Правовое регулирование договора ренты

Россия как социальное и правовое государство, должна обеспечить защиту интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по исследуемым нами договорам является одним из основных источников существования.

1.3 Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три вида договора ренты. Это постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Все три вида рассматриваемого договора обладают между собой существенными отличиями.

Так, специфика договора постоянной ренты заключается в том, что получателями постоянной ренты могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица - некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, обозначаемым в их учредительных документах. При этом одним из самых важных моментов является обстоятельство, что получение постоянной ренты получателем ренты не носит личного характера, а право получать ренту может быть передано получателем ренты в порядке правопреемства, то есть путем уступки права требования, по наследству, при реорганизации юридического лица - некоммерческой организации. При этом немаловажно, что выплата постоянной ренты осуществляется бессрочно и не ограничивается каким-либо сроком Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.: Юриспруденция, 2016. 528 с..

Конститутивным признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (рента) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. 528 с..

Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты). В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер постоянной ренты исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 тыс. руб. в месяц. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 тыс. руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн. руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 тыс. руб. в квартал.

Действующая редакция Гражданского Кодекса определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Поэтому при заключении сторонами договора ренты предлагаем устанавливать размер рентных платежей и производить их расчеты относительно величины прожиточного минимума, показатели которого установлены в законе РФ «О прожиточном минимуме в РФ», что будет являться основной гарантией в части жизнеобеспечения ее получателя.

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило - риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п.1 ст.595 ГК это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

У плательщика есть право прекратить договор путем выкупа ренты (ст. 592 ГК). То есть, в экономическом смысле, вернуть полученный кредит. Размер выкупа может быть определен договором. При отсутствии указанного условия выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, если договор ренты предусматривал дополнительную плату за передачу имущества, либо к годовой сумме рентных платежей прибавляется денежная сумма, определяемая по правилам, предусмотренным п.3 ст.424 ГК (рыночная стоимость переданного под выплату ренты имущества на момент выкупа).

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. Сюда относятся: просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты; банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом; поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости; другие случаи, предусмотренные договором.

Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане - как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.д.

Наряду с гражданами, получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п.1 ст.49 Гражданского кодекса Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №232. - Ст. 3301. . При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст.2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ (ред. от 31.01.2016) «О некоммерческих организациях»// Российская газета. -№14.- 1996, а равно и специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Относительно отдельных некоммерческих организаций необходимо сделать пояснения. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения, а бессрочность является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации, как учреждения, финансируемые и созданные собственником для осуществления управленческой деятельности, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 ст.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты имущество, приобретенное за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ). Наиболее всего целям договора ренты соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные, иные общественно-полезные цели, в частности, цели защиты прав и законных интересов граждан. Так, создаются государственные (муниципальные) службы (учреждения), принимающие на пожизненное содержание одиноких пожилых граждан, супружеские пары или инвалидов, оказывающие им социальные услуги (уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные, ритуальные услуги).

В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст.3 Закона «О банках и банковской деятельности» Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 (ред. от 29.12.2015) «О банках и банковской деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.02.2016) // Российская газета. - №27. -1996.).

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п.1 ст.50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т.д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, - несовместима с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен» Никольская А. Льготы покупателям квартиры - физическим лицам, заключившим договор ренты // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2000. - 14 апреля. - С. 6.. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться, так как суть данного вида договора - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству и в порядке правопреемства государству и коммерческим юридическим лицам, так как в соответствии со ст. 589 ГК РФ только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №25. - Ст. 410.. Однако неурегулированным остается вопрос о том, к кому перейдет право на получение постоянной ренты в случаях отсутствия у рентополучателя наследников либо отказа его наследников от принятия наследства.

Законом также допускается передача права на получение ренты другим лицам и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица. Однако необходимо отметить, что при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условия о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты Токарева К.Г. Стороны и субъектный состав договора постоянной ренты // Актуальные проблемы экономики и права. -№1 (13) / 2010.- С. 2.

Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка, определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Смерть плательщика ренты, а равно реорганизация юридического лица не влечет прекращения договора постоянной ренты, в первом случае его место занимает наследник, который становится ответственным перед получателем ренты за ненадлежащее исполнение обязательства. При реорганизации юридического лица в форме выделения или разделения, если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного лица, в соответствии с п.3 ст.60 ГК РФ вновь возникшие юридические лица становятся солидарными должниками по обязательствам реорганизованного юридического лица перед получателем ренты. При перемене плательщика ренты имущество может перейти в собственность как одного, так и нескольких лиц. Появление нескольких лиц на стороне должника означает трансформацию простого обязательства (при одном получателе ренты) в обязательство со множественностью лиц на стороне должника. Правовое положение нескольких должников разное: должники могут быть долевыми (каждый обязан исполнить обязательство в своей доле - равной или неравной) или солидарными (кредитор вправе потребовать исполнения обязательства от любого из должников или от всех вместе). В ГК РФ в качестве общего правила при множественности лиц в обязательстве предусмотрены долевые обязательства, при этом доли каждого лица признаются равными (ст.321).

