Товарищества собственников жилья

Общее собрание членов товарищества собственников жилья решает наиболее значимые и важные вопросы, которые касаются организации деятельности товарищества и управления им, включая распорядительные правомочия в отношении общего имущества в многоквартирном доме, определение размеров платежей членов товарищества и т.д.

Зачастую в литературе можно встретить мнение о подразделении вопросов, отнесенных к компетенции товарищества собственников жилья, на три группы, по степени важности. При этом степень важности (значимости) определяется исходя из количества необходимых голосов для решения вопроса.

Группу наибольшей важности составляют положения ст. 136, 146 ЖК РФ, где необходимо квалифицированное большинство голосов (2/3) от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся: решения о реорганизации, ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и ликвидационного балансов; вопросы о получении заемных средств, об определении путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. А также квалифицированное большинство необходимо при создании товарищества собственников жилья, утверждении Устава, избрание правления, а также в том случае, если собственники помещений решили объединить несколько многоквартирных домов.

Ко второй группе вопросов отнесены те, для принятия которых необходимо простое большинство голосов (50%+1). К ним относятся: утверждение плана финансовой деятельности, установление обязательных платежей в ТСЖ, формирование правления и ревизионной комиссии.

Третья группа не имеет отличий от второй по порядку принятия решения. Критерием ее выделения является характер решаемых проблем. Данную группу составляют вопросы, относящиеся к текущей деятельности: утверждение правил внутреннего распорядка товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества и др. Для их решения также достаточно простого большинства голосов См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. М., 2014. С. 298..

Приведенное подразделение вопросов, на мой взгляд, является лишь не нормативной моделью классификации компетентности по количеству необходимых голосов.

Круг вопросов относящихся к компетенции общего собрания товарищества не ограничен, он также может быть увеличен Уставом товарищества собственников жилья.

Дискуссионным представляется вопрос о соотношении компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и общего собрания членов товарищества собственников жилья. Поскольку ЖК РФ прямо не указывает, что наличие товарищества предполагает решение всех вопросов на своем общем собрании, существует мнение, что рассматриваемые органы управления осуществляют свои правомочия параллельно, так как не все собственники помещений являются членами товарищества собственников жилья и не все вопросы могут быть решены на общем собрании членов товарищества. Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений многоквартирного дома решает вопросы: о реконструкции многоквартирного дома; строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; выборе способа управления многоквартирным домом Юридические лица в гражданском праве: в 3 т. Т. II. Юридические лица в российском гражданском праве (коммерческие и некоммерческие организации) / отв. ред. В.Н. Литовкин, О.В. Гутников. -- М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2014. -- С. 639.

Хотелось бы отметить и то, что передача вопросов, находящихся в компетенции общего собрания собственников жилья, в ведение товарищество собственников жилья значительно упростила бы управление многоквартирным домом общему собранию членов товарищества собственников жилья. Однако, в таком случае, будут ущемлены права собственников, не являющихся членами товарищества собственников жилья.

Порядок созыва общего собрание членов товарищества собственников жилья определяется в ст. 146 ЖК РФ и уставом товарищества. Уведомление о проведении такого собрания направляется в письменной форме каждому члену товарищества собственников жилья не позднее 10 дней до назначенного собрания, однако уставом товарищества собственников жилья может быть установлен и иной порядок уведомления. В данном уведомлении должны содержаться следующие сведения: дата и место общего собрания, сведения о лице, по инициативе которого созвано собрание и, конечно, повестка дня, т.е. тот круг вопросов, который будет рассматриваться на таком общем собрании. Стоит отметить, что вопросы, не включенные в повестку дня, рассматриваться на общем собрании товарищества собственников жилья не могут.

