Управление муниципальной недвижимостью
Характеристика использования муниципального имущества и деятельности муниципальных унитарных предприятий. Оценки бюджетного, социального эффектов в случае приватизации по торговым МУП. Влияние на бюджет города Инты изменений системы налогообложения земли.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.10.2017 |
| Размер файла | 498,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Уже сейчас такой сценарий планируют реализовать республиканские власти. Считаем, что от управления сферой ЖКХ отказываться ни в коем случае нельзя, поскольку только местная власть, заинтересованная в снижении собственных затрат на содержание ЖКХ, будет проводить какие-либо мероприятия по снижению издержек рганизаций-поставщиков на оказание коммунальных и иных услуг населению, тогда как любой иной собственник, действующий в сфере естественных монополий, будет явно заинтересован в завышении издержек, повышающих тарифы, приводящих к росту затрат населения. Предполагается, что в Инте большинство населения неспособно стабильно платить в полном объёме за тепло, воду, свет и коммунальные услуги, соответственно, весь этот немаленький груз ляжет на муниципальный бюджет. Хотя если разобраться в ситуации, этот груз уже давно лежит на муниципалитете. Основную причину этому мы видим в неэффективном контроле над названными выше участниками в ЖКХ со стороны городской администрации и отсутствии стратегии развития данного сектора.
В ходе данного исследования предложить целостную стратегию реформирования ЖКХ города не представлялось возможным, тем не менее отдельные концептуальные предложения, представленные в разделах 7.2 - 7.4, были подготовлены.
7.2 Краткая характеристика деятельности МУП «Инта-жилкомхоз» и МУП «Комбинат благоустройства»
МУП «Инта-жилкомхоз» и МУП «Комбинат благоустройства» не рассматривались в разделе, посвящённом мероприятиям по управлению муниципальными унитарными предприятиями, поскольку те меры практически не применимы для исправления ситуации на предприятиях ЖКХ. Вместе с тем ситуация на данных предприятиях более критическая, а готовых решений нет. Рассматриваемые МУП в существующей системе ЖКХ в г. Инте полностью зависят от платежей из городского бюджета. Даже при условии, если население Инты будет оплачивать все платежи без задержек, бюджет города должен будет дотировать данные предприятия. По словам директора МУП «Инта-жилкомхоз» ежемесячные непокрытые убытки его предприятия - 6,5 млн. руб., а на июнь месяц просроченная кредиторская задолженность достигла 11 млн. руб. У Комбината благоустройства задолженность - просроченная кредиторская задолженность - 7,7 млн. руб. (3,7 - по заработной плате и 4 - по обязательным платежам) информация получена во время интервью с директорами предприятий. Одновременно в Акте проверки состояния жилищно-коммунального хозяйства и энергетики МО «Город Инта», оптимизации расчётов бюджета города с энергосберегающими организациями и выработки предложений по выводу отрасли из кризисного состояния от 17-25 апреля 2003 г. приводятся иные данные по кредиторской задолженности: МУП «Инта-жилкомхоз» - 36,5 млн. руб. (24,5 млн. - задолженность перед поставщиками и подрядчиками), МУП «Интинский комбинат благоустройства» - 11,1 млн. руб. (4,1 - задолженность перед поставщиками и подрядчиками).
Фактически директорами признаётся, что деятельность данных предприятий, особенно МУП «Инта-жилкомхоз» планово убыточная и не следует питать иллюзий по поводу вывода её на самоокупаемость. При этом изменять такое положение вещей вряд ли в интересах директоров МУП. С одной стороны директор в существующей ситуации рискует только своей должностью, а в Инте при отсутствии специалистов-управленцев в сфере ЖКХ вряд ли можно постоянно менять директоров. Однако с другой стороны, ситуация преподносится следующим образом: при составлении плана финансирования ЖКХ требовалось (директорами) одна сумма, в бюджете была заложена гораздо более низкая, значит Администрация не выполнила своих обязательств по финансированию, что привело к банкротству, невыплате заработной платы, низкому качеству услуг и другим негативным последствиям.
Вместе с тем, в целом не отрицая негативную роль недостаточного бюджетного финансирования на финансово-экономическое состояние этих предприятий, следует выделять причины их убыточности предприятий. При анализе этих причин получится, что если не сделать их прибыльными, то значительно сократить убытки возможно только за счёт реструктуризации их деятельности и изменения системы управления.
Ситуация с МУП «Комбинат благоустройства» выглядит более понятной, поскольку данное предприятие сочетает как монопольные, по крайней мере в условиях Инты, функции, так в целом и коммерческие. Очевидно, что уборка территорий общего пользования (улиц, площадей, дорог) и вывоз мусора, освещение улиц и ритуальные услуги (обслуживание кладбища) являются социально значимые, представляю по своей сути муниципальный заказ, а значит и должны финансироваться из муниципального бюджета. С другой стороны, МУП «Комбинат благоустройства» занимается такими видами деятельности, как асфальтирование дорог, завоз угля зимой в отдалённые районы, вывоз мусора для коммерческих предприятий, которые можно отнести в принципе к рыночным. Так, МУП планирует получить заказ на ремонт дорог республиканского значения, а зимой доставлять уголь в дальние труднодоступные районы.
Считаем, что эти виды деятельности должны быть каким-то образом разведены, предприятие не должно получать из бюджета средства на поддержание коммерческих видов деятельности, только на социально-значимую работу. В противном случае получается ситуация, когда Комбинат выполняет объём работ по асфальтированию улиц, средства на оплату которых в бюджете не предусматривались (соответственно, муниципалитет дал понять, что не заинтересован в этих работах), а потом ожидает приём этих работ и оплату через Службу заказчика. В результате образуется искусственная дебиторская задолженность (на июнь месяц долг Службы заказчика составил 4,4 млн. руб.)
Такой ситуации необходимо избежать: ежегодно Комбинату благоустройства необходимо утверждать постановлением Администрации объём работ, который однозначно будет оплачиваться непосредственно из городского бюджета без посредничества службы заказчика, соответственно, под этот объём работ предприятие должно выстраивать и свою структуру затрат, в том числе затраты по заработной плате. Возможно, штат предприятия, как и во многих других МУП раздут и не соответствует его реальным потребностям. Коммерческие виды деятельности следует сохранить только в том случае, если они могут выполняться данным предприятием на постоянной основе, а не время от времени. В дальнейшем возможно реструктуризация МУП путём разделения социально значимых функций, требующих обязательного бюджетного финансирования, в казённое предприятие и коммерческих.
