Земельное законодательство Республики Казахстан

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Роль и правовое значение государственной регистрации прав на землю

1.1 Развитие законодательства о государственной регистрации прав на землю: историко-правовой аспект

1.2 Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на землю

2. Государственная регистрация прав на землю, как основание возникновения права на землю

2.1 Объекты и субъекты государственной регистрации прав на землю

2.2 Место государственной регистрации прав на землю в системе оснований возникновения прав на землю

3. Государственно-правовой механизм регистрации прав на землю

3.1 Компетенция государственных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю

3.2 Порядок государственной регистрации прав на землю

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность темы. С обретением Республикой Казахстан государственной независимости и провозглашением перехода к рыночной экономике возникла объективная потребность в преобразовании земельных отношений, их адаптации к условиям рынка, создания правовых, экономических и организационных условий для равноправного развития всех форм собственности и хозяйствования, охраны законных интересов и прав на землю граждан и юридических лиц, развития рынка земли. В связи с этим в нашей стране наблюдается процесс кардинального преобразования земельных отношений, что привело к изменению состава субъектов земельных правоотношений и структуры землепользования, возникли новые виды прав на землю. Основными направлениями государственной политики в области регулирования земельных отношений в ближайшие годы будут являться:

-завершение натурной персонификации условных земельных долей в сельскохозяйственных организациях;

- обеспечение технического оформления границ земельных участков, предоставленных (предоставляемых) гражданам и юридическим лицам, с выдачей им соответствующих документов на землю для последующей государственной регистрации прав на землю в органах юстиции;

- разработка региональных схем зонирования земель, в первую очередь в городах, в целях установления зон с различным порядком и режимом использования земель и их налогообложением;

- проведение инвентаризации пахотных земель для ужесточения условий и стимулирования экономическими методами процесса выведения из обработки низкопродуктивных неперспективных земель [1].

В Послании Президента Республики Казахстан народу страны отмечается, что "необходимо довести до логического конца реформу экономических и, прежде всего, земельных и водных отношений. Надо признать, что принятый Закон о земле не продвинул страну к цивилизованному рынку. И если уж мы совместно допустили ошибки, давайте будем быстро их исправлять, корректировать этот закон" [2, с.2].

Послание Президента Республики Казахстан послужило толчком для разработки и принятия Земельного кодекса Республики Казахстан, который открыл новый этап в развитии земельных отношений. Передача в частную собственность земель сельскохозяйственного назначения породит огромное количество сделок с землей, будет способствовать возникновению новых собственников, которые, так или иначе столкнутся с оформлением своих прав на землю, что свидетельствует о том, что нормы о государственной регистрации прав на землю будут востребованы. Государственная регистрация прав на землю - новое правовое явление, которое еще не подвергалось всестороннему теоретическому исследованию. А проблем, возникающих в связи с нею, предостаточно. Практика показывает, что нередко оспариваются чьи-то права на землю, и именно тогда большое значение имеет наличие факта государственной регистрации прав на землю.

Существует несколько систем государственной регистрации прав на землю, независимый Казахстан также определился в данном вопросе, и возникает вопрос - совершенна ли система, выбранная Казахстаном?

В дипломной работе мы попытались выяснить, насколько существующая система государственной регистрации прав на землю соответствует реалиям сегодняшнего дня, каковы ее плюсы и минусы, есть ли необходимость дальнейшего совершенствования действующего законодательства в данной сфере.

Изучение правовой природы государственной регистрации прав на землю, и в целом возникновения и оформления, прав на землю, является крайне важным на современном этапе, так как "позитивные перспективы развития казахстанского общества во многом зависят от правильного выбора юридическо-экономической концепции взаимодействия государства, общества и рынка земли. К сожалению, в казахстанском обществе такой концепции еще нет. Разработка юридическо-экономической концепции взаимодействия государства, общества и рынка земли - есть актуальнейшая задача. Особенно актуальна она в переходный период, когда рынок земли только зарождается, а непоследовательность и зигзаги в политике приводят к огромным разрушительным последствиям и социальным потрясениям" [3, с.12].

