным аспектом защиты прав и законных интересов сторон договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Однако, такая мера не является единственно возможным способом обеспечения законности сделки.

Актуальность диссертационного исследования обусловлена наличием противоречия между широким распространением отношений в области купли - продажи недвижимости, с одной стороны, и, с другой стороны, отсутствием должного внимания к этим вопросам со стороны законодателя, а также со стороны научного сообщества. Актуальность связанна с отсутствием единообразного понятия вещи, имущества; кроме того, нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества характеризуется тем фактором, что отдельные положения гл. 30 ГК РФ не являются исчерпывающими и требуют конкретизации в рамках специального законодательства, включающего в себя нормы Жилищного кодекса РФ1, Земельного кодекса РФ2, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 3. Дополнительную актуальность обосновывает большое количество судебных споров, объектом которых является недвижимость, с противоречивым решением судов различного уровня.

Данная тема обладает достаточной высокой степенью научной разработанности. Вопросам особенностей применения договора купли-продажи в современных гражданско-правовых отношениях посвящены труды таких авторов, как Белова Т.В., Полежаев О.А., Савельева Н.М., Себякина А.А., Сорокина Ю.А., Чикобава Е.М., Шевчук Д.Ф., Юрова К.И. В то же время, вопросы применения договора купли-продажи в отдельных рыночных ситуациях остаются, в большей степени, открытыми и требуют дальнейшего исследования.

Объект исследования - гражданские правоотношения в сфере куплипродажи недвижимого имущества.

Предмет исследования - нормы права, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи недвижимого имущества.

Цель исследования - формулирование предложений по совершенствованию правого регулирования купли-продажи недвижимости на основе комплексного анализа правовых свойств и особенностей его применения.

Задачи исследования:

1) разобрать понятие и гражданско-правовой режим недвижимого имущества;

2) определить особенности нормативно-правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества;

3) уточнить содержание договора купли-продажи;

4) выявить особенности ответственности сторон по договору куплипродажи недвижимости;

5) дать анализ судебной практике по ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Научная новизна исследования заключается в выявлении проблемных вопросов реализации договора купли-продажи недвижимого имущества на современном этапе и выработке наиболее оптимальных способов защиты прав и законных интересов сторон при заключении и исполнении договора куплипродажи недвижимости.

Теоретическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных выводов при дальнейшем изучении вопросов совершения сделок купли-продажи недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения результатов исследования в целях повышения степени безопасности совершаемых сделок купли-продажи.

Методы исследования: в ходе проведения исследования применены методы исторического сравнения, анализа и синтеза, а также методы изучения литературы.

Положения, выносимые на защиту:

1. Определено, что жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

а) быть предназначенным для проживания граждан; б) быть изолированным;

в) быть пригодным для постоянного проживания граждан.

2. В отношении каждого объекта недвижимости целесообразно сформировать определенную совокупность правовых норм, применение которых в отношении данного объекта позволит не только соблюсти требования действующего законодательства, но и выработать наиболее благоприятный правовой режим управления таким имуществом.

3. Для предотвращения наступления ответственности продавца по договору купли-продажи недвижимости, необходимо вносить в договор упоминания (перечень) о недостатках продаваемого имущества.

Структура магистерской диссертации включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников.

1. Теоретические аспекты договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1 Понятие и гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Купля-продажа недвижимого имущества является неотъемлемой частью гражданско-правовых отношений в современном российском обществе. Соблюдение соответствующих правовых норм при совершении сделок купли продажи недвижимости не только обусловлено требованиями действующего законодательства, но и гарантирует сторонам договора соблюдение их прав и законных интересов.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) 4, такие понятия, как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», являются равнозначными. В состав недвижимых вещей включают следующие объекты:

- земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- жилые и нежилые помещения

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

- машино-места, т.е. части зданий и сооружений, специально предназначенные для размещения транспортных средств. Необходимо отметить, что такие объекты относятся к недвижимому имуществу только в том случае, если их границы описаны в установленном порядке учета кадастрового имущества;

- иное имущество, относимое законодательством к числу недвижимых вещей.

Анализ особенностей недвижимого имущества позволяет выделить следующие признаки данного понятия:

1. Принадлежность к материальному миру.

Недвижимое имущество характеризуется физической осязаемостью; в отношении недвижимого имущества целесообразно использование термина «вещь».

2. Прочная связь с землей.