Ситуация с МУП «Инта-жилкомхоз» более запутанная, поскольку все виды деятельности, выполняемые этим предприятием, относятся к числу социально-значимых и определить возможно ли его безубыточное существование без бюджетного финансирования достаточно сложно. Основные проблемы, присущие данному предприятию следующие:
высокая степень изношенности основных фондов;
отсутствие собственных средств для инвестиций и непривлекательность для внешних инвестиций;
раздутый штат сотрудников, особенно ИТР;
высокие накладные расходы, связанные с необходимостью содержать многочисленные обслуживающие объекты и объекты инфраструктуры;
сочетание в одном предприятии и потенциально прибыльных и планово убыточных видов деятельности;
неполная оплата населением услуг предприятия и неполное бюджетное финансирование.
Возможно, было ошибкой после банкротства объединять в одном предприятии несколько видов деятельности, которые по своей технологии не связаны между собой. По словам директора, по многим экспертным оценкам и по международному опыту (Франции), деятельность Городского водоканала может стать прибыльной, тогда как теплоснабжение (теплосети) и Единый масштабный комплекс по техническому обслуживанию жилых помещений не могут быть прибыльными, один потому что планово убыточны, а второй из-за роста расходов из-за масштабов.
В этой связи представляется необходимым провести тщательное изучение ситуации с функциями МУП с целью возможной его реструктуризации, заключающейся в разделении потенциально прибыльных видов деятельности (рыночных) и планово убыточных (социальных). Первые - рано или поздно должны быть выведены на рынок, это в первую очередь, касается технического обслуживания коммерчески привлекательного жилья (раздел 7.4), а в последствии, функции по доставке воды потребителям. Вторые - должны полностью компенсироваться за счёт бюджетного финансирования в условиях, когда поднятие тарифа на уровень окупаемости представляется мало реальным. Данное направление может стать предметом дальнейшего исследования группы экспертов НИСИПП.
В краткосрочной перспективе необходимо по возможности добиться снижения текущих затрат предприятия, в первую очередь, по заработной плате, накладным расходам и увеличить доходную часть за счёт контроля за поступлением платежей от населения. Возможно сокращение избыточного штата, особенно ИТР, на что указывают все опрошенные участники рынка ЖКХ, за исключением директора данного МУП. Один из опрошенных представителей комплекса вообще заявил, что фактические затраты у МУП могут быть меньше, чем реально оплачивает население, если исключить необоснованно завышенную численность персонала.
Кроме этого в кратчайшие сроки необходимо наладить сбор платежей с населения. Сейчас контролировать своевременное поступление платежей от населения должно МУ «Служба заказчика», однако по факту наличия задолженности населения в размере более 75 млн. руб. можно установить, что, несмотря на все усилия, население «неохотно» платит за потребляемые услуги и не несёт за это ответственности. Возможно, в этом есть и доля вины Службы заказчика, деятельность которого будет рассмотрена в разделе 7.3.
7.3 Краткая характеристика деятельности МУ "Служба заказчика"
Важнейшую роль в управлении жилищно-коммунальным комплексом г. Инты играет МУ «Служба заказчика». Учреждение является связующим звеном между населением - потребителем услуг, городом (городским бюджетом) с одной стороны и поставщиками услуг - с другой. Кроме этого, Служба заказчика является балансодержателем всех находящихся в муниципальной собственности жилых и встроенных нежилых помещений, которые, как правило, сдаются в аренду. В результате через Службу заказчика в 2002 проходили, а в 2003 г. должны пройти достаточно серьёзные финансовые потоки. По полученной информации (данным по исполнению сметы затрат на содержание МУ «Службы заказчика») в 1999 - 2001 г. через Службу заказчика не проходили средства населения на оплату услуг ЖКХ и соответственно, расчёты с поставщиками услуг. Однако считаем, что данная информация требует проверки, поскольку Служба заказчика создавалась именно для целей перераспределения платежей за коммунальные услуги и, главным образом, выступает как расчётно-кассовый центр.
Планируемое и фактическое финансирование МУ «Службы заказчика» в 1999 - 2003 гг.
|
План (тыс. руб.) |
Факт (тыс. руб.) |
Доля доходов МУ в расходах бюджета (по факту), % |
||||
|
Доходы (всего) |
За счёт бюджета |
Доходы (всего) |
За счёт бюджета |
|||
|
1999 г. |
6262,6 |
- |
4320,7 (1941,9) Первая цифра - по себестоимости, вторая - по смете затрат |
- |
- |
|
|
2000 г. |
8449 |
3000 |
6732,2 |
1647,4 |
0,5 |
|
|
2001 г. |
Нет данных |
Нет данных |
Нет данных |
Нет данных |
- |
|
|
2002 г. Имеются две сметы затрат: одна получена в Администрации, другая - в Службе заказчика, которые немного, но отличаются друг от друга. В настоящее время мы затрудняемся прокомментировать данную ситуацию. |
189372,4 |
117606,5 |
185664 |
111103 |
20 |
|
|
2003 г. |
227410 |
141400,9 |
МУ «Служба заказчика» создавалась для выполнения следующих функций:
управление муниципальным жилым и нежилым фондом;
формирование заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг;
контроль за техническим состоянием и использованием жилищным фондом и представление жилищно-коммунальных услуг;
финансовое обеспечение заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг;
подготовка и проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда;
контроль оплаты жилищно-коммунальных услуг;
расчёт и учёт платежей за жилищно-коммунальное услуги, организация и обеспечение сбора платежей за услуги и работы в полном объёме, перечисление их поставщикам услуг;
ведение паспортной работы;
организация и оформление документов по приватизации жилищного фонда.
