Товарищества собственников жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

правовой товарищество собственник жилье

Введение

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Правовая природа товарищества собственников жилья

1.2 Правовая природа имущества в многоквартирном доме

Глава 2. Особенности управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме товариществом собственников жилья

2.1 Особенности корпоративных отношений

2.2 Особенности обязательственных отношений

Заключение

Введение

Понятие товарищества собственников жилья существует в российском законодательстве уже почти двадцать лет и актуальность вопросов связанных с правовым регулированием и практической деятельностью с каждым годом возрастает.

Товарищество собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Как правило, товарищество собственников жилья создается при условии инициативы самих жильцов или группы лиц, которые стремятся к качественному и законному управлению общим имуществом в многоквартирном доме с целью заменить недобросовестную управляющую компанию.

Товарищество собственников жилья сегодня - это эффективный способ управления многоквартирным домом и наиболее оптимальный на сегодняшний день. Он выгоден для самим жильцов, так и для государства. Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой позаботятся о своем имуществе. Они заинтересованы в выгодном использовании подвалов и чердаков, придомовых территорий, в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования помещениями и местами общего пользования. Таким образом, и простым людям, и организациям, и государству выгодно иметь своеобразную «территорию взаимодействия», которой выступает товарищество собственников жилья. Очень важным моментом является и то, что во многих субъектах нашей страны государство стимулирует создание товарищество собственников жилья, путем предоставления грантов, первоочередного направления средств на ремонтные работы, проведения бесед по созданию товарищества собственников жилья и т.д.

Актуальность выбранной темы велика, в связи с тем, что товарищество собственников жилья призвано осуществлять две главные функции, важные для любого человека: содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья самостоятельно решает, каким способом будет осуществлять управление недвижимостью: силами самих жильцов или специалистами со стороны. Обладая статусом юридического лица и имея расчетный счет в банке, товарищество собственников жилья вправе напрямую заключать договоры с предприятиями о предоставлении жилищных и коммунальных услуг и требовать применения санкций за невыполнение или плохое качество оказываемых в рамках договора услуг. Товарищество собственников жилья заинтересовано в минимизации затрат на жилищные услуги.

Целью дипломной работы является рассмотрение товарищества собственников жилья как формы управления комплексом недвижимого имущества.

Понятие «комплекс недвижимого имущества» использовалось ранее как нормативно-правовое понятие, однако при разработке нового Жилищного кодекса РФ его разработчики отказались от этого понятия как нормативно-правового и на сегодняшний день оно используется в качестве объекта управления товариществом собственников жилья. Данное пояснение было дано Гавриловым Сергеем Анатольевичем - председателем комитета по вопросам собственности Государственной Думы Федерального Собрания РФ.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать общую характеристику товарищества собственников жилья;

2. Рассмотреть вопросы, связанные с правовой природой товарищества собственников жилья;

3. Исследовать правовую природу имущества в многоквартирном доме;

4. Дать общую характеристику управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме товариществом собственников жилья;

5. Рассмотреть особенности корпоративных отношений в товариществе собственников жилья;

6. Исследовать особенности обязательственных отношений в товариществе собственников жилья.

При подготовке материала были использовании методы: теоретические (моделирования, системный, обобщения), практические (наблюдение, изучение документации).

Методологической основой исследования стали научные труды в области гражданского права, таких как: Ю.К. Толстого, В.Н. Литовкина, П.З. Иванишина, И.А. Дроздова.

В качестве методов исследования применялись общие и частные методы, включая системно-правовой, историко-юридический и иные, системный анализ исследуемых явлений и результатов.

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Правовая природа товарищества собственников жилья

Согласно п. 1 ст. 291 Гражданскому кодексу Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.. Согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005..