Как видим, все указанное оправдывает объективную необходимость дальнейшего совершенствования земельного законодательства, которое будет направлено на обеспечение прав на землю, расширение института арендных отношений и залоговых операций, обеспечение регистрации прав на землю. В этой связи весьма актуальным является выявление соответствия норм, регулирующих возникновение прав на землю, развивающимся отношениям в данной сфере и потребностям практики в новых государственно-политических и социально-экономических условиях. Анализ Земельного Кодекса Республики Казахстан показал, что по-прежнему государственной регистрации прав на землю отводится весьма мало места. Поэтому важным является выработка на основании глубокого и всестороннего анализа земельного законодательства Республики Казахстан предложений по его совершенствованию как в части, касающейся государственной регистрации прав на землю и возникновения прав на землю, так и по ряду других вопросов. Пробелы в правовом обеспечении возникновения прав на землю, их регистрации, отсутствие комплексных научных разработок по данной проблеме, обусловили выбор данной темы дипломной работы, предопределили цели, задачи, структуру и содержание работы.

Степень научной изученности. Следует отметить, что правовое регулирование возникновения прав на землю в Республике Казахстан не подвергались специальному и всестороннему исследованию.

Отдельные аспекты рассматриваемой проблемы были затронуты в научных трудах таких отечественных ученых-юристов, как Б.Ж. Абдраимова, Д.Л. Байдельдинова, А.Е. Бектурганова, А. Е. Еренова, Н. Б. Мухитдинова, А. С. Стамкулова, Л.К. Еркинбаевой, Ж.Х. Косанова, Г.Г. Нурахметовой, Б. Алимжанова, А.Х. Хаджиева. Данные вопросы применительно к условиям Российской Федерации, рассматривалась в трудах видных российских ученых - С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова и других. Вопросы правового регулирования рынка земли нашли свое отражение в работах О.М. Козырь, О.И. Крассова, Е.А. Суханова, и т.д.

Предметом исследования является действующее законодательство Республики Казахстан (в частности нормативно-правовая база возникновения и оформления прав на землю и практика его применения).

Методологическую основу дипломной работы составляют диалектический, формально-логический, историко-правовой, системно-аналитический, сравнительно-правовой и социологический методы исследования. При написании работы мы опирались на труды отечественных и зарубежных ведущих ученых-юристов в области общей теории права, науки земельного, экологического, административного, гражданского права.

Теоретической основой дипломной работы стали положения Конституции Республики Казахстан, действующего земельного законодательства по вопросам возникновения и оформления прав на землю.

Целью дипломной работы являются: изучение вопросов эффективности земельного законодательства в части, касающейся оснований возникновения и оформления прав на землю, анализ гражданского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выявление особенностей государственной регистрации прав на землю, разработка рекомендаций и предложений, направленных на совершенствование действующего законодательства. Исходя из цели работы, мы видим ее достижение посредством решения следующих задач:

- рассмотреть понятие и содержание государственной регистрации прав на землю по законодательству Республики Казахстан;

- исследовать земельное законодательство Республики Казахстан с момента становления Республики Казахстан, как суверенного государства по настоящее время, и выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании возникновения прав на землю;

- проанализировать понятие и содержание прав на землю;

- провести правовой анализ оснований возникновения прав на землю, закрепленных в действующем законодательстве Республики Казахстан;

- проанализировать нормативно-правовую базу оформления прав на землю, выявить особенности оформления этих прав в Республике Казахстан;

- определить место государственной регистрации прав на землю в системе оснований возникновения прав на землю.

Научная новизна данной дипломной работы заключается в том, что оно представляет собой комплексное исследование правовых проблем государственной регистрации прав на землю, возникновения и оформления прав на землю, охватывающее выявление особенностей и недостатков их правового регулирования, формулирование ряда значимых положений, представляющих интерес для теории и практики земельных отношений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что оно в первую очередь, направлено на дальнейшее теоретическое развитие учения о правах на землю. Сформулированные в работе положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе, при подготовке учебников и учебных пособий для студентов юридических вузов.

Структура дипломной работы обусловлена целями и характером исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех разделов, заключения, списка использованных источников.

1. Роль и правовое значение государственной регистрации прав на землю

1.1 Развитие законодательства о государственной регистрации прав на землю: историко-правовой аспект

Правовой институт государственной регистрации прав на землю как самостоятельный стал формироваться сравнительно недавно. Вся история правового регулирования данных отношений тесно связана с историей развития кадастровых отношений. Поэтому в данном разделе мы рассмотрим понятие, объекты и субъекты земельного кадастра, его содержание.

