Правовые особенности договора ренты в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общие положения договора ренты в России

1.1 Юридическое понятие и признаки договора ренты

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора ренты

1.3 Виды договора ренты

2. Правовая специфика договора ренты и особенности правоприменительной практики

2.1 Заключение, изменение, расторжение договора ренты

2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

2.3 Обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора ренты

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность темы квалификационного исследования, недостаточный уровень ее научной разработанности предопределили цель работы, которая заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования договора ренты с теоретической и практической точек зрения. Выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего рентные отношения.

Объектом исследования являются гражданско-правовые общественные отношения по проблемам ренты, возникающим при реализации юридическими или физическими лицами права распоряжения собственным имуществом по российскому законодательству.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства в области ренты, содержащиеся в ГК РФ. В целях наиболее полной характеристики договора ренты по современному российскому законодательству рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства зарубежных стран (Франции, Германии, США и др.), в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие института ренты в российском гражданском праве.

Среди работ, посвященных историческому развитию рентных отношений, следует выделить труды К.Н. Анненкова, И.Л. Брауде, А. Ерошенко, Н. Коняева, В. Круглова, В. Маслова, С. Меерзон, К. Победоносцева, В. Рясенцева. Исследования правовой природы договора ренты представлены в трудах

Ю.В. Бахаревой, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.С. Ем, П.В. Крашенинникова, К.Г. Нерсисян, А.Н. Тарасенковой, С.Г. Шевцова, Е.А. Яргиной и др.

Цель данной работы заключается в том, чтобы охарактеризовать основу механизма применения договора ренты в гражданском праве, рассмотреть возможные «лазейки» в законе, а также ознакомиться с предложениями законотворцев.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

– исследовать правовую природу договора ренты;

– дать анализ действующей нормативной правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование договора ренты в РФ, а также выявить недостатки действующего законодательства;

– исследовать разновидности договора ренты;

– проанализировать порядок заключения договора ренты;

– раскрыть содержание договора ренты и ответственность сторон;

– рассмотреть основания и правовые последствия расторжения договора ренты. Степень научной разработанности темы: во время написания дипломной работы, в качестве информационной базы были использованы различные современные учебные пособия, периодические издания по теме, законодательные акты, а также публикации ведущих специалистов в области изучения рентных отношений. Значимость исследования состоит в том, что она позволяет определить как степень распространенности договора ренты в современном обществе, социальные последствия применения рентных отношений, так и социальные характеристики лиц, использующих договора ренты. Сегодня эта проблема привлекает к себе внимание, как ученых, так и практиков.

Научная новизна заключается в том, что при исследовании проводится комплексный анализ применения договоров ренты в гражданском праве, и выявление проблем применения действующих норм в гражданском праве России.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный (диалектический) метод познания общественных явлений, а также частнонаучные методы: исторический, формально-логический, системного анализа, статистический.

Структура работы обусловлена целью и задачами. Работа состоит из введения и двух глав, разбитых на пункты. Во введении отражается актуальность исследования, поставлены цели и задачи исследования. В первой главе «Общие положения договора ренты», рассматривается понятие и признаки договора ренты, нормативно-правовое регулирование договора ренты, а также виды ренты. Во второй главе «Правовая специфика договора ренты и особенности правоприменительной практики» рассматривается заключение, изменение, расторжение договора ренты, содержание договора ренты и ответственность за его нарушение, а также обзор судебной практики по делам, вытекающим из договора ренты. В заключении подводятся итоги исследования.



1. Общие положения договора ренты в России

1.1 Юридическое понятие и признаки договора ренты

Понятие договора ренты приведено в п.1 ст.583 Гражданского Кодекса РФ: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме». Воспользовавшись данной формулировкой договора ренты, мы можем дать общую характеристику соответствующего договора.

Рассматривая договор ренты с точки зрения момента заключения, приходим к выводу, что это реальный договор, потому что «… получатель ренты передает…». Реальность договора направлена в первую очередь на защиту получателя ренты, который является слабейшей стороной этого договора, поскольку лишается имущества в ответ только на обещания, сделанные противоположной стороной.