Правомочие общего собрания членов товарищества собственников жилья определяется ст. 45 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является правомочным если на нем присутствовали члены товарищества или их представители обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления или его заместитель. В случае, если они по уважительным причинам не смогли явиться на собрание, то общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет одни из членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья - осуществляет руководство его деятельностью. Оно вправе принимать решения касающихся товарищества собственников жилья, за исключением тех вопросов, которые по закону отнесены к ведению общего собрания членов товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный в Уставе, но не более чем на 2 года. Закон ограничил круг лиц, которые имеют право состоять в правлении товарищества собственников жилья. Членом правления не могут быть лица, заключившие с товариществом договор управления многоквартирным домом, лица занимающие должность в органах управления такой организации, а также члены ревизионной комиссии товарищества и др. случаи. Данное правило исключает злоупотребление со стороны заинтересованного лица в личном обогащении, путем обмана или введения в заблуждение. Таким образом, правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества и подотчетно общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей Юридические лица в гражданском праве: в 3 т. Т. II. Юридические лица в российском гражданском праве (коммерческие и некоммерческие организации) / отв. ред. В.Н. Литовкин, О.В. Гутников. -- М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2014. -- С. 644.;

10) избрание председателя товарищества, если эта компетенция уставом не отнесена к ведению общего собрания членов товарищества.

Уставом товарищества могут быть предусмотрены и иные обязанности.

Следует отметить определенное несоответствие положений ЖК, определяющих статус председателя правления. Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам товарищества собственников жилья отнесены только общее собрание и правление товарищества. В то же время согласно ч. 2 ст. 149 ЖК председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества собственников жилья, имеет право подписывать платежные документы и совершает сделки, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества: правила внутреннего распорядка товарищества собственников жилья в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. Таким образом, можно сделать вывод, что председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления товарищества.

Контрольным органом товарищества собственников жилья является ревизионная комиссия. Она избирается на общем собрании членов товарищества не более чем на 2 года. В дальнейшем ревизионная комиссия из своего состава должна избрать председателя ревизионной комиссии.

К обязанностям ревизионной комиссии товарищества относятся:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

3) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

4) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Рассматривая товарищество собственников жилья необходимо осветить также имущественную обособленность в качестве признака присущего юридическому лицу. Как и всякому юридическому лицу, товариществу собственников жилья может принадлежать имущество (как движимое, так и недвижимое) на праве собственности.

Данное имущество приобретается и формируется за счет:

1) обязательных платежей членов товарищества (вступительные и целевые взносы);

2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества, которые получены для реализации целей указанных в уставе. Такой хозяйственной деятельностью, к примеру, будет, сдача в аренду части помещения и т.д.;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочие поступления.

Наличие собственных средств на балансе товарищества собственников жилья необходимо для реализации возложенных на него полномочий. На основании решения общего собрания членов товарищества в нем могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. К примеру, это резервный фонд, фонд на проведение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме, приобретение и установка общих (коллективных) приборов учета потребления энергии. Кроме того, в товариществах могут создаваться фонды, направленные на накопления средств для повышения благоустройства объектов общего имущества и др. Порядок образования специальных фондов, а также их использования определяется общим собранием членов товарищества. Общее собрание также утверждает отчеты об использовании средств соответствующих фондов, что позволяет контролировать целевое расходование средств специальных фондов.

Согласно п.1 ст. 151 ЖК РФ товарищество собственников жилья в собственности может иметь недвижимое имущество. По мнению ряда научных деятелей, положение закона в отношении недвижимого имущества весьма сомнительно. Это связано с возникновением проблемы поступления вновь приобретенного имущества в собственность товарищества либо в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из смысла закона, товарищество собственников жилья приобретает имущество в интересах собственников, для повышения уровня благоустройства и т.д. Такие объекты создаются или приобретаются по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и за счет их целевых взносов. Соответственно данное недвижимое имущество должно поступать в общую долевую собственность собственников помещений, а не в собственность товарищества. Неограниченных возможностей приобретения недвижимого имущества ни по источникам доходов, ни по составу объектов недвижимого имущества у товарищества нет.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме отнесено к разрешенной деятельности товарищества. При этом исходя из п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов товарищества собственников жилья Юридические лица в гражданском праве: в 3 т. Т. II. Юридические лица в российском гражданском праве (коммерческие и некоммерческие организации) / отв. ред. В.Н. Литовкин, О.В. Гутников. -- М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, 2014. -- С. 656..

