Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Оплата недвижимости по договору купли-продажи может производиться покупателем за счет собственных средств, заемных средств (банковского кредита, ипотеки), материнского капитала. Порядок пользования заемными денежными средствами, а также материнским капиталом, определяется отдельными нормами и положениями действующего законодательства41.

Положения действующего законодательства, регулирующие порядок включения цены в договор купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенного условия, несколько отличаются от соответствующих положений, касающихся прочих видов гражданско-правовых договоров. Так, существует положение о том, что возможность определения цены договора в том случае, если она прямо не указана, из цены, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах (как допускает ст. 424 ГК РФ), отсутствует при заключении договора купли-продажи недвижимости. Данное требование логически вытекает из правовой природы недвижимого имущества, каждый объект которого является уникальным согласно своим характеристикам.

Присущим только рассматриваемому виду правоотношений является положение о том, что цена на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, включает в себя и цену данного земельного участка.

Необходимо отметить, что до того момента, как сторонами будет подписан передаточный акт либо иной аналогичный документ, договор купли-продажи недвижимого имущества не будет считаться исполненным. В том случае, если одна из сторон выказывает намерения уклонения от передачи имущества, составляющего предмет договора, и подписания передаточного акта, такие действия расцениваются как отказ от исполнения обязанностей согласно договору купли-продажи недвижимого имущества и являются основанием для наступления ответственности по договору.

Таким образом, целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является совершение сделки по передаче права собственности на объект недвижимости. На стадии составления договора в него необходимо включить, помимо существенных, все необходимые условия, которые позволят совершить сделку не только в соответствии с законодательством, но и с максимальной степенью комфорта для участвующих сторон. Невключение какого-либо условия в договор купли-продажи недвижимого имущества влечет за собой необходимость его определения в соответствии с действующим российским законодательством. ГК РФ однозначно определяет, что письменная форма договора является обязательной; кроме того, неотъемлемым условием сделки является государственная регистрация договора.

2.3 Содержание договора купли-продажи

Содержание договора купли-продажи определяется составом прав и обязанностей сторон согласно данному договору.

Фактическая передача недвижимого имущества покупателю по договору является основной обязанностью продавца. Согласно общему правилу гражданского законодательства, право собственности у покупателя возникает с момента принятия имущества. В то же время, право собственности у покупателя по договору недвижимости возникает с момента регистрации перехода права собственности; таким образом, момент регистрации права и момент возникновения права собственности могут не совпадать во времени. Ввиду этого, при анализе условий договора необходимо различать момент фактической передачи имущества и момент возникновения права собственности у покупателя на данное имущество. Таким образом, основную обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю следует рассматривать в контексте переноса права собственности на данное имущество.

Важно отметить, что необходимость государственной регистрации права на владение имуществом не является следствием момента подписания сторонами передаточного акта. Однако, данная правовая позиция является спорной ввиду следующих факторов. Согласно общим правилам гражданского оборота, в частности, ст. 223 ГК РФ, основанием перехода права собственности является фактическая передача вещи, ее вручение покупателю. В случае передачи недвижимого имущества, такому моменту соответствует подписание передаточного акта. Ввиду этого, практика делового оборота в большинстве случаев требует рассмотрения момента передачи недвижимого имущества в качестве самостоятельного основания государственной регистрации права. Это позволит снизить для покупателя риск ограничения его прав в отношении приобретаемого имущества. Кроме того, значение момента фактической передачи имущества заключается в том, что, в случае возникновения спорных ситуаций в связи с наличием нескольких договоров, заключенных разными покупателями с одним и те же собственником в отношении одного и того же недвижимого имущества, больше шансов доказать свою правоту будет иметь тот покупатель, у которого будет наличествовать передаточный акт.

Рассмотренная ситуация позволяет сделать вывод, что фактическая передача недвижимого имущества, являющаяся предметом договора, обладает правообразующей функцией и должна являться самостоятельным основанием государственной регистрации права.

Совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества может сопровождаться выявлением скрытых дефектов передаваемого по договору имущества. Действия продавца по сокрытию таких дефектов является прямым нарушением гражданского законодательства, поскольку у продавца присутствует обязанность информирования покупателя о всех имеющихся недостатках недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае недобросовестной передачи имущественного объекта покупателю от продавца (собственника), покупатель имеет право требовать произвести надлежащую замену либо устранить найденные дефекты. Это предусмотрено ст. 475 ГК РФ, однако, покупатель должен предоставить соответствующие доказательства того, что данные дефекты имели место быть именно тогда, когда другая сторона по договору являлась собственником. На основании ч. 1 ст. 475 ГК РФ, все имеющиеся недостатки вещей, которые не были упомянуты продавцом, должны быть устранены по требованию покупателя. При передаче от одной стороны к другой собственности ненадлежащего качества, данный договор считается определенным на основании действующей нормы ст. 475 ГК РФ, где описывается передача объектов ненадлежащего качества. На основании нормы ст. 475 ГК РФ, в случае выявления недостатков товара, которые были выявлены после заключения сделки, покупатель имеет право требовать от продавца устранения дефектов, или же уменьшить стоимость объекта, устранить недостаток, заплатить стоимость ущерба в разумный для сторон срок.