Вместе с тем, анализируя гражданское законодательство по состоянию на 1 сентября 2014 г. Товарищество собственников жилья к числу юридических лиц не относится, данный термин сменился более общим и широким по смыслу - Товарищество собственников недвижимости (ст. - 123.12 ГК РФ), которое включает в себя товарищество собственников жилья. Однако стоит отметить, что данное изменение введено исключительно в Гражданский кодекс и ни как не отображается в Жилищном кодексе РФ, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», т.е. товарищество собственников жилья по смыслу указанных законов является некоммерческим юридическим лицом. К тому же товарищество собственников недвижимости еще не внесено в «Общероссийский классификатор организационно - правовых форм». По мнению И.Б. Миронова руководителя Аппарата комитета Госдумы в ГК РФ закреплен исчерпывающий перечень юридических лиц, а несоответствие с другими нормативными правовыми актами это вопрос времени, т.к. и ЖК РФ и иные законы будут приводиться в соответствие с ГК РФ. Таким образом, анализируя высказанную им позицию, на настоящий момент действуют и товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости в равной степени.

Основываясь на вышеизложенном товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией.

Товарищество собственников жилья имеет право заниматься коммерческой деятельностью только в том случае, если эта деятельность будет соответствовать целям, прописанным в уставе. Вместе с тем, стоит отметить, что деятельность товарищества собственников жилья, прежде всего, направлена на:

совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

владение общим имуществом в многоквартирном доме;

пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В настоящее время товарищество собственников жилья рассматривается как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций. В юридической литературе, а также в судебной практике неоднократно отмечалось сходство потребительского кооператива и товарищества собственников жилья См., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2007. С. 63; Решение Арбитражного суда Московской области от 4 марта 2004 г. по делу № А41-К2-22887/03 // СПС «КонсультантПлюс».. По мнению В.Н. Литовкина, О.В. Гутникова Юридические лица в гражданском праве: в 3 т. Т. II. Юридические лица в российском гражданском праве (коммерческие и некоммерческие организации) / отв. ред. В.Н. Литовкин, О.В. Гутников. -- М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2011. -- С. 626. в Концепции развития гражданского законодательства отмечается, что выделение ряда организационно-правовых форм некоммерческих организаций произведено искусственно, без каких-либо практически значимых признаков, а лишь в силу особенностей, связанных со специфической сферой деятельности. В этот ряд ставили и товарищество собственников жилья, исключая его из нового ограниченного круга организационно-правовых форм некоммерческих организаций, предусматривая наличие только трех видов некоммерческих организаций корпоративного типа: потребительский кооператив, общественная организация, ассоциация (союз).

Вместе с тем не все разделяют точку зрения об отсутствии существенных отличий товарищества собственников жилья от потребительского кооператива, указывая на их существенные отличия Овчарова А.С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву // Журнал российского права. 2008. № 7. С. 100.. В качестве основного отличия указывается отсутствие в товарищество собственников жилья паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах. Кроме того, члены товарищества собственников жилья в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. В теории выделяют и иные различия Дроздов И.А. Гражданско-правовые проблемы обслуживания жилых помещений: автореф. дис. канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 87.. Товарищество собственников жилья, в отличие от жилищного кооператива, имеет другую структуру собственности; не является собственником имущества общего пользования, а также жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Жилищный кооператив, по крайней мере, до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает. Он приобретает структуру собственности товарищества собственников жилья после полной оплаты пайщиками своих паев, и в этом случае кооператив должен перейти на другую организационно-правовую форму -- товарищество собственников жилья Юридические лица в гражданском праве: в 3 т. Т. II. Юридические лица в российском гражданском праве (коммерческие и некоммерческие организации) / отв. ред. В.Н. Литовкин, О.В. Гутников. -- М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2011. -- С. 558..

Товарищество собственников жилья рассматривают также как разновидность общественных объединений. К примеру, Д.Г. Евстигнеев пишет: «по своей организационной природе, основанной на личной заинтересованности, самостоятельной инициативе, общих интересах, а также исходя из их функциональной направленности и в толковании Федерального закона «Об общественных объединениях» товарищества собственников жилья являются общественными объединениями.

Таким образом, двойственный характер феномена товарищества собственников жилья состоит в сочетании их юридической природы и реализуемых ими общественных функций, в связи с чем, товарищества собственников жилья правомерно рассматривать как общественные объединения, выступающие структурными элементами гражданского общества» Евстигнеев Д.Г. Указ. соч. С. 12..

