Земельное законодательство Республики Казахстан

3) при представлении на регистрацию документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям законодательства;

4) при наличии обременении, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации;

5) на основании судебного акта, вступившего в законную силу;

6) если в течение сроков приостановления регистрации не были устранены обстоятельства, явившиеся основаниями для приостановления;

7) при несоответствии ранее возникшего права законодательству, действовавшему в момент его возникновения, если объектом регистрации являются переход, изменение, прекращение или установление обременения в отношении такого права.

При отказе в государственной регистрации регистрирующий орган должен направить заявителю уведомление с указанием причин отказа не позднее 15 рабочих дней со дня поступления заявления.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть обжалован в установленном порядке в суд. При устранении обстоятельств, явившихся основаниями для отказа в регистрации, заявление на регистрацию может быть подано повторно.

При устранении оснований для отказа в приеме документов документы на регистрацию подаются в общем порядке.

Различия в основаниях отказа в приеме документов и отказе в регистрации состоят в том, что в приеме документов отказывают на стадии приема документов, а в регистрации - после приемки документов на основании проведенной правовой экспертизы. Основания отказа в приеме документов в ряде случаев легко преодолимы. В частности, если отказ был связан с тем, что представлен неполный пакет документов, после устранения основания отказа можно повторно подать документы на регистрацию. Основания для отказа в регистрации устанавливаются на стадии правовой экспертизы принятых на регистрацию документов. Если таким основанием является противоречие законодательству, отказ во многих случаях не может быть преодолен. Например, если иностранному гражданину отказывают в регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для дачного строительства, основания отказа не могут быть устранены, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о земле для указанных целей земельные участки предоставляются в частную собственность только гражданам РК, В некоторых случаях такие основания могут быть устранены и документы на регистрацию могут быть поданы повторно, однако при этом ранее поданное заявление утрачивает приоритет., регистрирующий орган вправе отказать, если предъявленные документы не отвечают требованиям, установленным ст. ст. 15 и 16 Закона о регистрации, или если с просьбой о регистрации обратился недееспособный гражданин. Помимо оснований в отказе от государственной регистрации Временное положение различает основания для отказа в приеме документов на регистрацию (п. 47).

Таким образом, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

По результатам проверки регистрирующий орган принимает решение о государственной регистрации, приостановлении либо отказе в государственной регистрации и делает соответствующую отметку на заявлении с указанием фамилии, имени (отчества) ответственного работника регистрирующего органа, проводившего проверку, а также даты ее проведения[37, с.248].

Проанализировав Закон Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сделать вывод, что законодатель различает отказ от регистрации от отказа в принятии документов, но делает это недостаточно четко. Необходимо совершенствование законодательства и по данному вопросу. В ГК содержится только одна статья, регулирующая вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Более детализировано в соответствии с п. 7 ст. 118 порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом РК о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действующие в настоящее время нормативные правовые акты не решают либо решают противоречиво ряд вопросов, относящихся к регистрации. В связи с изложенным необходимо устранение пробелов и противоречий действующего законодательства.

К правоустанавливающим документам на землю относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждения участка) и решения судебных органов о признании права частной собственности на него, права землепользования и иных вещных прав.

Документами, удостоверяющими право на землю, выдаваемыми территориальными органами по управлению земельными ресурсами, являются: при частной собственности на земельный участок - акт на право собственности на земельный участок; при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования; при временном возмездном землепользовании - акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды); при временном безвозмездном землепользовании - акт на право временного безвозмездного землепользования.

При приеме документов на регистрацию прав на землю обращается внимание на соответствие его целевого назначения указанного в право удостоверяющих документах, правовому статусу субъекта частной собственности, претендующему на обладание правом собственности на земельный участок либо правом землепользования, который удостоверяется следующими документами; паспорт гражданина Республики Казахстан, удостоверение личности, вид на жительство иностранного гражданина в Республике Казахстан, удостоверение для лиц без гражданства.

Возможность приобретения земли в частную собственность предусмотрена Конституцией Республики Казахстан, Это в основном земли для личных подсобных хозяйств, дач, садоводства, жилищного строительства, а также земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, связи и сферы обслуживания, Принятый кодекс закрепляет и расширяет права собственников на земельные участки и круг пользователей.