Объект недвижимого имущества невозможно переместить, не причинив ущерба данному объекту. Данный признак может не быть обязательным в том случае, если объект отнесен к недвижимому имуществу соответствующим законодательным актом.

3. Индивидуальная определенность.

Недвижимое имущество обладает четко выраженными характеристиками, по которым можно безошибочно идентифицировать тот или иной вид имущества. К таким характеристикам следует отнести юридический и фактический адрес, кадастровый номер и т.п.

Помимо вышеуказанных, в отношении недвижимого имущества могут быть выявлены следующие смежные признаки:

- возможность длительного использования. Как правило, объекты недвижимого имущества характеризуются возможностью многократного использования по назначению без потери потребительских свойств;

- незаменяемость. Данный признак означает, что каждый объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, подтвержденными документально;

- управляемость. Использование объекта недвижимости предполагает соответствие установленным нормам и правилам;

- необходимость регистрации права, что отсутствует в отношении большей части движимого имущества.

Таким образом, перечисленные характеристики позволяют сформулировать следующие элементы понятия недвижимости. К недвижимым вещам относятся индивидуально-определенные предметы, характеризующиеся физической осязаемостью и являющиеся предметом гражданско-правовых отношений. Основным условием использования недвижимой вещи является ее неразрывная связь с землей.

Недвижимые вещи могут быть двух типов7:

- недвижимые по своей природе и своим естественным свойствам;

- движимые по своим естественным свойствам, но относимые к числу недвижимых в соответствии с законодательством.

В свою очередь, вещи, недвижимые по своей природе, также подразделяются на следующие категории:

- объекты, сами являющиеся непосредственно земельными участками и участками недр;

- объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба.

Говоря о правовом режиме объектов недвижимого имущества, необходимо отметить, что его реализация обусловлена, прежде всего, необходимостью установления особого порядка распоряжения таким имуществом, вытекающей из требования обязательной государственной регистрации права собственности.

Необходимость введения института государственной регистрации права собственности на недвижимость, в свою очередь, была обусловлена все большей степенью вовлеченности такого имущества в гражданско-правовые отношения, а также потребностью в определении правового статуса отдельных объектов. Формирование единого порядка учета объектов недвижимого имущества способствует, прежде всего, однозначности в толковании правил управления недвижимостью в РФ.

Помимо обязательной государственной регистрации права, правовой режим использования объектов недвижимого имущества характеризуется ограничением права использования земельного участка. Необходимо отметить, что право собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не всегда автоматически возникает из вещного либо обязательственного права; в отдельных случаях, такие права подлежат регулированию исходя из публичных интересов.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта, является одним из основополагающих принципов земельного законодательства в Российской Федерации. В то же время, земельный участок и связанная с ним недвижимость являются самостоятельными, отдельными объектами, задействованными в гражданско-правовых отношениях; т.е. в отношении них, согласно терминологии Земельного кодекса, действует принцип «единства судьбы», но в качестве единого объекта они не рассматриваются.

Необходимо отметить, что, согласно действующему гражданскому законодательству, а именно, положению ст. 273 ГК РФ, при переходе прав собственности на объект недвижимости к приобретателю также переходит право на ту часть земельного участка, на которой непосредственно расположен приобретаемый объект, т.е. неотъемлемой частью которой он является. Данное правило не применяется лишь в том случае, когда в договоре купли-продажи недвижимого имущества закреплен иной порядок перехода права собственности. Согласно судебной практике в части регулирования данного вопроса, в том случае, если покупатель приобретает объект недвижимости, находящийся на земельном участке, не принадлежащем продавцу по праву собственности, к нему переходит право пользования земельным участком в той части, которая необходима для использования объекта недвижимости по назначению.

В настоящее время одним из неоднозначных и проблемных вопросов регулирования сделок по купле-продаже недвижимого имущества является вопрос о праве законодательного регулирования данного процесса субъектами Российской Федерации. Исходя из практики делового оборота, данный вопрос следует отнести к исключительному ведению Российской Федерации.

Некоторые ученые отмечают, что выделение такого признака отнесения объекта к недвижимому имуществу, как исключительная связь с землей и невозможность перемещения без причинения значительного ущерба, является достаточно сомнительным10. Так, основополагающим признаком отнесения того или иного объекта к числу недвижимого имущества должна являться не связь с землей, а прямое назначение такого объекта и возможность его использования по этому прямому назначению.