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы. Целью деятельности товарищества собственников жилья является осуществление управления в многоквартирном доме. В связи с этим управление многоквартирным домом можно подразделить на финансово-хозяйственное и техническое. К финансово-хозяйственному управлению относятся: составление бюджета, его целевое расходование, совершение сделок направленных на получение кредитов, сдачей в аренду помещений и т.д. К техническому можно отнести текущие работы по техобслуживанию, капитальному ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома, ремонтные работы и т.д.

Товарищество собственников жилья создается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество считается созданным при наличии более 50% голосов собственников. Как и всякое юридическое лицо, товарищество подлежит государственной регистрации. В орган, осуществляющий государственную регистрацию необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества собственников жилья и утвержден устав, который также предоставляется в государственный орган для регистрации.

Органами управления в товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Помимо этого для осуществления контроля создается ревизионная комиссия. Следует обратить внимание на то, что Председатель товарищества собственников жилья по закону не является органом управления, однако фактически, его можно отнести к единоличному органу управления.

Товарищество собственников жилья, как и всякое юридическое лицо, имеет свою имущественную обособленность. Товарищество может иметь на праве собственности как движимое, так и недвижимое имущество.

2.2 Особенности обязательственных отношений

Товарищество собственников жилья как организация осуществляющая управление комплексом недвижимого и движимого имущества имеет ряд обязательственных отношений. Данные отношения связаны с осуществлением полномочий по содержанию многоквартирного дома и реализуются путем заключения реурсоснабжающих договоров. К этой группе договоров относятся: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться самостоятельно с каждым собственником жилого помещения.

Правила заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов установлены в Постановлении Правительства № 354 от 06.05.2011 N 354 (ред. от 14.02.2015) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Оно устанавливает обязательные требования для заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, а также холодного водоснабжения, водоотведения и поставки газа. Правовой акт подготовлен в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса РФ. Согласно правилам, если ресурсоснабжающая организация уклоняется от направления проекта договора ресурсоснабжения или его заключения, исполнитель вправе обратиться в суд. Он может обязать компанию заключить такой договор. Предусмотрены и меры по защите добросовестных плательщиков от отключения услуг: Исполнитель направляет в ресурсоснабжающую организацию заявку (предложения) о заключении договоров ресурсоснабжения.

К заявке (предложению) прилагаются копии документов, подтверждающих наличие обязанности исполнителя предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Такими документами, в том числе, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации;

устав товарищества;

договор управления многоквартирным домом.

Документы необходимые для заключения договора:

1. Подача заявление на заключение договора, в котором указываются объекты электроснабжения, включаемые в договор, его местонахождение и статус. Данное заявление подписывается руководителем, а также скрепляется печатью юридического лица.

2. Договор энергоснабжения.

3. Заполненное потребителем приложения, согласно которым определяются необходимые параметры;

4. Документы правового характера:

Устав - копия.

Свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ (ОГРН) -- копия.

Свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН) -- копия.

Выписка из ЕГРЮЛ на дату обращения для заключения договора -- оригинал.

Выписка (справка) об открытии банковского счета (при расчетах без акцепта).

Протокол или иное решение о назначении руководителя юридического лица и приказ о его вступлении в должность -- копии.

Список собственников помещений многоквартирного дома.

Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру собственников помещений многоквартирного дома -- 3 копии.

Копия протокола собрания о создании товарищества собственников жилья с подписями всех жильцов.

Копия паспорта председателя товарищества собственников жилья.

Выписка из протокола общего собрания о наделении полномочиями председателя заключить договор энергоснабжения.

Копия документа, подтверждающего размер общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

5. Документы технического характера (предоставляются в оригинале):

Акт(ы) разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон, на объект(ы), включенный(е) в договор (оригинал).