Солидарная обязанность возникает, если это предусмотрено договором или установлено законом, в частности, при неделимости предмета обязательства (ст.322 ГК РФ).

Таким образом, для договора постоянной ренты законодатель допускает множественность лиц и на стороне должника. Однако, в отличие от множественности лиц на стороне кредитора, основанием для установления множественности лиц на стороне должника является не заключение договора ренты, а последующие юридические факты.

Договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что французский Гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный «в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора» Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 1961. С. 334.. Такое положение целесообразно ввести и в российское законодательство. Оно стало бы средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.

Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 2. 528 с..

На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.

Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах. В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту. Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, - 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн. руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора - 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 тыс. руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).

Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с.- С. 324.

Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты (ст. 600 ГК).

Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя. Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Важно отметить, что исходя из здравого смысла размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п.3 ст.424 ГК при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться по-разному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей). Интересным также представляется вопрос о методике расчета убытков. Никто доподлинно не знает, сколько проживет получатель ренты. Следовательно, не известен размер ренты, полученной в случае надлежащего исполнения договора. Современная судебная практика признает допустимость взыскания приблизительных и расчетных убытков. Таким образом, допустимым видится представление расчета убытков, составленного по правилам определения капитализированного размера платежей для выплат в счет возмещения вреда здоровью при ликвидации юридического лица (ст.64 ГК).

В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 29 мая 2012 г. №9 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании» // Российская газета.- №127. - 2012 разъяснил, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.

Пункт 2 ст. 599 ГК содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.

Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывает ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.

П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее - МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.

В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.

Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции. В надзорной жалобе П.Е. был поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, нашла основания для отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора, посчитав, что при рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций.

Судом установлено, что П.Е. выплачивает П. по договору пожизненной ренты 1000 руб. ежемесячно. Между тем заявительница в надзорной жалобе указывает, и это отражено в протоколе судебного заседания, что по условиям договора и исходя из требований действующего законодательства П.Е. должна была выплачивать П. 800 руб. в качестве базовой суммы. Этот довод является обоснованным.

Так, ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен МРОТ с 1 мая 2006 г. в сумме 1100 рублей в месяц, с 1 сентября 2007 г. - в сумме 2300 рублей в месяц, а с 1 января 2009 г. - в сумме 4330 рублей в месяц. В силу ст. 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.

В соответствии с ч.2 ст.5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленным в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. На момент рассмотрения дела в суде указанная базовая сумма не изменялась.

Тем не менее, суд это не учел и в нарушение вышеназванных требований закона применил к оспариваемому договору пожизненной ренты МРОТ в размере 1100 руб., который не может применяться при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам.

В обоснование своих выводов суд дополнительно сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года №11-П Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 №11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной» // Российская газета. №257, 17.12.2008, в соответствии с которым положение ч.2 ст.5 признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой оно - во взаимосвязи с п.2 ст.597 и п.2 ст.602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Между тем в силу п.6 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации положение ч.2 ст.5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г. Однако на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений каких-либо изменений в действующее законодательство по данному вопросу внесено не было, поэтому суд был не вправе применять Постановление Конституционного Суда Российской Федерации вопреки содержащемуся в нем предписанию.

Расторгая заключенный между сторонами договор пожизненной ренты в связи с его существенным нарушением со стороны ответчицы, суд первой инстанции также удовлетворил и требование П. о возвращении в ее собственность квартиры, сославшись на то, что в соответствии со ст.196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям. Между тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. №23 «О судебном решении» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении» // Бюллетень Верховного Суда РФ. №2, 2004, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

В соответствии с п.1 ст.599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п.2 ст.599 ГК РФ). Но как следует из материалов дела и установлено судом, под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена П. не бесплатно, а за плату, составившую 160 000 руб.

При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, суд, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Однако суд этого не сделал, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав П.Е.

Нормативно-правовая регламентация договора пожизненного содержания с иждивением содержится в ст.601-605 главы 33 ГК РФ.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребности получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат - периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ).