В процессе осуществления земельной реформы особое значение приобретает государственное управление в области использования и охраны земель, которое традиционно рассматривается как осуществление деятельности государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны природных богатств. Такая деятельность представляет собой один из видов «социального управления, осуществляемого в интересах применения соответствующей власти в отношении определенных процессов» [4, с.22].

Подобный процесс реализации государственной власти раскрывается через определенные функции, в системе которых немаловажное место занимает формирование и регулирование кадастровых отношений.

Государственный земельный кадастр, как один из видов природно-ресурсовых кадастров, представляет собой единую государственную информационную систему. Роль и значение такой системы в регулировании земельных отношений определяется целями создания государственного земельного кадастра, а именно - получением достоверных и научно обоснованных сведений о земле, которые активно используются в области организации её рационального использования, а также в процессе изучения правовых, природных и хозяйственных характеристик данного природного ресурса. Кроме того, государственный земельный кадастр является исходной базой для других видов кадастровой информации. Так, например, он является основой градостроительных кадастров всех уровней.

Кадастр (от французского слова "cadastre") представляет собой список, реестр, составленный официальным органом или учреждением [5, с.367]. Существуют и более расширительные толкования данного термина. Так, например, согласно словарю иностранных слов, кадастр означает систематизированный свод сведений, составленных периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом [6, с.210]. Следовательно, в упрощенном варианте любой кадастр представляет собой информацию о чем-либо, то есть, сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах, независимо от формы их представления.

Поскольку на сегодняшний день «практически ни одна из организованных областей человеческой деятельности немыслима без информации», в том числе и в сфере земельных правоотношений, в Республике Казахстан активно развиваются процессы информатизации, что означает создание оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов. В ходе реализации вышеуказанных целей особое значение приобретают государственные информационные ресурсы, в числе которых выделяются государственные кадастры.

При рассмотрении вопроса о сущности государственного земельного кадастра необходимо учитывать, что данное явление многогранно, и поэтому может рассматриваться в различных аспектах: исходя из его экономического и правового содержания, а также с точки зрения наук, целью которых является обеспечение проведения рациональной организации территории (землеустройства) [7, с.76].

Какие же данные государственного земельного кадастра используются субъектами земельных правоотношений в целях организации экономической деятельности?

Во-первых, для создания эффективной системы платежей за землю (налогообложения) необходимо использование сведений об оценке земель. Так, налоговая функция государственного земельного кадастра создает основу для установления ставок земельного налога, размера арендной платы и величины нормативной цены земли. С этой точки зрения в юридической литературе кадастры (в том числе и земельный) рассматриваются в узком смысле, как "caputast:um" - опись подлежащих налогообложению предметов. В более широком понимании кадастр, как «систематизированный свод сведений, составляемый путем периодических или непрерывных наблюдений над соответствующим объектом», предполагает использование данных оценки, количественного и качественного учета земельных ресурсов и в других экономических целях. Кроме обеспечения функционирования системы налогообложения, оценка земель предполагает определение их сравнительной ценности как средства производства, а так же степень эффективности их использования. Вышеуказанные данные государственного земельного кадастра широко используются и для создания рынка недвижимого имущества, что является немаловажным моментом, так как «рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает уже существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления» [8, с.71].

Правовое содержание государственного земельного кадастра характеризует его как инструмент государственного управления земельными ресурсами, осуществляемого в целях защиты прав на землю и обеспечения ее рационального использования. При этом следует учитывать, что управленческой функцией является не сам кадастр, а лишь деятельность органов государства по его созданию и ведению. В этом смысле государственный земельный кадастр, как информационная система - это объект управленческой деятельности, создаваемый в определенных целях.

Традиционно объектом земельного кадастра являлась земля, как природный ресурс и средство производства. Специфика содержания и методики ведения земельного кадастра обуславливается особенностями его объекта, основными из которых являлись незаменимость, пространственная ограниченность, плодородие и постоянство места нахождения земли. Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 958 Об утверждении Правил ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан [9], устанавливает в качестве объекта земельного кадастра, земельный участок - то есть часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченными государственным органам, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.