Заключение договора купли-продажи недвижимости также порождает для продавца обязанность предоставления документа, согласно которому, третьи лица не обладают какими-либо правами касательно оспаривания совершаемой сделки. В качестве такого документа может выступать справка Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Владение недвижимой вещью порождает возникновение у собственника совокупности прав. Собственник и продавец недвижимого имущества обладает возможностью реализации вещно-правовой защиты своих прав, в частности, возможностью прибегнуть к виндикационному и негаторному иску. Помимо прав, собственник обладает и рядом обязанностей, в частности, на нем лежит бремя надлежащего содержания недвижимого имущества. Указанная обязанность продавца имеет особое значение для установления момента перехода риска случайной гибели имущества.

Длящийся процесс исполнения договора купли-продажи недвижимости до момента регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения правоотношений между сторонами договора. Продавец остается собственником до того момента, пока не будет достигнут момент государственной регистрации перехода такого права к покупателю. Таким образом, до момента перехода права собственности продавец несет все риски, связанные с содержанием имущества, но ему же принадлежат возможные доходы от данного имущества.

В том случае, если при подписании передаточного акта будут выявлены несоответствия предмета договора его условиям, и данные расхождения будут указаны в передаточном акте, это не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора.

Говоря о последствиях, наступающих для продавца после совершения продажи, но до наступления момента утраты прав собственности, необходимо отметить, что продавец в указанный период времени сохраняет полное право пользоваться и распоряжаться данным имуществом; такая сделка не может быть признана ничтожной на основании заключенного договора купли-продажи.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием для возникновения следующей совокупности прав и обязанностей сторон.

Продавец обладает правом получить от покупателя денежную сумму, определяемую в качестве цены недвижимого имущества по договору, в полном объеме.

Продавец обязан совершать следующие действия:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи;

2) в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество;

3) возмещать покупателю убытки в том случае, если имела место задержка государственной регистрации перехода права собственности по вине продавца;

4) в установленном порядке подписать передаточный акт. В структуру прав покупателя входят следующие:

1) в том случае, если выявлены недостатки передаваемого по договору недвижимого имущества, покупатель вправе требовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества, либо безвозмездного устранения выявленных недостатков, либо возмещения расходов на устранение недостатков силами покупателя;

2) право расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денежных средств в том случае, если выявлено существенное нарушение требований к качеству передаваемого недвижимого имущества (неустранимые недостатки; недостатки, устранение которых нецелесообразно ввиду высокой стоимости работ; недостатки, выявляемые периодически; недостатки, проявляющиеся вновь);

3) право требовать от продавца фактической передачи недвижимой вещи;

4) право требовать возмещения убытков при ненадлежащем исполнении продавцом условий договора.

Покупатель обязан совершить следующие действия:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;

2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от подписания передаточного акта;

4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.

Говоря об особенностях реализации прав покупателей на земельные участки при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества, необходимо отметить, что покупатель объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимого имущества приобретает и право пользования указанным земельным участком. Рассматриваемое право пользования возникает независимо от факта заключения договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Содержание договора купли-продажи недвижимости может включать в свой состав положения, касающиеся разъяснения некоторой терминологии рынка недвижимости, а также условия совершения отдельных действий в условиях конкретной рыночной ситуации. Включение в договор подобных положений обусловлено тенденцией данного рынка к нестабильности и привязкой его к общему уровню экономического развития государства. Истоки риска нестабильности лежат в рамках периода распада СССР и начала приватизации жилых помещений; рыночная реформа вследствие формирования и становления такого нового государства, как Российская Федерация, характеризовалась стремительным ростом цен в секторе недвижимости. Данный процесс был обусловлен такими факторами, как рублевая инфляция и изменение покупательной способности доллара. Впоследствии эти обстоятельства существенно повлияли на рынок недвижимости; в частности, в некоторых городах отмечалось превышение спроса над предложением.

Желательность разъяснения в договоре отдельных его положений объясняется наличием пробелов в законодательстве, неясностью отдельных формулировок и возможностью возникновения разночтений. Рассмотрим указанную ситуации на примере определения понятия жилого помещения.