Однолинейная схема энергоснабжения, на объект(ы), включенный(е) в договор.

Акт приема-передачи прибора (ов) учета (при смене владельца) (оригинал).

Перечень субабонентов (при их наличии), с указанием названия объектов субабонентов и их местонахождения.

Заявка на потребление электрической энергии по договору на текущий год.

Письмо организации, в договоре которой ранее находился объект энергоснабжения, об исключении объекта из договора.

6. В случае, когда объект энергоснабжения не имеет непосредственного присоединения к сетям сетевой организации:

Акт(ы) разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон между Абонентом и сетевой организацией, на объект, к которому подключен объект(ы) Субабонента, включаемый(е) в договор.

Согласование о включении Субабонента в договор организации, от сетей которой подключен объект.

Письмо Абонента о включении Субабонента в свой договор.

Справка об отсутствии задолженности в оплате за потребленную электроэнергию объектом, выходящим на заключении договора на дату оформления акта приема-передачи приборов учета.

В случае если ресурсоснабжающая организация уклоняется от направления проекта договора ресурсоснабжения или его заключения, исполнитель вправе обратиться в суд с требованием обязать ресурсоснабжающую организацию заключить договор ресурсоснабжения. Ресурсоснабжающая организация вправе направить исполнителю предложение о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к предложению подписанного со стороны ресурсоснабжающей организации проекта договора. В случае неполучения ресурсоснабжающей организацией в течение 30 дней с даты получения указанного предложения исполнителем ответа о согласии заключить договор на предложенных либо на иных, соответствующих нормативным правовым актам в сфере ресурсоснабжения условиях и осуществления потребления коммунальных ресурсов собственниками и пользователями помещений в соответствующем многоквартирном доме в течение указанного срока, ресурсоснабжающая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор ресурсоснабжения, если исполнителем не заключен договор ресурсоснабжения с иной ресурсоснабжающей организацией. Договор ресурсоснабжения вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договором ресурсоснабжения определяются, в том числе: дата начала поставки коммунального ресурса; показатели качества поставляемого коммунального ресурса; объемы поставки и режим потребления коммунального ресурса, ответственность сторон за их несоблюдение; порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги; обязанность исполнителя уведомлять ресурсоснабжающую организацию о сроках проведения проверки достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и (или) проверки их состояния и право ресурсоснабжающей организации направлять своих представителей для участия в таких проверках. Стоимость коммунального ресурса рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным для ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов) и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, теплоснабжении, электроснабжении и газоснабжении для соответствующих категорий потребителей. Договором ресурсоснабжения определяется порядок отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения этого договора полностью в случае наличия у исполнителя задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленные коммунальные ресурсы в размере, превышающем стоимость соответствующих коммунальных ресурсов за 3 расчетных периода. Данный порядок должен обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате коммунальных услуг, в том числе путем уведомления собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме о наличии такой задолженности исполнителя и возможности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. После получения многоквартирного дома в управление ТСЖ появляется необходимость заключения договора энергоснабжения. Порядок заключения договора:

Заключение договора энергоснабжения регламентировано положениями ст. 539-547 ГК РФ.

Сторонами по договору является энергоснабжающая организация и абонент. На основании п.2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него, отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Договор с энергоснабжающей организацией должен заключаться в письменной форме. Договор энергоснабжения может быть заключен в соответствии с положениями пункта 2 статьи 445 ГК РФ, путем направления одной из сторон оферты (проекта договора) и ее акцепта другой стороной. Договор энергоснабжения считается публичным договором, т.к. на основании Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 (ред. от 06.03.2015) "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии" Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 N 442 (ред. от 06.03.2015) "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии". организация, имеющая статус гарантирующего поставщика обязана заключить договор электроснабжения с любым обратившимся к нему физическим и юридическим лицом в отношении энергопринимающих устройств. Договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Товарищество собственников жилья, как организация, деятельность которой направленна на управление общим имуществом, обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования, а также порядок осуществления контроля за их соблюдением определяются Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "Об электроэнергетике" Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "Об электроэнергетике"..