Рентный договор предопределяет специфические правоотношения, заключающиеся в том, что получатель ренты (больной или престарелый человек, требующий постоянной помощи и заботы, не имеющий достаточных физических сил и материальных средств к существованию и поддержке родных и близких, но являющийся собственником ценного недвижимого имущества) может воспользоваться соответствующими услугами юридического или физического лица на условиях отчуждения принадлежащего ему имущества. В то же время плательщик ренты, приобретая право собственности на указанное имущество, возлагает на себя обязательства, точный объем и срок исполнения которых ему неизвестен. Исходя из цели рентных договоров - оказать помощь и защитить слабую сторону, в работе приводятся аргументы о том, что к рентным договорам не применимы общие правила квалификации сделок как реальных и консенсуальных, поскольку нотариально удостоверенный договор ренты, независимо от предмета договора (движимое или недвижимое имущество) всегда следует квалифицировать как реальный.

Договор ренты, конечно, считается реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты безвозмездно. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл.32 ГК РФ о договоре дарения.

В том случае, если передача движимого имущества в собственность плательщика ренты происходит возмездно, то договор ренты является консенсуальным. Именно поэтому к отношениям по передаче имущества применяются нормы гл.30 ГК РФ о договоре купли-продажи. В том случае, если получатель ренты отказывается передать под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество в собственность плательщику ренты, согласно ст.456 и п.1 ст.556 ГК РФ, последний, вправе требовать от получателя ренты законного исполнения обязанности по передаче этого имущества. Если же при передаче под выплату ренты имущество было передано ненадлежащего качества, плательщик ренты вправе требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РФ. К данному случаю применима давно известная в Европе доктринальная аксиома, сформулированная Л.Ж. Морандьером: «Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений:

либо отчуждение индивидуально-определенной вещи; в таком случае перед нами довольно распространенный вид договора продажи. Договор заключается путем простого волеизъявления сторон;

доказательством служит составленный в двух экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая вещь, то подлежат соблюдению правила об оглашении сделок с недвижимостями. Отчуждатель несет ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией, установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;

либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера ограничение размера процентов к нему не применяется».

Исходя из вышесказанного, полагаем, что договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества обладают как реальным, так и консенсуальным характером, в зависимости от того, за плату или бесплатно движимое имущество было отчуждено под выплату ренты.

Рассматривая договор ренты с точки зрения распределения прав и обязанностей между сторонами, договор ренты является односторонним, исходя из того, что передача вещи в собственность - это не договорная обязанность, а момент заключения договора. Единственной обязанностью является уплата ренты плательщиком.

Рассматривая договор ренты с точки зрения наличия встречного имущественного предоставления - это возмездный договор. Передача имущества в собственность осуществляется на условиях встречного предоставления в виде платежей по ренте.

Рентный договор относится к числу рисковых договоров, поэтому возмездность ренты приобретает некоторую специфику. Все возмездные договоры подразделяются на: меновые и алеаторные. Меновые договора преследуют цель эквивалентного обмена товарами. Отличительным же признаком договора ренты является признак алеаторности (рискованности, от лат. аlеа - игральная кость. случайность).

В отличие от меновых договоров алеаторные договоры характеризуются тем, что объем встречного предоставления, причитающегося от другой стороны, остается неизвестным до тех пор, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить. В данной ситуации риск неэквивалентности стоимости встречного представления очень высок. В большинстве случаев такие представления и являются неэквивалентными. Риск при заключении договора ренты, в отличие от договоров купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, обусловлен тем, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Заключая рентный договор, стороны принимают на себя эти риски, осознают это обстоятельство и с ним соглашаются. Именно поэтому внесение в договор ренты условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества противоречит самой сути рассматриваемого договора.

Согласно договору ренты объем рентных платежей, причитающихся получателю, является неопределенным, так как обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Риск, добровольно принимаемый на себя всеми участниками договора, заключается в вероятности того, что либо получатель ренты, либо плательщик ренты фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, нежели им самим представленное. В юридической литературе различных европейских стран высказывались сомнения по поводу алеаторного характера договора ренты. Так в ст. 1964 ГК Франции законодательно закреплен и обоснован алеаторный характер договора ренты, однако к рисковым договорам относится только договор пожизненной ренты.

Нужно обратить внимание, что предписания главы 33 дают основание для построения классификации рентных договоров.

Первая классификация - это деление всех рентных договоров в зависимости от срока на договоры постоянной ренты и пожизненной ренты. Эта классификация лежит в основе построения главы 33 (параграф 2-4 - отдельные разновидности рентных договоров). Смысл этой классификации очевидный - эти две группы отличаются по субъектному составу, распределению рисков, по форме и порядку уплаты рентных платежей.

Пожизненное содержание с иждивением, согласно дихотомической классификации - это разновидность пожизненной ренты. Данный вывод подтверждается последним предложением п.2 ст.583 ГК РФ «Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением» и вытекает из смысла п.2 ст.601 ГК РФ «К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа».