Формирование ГК РФ понятия недвижимого имущества предполагает выявление не единого объекта недвижимости, а следующих четырех самостоятельных категорий недвижимости:

- вещи, являющиеся недвижимыми исходя их своего природного происхождения (земельные участки, участки недр);

- вещи, являющиеся недвижимыми по причине неразрывной связи с землей (здания и сооружения);

- вещи, являющиеся недвижимыми по причине законодательного отнесения их к числу таковых;

- объекты, могущие включать в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, используемое по единому назначению в рамках хозяйственной деятельности (имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства).

Ряд ученых отмечают, что понятия «вещь» и «имущество» не являются равнозначными. Понятие вещи характеризует определенный материальный предмет природного или искусственного происхождения, оборачивающийся в рамках гражданско-правовых отношений. Понятие имущества является более широким, включающий в свой состав понятие вещи и применяемый для характеристики следующих элементов:

- материальных ценностей, входящих в единую совокупность, используемую исходя из права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;

- совокупность вещей и имущественных прав, составляющих активы предприятия;

- совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, составляющих пассивы предприятия.

Таким образом, одновременное использование понятий «вещь» и «имущество» является нежелательным. Однако, в то же время, нормы ГК РФ, распространяющиеся на материальные предметы и разграничивающие правовые режимы использования движимых и недвижимых вещей, носят, в большей степени, искусственный характер, поскольку такое регулирование направлено, прежде всего, не на сами вещи, а на вещные права. Так, ст. 131 ГК РФ носит название «Государственная регистрация недвижимости, хотя в сферу ее регулирования входит регистрация права на вещи, а не сами вещи; кроме того, в рамках ст. 130 ГК РФ, носящей название «Недвижимые и движимые вещи», применяется термин «имущество».

Несмотря на некоторые спорные позиции ряда исследователей касательно природы понятия недвижимого имущества, сложившаяся судебная практика касательно использования признака прочной связи объекта недвижимости с землей свидетельствует о том, что такой подход является оправданным. Сложность регулирования правоотношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, обуславливается необходимостью дифференцированного подхода к данному процессу. В отношении каждого объекта недвижимости целесообразно сформировать определенную совокупность правовых норм, применение которых в отношении данного объекта позволит не только соблюсти требования действующего законодательства, но и выработать наиболее благоприятный правовой режим управления таким имуществом.

Одним из спорных вопросов регулирования сделок с недвижимостью являются правоотношения, касающиеся имущественных комплексов. В качестве самостоятельных имущественных комплексов в настоящее время признаются только предприятия и жилищные кондоминиумы, в то время как не меньшую роль в гражданском обороте играют комплексы газопроводов, электростанций и прочие имущественные комплексы.

Единым общим признаком имущественного комплекса является включение в его состав и движимого, и недвижимого имущества, использование которого осуществляется в рамках хозяйственной деятельности для достижения единой цели. Таким образом, состав имущественного комплекса может быть достаточно разнообразным; при этом, каждый элемент, входящий в имущественный комплекс, подчинен тому правовому режиму, который действует в отношении имущественного комплекса в целом.

Принадлежность объекта к конкретному имущественному комплексу и его же принадлежность к определенному виду имущества в отдельных случаях могут вступать в противодействие; вид элемента имущественного комплекса может оказать влияние на подчиненность данного объекта определенным правилам, влекущим за собой возникновение разночтений в рамках одного и того же правового режима. В частности, способствовать возникновению таких изменений может подчиненность недвижимого имущества, входящего в состав имущественных комплексов, специальным правовым режимам.

Недвижимое имущество в любом случае будет включать в свой состав вещи, характеризующиеся индивидуальной определенностью и представляющие собой единый самостоятельный объект гражданских правоотношений. В том случае, если произведено деление вещи на несколько новых самостоятельных вещей, то исходная вещь прекращает свое существование, и правовой режим устанавливается в отношении новых объектов права. При этом, государственной регистрации подлежит право в отношении каждого возникшего объекта.

В том случае, если элемент недвижимого имущества представляет собой неделимую вещь, необходимые сделки могут совершаться либо в отношении всего объекта в целом, либо в отношении доли в праве общей собственности, но не в отношении части такого имущества.

Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод, что широкое разнообразие типов объектов недвижимого имущества, каждый из которых обладает уникальными характеристиками и присущими ему свойствами, требует дифференцированного подхода к регулированию правоотношений, связанных с данными объектами. Любой объект, относимый к недвижимому имуществу, требует разработки в отношении себя актуального понятийного аппарата и установления релевантного правового режима, что, в конечном итоге, будет способствовать оптимальной реализации правоотношений, связанных с рассматриваемым объектом.