Эффективность функционирования данного учреждения можно оценить различными методами, в том числе и на основании анализа качества выполнения перечисленных функций. Далее мы рассмотрим основные, на наш взгляд функции Службы заказчика»
Среди всех функций, которые выполняет МУ «Служба заказчика», основной всё-таки следует признать - функцию расчётно-кассового центра. Следует признать (об этом заявляли все опрошенные респонденты), что средства через Службу заказчика идут без задержек. За оказание этой «простой» услуги Служба заказчика оставляет себе «комиссию» 7,28%. Вместе с тем необходимо отметить, что средства поступают поставщикам услуг не в полном объёме, главным образом, за счёт того, что население платит не в полном объёме, а также потому что в бюджете не всегда закладываются те суммы на возмещение поставщикам услуг, на которые указывают последние. Если во втором случае, вина Службы заказчика отсутствует, то за уровнем сборов платежей с населения учреждение должно постоянно следить. Здесь работу Службы можно признать неудовлетворительной: на 1 апреля 2003 г. население было должно 75,4 млн. руб., а с учётом недостающего бюджетного финансирования всего с учётом льгот и субсидий - 136,5 млн. руб. с общей тенденцией к увеличению. При этом показательны объёмы денежных средств, которые смогла выбить Служба заказчика с неплательщиков: 56,96 тыс. руб. в 2001 г. 427, 1 тыс. руб. в 2002 г. и 129,6 тыс. руб. в 1 квартале 2003 г. Учитывая, что схема управления жилищно-коммунальным комплексом замыкает всех поставщиков услуг на МУ «Служба заказчика», именно оно несёт перед ними финансовую ответственность за неполную оплату поставленных и произведённых услуг. Это автоматически означает «скрытую» бюджетную задолженность.
В сложившейся ситуации следует полагать, что если доля платежей населения в тарифе будет увеличена, как этого требует законодательство, до 90%, общие поступления могут снизиться, поскольку население платить больше существующего размера вряд ли захочет добровольно, поскольку не ощущает и не будет ощущать никакой ответственности. Одновременно на сумму «недобора» будет возрастать задолженность МУ «Служба заказчика» перед поставщиками услуг, что автоматически субсидиарной ответственностью будет ложиться на бюджет.
Таким образом, первое, что необходимо сделать - это наладить действенную систему контроля за поступлением платежей от населения и перечисления этих платежей поставщикам услуг в полном объёме.
Вторая основная функция - это распределение муниципальных заказов на выполнение работ по техническому обслуживанию жилого и нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности. Здесь эффективность деятельности МУ «Служба заказчика» оценить довольно сложно. С одной стороны, процедуру предоставления частным ЖЭКам в управление муниципальных домов вряд ли можно назвать конкурсной, а соответственно, не исключены злоупотребления, о которых заявляли некоторые респонденты: например, предоставление лучших (новых) домов «приближённым» ЖЭКам, распределение, в первую очередь, «ликвидного» жилья. С другой стороны, процесс распределения домов в частное управление запущен именно Службой заказчика, а значит со временем при её посредничестве может быть создан конкурентный рынок по техническому обслуживанию недвижимости в городе. Этот аспект деятельности данного учреждения будет подробно рассмотрен в разделе 7.4.
Третья функция МУ «Служба заказчика» - сбор средств и распределение заказов на выполнение капитального ремонта муниципальных зданий. Средства на капитальный ремонт зданий ежегодно закладываются в городском бюджете, а также аккумулируются в размере 15% от платежей населения и организаций за техническое обслуживание.
В 2001 г. на капитальный ремонт было потрачено 5221 тыс. руб. (запланировано было 6238 тыс. руб.), в 2002 г. - 5777 (запланировано - 7175 тыс. руб.), в 1 квартале 2003 г. 473 тыс. руб. (запланировано на год - 7000 тыс. руб.). При этом задолженность бюджета не превышает 18% от запланированного объёма.
Заказы на капитальный ремонт муниципальной недвижимости, которые фактически являются муниципальными заказами, МУ «Служба заказчика» распределяет между подрядными организациями и финансирует самостоятельно, определяя при этом какие именно виды работ и в каких домах проводить. Технический надзор за качеством и своевременностью выполнения работ и приёмку результатов также осуществляет Служба заказчика. Таким образом, сегмент капитального ремонта зданий (капитальных вложений из муниципального бюджета) остаётся фактически за рамками влияния Администрации города. Такая практика, по информации, полученной от респондентов, приводит, во-первых, нецелевому финансированию, т.е к финансированию неприоритетных работ, во-вторых, к предоставлению заказов аффилированным организациям, в том числе и частным ЖЭКам с формулировкой, «они обслуживают данный дом, соответственно, они в большей степени заинтересованы в приведении его в надлежащий вид. При этом не была собрана информация о том, каким образом принимается работа.
Считаем нецелесообразным объединение в одной организации (органе) функций по определению объемов и видов работ, контролю за их выполнением - с одной стороны, и выбору организаций-подрядчиков, финансированию этих работ - с другой.
При этом важно перейти к целевому финансированию приоритетных проектов. Для этого, возможно следует изменить систему следующим образом:
средства на капитальный ремонт (15%) не аккумулируются на счете Службы заказчика, а полностью поступают в бюджет,
ежегодно при формировании бюджета составляется пообъектный план капитального ремонта с предполагаемыми объемами финансирования, который утверждается в Администрации и отражается в бюджете города,
средства на капитальный ремонт, записанные в бюджете, распределяются на конкурсной основе.
Четвёртая функция МУ «Служба заказчика» - осуществление надзора за текущей деятельностью организаций ЖКХ и контроль за качеством выполняемых ими услуг, в том числе осуществляет приемку результатов текущего ремонта, выполняемых организациями ЖКХ и арендаторами нежилых помещений. Если в ходе надзора обнаруживается, что услуга была некачественной, сумма, подлежащая перечислению организации, может быть уменьшена. С этим вопросом необходимо разбираться детально, каким образом Служба заказчика выносит решения, какие основания для этого. Также следует дополнительно изучить практику приёмки результатов работ по текущему ремонту зданий, а также других работ, выполняемых организациями ЖКХ города.
Здесь необходимо отметить одно заявление арендатора, который утверждает, что смету на текущий ремонт ему утверждает Служба заказчика, однако расчёты, производимые в службе значительно ниже, нежели расчёты арендатора. В результате последнему приходится соглашаться со Службой заказчика, получать разрешение на текущий ремонт, но осуществлять его по реальной стоимости, что означает фактически платить «в чёрную».