Правила о договоре энергоснабжения применяются также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть тепловой энергией, если не установлено иное законом или иными нормативными правовыми актами, а также к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и иными ресурсами.

Согласно ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета электроэнергии, то соответственно и оплата должна производиться согласно показаниям прибора учета. Это, как правило, на порядок ниже, чем оплата по тарифам из расчета за 1 кв. м., установленным органами местного самоуправления, так как в последнее время зимы очень теплые.

Примером может служить ситуация произошедшая в г. Елабуге РТ, собственник квартиры Заверняев Ю.А. регулярно посещает суды по инициативе ТСЖ «Груздь».

Представители ТСЖ «Груздь» систематически обращается в суд за вынесением судебного приказа о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение.

10.10.2008 г. в квартире был установлен, подключен и сдан в эксплуатацию двухконтурный котел «VAILANT». Данный факт подтверждается заключенным Договором подряда №97 от 10.10.2008 г. и Акта раздела границ обслуживания внутридомового газопровода, газового котла с ООО «ГазСервисАвтоматика».

14.10.2008 г. был заключен Договор №35489 на поставку газа и тех. обслуживание внутридомовых газопроводов и газового оборудования в ЭПУ «Елабугагаз». Заверняеву Ю.А. ежемесячно начислялись суммы по оплате горячего водоснабжения, отопления, техническое обслуживание внутридомового центрального отопления по тарифам из расчета на 1 кв.м. Наличие у него договора с ресурсоснабжающей организацией освобождает его от уплаты в ТСЖ сумм по горячему водоснабжению и отоплению. Вместе с тем Заверняев Ю.А. полностью освобождается от оплаты технического обслуживания внутридомового центрального отопления.

Товарищество собственников жилья либо управляющие организации обычно скрывают данную информацию от потребителей и выставляют им счета, исходя из расчета тарифа за 1 кв. м., а оплачивают ресурсоснабжающим организациям в соответствии с показаниями общедомового прибора учета. Образовавшуюся разницу присваивают себе должностные лица товарищества или управляющих компаний.

На основании Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 17.12.2014) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

При применении тарифов, включающих в себя 2 и более составляющие (в частности, расчет стоимости фактически потребленного объема коммунальных ресурсов и расчет стоимости их подачи), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих.

При применении тарифов, дифференцированных по времени суток (дневные и ночные) и (или) потребляемой нагрузке за единицу времени, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов.

При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При наличии в многоквартирном доме коллективных (общедомовых) приборов учета потребления тепловой энергии и наличии во всех или в отдельных помещениях распределителей размер платы за отопление рассчитывается исходя из среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий год, а в случае отсутствия сведений об объемах потребления тепловой энергии за предыдущий год - исходя из норматива потребления тепловой энергии и тарифа на тепловую энергию, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Помимо ресурсоснабжающих договоров товарищество собственников жилья полномочно заключать договоры подряда. Примером может служить ситуация в которой: по договору подряда специализированные фирмы устанавливают на многоквартирный дом двери с домофоном. В принципе, очень полезная и удобная вещь, но существует два варианта ее содержания и обслуживания. Первый вариант - разовый ремонт в случае поломки. Второй вариант - это заключение договора на абонентское обслуживание двери и домофона. В этом случае независимо от поломки двери и домофона специализированной организации необходимо ежемесячно перечислять определенную сумму в виде абонентской платы.

Как правило, товарищество собственников жилья и управляющие организации выбирают второй вариант, несмотря на то, что для потребителей этот вариант экономически не выгоден.

Таким образом, подводя итог вышеизложенномуследует сделать следующие выводы.