В связи с этим полагаю необходимым обратить внимание на некоторые правовые нормы названного законодательного акта. Статьей 12 ЗК РК определены следующие документы, подтверждающие права на земельный участок: правоустанавливающие документы на земельный участок - документы, на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права (частной собственности, землепользования, сервитута и другие вещные права). К правоустанавливающим документам относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждения участка) и решения судебных органов о признании права частной собственности на него, права землепользования и иных вещных прав.

Правоудостоверяющие документы на землю - документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка и выдаваемые

территориальными органами по управлению земельными ресурсами собственникам земельных участков и землепользователям на основании правоустанавливающих документов.

К правоудостоверяющим документам относятся акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования и акт на право временного (возмездного, безвозмездного) землепользования.

Документами, удостоверяющими право на землю, выдаваемыми территориальными органами по управлению земельными ресурсами, являются:

- при частной собственности на земельный участок - акт на право собственности на земельный участок;

- при постоянном землепользовании - акт на право постоянного землепользования;

- при временном возмездном землепользовании - акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);

- при временном безвозмездном землепользовании - акт на право временного безвозмездного землепользования.

При регистрации прав на земельные участки необходимо различать указанные виды документов, так как согласно пункту 9 статьи 43 ЗК РК правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения, необходимые для ведения земельного и правового кадастров. Совершение сделок в отношении земли, на которую не оформлены правоудостоверяющие документы, не допускается.

Порядок государственной регистрации прав на участки и находящееся на них недвижимое имущество определен статьями 35-44 Временного положения о порядке государственной регистрации, утвержденного постановлением Правительства РК от 20.02,1997 года №236. В соответствии с ним для регистрации заявитель представляет в регистрирующий орган:

1. Письменное заявление в установленной форме с просьбой о регистрации права (обременения, ограничения);

2. Правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение (обременение или прекращение соответствующего права на недвижимость с приложением при необходимости, плана объекта-недвижимости, указывающего сферу действия права (обременения, ограничения);

3. Документ о внесении регистрационной платы с отметкой банка об оплате; Ставки сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РК от 16 мая 2003 года № 454.

Согласно статье 23 ЗК РК определены субъектами частной собственности на землю относительно их целевого назначения: В частной собственности граждан РК могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного, лесоразведения, садоводства, индивидуального и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные, производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

В частной собственности негосударственных юридических лиц РК, иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением за исключением земель товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, которые в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических (негосударственных) лиц находиться не могут.

При приеме документов на регистрацию прав на землю обращается внимание на соответствие его целевого назначения, указанного в правоудостоверяющих документах, правовому статусу субъекта частной собственности, претендующему на обладание правом собственности на земельный участок либо правом землепользования, который удостоверяется следующими документами: паспорт гражданина РК, удостоверение личности, вид на жительство иностранного гражданина в РК, удостоверение для лиц без гражданства.

ЗК РК установлено, что при предоставлении гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, заявители должны представлять справку о наличии или отсутствии частного домостроения, которая выдается в семидневный срок органом, осуществляющим регистрацию.

Пунктом 3 статьи 47 ЗК РК регламентировано, что при намерении выкупа физическим или юридическим лицом в частную собственность земли, ранее предоставленной ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган, к которому, в числе других документов, прилагает справку из Центра недвижимости об отсутствии обременении на земельный участок, препятствующих заключению сделок.

Информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в виде выдачи справки об отсутствии недвижимого имущества, выписки из регистрационного листа правового кадастра, содержащей сведения о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 49 ЗК РК приобретение и реализация прав на землю, которая находится в государственной собственности, при ее продаже в рассрочку, происходят в следующем порядке. В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены, Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены.

Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражаются в договоре купли-продажи и в правоудостоверяющем документе. Документ об оплате выкупной цены является основанием для снятия ограничения в договоре купли-продажи и в правоудостоверяющем документе на земельный участок.

При регистрации права собственности на землю, проданную в рассрочку, в регистрирующем органе обращается внимание на наличие либо отсутствие записи о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог В случае наличия таких записей данные об обременении права должны быть внесены в Правовой кадастр. При залоге такого участка оплата за его выкуп из государственной собственности должна быть произведена не менее чем в размере 50% от его выкупной цены, При регистрации сделок с земельным участком сельскохозяйственного назначения, проданным в рассрочку

по льготной цене, обращается внимание, что их совершение допускается по истечении 10 лет после полной оплаты выкупной цены такого участка.