В целом поверхностный анализ отдельных функций МУ «Служба заказчика» показал, что имеются серьёзные проблемы с финансированием, подтверждаемые в том числе и отчётность, которая имеется в Администрации города и в Службе заказчика. В ходе командировки при поиске информации создалось впечатление, что в Администрации никто не отслеживает финансовые потоки, проходящие через данное учреждение. Так, в Администрации не удалось найти некоторые сметы расходов и доходов МУ «Службы заказчика», эти сметы были только планируемые, но не фактические исполненные. Более того, данные по исполнению смет имелись только в Службе заказчика, а информация в полученных сметах отличалась друг от друга.
Считаем, что при отсутствии действенного наблюдения за ключевым сектором города сложно рассчитывать на его эффективность. В этой связи считаем необходимым изменить систему контроля и финансирования МУ «Служба заказчика», ограничив перечень финансовых решений, которые ей принимаются самостоятельно, а также перевести учреждение на полное бюджетное финансирование. Соответственно, следует постепенно сокращать долю арендных платежей, которые поступают в Службу заказчика (раздел 4.7), это приведёт к сокращению штатной численности учреждения и принесёт в бюджет дополнительные средства. В то же время существует опасность, что при сокращении объёма арендных платежей, поступающих Службе заказчика, у учреждения пропадёт интерес к их коммерческому использованию, в связи с чем могут чиниться различные препятствия арендаторам при продлении и заключении договоров аренды. Для избежания этой ситуации необходимо ввести в практику реестр свободных помещений, который был бы доступен для всех возможных арендаторов, а договора аренды заключались бы в Администрации города, после чего МУ «Служба заказчика», как балансодержатель информировалась о пользователе муниципальной недвижимости.
Кроме этого, следует рассмотреть вопрос о выводе из взаимоотношений со Службой заказчика юридических лиц, которые владеют или арендуют нежилые помещения, и перевод их на самостоятельные договорённости с коммунальными службами, в том числе ЖЭКами.
Также должна быть повышена роль Администрации города в контроле за качеством работ, выполняемых организациями ЖКХ. Для этих целей может быть создан самостоятельный отдел в структуре Администрации.
Предложения по реформированию МУ «Служба заказчика»
7.4 Реформирование системы ЖКХ в части предоставления услуг по техническому обслуживанию жилого фонда
Развитие городской системы жилищно-коммунального хозяйства возможно в рамках проведения двух различных по сути экономических политик:
1. Политики экономического патернализма. В подготовленном ниже аналитическом докладе эта политика не рассматривается, поскольку в новых экономических условиях в целом не имеет никаких перспектив (идет отказ от такой политики на федеральном уровне). Эта политика требует также существенных ресурсных затрат, что невозможно в силу естественных бюджетных ограничителей Инты. При попытке ее проведения такая политика в сущности все равно останется декларативной (каковой она является и сейчас), так как реально ничем не обеспечена.
2. Политики создания и поступательного развития рыночных отношений, формирования устойчиво функционирующих и саморазвивающихся экономических механизмов, включающих прямые договорные отношения между, с одной стороны, населением (совокупным заказчиком, покупателем услуг) и, с другой, жилищно-коммунальным хозяйством (совокупным исполнителем, продавцом услуг). При последовательном проведении такой политики городская администрация (муниципалитет) постепенно будет уходить из сферы ЖКХ, фактически передавая ее в руки самих жителей (в определенных случаях оставляя себе роль арбитра между населением и участниками сферы ЖКХ).
В целом сфера жилищно-коммунального хозяйства города разделяется на два компонента:
1. Монопольная и квазимонопольная часть (электроснабжение, обеспечение холодной и горячей водой и т.д.). Эта часть, имеющая отношение к городскому ЖКХ, в рамках данной работы не рассматривалась и может стать перспективой развития отношений между командой экспертов и консультантов Национального института системных исследований проблем предпринимательства (НИСИПП) и городской администрацией.
2. Техническое (эксплуатационное) обслуживание жилого фонда (включая в ближайшей перспективе капитальный ремонт зданий Все нижесказанное имеет также отношение и к развитию рынка капитального ремонта жилого фонда, поскольку в принципе он тоже платежеспособен. Со стороны предложения (частных «жэков») также делаются шаги в сторону развития этого рынка. Так, некоторые частные «жэки» уже получили лицензию на такой вид деятельности (он лицензируется), часть «жэков» находится в стадии завершения получения лицензии (совокупные затраты, согласно данным интервью, на прохождение процедуры предлицензионной подготовки и лицензирования - около $1000). То, что частные «жэки» идут на такие расходы, свидетельствует о наличии спроса и о возможности развития рынка в данном направлении.). Это сугубо рыночный сегмент ЖКХ, причем уже в настоящее время имеющий все признаки конкурентного.
7.3.1 Предпосылки создания рынка свободной конкуренции в сфере технического обслуживания жилья
Текущее существование элементов рынка.
Наличие платежеспособного рынка.
Наличие предложения (достаточное число реальных и потенциальных продавцов).
Наличие конкурентных цен (тарифов за обслуживание).
1. Текущее существование элементов рынка как со стороны предложения, так и со стороны спроса. Неформализованные интервью с представителями МУП «Инта-жилкомхоз», МУ «Служба-заказчика», частных ЖЭКов (ООО «Эллада», ООО «Патера» и ООО «Доминанта») и одного ЖЭКа в системе МУП «Интажилкомхоз», свидетельствуют о том, что в настоящее время в городе существует рыночный и потенциально конкурентный сектор по техническому обслуживанию помещений. Всего на рынке по техническому обслуживанию представлены 6 частных и 7 - муниципальных ЖЭКов (квазирыночный сектор).
