Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Согласно гражданскому законодательству, в качестве предмета договора могут выступать здания, сооружения, земельные участки, квартиры и иное имущество, признаваемое в качестве недвижимого.

Договор купли-продажи недвижимости является основанием возникновения определенных обязательств сторон. В структуру обязанностей продавца входит передача объекта имущества, не обремененного правами третьих лиц; в свою очередь, указанные права могут вытекать из правоотношений, предваряющих совершение сделки (наличие сервитута, права членов семьи и пр.). Имущество, являющееся частью долевой собственности, может быть реализовано только с согласия иных собственников долей.

К числу особенностей правоотношений по купле-продаже недвижимости необходимо отнести следующие;

1) недвижимое имущество обладает свойством неразрывности с земельным участком, на котором оно расположено.

Данное свойство порождает возникновение у покупателя права пользования земельным участком, на котором расположено имущество, являющееся предметом договора. Покупатель объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимого имущества приобретает и право пользования указанным земельным участком. Рассматриваемое право пользования возникает независимо от факта заключения договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка;

2) относительно высокая стоимость недвижимого имущества в сравнении с прочими объектами гражданских правоотношений.

Данное свойство может стать причиной возникновения риска столкнуться с недобросовестностью исполнения договора, цена которого искусственно занижена в целях экономии налоговых платежей. В том случае, если в договоре указывается заниженная стоимость имущества, продавец должен быть готов к наступлению такого риска, при котором недобросовестный покупатель произведет с ним полный расчет исходя из суммы, указанной в договоре. Бремя доказывания того, что договоренность была достигнута в отношении иной суммы, ложится на продавца; в этом случае, процедура возврата переданного имущества и возмещения убытков представляется достаточно трудозатратной;

3) свойство индивидуальной определенности недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, подтвержденными документально, ввиду чего, он не может быть заменен иным объектом для покупателя;

4) необходимость государственной регистрации права.

Такое требование законодательства направлено, прежде всего, на формирование дополнительных мер защиты законных интересов сторон по договору. Необходимость введения института государственной регистрации права собственности на недвижимость, в свою очередь, была обусловлена все большей степенью вовлеченности такого имущества в гражданско-правовые отношения, а также потребностью в определении правового статуса отдельных объектов. Формирование единого порядка учета объектов недвижимого имущества способствует, прежде всего, однозначности в толковании правил управления недвижимостью в РФ.

Несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной. Представление договора в Росреестр является основанием для проведения перерегистрации права, смены собственника и внесения информации в реестр;

5) обязательная нотариальная форма договора по некоторым видам сделок с недвижимым имуществом.

Принятое законодателем решение о необязательности применения нотариальной формы ко всем сделкам, предметом которых является недвижимое имущество, способно, с одной стороны, привести к тому, что стороны договора могут быть освобождены от дополнительных затрат в процессе совершения сделки. В то же время, несоблюдение нотариальной формы может привести к нежелательным последствиям в рамках исполнения договора и гораздо более значительным затратам. Законодательное установление определенной формы договора купли-продажи недвижимости будет способствовать устойчивости гражданско-правового оборота данного вида имущества, усилению защиты прав сторон сделки, общему повышению уровня соответствия условий договора требованиям законодательства.

При отчуждении жилого помещения путем его продажи продавец включает в договор перечень лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, а также перечень их прав и обязанностей в части пользования данным помещением. Данное существенное условие имеет особое значение для покупателя, поскольку его соблюдение значительно повышает степень безопасности совершаемой сделки.

Купля-продажа недвижимости в настоящее время является одной из наиболее распространенных сделок в гражданско-правовых отношениях. Данные сделки неизбежно сопровождаются повышенностью степенью риска нарушения прав и законных интересов сторон, особенно в период расчета по договору и принятия риска повреждения и утраты имущества.

Выявлено, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом. Например, вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Определенные риски существуют и при использовании договора дарения; в частности, одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать.

Таким образом, ввиду высокой степени рискованности совершения таких сделок, рекомендуется повышение степени защиты интересов каждой из сторон посредством конкретизации в гражданском законодательстве прав и обязанностей стороны при возникновении различных рыночных ситуаций. Дополнительной мерой защиты будет являться возврат обязательной нотариальной формы всех видов сделок с недвижимым имуществом. С одной стороны, отсутствие требования нотариального удостоверения способно привести к упрощению и удешевлению оборота недвижимости; с другой стороны, обязательное нотариальное удостоверение является дополнительным фактором обеспечения законности сделки и защиты прав граждан.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, №31, ст. 4398.

2. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 24.03.1997, №12, ст. 1383.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (ч. 1), ст. 14.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.

8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 №24-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 12.03.2001, №11, ст. 1001.

9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 №81-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.05.1999, №18, ст. 2207.

10. Закон РФ от 21.02.1992 №2395-1 (ред. от 26.07.2017) «О недрах» // Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, №10, ст. 823.

11. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

12. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, №29 (часть I), ст. 4344.