Гражданское законодательство не закрепляет единого разъяснения такого термина, как «жилое помещение»; глава 18 ГК РФ не дает отображения в полной мере всех характеристик, присущих данному определению. При проведении глубокого анализа жилищного и гражданского законодательства можно сделать вывод о том, что термин «жилая недвижимость» имеет несколько схожих значение, которые выражают существенные стороны исследуемого объекта. Так, ч. 2 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В силу этого, действие главы 18 ГК РФ не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хоть и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования. В ч. 2 ст. 288 ГК РФ также через дефиницию идет раскрытие назначения такого помещения: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом не важно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи, или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.

Следующая характеристика жилого помещения предлагается ГК РФ в ч. 1 ст. 673 в главе о найме жилого помещения: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Данная статья предъявляет всего два условия к жилому помещению:

- такое помещение должно быть изолировано;

- необходима пригодность для постоянного проживания.

Третье определение содержится в ст. 15 ЖК РФ: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Данное определение схоже с предложенным в ст. 673 ГК РФ. Изолированным считается помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования, то есть выход на улицу, лестничную площадку, в коридор и т.п. Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилого помещения быть не могут (имеет место быть явное противоречие с формулировкой законодателя, предложенной в ст. 673 ГК РФ). Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и технических правилам и нормам.

Таким образом, законодатель в различных правовых актах закрепляет понятие жилого помещения. При анализе вышеперечисленных определений можно прийти к следующему выводу: жилое помещение должно обладать двумя основными условиями. Первым условием является изолированность, вторым, как уже было ранее сказано, пригодность для проживания. В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение».

При анализе норм можно прийти к заключению, что законодателю необходимо дать единое определению термину «жилое помещение» в целях нивелирования возможных разночтений при совершении сделок.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости должен содержать наиболее полные данные как по правам и обязанностям продавца и покупателя, так и по характеристике предмета договора - недвижимого имущества. Наиболее полная конкретизация включаемых в договор условий будет способствовать снижению неопределенности положений договора, установлению доверия сторон друг к другу, повышению степени безопасности совершаемой сделки.

Договор является тем соглашением, в соответствии с которым определяется состав прав и обязанностей участвующих в сделке лиц. Сущность договора заключается именно в достижении соглашения касательно его условий между участниками сделки. Правовая природа договора продажи недвижимости характеризуется следующими свойствами: возмездность; консенсуальность; взаимность. Несоблюдение обязательной письменной формы является основанием для признания договора недействительным, а сделки, сопровождаемой его заключением, - ничтожной.

В качестве существенных признаются такие условия договора, отсутствие которых повлечет его недействительность. Наличие в договоре существенных условий означает, что по каждому из них сторонами достигнута договоренность. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и цена.

3. Ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества

3.1 Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Наступление ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества связано с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязанностей. В свою очередь, такое ненадлежащее исполнение во многих случаях обусловлено наличием рисков, присущих обороту недвижимого имущества и недвижимости как виду вещи в общем. Возникновение таких рисков может повлиять на решение покупателя или продавца о заключении договора купли-продажи и спровоцировать их на уклонение от надлежащего исполнения условий договора.

К числу указанных рисков необходимо отнести следующие46:

- риск изменения или прекращения действия нормативно-правовых актов РФ, регулирующих отношения инвестирования в недвижимость, оборота недвижимого имущества;

- риск возникновения или изменения линий градостроительного регулирования (линий регулирования застройки, красных линий) в составе градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке;

- риск градостроительного планирования, исключающего возможность использования объекта недвижимости в соответствии с первоначально определяемым назначением;

- риск признания судебными учреждениями права иного лица на земельный участок;

- риск ограничения правового режима земельного участка и инвестиционного объекта частными и публичными сервитутами, установленными в соответствии с законом;

- риск возникновения (наличия) мер обеспечения исков, жалоб, иных судебных актов, принятых в соответствии с законом;

- риск непрекращения по основаниям, предусмотренным законом или договором, права на земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, у лица, предоставившего земельный участок для создания инвестиционного объекта. Особенностью данного риска является исключение возможности надлежащего коммерческого использования земельного участка;

- риск полной или частичной недействительности учредительных документов юридических лиц, созданных для инвестиционной деятельности, уставный капитал которых полностью или частично оплачен правами на земельные участки и правами на заключение договора аренды земельного участка;

- риск несоответствия документов государственного земельного кадастра или государственного градостроительного кадастра. Данный риск возникает в случае неправильного определения юридической чистоты и последствий правоустанавливающих документов на земельные участки, оформленные в соответствии с законом, лицами, ведущими мониторинг кадастровой документации;

- риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, оформленных без учета множественности лиц, имеющих права на доли или части объекта;

- риск наличия подземного объекта, ограничивающего правовой режим земельного участка и / или объекта недвижимости;

- риск деятельности, объектом которой выступает объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой в силу закона. Особенностью данного риска является предусмотренный ГК РФ судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;

- риск обнаружения в архивах земельно-правовых документов, устанавливающих не прекращенное по сроку право на земельный участок;

- риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, изданных и / или оформленных в нарушение общих и / или специальных норм, регулирующих земельные отношения;

- риск отказа в оформлении, признании или регистрации права собственности на созданный объект по земельно-правовым основаниям;

- риск отказа в государственной регистрации права собственности на объект, созданный на земельном участке, находящемся в собственности.