Практически все респонденты, с которыми были проведены интервью (включая Инта-жилкомхоз) признают, что наиболее эффективными на этом рынке могут быть только «небольшие фирмы», «большим здесь не выжить». Нежизнеспособность крупных структур на данном рынке подтверждает и тот факт, что недавно образованное муниципальное унитарное предприятие «Инта-жилкомхоз» В 2002 году за короткий период ((7-8 месяцев) нарастило свою кредиторскую задолженность до размера, превышающего 11 млн. рублей, в то время как опрошенные нами частные «жэки» вообще не имеют «кредиторки». Неэффективность крупного муниципального сектора в сфере техобслуживания жилья демонстрирует нерациональная структура занятости в «Инта-жилкомхозе» и деформированные (привнесенные сверху или в целом пролоббированные руководством МУПов) механизмы стимулирования и мотивации (в «Инта-жилкомхозе» чрезвычайно раздут штат - 1200 сотрудников - за счет управленческого аппарата при острой нехватке рабочего персонала; уровень оплаты труда руководителя «Инта-жилкомхоза» поставлен в прямую (кратную) зависимость от численности работников: чем больше занятость, тем выше зарплата руководителя, выплачиваемая из муниципального бюджета).
Много лет в городе уже существует три кооперативных (фактически - частных) дома, техническое обслуживание которых, согласно данным глубоких интервью, обходится для жителей в 1,5-2 раза дешевле, чем если бы их обслуживание происходило муниципальными «жэками». Дома являются полноценными участниками (игроками) рынка со стороны спроса и предъявляют платежеспособный спрос, самостоятельно выбирая подрядчиков (рыночное предложение).
2. Наличие реально и потенциально платежеспособного рынка. Анализ глубоких интервью, проведенных с представителями частных «жэков», показывает, что практически все они последний год живут без дотаций из муниципального бюджета. Размер дебиторской задолженности по дотациям из бюджета (через Службу Заказчика) в 2002 году составил у разных частных «жэков» от 300 до 600-800 тысяч рублей. Многие частные «жэки» не рассчитывают на погашение этого «мертвого» или «полумертвого» долга, считая, что и без дотаций рынок является рентабельным; все рассчитывают на нем работать даже в том случае, если дотаций не будет вообще. То есть рынок уже сейчас является рентабельным даже при том, что часть жильцов не оплачивает расходы на техническое обслуживание своего жилья. Таким образом, перспективным направлением может стать принципиальный отказ городского бюджета от дотаций всем частным «жэкам».
3. Наличие немонопольного и неолигопольного предложения. В силу наличия платежеспособного спроса сформировался значительный рынок предложения. Так, при проведении конкурса, на котором новые группы домов выводились на рынок и передавались на техническое обслуживание частным «жэкам», на каждый участок претендовало по 2-3 потенциальных участника рынка (частных «жэков»). Более того, согласно данным интервью, в конкурсах участвовали даже некоторые руководители муниципальных «жэков», выставляя на конкурс собственные частные фирмы (зарегистрированные юридические лица), планируя в случае удачи уйти из «Инта-жилкомхоза» и работать на участке как частный «жэк», имея при этом в виду такую оптимизацию его деятельности, которая невозможна в муниципальном «жэке». Характерная деталь: в неформализованных интервью представители «Инта-жилкомхоза» ругали частные «жэки», которые «плохо и некачественно» работают, но при этом выжали активную готовность сами возглавить и развивать работу частных «жэков», если такая возможность представится.
В одном из интервью с «Инта-жилкомхозом» была получена информация, что многие заявления от желающих стать частными «жэками» и получить на техническое обслуживание участки с домами писались под неким «давлением», «под диктовку», но ничем другим эта информация не была подтверждена. Более того, не была приведена мотивация, которая заставила бы большие группы людей писать такие заявления при том, если процесс выделения домов на обслуживание частным «жэкам» все равно идет очень медленно.
4. Наличие конкурентных цен (тарифов за техническое обслуживание)
Диапазон тарифов за обслуживание 1 квадратного метра жилья в месяц колеблется в городе от 3,46 до 10 рублей. На примере ООО «Эллада» видно, что за год фактический тариф (для населения) может быть снижен с 5,22 руб. за техобслуживание 1 кв.метр до 3,46 руб. При этом тариф 5,22 требовал серьезных первоначальных вложений в текущий ремонт и проведения элементов капремонта жилого фонда (на основе чего уровень заявок от жильцов домов, обслуживаемых «Элладой», снизился с первоначальных 180 в месяц до 25-30 нынешних). Очевидно, что и в настоящее время существуют резервы для дальнейшего снижения тарифов, однако раскрыты эти резервы могут быть только при дальнейшем развитии рыночных отношений в сфере ЖКХ и развитии конкуренции.
7.3.2 Направление развития рынка
Для ускорения развития рынка ЖКХ в части техобслуживания жилых домов особых административных шагов уже не требуется. Административные шаги требуются только для выведения с рынка «Инта-жилкмхоза», определения функций Если такие обнаружатся., которые на первом этапе не сможет вместо «Инта-жилкомхоза» выполнить рынок (частные «жэки») и обеспечение выполнения этих функций через систему муниципального заказа.
В настоящее время рынок потенциально конкурентной части ЖКХ (техническое обслуживание жилья) характеризуется присутствием на нем «неестественного» монополиста (МУ «Служба Заказчика»), фактически отвечающего только за «собираемость» средств с мелкого клиента (населения) Кроме того, Служба Заказчика якобы представляет интересы населения перед «жэками».и действующего как «расчетно-кассовый центр». Цена такой «монопольной» услуги - 7,28% от всего объема собранных с населения средств. Кроме того, 15% всех перечислений за техобслуживание будто бы «резервируется» под перспективный капитальный ремонт.
Положительная и/или отрицательная роль Службы Заказчика в развитии рынка услуг по техобслуживанию домов может заключаться в следующем:
В первоначальном административном или конкурсном распределении групп жилых домов в городе среди частных «жэков». В связи с тем, что реальных и потенциальных продавцов на этом рынке уже достаточно много, в дальнейшем предпочтителен конкурсный способ распределения домов. Данные глубоких интервью с частными «жэками» свидетельствуют о том, что в настоящее время Служба Заказчика пока стимулирует развитие частных «жэков», передавая им в обслуживание новые группы жилых домов.