Таким образом, совершенно очевидно, товарищество собственников жилья не рассматривается как организация публичного права, так как оно создается частными лицами, имеет локальные цели в имущественных отношениях, деятельность товарищества собственников жилья регулируется нормами гражданского и жилищного права, что свидетельствует о частноправовой природе данного вида юридических лиц.

Реализуя конституционный принцип добровольности членство в товариществе собственников жилья личное дело каждого. Для вступления в товарищество собственников жилья собственник квартиры в многоквартирном доме должен написать инициативное заявление с волеизъявлением о вступлении. Отказать принять в члены товарищества нового собственника товарищество собственников жилья не вправе.

Однако до сих пор высказываются различные мнения по поводу целесообразности и допустимости обязательного членства в товариществе собственников жилья. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что, «исходя из сути и правовой природы товарищество собственников жилья, оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений» Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. № 6. С. 40.. Неоднозначно оценивалась возможность обязательного членства в товариществе собственников жилья при рассмотрении данного вопроса в Конституционном Суде РФ. Б.С. Эбзеевым было выражено особое мнение, в котором обосновывалось отсутствие принудительного характера членства в товариществе в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано товарищество собственников жилья, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Однако данная позиция представляется несостоятельной, принимая во внимание аргументы принятого судебного постановления. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П.

Товарищество собственников жилья, представляет собой некоммерческую организацию, форму объединения собственников квартир многоквартирного дома для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом; товарищество принимает устав и является юридическим лицом с момента государственной регистрации.

Товарищество собственников жилья образуется собственниками квартир многоквартирного дома в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, а также для осуществления деятельности по содержанию и сохранению недвижимости, распределения между собственниками обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

Выбор собственниками квартир многоквартирных домов на основе свободного волеизъявления такого способа управления, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Членами товарищества собственников жилья являются собственники помещений в многоквартирном доме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке.

Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества - собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление в многоквартирном доме и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.

Товарищество как один из возможных способов управления в многоквартирном доме и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности помещением в многоквартирном доме. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирном домом в целях его содержания и эксплуатации.

В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.

Вместе с тем, не являясь членом товарищества собственников жилья, собственник помещения в многоквартирном доме находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих собраниях членов товарищества собственников жилья, принимающих решения, не может законно влиять на принятие решений на этих собраниях. Однако при этом собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт жилого помещения, размер которых устанавливается общим собранием членов товарищества. Собственникам, не являющимся членами товарищества собственников жилья гарантируется право на получение информации о деятельности товарищества и ознакомление с документами товарищества (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ), а также возможность предъявления требований, связанных с качеством оказываемых услуг и выполняемых работ. Единственной привилегией граждан, не являющихся членами товарищества собственников жилья, признается отсутствие обязанности нести бремя расходов связанных исключительно с членством в товариществе собственников жилья.

Подводя итог вышеизложенному можно сделать следующие краткие выводы:

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ). С 1 сентября 2014 года товарищество собственников жилья входит в состав понятия товарищества собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости - юридическое лицо, которое появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 сентября 2014 г. Им признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещении в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.). Однако стоит отметить, что данное изменение введено исключительно в Гражданский кодекс РФ и ни как не отображается в Жилищном кодексе РФ, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», т.е. товарищество собственников жилья по смыслу указанных законов является некоммерческим юридическим лицом. Важным является то, что товарищество собственников недвижимости еще не внесен в «Общероссийский классификатор организационно - правовых форм». Таким образом, анализируя высказанную им позицию, на настоящий момент действуют и товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости в равной степени.