Второй классификацией, основанной на главе 33 является деление всех рентных договоров в зависимости от порядка передачи имущества под выплату ренты. По такой классификации все рентные договоры делятся дихотомически. С одной стороны, договоры, где имущество под выплату ренты передается за плату, а с другой стороны передача осуществляется безвозмездно.

Данную классификацию, согласно п.2 ст.585 ГК РФ можно рассматривать как основу при выборе нормативно-правовых актов, применимых к отношениям по оплате и передаче, или только к отношениям по передаче. Если имущество под выплату ренты передается за плату, то применяются правила о договоре купли-продажи, в случае безвозмездной передачи - правила о договоре дарения.

Договор ренты имеет с договорами, направленными на отчуждение имущества в собственность ряд схожих черт. Имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится обладателем полного спектра правомочий собственника, вместе с тем несет риск случайной гибели имущества, и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей, также как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты. Схожие черты договора ренты и указанных выше договоров купли-продажи, мены и дарения позволили законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей права собственности и его возмездной передаче, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается безвозмездно, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Однако такие критерии применяются к рентным отношениям лишь тогда, когда они не изменены требованиями главы 33 ГК РФ и не противоречат существу договора ренты (п.2 ст.585 ГК РФ).

Рентный договор является самостоятельным институтом и при всей схожести договоров ренты с договорами купли-продажи и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его обособленности в ряду других гражданско- правовых договоров, направленных на отчуждение имущества в собственность. Договор ренты представляет собой установление между участвующими в нем лицами особенных правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Сущность договора ренты заключается в обязанности плательщика ренты предоставлять пожизненное или постоянное содержание получателю ренты, которое для последнего зачастую является единственным источником дохода.8 Возникающие из договора ренты взаимоотношения носят продолжительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Весь механизм правового регулирования рентных отношений выстроен таким образом, чтобы сохранять эти качества.

Отличительной особенностью договора ренты по сравнению с договором купли-продажи и мены является характер встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. Согласно договора купли-продажи покупатель оплачивает товар по строго фиксированной, заранее определенной стоимости (в том числе проданный с рассрочкой платежа). Аналогичный признак существует при заключении договоров мены - взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение.

По нашему мнению к рентным договорам правила ГК РФ о купле-продаже и дарении применимы лишь субсидиарно. Этот вывод подтверждается оговоркой, содержащейся в диспозиции п.2 ст. 585 ГК РФ: «… поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты».

Следующей классификацией, основанной на предписаниях главы 33 ГКРФ является классификация рентных договоров в зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты. Рентным договором, может передаваться как недвижимое так и движимое имущество. Данной классификацией можно подчеркнуть особенности договоров ренты в зависимости от вида имущества.

В первой группе специфичен момент заключения, ибо в ст.584 ГК РФ указывается, что договор ренты, где передается недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Еще одна особенность данной группы рентных договоров состоит в том, что обязательство выплаты ренты является обременением недвижимого имущества и как обременение следует за самой вещью. При продаже вещи плательщиком ренты третьему лицу, к третьему лицу переходит и обязанность по выплате ренты. Есть еще одна особенность: лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, несет субсидиарную ответственность по обязательству выплаты ренты. То есть после этой передачи обязанным перед получателем ренты является нынешний обладатель недвижимого имущества, а в целях защиты интересов получателя, плательщик ренты выступает дополнительным должником и будет выплачивать ренту, если этого не сделает третье лицо, ставшее собственником недвижимости, переданной под выплату ренты. При этом субсидиарная ответственность получателя - это общее правило, а договором может быть установлена солидарная ответственность.

Еще одна особенность договоров первой группы состоит в том, что в отношении недвижимости, передаваемой под выплату ренты, устанавливается законный залог в пользу получателя ренты. Залог вытекает из закона. Это еще одна гарантия интересов получателя.

Что касается договоров второй группы (где передается под выплату ренты движимое имущество), то тут законодатель тоже озабочен проблемой защиты интересов получателя, следствием чего являются предписания п.2 ст.587 ГК РФ. Плательщик ренты должен обеспечить свое обязательство любым из способов обеспечения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнения этих обязательств.

Таким образом, мы рассмотрели понятие договора ренты, приведенное в п.1 ст.583 Гражданского Кодекса РФ. Разобрались, воспользовавшись данной формулировкой договора ренты, в общих характеристиках соответствующих договоров. Выделили смежный характер договоров ренты и сравнили их с договорами купли-продажи, мены, дарения.