Согласно статье 52 ЗК РК отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для эксплуатации, без соответствующего отчуждения недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускается.

При регистрации сделок с участками, на которых расположены здания (строения, сооружения), регистрирующим органом проверяются такие сделки на предмет соответствия требованиям указанной статьи. Статья 76 кодекса допускает выставление в качестве залога земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования. К таким залогам применяются правила об ипотеке недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством РК. Статья 77 ЗК РК не допускает выставления в залог участка и права землепользования без единовременного залога здания (сооружения, строения), находящегося на предоставляемом в залог участке или предоставляемой в залог его части.

Порядок залога земли и прав землепользования установлен статьей 79 ЗК РК. При этом для залога" участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю, в числе других документов, акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на участке. Документ выдается органами регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке.

Согласно статье 5 Указа Президента РК, имеющего силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции РК и подведомственные органам юстиции государственные предприятия, то есть областные РГП Центры по недвижимости".

Пунктом 3 части 2 статьи Закона РК "Об оценочной деятельности в РК" обязательная оценка в соответствии с законодательными актами РК проводится для ипотечного кредитования[39].

В соответствии с нормами законов РК "О лицензировании" и "Об оценочной деятельности" деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию.

Однако согласно статье 6 Закона РК "О нормативных актах" при наличии противоречий в нормах нормативных актов разного уровня действуют нормы актов более высокого[40]. То есть нормы Земельного кодекса РК имеют приоритет перед нормами Закона РК "Об оценочной деятельности в РК".

Статьей 6 Гражданского кодекса РК установлено, что нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения. То есть не может быть разночтений и иного понимания норм части 6 статьи 79 ЗК РК о том, что акт оценочной стоимости недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, для целей залога выдается органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок выдачи указанного акта будет разъяснен дополнительно, после издания соответствующего нормативного приказа. Упомянутый акт будет составляться на основании данных отчета об оценке, произведенной оценщиками регистрирующего органа, и содержать в себе основные сведения о предмете и результатах оценки в краткой форме. До утверждения нормы названного акта вместо него выдается отчет об оценке недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, как включающий в себя суть упомянутого документа.

Статьей 82 ЗК РК предусмотрено, что в случае совершения собственником земельного участка или землепользователем действий, определенно свидетельствующих об их отказе от прав собственности или землепользования (отъезд, длительное не использование участка и другое), этот участок принимается на учет как бесхозяйное имущество органами, ведущими земельный кадастр, с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В данном случае необходимо учитывать то, что на время нахождения на учете, как бесхозяйное имущество, такой участок может быть передан во временное пользование другому лицу. При обращении временного землепользователя за регистрацией прав на такой земельный участок в соответствии с Указом Президента РК, имеющим силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежит право пользования на срок свыше года.

Установленные пунктом 9 статьи 170 ЗК РК переходные положения предусматривают следующее: документы, удостоверяющие права на участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам до введения в действие ЗК РК в соответствии с ранее действующим законодательством РК, сохраняют юридическую силу с учетом изменения прав на участки, установленных земельным законодательством РК. Замена таких документов на документы, удостоверяющие право собственности или прав землепользования на участки в соответствии с ЗК РК, осуществляется по желанию правообладателей.

При государственной регистрации прав на землю или сделок с ней, на основании ранее выданных документов, имеющих юридическую силу, восполнение недостающей информации для правового кадастра осуществляется в порядке, установленном центральными исполнительными органами по ведению земельного и правового кадастров, по единой для РК методике.

Ранее такой порядок был определен Инструктивным письмом о порядке взаимодействия Центров по недвижимости и территориальных органов Комитета по управлению земельными ресурсами при регистрации прав на участки, на которые были оформлены государственные акты на право постоянного землепользования или право постоянного пользования землей или право пожизненного наследуемого владения землей или же договора аренды старого образца от 5 сентября 1997 года.