Кроме того, помимо земельных участков в качестве объектов земельного кадастра выступают прочно связанные и расположенные на них объекты, а так же территориальные зоны - части территорий, которые характеризуются особым правовым режимом использования земельных участков и границы которых определены при зонировании земель в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Такое расширение объектов кадастра является оправданным, поскольку сведения о территориальных зонах и прочно связанных с земельными участками объектах во многом предопределяют характер их использования, а содержание того или иного права на землю, а также состав субъектов такого права зависят в том числе и от правового режима конкретной территории.

Рассматривая понятие государственного земельного кадастра, мы пришли к выводу что, понятие государственного земельного кадастра в понимается узком и широком смысле. В настоящее время земельный кадастр в Республике Казахстан понимается в узком смысле.

Объектом земельного кадастра являются сведения о земле. Объектом кадастра выступает то, на что он направлен, для чего создан. Динамику отражает понятие "ведение земельного кадастра". По нашему мнению, объектом ведения земельного кадастра, как правоотношения, выступает не сама земля, а сведения о ней. А именно: сведения о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и оценке земельных участков, и иные необходимые сведения.

Субъектами государственного земельного кадастра являются:

- Центральный уполномоченный орган;

- Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами и его территориальные органы;

- Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства и его подразделения.

Содержание государственного земельного кадастра можно рассмотреть как в статике (как совокупность сведений), так и в динамике (как деятельность соответствующих органов).

В статике содержание государственного земельного кадастра представляет собой:

А) сведения о количестве земель;

Б) сведения о качестве земель;

В) сведения об оценке земель;

Г) сведения о земельных участках для целей регистрации;

Д) сведения о собственниках и землепользователях этих земельных участков для целей регистрации.

В динамике содержание государственного земельного кадастра составляют:

A) учет количества земель;

Б) учет качества земель;

B) оценка земель;

Г) учет земельных участков для целей регистрации;

Д) учет собственников и землепользователей этих земельных участков для целей регистрации.

Государственный земельный кадастр состоит из базовых документов.

К ним относятся:

- земельно-кадастровое дело земельного участка (кадастровое дело);

- государственная земельно-кадастровая книга соответствующей административно-территориальной единицы;

- единый государственный реестр земельных участков,

- земельно-кадастровая карта (кадастровая карта).

Исследовав государственный земельный кадастр, мы проводим к выводу, что земельный и правовой кадастры представляют собой в современный период самостоятельные системы учета, так как различаются по субъектам, осуществляющим их ведение, частично по объектам, целям и задачам ведения кадастров.

Завершая обзор земельного кадастра необходимо остановиться на рассмотрении вопроса понятия земля и земельный участок. Вполне очевидно, что основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее - земельный участок. Земля традиционно во всех странах является особым объектом права собственности и иных вещных прав. В Казахстане законодательная база вовлечения земли в гражданский оборот только создается. За сравнительно короткий период было принято три нормативных правовых акта, регулирующих земельные отношения наряду с ГК РК: 1) Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 22 декабря 1995 г. № 2717 О земле; 2) Закон Республики Казахстан от 24 января 2001 г. № 152-II “О земле”; 3) Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II. При этом принципиальных изменений в определение земельного участка внесено не было. Так, в соответствии с п. 13 ст. 12 ЗК РК земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном ЗК порядке за субъектами земельных отношений. В качестве общего правила для земли установлен правовой режим государственной собственности. Частноправовой (гражданско-правовой) режим земельных участков допускается на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК (ст. 3 ЗК)[10].

В Казахстане земля, в соответствии с целевым назначением, разделена на следующие категории (п. 1 ст. 1 ЗК):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

При этом объектом гражданского оборота становится земля не всех категорий, а только некоторых из них (см. п.п. 2-4 ст. 23, ст. 24 и другие ЗК), и на вопрос, какие собственно земельные участки находятся в гражданском обороте и могут ли быть предметами сделок, в законодательстве до сих пор не дан четкий ответ. Вместо того, чтобы законодательно определить категории земельных участков, которые могут быть объектами права собственности и иных вещных прав, ЗК только указывает, для каких целей соответствующие земельные участки предоставляются. Следовательно, можно заключить, что негосударственным субъектам могут быть предоставлены земельные участки любой категории. Важно, чтобы их использование соответствовало указанным в законе целям (ст.ст. 23 и 24 ЗК)[10].