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

Гражданско-правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества входит в сферу компетенции ряда нормативных актов. Прежде всего, среди источников данного регулирования следует назвать Конституцию РФ и Гражданский Кодекс РФ. В сферу компетенции Гражданского кодекса входит закрепление понятийного аппарата в части регулирования недвижимого имущества, порядка совершения отдельных видов сделок в отношении недвижимого имущества, необходимости регистрации права на недвижимое имущество.

Ввиду того, что в состав недвижимого имущества, помимо земельных участков, зданий и сооружений, могут также входить объекты, отнесенные к таковым согласно законодательству, правовой режим их оборота регулируется такими нормативно-правовыми актами, как Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ, Закон РФ от 21.02.1992 №2395-1 (ред. от 26.07.2017) «О недрах».

Институт договора купли-продажи в действующем Гражданском кодексе РФ представлен нормами общей и особенной частей; помимо общих положений касаемо порядка совершения сделок по купле-продаже в Российской Федерации, приведены нормы регулирования купли-продажи в рамках отдельных отраслей хозяйствования (гл. 30 ГК РФ).

Регулированию обязательств, возникающих из договора купли-продажи недвижимого имущества, посвящен параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «Продажа недвижимости». Согласно ст. 549 ГК РФ, сферой регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) является обязанность продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости, в качестве которого может выступать земельный участок, здание, сооружение, квартира, иное недвижимое имущество. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием возникновения двух обязательств: продавца - передать объект недвижимости, и покупателя - принять объект недвижимости.

Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества характеризуется тем фактором, что отдельные положения гл. 30 ГК РФ не являются исчерпывающими и требуют конкретизации в рамках специального законодательства, включающего в себя нормы Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Необходимо отметить, что момент подписания договора и момент перехода права собственности не идентичны во времени, - до тех пор, пока указанной Федеральной службой не будет произведена перерегистрация права собственности, продавец будет продолжать числиться собственником объекта недвижимости.

Правовую основу становления института государственной регистрации права на недвижимость составляют следующие нормы Конституции РФ:

- частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности признаны в Российской Федерации и подлежат защите (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ);

- право частной собственности является объектом законодательной охраны (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ);

- право каждого гражданина осуществлять определенные действия в отношении принадлежащего ему имущества (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Термин «договор» характеризуется многозначностью, причем данный фактор имеет место быть как в законодательстве, так и в теории права. По мнению некоторых ученых, договор представляет собой юридический факт, исполнение которого является основанием возникновения либо, напротив, прекращения определенных гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ, договор характеризует возникшее правоотношение между двумя, тремя и более сторонами в случае заключения, соответственно, двух- и многосторонней сделки.

Ввиду того, что договор представляет собой разновидность сделки, к его условиям применимы положения ст. 157 ГК РФ («Сделки, совершенные под условием», ст. 158-165, касающиеся формы сделок и порядка их совершения, а также ст. 166-181, касающиеся недействительных сделок.

К признакам договора, вытекающим их приведенных элементов нормативно-правового регулирования, относятся следующие:

1. Правомерность.

Договор должен соответствовать действующему законодательству, и его положения могут базироваться на практике делового оборота.

2. Наличие взаимосвязанного волеизъявления.

Волеизъявление представляет собой внешнее проявление воли каждой из сторон сделки. Совершение сделки и заключение договора является основанием для исполнения взаимных прав и обязанностей сторон; при этом, одни условий возникновения приведенных последствий будет являться взаимное волеизъявление сторон. В том случае, если достигнуто определенное соглашение, это подразумевает, что стороны выработали систему взаимных волеизъявлений.

Волеизъявление каждой из сторон сделки имеет значение при толковании условий договора. Согласно ст. 431 ГК РФ, действительная воля сторон подлежит установлению в соответствии с буквальным толкованием положений договора либо исходя из цели его заключения. Толкование договора подразумевает также принятие во внимание тех обстоятельств, которые предшествовали его заключению.

3. Наличие цели.

Заключение договора обусловлено необходимостью достижения определенной цели каждой из сторон и является способом такого достижения. Данная цель связана с необходимостью возникновения либо прекращения определенных прав и обязанностей.

4. Наличие мотива.

Мотив договора не имеет самостоятельного значения; особенно ярко это положение доказывается на примере совершения сделки под влиянием заблуждения - в случае признания такой сделки недействительной мотив не будет иметь значения.