Безусловно, наличие различного рода рисков не может являться основанием для отмены решений, однако, на практике влияние рисков значительно и может возникнуть в любой момент исполнения договора.

Говоря об особенностях наступления ответственности по договору купли - продажи, необходимо отметить, что применение санкций, предусмотренных договором, к одной из сторон, является правом, а не обязанностью другой стороны. При этом, необходимо учитывать, что привлечение к ответственности возможно только в том случае, если существуют убытки, и их наличие доказуемо; при этом, бремя доказывания в суде существенности нарушения покупателем условий договора лежит на продавце. Кроме того, при согласовании условий договора стороны обладают правом самостоятельного установления санкций в том случае, если законодательство не содержит требований об обязательных условиях санкционирования.

Понятие гражданско-правовой ответственности предусматривает процесс применения определенного вида санкций по отношению к стороне договора, нарушившей его условия, либо лишения такой стороны принадлежащего права. Таким образом, наступление ответственности по договору связано с реализаций принуждения.

Возможность применения ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества предусматривается п. 2 ст. 460, ст. 461, ст. 463, ст. 466, 468, 475, 476, 480, 482, 483 ГК РФ, п. 2-4 ст. 487 и 488 ГК РФ, п. 2 ст. 489 ГК РФ.

В частности, согласно ст. 460 РФ, покупатель вправе расторгнуть договор купли - продажи либо потребовать от продавца уменьшения цены предмета договора в том случае, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Необходимо отметить, что в сферу регулирования ГК РФ входят общие вопросы наступления ответственности за нарушение условий договора, а право устанавливать и конкретизировать санкции остается за участниками сделки. При этом, устанавливаемые и прописываемые в договоре штрафные санкции не должны противоречить действующему законодательству.

Неисполнение покупателем своего основного обязательства по договору купли-продажи недвижимости, - уплаты стоимости имущества, - может послужить основанием к расторжению договора продавцом в одностороннем порядке.

Основная обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества заключается в передаче покупателю недвижимого имущества, являющегося предметом договора. В том случае, если такая обязанность продавцом не исполняется, покупатель вправе отказаться от дальнейших договорных отношений и расторгнуть договор, поскольку предмет договора купли-продажи недвижимости, в любом случае, обладает признаком индивидуальной определенности. Помимо расторжения договора, покупатель вправе потребовать возмещения убытков, возникших в процессе исполнения данного договора. Также в структуру прав покупателя в данном случае будет входить право требования принудительной передачи объекта недвижимости.

В том случае, если в договоре, с целью экономии налоговых и нотариальных платежей, сторонами указывается заниженная стоимость имущества, продавец должен быть готов к наступлению такого риска, при котором недобросовестный покупатель произведет с ним полный расчет исходя из суммы, указанной в договоре. Бремя доказывания того, что договоренность была достигнута в отношении иной суммы, ложится на продавца; в этом случае, процедура возврата переданного имущества и возмещения убытков представляется достаточно трудозатратной.

Необходимо отметить, что указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта имущества является рисковым фактором и для покупателя, поскольку, в случае желания продавца осуществить расторжение договора по каким-либо основаниям, вернуть денежные средства, уплаченные сверх указанной в договоре суммы, будет достаточно сложно. Таким образом, отражение в договоре недействительной суммы влечет за собой невозможность законной защиты стороной своих прав.

Ввиду того, что гражданско-правовая ответственность носит имущественный характер, то наступление для виновной стороны неблагоприятных последствий происходит при условии утраты другой стороной части имущества. Виновная сторона при наступлении ответственности обязана осуществить такие действия, как возмещение понесенных убытков, уплата штрафа либо неустойки, возврат имущества и т.п. При этом, устанавливается договорная, а не деликтная ответственность. Договорная ответственность возникает исходя из условий конкретного договора.

Ответственность сторон также может быть долевой (при которой виновная сторона отвечает принадлежащей ей долей имущества), солидарной (при которой виновная сторона обязана принять эту ответственность в случае предъявления требования как в части, так и полностью по обязательству), субсидиарной (при которой, помимо виновной стороны, может быть привлечен дополнительный должник).