Не вызывает сомнений то, что на праве собственности и праве землепользования могут быть предоставлены земельные участки, отнесенные, например, к землям сельскохозяйственного назначения, некоторых земель населенных пунктов, несельскохозяйственного значения, лесного и водного фондов. Эти земельные участки, практически независимо от их принадлежности к определенной категории, потенциально могут быть объектами совершения гражданско-правовых сделок[9]. Определенный вопрос возникает о выделении земельных участков особо охраняемых природных территорий, земель оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Сложившаяся судебная практика знает такие примеры. Так, определением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского областного суда по иску прокуратуры было признано законным решение акима Талгарского района о предоставлении в частную собственность гр-ну З. земельного участка в урочище Бельбулак. Суд на основе действующего в тот момент ч. 1 ст. 18 Указа о земле постановил, что З. является собственником жилого дома и в этом случае к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок[11, с.182].

Не вдаваясь в анализ целесообразности и обоснованности данного решения, только укажем на то, что в нашем законодательстве, правовой доктрине и практике преобладает рассмотрении земельных участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений, а не наоборот. При этом важно отметить, что сегодня существует определенная законодательная база для оборота земельных участков. Главную роль здесь играют нормы Указа об ипотеке и ЗК. Как это не парадоксально заметить, ГК в обороте недвижимости играет незначительную роль, и большая часть его норм о договорных обязательствах по передаче имущества в пользование или в собственность может быть применена только по аналогии, используя общие положения, например, купли-продажи и имущественного найма, их отдельных разновидностей.

Таким образом, земельные участки являются основным объектом недвижимости. Но понятие недвижимости отнюдь не исчерпывается землей, которая является очень важной ее составляющей, но не перестает быть лишь одним из объектов. В этом плане достаточно серьезную проблему представляет собой иное недвижимое имущество, которое мы склонны определять в качестве принадлежностей земельного участка (ст. 122 ГК), а не наоборот.

Определению принадлежностей земельного участка, относящихся к объектам недвижимости, в законодательстве уделены только общие положения. Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Таким образом, и тот и другой нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными участками) и содержит правило, следуя которому можно непосредственно на практике определить, является та или иная вещь недвижимой.

Интересную особенность цивилистической доктрины по этому вопросу заметил Е.А. Суханов, который указывает, что в классическом обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включая недвижимость. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. При этом автор указывает, что признание частной собственности на землю автоматически должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен[12, с.310]. Как уже было нами отмечено, мы также придерживаемся этой позиции и считаем, что дальнейшее развитие гражданского оборота земельных участков и иных объектов недвижимости настоятельно потребует пересмотра положения об определении земельных участков в качестве принадлежностей зданий и сооружений.

Данный тезис подтверждается практикой правового регулирования развитых стран. Например, Инго Риш указывает, что «…на застроенных земельных участках принципиально все здания и части зданий с вещной точки зрения имеют ту же правовую принадлежность (rechtliches Schicksal), что и сам земельный участок… Это означает, что с застройкой сооружения становятся согласно § 93 ГК (Германии - С.С.) существенной составной частью земельного участка и автоматически переходят в собственность владельца земли (см. § 946 ГК)»[13, с.100].

Надо сказать, что рассмотрение земельного участка в качестве главной вещи характерно в определенной степени и для законодательства Республики Казахстан. Данное обстоятельство наглядно демонстрирует пример приобретение прав на самовольные постройки (ст. 244 ГК).

Нам представляется заслуживающей внимание структура недвижимости, которая была предложена С.А. Беляцким. В этом случае недвижимость - это земля со всем тем, что образует с ней составную часть. Помимо земельных участков С.А. Беляцкий к недвижимости относит: то, что прочно и навсегда (бессрочно - С.С.) соединено с землей: сооружения, как каменный дом; затем все то, что образует постоянную принадлежность земли - постройки, и, наконец, такие предметы, как растущий лес, хлеб на корню и прочее, которые составляют до момента отделения единую вещь с землей. По мнению Беляцкого, в состав недвижимости относится пространство над участком - воздушный столб - и под участком, в глубине земли настолько, насколько простирается интерес управомоченного лица[14, с.209].

Данное доктринальное положение корреспондирует с одним из положений действующего законодательства. Так, согласно ст. 42 ЗК РК вещные права на земельный участок распространяются на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, лесные насаждения. При этом собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится над и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, леса и воздушное пространство. Таким образом, можно заключить, что концепция принадлежности реализована в ЗК относительно естественных принадлежностей земельного участка, указанных выше. Это будет означать, что при отчуждении земельного участка, если об этом в акте об отчуждении специально не предусмотрено иное, к приобретателю переходят все принадлежности земельного участка, предусмотренные ст. 42 ЗК, и специально это оговаривать не нужно.