Помимо перечисленных признаков, договор характеризуется наличием доброй воли участвующих в сделке сторон, равенством сторон, наличием взаимной ответственности в части исполнения условий договора, т.е. теми признаками, которые позволяют идентифицировать гражданско-правовой договор. В качестве одной из основополагающих функций договора следует назвать регулирование возникающих правоотношений посредством применения определенных установленных санкций за неисполнение условий договора. Ввиду того, что сущность договора составляет совокупность фактических действий участников совершаемой сделки, любой гражданско-правовой договор может быть рассмотрен в качестве совокупности взаимосогласованных и значимых с юридической точи зрения намерений сторон по совершению определенных действий.

Согласно действующему законодательству и сформировавшимся правовым позициям ряда исследователей, договор может быть определен в качестве намерения сторон совершить сделку, а сама сделка - в качестве действий сторон, направленных на исполнение договора. Однако, данный подход является в большей степени спорным исходя из того положения, что исполнение договора, напротив, характеризует процесс длящихся последствий совершенной сделки.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в отношении определенного объекта недвижимого имущества, рассматриваемого в качестве блага. Предмет договора определяет особенности реализации правоотношений, возникающих в связи с возникновением или прекращением права на него. Обязательства, возникающие у участников сделки в рамках исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, являются взаимными.

Заключение и дальнейшее исполнение договора купли-продажи недвижимости предполагает формирование такого правоотношения, при котором обладатель материального блага в форме недвижимого имущества способствует удовлетворению потребностей другой заинтересованной стороны в приобретении данного материального блага. Гражданско-правовой договор в данном случае направлен, прежде всего, на достижение конечного результата, выражающегося в удовлетворении сторонами своих интересов в рамках действующего законодательства.

Необходимо отметить, что у различных ученых имеются разные точки зрения на состав условий договора купли-продажи, имеющих важное значение для приобретателя имущества; в любом случае, в качестве предмета пристального внимания выступают такие условия, как момент переход риска и порядок наступления ответственности при ненадлежащем исполнении сторонами условий договора.

В качестве одной из целей нормативно-правового регулирования договора купли-продажи недвижимости следует назвать формирование устойчивых гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества. Выработка норм и положений, способных оказать положительное воздействие на процессы совершения сделок купли-продажи недвижимости, будет способствовать повышению степени законности совершаемых сделок.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что договор купли - продажи недвижимого имущества является предметом регулирования гражданского законодательства. Правовую основу норм регулирования составляют положения Конституции РФ в части свободы разрешенного оборота недвижимого имущества. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества применяются как общие положения договорного права, так и специальные нормы ГК РФ.

Недвижимое имущество в современном гражданском законодательстве характеризуется следующими обязательными признаками: принадлежность к материальному миру; прочная связь с землей; индивидуальная определенность. Гражданско-правовое регулирование купли-продажи недвижимого имущества входит в сферу компетенции ряда нормативных актов. Прежде всего, среди источников данного регулирования следует назвать Конституцию РФ и Гражданский Кодекс РФ.

Ввиду того, что в состав недвижимого имущества, помимо земельных участков, зданий и сооружений, могут также входить объекты, отнесенные к таковым согласно законодательству, правовой режим их оборота регулируется специальными нормативно-правовыми актами. Институт договора купли-продажи в действующем Гражданском кодексе РФ представлен нормами общей и особенной частей; помимо общих положений касаемо порядка совершения сделок по купле-продаже в Российской Федерации, приведены нормы регулирования купли-продажи в рамках отдельных отраслей хозяйствования.



2. Договорное регулирование купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Понятие и элементы договора купли-продажи

Договор купли-продажи по частоте его применения в Российской Федерации находится на втором месте, после договора розничной купли-продажи. В настоящее время значение договора купли-продажи недвижимости постоянно повышается ввиду активного использования объектов недвижимости в рамках гражданских правоотношений. Кроме того, повышается роль купли-продажи недвижимости в рамках международных отношений.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договор является тем соглашением, в соответствии с которым определяется состав прав и обязанностей участвующих в сделке лиц. Сущность договора заключается именно в достижении соглашения касательно его условий между участниками сделки. При этом, гражданско-правовым договором будет являться лишь то соглашение, которое будет являться основание для возникновения гражданско-правовых последствий. Порядок исполнения обязательств, возникающих у участников сделки по отношению друг к другу, регулируются общими положениями обязательственного права.