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора ренты

Основным источником нормативно-правового регулирования договорных рентных отношений является Гражданский кодекс РФ. Правовая основа предписаний Гражданского кодекса РФ ни при каких обстоятельствах не может быть дополнена какими-либо федеральными законами или подзаконными нормативно-правовыми актами и в компетенцию органов субъектов РФ не входит. С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением».

В ст. 585 ГК РФ сказано, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ) постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты.

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты, либо о дарении если передача такого имущества совершалась безвозмездно.

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Общим для любой разновидности договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты - любое физическое или юридическое лицо. В отношении лица, которое может быть получателем ренты, установлен ряд ограничений в зависимости от разновидности договора ренты.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.

В то же время ряд конкретных отношений урегулирован императивным образом. В основном, это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты, так как придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Примером такой нормы является п.2. ст.597 Гражданского Кодекса РФ устанавливающей, что «размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения».

В законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст.460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст.432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п.3 ст.587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст.588 ГК).

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех видах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное ограничение снято. К тому же, поскольку п.2 ст.585 ГК содержит отсылки к договорам купли - продажи и дарения как таковым, есть основания допустить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Наличие диспозитивных и императивных норм при регулировании рентных отношений, повышенное внимание к охране прав и законных интересов получателей ренты объясняют необходимость заверения договора ренты нотариально, а также государственную регистрацию - при отчуждении при условии выплаты ренты недвижимости. В соответствии со ст.48 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. Нотариат обеспечивает эту помощь путем совершения нотариусами нотариальных действий. Ст.53-56 Основ законодательства о нотариат6 и п.10-11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации17 предусматривает, что посредством нотариальных действий удостоверяется содержание воли сторон заключить сделку, подтверждается правильность ее формирования и изъявления. Таким образом, нотариус заверяет именно сделки, соответствующие требования закона и волеизъявлению сторон. Данный вывод находит подтверждение и в ст.420 Гражданского Кодекса РФ, которая определяет договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением нотариусами Российской Федерации: Приказ Минюста РФ от 15. 03.2000 №91 //« Российская газета.- 2000. - 7 августа. - С8. получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.

Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства - он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику - получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

Условиям договора ренты, направленным на защиту интересов получателя ренты, следует уделить особое внимание.

а) Исполнение обязанности плательщиком всегда обеспечено: или в силу закона, или в силу договора (ст. 587 ГК РФ). Вместо предоставления обеспечения (ст. 329 ГК РФ) плательщик ренты может застраховать риск договорной ответственности (ст. 932 ГК РФ).

б) Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена рентными платежами (ст. 586 ГК РФ).

в) Риск случайной гибели имущества всегда лежит на плательщике (п. 1 ст. 595, ст. 600, п. 2 ст. 601 ГК РФ). Это означает, что гибель имущества, переданного плательщику ренты, не прекращает его обязанность по уплате рентных платежей. Единственное исключение установлено п. 2 ст. 595 ГК РФ.

г) В договоре пожизненного содержания с иждивением право распорядиться объектом договора ренты или обременить его ограничено: плательщик должен получить на это согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

д) В договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением получатель при существенном нарушении договора другой стороной имеет право требовать возврата имущества, переданного под выплату ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Некоторые из них предусмотрены нормами ГК РФ. Если нормы, регулирующие соответствующие отношения, сформулированы диспозитивно, целесообразно обратить внимание сторон договора на то, что они могут самостоятельно определить детали своих отношений. Для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением введен минимально допустимый размер рентных платежей (п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ), ориентированный на размер МРОТ. К сожалению, чтобы не сказать к стыду, размер МРОТ для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам до недавнего времени был равен 100 руб.

Согласно части второй статьи 5 Федерального закона от 19 июня 2000 года N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, а с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Рассмотрим Постановление Конституционного суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П. Заявители по настоящему делу - гражданка А.Ф. Кутина, заключившая в 2002 году договор пожизненного содержания с иждивением, и гражданка А.Ф. Поварницина, заключившая в 2001 году договор пожизненной ренты, просили признать не соответствующим статьям 1 (часть 1), 2, 7, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 20 (часть 1), 35 (часть 2), 45 (часть 1), 46 (часть 1), 54 (часть 1) и 55 Конституции Российской Федерации, а также пункту 1 статьи 25 Всеобщей декларации прав человека положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», примененное в их делах для определения размера платежей по указанным договорам ренты.

