Рента имела всегда различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид «вечная рента». В качестве таковой рассматривалась та, при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России существовала наравне с другими и иная особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения.

Суть ренты в дореволюционном праве состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно, различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал В.М. Нечаев, изначально на одно и то же имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur nya lien - французское правило). Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, а это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII в. возникает право должника на выкуп ренты. В ходе развития денежных отношений и усиления роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, - указывал К.П. Победоносцев, - кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах высказывания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление». Изучая юридическую природу договора ренты в более позднее время, мы пришли к выводу, что в своде законов Российской империи этому виду договора не нашлось места.

Однако это не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас подобно тому, как и праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенном» Анненков К.Н. Система русского гражданского права. IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 566. Тем не менее, если обратиться к обычному праву России, то в нем можно было найти немало примеров о подобных сделках. Так, например, С.В. Пахман, рассматривая случаи условной продажи, указывал, что у крестьян встречается продажа с условием оставить купленную вещь в пожизненном владении продавца. В качестве примера он приводит случай из практики, по которому один крестьянин продал другому дом с усадьбой, сохраняя за собой право жить в доме и пользоваться до своей смерти, приобретатель же должен содержать хозяина и похоронить его.

Проект Гражданского Уложения России, который разрабатывался на основе положений и норм зарубежного законодательства, и в особенности Германского и Швейцарского, включил в себя и нормы о ренте. В Проекте эти нормы имели много общего с кодексами этих государств.

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте «вечной» (непрерывной и бессрочной) и ренте «пожизненной». При этом, в свою очередь, в зависимости от источника «вечная рента» разделилась на ренту «с земли» и ренту «с капиталов» Абдулаев А.М. Из истории института ренты в отечественном гражданском праве// Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. №61.- 2016.- С. 2.

В Проекте Гражданского Уложения предусматривались два вида договора - пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание. Рента могла быть назначена как в виде денежных платежей, так и в натуральной форме. Договор мог быть установлен в пользу двух лиц: или в пользу контрагента, или в пользу третьего лица. Была установлена периодичность рентных платежей - «вперед за каждые три месяца», если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст.1095). Наряду с этим в Проекте предполагалось обеспечение договора залогом, но не автоматически, а по желанию сторон, потому как это было в их интересах. Также было закреплено положение о том, что если лицо, уплачивающее доход, объявлялось несостоятельным, то «получающий означенный доход, когда таковой обозначен закладом или залогом, пользуется преимущественным удовлетворением» (ст. 1096). Если же доход не обеспечен за -логом, то требования получателя должны удовлетворяться наряду с другими кредиторами. Поэтому в Проекте в интересах получателя ренты было закреплено право залога. В случае неисполнения плательщиком ренты договора получатель дохода мог потребовать возвращения имущества. Следует также отметить и то, что в Проекте право получателя пожизненного дохода не прекращалось в связи с лишением его всех прав состояния либо с принуждением его к каторге или ссылке, т. е. в этом случае не смешивались нормы публичного и частного права.

В связи с началом Первой мировой войны, а затем по причине революционных событий в России Проект Гражданского Уложения России не был принят.

Таким образом, договор ренты и пожизненного содержания долгое время так и не мог найти свое отражение в нормах российского гражданского законодательства. С учетом исследованной литературы предлагаем более конкретно периодизировать исторические этапы становления и развития рентных отношений.

1.2 Понятие и признаки договора ренты

Переход России к развитию рыночной экономики и отпадение идеологических ограничений предопределили закрепление в современном гражданском праве самостоятельной договорной конструкции рентных отношений.

Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ) Дерюга Н.Н. Договор ренты: некоторые проблемы правопонимания // Российский следователь. 2011. №15. С. 13-14.. То есть «рента» представляет собой определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей каких-либо усилий или затрат. Как верно отмечает Е.А. Моргунова, рента имеет явные сходства с такими сделками, как дарение, купля-продажа, мена, поскольку предусматривает отчуждение имущества Морунова Е.А. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. №5. 2015. С. 2-7. .

Регулирование рентных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред. от 29 июня 2015 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №5. Ст. 410; 2015. №27. Ст. 4001. (далее - ГК РФ) осуществляется в основном на началах диспозитивности (гл. 33). В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты.