В качестве естественных принадлежностей земельного участка должно быть определено и то, что находится под поверхностью земельных участков: недра, полезные ископаемые и минеральное сырье и другое. Для этих частей недвижимости законодатель установил несколько режимов.

Во-первых, режим права государственной собственности в целом на недра, в том числе на полезные ископаемые (п. 3 ст. 6 Конституции Республики Казахстан, а также п. 1 ст. 5 Указа Президента, имеющего силу Закона, “О недрах и недропользовании”[15]).

Во-вторых, полезные ископаемые, будучи отделенными от земельного участка или участка недр, а) выступают движимыми вещами, б) на них распространяется соответствующий правовой режим и в) могут принадлежать недропользователю на праве собственности (ст. 5 Указа о недрах). В-третьих, право постоянного и безвозмездного недропользования предоставлено недропользователю на земельных участках, принадлежащих ему на праве частной собственности или постоянного землепользования, для осуществления добычи общераспространенных полезных ископаемых для собственных нужд (п. 3 ст. 10 Указа о недрах).

Сложнее дело обстоит в отношении прочих принадлежностей земельного участка, указанных в п. 1 ст. 117 ГК. Прежде всего, это относится к рассмотрению в качестве объектов недвижимости зданий и сооружений, которые могут быть:

1) на поверхности и под поверхностью земельных участков,

2) предназначены для проживания и иметь иное предназначение.

Подводя итоги историческому исследованию государственной регистрации прав на землю и земельного кадастра, необходимо выделить несколько этапов развития указанных отношений в Казахстане.

А) Период до 60-х годов XIX века - развитие обычного права казахов и практическое отсутствие государственной регистрации прав на землю и кадастровых отношений.

Б) 60-е годы XIX века - 1917 г. - появление зачатков кадастровых отношений и государственной регистрации, прав на землю на основе норм имперского права.

В) 1917- 1968 гг. - дальнейшее развитие регистрационных и кадастровых отношений, превращение отрывочных несистематичных сведений в систему самостоятельного единого земельного кадастра. В данный период кадастр рассматривался как часть земельной регистрации в широком смысле слова.

Г) 1968-1994 г.г. - ведение государственной регистрации землепользовании в составе самостоятельного единого земельного кадастра.

Д) 1994 - по настоящее время - ведение государственной регистрации прав на землю как самостоятельной системы отдельно от государственного земельного кадастра.

1.2 Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на землю

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса РК [16], Закона Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК [17] и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан. Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским Кодексом РК (статья 118).

Она преследовала несколько целей:

а)придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б)ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

в)внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории Казахстана.

Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:

во-первых, это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РК и другие;

во - вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

в - третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 118 ГК).

В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является. Так, в соответствии с Земельным Кодексом РК и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 958 Об утверждении Правил ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан [9] проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.

Государственная регистрация прав на землю может быть рассмотрена в двух аспектах - как юридический акт, порождающий право на землю, и как процессуальная процедура. В первом случае государственная регистрация прав на землю - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на земельный участок.

Во втором случае под государственной регистрацией понимается процедура учета регистрирующим органом права на земельный участок, а также обременении на него в порядке, установленном законом. Это процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации о праве на земельный участок, его владельце, внесение соответствующих записей в одном из государственных реестров недвижимости.

Регистрация выполняет следующие функции:

А) представляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

В) одновременно создает контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества. государственный право земельный казахстан

Придавая особую значимость институту государственной регистрации, законодатель установил исключительный характер его доказательной силы. В соответствие с п.1 ст.2 Закона Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права[18, с. 404].

Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации является совмещение регистрации прав и регистрации сделок. В Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат, не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели. Отличие от регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу [19, с.28].

Перечень объектов государственной регистрации прав на землю дается в Гражданском кодексе РК [16], а также в Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК [17], причем перечисленные в них объекты не совпадают.

Так, согласно ст. 118 Гражданского кодекса РК, из прав на землю государственной регистрации подлежат право собственности, право землепользования на срок свыше одного года, залог недвижимости. В соответствии со ст.2 Закона Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК должны быть зарегистрированы

1) право собственности;

2) право землепользования на срок свыше года;

3) залог;

4) иные права на недвижимость, а также обременение прав на недвижимость.

Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременении) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

Как видим, круг объектов, перечисленных в Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним гораздо шире круга объектов, установленных ГК РК. В связи с этим, есть необходимость перечень объектов государственной регистрации прав на землю, указанный в ГК РК привести в соответствие с требованиями сегодняшнего дня, и дополнить его иными правами на земельные участки (право временного пользования земельными участками, находящимися в частной собственности), а также обременениями прав на землю (сервитута), изменениями и прекращениями прав (обременении) на участки земли в результате сделок и иных юридических фактов.

Спорным остается вопрос о включении в перечень объектов регистрации сервитута, возникающего на основании нормативного правового акта. По нашему мнению, это нецелесообразно, ибо невозможно регистрировать сервитутные права практически всех физических лиц, пользующихся чужими земельными участками для прохода, проезда и т.п.

Рассматривая субъектов государственной регистрации прав на землю, мы пришли к выводу, что перечень субъектов, перечисленных в п. 30 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. "О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. [20], является неполным.

В нем указывается, что субъектами регистрации являются собственники и законные владельцы других прав на недвижимость, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая граждан Республики Казахстан, лиц без гражданства, иностранных граждан, казахстанские и иностранные юридические лица, международные организации, государственные органы.

На наш взгляд, к субъектам правоотношения по государственной регистрации права на землю следует отнести сами органы государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на землю преследует такие цели, как:

-подтверждение (доказательство), осуществляемое государством, существования вообще права на землю у конкретного лица;

-фиксацию момента возникновения права на землю;

- публичность, т.е. о наличии права на земельный участок у конкретного лица становится известно неограниченному кругу лиц;

-индивидуализацию и конкретизацию правового режима земельного участка; - обеспечение государственной защиты прав на земельные участки;

-обеспечение эффективного развития рынка недвижимости.

Задачами государственной регистрации прав на землю являются:

-закрепление документально оснований, условий и пределов возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок;

-охрана прав на землю физических и юридических лиц, и государства;

-оперативное информационное обеспечение решений органов исполнительной власти и иных государственных органов;

-обеспечение физических и юридических лиц необходимыми для их деятельности сведениями и данными о земельных участках, их владельцах;

-обеспечение публичности и общедоступности сведений о правах на земельный участок;

-развитие рынка недвижимости в Республике Казахстан, его информационное обеспечение;

-укрепление законности в области земельных отношений;

-увеличение поступлений в бюджет.

На основе проведенного исследования по данному вопросу мы пришли к следующим выводам: Государственная регистрация - это процедура учета регистрирующим органом права на земельный участок, а также обременении на него в порядке, установленном законом.

Принципы государственной регистрации прав на землю

В переводе с латинского слово «принцип» (principium) означает основу, начало и может рассматриваться с двух основных точек зрения: как основное, исходное положение какой-либо теории или учения или как основа устройства, действия какого-либо механизма, прибора, установки.

Принципы права представляют собой основные исходные положения, юридически закрепляющие объективные закономерности общественной жизни. Руководствуясь ими, государство обеспечивает социально-экономические, политические и иные права и свободы своих граждан, гарантирует выполнение ими юридических обязанностей [21, с.77]. В качестве таких основополагающих идей обычно указываются принципы социальной свободы и справедливости, единства юридических прав и обязанностей, законности.

Ведение государственной регистрации представляет собой совокупность сложных технологических, экономических и, в некотором смысле, юридических процессов, поэтому в нем должны быть отражены объективные начала деятельности.

Таким образом, принципы государственной регистрации прав на землю - это нормативно установленные основополагающие положения, отражающие порядок осуществления деятельности по организации ведения государственной регистрации и применения его сведений.

Практическое назначение таких принципов состоит в том, что они выступают гарантами осуществления эффективного процесса ведения государственной регистрации и законности в обеспечении прав субъектов земельных отношений.

Исследование республиканского законодательства, показывает, что отсутствует четкая система принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и в частности, на землю. Некоторые отечественные исследователи предлагают следующую классификацию основных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на землю [22, с. 14]:

1.Публичность.