Государственная регистрация прав на образованные земельные участки

Заключительным этапом образования земельных участков является государственная регистрация прав на образованные в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельные участки. Именно с указанного момента сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, утрачивают временный характер, а земельные участки, их которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование. Следовательно, с указанного момента образованный земельный участок считается юридически существующим. Следует отметить, что действующим законодательством предусмотрено, что на земельные участки, образованные при разделе, объединении, перераспределении или выделе из участков, находящихся в частной собственности, необходима государственная регистрация прав собственности или иных вещных прав (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, сервитут).

В отношении земельных участков, образованных из участков, находящихся в государственной собственности (как разграниченной, так и не разграниченной) допускается государственная регистрация прав их аренды. С указанного момента внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения в отношении земельных участков, образованных из государственной собственности, утрачивают временный характер.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1. решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2. соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3. иной документ, на основании которого в соответствии с З «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими законами осуществляется образование земельных участков.

Следует отметить, что государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании заявления органа власти, полномочного на распоряжение такими участками, или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РК.

В случаях, когда для образования земельных участков из участков, находящихся в государственной собственности, необходимо принятие решение органа власти, полномочного на их распоряжение, указанное полномочие может быть указано в соответствующем решении.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Указанное правило не применяется в отношении государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Как уже было указано выше, при образовании земельных участков сервитуты, а также иные обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. При государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

Хотелось бы заметить, что востребованность частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения определяется всем ходом земельной реформы, становлением аграрного сектора экономики. Извечное стремление крестьянина стать истинным хозяином земли теперь подкреплено законодательно. А сам факт владения землей даст ему уверенность в том, что пришла пора работать на будущее, вкладывать средства в повышение плодородия пашни. Однако немаловажно и то, что за сельхозпроизводителем оставлено право - выкупать землю или пользоваться правом временного землепользования. Тем не менее, думается, с появлением частного собственника гораздо большие площади земли будут вовлечены в сельхозоборот, у собственника появится прямой интерес повышать рентабельность производства[41, с.46].

Государственная регистрация прав на объекты природопользования

В статье 118 ГК РК определено понятие недвижимости, к которой относятся природные ресурсы (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, леса), а также все, что прочно связано с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Статья 131 ГК РК целиком посвящена государственной регистрации.

Вступление в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» завершило процесс легитимного становления института государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Сложность проблемы состоит в том, что нормативное регулирование отношений в области природопользования складывается во взаимосвязи норм гражданского и природоресурсного законодательства, которые, следует признать, по ряду положений противоречат друг другу. Только устранение таких противоречий позволит осуществлять государственную регистрацию прав на природные ресурсы. Рассматривая указанные положения необходимо отметить наличие в них ряда противоречий нормам Гражданского законодательства.

В частности, передача в аренду земельной доли или передача права пользования земельной долей не соответствуют требованиям Гражданского кодекса РК о четком определении в договоре предмета аренды, который должен быть вещью, а не идеальной долей в праве. Считаем, что пользоваться можно вещью, но ни как не долей в праве. В соответствии с этим справедливо было бы указать на содержание ст.24 Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности. По нашему мнению, исходя из названия статьи «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество», должна производиться государственная регистрация общей собственности на недвижимость, а не государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности, так как долю в праве нельзя отнести к объекту недвижимости.

Немало проблем возникает и при государственной регистрации прав на иные объекты природопользования.

Закон «О недрах» не содержит прямого указания на необходимость государственной регистрации прав на недра в учреждениях юстиции. Статья 28 данного Закона предусматривает, что «государственному учету и включению в государственный реестр подлежат работы по геологическому изучению недр, участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами».

Очевидно, что в ст.28 Закона «О недрах» речь идет не о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной Гражданским кодексом РК и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В заключение хотелось бы отметить, что сегодня институт государственной регистрации прав на объекты природопользования нуждается в развитии, также как и институты земельного и природоресурсного права.

Заключение

Государственная регистрация недвижимости предусмотрена ГК РК, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Земельный кодекс устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на земельные участки. При этом и Гражданский и Земельный кодексы отсылают к специальному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав;

-выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах[44, с.59].

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в 15 - дневный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Правовой режим земельных участков основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на землю, установить специальный порядок распоряжения ей, так как земля признается особо ценным объектом недвижимости и законом установлен ряд ограничений в ее обороте.