В стимулировании создания товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ) в городе. Возможно, в данном случае Служба Заказчика будет препятствовать формированию ТСЖ, кондоминиумов, поскольку при развитии этого рынка и при возникновении большого числа покупателей, которым посредник объективно не нужен (сразу получается экономия по 7,28% от суммы платежей), становится избыточной данная функция Службы Заказчика Одним из стимуляторов создания ТСЖ как самостоятельных игроков могут стать сами частные «жэки». При проведении одного из глубоких интервью экспертам был рассказан эпизод, как целый дом захотел перейти на обслуживание в один из частных «жэков», подо что было собрано 120 подписей жителей этого дома. Однако, процесс «тихо» затормозила Служба Заказчика, «представляющая» интересы жильцов домов (бумаге просто «не было дано хода»). Если бы в доме был ТСЖ, решение было бы принято без Службы Заказчика. В этой связи существующие частные «жэки» в текущий момент могут быть заинтересованы в создании ТСЖ в целях отвоевания рынка у муниципальных «жэков»..
При формировании на данном рынке большого количества продавцов (частных «жэков») последние будут сами заинтересованы в стимулировании создания товариществ собственников жилья, кондоминиумов, поскольку в противном случае между ними и конечным потребителем их услуги всегда будет стоять один-единственный «посредник-монополист», не имеющий экономических стимулов и мотивации в снижении цен и повышении качества услуг.
Результатом развития данного рынка должно стать отсутствие посредников между «жэками» и непосредственно населением, покупающим услуги по техническому обслуживанию домов. В случае, если часть жилых домов превратится в товарищества собственников жилья, последние смогут самостоятельно выбирать оптимальные для них по цене и качеству частные «жэки» и заключать с ними договора на обслуживание (см. рисунки ниже). В перспективе у «жэков» начнется «обмен» клиентами. Если в нынешних условиях при относительном снижении цен на обслуживание (3,46 руб. за квадратный метр жилья в месяц - у «Эллады», 4,98 руб. - у «Патеры»; для сравнения: 10 руб. расчетных - у «Инта-жилколмхоза») качество услуг во многих частных «жэках» невысоко и конечный потребитель не может повлиять на это качество напрямую, при формировании ТСЖ из плохо работающих и дорогих частных «жэков» покупатель (жилые дома) начнет переходить туда, где качество услуг выше и цены дешевле Возможно, диверсификация рынка пойдет и в сторону увеличения цен при улучшении качества: у ТСЖ будет возможность выбирать соотношение того и другого.. Начнет формироваться конкуренция не только по цене, но и по качеству Согласно данным глубоких интервью, в настоящее время много жалоб на качество услуг, предоставляемых частными «жэками».и по сервисному обслуживанию, что в целом стимулирует развитие нового витка ценовой конкуренции (и конкурентной среды в целом). Появится рыночная основа для возникновения новых «жэков», которые не могли возникнуть при «монополисте-посреднике», и ухода с рынка неэффективных частных игроков (продавцов). Далее все отношения между жилыми домами (ТСЖ) и частными «жэками» начнут развиваться как классические отношения между продавцом и покупателем.
Частный ЖЭК Муниципальный ЖЭК
Пояснения к рисунку 1. Схема условная. Фактическое расположение муниципальных (Интажилкомхоз) и частных «жэков» в Администрации г.Инта не запрашивалось. Конкурентная среда отсутствует или сильно «разреженная».
Рисунок 1 Нынешнее состояние «рынка» продавца услуг по техническому обслуживанию жилья
Частный ЖЭК
Пояснения к рисунку 2. Квазирынок. Большое количество частных продавцов («жэков») и покупателей пока без возможности выбора покупателями продавцов.
Рисунок 2 Требуемое состояние «рынка» продавца услуг по техническому обслуживанию жилья
I II III
Пояснения к рисунку 3.
- жилые дома, товарищества собственников жилья (покупатели)
I, II, III, IY, Y, YI - частные «жэки» (продавцы)
Собственники жилья самостоятельно выбирают продавцов услуг по техобслуживанию жилья в любом конце города и заключают с ними договора (каждый самостоятельно считает свои выгоды и потери).
Группе экспертов и консультантов Национального института системных исследований проблем предпринимательства в ходе проведения неформализованных интервью в Инте довелось услышать много предложений, в том числе с описанием схем взаимодействия ЖКХ (1) с нынешней Службой Заказчика, (2) с модифицированной Службой Заказчика (3) со службой, которая может прийти на смену Службы Заказчика,. (4) с городской администрацией (в разных вариациях между собой). Во всех этих схемах не было только основного участника рынка со стороны спроса - населения, самих жителей, напрямую диктующих свою волю продавцам услуг.
Таким образом, реформу сферы ЖКХ в части выведения на рынок всего комплекса услуг по техническому (эксплуатационному) обслуживанию домов возможно провести в три этапа:
Этап первый. Передача в течение ближайшего полугода - года всей или большей части жилого фонда Инты на технические обслуживание частным «жэкам» (в применением конкурсных процедур; возможный технический организатор конкурсов - Служба Заказчика под контролем Администрации Инта).
Этап второй. Стимулирование развития товариществ собственников жилья, кондоминиумов. При возникновении ТСЖ они получают право «уходить» от Службы Заказчика, самостоятельно выбирая в качестве подрядчика по техобслуживанию частный «жэк», который может быть расположен в любом конце города, и сокращая таким образом свои издержки. Срок - 3-5 лет.
Этап третий. Окончательное выделение в отдельную составляющую жилого фонда, коммерчески непривлекательного. Это и будет так называемым «социальным жильем», которое станет предметом заботы со стороны муниципального бюджета (дотирование, субсидирование).
При проведении реформы ЖКХ в Инте необходимо учитывать следующий фактор. Весь жилой фонд Инты условно можно разделить на две компоненты:
Коммерчески привлекательный (рыночный).
Коммерчески непривлекательный (условно называемый «социальным жильем»).