Данный принцип не совсем верно истолковывается во Временном положении о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 г. В соответствии с п. 8 Положения государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является публичным актом. Регистрирующий орган обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу в порядке, определяемом специальными нормативными актами. Данное положение больше характеризует принцип общедоступности, а не публичности. Под последним следует понимать, обязанность государственного регистратора регистрировать право на землю любого заинтересованного лица, которое обратится к нему за этим, при условии наличия всех необходимых документов.

2. Общедоступность.

Под нею понимается возможность для всех и каждого получить всю необходимую информацию о праве на землю. Согласно ст. 21 "Доступ к данным, содержащимся в правовом кадастре" Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения правового кадастра являются общедоступными, за исключением случаев, предусмотренных законодательством и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан, и предоставляются заинтересованным лицам в порядке, установленном настоящим Указом и специальным нормативным правовым актом.

3. Добровольный характер.

В Республике Казахстан в отличие от некоторых стран регистрация является добровольной, а не обязательной и осуществляется только по заявлению заинтересованного лица.

4. Бесспорность зарегистрированного права на землю.

Предполагается, что все данные о регистрируемом праве проверяются, осуществляется регистрация на законных основаниях, поэтому рассматриваемое право не может быть аннулировано, отменено, лишено юридической силы. Правовое значение государственной регистрации заключается в том, что с момента регистрации возникает право на землю.

5. Принцип индивидуализации и конкретизации права на землю.

При регистрации права на землю устанавливается и официально закрепляется за конкретным субъектом определенное право на землю. При этом уточняется юридический титул обладания землей, будь то право собственности или право землепользования.

6. Объектный принцип.

Согласно этому принципу в государственном реестре регистрируются не обладатели прав на землю, а сами права на земельный участок. В п. 3 ст. 7 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится, что система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правовом кадастре осуществляется по объектному принципу, привязывается к земельным участкам, и является единой для всех категорий земель и расположенных на них других объектов недвижимости.

7. Территориальный принцип. Этот принцип означает, что регистрируются права на землю по месту, где расположен земельный участок. В п. 2 ст. 7 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с учетом идентификационных, технических, стоимостных, правовых, а также других характеристик объектов недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, по месту нахождения объекта недвижимости регистрирующими органами в соответствующих административно-территориальных единицах.

8. Платность.

В соответствии со ст. 21 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данные о произведенной регистрации и зарегистрированных правах на недвижимое имущество должны быть представлены регистрирующим органом на платнойоснове любому лицу, а в случаях, предусмотренных законодательством, бесплатно в срок не более 10 дней с момента его письменного обращения.

9. Бессрочность хранения сведений о правах на землю.

Согласно ст. 21 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данные о производственной регистрации и зарегистрированных правах хранятся в правовом кадастре бессрочно.

10. Законность.

Органы государственной регистрации прав на землю при осуществлении регистрации обязаны точно соблюдать требования Конституции Республики Казахстан, Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, других нормативных правовых актов.

11. Явочный характер.

Этот принцип предполагает в качестве движущего начала процесса государственной регистрации прав на землю наличие инициативы заинтересованных лиц - собственников земельных участков, землепользователей, правообладателей сервитутов, которые самостоятельно по своему усмотрению и в соответствии со своими интересами обращаются в соответствующие органы регистрации.

12. Осуществление государственной регистрации только специальными органами. Учет прав на землю ведется не любыми субъектами, в т.ч. землевладельцами и землепользователями, а строго определенными государственными органами - подразделениями Министерства юстиции РК.

13. Обязательность письменной формы регистрации.

В соответствии с п.п. 11-13 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 г. [23] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения установленной законодательством системы записей по каждому объекту недвижимости в регистрационный лист Правового кадастра. Регистрация осуществляется на бумажных и может осуществляться на электронных носителях. До полного перехода к автоматизированной системе регистрации, в случае наличия противоречивых сведений, приоритет имеет регистрация на бумажных носителях.

Таким образом, вполне целесообразно было бы внести упорядочить, систематизировать и закрепить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, перечисленные выше в Законе Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с вышеизложенным, представляется целесообразным внести изменения следующие дополнения в статью 4 "Принципы земельного законодательства" Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года:

-возмещения ущерба, причиненного собственникам или землепользователям.

- недопустимость ущемления прав граждан на землю и землепользование;

- нахождения земель и земельных прав в гражданском обороте;

- равной защиты прав субъектов земельных правоотношений;

- устойчивости земельных прав.

Значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РК устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.