В судебной практике отмечалось сходство потребительского кооператива и товарищества собственников жилья. В Концепции развития гражданского законодательства отмечается, что выделение ряда организационно-правовых форм некоммерческих организаций произведено искусственно, в силу особенностей, связанных со специфической сферой деятельности. В этот ряд ставили и товарищество собственников жилья, исключая его из нового ограниченного круга организационно-правовых форм некоммерческих организаций, предусматривая наличие только трех видов некоммерческих организаций корпоративного типа: потребительский кооператив, общественная организация, ассоциация (союз). Вместе с тем не все разделяют точку зрения об отсутствии существенных отличий товарищества собственников жилья от потребительского кооператива. В качестве основного отличия указывается отсутствие в товарищество собственников жилья паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах. Кроме того, члены товарищества собственников жилья в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. В теории выделяют и иные различия. Товарищество собственников жилья, в отличие от жилищного кооператива, имеет другую структуру собственности; не является собственником имущества общего пользования, а также жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Жилищный кооператив, до полной выплаты его членами своих паев, таким правом обладает. Он приобретает структуру собственности товарищества собственников жилья после полной оплаты пайщиками своих паев, и в этом случае кооператив преобразовывается в товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья рассматривается как организация частно-правового характера, так как создается частными лицами, имеет локальные цели, а деятельность регулируется жилищным и гражданским законодательством.

Реализуя принцип добровольности, закрепленный в Конституции РФ, членство в товариществе собственников жилья добровольное. Вместе с тем собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жиль, в многоквартирном доме остаются в невыгодном положении, так как решения принятые на общем собрании членов товарищества собственников жилья обязательны и для них. Они, в том числе, обязаны производить оплаты необходимые для реализации прав и обязанностей товарищества собственников жилья в части содержания многоквартирного дома. Важно знать, что собственники не являющиеся членами товарищества имеют право на предоставление информации, ознакомлением с документами, а также имеют право предъявлять требования связанные качеством предоставляемых услуг, как в само товарищество, так и в судебном порядке.

1.2 Правовая природа имущества в многоквартирном доме

Анализируя текст закона, под имуществом в многоквартирном доме следует понимать движимое или недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и (или) в собственности товарищества собственников жилья, либо в собственности иной управляющей организации.

В состав имущества в многоквартирном доме входят:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"..

Собственники помещений в многоквартирном доме, члены товарищества имеют право владеть, пользоваться и в установленном законом порядке распоряжаться общим имуществом.

В частности, собственники помещений в доме вправе не только по своему усмотрению использовать общие помещения в доме, но и в определенных пределах осуществлять их перепланировку и реконструкцию. Это может осуществляться, например, путем присоединения чердачных помещений к жилым помещениям или путем расширения, надстройки дома, увеличения площади чердачных помещений с целью создания в них объектов благоустройства дома (зимних садов, фитнесс-площадок, веранд и т.п.) или создания нежилых помещений, которые могут быть сданы в аренду.

Кроме того, важное значение для собственников помещений имеет и то, что земельный участок многоквартирного дома с определенного законодательством момента также является их собственностью. При этом такой земельный участок должен включать не только площадь застройки жилого дома, на нем расположенного, но и площади элементов озеленения, благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов.

Право собственности на земельный участок дает собственникам помещений в доме значительные правомочия в части владения, пользования и распоряжения таким участком. В частности, исключительно по их усмотрению на данном земельном участке может осуществляться строительство, например, гаражей и иных объектов инфраструктуры и благоустройства жилого дома. Кроме того, возможно осуществить реконструкцию уже имеющихся на участке сооружений, предназначенных для обслуживания такого дома (трансформаторные подстанции и т.п.), с целью создания, например, объектов нежилого назначения для сдачи их в аренду. При этом следует отметить, что любое строительство на земельном участке многоквартирного дома, осуществленное без ведома и согласия собственников помещений в таком доме, будет являться незаконным http://www.2m.ru/content/service/condominio/ правовой центр 2м..

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В том числе, товарищество собственников жилья может владеть и пользоваться имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в части делегирования таковых полномочий общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 136 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005..

Что касается недвижимого имущества и его поступления в собственность товарищество собственников жилья вопрос дискуссионный. Возможность приобретения товариществом собственного недвижимого имущества создает проблему разграничения объектов недвижимого имущества, приобретенных непосредственно в собственность товарищества, и случаев, когда вновь созданное (приобретенное) имущество поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Считается, что товарищество собственников жилья создается лишь для управления многоквартирным домом, комплексом имущества, принадлежащего на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также создания и приобретения новых объектов для благоустройства, создания более комфортных условий. Следует заметить, что такие объекты создаются или приобретаются, согласно ст. 44 ЖК РФ, на основании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и соответственно передаются в общую долевую собственность собственникам помещений. Однако согласно ст. 152 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно решать вопросы по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме. При этом исходя из п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов товарищества собственников жилья. Таким образом, вопрос, в чьей собственности будет находиться то или иное имущество зависит от того, кем, общим собранием членов товарищества собственников жилья или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, было принято решение о таком приобретении или строительстве.