13. Решение по делу 33-6148/2017 (13.09.2017, Омский областной суд (Омская область)) // СПС «Консультант Плюс».

14. Решение по делу 2-1657/2015 (13.09.2017, Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)) // СПС «КонсультантПлюс».

15. Решение по делу 33-19172/2017 (11.09.2017, Верховный Суд Республики Башкортостан (Республика Башкортостан)) // СПС «КонсультантПлюс».

16. Решение по делу 2-3124/2014 (08.09.2017, Индустриальный районный суд г. Барнаула (Алтайский край)) // СПС «КонсультантПлюс».

17. Решение по делу 2-336/2017 (07.09.2017, Прилузский районный суд (Республика Коми)) // СПС «КонсультантПлюс».

18. Решение по делу 2-2006/2017 (07.09.2017, Ставропольский районный суд (Самарская область)) // СПС «КонсультантПлюс».

19. Решение по делу 2-533/2017 (07.09.2017, Ачинский городской суд (Красноярский край)) // СПС КонсультантПлюс».

20. Решение по делу 33-9786/2017 (05.09.2017, Нижегородский областной суд (Нижегородская область)) // СПС «КонсультантПлюс».

21. Решение по делу 33-6607/2017 (05.09.2017, Саратовский областной суд (Саратовская область)) // СПС «КонсультантПлюс».

22. Решение по делу 2-461/2017 (05.09.2017, Задонский районный суд (Липецкая область)) // СПС «КонсультантПлюс».

23. Гражданское право / Под ред. Сергеева А.П. 2014. 716 с.

24. Гражданское право России / Под ред. Суханова Е.А. 2014. 1024 с.

25. Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений: монография. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2014. 192 с.

26. Бабич Т.П. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки. 2014. №5-4. С. 139-143.

27. Бацоев Т.А., Каболов В.В. Приобретение права собственности на жилые помещения // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016. №22. С. 278-282.

28. Белова Т.В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. 2016. №4 (37). С. 222-228.

29. Галустян А.А. Недействительность договора купли-продажи квартиры // Проблемы российского законодательства и международного права. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Отв. ред. Сукиасян А.А. Уфа, 2015. С. 24-27.

30. Галустян А.А. Основания признания договора купли-продажи жилых помещений недействительным // Теоретические и практические аспекты правовых отношений. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Отв. ред. Сукиасян А.А. Уфа, 2014. С. 22-26.

31. Гафарова Р.М. Некоторые актуальные вопросы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений // Вестник УГНТУ. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2014. №1 (7). С. 96-98.

32. Кочои С.М. Нормы о мошенничестве в УК РФ: особенности и отличия // Криминологический журнал Байкальского государственного университета экономики и права. 2013. №4. С. 105-107.

33. Магомедов М.А., Фезлиева Х.З. Соблюдение прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Юридический вестник ДГУ. 2015. №2. С. 78-82.

34. Мищенко Д.А. Купля-продажа недвижимости: плюсы и минусы // Молодые ученые. 2015. №6. С. 25-27.

35. Побегайлов О.А. Купля-продажа недвижимости и ее последствия // Scientific Review Proceed of the international scientific conference. 2015. С. 303 - 313.

36. Полежаев О.А. Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения правообразующего юридического факта // Вестник ОмГУ. Серия: Право. 2016. №4 (49). С. 116-118.

37. Проглядова А.А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современной науки. 2014. №6 (79). С. 83-85.

38. Рахвалова М.Н. Подназначенный отказополучатель как субъект правоотношения из завещательного отказа // Вестник Пермского госуниверситета. 2008. Вып. 6 (22). С. 214-220.

39. Рахвалова М.Н. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения как участники жилищных отношений // Проблемы правового обеспечения безопасности личности, общества и государства: сб. ст. по материалам ежегод. междунар. науч.-практ. конф. (Новосибирск, 23-27 окт. 2015 г.). Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2015. 355 с.

40. Савельева Н.М. Особенности содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения: некоторые теоретические и практические вопросы // Юридический вестник Самарского государственного университета. 2015. Т. 1. №3. С. 79-83.

41. Себякина А.А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Интерактивная наука. 2017. №16. С. 81-85.

42. Сорокина Ю.А. Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав // Жилищное право. 2013. №8. С. 4.

43. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2015. №7. С. 71-74.

44. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2014. №11. С. 72-76.

45. Шевчук Д.Ф. Право покупателя жилого помещения на информацию // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2015. №2 (43). С. 162-168.

46. Юрова К.И. Характеристика особенностей отдельных видов договоров купли-продажи // Отечественная юриспруденция. 2015. №2 (2). С. 4-7.

47. Особенности договора купли-продажи недвижимости [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://buhonline24.ru/buhgalterskij - uchet/pervichnye-dokumenty-buhgalterskij-uchet/dogovora/kupli-prodazhi/dogovor - kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html (дата обращения: 13.09.2017).

Размещено на Allbest.ru