Пожизненное содержание с иждивением - это одна из разновидностей договора ренты, договора двусторонне обязывающего, реального, возмездного, по которому отчуждение недвижимого имущества осуществляется взамен регулярного гарантированного ухода. Последний растягивается на все время жизни рентополучателя или указанного им лица (лиц) Толстова А.Е. Понятие и место договора пожизненного содержания с иждивением в системе гражданско-правовых договоров // Сборник научных трудов Sworld. 2011. Т. 14. №2. С. 25..

Отношения пожизненного содержания с иждивением отличает высокая социальная значимость. Именно договор пожизненного содержания с иждивением как форма распоряжения недвижимостью с расчетом на долгосрочное, стабильное и юридически гарантированное получение натуральных рентных выплат, ощутимо дополняющих или заменяющих иные источники средств на текущее жизнеобеспечение, получил наибольшее среди рентных договоров распространение на практике Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. №4.

Еще одна особенность - наличие тесной связи между плательщиком ренты и ее получателем, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты. Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны только с предварительного согласия рентополучателя. Им может быть любой гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Здесь имеется в виду состояние здоровья, не лишающее лицо способности понимать свои действия и руководить ими.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты тем, что по договору в собственность передается только недвижимое имущество. Такой договор могут заключать несколько лиц, например супруги. В договоре пожизненной ренты предусмотрены платежи в денежной форме, в договоре пожизненного содержания с иждивением - в виде обеспечения получателя ренты самым необходимым - питанием, одеждой, лекарствами, жильем. В случае необходимости предусмотрен уход за ним. В договоре также могут быть предусмотрены рентные платежи и оплата ритуальных услуг. Договором может быть предусмотрена замена пожизненного содержания с иждивением на выплаты в денежной форме, но такие изменения могут быть внесены в виде исключения Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. №2. С. 20 - 25; Морунова Е. Пожизненное содержание в обмен на квартиру // Социальное обеспечение. 2015. №18. С. 39; Солдатов А.С. Стоит ли приватизировать свою квартиру? // Российская юстиция. 2005. №8. С. 43; Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 142.. Такая возможность существует в том случае, если получатели ренты не нуждаются в таком уходе.

Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении между сторонами спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Правовое значение соотношения пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подтверждают материалы судебной практики Комментарий судебной практики. Вып. 9 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. С. 45.. Так, Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома; не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.

Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимального размера оплаты труда в месяц.

Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в Определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 г. рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры.

Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и Определение Судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п.8 договора: так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.

Суды в данном деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. К вопросу о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением // Семейное и жилищное право. 2008. №2. С. 20-25.

Полагаясь на все вышеизложенное, можно сделать вывод, что виды и объем содержания могут меняться в зависимости от ситуации и потребностей получателя ренты. Основное, что должно быть прописано в договоре, это стоимость содержания в месяц и стоимость всего содержания, соизмеримая стоимости передаваемого недвижимого имущества. Если хоть одно из данных условий отсутствует в договоре, договор считается незаключенным. Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2005. С. 78-79..

Жилье, которое предоставлено для проживания получателю ренты, должно соответствовать требованиям, которые установлены жилищным законодательством. После заключения договора получатель ренты может оставаться проживать в своей недвижимости, которую он передал по договору ренты, в случае необходимости и по согласию получателя ренты ему может быть предоставлено другое жилье, даже меньшей площади, при наличии всех необходимых удобств, чтобы затем занять жилье большей площади Грязева О.И. Некоторые проблемы судопроизводства по делам, связанным с правом граждан на жилое помещение: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2013. С. 12..

Плательщиком ренты обеспечивается предоставление продуктов питания получателю ренты. Продукты должны отвечать всем необходимым нормам, учитывая местные традиции, обычаи и особенности рациона жителей данной местности. Потребности в питании подразумевают не просто утоление голода, а наличие рациона, который содержит весь необходимый набор питательных и полезных веществ, это необязательно должны быть деликатесы, но и не хлеб с молоком. Если есть такая необходимость, то плательщик ренты может оказывать помощь в приготовлении пищи Токарева К.Г. Договор пожизненного содержания с иждивением: теоретические и практические вопросы // Правовые вопросы недвижимости. 2015. №2. С. 9-12..

Договором может быть предусмотрено предоставление одежды. Речь идет о необходимом минимуме, с учетом погодных особенностей, чтобы было в чем на улицу выйти. Можно рассматривать ст.234 ГК РФ в качестве ориентира, в ней указано, какая одежда не может быть изъята у гражданина.

Под уходом следует понимать помощь в приеме пищи, медицинском обслуживании и т.д. Медицинский уход включает в себя покупку лекарств, вызов врача на дом, организацию лечения в стационаре. Сторонами могут быть оговорены и другие услуги, предоставляемые получателю ренты. В договоре стороны могут прописать оплату ритуальных услуг Ситдикова Л.Б. Теоретические основы услуг по законодательству РФ // Юридическое образование и наука. 2008. №1. С. 28-32..