Понятно, что в разные промежутки времени отдельные части двух данных компонентов по мере «старения» жилого фонда и возрастания/убывания роли ряда других факторов могут перемещаться между собой (происходить так называемый «обмен»), но это в перспективе. В настоящее время, по оценкам интинских экспертов из сферы ЖКХ, в целом общая площадь жилого фонда Инты составляет порядка 952 тыс. квадратных метров, коммерчески непривлекательного, социального жилья - всего 60-80 тыс. квадратных метра - это преимущественно Восточный район города Инта (т.е. примерно двенадцатая часть всего жилого фонда). В какой-то мере к социальному («пограничное» состояние) можно отнести жилой фонд поселка Юсь-Тыдор (район Инты), обслуживание которого в настоящее время ведется частным «жэком» ООО «Доминанта» (фактический тариф обслуживания, по информации руководителя данного «жэка», составляет 4-4,3 руб. в месяц за 1 кв.метр).
Коммерчески привлекательное жилье на первом этапе проведения городской реформы сферы ЖКХ (этапе квазирыночных отношений) определит сам рынок. По мере появления желающих (заявок) на техническое (эксплуатационное) обслуживание тех или иных участков (групп домов) необходимо готовить конкурсную документацию и без задержек выставлять их на конкурс. При этом на первом этапе (как вариант) условиями конкурса, помимо наименьшей величины тарифа для населения и наибольшего объема (диверсифицированных) услуг В договор необходимо закладывать четкие условия его возможного расторжения (например, повышение тарифа, определенное количество подтвердившихся жалоб от населения, касающихся нарушений условий договора и т.д.), может стать своего рода «обременение» коммерческого жилья «социальным». То есть выигрывая конкурс (тендер) частный «жэк» получает в нагрузку необходимость за свой счет технически обслуживать коммерчески непривлекательное жилье (получая доход на одном сегменте рынка, частный «жэк» должен будет расходовать часть своего дохода на другом сегменте). То есть на первом этапе проведения реформы местное самоуправление Инты может снять часть социальной нагрузки с муниципального бюджета (как вариант-максимум - даже всю нагрузку).
На втором этапе по мере развития товариществ собственников жилья и получения ими возможности самостоятельно договариваться с продавцами, выявятся неэффективные частные «жэки», от которых уйдут наиболее прибыльные сегменты рынка (жилые дома), а в обслуживании останется только «социальное жилье». То есть рынок сам вычленит сегмент «социального жилья», которое будет «выпадать» из системы рыночных отношений. Понятно, что оставаться только с этим сегментом «жэкам»-аутсайдерам будет экономически невыгодно. Поэтому на втором этапе социальная нагрузка снова будет перекладываться на муниципальный бюджет, но в данном случае это и будет основной социальной функцией и предметом для деятельности городской администрации и местного самоуправления в целом.
Проведение реформы ЖКХ в части технического обслуживания городского жилого фонда потребует разработки PR-стратегии, способной не только создать модельные проекты, но и на положительном примере убедить людей, что реформа и ТСЖ выгодны прежде всего самому населению. Потребуется также внесение соответствующих корректив в структуру Администрации города (что может быть произведено в рамках последующей городской административной реформы). Данные коррективы должны прежде всего включать в себя создание подразделения (не только в рамках реформы ЖКХ), способного выстроить систему постоянного сбора и анализа необходимой информации о протекающих социальных и экономических процессах. Подразделение должно стать не просто «накопителем бумажного архива», которым никто не пользуется, а эффективно работающим аналитическим механизмом (как и другие части городской администрации). То есть необходимо выстроить мониторинг процессов, идущих в ЖКХ с целью текущего (оперативного) и стратегического реагирования, проведения корректировок этих процессов, в особых случаях - выступление в роли арбитра между населением и продавцами услуг по техобслуживанию жилья. Разработка стратегии и предложений, касающихся административной реформы могли бы стать предметом дальнейшего развития отношений между Администрацией Инты и НИСИПП.
Все эти предложения, наряду с предложениями о продаже муниципальных унитарных предприятий сферы торговли и бытовых услуг вместе с имуществом (недвижимостью, помещениями), лежат в плоскости создания большого числа мелких частных собственников, включенных в различные типы экономических оборотов города и самостоятельно заботящихся о своей собственности, которая будет «привязывать» их к Инте.
8. Основные выводы по результатам проведённого анализа ситуации с использованием муниципальной недвижимости и развития сектора ЖКХ г. Инты
По результатам анализа ситуации с использованием муниципальной недвижимости в г. Инте можно сделать следующие основные выводы:
1. Полная монополия муниципалитета на нежилую недвижимость в городе и на земельные участки сдерживает рост муниципальной экономики. Предприниматели владеют недвижимостью на временном по своей сути праве аренды, причём краткосрочной, что, возможно, заставляет их отказываться от долгосрочных инвестиций в собственное развитие, а значит и в городское хозяйство.
2. Большинство муниципальных предприятий города работают неэффективно, либо показывают свою неэффективность муниципалитету, кроме этого, не работает контроль за финансовыми потоками от аренды нежилых помещений и земли.
3. Муниципальная недвижимость способна приносить в бюджет города гораздо больший доход, чем она приносит в настоящее время. В качестве причин можно назвать неэффективность организационно-правовой формы муниципального унитарного предприятия, отсутствие системы должного контроля за использованием муниципальной недвижимости, недостатки в правовом регулировании использования муниципальной недвижимости и некоторые другие.
4. Приватизация большинства МУП способна единовременно принести в городской бюджет больше средств, чем от работы данных МУП поступит в бюджет в течение нескольких лет. Потенциальные покупатели имеются практически на все муниципальные предприятия. Причём приватизацию, если город всё-таки ставит перед собой эту задачу, необходимо проводить в кратчайшие сроки, поскольку в соответствии с действующим Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае превышения балансовой стоимости активов МУП 100000 руб., что составляет минимальный уставный капитал МУП, приватизация может быть осуществлена через акционирование. Такая приватизация займёт гораздо больше времени и в ней будет заинтересовано меньшее число потенциальных покупателей.
5. Несмотря на важность цели максимального наполнения бюджета, эта задача не должна стать главной и затмевающей все остальные. Кроме её решения, в городе необходимо создать функционирующий рынок недвижимости, сделать так, что бы на рынке недвижимости были представлены все формы собственности, а не только муниципальная. В этом процессе муниципальная недвижимость может стать со временем импульсом для долгосрочного развития города, способом «привязать» интинских предпринимателей к городу, недвижимость, переданная в частную собственность, может стать гарантией будущих инвестиций, что положительно скажется на развитии экономики города.