В соответствии с ГК РК, ЗК РК о регистрации, государственной регистрации подлежат следующие права на землю: право собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Наряду с государственной регистрацией прав на землю подлежат государственной регистрации сделки, ограничения (обременения) прав, в том числе: дарение, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их государственный кадастровый учет. Законом о государственной регистрации установлен ряд особенностей при государственной регистрации прав на землю.

1. Права на земельные участки, образуемые при разделе (объединении),перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков регистрируются на основании решения (соглашения) о разделе (объединении), о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков собственников. Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

2. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи представляется документ, подтверждающий возможность продажи земельной доли: документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

3. В соответствии с Законом осуществляется государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РК для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

4. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю, а также кадастровый паспорт на земельный участок.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.

Итак, проведенное нами дипломное исследование проблемы государственной регистрации прав на землю позволило выявить ряд важных моментов. Нормы о государственной регистрации прав на землю в период устойчивого развития рыночных отношений становятся все более и более востребованными. В условиях развития рынка земли, и особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, заключения множества сделок с земельными участками, во избежание махинаций, мошенничества приобретателям права на землю необходимо иметь информацию о земельном участке, который или право на который они хотят получить.

К сожалению, действующее земельное законодательство в должной мере не отражает указанных потребностей и четко не определяет места нормам о государственной регистрации прав на землю.

Проведенный нами анализ научных источников и действующего законодательства позволили сделать вывод о том, что для дальнейшего развития и совершенствования земельного законодательства необходимо:

1. Четко определить понятие государственной регистрации прав на землю.

2. Упорядочить, систематизировать и закрепить в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 декабря 1995 г. цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

3. Упорядочить, систематизировать и закрепить в Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 декабря 1995 г. принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

4. Четко определить в законодательстве объекты государственной регистрации прав на землю и дополнить перечень указанных объектов, указанный в Гражданском кодексе РК иными правами на земельные участки и пункт 2 статьи 118 "Государственная регистрация недвижимости" Гражданского кодекса РК от 27 декабря 1994 года изложить в новой редакции.

5. Определить место нормам, регулирующим государственную регистрацию прав на землю. Данные правовые нормы, являются составной частью самостоятельного правового института "Государственное регулирование земельных отношений". Данный институт входит в Общую часть земельного права.

6. В теории земельного права исследовать историю развития отношений, связанных с государственной регистрацией прав на землю в Казахстане.

7. Четко определить в земельном законодательстве понятие "государственный земельный кадастр".

8. В земельном законодательстве четко определить перечень оснований и способов приобретения прав на землю.

9. В настоящее время сложились предпосылки для образования в системе земельного права субинститута "Основания возникновения прав на землю", содержание которого составят нормы, регулирующие основания и порядок возникновения, а также оформления прав на землю и их государственной регистрации;

10. Разработать и принять в установленном порядке самостоятельный нормативный акт "О сделках с земельными участками";

11. Необходимо разработать типовой договор мены земельных участков;

12. Статью 12 "Основные понятия, используемые в Законе" следует дополнить следующими понятиями: конфискация земельного участка; национализация земельного участка; приватизация земельного участка; реквизиция земельного участка.

Список использованных источников

1 Постановление Правительства Республики Казахстан от 16 февраля 2000 года "О Программе обеспечения прав на землю в Республике Казахстан на 2000-2003 годы // САПП. 2000. - № № 3. - Ст. 39.

2 Послание Президента народу Казахстана "Об основных направлениях внутренней и внешней политики на 2003 год" //Казахстанская правда. - 2002. - 30 апреля.С.2

3 Абдраимов Б.Ж. Библиотека земельного права. // Земельное законодательство и судебная практика. - Алматы. Выпуск 2. 2006.с.12

4 Рыжов B.C. К судьбе государственного управления. // Государство и право.2004. №2. С.22

5 Большая юридическая энциклопедия. Т.2 М., 1993. С.861

6 Словарь иностранных слов./ Под ред. В.В. Пчелкина. М., 1999. С.600

7 Мороз Л.Н. Организационно-правовые аспекты формирования кадастров и регулирования кадастровых отношений. // Государство и право. 1999. №4. С.76

8 Милонова М. Концептуальные подходы к созданию многоцелевого кадастра недвижимости. // АПК: экономика управления. 1999. №10. С.71

9 Правила ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утверждены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 958. САПП Республики Казахстан, 2003 г., № 38, ст.389. (с изменениями и дополнениями по состоянию на 18.07.2011 г.)