Таким образом, в подтверждение вышеизложенного можно нужно отметить, что «законодатель разделяет, с одной стороны, строительство дополнительных (самостоятельных) помещений и, с другой -- объектов общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, исходя из такого толкования действующего законодательства, более обоснованным в данном случае является поступление созданного объекта в собственность субъекта, его возведшего, т.е. в собственность товарищества, либо собственников существующих помещений, осуществлявших при согласии остальных собственников финансирование реконструкции» Певницкий С.Г. Указ. соч. С. 27..

Решение данного вопроса о разграничении имущества, поступающего в собственность товарищества собственников жилья и в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, имеет весьма принципиальное значение. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.

В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации» Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 4..

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие краткие выводы:

Под имуществом в многоквартирном доме понимается комплекс движимого и недвижимого имущества, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) членам товарищества собственников жилья. В состав имущества многоквартирного дома входят: земельный участок, на котором находится данный многоквартирный дом, объекты озеленения и благоустройства на данном участке, помещения в многоквартирном доме не являющиеся частями квартир, помещения для реализации социально-бытовых потребностей, а также коммуникации для обслуживания данного дома и т.д.

Собственники помещений многоквартирного дома и члены товарищества имеют право пользоваться, владеть и в ряде случаев распоряжаться общим имуществом.

Что касается имущества находящегося в собственности товарищества собственников жилья, то оно приобретается в случаях, если данный вопрос был положительно решен на общем собрании членов товарищества собственников жилья и за счет целевых взносов членов товарищества, остальные требования были указаны выше.

Глава 2. Особенности управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме товариществом собственников жилья

2.1 Особенности корпоративных отношений

В соответствии со ст. 65.1 ГК РФ корпоративными юридическими лицами признаются те, учредители которых обладают правом участия в них, и формируют их высший орган. К их числу корпоративных юридических лиц можно отнести товарищество собственников жилья.

В последнее время особую актуальность приобрел вопрос о правовой природе и содержании корпоративных отношений. В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации под корпоративными отношениями предлагалось понимать «отношения, связанные с «правом участия» в корпорации, а также соответствующие обязательственные отношения между учредителями (участниками) и корпорацией». При этом «нормы, регулирующие корпоративные отношения, могут также применяться на субсидиарной основе и к юридическим лицам некорпоративного типа, если иное не вытекает из существа таких отношений».

Таким образом, в Концепции содержались три важных обстоятельства, характеризующие правовую природу и содержание корпоративных отношений:

корпоративные отношения являются разновидностью гражданско-правовых отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников;

корпоративные отношения не сводятся лишь к обязательственным отношениям между участниками и корпорацией. Использование формулировки «отношения, связанные с «правом участия» в корпорации» обусловлено тем, что гражданско-правовые корпоративные отношения не сводятся лишь к собственно отношениям участия в юридическом лице. Существует группа отношений и прав, тесно связанных с отношениями участия (членства), но непосредственно не относящихся к ним;

допускается применение норм корпоративного права к юридическим лицам некорпоративного типа, что создает юридическую основу для дальнейшего развития корпоративного права как системы правовых норм о любых юридических лицах. Тем самым в Концепции косвенно признается единая правовая природа отношений, существующих в корпоративных организациях, и отношений в юридических лицах некорпоративного типа.

В проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -- законопроект) под корпоративными отношениями понимаются «отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими».

Таким образом, в законопроекте произошло существенное по сравнению с Концепцией изменение понимания существа корпоративных отношений: исчезло упоминание об обязательственных отношениях как составной части корпоративных отношений; в состав корпоративных отношений, наряду с отношениями, связанными с участием в корпоративных организациях, включены отношения по управлению такими организациями; отсутствует положение о возможности применения норм корпоративного права к отношениям в унитарных организациях.