Товарищество собственников жилья правомочно заключать договоры:

- ресурсоснабжающие (на предоставление электроэнергии, водоснабжения, газаснабжения, водоотведение и т.д.);

- договор подряда (по данным договорам осуществляется обслуживание каких-либо объектов);

- иные виды договоров заключение которых было рассмотрено и одобрено на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Договор ресурсоснабжения заключается с ресурсоснабжающей организацией, которая поставляет ресурс через присоединенную сеть. Договор заключается добровольно, а если ресурсоснабжающая организация уклоняется от заключения договора, то необходимо обратиться в суд с просьбой о принуждении заключения договора. Абонент подает заявку. К заявке (предложению) прилагаются копии документов, подтверждающих наличие обязанности исполнителя предоставлять соответствующую коммунальную услугу.

Такими документами, в том числе, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации;

устав товарищества;

договор управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья, как организация, деятельность которой направлена на управление общим имуществом, обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Остальные договоры, как правило, заключаются в процессе функционирования товарищества собственников жилья при необходимости привлечь кого-либо для предоставления определенных работ или услуг. Заключение данных договоров всегда необходимо вносить в повестку дня при проведении собрания членов товарищества собственников жилья. На собрании всегда обсуждается кем, в какой срок и за какую цену будут исполняться работы и предоставляться услуги. В противном случае, при несоблюдении такого порядка, правомерность заключения данного договора можно будет оспорить в судебном порядке.

Заключение

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ). С 1 сентября 2014 года товарищество собственников жилья входит в состав понятия товарищества собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости - юридическое лицо, которое появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 сентября 2014 г. Им признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещении в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.). Однако стоит отметить, что данное изменение введено исключительно в Гражданский кодекс РФ и ни как не отображается в Жилищном кодексе РФ, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях», т.е. товарищество собственников жилья по смыслу указанных законов является некоммерческим юридическим лицом. Важным является то, что товарищество собственников недвижимости еще не внесен в «Общероссийский классификатор организационно - правовых форм». Таким образом, анализируя высказанную им позицию, на настоящий момент действуют и товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости в равной степени.

В судебной практике отмечалось сходство потребительского кооператива и товарищества собственников жилья. В Концепции развития гражданского законодательства отмечается, что выделение ряда организационно-правовых форм некоммерческих организаций произведено искусственно, в силу особенностей, связанных со специфической сферой деятельности. В этот ряд ставили и товарищество собственников жилья, исключая его из нового ограниченного круга организационно-правовых форм некоммерческих организаций, предусматривая наличие только трех видов некоммерческих организаций корпоративного типа: потребительский кооператив, общественная организация, ассоциация (союз). Вместе с тем не все разделяют точку зрения об отсутствии существенных отличий товарищества собственников жилья от потребительского кооператива. В качестве основного отличия указывается отсутствие в товарищество собственников жилья паевых отношений, которые имеют место в потребительских кооперативах. Кроме того, члены товарищества собственников жилья в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов. В теории выделяют и иные различия. Товарищество собственников жилья, в отличие от жилищного кооператива, имеет другую структуру собственности; не является собственником имущества общего пользования, а также жилых помещений многоквартирного дома, принадлежащих гражданам и юридическим лицам. Жилищный кооператив, до полной выплаты его членами своих паев, таким правом обладает. Он приобретает структуру собственности товарищества собственников жилья после полной оплаты пайщиками своих паев, и в этом случае кооператив преобразовывается в товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья рассматривается как организация частно-правового характера, так как создается частными лицами, имеет локальные цели, а деятельность регулируется жилищным и гражданским законодательством.

Реализуя принцип добровольности, закрепленный в Конституции РФ, членство в товариществе собственников жилья добровольное. Вместе с тем собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жиль, в многоквартирном доме остаются в невыгодном положении, так как решения принятые на общем собрании членов товарищества собственников жилья обязательны и для них. Они, в том числе, обязаны производить оплаты необходимые для реализации прав и обязанностей товарищества собственников жилья в части содержания многоквартирного дома. Важно знать, что собственники не являющиеся членами товарищества имеют право на предоставление информации, ознакомлением с документами, а также имеют право предъявлять требования связанные качеством предоставляемых услуг, как в само товарищество, так и в судебном порядке.