В настоящее время договор купли-продажи недвижимого имущества обладает значительно более широкой сферой компетенции в сравнении с периодом действия прежних нормативных актов.

Статья 550 ГК РФ закрепляет обязательную письменную форму договора купли-продажи недвижимого имущества. Как следует из общих правил гражданского законодательства, несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной. Кроме того, возникающее по договору право подлежит регистрации в Росреестре - Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Представление договора в Росреестр является основанием для проведения перерегистрации права, смены собственника и внесения информации в реестр.

Правовая природа договора продажи недвижимости характеризуется следующими свойствами:

- возмездность - договор предусматривает выплату продавцу покупателем денежных средств в размере стоимости объекта недвижимости;

- консенсуальность - данная характеристика предполагает начало действия договора с момента его подписания;

- взаимность - договор является основанием возникновения новых прав и обязанностей как для покупателя, так и для продавца.

К числу элементов договора купли-продажи недвижимости целесообразно отнести условия о сторонах и форме заключаемого договора.

В договоре подлежат указанию следующие сведения: название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»), место его составления, дата составления (прописью). Текст документа начинается с определения сторон; если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Подлежит указанию вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу со ссылкой на правоустанавливающий документ; кроме этого, указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц, или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В договоре определяется ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров. Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества. Прописываются форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.

В договор включаются также заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон. В завершение договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы.

Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

Закон допускает заключение договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки.

В соответствии с ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости», обязательному удостоверению нотариусом подлежат следующие виды сделок:

- сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным гражданам;

- сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности;

- сделки по приобретению недвижимости супругами в долевую собственность.

Обязательное нотариальное удостоверение преследует цель засвидетельствования факта совершения сделки. Необходимо отметить, что нотариальное удостоверение само по себе не является гарантией действительности сделки, однако, снижает риск возникновения разночтений при дальнейшем исполнении договора.

Неустановление обязательной нотариальной формы в отношении прочих сделок, связанных с недвижимым имуществом, вызывает в настоящее время множество научных споров. С одной стороны, отсутствие требования нотариального удостоверения способно привести к упрощению и удешевлению оборота недвижимости; с другой стороны, обязательное нотариальное удостоверение является дополнительным фактором обеспечения законности сделки и защиты прав граждан.

Принятое законодателем решение о необязательности применения нотариальной формы ко всем сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, способно, с одной стороны, привести к тому, что стороны договора могут быть освобождены от дополнительных затрат в процессе совершения сделки. В то же время, несоблюдение нотариальной формы может привести к нежелательным последствиям в рамках исполнения договора и гораздо более значительным затратам. Законодательное установление определенной формы договора купли-продажи недвижимости будет способствовать устойчивости гражданско-правового оборота данного вида имущества, усилению защиты прав сторон сделки, общему повышению уровня соответствия условий договора требованиям законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако, правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 г.; как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 №14-исх/10925-ГЕ/13, с 01.03.2013 г., в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества, осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) - самый простой вариант заключения сделки купли-продажи недвижимости. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон. Так, если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, покупателя, в нем не отражены, то при исполнении договора могут возникнуть конфликты и сложности, противодействующие покупателю вступить в права владения. Это может касаться снятия продавца и его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи квартиры, ответственности продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках). В частности, если сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в том числе, связанных с текстом договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора. Кроме того, нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения договора купли-продажи актуально, прежде всего, для покупателя, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для покупателя. Дополнительное удобство в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации.

Правовой статус юридического лица-застройщика определяет Гражданский кодекс РФ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица. Продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, поэтому проводится открытый аукцион по продаже земельного участка в соответствии с ЗК РФ, что подтверждается заявкой на участие в аукционе и протоколом о результате открытого аукциона по продаже земельного участка.

Результат проведения аукциона подтверждается договором купли - продажи земельного участка и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права земельного участка. Правомерность строительства объекта подтверждается разрешением на строительство на земельном участке, выдаваемым в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Реализация результатов строительства определяет Гражданский кодекс, что подтверждается договором купли-продажи объекта недвижимости, выданным в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и актом приемки передачи объекта недвижимости.

Таким образом, помимо существенных условий, договор купли-продажи недвижимого имущества может содержать прочие положения, присущие гражданско-правовым отношениям и необходимые для регламентации поведения продавца и покупателя в рамках совершаемой сделки: порядок расчетов, порядок передачи имущества, ответственность сторон, порядок урегулирования споров.