Согласно Конституции Российской Федерации в целях создания условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, в Российской Федерации устанавливается гарантированный минимальный размер оплаты труда; каждый имеет право на вознаграждение за труд не ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

По смыслу приведенных конституционных положений, институт минимального размера оплаты труда по своей конституционно-правовой природе предназначен для установления того минимума денежных средств, который должен быть гарантирован работнику в качестве вознаграждения за выполнение трудовых обязанностей с учетом прожиточного минимума.

В соответствии со ст. 583, ст. 590, ст. 597, ст. 602 Гражданского кодекса Российской Федерации по смыслу приведенных положений статьей 318 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что размер рентных платежей, определяемый в договоре, может увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда и с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом. В силу статей 8, 19, 34 и 35 Конституции Российской Федерации и основанных на них правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, исходя из изложенного и руководствуясь частями первой и второй статьи 71, статьями 72, 75, 79, 87 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации постановил: «Признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3), положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в той части, в какой оно - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 ГК Российской Федерации, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2009 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям». В настоящее время базовая сумма ежегодно индексируется и увеличивается.

В данной главе мы рассмотрели предписания Гражданского кодекса РФ, как единственного, основного источника нормативно - правового регулирования рентных отношений, разобрали ряд проблем, касающихся правоприменительной практики рентных отношений. Рентные отношения не регламентируются исключительно Гражданским кодексом РФ, на формирование отношений накладывают определенную роль также и другие нормативно-правовые акты, такие как Федеральный закон от 19 июня 2000 года ФЗ № 82 «О минимальном размере оплаты труда», Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997., Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О некоммерческих организациях» от 08.12.1995., Основы законодательства о нотариате, методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации и многие другие. Отдельно в нормативно-правовом регулировании договоров ренты хотелось бы выделить постановления судов Российской Федерации, включая постановления Конституционного суда.

1.3 Виды договора ренты

Действующим Гражданским кодексом РФ установлено два вида ренты:

• постоянная;

• пожизненная.

Особая разновидность второго вида -- пожизненное содержание с иждивением. Постоянная и пожизненная рента имеют много общего. Существенное условие, определяющее разновидность договора ренты, -- его срок. При постоянной ренте устанавливают обязанность производить платежи бессрочно, то есть непрерывно, без определения срока прекращения. При пожизненной ренте обязанность платить устанавливают на время жизни одного или нескольких получателей, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты.

В соответствии с законом рентные платежи производят в первую очередь в форме денежных сумм (их размер определяют участники договора). Вместе с тем договор постоянной ренты может предусматривать выплату путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг. Относительно пожизненной ренты закон устанавливает императивное требование об осуществлении платежей исключительно деньгами.

В отношении плательщиков обоих видов ренты ограничений нет, ими могут стать любые физические и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие).

К получателям закон выдвигает ограничения:

• получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации (общественные и религиозные организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т.п.).

Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Следует обратить внимание на следующий момент. Получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, переданного под выплату ренты, но не лица, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

• получателями пожизненной ренты могут быть исключительно граждане. В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собственником гражданин. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких человек, чьи доли в праве на получение ренты считают равными, если они не определены договором.

Как уже сказано, размер платежей по договору ренты определяется соглашением сторон.

Однако в то время как по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный размеры платежа, а только предусматривает возможность и порядок их индексации (если стороны не оговаривают иное), в отношении пожизненной ренты законом определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. И если минимальный размер оплаты труда увеличивается, сумма рентных платежей увеличивается пропорционально.

Закон вводит общее правило, по которому постоянную ренту выплачивают по окончании каждого календарного квартала, а пожизненную -- по окончании каждого календарного месяца, но стороны в договоре и постоянной, и пожизненной ренты вправе установить иные сроки.

На случай просрочки выплаты стороны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанавливается в соответствии со ст. 395 ГК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

Закон допускает возможность выкупа ренты.

Существенное отличие между разновидностями договора ренты состоит в том, что право выкупа ренты плательщиком установлено законом только в отношении постоянной ренты, плательщик пожизненной ренты права выкупа не имеет.

Выкуп постоянной ренты -- это один из способов прекращения договора. Плательщик вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, что подразумевает под собой выдачу получателю ренты суммы, предусмотренной договором.

Отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан не позднее, чем за три месяца до прекращения ренты, если только договором не установлен более длительный срок. Договор постоянной ренты может предусматривать отсутствие у плательщика права на выкуп ренты при жизни получателя (право на выкуп ренты плательщик может реализовать, только когда получателями ренты станут правопреемники первоначального получателя) либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Нужно помнить, что право плательщика на выкуп постоянной ренты является непреложным, и условие договора об отказе плательщика от такого права ничтожно.

Получатель может требовать принудительного выкупа по договору и постоянной, и пожизненной ренты.

По договору постоянной ренты получатель вправе требовать принудительного выкупа, если:

• плательщик просрочил выплату более чем на год (если иной срок не установлен договором);

• плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты;

• плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность (совместную или долевую) или разделено между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных договором.

По договору пожизненной ренты получатель также вправе принудительно требовать выкупа ренты плательщиком в случае существенного нарушения последним условий договора. Однако основания для возникновения такого права законом не установлены. Представляется возможным применение по аналогии положений ГК РФ о принудительном выкупе ренты по требованию получателя постоянной ренты. Но во избежание возможных споров стоит при оформлении договора пожизненной ренты предусмотреть конкретные основания для выкупа ренты по требованию получателя.

Если плательщик существенно нарушает условия договора пожизненной ренты, получатель получает право:

• требовать выкупа ренты плательщиком (уплаты выкупной цены ренты);

• требовать расторжения договора с соответствующим возмещением убытков.

Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель вправе при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Выкупную цену ренты (как постоянной, так и пожизненной), независимо оттого, по чьему требованию производится выкуп, определяет соглашение сторон.

Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп производят по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату бесплатно, в выкупную цену включают цену переданного имущества, определенную соглашением сторон, и годовую сумму рентных платежей.

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).

Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т.д.

При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

Закон не устанавливает для плательщика ограничений в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме тех, что связаны с обеспечением пожизненного содержания. Объект недвижимости не исключают из гражданского оборота. Плательщик может его продать (подарить и т.д.), после чего он освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты (при условии, что он их добросовестно исполнял).

Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя.

При отчуждении имущества плательщиком необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя.

Поэтому плательщик должен предварительно уведомить покупателя о том, что данный объект обременен рентой.

Еще одним существенным отличием между договором постоянной и договором пожизненной ренты служит возможность перехода прав и обязанностей участников к другим лицам30.

Законодательством предусмотрено, что права получателя постоянной ренты можно передавать другим гражданам либо некоммерческим организациям путем уступки требования и по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если договором не установлено, что права рентополучателя другим лицам переданы быть не могут). При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя договор прекращается. Если получателей несколько, в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его людям (если договором не предусмотрено иное). Поэтому в договоре пожизненной ренты можно записать, что в случае смерти одного из получателей договор в части выплаты ренты данному получателю прекращается. В случае смерти последнего получателя ренты действие договора прекращается.

Если же умирает плательщик, договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора собственностью плательщика, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников. В результате они сами становятся плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором.

Рассмотрим договор пожизненного содержания с иждивением более подробно. К данному договору применяют большинство норм о пожизненной ренте, однако он имеет ряд особенностей и характерных признаков, которые регулируют отдельные нормы закона.

По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты -- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

Согласно данному документу под выплату ренты передают только недвижимое имущество.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо (ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет). Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут. Кроме собственника недвижимого имущества получателями ренты считают названных им третьих лиц, причем они должны быть не обязательно нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением включает пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним.

Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в денежной форме. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При определении общего объема содержания с иждивением не только учитывают фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оценивают оказываемые получателю ренты услуги.

В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме).

Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное положение закреплено в Гражданском кодексе РФ и в отличие от договора пожизненной ренты не может быть изменено соглашением сторон.

На пожизненное содержание с иждивением распространяют также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на имущество, возникающего в силу закона.

Общим для договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением является срок действия (время жизни получателят ренты). Срок действия документа определяют не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. Предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению (не могут быть переданы другому лицу). В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается, поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти включают в наследственную массу и передают в собственность наследникам умершего. Таким образом, они становятся плательщиками ренты и им передают обязанности по содержанию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств35. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. Рассмотрев в данной главе виды договоров ренты, такие как договор постоянной ренты, пожизненной ренты, пожизненной ренты с иждивение мы приходим к выводу о схожести этих договоров по общему критерию - одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Однако на основе общего критерия мы выделили различия и особенности присущие видам договоров ренты в российском законодательстве.

2. Правовая специфика договора ренты и особенности правоприменительной практики

2.1 Заключение, изменение, расторжение договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается ничтожной. Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.