Хотя название этой главы дает основания рассматривать ренту и пожизненное содержание с иждивением как явления одного порядка, в действительности законодатель различает относительно самостоятельные разновидности договора ренты: договоры постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ). Если договором предусматривается обязанность выплачивать ренту бессрочно, то такая рента называется постоянной, а договор - соответственно договором постоянной ренты. Договор, в котором установлена обязанность выплачивать ренту при жизни получателя ренты (пожизненная рента), именуется договором пожизненной ренты. Пожизненная рента может обеспечивать содержание гражданина как иждивенца. В этом случае заключается особый подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением. Каждой из указанных разновидностей договора ренты в главе 33 ГК РФ отводится отдельный параграф. В то же время единая юридическая природа рентного договора предопределяет выделение специального параграфа, содержащего общие положения для всех его разновидностей.

Установленное в п.1 ст.583 ГК РФ легальное определение указывает на то, что договор ренты является реальным, поскольку для возникновения обязательства по выплате ренты требуется фактическая передача имущества плательщику ренты, и односторонне обязывающим, так как в возникающем из него обязательстве обязанности возлагаются лишь на одну сторону - плательщика ренты.

Договор ренты характеризуется как возмездный, поскольку отчуждение имущества получателем ренты всегда предполагает выплату ренты в качестве встречного предоставления. Следует подчеркнуть, что возмездность данного договора определяется именно наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Последняя может предусматриваться договором либо отсутствовать. Иными словами, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (вносимую независимо от выплаты ренты) или бесплатно (п.1 ст.585 ГК РФ). Прикладное значение вывода о том, что при бесплатной передаче рентного имущества договор не становится безвозмездным, наглядно иллюстрирует судебная практика, признающая имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании рассматриваемого договора, возмездно поступившим в общую совместную собственность обоих супругов Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2004. №11..

Договор ренты относится к числу договоров, опосредующих передачу имущества в собственность. Право собственности на имущество, поступившее от получателя ренты, возникает у плательщика ренты в момент передачи вещи либо, если это требуется по закону (в частности, в случае передачи недвижимости), - в момент осуществления государственной регистрации перехода права. Это обстоятельство роднит ренту с куплей-продажей, меной, дарением и дает принципиальную возможность применять к отношениям сторон договора ренты по передаче и оплате имущества правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается под выплату ренты бесплатно, - нормы о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Вместе с тем законодатель рассматривает ренту в качестве самостоятельного договорного типа. Субсидиарное применение к договору ренты норм о купле-продаже и дарении возможно, только если иное не установлено главой 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п.2 ст.585 ГК РФ). Поэтому, в частности, реальный договор ренты, вопреки мнению В.С. Ема, отнюдь не становится консенсуальным при применении к нему некоторых правил о консенсуальном договоре купли-продажи Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 431..

Необходимо отметить, что плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты. При этом п.3 ст.592 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому отказ плательщика постоянной ренты от права на выкуп ренты ничтожен. Сам выкуп постоянной ренты происходит путем выплаты получателю ренты денежной суммы в размере, определяемом законодательством (статьей 594 ГК РФ). Кроме права на выкуп ренты у плательщика ренты есть и обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты в случаях, предусмотренных законодательством Долинская В.В. Договор ренты как форма жилищных правоотношений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. №1. С. 7-11.. Причем обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты есть не только у плательщика постоянной ренты, но и у плательщика ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением. Так, обязанность плательщика ренты выкупить постоянную ренту по требованию получателя ренты возникает в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в иных, предусмотренных договором случаях. Обязанность плательщика ренты выкупить ренту по требованию получателя ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением возникает в случаях существенного нарушения им договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и предусмотрено п.1 ст.599 и п.2 ст.605 ГК РФ.

Специфическим признаком, в целом предопределяющим выделение договора ренты в ряду других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность, выступает его алеаторный (рисковый), а не меновый (не эквивалентный) характер. Это обусловлено неопределенностью встречного предоставления, осуществляемого плательщиком ренты в обмен на принятое от получателя ренты имущество. В отличие от заранее определенного или определимого по правилам п.3 ст.424 ГК РФ размера покупной цены в обязательстве купли-продажи, твердо установленного объема товарной формы встречного предоставления в договоре мены, сторонам договора ренты в момент его заключения неизвестно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты. Поскольку выплата ренты осуществляется бессрочно или пожизненно, он может оказаться больше или меньше действительной стоимости переданного под выплату ренты имущества в зависимости от конкретной продолжительности взаимоотношений сторон Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. №4. С. 30 - 34..

Конечно, в наибольшей степени алеаторность характеризует договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, так как предугадать действительный срок жизни получателя ренты абсолютно невозможно. Предусмотренный для отношений постоянной ренты механизм прекращения договора посредством выкупа ренты (ст.592, 594 ГК РФ) позволяет плательщику ренты заранее предвидеть общий размер причитающегося с него встречного предоставления, что вынуждает подвергать сомнению алеаторность договоров постоянной ренты, если они не содержат условий, ограничивающих срок реализации права плательщика на выкуп ренты.