Денежная сумма по соглашению сторон может быть любой, к примеру, 20-40% от рыночной стоимости. Получателю ренты выплачивается эта сумма в момент нотариального оформления договора. Он вправе распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению. Выплата суммы не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. Это дополнительная защита получателя ренты Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 45 - 46.. Услуги по содержанию оказываются плательщиком ренты лично. В случае необходимости и если получатель ренты не возражает, могут быть привлечены третьи лица, но оплачивать услуги третьих лиц должен плательщик ренты.

По общему правилу, выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривает натуральную форму. Статья 603 ГК РФ допускает внесение изменений и замену предоставления в натуральной форме на другие варианты: если это прописано в договоре, то возможна замена пожизненного содержания получателя ренты на периодические платежи в тех размерах, которые указаны в договоре; разовые выплаты таких платежей не допускаются, эти платежи должны выплачиваться периодически; оплата рентных платежей происходит до конца жизни получателя ренты. У наследников нет права на получение этих платежей. Собственник недвижимости, плательщик ренты, может отчуждать, сдавать в залог имущество или совершать другие сделки с ним только с согласия получателя ренты. Такое согласие оформляется нотариально.

При расторжении договора и возврате имущества получателю ренты у плательщика ренты нет возможности вернуть все потраченные средства на получателя ренты и нет права даже на компенсацию. Особая сложность возникает при определении в договоре ежемесячного и всего объема содержания с иждивением. Согласно п.3 ст.602 ГК РФ, суд при решении вопроса между сторонами должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, об объеме содержания Бирюков Б.М. Наследование, дарение, пожизненная рента: вопросы правового регулирования. 3-е изд. М.: Ось-89, 2008. С. 111 - 112..

Если собственник недвижимости, который является плательщиком ренты, захочет совершить с этой недвижимостью сделку, связанную с отчуждением, в этом случае нотариус потребует подтверждения согласия получателя ренты, согласно ст.604 ГК РФ, на совершение такой сделки. Законодательно закреплено, что обязательство по пожизненному содержанию с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Как и другие договоры ренты, договор пожизненного содержания с иждивением считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. Если на момент заключения договора гражданин, в чью пользу заключается договор пожизненного содержания с иждивением, умер, договор считается ничтожным (п.3 ст.596 ГК РФ).

Исходя из содержания ст.605 ГК РФ возможность расторжения договора связывается с ненадлежащим исполнением плательщиком обязанностей по содержанию и обеспечению рентополучателя натуральной помощью и только по требованию последнего. В литературе озвучена позиция по поводу предоставления получателю рентных платежей еще одного дополнительного и действенного средства защиты при нарушении его прав Козлова Ю.М. Компенсация морального вреда как способ защиты титульных пользователей жилым помещением - возможности требования компенсации морального вреда от плательщика ренты. Однако предполагаемая мера вызывает сомнение.

Как представляется, эта мера будет чрезмерной, поскольку рентополучателем, скорее всего, выступает лицо пожилого возраста, находящееся под особой защитой государства. Требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением удовлетворяется в 90 случаях из ста, о чем неумолимо свидетельствует судебная статистика. Как показывает практика, суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи прежде всего из-за характера договора.

Кроме того, сторона, предоставляющая содержание и натуральную помощь, не должна заблуждаться относительно того, с какого момента наступают правовые последствия по договору. Этот момент особенно важен в случае, когда плательщик ренты приступил к исполнению обязательства, не доведя договор к надлежащей и установленной законом форме его заключения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от других договоров ренты фидуциарным характером, социальной направленностью, формой рентных платежей и тем, что в данном случае заключение такого договора является жизненной необходимостью и иногда единственной возможностью улучшить материальное положение для получателя ренты.

2. Содержание договора ренты в гражданском праве России: особенности правового регулирования

2.1 Порядок заключения договора ренты

Признание договора юридическим фактом и возникновение договорного правоотношения происходит в момент его заключения. Таким образом, договор как правовое явление начинает свое существование именно с того момента, когда он в установленном законом порядке признается заключенным. Поэтому момент заключения договора является тем юридическим фактом, на основе которого определяется правовое положение участников сделки, т.е. их права и обязанности как субъектов конкретного договорного правоотношения.

Данное положение объясняет значение, которое придают нормы закона моменту заключения договора. Для заключения договора необходимо:

- выражение воли сторон (волеизъявление);

- согласованность этого волеизъявления;

- выражение воли в требуемой законом форме;

- достижение согласия по всем существенным условиям договора, т.е. по вопросам, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.ст.420, 432 ГК РФ).

Договор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.