6. Для того, чтобы решить проблемы управления муниципальной недвижимостью и достичь заявленные цели необходимо провести комплекс управленческих решений, которые были проанализированы в предлагаемом отчете. Здесь ограничимся их перечислением:
продажа (приватизация) МУП и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
ликвидация ряда неэффективно работающих МУП;
изменение процедуры заключения договоров аренды муниципального недвижимого имущества с приоритетом конкурсным процедурам и открытому предложению;
увеличение ставок аренды муниципального недвижимого имущества до размера рыночных;
переход к заключению долгосрочных договоров аренды;
увеличение ставок аренды земли до размера рыночных;
усиление контроля за сбором арендных платежей за недвижимое имущество;
изменение нормы распределения доходов от аренды муниципальной недвижимости между муниципальным бюджетом и балансодержателями;
создание реестра недвижимости, находящейся в муниципальной собственности;
изменение мотивации деятельности руководителей «остающихся» МУП, включая разработку для МУП показателей экономической эффективности финансово-хозяйственной деятельности;
изменение пропорций распределения чистой прибыли МУП;
создание рынка на муниципальных площадях.
По результатам анализа ситуации в секторе ЖКХ можно сделать следующие основные выводы:
1. Финансирование ЖКХ является главной расходной статьёй бюджета г. Инты, соответственно, данному сектору необходимо уделять повышенное внимание, проводить политику оптимизации расходов, контроля за бюджетными средствами повышения качества работ и услуг;
2. Необходимо оперативно вмешаться в ситуацию в ЖКХ, чтобы предупредить банкротство недавно созданных предприятий МУП «Инта-жилкомхоз» и МУП «Комбинат благоустройства» и избежать потери контроля за социально значимыми активами этих предприятий;
3. Данные предприятия требуют реструктуризации в целях отделения потенциально прибыльных видов деятельности, которые могут привлечь инвесторов, от социально значимых, финансирование которых должно лечь на плечи муниципального бюджета;
4. МУ «Служба заказчика» в большинстве своём не справляется с теми функциями, которые на неё возложены, кроме этого, контроль за деятельностью этого учреждения со стороны учредителя в лице городской администрации не достаточный;
5. Должна быть налажена эффективная система контроля за поступлением платежей от населения и перечисления этих платежей поставщикам услуг в полном объёме;
6. В настоящее время «МУ «Служба заказчика» объединяет в себе функций по определению объемов и видов работ, контролю за их выполнением - с одной стороны, и выбору организаций-подрядчиков, финансированию этих работ - с другой. Такая практика представляется не рациональной, а указанные функции должны быть разведены.
7. В сфере осуществления капитального ремонта необходимо:
- установить, что средства на капитальный ремонт не аккумулируются на счете Службы заказчика, а полностью поступают в бюджет;
- ввести практику составления ежегодного пообъектного плана капитального ремонта с предполагаемыми объемами финансирования, который утверждается в Администрации и отражается в бюджете города;
- ввести конкурсное распределение средств на капитальный ремонт на конкурсной основе.
8. В сфере технического обслуживания городского жилого фонда должна создаваться среда свободной конкуренции, для чего имеются следующие предпосылки:
- текущее существование элементов рынка;
- наличие платежеспособного рынка;
- наличие предложения (достаточное число реальных и потенциальных продавцов);
- наличие конкурентных цен (тарифов за обслуживание).
9. Реформу сферы ЖКХ в части выведения на рынок всего комплекса услуг по техническому (эксплуатационному) обслуживанию домов возможно провести в три этапа:
- Этап первый. Передача в течение ближайшего полугода - года всей или большей части жилого фонда Инты на технические обслуживание частным «жэкам» (в применением конкурсных процедур; возможный технический организатор конкурсов - Служба Заказчика под контролем Администрации Инта).
Подобные документы
Понятие приватизации государственного и муниципального имущества. Анализ нормативно-правовой базы процесса приватизации. Особенности, порядок и основные способы приватизации государственного и муниципального имущества. Субъекты и объекты приватизации.
курсовая работа [69,3 K], добавлен 25.08.2011Понятие и особенности ведения городского хозяйства, объекты управления в нем. Состав и использование муниципального имущества. Основные методы управления муниципальным имуществом города. Направления и проблемы приватизации муниципальной собственности.
контрольная работа [637,2 K], добавлен 19.06.2014Государственные и муниципальные унитарные предприятия. Основные нормативные акты. Учреждение государственных и муниципальных унитарных предприятий. Учредительные документы (устав). Государственная регистрация. Характеристика имущества. Процедура ликвидаци
курсовая работа [39,4 K], добавлен 12.12.2004Реестр муниципальной собственности. Организационно-правовые формы муниципальных предприятий (казенные, унитарные и автономные). Деятельность муниципальных предприятий на территории образования округа г. Батайска, использование муниципального имущества.
курсовая работа [396,0 K], добавлен 04.01.2016Правовой режим имущества предпринимателей. Разновидности правовой организации государственных предприятий. Государственная политика относительно унитарных предприятий. Казенные предприятия в сфере государственных монополий. Аудит унитарных предприятий.
реферат [19,0 K], добавлен 31.10.2007Понятие государственных и муниципальных унитарных предприятий. Признаки унитарных предприятий как юридических лиц. Классификация государственных и муниципальных унитарных предприятий, особенности их гражданской правоспособности и дееспособности.
курсовая работа [41,1 K], добавлен 27.08.2012Экономические модели муниципального хозяйства. Основные элементы муниципального имущества, его формирование и способы распоряжения. Виды муниципальных предприятий и муниципальных некоммерческих организаций. Планирование в муниципальном управлении.
контрольная работа [1,5 M], добавлен 15.02.2016Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Анализ практики управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске. Социально-экономический эффект от реализации проекта разграничения муниципальной недвижимости, перспективы управления.
дипломная работа [578,1 K], добавлен 31.03.2010Понятие и законодательное содержание приватизации. Разгосударствление экономики для повышения эффективности хозяйственной деятельности предприятий. Нормативно-правовая основа передачи государственного и муниципального имущества в частную собственность.
контрольная работа [43,6 K], добавлен 03.01.2011