Возникновение гражданско-правовой ответственности обусловлено наличием четырех элементов состава деликта:

- противоправность - имеет место нарушение условий договора либо нарушение законодательства в рамках исполнения договора;

- причинение ущерба потерпевшей стороне - причинение ущерба может выражаться в повреждении, порче, уничтожении имущества, возникновении упущенной выгоды, несении дополнительных расходов;

- наличие причинно-следственной связи - поведение виновной стороны обуславливает возникновение негативных последствий;

- наличие вины - такое наличие характеризуется умыслом либо неосторожностью. При этом, необходимо помнить, что в гражданском праве действует презумпция виновности - лицо само должно доказать отсутствие своей вины.

Возникновение у продавца ответственности по договору может быть обусловлено непредставлением релевантной информации либо предоставлением ложных сведений. Частным случаем такой ситуации будет являться отсутствие в договоре информации о существенных недостатках имущества.

Ответственность покупателя возникает в том случае, если он отказывается от передаваемого по договору имущества либо от уплаты стоимости имущества. Кроме того, ответственность может наступить при несвоевременном исполнении обязательств по уплате причитающихся продавцу денежных сумм по договору.

Таким образом, ответственность по договору купли-продажи недвижимого имущества может возникнуть из различных оснований; в любом случае, наступление ответственности для каждой из сторон будет являться следствием ее виновности в ненадлежащем исполнении своих договорных обязательств.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимого имущества Рассмотрим конкретные примеры наступления ответственности в связи с совершением сделок купли-продажи недвижимого имущества

Нигей Н.С. обратился в суд с иском к Сергиевичу В.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, соглашений об уступке прав по договорам аренды земельных участков, взыскании денежных средств, в обоснование указывая на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2016, а также соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 и соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 30.06.200650. Ответчиком как продавцом были нарушены условия договора, поскольку на переговорах о купле - продаже объекта незавершенного строительства Сергиевич В.И. не сообщил истцу о строительстве указанного объекта на не отведенном для этих целей земельном участке, чем изначально ввел истца в заблуждение. Кроме того, земельный участок, предназначенный для строительства, находится в зоне красной линии. В нарушение требований разрешительной документации без согласования указанный объект был возведен ответчиком на земельном участке, который имеет разрешенное использование, не совместимое со строительством магазина. Департамент имущественных отношений администрации Омской области при рассмотрении заявления об уступке прав по договорам аренды земельных участков указал на ряд недостатков, которые послужили причиной отказа истцу в уступке права аренды земельных участков. Поскольку проданный ему незавершенный строительством магазин и земельный участок, на котором он расположен, не могут выступать в гражданском обороте отдельно, право аренды на земельные участки к нему не перешло, оснований для государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости не имеется, он фактически не владеет и не пользуется приобретенным у ответчика имуществом.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Сергиевича В.И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июля 2017 года, которым постановлено: «Исковые требования Нигей Н.С. удовлетворить частично. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества - незавершенного строительством магазина; взыскать с Сергиевича В.И. в пользу Нигей Н.С. денежные средства в сумме 300 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2016 года; взыскать с Сергиевича В.И. в пользу Нигей Н.С. денежные средства в сумме 900 000 рублей, оплаченные по расписке от 15 ноября 2016 года; взыскать с Сергиевича В.И. денежные средства в пользу Нигей Н.С. в сумме 300 000 рублей, оплаченные по расписке от 15 ноября 2016 года»; определила: решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Сергиевича В.И. - без удовлетворения.

Истцы-ответчики обратились в суд с иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Амирасланова Д.Ш. и Амирасланов Р.Х. являлись собственниками квартиры51. Доля истца Амираслановой Д.Ш. в праве - 8/15; доля истца Амирасланова Р.Х. в праве - 7/15. Между истцами и ответчиком Алексеенко Ю.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. При заключении договора истцы действовали вопреки собственной воле, под воздействием угроз, поступавших в их адрес, как от ответчика, так и от двух других неустановленных лиц. Истцы являлись покупателями квартиры, собственниками которой и являлись на момент подписания предварительного договора, а Алексеенко Ю.А. - продавцом. Амираслановой Д.Ш. был сделан запрос в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, на основании которого была получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из содержания которой она узнала, что за Алексеенко Ю.А. было зарегистрировано право собственности на квартиру. При этом, договор купли - продажи истцы не заключали, денежных средств от Алексеенко Ю.А., не получали.

В последующем истцы-ответчики уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и в итоге просили суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи. Ответчик-истец подал встречное исковое заявление, в котором просил суд признать Амирасланову Д.Ш. и Амирасланова Р.Х. утратившими право пользования квартирой.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Амираслановой Д.Ш., Амирасланова Р.Х. к Алексеенко Ю.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Булатов И.А. обратился в суд с иском и просил признать незаконными государственную регистрацию и сделки по передаче в муниципальную собственность Сальевского сельсовета Дуванского района Республики Башкортостан объекта недвижимости - здания администрации, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи, Булатов И.А. приобрел в собственность нежилое здание коптильни. Ранее здание находилось на балансе сельскохозяйственного производственного кооператива, который впоследствии был признан банкротом и впоследствии ликвидирован. Сальевский сельсовет, зная о правах заявителя на указанные объекты, зарегистрировал свое право собственности на данное здание и земельный участок.