Товарищество собственников жилья являясь некоммерческой организацией, обладает специальной правосубъектностью. Цель деятельности товарищества собственников жилья - осуществление управления в многоквартирном доме. Вместе с тем, понятие «управление» применительно к товариществу собственников жилья в ЖК РФ не раскрыто. Указывалось на осуществление управления в порядке, установленном разделом VI ЖК РФ, регулирующим деятельность товарищества собственности жилья. Следовало исходить из общего понятия управления как «процесса целенаправленного воздействия субъекта управления на объект управления для достижения определенных результатов» Бурганова Л.А. Теория управления: учебное пособие. М., 2005. С. 29.. Я согласна с точкой зрения С.Ю. Шахова, который считает, что под управлением многоквартирным домом предполагается хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющую собой комплекс фактических и юридических действий по владению, пользованию и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, направленных на обеспечение:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме;

решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С. 102..

В методологических целях Дроздов И.А. управление многоквартирным домом подразделяет на финансово-хозяйственное и техническое Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. № 6. С. 28.. Соответственно, правомочия товарищества также классифицируются на осуществляемые в рамках финансово-хозяйственного и технического управления.

Финансово-хозяйственное управление включает в себя, в частности:

1) составление бюджета товарищества собственников жилья на год, определяемого исходя из предстоящих затрат, в состав которых включаются, например, расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию;

2) заключение товариществом собственников жилья сделок, связанных с привлечением кредитов банков, продажей, сдачей в аренду оборудования, инвентаря, других материальных ценностей и т.п., но это уже обязательственные отношения.

Техническое управление направлено на обеспечение надлежащей эксплуатации многоквартирного дома. Оно включает в себя техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, выполнение работ по его санитарному содержанию, ликвидацию аварий и проведение ремонтно-восстановительных работ, обеспечение охраны многоквартирного дома и т.п. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. № 6. С. 28..

Говоря о создании и государственной регистрации товарищества собственности жилья необходимо руководствоваться ст. 136 ЖК РФ, которая гласит: собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005..

Товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом должно пройти государственную регистрацию, которая осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав. Требования к содержанию устава товарищества собственников жилья определяется в основном в соответствии с п. 2 ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из ряда статей ЖК РФ: в уставе определяется порядок созыва общего собрания товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 145), в ч. 3 ст. 146 ЖК РФ наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов товарищества. В нем устанавливают сроки полномочий правления (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). В уставе предусматриваются сроки созыва заседаний правления (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ) и полномочия товарищества собственников жилья.

Полномочия товарищества собственников жилья также отражены в тексте закона, а именно ст. 136 и 137 ЖК РФ. Согласно тексту закона товарищество собственников жилья имеет следующие права:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005..

На основании вышеизложенного следует вывод о том, что законодатель поделил права на две категории. Исполнение прав первой категории не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств и прежде всего они связаны с поддержанием порядка в многоквартирном доме, обеспечения безопасности и т.д. Осуществление прав второй категории возможно лишь в том случае, если они не нарушают права и законные интересы собственников, такие права можно назвать распорядительные. Правил соответствие распорядительных действий правам и законным интересам собственников ЖК РФ не устанавливает, следовательно, в данном случае имеет место быть два вида развития событий. Первый - получение согласия на общем собрании товарищества собственников жилья одобрения со стороны собственников на совершение такой сделки, второй - если не требуется предварительное согласие на совершение сделки с собственниками помещения, то соответствие интересам собственников таких помещений предполагается, если не будет доказано иное.

Товарищество собственников жилья, вместе с тем, имеет ряд важных обязанностей, а именно:

обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего ЖК РФ;

выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ;

представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений, заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества, копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // «Российская газета», N 1, 12.01.2005.;

предоставлять любую информацию связанную с деятельностью товарищества собственников жилья как его членам, так и собственникам не являющихся членами товарищества Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"..

Для полноты изучения корпоративных отношений товарищества собственников жилья следует рассмотреть органы управления в товариществе.

Согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления признаются общее собрание членов товарищества собственников жилья и правление товарищества собственников жилья.