2.2 Существенные условия договора купли-продажи

В качестве существенных признаются такие условия договора, отсутствие которых повлечет его недействительность. Наличие в договоре существенных условий означает, что по каждому из них сторонами достигнута договоренность; в том случае, если такая договоренность не достигнута, заключение договора и наступление правовых последствий невозможно.

Высокая степень вовлеченности недвижимого имущества в гражданско - правовые отношения обуславливает тот факт, что анализ существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества приобретает особую актуальность. В частности, понимание существенных условий договора может снизить риск для покупателя недвижимости произвести расчет по фактически незаключенному договору.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и цена.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, предмет договора является его основным существенным условием. Такое положение вещей вытекает и из здравого смысла, - не представляется возможным заключать договор, предмет которого заранее не определен, поскольку предмет характеризует собой цель совершения сделки и заключения договора.

Статья 554 ГК РФ закрепляет порядок определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Так, договор должен содержать в себе сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости; таким образом, необходимо наиболее полно описывать данный объект в целях исключения возможности разночтения и неверного определения свойств объекта. При этом особенно тщательно следует подходить к описанию объектов незавершенного строительства, строительный адрес которого может впоследствии измениться. В число указываемых сведений могут входить: адрес объекта, кадастровый номер, описание месторасположения, площадь земельного участка и т.п. В том случае, если описание объекта недвижимости может не позволить его однозначно идентифицировать, Росреестр может отказать в перерегистрации права собственности.

Информация, вносимая в договор купли-продажи и позволяющая однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, должна включать в себя местонахождение объекта с учетом того условия, является ли он самостоятельным либо входит в состав прочей недвижимости. В случае отсутствия таких данных в договоре, его заключение не представляется возможным и целесообразным, поскольку соглашение о предмете договора будет в таком случае не достигнуто.

В выдаваемом покупателю документе о праве собственности после регистрации права подлежат указанию все данные, внесенные в договор в целях идентификации объекта недвижимого имущества:

- вид объекта;

- назначение объекта;

- адрес;

- этаж (при наличии);

- общая площадь.

Цена имущества, согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ, выступает в качестве второго существенного условия договора купли-продажи недвижимости. При этом, согласно ч. 2 той же статьи, если отсутствует прямое указание на иное, цена объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, включает в себя и стоимость передаваемого земельного участка. Кроме того, законодательством разрешено устанавливать цену как за объект в целом, так и за единицу его площади (ч. 3 ст. 555 ГК РФ).

Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в российских рублях и является итогом достигнутого соглашения между сторонами по данному вопросу, т.е. установленная и прописанная в договоре цена означает ту стоимость имущества, за которую продавец готов его продать, а покупатель - приобрести. Полный расчет по договору, обычно производимый в момент его подписания, отражается записью о том, что оплата произведена в полном объеме. Аналогично, подлежат обязательному внесению в договор данные о порядке расчета, если стоимость имущества уплачивается не единовременно либо не в день подписания договора.

В том случае, если договором купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена рассрочка платежа, право собственности на данное имущество переходит к покупателю сразу, однако, передаваемое по договору имущество будет считаться обремененным залогом до момента полного погашения возникшей задолженности. В этом случае предусмотрена обязательная государственная регистрация не только права собственности, но и обременение данного права.

Помимо договора, сделка купли-продажи сопровождается составлением передаточного акта, подписание которого означает, что обязанность продавца передать имущество и обязанность покупателя принять имущество исполнены. В том случае, если покупатель принимает объект недвижимости, характеристики которого не соответствуют условиям договора, это не снимает ответственности с продавца и является одним из проявлений ненадлежащего исполнения.

В том случае, если производится купля-продажа объекта жилой недвижимости (в частности, квартиры) на вторичном рынке, существует риск для покупателя приобретения объекта недвижимости с обременением. В частности, может наличествовать особая форма обременения, при которой существует право пользования жилой недвижимостью лицами, не являющимися собственниками данной недвижимости.

При совершении сделки и заключении договора продавец обязан известить покупателя о наличии обременений, количестве зарегистрированных лиц и имеющихся у них правах. Согласно ст. 558 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи жилого помещения, который является одним из оснований возникновения права собственности на жилое помещение, в случае если на момент его заключения в помещении проживают лица, которые при его отчуждении сохранят право пользования этим помещением, перечень таких лиц должен быть включен в договор. Как перечень указанных лиц, так и перечень их прав и обязанностей по пользованию помещением, являются существенными условиями договора (ст. 558 ГК РФ).