Решением Салаватского межрайонного суда РБ от 20 апреля 2017 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Булатова И.А. на решение Салаватского межрайонного суда РБ от 20 апреля 2017 года и определила: решение Салаватского межрайонного суда РБ от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Булатова И.А. без удовлетворения.

Кудашов А.С. обратился к мировому судье судебного участка №3 Индустриального района г. Барнаула с иском к Билибуха Н.В., Кузьминой М.А., в котором просил предоставить ему место на кухне для обустройства обеденной зоны рядом с кладовой под №7; возложить на ответчиков обязанность убрать свои вещи из коридора.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 98, 103 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Кудашова А.С. к Билибуха Н.В., Кузьминой М.А. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, возложении обязанности установить дверь, убрать вещи удовлетворить в части. Обязать Билибуха Н.В., Кузьмину М.А. обеспечить Кудашову А.С. свободный доступ к раковине, расположенной на кухне. Взыскать с Билибуха Н.В., Кузьминой М.А. в пользу Кудашова А.С. расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Малышева Р.Ф. обратилась в суд с иском к АСП «Черемуховка» о признании права собственности на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок. В обоснование заявления указано, что 20.12.2000 года между истцом и Косолаповой В.М. был заключен договор купли-продажи жилого дома. Во время проживания в жилом доме правоустанавливающих документов на жилой дом не получала. В ЕГРН сведений о недвижимом имуществе не имеется, в то же время земельный участок, на котором числится жилой дом стоит на кадастровом учете. Учитывая изложенное, Малышева Р.Ф. обратилась в суд с настоящим иском.

При таких обстоятельствах, рассмотрев дело в пределах заявленных требований и по заявленным основаниям, применительно к обстоятельствам возникшего спора, положениям ст. 56, 57 ГПК РФ, оценив относимость, допустимость и достоверность, а также достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: принять признание иска ответчиками. Исковое заявление Малышевой Р.Ф. к администрации сельского поселения «Черемуховка», Косолаповой В.М. о признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить. Признать за Малышевой Р.Ф. право собственности на жилой дом.

Ставропольский районный суд Самарской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2006/2017 по исковому заявлению Лоб Анны Васильевны к Гаан Валентине Ивановне о признании права собственности на земельный участок, установил: истец обратился с исковым заявлением, в котором просит суд признать сделку купли-продажи земельного участка состоявшейся. Признать за Лоб Анной Васильевной право собственности на земельный участок.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Лоб Анны Васильевны к Гаан Валентине Ивановне о признании права собственности на земельный участок - удовлетворить. Признать сделку купли-продажи земельного участка, заключенную между Лоб Анной Васильевной и Гаан Валентиной Ивановной, состоявшейся.