Под имуществом в многоквартирном доме понимается комплекс движимого и недвижимого имущества, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме и (или) членам товарищества собственников жилья. В состав имущества многоквартирного дома входят: земельный участок, на котором находится данный многоквартирный дом, объекты озеленения и благоустройства на данном участке, помещения в многоквартирном доме не являющиеся частями квартир, помещения для реализации социально-бытовых потребностей, а также коммуникации для обслуживания данного дома и т.д.

Собственники помещений многоквартирного дома и члены товарищества имеют право пользоваться, владеть и в ряде случаев распоряжаться общим имуществом.

Что касается имущества находящегося в собственности товарищества собственников жилья, то оно приобретается в случаях, если данный вопрос был положительно решен на общем собрании членов товарищества собственников жилья и за счет целевых взносов членов товарищества, остальные требования были указаны выше.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является осуществление управления в многоквартирном доме. В связи с этим управление многоквартирным домом можно подразделить на финансово-хозяйственное и техническое. К финансово-хозяйственному управлению относятся: составление бюджета, его целевое расходование, совершение сделок направленных на получение кредитов, сдачей в аренду помещений и т.д. К техническому можно отнести текущие работы по техобслуживанию, капитальному ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома, ремонтные работы и т.д.

Товарищество собственников жилья создается по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество считается созданным при наличии более 50% голосов собственников. Как и всякое юридическое лицо, товарищество подлежит государственной регистрации. В орган, осуществляющий государственную регистрацию необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества собственников жилья и утвержден устав, который также предоставляется в государственный орган для регистрации.

Органами управления в товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Помимо этого для осуществления контроля создается ревизионная комиссия. Следует обратить внимание на то, что Председатель товарищества собственников жилья по закону не является органом управления, однако фактически, его можно отнести к единоличному органу управления.

Товарищество собственников жилья, как и всякое юридическое лицо, имеет свою имущественную обособленность. Товарищество может иметь на праве собственности как движимое, так и недвижимое имущество.

Товарищество собственников жилья правомочно заключать договоры:

- ресурсоснабжающие (на предоставление электроэнергии, водоснабжения, газаснабжения, водоотведение и т.д.);

- договор подряда (по данным договорам осуществляется обслуживание каких-либо объектов);

- иные виды договоров заключение которых было рассмотрено и одобрено на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Договор ресурсоснабжения заключается с ресурсоснабжающей организацией, которая поставляет ресурс через присоединенную сеть. Договор заключается добровольно, а если ресурсоснабжающая организация уклоняется от заключения договора, то необходимо обратиться в суд с просьбой о принуждении заключения договора. Абонент подает заявку. К заявке (предложению) прилагаются копии документов, подтверждающих наличие обязанности исполнителя предоставлять соответствующую коммунальную услугу. Такими документами, в том числе, являются:

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом;

протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о выборе управляющей организации;

устав товарищества;

договор управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников жилья, как организация, деятельность которой направлена на управление общим имуществом, обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

Остальные договоры, как правило, заключаются в процессе функционирования товарищества собственников жилья при необходимости привлечь кого-либо для предоставления определенных работ или услуг. Заключение данных договоров всегда необходимо вносить в повестку дня при проведении собрания членов товарищества собственников жилья. На собрании всегда обсуждается кем, в какой срок и за какую цену будут исполняться работы и предоставляться услуги. В противном случае, при несоблюдении такого порядка, правомерность заключения данного договора можно будет оспорить в судебном порядке.