Однако нельзя согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что договор ренты независимо от его вида не соответствует признакам рисковой сделки Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. 2013. №2. С. 17 - 22.. Договор ренты отнюдь не выпадает из числа алеаторных по причине одностороннего характера риска, якобы падающего только на плательщика ренты. Напротив, как верно отметил З. Цыбуленко, здесь каждая из сторон рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. №6. С. 12 - 13.. Нет ничего некорректного в рассуждениях о том, что гражданин, передавший имущество под выплату пожизненной ренты, рискует до конца своей жизни получить рентных платежей на сумму, меньшую стоимости рентного имущества. Более того, вполне можно вести речь о положительном риске получателя ренты при значительной продолжительности жизни приобрести существенно больше им самим предоставленного.

Вне зависимости от конкретной разновидности рентных обязательств и вида имущества, передаваемого под выплату ренты, договор ренты должен быть нотариально удостоверен (ст.584 ГК РФ). Несоблюдение данного требования, призванного обеспечить повышенные гарантии законности рисковых, рассчитанных на продолжительное время договоренностей получателя и плательщика ренты, влечет ничтожность договора (п.1 ст.165 ГК РФ).

Правило о государственной регистрации договоров ренты, предусматривающих передачу под выплату ренты недвижимого имущества, ныне не применяется п.8 ст.2 ФЗ от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. №3. 2013.. Вместе с тем в силу нормы п.1 ст.131 ГК РФ продолжает быть необходимым осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к плательщику ренты.

Важной характеристикой рентного договора является то, что получатель ренты вправе вернуть имущество, переданное в качестве обеспечения условий пожизненного содержания, если установлен факт серьезного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей. Судебной практике известны таковые примеры. Например, решение Московского городского суда от 20.04.2012 г. по делу №11-4837 о расторжении договора пожизненной ренты, принятое в связи с недобросовестным выполнением обязанностей плательщика ренты, заключавшееся в не соответствии размеров денежных выплат суммам, предусмотренным в договоре. По мнению С. Петрова, расторжение договора по требованию получателя ренты - один из самых болезненных вопросов гражданского законодательства. По замыслу законодателя, суд, разрешения спор об объеме предоставляемого получателю ренты, должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. На деле же его применение практикуется крайне редко Петров С. Договор ренты: плюсы и минусы // Практический бухгалтерский учет. 2013. №1. С. 76-80. Стоит сказать, что на практике, если получатель ренты утверждает, что плательщик ренты существенным образом нарушает обязательства, то вероятнее всего суд, примет решение, в результате которого плательщик не только останется без имущества получателя ренты, но и не будет иметь возможности получить компенсацию понесенных ранее расходов.

В заключении стоит отметить, что рента подразумевает способ распоряжения своим имуществом, при котором за имущество, переданное под выплату ренты, получатель осуществляет регулярные платежи или предоставляет иное имущественное содержание с целью обеспечения нормального и достойного уровня своей жизни. Как весьма точно указал, Конституционный Суд Российской Федерации (далее - КС РФ) в Постановлении от 27.11.2008 г., договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, имеют определенное социально значимое содержание. Как правило, граждане подобным образом распоряжаются своим имуществом именно с целью сохранения достойного уровня жизни Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 №11-П «По делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» // Собрание законодательства РФ. 2008. №51. Ст. 6205. К сожалению, изучение практики показывает, что граждане, заключившие рентный договор нередко были вынуждены использовать различные способы защиты своих прав и свобод Котарев С.Н. Специальные способы защиты прав недееспособных и ограниченно дееспособных граждан // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право. 2008. №6. С. 160-166, обращаясь, в том числе в КС РФ, исчерпав все иные правозащитные механизмы. В порядке конституционного судопроизводства заявители оспаривали конституционность регламентации отдельных аспектов рентных правоотношений. Как верно замечает Е.Е. Новопавловская, сам факт «похода в суд» и вынесенного в пользу заявителя решения - это не самоцель. Государство должно обеспечить и его исполнение Новопавловская Е.Е. Защита основных прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации посредством конституционного судопроизводства: монография. Белгород: Бел ЮИ МВД России им. И.Д. Путилина, 2015. 142 с. С. 101. Только в этом случае можно говорить об эффективности конституционного провозглашенного права на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина Переверзев Е.А., Жеребцова Е.Е. Реализация права на судебную защиту посредством использования механизмов конституционного судопроизводства // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: История и право. 2014. №4. С. 21-29..