Истец Широков В.В. обратился в суд с иском к Желудеву Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Исковые требования мотивировал тем, что у истца в собственности была квартира. В связи с тем, что у него не было денег оплачивать коммунальные услуги, он решил продавать квартиру и купить дом, а на вырученную разницу от продажи квартиры собирался погасить свои имеющиеся долги. О своем намерении продать квартиру он сообщил своему знакомому Василию (фамилию которого не знает), в этом момент с ним вместе находился Нагорный С. Через Н.С. истец познакомился с Зубаревой А.В., и он выдал на ее имя доверенность. При этом, согласно доверенности, Зубарева имела право продать квартиру, но не имела права получить за данную квартиру денежные средства от покупателя. При этом Зубарева могла сама обозначить стоимость квартиры, а он с Зубаревой не обговаривал цену квартиры. У него было одно условие, чтобы она ему купила ему дом, и у него оставалось наличными около 500 000 рублей. Зубарева была на это согласна. В начале марта к нему пришел Нагорный, они начали распивать спиртное. Когда он пришел в сознание, то он обнаружил, что никаких вещей нет. Он позвонил Зубаревой и спросил куда перевезли его вещи. Зубарева привезла его по адресу. Он увидел, что его вещи находятся в этой квартире, Зубарева сказала, что пока он будет жить здесь, а в дальнейшем она ему найдет дом. Также пояснила, что на его квартиру найдены покупатели, и как только квартира будет приватизирована, то она ее сразу продаст. На ее просьбу выписаться из квартиры он отказался. При этом Зубарева ему давала подписывать какие-то документы, так как он находился в состоянии алкогольного опьянения, точно не помнит, что подписывал. Помнит только один договор на оказание услуг, который он подписал по просьбе Зубаревой. Из этого договора следует, что он должен Зубаревой 400 000 рублей за оказанные ей услуги плюс за то, что она погасит за него долг за коммунальные платежи. Долг на момент подписания составлял около 130-140 тыс. рублей. Долг за коммунальные услуги она погасила. 04.07.2016 г. ему стало известно, что он не является собственником квартиры. Он пытался выяснить, почему Зубарева продала его квартиру, а денежные средства ему не отдала. Зубарева с ним по этому поводу разговаривать не стала. Денежных средств он ни от Зубаревой, ни от Н. за его проданную квартиру не получал. Таким образом, он считает, что Зубарева совместно с Нагорным обманным путем завладели его квартирой, тем самым причинили ему ущерб на сумму 1500 000 руб., так как именно в эту сумму он оценивает стоимость его квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: в удовлетворении иска Широкова В.В. к Желудеву Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры и истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Истец обратилась в суд с иском к ООО «Волжская усадьба» с иском о возложении обязанности провести работы, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, мотивировав их следующим57. Между истцом и ответчиком ООО «Волжская усадьба» был заключен договор купли-продажи квартиры. По данному договору истцом была приобретена квартира. Обязательства по оплате истцом были выполнены в полном объеме. Обязательства ответчиком выполнены не в полном объеме. При покупке квартиры сторонами были оговорены недостатки и недоделки, что отражено в приложении к договору. В п. 1.1 указанного приложения перечислены качественные особенности, а именно недостатки и результаты некачественно выполненной работы. С данными недостатками истец была согласна, но при условии, что со временем они будут устранены ответчиком. Квартира ответчиком была передана истцу и подписан договор приема-передачи. В обеспечение устранения указанных недостатков ответчиком было выдано гарантийное письмо, в котором ООО «Волжская усадьба» гарантирует в срок организовать выполнение отделочных работ объекта. На настоящий момент недостатки в полном объеме не устранены. В добровольном порядке ответчик уклоняется от исполнения обязательств, в связи с чем истец обратилась в суд с иском. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе на решение районного по иску о взыскании неустойки, определила: решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Багрий О.П. к Шмелеву Р.В. о регистрации перехода права собственности на квартиру по апелляционной жалобе Багрий О.П. на решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 16.06.2017 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано; установила: Багрий О.П. обратилась в суд к ответчику с вышеуказанными требованиями, мотивируя тем, что ответчиком выдана истцу расписка, из которой следует, что Шмелев Р.В. принял на себя обязательство оформить на ее имя право собственности на трехкомнатную квартиру после выплаты ипотечного кредита, за что получил от истца 2000000 руб. Полагая, что указанная расписка представляет собой письменный договор купли-продажи недвижимого имущества, Багрий О.П. обратилась в суд с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности.

Рассмотрев спор, суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований.

Багрий О.П. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении.

Вместе с тем автор жалобы обращает внимание на то, что по соглашению Шмелева Р.В. и Багрий О.П. их несовершеннолетняя дочь Шмелева А.В. проживает с истцом, в связи с чем обязанность по содержанию ребенка возложена на ответчика, а поэтому денежные средства перечисляемые Шмелевым Р.В. истцу, являются средствами на содержание ребенка и не свидетельствуют о возврате денежных средств, полученных по расписке. Более того, производимая ответчиком оплата за жилье и коммунальные услуги за спорную квартиру, фактически является частью алиментных обязательств, выполнение которых принял на себя Шмелев Р.В. по договоренности с Багрий О.П., поскольку истец требований в судебном порядке о выплате алиментов на содержание их дочери не заявлял.

В дополнениях к апелляционной жалобе Багрий О.П. указала на то, что судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства не установлены обстоятельства погашения Шмелевым Р.В. долга по ипотечному кредиту в ПАО «Сбербанк России», не истребованы необходимые для этого доказательства.

На доводы апелляционной жалобы Шмелевым Р.В. поданы возражения, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Натаров А.А. обратился в суд с иском к Головину В.С. о признании права собственности на жилой дом общей площадью 36,4 кв. м., земельный участок площадью 4097 кв. м. Свои требования мотивирует тем, что он и Головин заключили договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, согласно которому Головин С.М. продал ему за 25 000 рублей принадлежащие ему на праве собственности земельный участок площадью 4097 кв. м. и размещенный на нём жилой дом общей площадью 36,4 кв. м., в том числе жилой площадью 32,7 кв. м. Обязательство по оплате стоимости недвижимого имущества было исполнено истцом в этот же день, до подписания договора. Тогда же Головин С.М. передал ему, а он принял от него земельный участок и жилой дом, о чем был составлен передаточный акт. Указанные договор и передаточный акт были удостоверены нотариусом нотариального округа Задонского района Липецкой области Вахневой Е.Ю.