Итак, если вы, жильцы дома твердо решили создать товарищество собственников жилья, начать процесс его создания следует с уведомлений о собрании. Уведомление о проведении собрания с указанием времени и места, где оно будет проходить, должно быть вручено каждому собственнику жилья в вашем доме отдельно под подпись, либо заказным письмом. Там же, в уведомлении, нужно будет указать повестку собрания и сведения о том, кто его созывает. Таков порядок, который прописан в жилищном кодексе. Конечно, можно вывесить уведомление и на доске объявлений, но в таком случае, вам будет трудно доказать его легитимность. Что важно, уведомить соседей нужно не позднее, чем за десять дней. Иначе легитимность тоже будет спорной.

И помните: считается принятым, только в том случае, если за него проголосовали две третьи от общего числа голосов собственников жилья в вашем доме. А само голосование проходит не количеством человек, а долями жильцов в общей собственности. Откуда мы это взяли? Из жилищного кодекса.

Именно на это указывает статья 48 этого документа, носящая название «Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме». И в этой статье четко и недвусмысленно указано: голосование по выбору способа и формы управления идет долями в общей собственности, а не большинством голосов от общего количества пришедших. Кроме того, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо собрать кворум - владельцев больше 50% квадратных метров от общего количества площадей дома.

Чтобы стало немного понятней, поясним на примере. Допустим, в доме проживает 10 собственников. У шести из них квартиры однокомнатные, у остальных - трехкомнатные. Соответственно, и доля в общей собственности этих шести собственников будет меньше, чем у четырех оставшихся. Когда идет голосование общего собрания и четыре человека, владеющие наибольшим количеством квадратных метров в доме (а соответственно и большей долей имущества) решают поддержать какое-то решение, а другие шесть отказываются это сделать, решение, тем не менее, считается принятым. Его принял кворум.

В случае с домом, где больше сотни квартир все то же самое: проголосовать должно большинство собственников, владеющие, соответственно, большей часть квадратных метров в доме.

На что смотреть

Чтобы никто не смог оспорить его в суде, решение необходимо грамотно документально оформить. Опять же в соответствии с требованиями сразу нескольких статей жилищного кодекса. Вы должны знать, что общее собрание собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Кроме того, решение общего собрания жильцов вашего дома может быть принято путем проведения заочного голосования. Но только в том случае, если очное собрание не имело кворума.

А чтобы заочное голосование было признано состоявшимся, оно тоже должно отвечать ряду требований. Так, в уведомлении о проведении собрания в форме заочного голосования, необходимо указать куда, кому и до какого срока нужно отдать листы для заочного голосования. А в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, в обязательном порядке должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем его право собственности на квартиру, а так же решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». И ничего лишнего быть не должно. Но самое главное, такой лист, должен быть изготовлен отдельно для каждого жильца, и вручен ему под роспись о получении, либо заказным письмом.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема. Протоколы общих собраний собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением этого собрания. А само решение, если оно принято с соблюдением всех требований жилищного кодекса, является обязательным для всех собственников помещений в доме. В том числе и тех, которые отказались от участия в голосовании.

К чему быть готовым

А теперь о том, какие вопросы ставить на собрании. Точнее о том, какие решения нужно принять. Прежде всего, конечно, решение о том, что жильцы вашего дома хотят образовать свое товарищество собственников жилья. А когда это решение принято, можно переходить к следующим вопросам повестки: выбор членов правления и председателя ТСЖ. Надо ли говорить, что это должен быть честный, надежный человек, которому вы полностью доверяете. Ведь подписывать официальные документы и распоряжаться общими деньгами отныне будет именно он. Но вот бояться этого не стоит. Ведь переизбрать председателя ТСЖ гораздо проще, чем сменить одну УЖК на другую.

Почему? Потому что высшим органом управления товариществом было и остается собрание членов ТСЖ. И к его компетенции относятся не только внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции, но и принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ и многое другое (статья 145 Жилищного кодекса РФ). А вот выбрать ревизионную комиссию, члены которой будут проверять финансовую деятельность председателя ТСЖ и бухгалтера товарищества - стоит сразу же. Так проще и надежнее, а кроме того, вы будете уверены, что в любой момент можете проверить насколько честен с вами председатель товарищества и члены правления.