10 Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 06.03.2013 г.)

11 Гражданское законодательство Республики Казахстан: Статьи, комментарии, практика. Под ред. А.Г. Диденко. Вып. 12. Алматы, 2001. С. 182-184.

12 Гражданское право: В 2 т. том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК, 1998. С. 310.

13 Инго Риш. Отдельные вопросы права на недвижимость в Германии и Казахстане. Объекты гражданских прав: Материалы международной научно-практической конференции (в рамках ежегодных цивилистических чтений). Алматы, 25-26 сентября 2003 г. Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы: КазГЮУ, 2004. С. 100.

14 Беляцкий С.А. Частное право в основных принципах: Курс гражданского права. Каунас, 1928. С. 209-210.

15 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 27 января 1996 г. № 2828 О недрах и недропользовании. Казахстанская правда, от 29 января 1996 года.

16 Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Общая часть)

от 27 декабря 1994г. (с изменениями и дополнениями от 06.03.2013г.)

17 Закон Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 июля 2007 года № 310-Ш ЗРК (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.12.2012 г.)

18 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан. Общая часть, Книга 1, Алматы: «Жетi Жаргы», 2003, 416 с.

19 Гришаев СП. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2000. 272 с.

20 Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. "О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г.

21 Теория государства и права. Учебник. Под.ред. В.Н. Хропанюка М., 1996. С.215

22 Серикбаева Ш.Б. Правовое регулирование государственной регистрации прав на землю в РК. Алматы.2003.С.225

23 Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 1997 г.

24 Стамкулов А.С. Экологическое право Республики Казахстан. Части 1 и 2. Алматы. 2003.С.529

25 Быстрое Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: Теория, практика, итоги, перспективы. - Минск: БГЭУ.-2001.С.389

26 Положение Постановления Правительства Республики Казахстан от 15 июня 1999 года

27 Байдельдинов Д. Л. Экологическое законодательство Республики Казахстан. Алматы. Жеть Жаргы. 1995

28 Ш.Б.Серикбаева. Государственная регистрация прав на землю в Республике Казахстан: проблемы теории и практики. Учебное пособие. - Алматы: Юрист,2005. с.240

29 С. Скрябин. Защита владения в гражданском законодательстве РК. Журнал Юрист № 8 (38) 2004г. с. 31-35

30 Юридическая энциклопедия. Под.ред. М.Ю. Тихомирова. М., 1997. С. 554

31 Добрачев Д.В. К вопросу об обороте зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке. //Юрист № 11. 2005.с.48-50

32 Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория.// Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций 1995-1998 годы. М.,1999. С.282

33 Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 сентября 2007 года № 798 Об утверждении Правил взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров

34 Еренов А.Е. Досанов Ж.Х., Хаджиев А.Х. и др. Совершенствование правовых основ земельной реформы в Республике Казахстан. - Алматы: Жетi жаргы, 2006г.

35 Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, утвержденное постановлением ПравительстваРеспубликиКазахстан "Вопросы Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан" от 15 июня 1999 года

36 Н.Боголюбов С.А. Экологическое право. - М.: Норма. - 2000.с.469

37 Ерофеев Б.В. Земельное право России. М.; Профобразование. - 2001. с.438

38 Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 16 июля 1998 г.

39 Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.07.2012 г.)

40 Закон Республики Казахстан от 24 марта 1998 года № 213-I «О нормативных правовых актах» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.07.2012 г.)

41 Иванов А.А. Качество законов и деятельность арбитражных судов // Юрист. 2005. № 4. с.46-48

42 Водный кодекс Республики Казахстан от 9 июля 2003 года № 481-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.12.2012 г.)

43 Лесной кодекс Республики Казахстан от 8 июля 2003 года № 477-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 24.12.2012 г.)

44 Ж.Х. Косанов. Право собственности, право землепользования и иные права на землю. Монография. Алматы: Данекер.2002.176 с.

Размещено на Allbest.ru