Проблема охраны и защиты прав отдельных категорий лиц, не являющихся собственниками этого помещения, но имеющих право пользования им, была обозначена и в период действия Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, не потеряла она актуальности и по сей день (ст. 241 ГК РСФСР 1964 года, ст. 558 ГК РФ). Законодатель закреплял и закрепляет обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц. Однако если ГК РСФСР предусматривал общие последствия неисполнения этой обязанности (право требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения убытков), независимо от предмета купли-продажи и от того, о правах каких категорий лиц шла речь, то действующий ГК РФ, наряду с указанными выше правилами купли-продажи, особое внимание уделяет охране прав третьих лиц, сохраняющих право пользования этим помещением при переходе права собственности на него к другому лицу.

При отчуждении жилого помещения путем его продажи продавец включает в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также перечень их прав и обязанностей в части пользования данным помещением. Данное существенное условие имеет особое значение для покупателя, поскольку его соблюдение значительно повышает степень безопасности совершаемой сделки.

К категориям лиц, сохраняющих право пользования, относятся40:

- рентополучатели;

- отказополучатели;

- бывшие члены семьи собственника жилого помещения, имевшие право на его приватизацию и отказавшиеся от этого права;

- бывшие члены семьи собственника жилого помещения, сохранившие срочное право пользования на основании соглашения с собственником или на основании решения суда;

- при включении жилого помещения в жилищный фонд социального использования - наниматели по договорам социального найма и члены их семей.

Рассматриваемый договор требует простой письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности на помещение. При продаже доли в праве общей собственности необходимо нотариальное удостоверение договора. В силу сложившейся практики, при совершении сделки с недвижимым имуществом принято запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Покупатель, действуя осмотрительно, разумно и добросовестно, ознакомившись с этим документом, должен увидеть наличие обременения помещения правами третьих лиц. Нотариус, удостоверяя сделку, обязан обратить внимание на это обстоятельство.

Право пользования жилым помещением у рентополучателя возникает на основании юридического состава, в который входит договор пожизненной ренты (договор пожизненного содержания с иждивением). Данный договор требует нотариального удостоверения (ст. 584 ГК РФ). Жилое помещение обременяется правами получателя ренты в силу закона, и при государственной регистрации перехода права собственности к плательщику ренты в государственный реестр будет внесено и данное обременение, что впоследствии найдет отражение в выписке из реестра.

Представляется, что, при наличии в завещании указания о подназначении отказополучателя, свидетельство, а затем и реестр, должны содержать указание и о подназначенном отказополучателе.

Одним из принципов приватизации является ее добровольность, а одним из условий - согласие всех совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию данных жилых помещений. Гражданин вправе воспользоваться субъективным правом на приватизацию жилого помещения или отказаться от данного права. Отказ в данном случае представляет собой одностороннюю сделку; причем, отказ несовершеннолетнего возможен лишь с согласия (разрешения) органа опеки и попечительства. Действующее законодательство не предполагает включения в договор передачи жилого помещения сведений об этой категории пользователей. Поскольку приватизация жилых помещений сохраняется, имеет смысл ч. 2 ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнить указанием о необходимости включения в договор указания на наличие в этом помещении указанной категории членов семьи собственника, наделяемых особым правовым статусом.

Право пользования жилым помещением, которым наделены перечисленные категории граждан, имеет вещно-правовую природу. Что касается бывших членов семьи собственника, то при сохранении за ними права пользования жилым помещением на основании соглашения, заключенного с собственником помещения, объем их прав и обязанностей может быть определен указанным соглашением. При сохранении за ними права пользования на основании решения суда объем прав и обязанностей определяется законом, они вправе использовать жилое помещение наравне с собственником (п. 6 ст. 31 ЖК РФ).

По общему правилу гражданин, став бывшим членом семьи собственника жилого помещения, право пользования этим помещением утрачивает (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Исключение из этого правила, как уже было отмечено, составляют бывшие члены семьи, имевшие право на приватизацию жилого помещения. Государственная регистрация прав этих категорий пользователей, обременяющих жилое помещение, действующим законодательством не предусмотрена. При этом ни осмотрительность, ни разумность покупателя не оградят его от приобретения жилого помещения, обремененного правами иных лиц, о которых собственник помещения (его продавец) умолчал. Представляется, что и эту проблему можно было бы решить, предоставив бывшим членам семьи собственника, сохраняющим право пользования жилым помещением, возможность обращаться самостоятельно за государственной регистрацией этого права.