Головин С.М. обязался вместе с ним подать необходимые документы в Задонский филиал Федеральной регистрационной службы, однако в связи с его болезнью им пришлось неоднократно откладывать совершение указанного действия, затем Головин С.М. умер, не успев произвести регистрацию договора и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом к покупателю.

С момента совершения сделки и до настоящего времени истец пользуется спорным жилым домом и земельным участком, следит за ним, обрабатывает землю, собирает урожай. За его счет в данном жилом доме сделан ремонт. В связи со смертью Головина С.М., то есть по не зависящей от продавца и покупателя причине, регистрация перехода права собственности на спорные земельный участок и жилой дом во внесудебном порядке не представляется возможной. При этом, иных препятствий для совершения данного действия не имеется.

Согласно сведениям, предоставленным администрацией сельского поселения Ольшанский сельсовет Задонского муниципального района Липецкой области, наследником имущества, оставшегося после смерти Головина С.М., является его сын. Согласно выписок из ЕГРН, право собственности на спорный жилой дом до настоящего времени зарегистрировано за Головиным С.М., сведения о собственниках спорного земельного участка в реестре недвижимости отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил: признать за Натаровым право собственности на жилой дом общей площадью 36,4 кв. м, на земельный участок площадью 4097 кв. м.

Исследование правоприменительной практики позволяет сделать вывод, что наступление ответственности является неизбежным следствием ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств, исходящих из договора купли-продажи недвижимого имущества. Наступление ответственности сопровождается фактором принуждения и влечет за собой необходимость возмещения убытков виновной стороной.

Проведенный анализ нормативно-правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества и судебной практики по данному вопросу позволяет прийти к выводу, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом.

Так, вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Таковыми вещными правами могут обладать бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от участия в приватизации, либо лица, которые приобрели право проживания на определенный срок, либо бессрочно по завещательному отказу. При рассмотрении дел данной категории у судов не возникает затруднений относительно применения норм материального права. В соответствии с позицией

Верховного Суда РФ за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Таким образом, добросовестный покупатель не защищен законодательно при возникновении подобной ситуации, что является крайне негативным фактором, требующим совершенствования законодательства.

Определенные риски существуют и при использовании договора дарения. Среди участников рынка недвижимости существует заблуждение относительно невозможности признания заключенных договоров дарения недействительным. На самом деле имеет место быть многочисленная судебная практика отмены данного договора по общим основаниям недействительности сделок. В частности, такое случается, когда волеизъявление не соответствует внутренней воле дарителя. Существуют риски признания договора дарения недействительным, если заключается притворная сделка, к примеру, во избежании налогообложения - когда продавец с покупателем заключают не договор купли-продажи, а договор дарения. В этом случае одна сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, и по иску заинтересованной стороны такая сделка будет признана ничтожной в силу закона. Также одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать. Таким образом, приобретатель в данном случае также не защищен законодательно.

Наступление ответственности по договору купли-продажи недвижимого имущества связано с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязанностей. В свою очередь, такое ненадлежащее исполнение во многих случаях обусловлено наличием рисков, присущих обороту недвижимого имущества и недвижимости как виду вещи в общем.

Понятие гражданско-правовой ответственности предусматривает процесс применения определенного вида санкций по отношению к стороне договора, нарушившей его условия, либо лишения такой стороны принадлежащего права. Таким образом, наступление ответственности по договору связано с реализаций принуждения.

Выявлено, что в настоящее время существуют пробелы в законодательстве, в сферу регулирования которого входят правоотношения, связанные с недвижимым имуществом. Основное несовершенство законодательства связано с наличием вещных прав бывших членов семьи. Вещные права на объекты недвижимости не подлежат обязательной государственной регистрации, в связи с чем при покупке жилья существуют риски связанные с приобретением имущества, обремененного вещными правами третьих лиц. Таким образом, добросовестный покупатель не защищен законодательно при возникновении подобной ситуации, что является крайне негативным фактором, требующим совершенствования законодательства.

Определенные риски существуют и при использовании договора дарения; в частности, одаряемый всегда рискует потерять переданное имущество по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, если будет установлено, что имущество приобретается у лица, которое не вправе было его отчуждать.

Заключение

договор недвижимый имущество право

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой достигнутое и зафиксированное соглашение между продавцом и покупателем недвижимости, согласно которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель - принять и оплатить данное имущество в размере, в отношении которого достигнута договоренность. Совершение сделки и заключение договора является основанием для исполнения взаимных прав и обязанностей сторон; при этом, одни условий возникновения приведенных последствий будет являться взаимное волеизъявление сторон. В том случае, если достигнуто определенное соглашение, это подразумевает, что стороны выработали систему взаимных волеизъявлений.